Состав и учет управленческих расходов. Управленческие расходы: счет

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

1. Что влияет на стоимость земли;
2. Когда может понадобиться оценка участка;
3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

	Пояснения
Сельскохозяйственные земли	Эти земли расположены за границей населенных пунктов. Предназначены для производства, хранения и переработки с/х продукции, разведения домашних животных. Пример: пшеничные поля, элеваторы, птицефабрики
Земли населенных пунктов	Предназначены для застройки и развития городов и других МО. Пример: жилые массивы, земли под офисные здания
Земли спецназначения	Отведены под деятельность, связанную с промышленностью, энергетикой, обороной, транспортом, теле- и радиовещанием. Пример: земли, на которых стоят заводы, вагонные депо, телебашни
Земли особо охраняемых территорий	Ценные земли, с точки зрения их исторических, культурных или оздоровительных особенностей. Пример: природные заповедники, ботанические сады
Земли лесного фонда	Земли под ведение лесного хозяйства
Земли водного фонда	Все территории с поверхностными водами, в том числе занятыми гидротехническими сооружениями
Земли запаса	Земли, не отданные юридическим или физическим лицам. Находятся в резерве в муниципальной или государственной собственности

В каких ситуациях необходима оценка земельного участка

Земля считается одним из самых ликвидных объектов недвижимости, то есть часто появляется необходимость и возможность представить ее в денежном эквиваленте.

Это могут быть следующие основные случаи:

• При покупке или продаже участка или единого объекта недвижимости (земля с расположенными на ней объектами);
• При передаче участка в аренду;
• Если нужно определить начальную стоимость конкретного земельного участка для проведения торгов;
• Для предоставления в суд документов в связи с разводом супругов и дележом участка;
• При оформлении наследства;
• Для получения кредита под залог земельного надела;
• Если земля вносится как актив в предприятия;
• При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
• При реализации инвестиционных и строительных проектов;
• Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

1. Особенности самого участка.

• Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
• Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
• Целевое назначение, разрешенное использование участка;
• Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
• Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).

1. Описание прилегающей территории.

• Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
• Уровень шумового загрязнения;
• Озеленение территории;
• Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
• Близость к транспортным линиям;
• Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
• Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Обязательно ли обращаться за услугами к независимому оценщику

В интернете можно найти множество сайтов компаний, профессионально занимающихся оценкой недвижимого имущества. Цены варьируются от пары тысяч до нескольких тысяч рублей, в зависимости от сложности работы.

Появляется законный вопрос: а стоит ли платить деньги, если можно самостоятельно провести оценку, руководствуясь советами интернет-сайтов?

Предположим, вы продаете участок и запрашиваете цену, которую вы мысленно для себя сформировали путем просмотра похожих предложений на Авито. Никто не может помешать вам , находящийся в вашей собственности, если есть покупатель, готовый заплатить эту цену.

Но существует ряд ситуаций, когда продавец обязан обратиться к независимому оценщику. Они прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Например, независимая оценка обязательна в следующих случаях:

• Приватизация земли, ранее принадлежавшей государству;
• При кадастровой оценке земельных участков (служит для начисления налога на имущество);
• Выкуп земли государством у собственника;
• Взнос земли в уставный капитал ;
• Использование земли в качестве залога;
• Оценка земли как имущества предприятия-банкрота;
• При несогласии сторон при делении земли как наследства, при разводе;
• Для определения начальной цены продажи на аукционе;
• При безвозмездно полученной земле в целях ее отражения в бухгалтерском учете.

Для всех этих случаев обязательность приглашения эксперта объясняется логикой: самостоятельная оценка либо затруднена, либо была бы намеренно необъективной, что привело бы к махинациям на земельном рынке.

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

• Оценщик имеет узкоспециальное образование и опыт в этой сфере и сделает эту работу лучше вас, каким бы грамотным человеком вы ни были;
• Эксперт всесторонне подходит к делу: анализирует рынок, все ваши предоставленные документы, производит расчеты, применяя различные методы – в итоге объявленная оценщиком стоимость будет максимально приближена к реальной;
• Отчет об оценке земельного участка составляется в полном соответствии с законодательством РФ об оценке. Это официальный прошитый документ с печатью, который принимается в судебных инстанциях – он обладает абсолютной юридической силой;
• Вы сэкономите свое время. Вам не придется ломать голову над тем, какую стоимость назначить для участка. А предъявление потенциальному покупателю официального отчета об оценке снимет последние сомнения в цене и представит вас как основательного человека;
• Часто компании, занимающиеся оценкой, предлагают бесплатную консультацию по интересующим вопросам. Например, советуют, благодаря каким операциям с землей можно поднять ее реальную стоимость.

