Исследование рынка риэлторских услуг. Формирование рынка риэлторских услуг

В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.

Рассмотрим каждое из оснований роста российского рынка недвижимости подробнее.

Следует отметить, что во многих городах России в последнее время происходит крупномасштабное строительство нового жилого фонда. Крупные российские города "обновляются", и, как следствие, растет количество строительных фирм, как крупных, так и мелких.

В 1990-х гг. в России произошла серьезнейшая проблема - обветшание жилищного фонда страны. Решить данный вопрос полностью за счет государства стало невозможно, поскольку с одной стороны государство не обладает такими средствами, а с другой стороны государство уже не собственник большой части жилищного фонда и не должно за свой счет решать жилищные проблемы граждан. В этот период времени Правительство РФ принимает достаточно большое количество федеральных программ по улучшению жилищных условий населения.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону того, что бы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный дом, стали передавать в собственность граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться своим недвижимым имуществом, что привело к тому, что с одной стороны возник новый рынок жилья и как следствие посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей не опытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.

Возникший новый сегмент рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлторские услуги и большинство из них ранее такой деятельностью даже и не занимались, это были фирмы сотрудники которых только по наслышке знали о том, что составляет работа риэлторских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродажи.

С изменением законодательства, рынок риэлторских услуг так же поменял, содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам посреднических услуг в данной области, вместе с тем, риэлторские фирмы смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными участниками на рынке жилья, они стали вкладывать средства в строительство жилых домов на долевых началах. А с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.), положения законодательства опять претерпели значительные изменения.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформлять в аренду или собственность земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться положения ряда технических регламентов и санитарных норм. По окончании строительства дом нужно сдавать в эксплуатацию, для этого снова необходимо осматривать и принимать его с различными комиссиями из государственных учреждений. В процессе строительства у риэлторов возникает не мало работы с регистрацией прав на объекты незавершенного строительства и с регистрацией прав на уже сданный в эксплуатацию дом.

Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при возведении новостроек постоянно растет, причем очень быстрыми темпами. Чтобы пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в эксплуатацию. Возможно введение новой системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные дома с целью последующей продажи чрезвычайно выгодно, поскольку вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье всегда пользуется спросом.

Теперь рассмотрим второй основной фактор роста показателей рынка недвижимости - серьезное реформирование гражданского законодательства России.

При рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на законодательство, причем как на действующее, так и на то, которое действовало ранее.

Так, согласно положениям ЖК РСФСР жилье в нашей стране можно было использовать только для личного проживания. Использование же жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было запрещено.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп.) внес жилые помещения в список вещей, входящих в гражданский оборот, что дало возможность заключения в отношении жилья договоров купли-продажи, найма и др.

Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует отметить, что с принятием ЖК РФ появилась возможность использовать свое жилое помещение не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской деятельностью, без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский кабинет).

Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлторских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.

Второй вид - "нечистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлторских фирм можно назвать смешанным.

На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.

Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования "продавать" еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практические любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое "полное" содержание деятельности риэлторских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и др. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

В рамках данной книги мы будем рассматривать не только положения об осуществлении риэлторами посредничества в сделках с недвижимым имуществом, входящим в состав жилого фонда, но о многих других формах деятельности риэлторов на рынке недвижимости.

Следует отметить, что риэлторские услуги большим образом распространены на "вторичном" рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.

Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба.

Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Риэлторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличают российский рынок риэлторских услуг от зарубежных.

То, что риэлторским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

3. Виды риэлторских фирм

Заключение

Введение

Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно

распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

1. Субъекты рынка недвижимости

Субъекты рынка недвижимости-- участники рынка, осуществляющие различные функции, позволяющие рынку функционировать и развиваться.

Субъекты рынка недвижимости могут быть разделены на несколько основных групп: продавцы, покупатели, профессиональные участники рынка, институциональные участники рынка (то есть представляющие государство и действующие от его имени).

