Аннуитетный и дифференцированный платеж отличия простыми словами. Какие платежи лучше, дифференцированные или аннуитетные, при обычном и досрочном погашении кредита? Плюсы аннуитетного кредитования

Каждый человек хотя бы раз в жизни сталкивался с необходимостью взять кредит. Банк предоставляет заемные средства - под определенный процент, на оговоренный срок. Если клиента устраивают условия обслуживания, а финансовое учреждение - платежеспособность заемщика, то подписывается договор. В нем обязательно должен быть указан пункт о графике погашения задолженности: равными частями или с уменьшение остатка долга. Вы этой статье вы узнаете, что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей.

Определение

Аннуитетными называются платежи равными суммами через одинаковые промежутки времени. Они включают в себя основной долг и вознаграждение финансовой организации. Аннуитетные и дифференцированные платежи отличаются между собой структурой погашения займа. В первой схеме на уплату процентов изначально направляется большая часть средств. Во втором случае тело кредита делится на количество платежей равными частыми. А проценты начисляются на остаток основного долга. Поэтому в дифференциальной схеме первые выплаты достаточно большие. Стоит отметить, что на практике кредиты без залога погашаются равными платежами, а вот в долгосрочных займах доступны обе схемы. Выбрать вариант можно только в момент подачи заявки. После подписания документов поменять его уже не получится.

Как рассчитать

Аннуитетные и дифференцированные платежи - два самых распространенных варианта погашения займа. На сайте практически каждого банка можно встретить кредитный калькулятор. Этот инструмент помогает рассчитать сумму ежемесячного платежа и эффективную процентную ставку. Пользователю нужно только ввести в специальную форму исходные данные: объем ежемесячного дохода, размер авансового взноса и выбрать банковский продукт. Все остальное программа выполнит сама. В настоящее время используется только две схемы погашения долга - аннуитетные и дифференцированные платежи. Калькулятор поможет пользователю рассчитать приблизительную сумму, которую ежемесячно нужно будет выплачивать в банк. По результатам расчетов можно будет легко просчитать переплату по договору.

Аннуитетные и дифференцированные платежи: формула

Любой займ состоит из тела кредита и процентов за его использование. В дифференциальных платежах на оплату основного долга ежемесячно направляется одинаковая сумма денег. Уменьшающаяся часть - проценты по кредиту. Они рассчитываются от суммы остатка задолженности. С погашением тела кредита уменьшаются проценты, а с ними и ежемесячный платеж. Он рассчитывается в несколько этапов.

1. Определяем сумму на погашение тела кредита:

ОС = СК \ КП, где:

• ОС - основной долг;
• СК - начальная сумма кредита;
• КП - кол-во платежей.

2. Дальнейшие расчеты зависят от используемой банком временной базы. Одни финансовые организации исходят из правила, что в году 12 месяцев, и соответствующим образом рассчитываю сумму процентов:

% = ОК * (С \12), где:

• С — процентная ставка (годовая).

Другие банки используют более тщательный подход. В качестве расчетной базы они берут не количество месяцев, а дней в году (365):

% = ОК * С * (ЧДМ \ 365), где:

• ОК — остаток кредита в расчетном периоде;
• С — процентная ставка (годовая);
• ЧДМ — количество дней в месяце (28-31).

ОК = СК - (ОС*КП), где:

• СК - начальная сумма кредита;
• ОС - основной долг;
• КП - кол-во периодов.

Равновеликие выплаты

Аннуитетные платежи не меняются до конца срока действия договора. Исключением является только досрочное погашение займа. Аннуитетный платеж также состоит из двух частей: тела кредита и процентов за его использование. Их структура с течением времени меняется. А размер рассчитывается по следующей формуле:

АП = СК * [С \ (1-(1+С)-кп], где:

• СК — начальная сумма кредита;
• КП — кол-во периодов.

Это классическая формула, которая используется большинством банков.

