Соответственно, оценка земельных участков может проводиться с целью очередной ревизии на территории кадастрового квартала, сравнивания текущих цен и их замена на более актуальную стоимость.

В силу того, что на основании установленной стоимости определяется база , который уплачивается титульными владельцами ЗУ (за исключением арендаторов), землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Исходя из интересов муниципалитета или государства, бюджет которых пополняется из фондов налогообложения, цель таковых – в повышении кадастровой стоимости.

Для оценки земельного участка понадобится . Если вы не знаете как его получить, тогда прочтите .

Оценка земельного участка: стоимость оценки

При предъявлении претензий к ценообразованию, потребуется официальный акт о проведении независимой экспертизы, оценщиком . Эти услуги оказываются возмездно. Их стоимость существенно различается соответственно:

• площади ЗУ;
• места расположения участка;
• приблизительной стоимости ЗУ.

При этом учитывается статус исполнителя услуг по оценке земель, наличие лицензий и иных статусных нюансов.

В регионах средней полосы России такие услуги стоят от 1,5 тысяч рублей, для определения стоимости стандартных дачных участков в 6-8 соток . В эту стоимость входит подготовка юридически значимой документации. Проезд до места расположения ЗУ оплачивается дополнительно. В эту же сумму может уложиться житель посёлка или районного центра, оценивающий земли ЛПХ или ИЖС. Нестандартные участки оцениваются по индивидуальным расценкам.

Стоимость оценки земель населённых пунктов существенно отличается и составляет от 2,5-3 тысяч, до 5-10 , в зависимости от стоимости недвижимости в том или ином месте расположения, с соответствующей площадью и целевым назначением.

В дальнем Подмосковье и Ленинградской области цены варьируются от 2,5-3 тысяч . В городах они настолько различны, что общего эквивалента установить невозможно.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Да, можно . И следующий вопрос, который навязывается сам собой, как оценить стоимость земельного участка самостоятельно?

Используя сравнительный подход, допустимо определить приблизительную стоимость ЗУ, при условии наличия аналогов, с которыми не должно быть существенного расхождение.

Однако применение затратного и доходного подходов практически неприемлемо , так как в открытом доступе отсутствует информация о затратах, внесённых в развитие инфраструктуры из муниципального или федерального бюджетов. Без этих исходных посылок даже точное применение обозначенных методов может оказаться бесполезным.

Отчет об определении рыночной стоимости жилого дома с земельным участком

Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.

В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.

На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.

Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.

Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.

Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу , чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Некоторые отчеты могут "отклоняться" еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства . Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.

По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права .

В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность . К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.

Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.

В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.

При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.

Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка , при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).

В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.

Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом , чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно .

В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода . Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7» .

В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)) .

Иногда оценщики ошибаются с датой оценки , на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.

В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег .

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке.

Оценка земли включает в себя количественное и качественное наличие коммуникаций и возможность подключения к существующим сетям, в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов различных видов недвижимости.

Для чего нужна оценка земельного участка?

В связи с развитием рынка загородной недвижимости спрос на землю растет с каждым днем. Земля – товар ликвидный, поэтому сегодня стремятся приобрести ее не только компании-застройщики, но и частные лица. Многие приобретают землю не только с целью построить на участке загородный дом или дачу, но и в целях инвестирования свободных средств, так как покупка земельного участка – это весьма неплохая возможность получить со временем хороший дополнительный доход. В связи с тем, что цены на землю постоянно изменяются, такая услуга, как оценка земли, на сегодняшний день чрезвычайно популярна и востребована.

Актуальна оценка земельных участков случаях проведения сделок по купле-продаже земельных наделов, при передаче участка в аренду, для определения начальной стоимости конкретного земельного участка, в случаях осуществления на земле различных инвестиционных и строительных проектов, для предоставления документов в суд при бракоразводных процессах, оформлении наследства или залога под кредит. Профессиональная оценка земли позволяет максимально качественно решать все вопросы, связанные с эффективным и соответствующим положениям закона использованием земельного участка, дает возможность оценить ее рыночную стоимость и правильно рассчитать вероятность планируемой прибыли.

Как оценивается земельные участки (этапы оценки земли)?