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод	Пояснения
Метод сравнения продаж	Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения. Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого. Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются
Затратный метод	Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса. Измеряется размер вложений на улучшения
Распределительный	Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами
Нормативный	Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства
Метод предполагаемого использования	Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании. Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным
Метод капитализации земельной ренты	Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях
Метод разбивки на участки	Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Порядок оценки стоимости земельного участка перед продажей

Продажа земли предполагает, что владельцу необходимо выяснить ее рыночную стоимость. Так как со временем эта стоимость меняется, оценку необходимо проводить по состоянию на конкретную дату.

Например, цена участка может измениться, если раньше он находился на окраине города, а спустя несколько лет, город сильно разросся, и территория стала располагаться в одном из центральных районов.

При проведении исследования профессиональный оценщик проходит следующие этапы:

1. Постановка задачи . Здесь важно учесть дату, на которую делается оценка, а также основные параметры, по которым эта оценка будет проводиться.
2. Сбор, проверка и анализ данных . Собираются все необходимые документы, анализируется вся информация, относящаяся как к самому объекту, так и к соседним.
3. Анализ наиболее эффективного использования участка . Определяется, как выгоднее всего использовать участок, причем это должно быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Этот этап существует, потому что рынок заинтересован в максимально возможном использовании ресурсов, что и определит предлагаемую цену.

Текущее использование участка не всегда совпадает с максимально выгодным. Тогда рассчитываются вероятные затраты по сносу существующих строений.

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка с применением нескольких методов. По закону оценщик должен применять три подхода – затратный, сравнительный и доходный. А методы внутри каждого подхода он может выбирать самостоятельно исходя из своего опыта. Три результата, полученные в результате такого анализа, служат базой для расчета итоговой цифры, выраженной в рублях. Ее нахождение и является конечной целью всего мероприятия.
2. Отчет об оценке . Такой отчет оформляется в письменном виде и должен быть изложен в соответствии с федеральными законами об оценке и методическими рекомендациями.

По истечении шести месяцев отчет утрачивает свою юридическую силу.

Перечень документов для оценки

При обращении за услугами оценки специалисты запрашивают необходимые для их работы документы.

Чаще всего этот перечень выглядит так:

• Документ, устанавливающий вашу личность (паспорт);
• Правоустанавливающий документ (например, дарение, приватизация, свидетельство о праве на наследство);
• Кадастровый план или геодезический (подробный чертеж местности с указанием множества ее характеристик);
• Категория участка;
• Разрешенное применение;
• Данные о проложенных через участок инженерных коммуникациях (электрические провода, трубы и т. д.);
• Данные о наличии обременения (залог, долговые обязательства);
• Документы о размере взимаемого земельного налога (при наличии);
• Договор об аренде территории (при наличии).

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

• страхования объекта;
• его залога;
• внесения участка в уставный капитал предприятия;
• приобретения земли;
• в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

• описание земельного участка;
• на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
• фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
• общее описание рынка земельных участков;
• определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , например:

• методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
• способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
• затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.

Для каждого вида имущества применяются отдельно взятые методы оценки их рыночной стоимости. Принципы и подходы, по которым можно оценить, например, здание, или нематериальное имущество , имеют отличительные особенности.

Если мы говорим о затратном подходе, который справедлив для оценки сооружений, или автомобиля, применить его в работе с землей нельзя. Конечно, земля может принадлежать человеку как недвижимое имущество, но никаких усилий и затрат к ее созданию он не прикладывал. В таком случае, как можно рассчитать стоимость земли? Только рассматривая ее как часть имущества, производя расчет остатка стоимости (общей) недвижимости, учитывая траты, вложенные в улучшения. Выбор такого подхода обусловлен сложностями, возникающими при учете всех улучшений участка за много лет, в которые входят: человеческий труд, финансовые траты на материалы, возведение инфраструктуры. Кроме того, участок окружают другие объекты, влияющие на его спрос у покупателей. Последний показатель измерить легче, чем предыдущие.

