Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости. Когда целесообразна процедура изменения КС? Таким образом, если на то есть основания, с нашей помощью ваша кадастровая стоимость будет оспорена

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение ().

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам. А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " ").

ПРОГРАММА ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ

Реформа земельного кодекса РФ: анализ актуальных новелл законодательства и практики применения.

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Следует отметить, что хотя налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (), однако в случае непоступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом ().Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра . Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку "Сформировать запрос", то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных "ГКН" (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " " указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
  • иные условия;
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "). Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителям тех регионов, в которых налог по прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку ().

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• в суде ().

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов ( , ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " "):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

• об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
• о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

• об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована .

В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов ().

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя ().

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела ().

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом ().

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе ().

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 " ").

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Документы

Вне зависимости являетесь Вы собственником земельного участка или арендуете его у государства, кадастровая стоимость будет являться базой для расчета налога на землю или величины арендных платежей. В обоих случаях перед собственником или арендатором возникает обязательство по оплате налога или арендных платежей, в связи, с чем величина кадастровой стоимости земельного участка приобретает ключевое значение. Оптимизировать сумму налога на землю и величину арендных платежей возможно путем оспаривания кадастровой стоимости, а именно приравнивание ее к рыночной величине. Для инициализации процесса оспаривания на первом этапе необходимо подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, при чем, оценка рыночной стоимости проводится ретроспективно, то есть на дату определения кадастровой стоимости. Это требуется, что бы кадастровая и рыночная стоимости были сопоставимы, а разница между ними обуславливалась не изменением конъюнктуры рынка, а не точностью определения кадастровой стоимости. Отчет об оценке должен быть подготовлен на бумажном носителе, а также в электронном виде подписанный электронной-цифровой подписью оценщика и оценочной организацией.

После готовности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, лицо, оспаривающее кадастровую стоимость собирает необходимый пакет документов, требуемый для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и подает заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

К заявлению об оспаривании прилагается следующий перечень документов:

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

4) Доверенность на представление интересов в случае если Заявление подается не собственником

В случае предоставления полного пакета документов, в срок не более 30 календарных дней, комиссия обязана рассмотреть заявление о пересмотре кадастровой стоимости и вынести свое решение. Корректировать стоимость оспариваемого земельного участка, указанную в отчете об оценке комиссия не может. Иными словами заявитель получает положительное решение – комиссия соглашается с величиной рыночной стоимости указанной в отчете об оценке, или выносит отрицательное решение. В случае получения отрицательного решения кадастровая стоимость остается на прежнем уровне. В соответствии с законодательством обращаться в комиссию можно неоднократно, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость земельного участка ранее уже была оспорена.

В случае получения заявителем отрицательного решения комиссии, следующим шагом на пути к снижению кадастровой стоимости является обращение в суд. По завершении судебного процесса, и прохождении всех судебных инстанций, которых может быть несколько, лицо оспаривающее кадастровую стоимость земельного участка получает решение суда, а в случае обжалования судебного решения еще и апелляционное определение. Каким бы долгим не был процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде, результатом рассмотрения административно-искового заявления будет документ, указывающий величину кадастровой стоимости, а так же дата начала её действия для целей предусмотренных законодательством.

С вступлением в действие Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ в соответствии с ст. 22 обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости перестает быть обязательным как для заявителей физических лиц, так и юридических лиц. Напомним, что ранее юридические лица обязаны были соблюсти досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости и должны были обратиться в комиссию по рассмотрению споров о порядке определения кадастровой стоимости.

При возможности выбора инстанции для первичного обращения с целью снижения и оспаривания кадастровой стоимости перед заявителем встает вопрос, какой путь выбрать. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но это тема для отдельного повествования.

В конечном счете, каким бы ни был путь оспаривания, заинтересованное лицо получает документ, устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости. Именно на основании этого документа в Фонд данных Государственной кадастровой оценки вносится достоверная информация о величине кадастровой стоимости, которая в последующем используется для расчета налога на землю, арендных платежей, а также для перерасчета платежей за прошлые периоды и возврата излишне уплаченных денежных средств.

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности Это может быть владелец недвижимости с правом собственности (участник долевой собственности - независимо от согласия других владельцев), с правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, если кадастровая стоимость влияет на его права и обязанности (например, по уплате налогов).

Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подается заявление.

Также с требованием пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости может выступить арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо арендатор недвижимости у физического или юридического лица, если кадастровая стоимость влияет на формирование арендной платы. В последнем случае согласие собственника на такой пересмотр должно быть выражено в письменной форме.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

• при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости были о нем (например, при оценке были использованы неверные данные о площади объекта недвижимости либо о материале стен дома и тому подобное);
• кадастровая стоимость объекта недвижимости этого объекта (на момент установления кадастровой стоимости).

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами - в по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в . При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн , на сайте Росреестра.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты .

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

• если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки - к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает , но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
• если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) - в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете настоять на пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости , документы технического учета () и другие документы.

5. Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков , застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается Что должен содержать договор

Для проведения оценки обязательно заключается договор. Он может быть составлен в простой письменной форме, но должен содержать:

• цель оценки;
• описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
• вид определяемой стоимости объекта оценки;
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
• сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилию, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра - только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6. Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

• заявление (заполняется во время личного визита);
• о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения).

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

• Административное исковое заявление должно содержать следующие сведения:
  • наименование суда, в который подается административное исковое заявление;
  • фамилию, имя, отчество, адрес места жительства или пребывания, дату и место рождения, контактные данные истца;
  • наименование или фамилию, имя, отчество представителя истца, сведения о его высшем юридическом образовании и контактные данные, если административное исковое заявление подается представителем;
  • наименование административного ответчика, место его нахождения и контактные данные (по делам об установлении кадастровой стоимости административным ответчиком является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и, в случае если кадастровая стоимость была установлена в результате государственной кадастровой оценки, государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости);
  • сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
  • содержание требований к административному ответчику и изложение оснований и доводов, посредством которых административный истец обосновывает свои требования;
  • перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов;
  • другие сведения.

  Административное исковое заявление подается в суд в письменной форме и подписывается с указанием даты внесения подписей административным истцом и (или) его представителем при наличии у последнего полномочий на подписание такого заявления и предъявление его в суд.

  ">исковое заявление ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования (если иск вы будете подавать через представителя);
• сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
• иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо Копии искового заявления и приложенных к нему документов вы можете направить другим лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением. По делам об установлении кадастровой стоимости административными ответчиком является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и, в случае если кадастровая стоимость была установлена в результате государственной кадастровой оценки, государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (в отношении недвижимости, расположенной в Москве, это чаще всего Департамент городского имущества). В этом случае в суд вы также направляете уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение направленных копий искового заявления и приложенных к нему документов.

Но так как исковое заявление вы будете подавать как физическое лицо, вы имеете право просто направить в суд три комплекта документов (оригиналы для суда и копии для административных ответчиков). В таком случае уведомления о вручении не нужны.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными - в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

В последнее время землевладельцы нередко попадают в такую ситуацию, когда государственная кадастровая оценка их земли серьезно превышает реальную рыночную. Причины этому бывают разные:

• Ошибка при отнесении объекта к одному из видов разрешенного использования;
• Оценка на основании недостоверных данных на подобные объекты в регионе, предложения, о продаже которых публикуются в СМИ и не всегда являются справедливыми;
• Государственная кадастровая оценка носит массовый характер, поэтому она игнорирует такие индивидуальные характеристики, как: транспортная доступность, фактор масштаба, геологические характеристики, наличие или отсутствие коммуникаций, как освещение, отопление и т.д.

Почему вы переплачиваете налог за свой земельный участок?

Величина налога на землю, который владельцы недвижимости платят государству, зависит от цифры в кадастровой карте. Данный документ содержит все сведения об объекте и хранится в Росреестре, а информация в нем меняется вместе с обновлениями, которые касаются участка (продажа, покупка, застройка и т. д.).

Еще недавно суммы налогового обложения юридических и физических лиц по недвижимости формировались на базе невысокой инвентаризационной стоимости, которая включала в себя некоторые физические параметры недвижимости: материалы постройки и их цена, наличие водопровода и т. д. Начиная с 2015 г. налогообложение рассчитывается по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной.