Эксперт проводит оценку земли в несколько этапов. При первой встрече с заказчиком оценщик дает консультацию касательно целей и предмета оценки, разъясняет все нужные правовые аспекты и определяет задачу. После предоставления клиентом всех необходимых документов заключается и подписывается договор. На следующем этапе эксперт проводит осмотр участка непосредственно на месте, где и уточняет его качественные характеристики. После обследования земли и анализа полученных данных, а также анализа состояния рынка и сравнения оцениваемого участка с аналогичными наделами, оценщик делает выводы и дает итоговое заключение, которое передает заказчику в виде отчета об оценке.

Прежде всего, клиент обязан предоставить эксперту свой паспорт. Для юридического лица обязательным считается наличие всех нужных в этом случае реквизитов. Из основных правоустанавливающих документов необходимы: свидетельство о регистрации права на землю либо договор аренды, кадастровый план участка и копии геодезических планов с данными о территориальных границах оцениваемой земли. Также желательно предъявить сведения о виде разрешенного использования земельного надела, все имеющиеся в наличии договора и контракты, данные о наличии обременений и другие документы, имеющиеся в наличии у заказчика.

Что влияет на рыночную стоимость земли?

Основная цель оценки – выявление реальной рыночной, инвестиционной или ликвидной стоимости земли. В свою очередь, эта стоимость зависит от множества факторов: экономической ситуации на рынке недвижимости, спроса на землю на конкретный момент, места расположения участка, наличия и близости к нему инженерных коммуникаций, скоростного шоссе, леса, водоема, качество подъездных путей и внешней инфраструктуры. Большое значение имеет и категория назначения земли, к которой относится оцениваемый участок, а также вид разрешенного использования.

Сколько стоит оценка земли и от чего зависит эта стоимость. Какие сроки оценки земли?

Стоимость оценки земли значительно варьируется и зависит от расположения участка, его площади, а также задач по оценке, поставленных перед экспертом. Оценочные услуги оказываются, в среднем, по цене от 2000 до 5000 рублей за участок. Что касается сроков, то обычно процедура оценки занимает от 1 до 5 дней.

Как оценить землю самостоятельно?

На сегодняшний день из интернета можно почерпнуть массу сведений касательно стоимости земли и правил оценки. Поэтому многие граждане – в целях экономии денежных средств – пытаются провести оценку земли самостоятельно. Самостоятельная оценка земли, конечно же, возможна, но вряд ли гражданин, не слишком хорошо ориентирующийся в правовых и экономических вопросах, в состоянии дать объективную оценку собственному земельному наделу. Вполне понятно, что квалифицированный специалист проведет эту процедуру на более высоком уровне и оценит землю по стоимости, максимально приближенной к реальной. Кроме того, эксперт выдаст отчет об оценке, который имеет официальный статус и обладает абсолютной юридической силой.

Эксперт составляет отчет об оценке в полном соответствии с российским законодательством, регламентирующем оценочную деятельность и представляет в нем свое мнение относительно заказанной клиентом стоимости земли. Выводы и умозаключения оценщика основываются на анализе рыночной ситуации, полученных документов и результатов профессиональных расчетов. Как правило, отчет об оценке скреплен печатью оценочной организации и состоит из тридцати-сорока листов, пронумерованных и прошитых. К отчету прилагаются копии всех правоустанавливающих и вспомогательных документов, использованных при оценочном процессе, а также фотографии (если проводилась фотосъемка).

Сколько действует отчет об оценке земли?

Стоимость земли, указанная в отчете об оценке, может быть использована для совершения планируемых сделок, также документ – в случае необходимости – принимается к рассмотрению судебными инстанциями. Однако не стоит забывать о том, что по прошествии шести месяцев отчет об оценке утрачивает свою юридическую значимость.

Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта и данные о ситуации и рельефа местности, которые необходимы для определения возможности строительства, а так же при расчете возможных затрат, связанных со строительством. Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, длительности срока аренды, прав аренды, прав других особ и целевого назначения (разрешения на использование) земельного участка. Безусловно, что при любых действиях, связанных с землей, в первую очередь, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о том земельном участке, который вас интересует в данный момент.

Остановимся на основных целях оценки, необходимых документах и стоимости услуг.