Другие способы

В некоторых случаях используется схема аннуитетных платежей, в которой первая выплата не равна всем предыдущим.

АП = СК * [С + (С \ (1+С) кп-1 - 1)], где:

• С — годовая процентная ставка;
• СК — начальная сумма кредита;
• КП — кол-во периодов.

Этот первый платеж меньше обычного, но всегда включает в себя проценты. Но если банк использует в качестве базы "365 календарных дней", большую процентную ставку и длительный срок кредитования, то эта сумма может быть значительно больше всех последующих.

Иногда применяется схема, в которой можно встретить аннуитетные и дифференциальные платежи: первый и последний отличаются от всех остальных.

АП = СК * [С + (С \ (1+С) кп-2 - 1)], где:

• С — годовая процентная ставка;
• СК — начальная сумма кредита;
• КП — кол-во периодов.

В данной схеме в первый и последний платеж входят проценты за пользование кредитом. Большая часть погашается с самого начала, а остальное - в конце периода. Переплата за пользование кредитом уже включена в аннуитетный и дифференцированный платеж. Отличия здесь очевидны: в первом случае банк получает вознаграждение сразу в большом объеме, а во втором - по частям.

Самый меньший размер аннуитетного платежа представлен в классической схеме, самый большой - в последней. Чем меньше остается времени до конца срока действия договора, тем значительнее эта разница. Это важно учитывать при досрочном погашении кредита.

Раскрытие секрета

Банк предоставляет свои средства в пользование заемщикам под определенный процент. А когда составляется график погашения задолженности, в первые платежи большая часть средств уходит на оплату процентов. В долгосрочных кредитах это соотношение может составлять даже 90:10. Такая схема используется при любом графике погашения задолженности. На это несколько причин. Главная заключается в том, что так банк страхует себя от неплатежеспособности клиентов. Например, если по ипотечному договору через год после подписания документов поступило заявление с просьбой пролонгации кредита, то даже если новый график будет составлен с отсрочкой через 3-6 месяцев, свою прибыль банк к это времени уже получит. Новые проценты будут начисляться опять на тело кредита.

Аннуитетный или дифференцированный платеж: кто платит меньше

Мы рассмотрели несколько схем погашения долга. На сегодняшний день используются аннуитетные и дифференцированные платежи, а также смешанные варианты, в которых проценты погашаются отдельно от основной суммы долга. Какой вариант лучше выбрать? Заемщику больше доступна аннуитетная схема - равномерными выплатами в течении всего срока действия договора. Сумма основного долга уменьшается медленно, а общий размер начисленных процентов значительно больше. Если клиент решает досрочно погасить кредит в полном объеме, то, фактически, он будет погашать тело кредита в полном объеме. В схеме разнообъемных платежей таких финансовых потерь не будет. Даже если досрочное погашение ипотечного договора будет в начале срока его действия.

Поэтому банки все чаще используют аннуитетную схему. Кроме указанной ранее причины быстрого получения дохода, есть еще психологический аспект - клиенту проще запомнить одну сумму и ежемесячно направлять ее на погашение долга. Так и личный бюджет планировать проще. Кроме того, банки, принимая решение, выдавать ли кредит клиенту и в какой сумме, рассчитывают соотношение платежа к кол-ву доходов. А поскольку в дифференциальной схеме первые выплаты всегда больше в объеме, чем последние, то и шанс получить займ получается меньшим.

Резюме

Несмотря на все вышепредставленные аргументы, четкого ответа на вопрос о том, какой вид платежа (аннуитетный, дифференцированный) лучше выбрать, - нет. Если договор заключается на небольшой период, и размер ежемесячного дохода клиента позволяет внести большие суммы в начале срока его действия, то лучше выбирать разнообъемную схему. Другое дело, что банки ее на краткосрочные кредиты практически не предоставляют. А в случае долгосрочных займов такая схема может сильно ударить по кошельку клиента.