Рассчитывая данную цифру, государство учитывает и район местонахождения земельного участка. В результате таких преобразований землевладельцы и собственники иного имущества будут вынуждены умножить свои налоговые расходы в десятки раз, и оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в таких случаях - незаменимая процедура. Именно поэтому очень важно понимать, с какой величиной КС вы имеете дело. Конечно, кадастровая оценка отличается от индивидуальной. Работая с участком, независимые эксперты нашей компании производят расчеты на основании огромного количества факторов. Мы учитываем малейшие нюансы, которые влияют на стоимость земли, поэтому итоговое значение в наших отчетах максимально точно отражает реальную рыночную стоимость недвижимости.

Оценщики, нанятые государственными службами для обработки гигантского количества информации, пользуются массовыми методами. Такие методики несколько упрощены, их механизмы работают по-другому. Большое количество критериев, являющихся средствами для определения стоимости, игнорируются. Государство приходит к нужной сумме с помощью одного удельного показателя. Как правило, им является коэффициент, применяемый к отдельному району, но никак ни к конкретному участку. Итог: к оплате вам предъявляют завышенный налог. Не многие собственники настораживаются и заказывают независимую оценку, демонстрирующую разницу между настоящей стоимостью и завышенной. Как в таких обстоятельствах сохранить свои деньги? Только обратившись к независимым экспертам, например, в нашу компанию. Оспаривание кадастровой стоимости земли - комплексная услуга, при необходимости включающая в себя полное юридическое сопровождение, споры в комиссии или в суде.

Сколько можно сэкономить, оспорив кадастровую стоимость (КС)?

Компания «ИНЕКС» предлагает своим клиентам бесплатную услугу анализа возможности оспаривания государственной оценки. Такая процедура помогает понять, имеет ли смысл обращаться за дальнейшей помощью к специалистам с целью ее снижения. Такое мини-исследование также оценивает шансы положительного результата при оспаривании КС в комиссии или в суде. Для опровержения требуются реальные доказательства того факта, что рыночная стоимость участка не соответствует сведениям, внесенным в реестр. Главным аргументом служит заново проведенная рыночная оценка земельного участка, которая должна осуществляться квалифицированными профессионалами.

Заказывая оспаривание в нашей компании, вы значительно увеличиваете возможность сократить свои расходы, которые в некоторых случаях исчисляются сотнями тысяч рублей. Реальный размер вашей экономии покажет предварительныйбесплатный расчет . На этом этапе выяснится, стоит ли вам платить за проведение профессиональной оценки. Наша практика подтверждает, что при оспаривании крупных объектов стоимостью более 1 млрд. рублей, удается снизить налог на несколько миллионов рублей в год.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в несколько отдельных этапов:

• Выявление возможности или невозможности опровержения;
• Экспертное определение актуальной стоимости
• Проверка отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков. При обращении к нам затраты на этот пункт будут минимальными, так как мы многократно проходили экспертизу, что позволяет сократить ее стоимость.
• Непосредственно оспаривание
• Уведомление о понижении кадастровой стоимости государственных органов.

Процедура производится через государственную комиссию по делам оспаривания кадастровой стоимости или в судебном порядке. Второй вариант является более эффективным, так как комиссии заинтересованы в сохранении уже существующих данных. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка будет зависеть от организации, в которой будет разрешен спор. Обращение в комиссию при Росреестре целесообразно, если разница между значением в кадастровом паспорте и результатом нашей оценки не превышает 30 %. В этом случае вы сэкономите время и деньги: не нужно будет делать экспертизу СРО, процесс изменения стоимости длится быстрее. В судебном порядке можно оспорить большую разницу - до 70 %. Расходы будут несколько выше, чем в комиссии, но результат того стоит.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка :

Весь пакет документов для выполнения процедуры оценки и последующей работы по оспариванию заказчик предоставляет на этапе осмотра объекта.

• Документы, устанавливающие право собственности или право пользования (договор аренды);
• Справка о кадастровой стоимости и кадастровый паспорт объекта;
• Сведенья о первоначальной и остаточной стоимости с указанием момента постановки на учет в бухгалтерии (только в случае нахождения в собственности);
• Реквизиты заказчика.
• Если речь идет о земельном участке, на котором имеются какие-либо строения, также потребуются правоустанавливающие бумаги и технические паспорта этих зданий.