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство. Покупателем (арендатором) может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее право на данную операцию по закону.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от вида деятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию. Основные профессиональные участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер, оценщик, банки, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, аналитики, юристы, страховщики, участники фондового рынка, маркетологи, специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.. Институциональные участники рынка выполняют, прежде всего, регулирующие функции: учет и регистрация прав на недвижимое имущество и самих объектов недвижимости, контроль за использованием недвижимости, инвестирование в социально важные сферы и т.д. К институциональным участникам рынка относятся: 1) Организации, регулирующие градостроительство, землеустройство и землепользование. 2) Органы технической, пожарной и иной инспекции. 3) Проектировщики, строители и т.д., финансируемые из бюджета. 4) Органы-регистра торы прав на недвижимость и сделок с ней. 5) Государственные нотариусы.

2. Формирование рынка риэлторских услуг

Переход к рыночным отношениям вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. В мире пятьдесят процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект, который должен быть рассчитан на основе комплексного, т. е. системного подхода.

Формирование рынка риэлторских услуг доказывает свою необходимость и своевременность возникновения и развития в России в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлторская деятельность сделали в 1987-1991 г.г., при этом необходимо признать, что к формированию рынка риэлторских услуг государственные структуры нашей страны приложили минимум усилий.

В последнее время в России появилось множество фирм, именуемых риэлторскими фирмами. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка.

«Риэлтор», а точнее «риэлтер» - английское слово (realty), т.е. недвижимое имущество. В США принято употреблять термин «Realty», что значит «агент по продаже недвижимости». В практической деятельности рынка недвижимости, однако, применение этого термина ограничено.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

С учетом отечественного опыта по реализации риэлторских услуг можно считать, что рынок недвижимости -- это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и рынок риэлторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Важным параметром, используемом на рынка недвижимости, является рыночная стоимость недвижимости, т.е. наиболее вероятная денежная цена прав на собственность, по которой она может быть продана на открытом конкурентном рынке при условии, что достаточно времени предоставлено для продажи собственности, покупатели и продавцы избавлены от внешнего давления, покупатели и продавцы достаточно хорошо осведомлены о предмете сделки, сделка осуществляется при типичных условиях финансирования.

Рынок недвижимости как основной элемент рынка риэлторских услуг представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:

Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем, как действовать;

Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений. Если бы это было не так, некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами: строительство нового жилого фонда и серьезное реформирование гражданского законодательства страны.

Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение -- лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г., появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

3. Виды риэлторских фирм

Уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями.

В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно говорить о двух типах риэлтерских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм -- это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущества, поскольку занимались исключительно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлтерские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и получения крупной прибыли риэлтерские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в наем. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

Риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный рынок недвижимости. Вторичный рынок -- это все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без причинения им ущерба. Поэтому применительно к рассматриваемой нами теме под недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлтерских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов России риэлтерские фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости.

4. Виды риэлторской деятельности

Риэлтерская деятельность -- осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлтерские услуги -- услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка -- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (-ий) риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка -- профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

деятельность риэлтора в качестве брокера;

деятельность риэлтора в качестве дилера;

деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом; недвижимость лицензирование предприниматель риэлторский

деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлтерская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в это слово при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на его структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии другие, что в итоге негативно сказалось на ней. Потому риэлтерские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлтерских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлтерская деятельность -- предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтер, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап -- это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтер должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

5. Состав рынка риэлторских услуг

Состав рынка риэлторских услуг - это набор переменных величин, которые могут быть творчески скомбинированы для решения задач рынка. Для рынка характерны традиционные черты, составляющие - услуга, цена, место и стимулирование, которые многие годы успешно используют продавцы услуг. Продавцы услуг нашли эту традиционную схему несколько ограниченной для своей отрасли, имеющей специфические особенности. Исходя из этих различий для рынка риэлторских услуг была создана расширенная версия. Для лучшего решения вопросов и проблем, встающих перед продавцами услуг, в традиционную схему были добавлены три элемента:

Участниками рынка услуг являются все лица, вовлеченные в сферу риэлторских услуг. В эту категорию входят продавцы услуг, заказчики, а так же будущие заказчики на рынке риэлторских услуг;

Физические факторы - внешняя среда, в которой оказываются услуги и в которой взаимодействуют продавец и клиент. Сюда включаются любые материальные элементы, которые помогают предоставлять риэлторские услуги и служат связующим звеном между ними;

Процесс - это процедура и деятельность, необходимые для предоставления риэлторских услуг. Он включает этапы производства услуги и требуемые технические условия.