1. Оценка земли для получения кредитов

Оценка земли для оформления её в залог - распространенное задание на оценку. Стоит обратить внимание на назначение земельного участка (ИЖС, СХ), наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений. Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов. Стоимость услуг по оценке земельного участка составляет от 7 000 рублей. Для оценки потребуются правоустанавливающие документы и кадастровый план.

2. Иногда требуется оценить землю для внесения в уставный капитал.

Последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной. Это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли. Стоимость услуг по оценке земли для внесения в уставный капитал зависит от нескольких параметров, таких как количество вносимых участков, их размеры и месторасположение.

3. При разделе имущества.

Задание на оценку земли при разделе имущества возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по стоимости имущества. При этом стоит обратить внимание, что голые участки редко бывают сами по себе объектами оценки. Обычно оценка земли сопряжена с оценкой строений, благоустройства, ограждений и инженерных коммуникаций, находящихся на участке. Хотя в свидетельстве на собственность будет обозначено только основное строение, в техническом паспорте будет отражена информация и по ограждениям и по замощению и по инженерным коммуникациям на участке. Стоимость оценки голого земельного участка начинается от 5 000 рублей, стоимость оценки земельного участка со строениями - от 10 000 рублей .

Оценить землю

Для того чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.

Для независимой оценки земли обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.

Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности так же при получении более выгодного кредита в банке под залог земли, и соответственно при снижении уровня финансового риска при кредитовании. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав и прочее.

Оценка земли и недвижимости

Оценка земли и недвижимости - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права - например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов может производиться для следующих целей:

получение кредита в банке;
взнос в уставный капитал;
продажа земельного участка;
вступление в наследство;
составление бизнес-плана;
раздел имущества;
выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Отчет об оценке земельного участка , проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам.

Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде. Если он составлен грамотно и профессионально, то его можно приобщать при необходимости к судебным разбирательствам. Документ имеет юридическую силу.

Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проведения экспертизы.

Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:

• для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
• для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
• для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
• для раздела имущества при разводе;
• при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
• при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.

Кто составляет?

Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь сертификат. Проводить работу по установлению цены специалист может как самостоятельно, так и в рамках фирмы согласно статье 4 ФЗ №135.

Оценщик имеет право, по своему усмотрению, выбирать способ оценки и требовать предоставления документации необходимой для работы. Он должен быть независимым (статья 16 ФЗ №135).

Справка: заказывать оценочный документ может не только собственник земельного участка, но и любое заинтересованное в этом лицо. Например, потенциальный покупатель или арендатор.

Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (статья 10 ФЗ №135).

Стоимость процедуры

Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней.
Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.

Описание отчета

В статье 11 ФЗ 135 расписаны основные требования, выдвигаемые к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.

В отчет должны быть включены следующие разделы:

Оценка сервитута

Оценка сервитута производится для возможности определения правильной оплаты за пользование чужим земельным участком в случае разрешения споров через суд.
На это влияют следующие факторы:

• расчет стоимости убытков от применения сервитута из-за ограничения пользования территорией;
• расчет упущенной выгоды, то есть стоимость того, если бы владелец предоставлял участок в аренду.

Формула для определения стоимости оплаты за пользование ограничением:

Все расчеты должны быть оформлены в виде отчета в письменной форме.

Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:

1. общая характеристика: кто является оценщиком и заказчиком, для каких целей проводится экспертиза;
2. указываются стандарты и нормативы, по которым производится оценка;
3. описание методов определения стоимости сервитута;
4. характеристика объекта обременения, указание размеров, периода установления сервитута;
5. результирующая часть.

К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременения и расчеты стоимости.

Оценка аренды земельного участка

Данная оценка проводится для установления более точной величины арендной платы. Она зависит от экономической выгоды использования земельной территории:

Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.

Обратите внимание: в отчете также дается характеристика объекта, предоставляются данные оценщика и заказчика, расписываются используемые методы для проведения экспертизы, выполняемые работы. Прикладывается схема района, где располагается участок, и его краткая характеристика. В конце отчета предоставляется список используемых документов.

Отчет составляется в письменном виде. Его копия сохраняется у оценщика.

Заключение

Для установления рыночной стоимости земельного участка нужна независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли вносятся письменный отчет, который предоставляется заказчику.

Его можно использовать при разрешении спорных вопросов: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения продажной цены или для определения платы за сервитут или аренду.