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны . Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Если вы всерьез задумались брать кредит, то обязательно проконсультируйтесь с работником банка о способе погашения задолженности. На сегодняшний день существует только 2 вида платежей: аннуитетные и дифференцированные. Для тех кто не понимает принципиальную разницу того, какие бывают платежи по кредиту, мы разберем сейчас каждый из них подробно.

Аннуитетными платежами называют взносы по кредиту, которые представлены в виде равных частей и вносятся плательщиком ежемесячно без изменения на всем промежутке времени погашения задолженности. При этом в обязательном порядке меняется структура платежа. То есть: изменяемыми являются части ежемесячного платежа. В самом начале погашения задолженности кредитующийся выплачивает большую часть процентов, и меньшую часть кредитного тела. Со временем эта тенденция меняется, и уже к концу кредита, остается в основном тело займа.

Важно! Большинство банком предлагают именно этот способ погашения задолженности, так как именно он гарантирует максимально получение прибыли, даже в случае досрочного погашения задолженности.

Удобство такого типа погашения задолженности для клиента состоит в следующем:

• клиент достоверно знает какая сумма должна быть внесена ежемесячно, ведь она остается неизменной на протяжении всего кредитования;
• подобный способ кредитования практически всегда предусматривает возможность досрочного погашения кредита.

Что представляет собой дифференцированный платеж?

Дифференцированные платежи принципиально отличаются от предыдущих тем, что выплаты в самом начале значительно выше чем в конце. Это зависит от того, что тело кредита погашается равномерно на протяжении всего срока кредитования, а вот проценты начисляются на остаток кредитной суммы.

Конечно, подобный способ оплаты долга может быть и лучше для некоторых заемщиков, ведь постепенно уменьшится сумма ежемесячного платежа. Однако досрочное погашение не так уж и практично, ведь погашать придется практически весь займ, так как большая часть процентов уже давно выплачены.

Обратите внимание! Если платить по кредиту больше чем это прописано в договоре, то и сумма процентов на следующий платеж будет насчитана значительно меньше.

Как рассчитать аннуитетный платеж?

Большинство кредитных организаций, стараясь максимально точно предоставить информацию о будущем кредите и стоимости его для клиента, предлагает на своих официальных сайтах сделать предварительный расчет будущего займа. Сделать это можно с помощью кредитного калькулятора, в который заложена сложная вычислительная формула.

Однако, для тех кто не боится математических расчетов, проделать предварительную процедуру подсчета кредитных обязательств можно и самостоятельно.

Так, для расчета аннуитетных платежей используют формулу:

n – количество месяцев, в которые платится ипотека
i – процентная ставка по займу в месяц
Если у вас указана годовая ставка, нужно поделить её на 12 (I = 0.12/12 = 0.01)

Читайте также:

Способы получения информации о балансе на карте Сбербанка

• Сумма кредита будет составлять - 2000 рублей;
• Срок кредитования - 12 месяцев;
• Ставка процента - 20% годовых.

Исходя из полученных данных:

• Общая сумма платежа составит 2223,24;
• сумма процентов, уплаченная на протяжении кредитования составит 223,24.

Расчет дифференцированного платежа

где, ОД - остаток долга;
СП - ставка процента;
ОТК - доля оплаты по телу кредита.

Для того чтобы иметь возможность наглядно увидеть отличия в процессе погашения задолженности по дифференцированным платежам произведем расчет по тем же показателям.

При этом общая сумма выплаты по кредиту составит 2216,67, а сумма переплаты в виде процентов будет равна 216,67.

Сравним полученные данные

Путем несложных математических вычислений мы получили график будущих платежей по обоим типам погашения кредитной задолженности. То же мы получаем в итоге: какой кредит выгоднее?