Эти новые элементы структуры рынка риэлторских услуг оказывают различное воздействие на разные сферы экономики. Лица, имеющие такие профессии, как оценщик недвижимости, риэлтер, менеджер по недвижимости, являются поставщиками специфического рода услуг на российском рынке.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80 % национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок объектов недвижимости можно представить в виде цилиндрического пространства, разделенного сверху до низу на секторы. Это будет самое крупное деление, при этом рынок недвижимости делится на сведущие секторы:

Товар в виде конкретных объектов недвижимости;

Работы, т.е. строительство, реконструкция;

– услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Заключение

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция -- один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлтерском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю этих услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует деятельность риэлтерских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлтерская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлтерских фирм.

При всем многообразии для современной рыночной экономики характерны многоукладность, развитая инфраструктура, активная регулирующая роль государства, использование высокоразвитой технологии как условия интенсивного ресурсосберегающего экономического роста. Вхождение переходной экономики России на равных правах в мировую экономику рынка потребует длительной и систематической работы, особенно в части формирования цивилизованной и социально ориентированной рыночной структуры, в том числе в сфере риэлторских услуг.

Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Таким образом, риэлторские услуги - специфический продукт труда, который не приобретает вещной формы и потребительная стоимость которого, в отличи от вещного продукта труда, заключается в полезном эффекте живого труда. Таковы, например, услуги риэлтора, маклера, брокера, оценщика. Их труд производит определенный продукт в невещественной форме, который может быть объектом купли-продажи, предметом потребления и т.п. Большинство услуг, в том числе и риэлторские услуги, имеют ряд характеристик или особенностей, которые отличают их от продажи товаров. Это неосязаемость, т. е. неспособность клиента видеть, дотрагиваться, попробовать на вкус или понюхать услугу, и не отделимость: услуга производится и потребляется в одно и то же время, и, таким образом, ее нельзя хранить, а также другие особенности.

Однако полезный эффект риэлторской услуги не существует отдельно от процесса его производства в виде какой-либо вещи. По этой причине риэлторская услуга, в отличие от вещного продукта труда, не может быть накоплена, а процессы ее производства и потребления во времени совпадают. Тем не менее, последствия потребления риэлторской услуги могут иметь материальный и долговременный характер. Эффект от потребления риэлторской услуги зависит не только от условий ее производства, но и от условий ее потребления. Полезный эффект риэлторской услуги - это результат совместных усилий ее производителя и потребителя.

Список использованной литературы

1. “Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз”. РГР, - М. 1999.

2. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. “Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)”. РГР, - М. 1997.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. В работе делается акцент на деятельность риэлторских фирм, как крупного субъекта рынка недвижимости. Масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается. Анализ деятельности субъектов рынка недвижимости.

дипломная работа , добавлен 16.12.2008


Основы риэлтерской деятельности в России, правовые особенности оказания услуг. Анализ рынка риэлтерских услуг в г. Барнауле. Характеристика агентства недвижимости "МИЭЛЬ-недвижимость". Основные объекты оценки. Факторы, влияющие на деятельность риэлторов.

курсовая работа , добавлен 06.06.2013


Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.

курсовая работа , добавлен 18.11.2014


Инвестиции в образование как важнейшиий показатель устойчивого экономического роста. Особенность рынка образовательных услуг, факторы формирования спроса на них в зависимости от ступени образования. Пути решения экономических проблем системы образования.

курсовая работа , добавлен 02.06.2010


Общая характеристика рынка медицинских услуг. Современное понимание здоровья. Экономический, социальный и институциональный аспекты медицинских услуг. Взаимодействие спроса и предложения. Интересы субъектов рынка. Современное состояние российского рынка.

курсовая работа , добавлен 24.12.2012


Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка и рынка услуг, его виды и субъекты. Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем. Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы. Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстана.

дипломная работа , добавлен 09.11.2015


Системы регистрации прав на недвижимость. Компоненты инфраструктуры рынка недвижимости. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка. Избыточность видов экспертиз. Направления и задачи реформирования инфраструктуры рынка недвижимости.

реферат , добавлен 23.05.2010


Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.