Почему стоит обратиться в компанию «ИНЕКС»

Мы гарантируем вам положительный результат оспаривания земельного участка, т. к. в своей работе всегда идем до конца. За услуги нашей компании возможна частичная предоплата. Полную стоимость мы берем только при условии удачного оспаривания. Более чем 10-летний опыт работы и высокая квалификация наших экспертов позволяет с успехом решать самые сложные дела, поэтому клиенты характеризуют нашу компанию как одну из самых надежных в Москве. Обращаем ваше внимание, что теперь при оспаривании земельного участка вы можете воспользоваться полным пакетом услуг. В него входит: подготовка отчета, экспертиза СРО, споры в комиссии и суде. Для заказчиков это очень удобно, т. к. не придется тратить время на хождение по разным инстанциям, собирать и оформлять документы, сомневаться в своих силах. С нашей компанией вы можете быть спокойны: результат будет отличным.

Цены:

До недавнего времени налог на имущество, а также земельный налог исчислялись исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. В 2017 году земельное законодательство пополнилось новым нормативным актом. С вступлением в силу федерального закона «О государственной кадастровой оценке» изменился и порядок расчета земельного налога и арендных платежей. Закон предусматривает исчисление их исходя из кадастровой стоимости.

Порядок расчета кадастровой стоимости земли

Положения законодательства предполагают, что кадастровая стоимость земли должна быть равной или максимально приближенной к рыночной цене земельного участка, при этом переоценка должна проводиться не чаще чем раз в три года, но и не реже чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга эти сроки несколько иные – не реже 1 раза в 3 года.

При расчете кадастровой стоимости земельного участка будут учитываться многие факторы:

• общая ситуация в экономике России в целом и отдельных регионов, в частности;
• обстановка на рынке недвижимости, наличие и изменение спроса на земли различных категорий;
• категория и назначение земель;
• иные факторы, учитывающие принадлежность земельного участка к определенной оценочной зоне, установленной в регионе.

Поскольку механизм расчета кадастровой стоимости земли еще не доведен до совершенства, нередки случаи, когда рассчитанная по методике кадастровая стоимость земельного участка оказывается в несколько раз выше рыночной цены и в десятки, а то и в сотни раз превышает инвентаризационную, которая раньше учитывалась для исчисления земельного налога. В результате в суды стало поступать много исков об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка.

Как оспорить кадастровую стоимость

До того, как подавать иск в суд, с вопросом о том, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка , лучше обратиться к юристам нашей организации. Мы оказываем бесплатные консультации по земельному праву, в том числе по законодательству, устанавливающему порядок кадастровой оценки земли.

Для оспаривания стоимости необходимо доказать, что расчет произведен неверно. Если получится добиться изменения кадастровой оценки, можно будет произвести перерасчет земельного налога, но только за тот налоговый период, в котором было подано заявление о переоценке земельного участка, за прошлые периоды это сделать не получится.

Узнать кадастровую стоимость каждого земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, где содержатся данные обо всех объектах недвижимости. Чтобы понять, что для перерасчета есть основания, необходимо сравнить кадастровую стоимость, утвержденную на определенную дату, и реальную рыночную цену на данный земельный участок на ту же дату.

• недостоверность данных о земельном участке как объекте недвижимости, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
• установление рыночной стоимости земельного участка на ту же дату, на которую произведена кадастровая оценка.

Недостоверными данными считаются неверные сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре, либо неправильное определение условий, повлиявших на кадастровую оценку, а именно:

• местоположение участка;
• категория земель;
• целевое назначение и разрешенное использование;
• иные факторы.

Доказывать наличие оснований, дающих возможность оспорить кадастровую стоимость, придется заявителю. Учитывая сложность земельного законодательства, без специальных юридических знаний сделать это затруднительно. Наши земельные адвокаты окажут бесплатную консультационную помощь, разъяснят положения закона о кадастровой оценке.

Опытные юристы оказывают следующие виды услуг:

• анализ конкретной ситуации и прогнозирование перспективности дела: есть ли шансы оспорить кадастровую оценку;
• в случае наличия оснований – подбор доказательной базы, подготовка искового заявления;
• защита интересов заявителя в суде.

Одного понимания, что утвержденная в Росреестре стоимость земельного участка не соответствует реальной цене, – мало. Важно знать, как обжаловать кадастровую стоимость, какие аргументы станут убедительными для суда. И в этом случае только грамотный адвокат поможет добиться положительного результата.