По правилам оценочной практики, эксперт обязан обосновать факт применения или отказа от подхода.

Методы, используемые наиболее часто:

• Сравнение продаж;
• Выделение;
• Распределение;
• Капитализация;
• Рента, а также метод остатка;
• Предполагаемое использование.

Сравнение продаж

Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.

Метод выделения

Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект - земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.

В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:

• Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
• Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
• Вычитает из рыночной - стоимость замещения (воспроизводства).

Распределение

Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:

• Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
• Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
• Эффективная эксплуатация земли;

Алгоритм действий эксперта будет следующий:

• Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
• Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.

Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.

Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.

Капитализация

Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов - с застройками и без них.

Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:

• Рассчитывается рента, созданная участком;
• Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
• С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.

Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.

Метод остатка

Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий - главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.

Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.

Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:

• ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
• Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
• Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
• Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.

Предполагаемое использование

Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.

Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.

Настоящие профессионалы к вашим услугам

Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.

1. Введение

В целях ведения бухгалтерского учета предприятие наделяется правом самостоятельно определять порядок признания управленческих и коммерческих расходов, который она должна обязательно закрепить в учетной политике (п. 20 ПБУ 10/99).

Упомянутые расходы могут относиться на себестоимость продукции в той части, в которой они признаются расходами отчетного периода по обычным видам деятельности. Кроме того, управленческие и коммерческие расходы можно списать на себестоимость проданных продукции, товаров, работ, услуг в полной сумме расходов, признанных в данном отчетном периоде. Об этом недавно напомнил Минфин в письме от 2 сентября 2008 года № 07-05-06/191.

Прежде чем начать разбираться с порядком признания таких расходов, определимся, какие расходы называются коммерческими, а какие – управленческими.

К управленческим относятся расходы, не связанные с производственной или коммерческой деятельностью предприятия: на содержание отдела кадров, юридического отдела; на освещение и отопление сооружений непроизводственного назначения, а также на командировки, услуги связи и прочие аналогичные этим расходы.

А коммерческие расходы – это расходы, связанные с отгрузкой и реализацией товаров. Те предприятия, которые осуществляют производственную деятельность, имеют право отражать в составе коммерческих расходы на упаковку изделий; по доставке продукции на станцию отправления, погрузке в транспортные средства; комиссионные сборы, уплачиваемые посредническим организациям; затраты на хранение продукции; на рекламу, на представительские и другие аналогичные по назначению расходы.

В свою очередь торговые организации могут относить к расходам на продажу средства, затраченные на перевозку товаров, на оплату труда, на аренду, содержание зданий, сооружений, помещений и инвентаря; расходы по хранению товаров; на рекламу; на представительские и прочие подобные расходы. Такой перечень дан в Инструкции к Плану счетов.

2. Признание управленческих расходов

В бухгалтерском учете управленческие расходы отражаются по дебету счета общехозяйственных расходов. Если согласно учетной политике управленческие расходы включаются в себестоимость продукции частично, они будут списываться одной их следующих проводок:

Дебет 20 Кредит 26 – если производство данного вида продукции является основным видом деятельности организации.

Дебет 23 Кредит 26 – если вспомогательные производства производили изделия и работы и оказывали услуги на сторону.

Дебет 29 Кредит 26 – если обслуживающие производства и хозяйства выполняли работы и услуги на сторону.

В случае отнесения таких затрат на счета 20, 23 или 29, в состав себестоимости они будут включаться по мере продажи произведенной продукции, то есть по мере списания этих затрат со счетов 20, 23 и 29 на счет 90.

Если же управленческие расходы признаются в полной сумме, то в качестве условно-постоянных они будут относиться напрямую в себестоимость продаж того отчетного периода, в котором возникли. Проводка в данном случае будет следующая:

Дебет 90 Кредит 26

При списании управленческих расходов на счет 90 они полностью включаются в состав себестоимости в том отчетном периоде, когда были признаны «расходами по обычным видам деятельности». Однако здесь есть один нюанс. Сделать так можно лишь при условии, что организация соблюдает порядок формирования расходов на счете 26, предусмотренный Инструкцией к Плану счетов, утвержденному приказом Минфина от 31 октября 2000 года № 94н. Там говорится, что счет 26 предусмотрен для отражения информации о расходах для нужд управления, не связанных непосредственно с производственным процессом.