курсовая работа , добавлен 21.07.2011


Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. Проблемы стабилизации финансов России. Прогноз изменений услуг на рынке недвижимости Тверской области. Структура объектов, количество сделок и средняя стоимость одной сделки на рынке недвижимости.

курсовая работа , добавлен 26.10.2013


Анализ структуры рынка страховых услуг. Характеристика методов оценки страхования в России. Анализ состояния страховых рынков в российской экономике. Структура динамики страхования. Проблемы и перспективы развития российского рынка страховых услуг.

Введение.

2. Виды риэлторских фирм.

3. Виды риэлторской деятельности.

4. Состав рынка риэлторских услуг.

Заключение.

Список использованной литературы.

Введение.

Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно

распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

1. Формирование рынка риэлторских услуг.

Переход к рыночным отношениям вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. В мире пятьдесят процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект, который должен быть рассчитан на основе комплексного, т. е. системного подхода.

Формирование рынка риэлторских услуг доказывает свою необходимость и своевременность возникновения и развития в России в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлторская деятельность сделали в 1987-1991 г.г., при этом необходимо признать, что к формированию рынка риэлторских услуг государственные структуры нашей страны приложили минимум усилий.

В последнее время в России появилось множество фирм, именуемых риэлторскими фирмами. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка.

«Риэлтор», а точнее «риэлтер» - английское слово (realty), т.е. недвижимое имущество. В США принято употреблять термин «Realty», что значит «агент по продаже недвижимости». В практической деятельности рынка недвижимости, однако, применение этого термина ограничено.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику спроса и предложения осуществляется передача прав собственности связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

С учетом отечественного опыта по реализации риэлторских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и рынок риэлторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Важным параметром, используемом на рынка недвижимости, является рыночная стоимость недвижимости, т.е. наиболее вероятная денежная цена прав на собственность, по которой она может быть продана на открытом конкурентном рынке при условии, что достаточно времени предоставлено для продажи собственности, покупатели и продавцы избавлены от внешнего давления, покупатели и продавцы достаточно хорошо осведомлены о предмете сделки, сделка осуществляется при типичных условиях финансирования.

Рынок недвижимости как основной элемент рынка риэлторских услуг представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. В теоретическом анализе свободного рынка недвижимости при оценке объектов недвижимости предполагается, что:

Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях перед тем, как действовать;

Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений. Если бы это было не так, некоторые цены сделок могли бы быть сильно искажены.

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами: строительство нового жилого фонда и серьезное реформирование гражданского законодательства страны.

Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение - лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно жилье, по Жилищному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) с изм. и доп. от 21 июля 2005 г., появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

2. Виды риэлторских фирм.

Уже не первый год на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу же вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями.

В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно говорить о двух типах риэлтерских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм - это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

Основы риэлторской деятельности

Справочник риэлтора

Андрей Андреевич Батяев

Глава 1

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.

Во-первых , это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение – лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых , это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый , наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор» , в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 года, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущетсва, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. В принципе, риэлторские фирмы появились и развивались в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика. В основном за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране, рынок имеет совсем другую структуру и в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже невозможно. Для успешного развития и получения не малой прибыли риэлторские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в найм. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

В рамках настоящей книги мы будем говорить не только об участии риэлторских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах участия риэлторских фирм на рынке недвижимости. Если исходить из Президентской программы «жилище», то можно сказать, риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Применительно к рассматриваемой нами теме, когда мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов страны риэлторские фирмы, то бы развиваться и существовать должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка – профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлторской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.

Риэлторские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлторских фирм, но если риэлторам не заниматься такой работой, то фирма просто не сможет существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлторская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в данное слово, при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В различных субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит через сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на ее структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии все другие, что в итоге очень негативно сказалось на ней. Потому риэлторские фирмы в одних, экономически более благополучных регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлторских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и проходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости деятельность с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде, всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг , оказываемых клиентам:

1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;

2) услуги по совершению других действий, порождающих для клиента какие – либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества. Более подробно характеристику услуг риэлтора мы рассмотрим в главе 2 настоящей книги.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно с высшим образованием. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первое , это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтора. Второй , как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция – один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлторском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы, отметим, то государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. Приведем сравнение с тем, что еще в 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Однако, это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.