А итог весьма прост, как бы ни казались одинаковыми предложения банка по типу оплаты своих кредитных обязательств, а дифференцированные платежи будут значительно выгоднее аннуитетных, особенно в долгосрочной перспективе и особенно заметны на крупных займах.

Так, взяв за основу кредит в размере 2 тысяч, и оформив его на 12 месяцев по 20% годовых, мы переплатим банку:

• по аннуитетным платежам - 223,42 рубля ;
• по дифференцированным - 216,67 рублей .

Разница, конечно, не принципиальная, но весьма очевидная. Выгода от оформления дифференцированных платежей составит 6,75. Следовательно, если выплачивать свою задолженность большими платежами чем это прописано в соглашении, то сумма переплаты процентов будет еще меньше.

Читайте также:

Почему трейдеры теряют деньги? Как играть на валютной бирже и не обанкротиться

Плюсы и минусы каждого из видов платежей

Как мы уже определились, каждый из видов погашения задолженности имеет свои достоинства и недостатки. Например, аннуитетные платежи будут более выгодные людям, которые не хотят путаться с постоянными изменениями платежных сумм и не могут позволить себе слишком большую сумму первоначальных платежей. Но при всем этом есть явный минус - значительная переплата по кредиту за простоту и удобство.

А вот дифференцированные платежи, соответственно получат другие преимущества:

• выплаты стабильно снижаются, высвобождая семейный бюджет для других покупок;
• внося суммы превышающие установленные банком, вы быстрее погасите задолженность и сэкономите на процентах;
• общая переплата процентов будет также значительно меньшей.

Но при всех этих явных плюсах можно определить и минусы:

• сумма первых платежей будет больше чем при аннуитетных, особенно это будет заметно на крупных займах (для некоторых заемщиков она может стать неподъемной);
• оформить кредит с таким типом выплат весьма сложно, банки не хотят терять свою выгоду.

Следовательно, какой выбрать тип отплаты по кредиту, аннуитетный или дифференцированный решать только вам. Все зависит от ваших возможностей и сроков, на которые планируется оформлять займ.

Долгое время российские банки предлагали своим клиентам только дифференцированную систему погашения, в то время как в Америке и Европе применялась только аннуитетная. Обе системы представляют собой графики внесения платежей по кредиту, однако разница между аннуитетными и дифференцированными платежами весьма существенна. Потенциальным заемщикам нужно об этом знать.

Что такое дифференцированное погашение?

При расчете за кредит дифференцированными платежами расчетная сумма платежа постепенно сокращается. Это обусловлено тем, что прежде всего клиент вносит тело кредита, и его сумма остается постоянной на протяжении всех месяцев. Что касается процентной части, то она зависит от остатка, который со временем сокращается. Это значит, что и сумма процентов становится меньше.

Платеж = Проценты + Фиксированная часть.

Под фиксированной частью понимают погашение кредитного тела.

Проценты можно определить так: Проценты = (Ставка * Остаток) / 100%.

Например, клиенту было предоставлено 1 млн. рублей в кредит. У него есть 20 лет на погашение, ставка составляет 12% в год. Разделив общую сумму на 240 мес., получаем ежемесячный фиксированный платеж: 4166 р. Процентная составляющая будет всегда разной. Например, проценты на 120 месяце, при 50% погашенного тела, будут рассчитываться так: (500 тыс. р. * 12% / 12 мес.) / 100% = 5000,8 р. Общий размер платежа в этом месяце составит 9166,8 р.

Аналогичным образом можно рассчитать платеж для любого другого месяца. Это очень удобно делать в MS Excel или аналогичном редакторе. Если размеры платежей постепенно убывают, то расчеты произведены верно. Ниже представлена схема погашения (рис. 1), где серым цветом выделены проценты, а синим – тело.

Что такое аннуитетное погашение?