Выходит, что счет 26 изначально предназначен для учета расходов именно по управлению организацией. Однако на практике может получиться, что на этом счете учитываются не только управленческие расходы, но и затраты производственного характера. В таком случае говорить о списании всей суммы со счета общехозяйственных расходов проводкой Дебет 90 Кредит 26 некорректно. Списать можно только ту часть расходов, которые непосредственно являются управленческими.

Отметим также, что при заполнении отчета о прибылях и убытках следует помнить, что строка «Управленческие расходы» заполняется только в том случае, если управленческие расходы не распределяются по объектам калькулирования, то есть в учетной политике выбран второй вариант отражения затрат и в учете нет проводок Дебет 20 Кредит 26, Дебет 23 Кредит 26, Дебет 29 Кредит 26. В противном случае управленческие расходы из состава производственной себестоимости не вычитаются и строка «Управленческие расходы» не заполняется (п. 21 ПБУ 10/99).

3. Как быть с коммерческими расходами?

Коммерческие расходы накапливаются по дебету счета 44 «Расходы на продажу». Как уже отмечалось выше, списываются на себестоимость проданной продукции они либо полностью, либо пропорционально объему реализованной продукции. В обоих случаях списание осуществляется в дебет счета 90 «Продажи».

Здесь необходимо помнить о том, что, признавая коммерческие расходы в неполной сумме, фирме нужно будет распределить определенные виды расходов, перечисленные в Инструкции по применению Плана счетов.

Во-первых, это расходы на упаковку и транспортировку продукции в организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность. Распределение осуществляется между отдельными видами отгруженной продукции ежемесячно, исходя из их веса, объема, производственной себестоимости или других соответствующих показателей.

Во-вторых, это затраты на транспортировку в организациях, осуществляющих торговую и иную посредническую деятельность, которые распределяются между проданным товаром и остатком товара на конец каждого месяца.

В-третьих, это расходы по заготовке сельскохозяйственного сырья и расходы по заготовке скота и птицы в организациях, заготавливающих и перерабатывающих сельскохозяйственную продукцию. Причем первые распределяются в дебет счета 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей», а вторые – в дебет счета 11 «Животные на выращивании и откорме».

Отражение управленческих издержек в бухгалтерском учете Административные расходы не зависят от объемов предпринимательской деятельности, поэтому их нельзя списать на «Основное производство» в конце месяца (счет 20). Они учитываются в «Общехозяйственных расходах» (Д 26). Особенности учета заключаются в наличии двух способов списания: Отражение в бухучете

• традиционного – признаются условно-постоянными и полностью относятся к полной себестоимости, проводятся как К 26, Д 90
• основанного на разделении административных издержек на условно-постоянные и условно-переменные

При использовании второго способа подсчитывается сокращенная себестоимость производства, условно-постоянные траты списываются на «Себестоимость продаж» (Д 90-2), то есть признаются издержками отчетного периода, снижающими доход.

Управленческие расходы: отражение в бухгалтерской отчетности

НДС по расходам, связанным с производством; Дебет 20 Кредит 23 — 68 000 руб. — списаны расходы вспомогательного производства, связанные с выпуском готовой продукции; Дебет 19 Кредит 60 — 90 000 руб. — учтен «входной» НДС по расходам на аренду помещений общехозяйственного назначения; Дебет 26 Кредит 60 — 500 000 руб. (590 000 — 90 000) — учтены расходы на аренду помещений общехозяйственного назначения; Дебет 68 Кредит 19 — 90 000 руб. — принят к вычету «входной» НДС по расходам на аренду помещений общехозяйственного назначения; Дебет 19 Кредит 60 — 16 200 руб. — учтен «входной» НДС по маркетинговым и юридическим услугам; Дебет 26 Кредит 60 — 90 000 руб. (106 200 — 16 200) — учтены затраты на маркетинговые и юридические услуги; Дебет 68 Кредит 19 — 16 200 руб. — принят к вычету «входной» НДС по маркетинговым и юридическим услугам; Дебет 26 Кредит 69, 70 — 289 800 руб.