Я считаю, что стоимость риэлторских услуг должна быть обоснованной и понятной. Специально для этого я разработал калькулятор стоимости риэлторских услуг , которым вы можете воспользоваться на моем сайте.
Воспользуйтесь гиперссылкой или нажмите кнопку «Стоимость» в меню на сайте.

Главный принцип – комиссия риэлтора напрямую зависит от конкретных особенностей недвижимости и пожеланий клиентов. Таким образом, Вы сами решаете, какой будет стоимость услуг риэлтора.

Важно! При продаже недвижимости я никогда не беру предоплату за услуги. Достаточно заключенного договора на услуги и ваших серьезных намерений продать недвижимость.

Из этой статьи Вы можете получить исчерпывающую информацию по всем вопросам, которые касаются риэлторского вознаграждения при различных операциях с недвижимостью.

Стоимость риэлторских услуг при продаже квартиры

Более 15 лет я занимаюсь сделками с недвижимостью, и меня всегда удивляло, почему во многих агентствах недвижимости и у многих частных риэлторов одинаковая стоимость услуг при продаже совершенно разных квартир. Вы, наверняка, заметили эту странность, если сравнивали цены на риэлторские услуги.

Что проще? Продать однокомнатную квартиру в новом доме после качественного ремонта в престижном районе, да еще и по адекватной цене. Или продать «убитую» квартиру на первом этаже в старом доме на окраине возле промзоны, за которую собственник к тому же хочет получить процентов на 20% дороже рыночной стоимости. Ответ очевиден. Но и в первом и во втором случае, вам чаще всего назовут примерно одинаковую стоимость риэлторских услуг.

Такой подход очень вредит всем участникам процесса. Получается, что клиент, который продает более привлекательную квартиру, платит риэлтору и за себя и «за того парня», который продает не самый простой объект недвижимости.

Я предлагаю своим клиентам самим определить справедливую стоимость услуг при продаже квартиры, учитывая следующие основные параметры:

Состояние квартиры:

• Сделан качественный капитальный ремонт «под ключ» - скидка будет максимальной, такую квартиру продавать всегда одно удовольствие.
• Сделан или будет сделан косметический ремонт или качественная предпродажная подготовка – если собственники приложили усилия и упростили задачу риэлтору, значит и услуги должны стоить дешевле.
• Квартира требует косметического ремонта или качественной предпродажной подготовки – если состояние квартиры, как говорится, «среднее», то и стоимость услуг риэлтора будет «средняя».
• Квартира требует капитального ремонта – найти покупателей на такую квартиру по адекватной цене – это высший пилотаж, потребуется гораздо больше времени и ресурсов. Справедливо, если стоимость услуг будет выше.
• Квартира в новостройке без отделки - не смотря на то, что покупателям предстоит делать ремонт, квартиры в новых домах, как правило, пользуются хорошим спросом, значит, и стоимость услуг должна быть ниже.

Стратегия продажи:

• Цена изначально рыночная и определены конкретные сроки . Сроки продажи квартиры могут различаться в зависимости от класса недвижимости и конкретных особенностей объекта. Квартира эконом класса в обычном панельном доме в районах массовой застройки в норме должна продаваться в пределах трех месяцев. Некоторые элитные квартиры могут продаваться до года. Главное, чтобы сроки продажи и стоимость квартиры были изначально рассчитаны, соответствовали реальной ситуации на рынке недвижимости. Если собственник реально нацелен на результат, стоимость риэлторских услуг должна быть ниже.
• Цена изначально завышена и сроки неопределенные . Если собственник при определении цены руководствуется только собственными пожеланиями, не готов принимать во внимание реальную ситуацию на рынке, это подразумевает, что риэлтору придется работать с таким клиентом гораздо дольше. Логично, если это отразиться и на стоимости услуг.

География продажи:

• Привлекательность и ликвидность квартиры прямо зависит от расположения . Самый высокий спрос на квартиры всегда в Москве и ближайшем Подмосковье. Кроме того, чем дальше квартира расположена от границ Москвы, тем выше накладные расходы риэлтора, связанные с продажей.Значит и размер риэлторского вознаграждения должен быть выгоднее для тех, кто продает квартиру в столице и ближайших окрестностях.