Погашение кредита аннуитетными платежами сегодня является более распространенным. При таком графике совокупный размер взносов не меняется в на протяжении всего периода погашения, в то время как их структура претерпевает изменения. В первые несколько месяцев основная часть вносимой суммы приходится на проценты, в то время как на последние взносы выпадает погашение подавляющей части кредитного тела. В этом и состоит разница между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Размер платежа можно определить так:

Платеж = (Сумма займа * Ставка) – ((1 + Ставка) * Количество периодов).

В качестве периода, как правило, берется 1 месяц. Для приведенного выше примера можно рассчитать и аннуитетный платеж. Так, для первого месяца размер процентов составит (1 млн. р. * 12% / 12 мес.) / 100% = 10 тыс. р. общий размер платежа будет равен 11 тыс. р. Таким образом, в первый месяц выплачивается лишь 1 тыс. р. из всей суммы. По мере погашения, ситуация будет меняться в пользу кредитного тела.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Прежде всего, необходимо ответить на вопрос, в чем выгода дифференцированных платежей? Схема выгодна для тех, кто берет кредит на 20 лет и более. Она дает возможность снизить нагрузку в последние годы. У большинства заемщиков они приходятся на пенсионный и пред-пенсионный возраст, когда доходы могут упасть.

Кроме того, сравнение аннуитетных и дифференцированных платежей показывает, что во втором случае переплаты будут намного меньше. В приведенном выше примере общий размер выплат при дифференцированной схеме оказался меньше, чем при аннуитетной (2,2 млн. р. и 2,64 млн. р. соответственно).

Однако преимущества дифференцированных платежей омрачаются одним недостатком: при большом объеме займа нагрузка в первые месяцы оказывается очень большой, и многие заемщики оказываются не в состоянии столько платить. Дифференцированные платежи выгодны для обеспеченных людей, а для среднего класса они могут оказаться неподъемными. Именно поэтому они не пользуются большой популярностью.

Плюсы и минусы аннуитетных платежей

Аннуитетная схема выгодна, прежде всего, для банков: так они гарантированно получают хорошие проценты даже в том случае, если клиент погашает долг досрочно. Существуют выгоды и для клиента: его платежи не меняются из года в год, благодаря чему становится проще планировать свои расходы.

Недостаток заключается в том, что даже при досрочном погашении будет уплачена большая сумма процентов, и существенно сэкономить не получится. Кроме того, при прочих равных условиях, переплата при аннуитетном погашении будет значительно выше.

Какую схему выбрать?

Аннуитетные и дифференцированные платежи по-своему выгодны при различных условиях. Для тех, кто готов платить большие суммы на начальном этапе, будет выгоднее платить убывающими суммами. Если же такой возможности нет, то оптимальным решением будут равные доли. Чтобы определить оптимальную для себя схему, необходимо рассчитать размеры и общие суммы аннуитетных и дифференцированных платежей при прочих равных условиях (суммах, сроках и ставках).

Видео

Предлагаем к просмотру видеоматериал по теме статьи.

В то время как в России существовал только один вид платежа – дифференцированный, на западе практиковался другой – аннуитетный. Оба вида выполняют одну и ту же функцию, помогая гражданам соблюдать свои обязательства по кредиту, говоря простыми словами – выплачивать долги.

Дифференцированные платежи

Не так давно в России существовал только один вид платежа – дифференцированный. Особенность дифференцированного платежа состоит в том, что к концу срока кредитования размеры выплат сокращаются. За счет чего происходит подобное сокращение? Дело в том, что вначале заемщиком выплачивается основной долг, так называемое «тело кредита», которое выплачивается равными долями. Выплаты по процентам на начальном этапе весьма ощутимы, ведь проценты начисляются на весь объем кредита. Поскольку «тело кредита» постепенно сокращается, то вместе с ним сокращаются и выплаты по процентам. Таким образом, к концу срока кредитования объемы выплат становятся значительно меньше.

Самостоятельный расчет дифференцированного платежа

Расчет размера дифференцированного платежа происходит в два этапа. Для примера возьмем следующие вводные данные:

1. Годовые проценты – 12%.