Управленческие расходы. строка 2220

Главная — Статьи На практике нередки ситуации, когда установленный порядок учета перестает быть однозначным исходя из требований к статьям бухгалтерской отчетности, установленных ПБУ 4/99. Ситуация. Проводя аудиторскую проверку бухгалтерской отчетности организации, аудитор указал главному бухгалтеру на то, что в отчете о прибылях и убытках не сформирована статья «Управленческие расходы».

Главный бухгалтер сослался на утвержденную руководителем организации учетную политику, согласно которой организация формирует показатель полной себестоимости готовой продукции (далее — ГП) с оценкой незавершенного производства (далее — НЗП) по фактической себестоимости.

Управленческие расходы: состав и отражение в бухгалтерском учете

Начислен НДС (42 000 x 20 x18%) 90-3 68-НДС 151 200 Списана реализованная продукция(27 300 x 20 изд.) 90-2 43 546 000 Списаны ОХР как расходыотчетного периода 90, субсч.»Управленческиерасходы» 26 362 000 Признан финансовый результат(991 200 — 151 200 — 546 000 -362 000) 99 90-9 68 000 Таблица 5 тыс. руб. Показатель За отчетныйгод За предыдущийгод Наименование Код 1 2 3 4 Материальные затраты 120 Затраты на оплату труда 400 Отчисления на социальные нужды 104 Амортизация 38 Прочие затраты 158 Итого по элементам затрат 820 Изменение остатков (прирост (+),уменьшение (-)): незавершенного производства (56) расходов будущих периодов резерв предстоящих расходов готовой продукции (218) Общая сумма затрат, учтенных на счете 20, за декабрь составила 820 000 руб.

План выпуска — 30 изделий, фактически — 28 изделий: 820 000: 30 = 27 300 руб. (с учетом округления для удобства расчетов).

Управленческие и коммерческие расходы

Пример Компания занимается производством готовой продукции. Стоимость сырья и материалов, использованных в процессе производства, составила 2 400 000 руб.

Внимание

Заработная плата производственных рабочих — 900 000 руб. С нее были начислены взносы по обязательному соцстрахованию в размере 234 000 руб.

Расходы на оплату услуг сторонних организаций, связанных с производством готовой продукции, равны 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.). Затраты вспомогательного производства составили 68 000 руб.
Сумма общехозяйственных расходов равна 1 636 000 руб. (в том числе НДС — 106 200 руб.), из них на: — аренду помещений общехозяйственного назначения — 590 000 руб. (в том числе НДС — 90 000 руб.); — оплату маркетинговых и юридических услуг — 106 200 руб.

Что включают в себя управленческие расходы: особенности учета, способы списания

Управленческие расходы, учитываемые на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в соответствии с учетной политикой могут ежемесячно (п. п. 9, 20 ПБУ 10/99, Инструкция по применению Плана счетов): 1) списываться в качестве условно-постоянных в дебет счета 90 «Продажи», субсчет 90-2 «Себестоимость продаж»; 2) включаться в себестоимость продукции, работ, услуг (т.е. списываться в дебет счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 29 «Обслуживающие производства и хозяйства»). Обратите внимание! Общехозяйственные расходы строительных организаций могут включаться в себестоимость работ по договорам строительного подряда только в случае, если предусмотрено их возмещение заказчиком (п.
14 ПБУ 2/2008). Особенности включения управленческих расходов в себестоимость продаж устанавливаются отраслевыми методическими инструкциями, рекомендациями, указаниями (п.

Управленческие расходы

Для списания условно-переменной части существуют 3 варианта:

• К 26, Д 20 – если относятся к основному производству
• К 26, Д 23 – если относятся к вспомогательному производству
• К 26, Д 29 – если относятся к обслуживающему хозяйству или производству

В состав себестоимости административные затраты включаются после продажи продукции (товара) и списываются на «Продажи» (счет 90). В отчете о прибыли отражаются в строке 040. Некоторые экономисты выражают мнение, что административные затраты можно списать на Д 91, если в отчетный период не было продаж.

Споры с налоговой инспекцией чаще всего возникают по поводу трат на услуги управленческих компаний. Если имеется договор, документ, подтверждающий оплату, и акт приема выполненных работ, претензий быть не должно.

Что включают в себя управленческие расходы

Важно

В индивидуальной бухгалтерской отчетности, в частности в отчете о прибылях и убытках, ОХР отражаются по статье «Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг» в составе полной себестоимости реализованной продукции (работ, услуг). При втором способе расходы, учтенные на счете 26 «Общехозяйственные расходы» в качестве условно-постоянных, списываются ежемесячно в дебет счета 90 «Продажи».

Специалистами высказывается также мнение о том, что в случае отсутствия продаж в том или ином периоде ОХР следует списывать в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы». Такой альтернативный порядок в части ведения бухгалтерского учета ОХР предусмотрен взаимосвязанными нормой последнего абзаца п.
9 ПБУ 10/99 и характеристикой счета 26, приведенной в Инструкции по применению Плана счетов.
Как и в случае с коммерческими затратами, порядок признания и определения размера управленческих расходов полностью соответствует аналогичным показателям по затратам, связанным с обычными видами деятельности. Подробнее об этом читайте в разделе «Себестоимость продаж» (строка 2120). В составе управленческих расходов, в частности, отражают затраты на: — содержание административно-управленческого аппарата; — содержание общехозяйственного персонала, не связанного с производственным процессом; — по амортизационным отчислениям и расходам на ремонт основных средств управленческого и общехозяйственного назначения; — арендную плату за помещения общехозяйственного назначения; — оплату информационных, аудиторских, консультационных услуг; — подготовку и переподготовку кадров; — покупку канцелярских товаров, инвентаря и других материалов, необходимых для нужд управления.

На каком счете в бухгалтерском учете отражаются управленческие расходы

При оценке НЗП по фактической производственной себестоимости в бухгалтерском учете будут сделаны расчеты и отражены записи, представленные в табл. 2. Общая сумма затрат за декабрь составит 1 182 000 руб.

Должно было быть выпущено 30 изделий, в то время как выпущено 28 на сумму 1 103 200 руб. (1 182 000: 30 x 28). Итак, себестоимость выпущенной ГП в декабре составила 1 103 200 руб., себестоимость одного изделия 39 400 руб. (1 103 200 руб. : 28 ед.). Остаток НЗП (сальдо счета 20 на 31.12.2010) составит 78 800 руб. (1 182 000 — 1 103 200). Рассчитаем долю ОХР в общей сумме затрат за месяц, для чего возьмем отношение ОХР к общей сумме затрат за месяц: 362 000 руб.

: 1 182 000 руб. x 100% = 30,6%. В себестоимости единицы готовой продукции ОХР составят исходя из рассчитанной доли ОХР 12 056 руб. (39 400 руб. x 30,6%). В себестоимости выпущенной продукции ОХР составят 337 568 руб. (12 056 руб.
Незавершенное производство», однако искажения будут несущественными: 31% (24 432 руб. : 78 800 руб. x 100%). При избранном в учетной политике способе оценки НЗП по строке «Готовая продукция и товары для перепродажи» статьи «Запасы» отражается фактическая производственная себестоимость остатка продукции, прошедшей все стадии (фазы, переделы), предусмотренные технологическим процессом, а также изделий укомплектованных, прошедших испытания и техническую приемку. Готовая продукция может отражаться в балансе в одной из трех оценок в зависимости от учетной политики организации: по фактической производственной себестоимости; по нормативной (плановой) производственной себестоимости, включающей затраты, связанные с использованием в процессе производства ОС, сырья, материалов, топлива, энергии, трудовых ресурсов, и другие затраты на производство продукции; по прямым статьям затрат.

Показатель За отчетныйгод За предыдущийгод Наименование Код 1 2 3 4 Материальные затраты 130(120 + 10) Затраты на оплату труда 600(400 + 200) Отчисления на социальные нужды 162(104 + 58) Амортизация 60(38 + 22) Прочие затраты 230(158 + 72) Итого по элементам затрат 1182(820 + 362) Изменение остатков (прирост (+),уменьшение (-)): незавершенного производства (56) расходов будущих периодов резерв предстоящих расходов готовой продукции (218) Таблица «Расходы по обычным видам деятельности (по элементам затрат)» при таком способе отражения позволит получить расходы по обычным видам деятельности в сумме 908 000 руб. (1 182 000 — 56 000 — 218 000). Несмотря на то что в рассмотренном примере (при первом способе) ОХР включаются в состав себестоимости ГП, в себестоимости реализованной ГП можно указать сумму управленческих расходов (в примере в составе себестоимости ГП они составили 241 000 руб.).