Статус продажи:

• В квартире никто не живет, она свободна от личных вещей . Самый лучший вариант для продажи. Квартира выглядит максимально привлекательно для покупателей. Кроме того, при таком варианте, чаще всего, собственник может передать ключи риэлтору, что дает возможность оперативно показывать квартиру покупателям, без дополнительных ограничений и согласований. Размер комиссии риэлтора однозначно должен быть ниже.
• Квартира жилая, с личными вещами хозяев . В этом случае проводить показы недвижимости несколько сложнее, но при правильном отношении собственников, это не станет препятствием для выгодной продажи. Достаточно поддерживать порядок в квартире и дружелюбную атмосферу во время показа.
• Квартира жилая и неприбранная, есть домашние животные . Представьте, покупатели видят в квартире беспорядок, в ней постоянно курят, на кухне кто-то жарит рыбу, сушится белье, и их встречает лаем дружелюбный ротвейлер. Вполне логично, что за продажу такого кошмара риэлтор берет комиссию выше.

Это только самые основные параметры, которые определяют размер комиссии риэлтора. Помимо этого, могут быть и другие, например:

• чудовищная неузаконенная перепланировка в квартире;
• квартира расположена на первом этаже;
• квартира находится в залоге у банка;
• собственность получена только что по наследству.

Похожие принципы определяют размер комиссионного вознаграждения и при продаже других объектов недвижимости: домов, земельных участков, таунхаусов, комнат в коммунальных квартирах.

Стоимость риэлторских услуг при покупке квартиры

Сразу следует отметить, что актуальный рынок недвижимости – это рынок покупателя. Поэтому в любом случае, условия для покупателя будут самые выгодные. Кроме того, покупатель может серьезно сэкономить на риэлторских услугах, если имеет возможность и желание самостоятельно заниматься поиском квартиры, ездить на показы и вести переговоры о стоимости с продавцами. В этом случае покупатель может ограничиться услугами по юридическому сопровождению покупки. Стоимость таких услуг фиксированная и она гораздо дешевле комплексной услуги по поиску недвижимости.
Если же вы хотите нанять профессионала, который поможет найти самый выгодный вариант, то следует учитывать определенные факторы, от которых зависит размер скидки на риэлторские услуги. Продолжительность поиска, объем отсмотренных вариантов, структура сделки, все это влияет на конечную стоимость услуг риэлтора. Вот основные параметры:

Использование ипотечного кредита :

• Ипотека оформлена самостоятельно . Сделка потребует дополнительных согласований с банком, который выдает кредит. Скидка на услуги будет, но небольшая.
• Ипотека оформлена по партнерской программе . Я являюсь официальным партнерам крупнейших банков и готов предложить клиентам специальные условия по ипотеке. Кроме того, я готов предложить дополнительные скидки на услуги, ведь, чем больше клиентов получат одобрение кредита, тем выше мой рейтинг в конкретном банке-партнере.
• Покупка за собственные средства . Минимум формальностей. Самая большая скидка на услуги.

Круг поиска вариантов:

• Только предложения от застройщиков . Выбор новостройки, как правило, происходит достаточно оперативно. При всем многообразии предложений на рынке, количество подходящих жилых комплексов редко превышает 3-5 предложений. Скидка будет максимальной.
• Только вторичный рынок . Это самый распространенный вид покупки. В среднем, в зависимости от параметров, для выбора подходящего варианта может потребоваться от 5 до 15 вариантов. По времени процесс занимает 1-2 месяца. Скидка на услуги будет небольшая, но приятная.
• И вторичный рынок, и предложения застройщиков . Если клиент рассматривает и новостройки и вторичное жилье, скорее всего, он еще не очень четко определился со своими пожеланиями. Процесс покупки недвижимости может растянуться на несколько месяцев, параметры будут неоднократно меняться в процессе выбора, потребуется отсмотреть очень большое количество вариантов. Скидка на услуги будет минимальной.
• Квартиры по ценам от застройщика на моем сайте . Если вы выбираете квартиру из моего каталога недвижимости, то для вас риэлторские услуги по покупке квартиры бесплатны . Комиссию оплачивает застройщик.