В первую очередь высчитывается размер основного платежа. Чтобы узнать его размер необходимо сумму кредита разделить на количество оставшихся месяцев.

1 000 000 / 240 = 4 166 рублей (размер основного платежа). При дифференциальных платежах размер основного платежа остается неизменным на протяжении всего срока погашения.

Второй шаг. Расчет начисленных процентов. Расчет производится путем умножения остатка по кредиту на годовую процентную ставку и деления получившегося значения на 12 (месяцы). Для примера предположим, что выплачиваем обязательства за 120-й месяц – ровно половину уже оплатили.

500 080 * 0,12 / 12 = 5 000,8 рублей (начисленные проценты за 120-й месяц).

Остаток по кредиту (задолженность) можно рассчитать, если умножить основной платеж (4 166) на количество прошедших периодов (120) и получившуюся сумму вычесть из общей суммы платежа (1 000 000).

Сложив размер основного платежа по кредиту и начисленные проценты за конкретный месяц, мы получим значение необходимого платежа за данный месяц.

Таким образом, можно произвести расчеты каждого месяца самостоятельно. К примеру:

• 121-й месяц: 4166 + (1 000 000 – (4166 * 121)) * 0,12 / 12 = 9 125
• 122-й месяц: 4166 + (1 000 000 – (4166*122)) * 0,12 / 12 = 9 083

Правильно рассчитанный дифференцированный платеж продемонстрирует последовательное снижение размеров по выплатам.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Особенности дифференцированного платежа таят в себе как плюсы, так и минусы. Основным плюсом является факт более выгодного способа оплачивать кредит, поскольку данный вид платежа существенно снижает переплаты по кредиту.

Минусом являются большие размеры первоначальных платежей, поэтому дифференцированный платеж называют платежом для обеспеченных людей. Еще одним минусом является отсутствие популярности платежа у банков – большинство банков используют аннуитетную платежную систему, как более выгодную. Несмотря на то, что в России имеется порядка 6-9 банков, где предусмотрена подобная система платежа, среди населения не наблюдается особого ажиотажа – сказывается необходимость выплачивать большие суммы на первоначальном этапе.

Если кредит, к примеру, ипотечный и берется на долгие годы, то имеет смысл перераспределить «тяжесть» платежей таким образом, чтобы основная кредитная нагрузка пришлась на молодые годы, когда человек еще не обременен множеством обязательств, а поиск работы не сопряжен с возрастными ограничениями.

Аннуитетные платежи

Аннуитетный платеж – самый распространенный вид платежной системы, при которой размер ежемесячного платежа не меняется, оставаясь неизменным на протяжении всего периода кредитования. Данный вид платежной системы был позаимствован из опыта европейских стран, где банковские структуры первыми отметили простоту и выгоду системы. На счет простоты принято записывать человеческий фактор, когда заемщик видит неизменную сумму платежа на протяжении всего кредитного периода, что упрощает планирование его личного бюджета и сводит на нет претензии к банку в неправильности расчетов по кредиту – сумма ежемесячного платежа понятна и проста, а главное - неизменчива.

С банковской выгодой еще проще. Строится она на основе того, что заемщику предлагается выплатить львиную долю процентов за пользование кредитом сразу, не дожидаясь, когда кредитное тело сократится, как в случае с дифференцированными платежами.

Рассчитаем месячный аннуитетный платеж. Для примера взяты данные, которые были использованы при расчете дифференцированного платежа:

1. Сумма кредита - 1 000 000 рублей.
2. Срок кредита - 20 лет (240 месяцев).
3. Годовые проценты – 12%.

(ежемесячная сумма платежа (неизменная) на 20 лет), где:

• значение «0.01» – 1/12 процентной ставки;
• значение «240» – количество месяцев.