География поиска :

• Только Москва . Логично, что вы получите максимальную скидку.
• Москва и Новая Москва . Поиск потребует больше времени, но скидка, все равно, будет существенная.
• Москва и область до 10 км от МКАД . Это очень существенный объем вариантов. Скорее всего, клиент еще недостаточно определился с параметрами. Скидка будет минимальной.
• Московская область далее 10 км от МКАД . Каждый выезд на просмотр объектов для риэлтора как небольшая командировка. В стоимость услуг будут включены командировочные.

Одновременная продажа имеющегося жилья:

• Риэлтор одновременно продает ваше жилье . Это уже оптовый заказ. Значит должна быть и хорошая скидка.
• Вы одновременно продаете другую недвижимость, но самостоятельно. Это очень неудобно с точки зрения подготовки сделки. Ведь обе сделки должны пройти одновременно. Если сделками занимаются разные риэлторы, все процессы требуют дополнительных согласований. На скидку вряд ли стоит рассчитывать.
• Одновременно ничего не продается . Это стандартная ситуация. И стоимость услуг тоже стандартная.

Если вы покупаете дом, земельный участок, таунхаус или комнату в коммунальной квартире, то принципы, по которым формируется стоимость услуг риэлтора, будут примерно похожими.

Средняя стоимость услуг риэлтора в Москве

На рынке риэлторских услуг достаточно широкий разброс цен и вариантов оплаты. Комиссия агентства недвижимости может доходить до 6-7% от суммы сделки. Начинающие риэлторы, стажеры и просто случайные люди могут озвучивать бесконечно малые величины в надежде заработать хоть что-нибудь, а заодно потренироваться на очередном экономном клиенте. Нормальная, честная стоимость риэлторских услуг в Москве 2-3% от сделки в зависимости от особенностей, которые есть в каждом случае.

Справедливая цена услуг риэлтора .

Независимо от того, какой процент берут риэлторы, важно, чтобы в вопросах оплаты риэлторских услуг у клиентов была полная ясность. В вопросах вознаграждения я исхожу из следующих правил.

Первое . Я с большим уважением и пониманием отношусь к желанию своих клиентов иметь максимальную выгоду при продаже и покупке недвижимости. В том числе, клиенты имеют право на справедливую комиссию за риэлторские услуги. Я всегда рад обсудить с ними любые вопросы, касающиеся вознаграждения. Мои клиенты всегда точно знают, за что они платят и почему именно столько. А к моменту сделки этих вопросов вообще не остается, так как качество работы и результат всегда говорят сами за себя лучше любых объяснений.

Второе . Прежде, чем обсуждать, сколько стоят риэлторские услуги, необходимо ответить на вопрос о том, сколько стоит квартира или дом, которые Вы планирует продать или купить. Конечное количество денег, которые клиент получит на руки при продаже – это самый важный вопрос. Если клиент доволен конечным результатом, если он знает, что получает за свою недвижимость 100% справедливую цену, то 2-3%, которые добавляет к стоимости риэлтор, всегда воспринимаются клиентом с пониманием. То же можно сказать о покупке. Клиент, который видит, что риэлтор помогает ему сэкономить денег, подобрать на 100% самый выгодный вариант, защищает его интересы, по справедливости оценит такую работу

Честная комиссия частного риэлтора

Обращаясь к риэлтору с вопросом о стоимости его услуг, обязательно уточняйте наличие дополнительных расходов. В противном случае, изначально дешевая стоимость услуг может существенно измениться в процессе продажи или покупки недвижимости. Вас могут отдельно попросить, например, оплатить рекламу, сбор документов, необходимых для сделки, профессиональную фотосъемку вашей недвижимости и многие другие услуги. В стоимость моих услуг включены все расходы за работу "под ключ". При продаже и покупке недвижимости, кроме зафиксированной в договоре комиссии, вы не несете абсолютно никаких расходов.

В заключение хотелось бы отметить – я всегда очень индивидуально подхожу к каждой сделке. Если у клиентов есть разумные аргументы, которые позволяют оптимизировать расходы на риэлторскую комиссию, я всегда готов пойти навстречу.
Мы непременно договоримся о справедливых и взаимовыгодных условиях.
Обязательно звоните, пишите и уточняйте точную стоимость услуг, с учетом особенностей именно Вашей сделки.