Для расчета процентной составляющей, необходимо остаток кредита умножить на годовую процентную ставку и поделить на 12 (месяцы). В нашем случае рассмотрим процентную составляющую на начало платежа и получим:

1 000 000 * 0.12 / 12 = 10 000 (процентная составляющая первого платежа).

Следовательно, из 11 тысяч рублей первого платежа (11 011) 10 тысяч приходится на выплату процентов за пользование кредитными услугами банка.

Семь раз отмерь, один раз отрежь – поговорка, максимально точно описывающая правила поведения заемщика, решившего взять ипотечный или потребительский кредиты. Все больше появляется экспертов из области экономии личного бюджета, мнения которых относительно кредитования схожи в одном – лучше не прибегать к «кредитной поддержке», но если обойтись без нее нельзя, то необходимо рассмотреть все варианты и внимательно изучить договор. Такой подход к делу поможет сократить кредитное бремя на 5-10%.

Предлагая тот или иной способ погашения кредита, банк в первую очередь печется о собственной выгоде. Денежное выражение этой выгоды - проценты. Именно по способу начисления и взимания процентов кредитные платежи делятся на аннуитетные (равные) и дифференцированные (уменьшающиеся).

Справка сайт

• Аннуитетный платеж - представляет собой равные ежемесячные транши, растянутые на весь срок кредитования. В сумму транша включены: часть ссудной задолженности , начисленный процент, дополнительные комиссии и сборы банка (при наличии). При этом, в первые месяцы (или годы) кредита большую часть транша составляют проценты, а меньшую – погашаемая часть основного долга. Ближе к концу кредитования пропорция меняется: большая часть транша идет на погашение «тела» кредита, меньшая - на проценты. При этом общий размер транша всегда остается одинаковым.
• Дифференцированный платеж - представляет собой неравные ежемесячные транши, пропорционально уменьшающиеся в течение срока кредитования. Наибольшие платежи - в первой четверти срока, наименьшие - в четвертой четверти. «Срединные» платежи обычно сравнимы с аннуитетом. Ежемесячно тело кредита уменьшается на равную долю, процент же насчитывается на остаток задолженности. Поэтому сумма транша меняется от выплаты к выплате.

Большинство заемщиков, приходя в банк, куда больше «парятся» на тему одобрения кредитной заявки, чем по поводу вида платежей. Хотя некоторые продвинутые граждане, наслышанные, что на процентах можно сэкономить, и что есть вариант платить от месяца к месяцу все меньше, интересуются возможностью получить дифференцированный график платежей.

А ипотечные заемщики иногда даже специально ищут банк, который со 100% вероятностью предоставляет подобную услугу. Резон в этом есть, учитывая цены на жилье и размер ипотечных взносов, постепенное снижение платежа выглядит совсем не лишним. Но так ли это выгодно, как может показаться при первом знакомстве с темой?

Не по заемщику ипотека

Банки России не очень жалуют дифференцированные платежи, поскольку они подразумевают определенную тонкость, связанную с оценкой платежеспособности заемщика (т.е. соотношения дохода с ежемесячным платежом).

Дело в том, что при дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.

К примеру, заемщик указал в анкете доход в 60 000 рублей, а первый платеж по дифференцированной схеме составит 25 000 рублей, то есть «съест» почти половину дохода. А по закону, платежи по кредиту в любом случае не могут превышать 50% от уровня дохода. В результате банки вынуждены понижать максимальную сумму кредита, которую могут выдать при заявленном уровне дохода.

Положение действительно сложное, и для кредитора, и для заемщика, поскольку должник может либо «выпасть из графика», либо обидеться на недостаточную суму кредита и уйти в другой банк.

Некоторые заемщики, оформившие ипотеку с дифференцированными платежами, переоценивают свои возможности и в итоге не могут оплачивать кредит.

На риск спокойно идут только «монстры» с государственной поддержкой, такие как «Сбербанк», «Глобэкс», «Газзпромбанк» и ряд других. Они могут позволить себе выдавать «дифференцированным» заемщикам почти такие же займы, как и «аннуитетным». Но в среднем дифференцированная схема гораздо менее популярна, и банки сознательно не пиарят ее, таковы российские реалии.

Маркетинговый ход?

Финансовые специалисты сходятся на том, что если заемщик рассчитывает расплатиться по кредиту за короткий срок (до пяти лет), то лучше отдать предпочтение аннуитету. Однако относительно среднесрочных и долгосрочных кредитов ведутся споры.

Например, если заемщик берет долгосрочный кредит , допустим 100 000 долларов на 10 лет с процентной ставкой по кредиту 10% годовых, то дифференцированный платеж выгоднее, причем значительно. В нашем условном примере, выплата процентов за десять лет при дифференцированных платежах составит 50 416,67 долларов, а при аннуитетных - 58 580,88 долларов. Соответственно и переплата при дифференцированной схеме будет меньше: на 8 447,53 долларов.

Но не будем забывать, что пример - условный, и на практике все выглядит не так уж однозначно. Ряд банковских экспертов не скрывает, что представление о значительном финансовом преимуществе дифференцированных платежей во многом является маркетинговым мифом. Банк никогда не упустит своей выгоды. Ему лишь важно убедить заемщика, что тот действительно может сэкономить, выбрав ту или иную схему выплат.

«сайт» отмечают: главное, что нужно понять, - метод начисления процентов при обеих формах платежей одинаков. Процент и в том, и в другом случае начисляется на остаток долга.

Давайте посчитаем

Так что же все-таки выгоднее? Давайте для начала взглянем на две таблицы: в них приводится сравнение для ипотечного кредита в размере 1 000 000 рублей при разных сроках. Процентные ставки - примерные и усредненные (чем больше срок кредитования, тем выше процент).

Таблица 1. Ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту 1 млн рублей

Таблица 2. Ежемесячные дифференцированные платежи по кредиту 1 млн рублей

Прямое сравнение показывает, что переплаты при аннуитетной схеме выше, чем при дифференцированной, а чем больше и срок кредитования, тем разница ощутимей. Иначе говоря, если вы взяли ипотеку на 30 лет, то разница в «цене» кредитов будет 1,29 млн рублей - мягко говоря, совсем немало!

Но не торопитесь кричать «Эврика!» и бежать в банк, чтобы оформить кредит с дифференцированной схемой. Да, «тридцатилетняя» ипотека с дифференцированным платежом будет дешевле. Но скажите, зачем «продаваться в рабство» на 30 лет, с процентной ставкой 15% и суммой выплат 4,5 миллиона, когда есть возможность взять кредит на 10 лет, со ставкой 14%, и суммой выплат 1,86 миллиона?

Если вы грамотно спланировали бюджет, то получите полную свободу от кредита и квартиру в собственность на 20 лет раньше. А время стоит дороже денег.

Подведем итоги

Простой математический расчет показывает, что при длительном сроке кредитования переплаты по кредиты с дифференцированной схемой выплат выгоднее, чем с аннуитетной (поскольку итоговая сумма выплат меньше). Однако более тщательное изучение вопроса показывает, что превосходство дифференцированного платежа зачастую оказывается призрачным и не дает реальной и ощутимой экономии для заемщика (ключевое слово - ощутимой).

Основной недостаток дифференцированной схемы - снижение максимальной суммы кредита, которую готов выдать банк, основываясь на оценке платежеспособности заемщика. Между тем, если вы в состоянии спокойно погашать дифференцированный платеж в течение первого, самого «дорогого» года, то на обслуживание аннуитетной схемы ваших доходов тоже хватит. Но максимальная сумма кредита при этом может быть выше, процентная ставка - ниже, а срок кредитования - меньше. То есть, аннуитетный платеж имеет стратегическое преимущество.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт