Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые и специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам.

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.

В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России*(94) . Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Государственный учет наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация*(95) .

Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный частью 5 статьи 19 ЖК РФ, содержит:Раздел I. Сведения о принадлежности.Раздел II. Экспликация площади квартиры.Раздел III. Техническое описание квартир.Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37).

Государственный учет жилого помещения имеет большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, вселении, выселении.

Частный жилищный фонд

Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя:

1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям.

Собственность рассматривается в нескольких смыслах. Как юридическая категория собственность - это принадлежность имущества определенным лицам, индивидам или коллективам, на определенных условиях и в определенных формах (право собственности в субъективном смысле). Как экономическая категория собственность - это общественно-производственное отношение по поводу присвоения лицами, индивидуумами и коллективами предметов природы, естественных и созданных трудом (Большой юридический словарь/Под ред. А.Я. Сухарева, В.Е. Крутских. М., 2002. С. 217). Жилой дом - строение, не менее половины общей площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке в определенных границах со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почтовый адрес (Собственность: Словарь-справочник/Под ред. М.В. Климовича и др. М., 1999. С. 152). Квартира - это отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физических лиц (Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1996. С. 74).

Приватизация - это процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М., 2003. С. 214). Приватизация проводится посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности. Приватизация может иметь скрытый характер - когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; может быть частичной - когда распродается, например, лишь определенная часть акций; может быть в форме денационализации - когда национализированное имущество передается в частную собственность прежних или иных владельцев. По содержанию приватизация близка к более широкому процессу разгосударствления, который включает в себя передачу государственного имущества в собственность органов местного самоуправления (Энциклопедия предпринимателя/Под ред. С.М. Синельникова. СПб., 1994. С. 118). Одна из форм приватизации - аренда имущества на определенный срок, с правом последующего выкупа частными лицами или компаниями. Кроме аренды используют следующие виды приватизации: распродажа посредством аукциона, денационализация, распродажа генеральной доли акций - контрольного пакета (Толковый словарь финансово-бухгалтерских терминов и понятий/Сост. Е.Д. Чацкис. Донецк, 1996. С. 79, 80). Приватизация различается по:

Масштабам;- сферам экономической деятельности;- видам собственности;- способам осуществления;

Формам проведения (продажа, раздача - полная или частичная; выкуп; передача);

Методам (аукцион, конкурсные торги, выкуп работниками предприятия или менеджером).

Государственный жилищный фонд

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);

2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

Безусловно, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала*(96) .

Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций (или, по меньшей мере, обладает солидным блокирующим меньшинством). Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы (как, например, земли в Германии или штаты в США, т.е. образования, похожие на субъекты федерации в России), а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Естественно, получать такие права указанные лица могут только от собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, возникает вопрос: какому собственнику выгодно передавать свое имущество на таких условиях? Поскольку в дореформенный период (до 1990-х гг.) в России государство было собственником основной массы имущества, то при переходе к рыночным отношениям государство, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности (и для того, чтобы избежать социальных потрясений от скачкообразного перехода к рынку - в случае продажи (приватизации) большей части имущества в частную собственность), объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот "самостоятельных" юридических лиц - "предприятия" и "учреждения", закрепляя за ними свое имущество на определенном вещном праве. Это и стало важнейшей причиной появления наряду с другими вещными правами права хозяйственного ведения, правовой статус которого определен статьями 294, 295, 299 и 300 ГК РФ.

Право хозяйственного ведения имуществом - это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществом права, которые характерны для права собственника имущества (п. 1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные права, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее не равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник устанавливает таким юридическим лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях. При этом собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК РФ). Однако такое изъятие допускается лишь в этих трех предусмотренных законом случаях, а не по свободному усмотрению собственника. Столь "узкий" характер правомочий субъекта права оперативного управления обусловлен ограниченным характером его участия в имущественном (гражданском) обороте. Вместе с тем это обстоятельство не должно ухудшать положение его возможных кредиторов.

Муниципальный жилищный фонд. Жилищный фонд социального использования

Муниципальный жилищный фонд представляет собой фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Согласно статье 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в состав муниципальной собственности входит муниципальный жилищный фонд. С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится жилищный фонд лишь социального использования, который предназначен для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Согласно пункту 1 статьи 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения - это разновидность договора найма жилого помещения, предусмотренного статьей 671 ГК РФ, согласно части 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);

3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного самоуправления;

4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и выполняют все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального найма носит бессрочный характер.

Специализированный жилищный фонд

В специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения маневренного фонда, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты некоторых категорий граждан.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти и местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или ее субъекта либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления. Служебный жилищный фонд формируется из жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов и внутренних войск Министерства внутренних дел, а также из помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с российским законодательством.

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актами. Например, статья 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" гласит, что военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы служебные жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Служебные жилые помещения предоставляются в населенных пунктах, где располагаются воинские части, а если в них невозможно предоставить жилые помещения - в близлежащих населенных пунктах. Указанным военнослужащим, заключившим контракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (за исключением курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования), и совместно проживающим с ними членам их семей на первые пять лет несения военной службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. При продолжении военной службы более указанных сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях.

Порядок предоставления и правовой режим жилых помещений в общежитиях определяется Примерным положением об общежитиях, утвержденным постановлением СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328; Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденным постановлением Госкомвуза России от 31 мая 1995 г. N 4; Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденным постановлением Правительства России от 25 мая 1994 г. N 522; Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утвержденными Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 г. N 4719, и другими нормативными правовыми актами в части, не противоречащей Жилищному кодексу России.

Общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы, для проживания одиноких граждан и семей (преимущественно молодых).

Студенческое общежитие (студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного профессионального образования на период обучения.

В отдельных случаях учебные заведения вправе принять решение о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии на общих основаниях с российскими учащимися, обучающимися в данном учебном заведении. Проживание в общежитии носит временный характер. Общежитие должно быть специально оборудовано для проживания. Не допускается использование для общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 156).

На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в это жилое помещение, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Законодатель не предусматривает возможности переселения собственников жилых помещений дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции*(97) .

Индивидуальный жилищный фонд. Жилищный фонд коммерческого использования

Индивидуальный жилищный фонд принадлежит на праве собственности гражданам и юридическим лицам и не может использоваться для извлечения прибыли.

Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.

Комментарий к статье 19

1. ЖК РФ включает в жилищный фонд все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации независимо от форм собственности, к которым относятся жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности как граждан, так и юридических лиц; муниципальное жилье, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется на виды в зависимости от форм собственности и целей его использования.

2. В зависимости от форм собственности настоящий Кодекс подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.

К частному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, зарегистрированных в качестве частных собственников: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством, а также построенные или приобретенные жилые дома или квартиры за счет средств юридических лиц, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом и зарегистрированных в установленном законом порядке.

К государственному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (ведомственный фонд) и находящиеся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. Также к государственному жилищному фонду относятся и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации), а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.

К муниципальному жилищному фонду настоящий Кодекс относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, то есть находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на специализированный, индивидуальный жилищные фонды, фонд социального использования и фонд коммерческого использования.

Фонд социального использования включает в себя жилые помещения государственного и муниципального фондов, предоставляемые по договорам социального найма (в порядке очередности, например).

Специализированный жилищный фонд (общежития, служебные жилые помещения и другие) предназначен для проживания отдельных категорий граждан, таких как переселенцы, беженцы, служащие и другие.

В жилых помещениях индивидуального жилищного фонда частные собственники живут сами или в них живут по договору безвозмездного пользования другие люди. Если собственником является государство или муниципалитет, то на условиях некоммерческого использования они могут предоставлять жилье семьям.

Некоммерческий фонд не используется для извлечения прибыли, а решает социальную проблему людей, не отнесенных законом к малоимущим, но не настолько обеспеченных, чтобы снимать коммерческое жилье по рыночным ценам.

Фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам, предоставленных собственниками таких помещений лицам во владение. Настоящий пункт части 3 статьи 19 Кодекса не указывает определенную категорию собственников, исходя из чего можно сделать вывод, что государство также может иметь у себя жилищный фонд коммерческого использования. Сохраняются все программы, основанные на коммерческом использовании жилых помещений, - "Молодой семье - доступное жилье", доходные дома, предоставление очередникам квартир по договорам с рассрочкой платежа, по договорам коммерческого найма, а также продажа освободившихся комнат в коммунальных квартирах.

4. Государственный учет жилищного фонда настоящий Кодекс возлагает на Правительство РФ. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку это не противоречит ЖК РФ, устанавливается порядок государственного учета жилищного фонда. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

5. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301) основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (бюро технической инвентаризации - БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики, также осуществляют техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Еще по теме Статья 19. Жилищный фонд:

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений -

Характерные признаки жилого помещения

Помещения, входящие в состав жилищного фонда Российской Федерации, обладают пятью основными характерными признаками:

• 1. использование только для проживания граждан;
• 2. пригодность для постоянного проживания;
• 3. благоустроенность;
• 4. изолированность;
• 5. принадлежность к недвижимому имуществу.

А теперь рассмотрим вышеперечисленные признаки более подробно.

1. Статья 288 Гражданского кодекса РФ разрешает использование жилых помещений исключительно для проживания граждан. В то же время, часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускает осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в домах и квартирах россиян, если при этом не нарушаются законные интересы соседей и других лиц.

Данное положение Жилищного кодекса РФ является новеллой в действующем законодательстве, оно отменяет устаревшую гражданско-правовую норму.

• 2. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания в течение всего года, а не только в летний сезон, как дачные домики или вагончики для строителей. Факт пригодности помещения для проживания в зимний период подтверждается инженерно-техническими и санитарными заключениями соответствующих служб.
• 3. Благоустроенность жилого помещения - относительное понятие. Оно меняется по мере развития строительного комплекса и во многом зависит от климатических условий конкретного города или населенного пункта. По общему правилу, благоустроенными признают квартиры и дома, которые оснащены водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электричеством, газом и другими дарами цивилизации.
• 4. Помещение должно быть надлежащим образом изолировано стенами, не имеющими проемов, от смежного жилья. Например, часть комнаты или комната, связанная общим входом с другой комнатой, а также ванная, коридор или кухня не могут быть признаны отдельным жилым помещением.
• 5. Пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу один из видов жилых помещений, а именно, квартиру. Стоит заметить, что жилое помещение в правовом поле является индивидуально-определенной вещью. В силу расположения дома на определенном земельном участке, необходимости проведения кадастрового и технического учета зданий и сооружений, жилые помещения становятся объектами недвижимости.

Помещения, не относящиеся к жилищному фонду

В состав жилищного фонда не входят следующие помещения:

• 1. признанные непригодными для проживания;
• 2. переведенные в состав нежилого фонда;
• 3. магазины, офисы организаций, коммунально-бытовые и медицинские учреждения, расположенные в многоквартирных домах;
• 4. посольства, представительства, консульства иностранных государств, находящиеся на территории Российской Федерации;
• 5. гостиницы, базы отдыха, пансионаты;
• 6. дачные домики;
• 7. сооружения и конструкции, предназначенные для временного проживания рабочих;
• 8. лагеря для беженцев и вынужденных переселенцев.

Собственник вправе размещать в своем помещении промышленные предприятия или организации, но только при условии перевода такого объекта недвижимости в состав нежилого фонда. Жилищный кодекс РФ разрешает и обратный перевод - из нежилого помещения в жилое, если будут соблюдены все установленные требования и нормативы, в том числе санитарные, технические и противопожарные.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

• 1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности (государственные предприятия и учреждения не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество);
• 2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.

Безусловно, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, есть основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности, которое включает в себя полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Государственная собственность - это закрепление права контроля объектов над государством. Государственная собственность в странах развитого капитализма сосредоточена в крайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем или иным причинам малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного капитала.

Предприятия, именуемые государственными, либо целиком принадлежат государству, либо оно владеет контрольным пакетом акций. Юридически их собственником выступают в федеративных государствах федеральные и земельные органы (как, например, земли в Германии или штаты в США, т.е. образования, похожие на субъекты федерации в России), а в унитарных государствах - центральные и региональные учреждения. Фирмы и учреждения (например, в сферах образования или здравоохранения), в которых государство участвует на уровне ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешанными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 216 ГК РФ вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Естественно, получать такие права указанные лица могут только от собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, возникает вопрос: какому собственнику выгодно передавать свое имущество на таких условиях? Поскольку в дореформенный период (до 1990-х гг.) в России государство было собственником основной массы имущества, то при переходе к рыночным отношениям государство, будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности (и для того, чтобы избежать социальных потрясений от скачкообразного перехода к рынку - в случае продажи (приватизации) большей части имущества в частную собственность), объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот "самостоятельных" юридических лиц - "предприятия" и "учреждения", закрепляя за ними свое имущество на определенном вещном праве. Это и стало важнейшей причиной появления наряду с другими вещными правами права хозяйственного ведения, правовой статус которого определен статьями 294, 295, 299 и 300 ГК РФ.

Право хозяйственного ведения имуществом - это особое ограниченное вещное право. В норме статьи 294 ГК РФ разъясняется сущность юридического статуса права хозяйственного ведения. Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закрепил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществом права, которые характерны для права собственника имущества (п.1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные права, которые, хотя и производны от права собственности, тем не менее не равнозначны правам собственника имущества: они имеют особый ограниченный правовой статус.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия. Составляющие право оперативного управления правомочия имеют целевой характер, обусловленный функциями, которые выполняет учреждение (или казенное предприятие). Собственник устанавливает таким юридическим лицам прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (в частности, в утвержденной им смете расходов учреждения). Он также определяет целевое назначение отдельных частей (видов) имущества, закрепленных за субъектами права оперативного управления, распределяя его (в учетных целях) по специальным фондам. При этом имущество, включая денежные средства, числящееся в одном фонде, по общему правилу не может быть использовано на цели, для которых создан другой фонд (при недостатке последнего). Объектом рассматриваемого права выступает имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях.

Муниципальный жилищный фонд

Муниципальный жилищный фонд входит в состав муниципальной собственности (ст. 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Это фонд, находящийся в собственности района, города и их административно-территориальных образований, закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований будет находиться жилищный фонд лишь социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда (ст.50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Для жилищного права важное значение имеет категория «жилое помещение». Долгое время в законодательстве отсутствовало понятие жилого помещения, что негативно сказывалось, в том числе и на судебной практике. Впервые с принятием нового ЖК РФ появилось легальное определение жилого помещения, которое одновременно названо объектом жилищных прав.

Итак, под жилым помещением ст. 15 ЖК РФ понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Анализ данного определения позволяет назвать следующие признаки жилого помещения:

во-первых, это недвижимое имущество;

во-вторых, это изолированное помещение;

в-третьих, это помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан.

Рассмотрим эти признаки более подробно.

Несмотря на то, что в тексте ст. 130 ГК РФ, определяющей понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других статей ГК РФ содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести ст. 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке – прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Второй признак жилого помещения – его изолированность. «Изолированность» жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок).

Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища.

Жилое помещение как вещь имеет границу. Эта граница может быть установлена на том уровне, на каком помещение обладает свойством «изолированности» (будь то жилой дом, квартира или комната) и, следовательно, может выступать самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав.

Рассматривая третий признак жилого помещения необходимо отметить, что пригодность определяется по правилам жилищного законодательства. То есть, жилое помещение должно быть пригодно для проживания по санитарным и техническим характеристикам. Жилые помещения будут отнесены к непригодным для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства. На сегодняшний день действует новое Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года, утвердившее Положение о порядке признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодными для проживания и многоквартирного дома аварийными и подлежащими сносу. Вместе с тем сохраняет свою юридическую силу Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года, которое официально отменено не было, а потому действует в части не противоречащей более позднему жилищному законодательству.

В качестве критериев, на основании которых помещение может быть признано непригодным для проживания, можно назвать:

1. наличие физического износа у каменных домов более 70%, а деревянных – более 65%;

2. расположение домов в пределах санитарно-защитных, пожароопасных и взрывоопасных зон промышленных предприятий;

3. высота помещения ниже 2,7 метра;

4. пол расположен ниже отметки поверхности двора или тротуара, прилегающих к помещению;

5. температура в помещении ниже 18 градусов;

6. влажность воздуха в жилом помещении выше 60%;

7. вход в жилое помещение осуществляется наружу и невозможно оборудовать теплый тамбур или теплую пристройку;

8. через комнату проходят канализационные трубы;

9. в комнате нет непосредственного освещения или окна выходят под арку или в крытую галерею.

10. в случае наличия в помещении вибрации и шума от механизмов, снизить уровень шума и вибрации при этом невозможно;

11. если в помещении нет отопительных приборов и оборудовать их невозможно.

Порядок признания помещения непригодным для проживания также достаточно подробно представлен в названных нормативно-правовых актах. Так, вопрос о признания помещений непригодными для проживания находится в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой при органах местного самоуправления. В состав такой комиссии входят представители: санитарно-эпидемиологической службы, бюро технической инвентаризации, федеральной регистрационной службы, противопожарной службы, комитета по архитектуре, органов местного самоуправления. В состав комиссии могут входить и собственники жилых помещений, но только с правом совещательного голоса.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям включает:

прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;

определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;

принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

После изучения представленных документов, и при необходимости осмотра жилого помещения комиссия принимает одно из следующих решений:

а/ о пригодности жилого помещения для проживания;

б/ о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствии с установленными требованиями и после их завершения – о продолжении процедуры оценки;

в/ о непригодности жилого помещения для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Правовыми последствиями признания жилого помещения непригодным для проживания является в большинстве случаев выселение из этого помещения. Так, в частности, само Постановление 2006 года говорит, что в случае признания жилого помещения непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан. Однако такая позиция законодателя находит полное и адекватное решение только в том случае, если речь идет о жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. Так, ст. 85 ЖК РФ впервые в отечественной истории прямо закрепила, что в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания, то граждане выселяются из них с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Применительно же к ситуации, когда жилое помещение находится на праве собственности, обнаружить последствия признания таких помещений непригодными для проживания можно только путем систематического толкования норм гражданского и жилищного законодательства.

В первую очередь необходимо обратить внимание на нормы ст. 211 и ст. 210 ГК РФ, где однозначно говориться о том, что именно собственник жилого помещения несет бремя содержания своего имущества, так и риск его случайной гибели. Анализ этих норм позволяет утверждать, что если помещение признано непригодным для проживания, то все негативные последствия такого решения должен нести его собственник и, соответственно, обязанности кого-либо по предоставлению собственнику другого жилого помещения в законодательстве не содержится. Анализируемая норма выглядит достаточно жестко, но вместе с тем, думается, абсолютно полностью корреспондирует общим тенденциям развития гражданского и жилищного законодательства. Собственник должен понимать всю ответственность, которая возлагается на него в связи с его статусом собственника жилья и должен предпринимать все возможные меры, связанные с обеспечением сохранности его жилища. Помимо этого, данные нормы стимулируют применение диспозитивно сформулированной нормы о страховании жилого помещения (ст. 21 ЖК РФ).

Вместе с тем, в законодательстве содержатся нормы, так или иначе защищающие собственника, чье жилое помещение признано непригодным. Так, видится возможным применение в этой ситуации п. 2 ст. 57 ЖК РФ, в котором указано, что гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат вне очереди предоставляются жилые помещения по договорам социального найма. И хотя данная норма структурно расположена в разделе, посвященном договору социального найма, думается, что ее применение к собственникам жилых помещений также возможно. Такой вывод можно сделать из буквального толкования указанной статьи, где прямо говорится, что любые граждане (а не только наниматели по договору социального найма) в этой ситуации могут претендовать на предоставление им жилья вне очереди в данном случае.

Кроме того, в случае, если аварийным признан весь многоквартирный дом, в котором проживают, в том числе и собственники жилья, то применению подлежит п. 10 ст. 32 ЖК РФ, в котором указано, что в этом случае собственники в разумные срок должны снести свой многоквартирный дом, а если они этого не сделают, то земельный участок, на котором расположен их дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, а соответственно, подлежит изъятию и каждое жилое помещение в этом доме.

Правила статьи 32 ЖК РФ могут быть применены и в том случае, если орган государственной власти или местного самоуправления сам примет решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, признанное непригодным для проживания, для собственных нужд. Такое решение было бы крайне выгодно для собственника, поскольку в этом случае он бы имел право претендовать на получение выкупной цены или другого жилого помещения. Однако необходимо заметить, что в данном случае принятие такого решения (решения об изъятии) является правом, а не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Впервые ЖК РФ сформулировал и легальные определения видов жилых помещений, а также систематизировал их. Так, согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся :

Жилой дом, часть жилого дома;

Квартира, часть квартиры;

Комната.

Ст. 5 одного из первых проектов Жилищного кодекса предлагала включить в число жилых помещений, также иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленные законодательством субъектов РФ. Однако подобного предложения ЖК РФ не воспринял.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Указанные легальные определения вызывают достаточно большие споры в юридической литературе. В первую очередь они касаются вопросов о соотношении понятий комнаты и части квартиры, а также комнаты и части дома. Неоднозначно оцениваются и сами законодательные дефиниции. Например, как соотносятся такие понятия как структурно обособленное и изолированное помещение. Вместе с тем, впервые появившиеся легальные определения видов жилого помещения следует признать шагом вперед по сравнению с ранее действовавшим законодательством.

1. Понятие жилищного фонда. Классификация жилищных фондов

Понятие жилищного фонда, в отличие от понятия жилого помещения, всегда существовало в законодательстве.

ЖК РСФСР в ст. 4 давал определение жилищного фонда, как всех жилых домов и жилых помещений в других строениях, расположенных на территории РФ. Ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определяла жилищный фонд, как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы и т. д.), квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения в жилых строениях, пригодные для проживания. Все эти определения в большей степени были даны через перечисление разновидностей фондов. По этому же пути пошел и новый Жилищный кодекс, который в ст. 19 закрепил, что жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Доктринальное определение жилищного фонда выглядит следующим образом. Жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Попытки классифицировать жилищный фонд предпринимались в большинстве актов, регулирующих жилищные отношения. Классификация, используемая в действующем ЖК РФ, восприняла теоретические разработки по данному вопросу и представлена следующим образом.

По формам собственности жилищный фонд делится на:

Частный;

Государственный;

Муниципальный.

Частный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Ранее Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривал еще одну разновидность фондов – жилищный фонд общественных организаций. Но, так как закон был принят 24 декабря 1992 года, а новый ГК РФ в 1995 году отнес общественные организации к юридическим лицам, то надобность в выделении такого фонда отпадает. Такой же точки зрения придерживается сегодня и новый Жилищный кодекс, который не упоминает жилищного фонда общественных организаций.

Основаниями возникновения права частной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (мены, купли-продажи, дарения, ренты);

3. уплата в полном объеме паевого взноса за квартиру членом ЖК или ЖСК;

4. приобретательная давность;

5. наследование жилых помещений;

Указанные основания приобретения права собственности на жилые помещения касаются как граждан, так и юридических лиц. Единственное, на что нужно обратить внимание, что гражданин может стать наследником жилого помещения, как по закону, так и по завещанию, тогда как юридическое лицо может стать собственником жилья только при наследовании по завещанию.

Следующее основание для возникновения права собственности на жилое помещение касается только граждан.

6. Приватизация жилых помещений; нельзя отрицать того факта, что указанное основание для возникновения права собственности у граждан на жилое помещение сформировала основную массу собственников на сегодняшний день и позволила создать огромный рынок жилья. Механизм осуществления приватизации жилых помещений будет предметом рассмотрения отдельного раздела курса «Жилищное право».

Еще одним основанием для возникновения права частной собственности на жилое помещение в отношении юридических лиц можно назвать следующее:

7. Реорганизация юридического лица и переход жилья его правопреемнику.

Гражданин может использовать жилое помещение для личного проживания и проживание членов своей семьи . Несколько слов хотелось бы сейчас уделить данной категории граждан и разобрать их правовой статус.

Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся две категории граждан:

а/ дети, родители, супруг собственника, если они совместно проживают с собственником;

б/ иные лица, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Таким образом, в отличие от ранее действовавшего законодательства члены семьи собственника не могут требовать придание себе такого статуса в судебном порядке. Фактически член семьи собственника (кроме самых близких людей, отнесенных к первой категории) может считаться таковым только до момента признания его самим собственником.

С принятием ЖК РФ статус членов семьи собственника сильно изменился. Сохранив характер вещного права, статус члена семьи собственника, тем не менее, потерял достаточно весомый признак такого права – право следования. С 1 марта 2005 года при смене собственника жилого помещения член семьи собственника не сохраняет право проживания в жилом помещении. Исключение из этого правила только одно: если лицо участвовало в приватизации, но отказалось от своей доли, т.е. не стало участником долевой собственности. Такие лица сохраняют право проживания в жилом помещении даже при смене собственника.

Оценивать данное нововведение можно, как обычно, с двух сторон. Безусловно, интересы членов семьи после такого изменения законодательства, защищаются в меньшей степени, чем раньше. С другой стороны, интересы собственника теперь защищены в значительно большей степени, чем это было до соответствующих изменений в законодательстве.

Кроме того, законодатель, уменьшив объем прав членов семьи собственника, параллельно увеличил гарантии для бывших членов семьи собственника. Бывший член семьи собственника – это лицо, прекратившее с ним семейные отношения. Остается до конца нерешенным вопрос о возможности признания бывшим членом семьи того, кто длительное время не живет с собственником. В течение двух лет судебная практика отвечала на этот вопрос утвердительно применительно к детям собственника. Если ребенок уезжал из жилого помещения собственника – то он становился бывшим членом семьи. В ноябре 2007 годы высшие судебные инстанции изменили свой подход и разъяснили, что в этом случае ребенок не может стать бывшим членом семьи собственника и его интересы должны защищаться. Вместе с тем открытым остается вопрос о других членах семьи (например, родителях, супругах, брак с которыми не расторгнут), которые, безусловно, сохраняют статус родственников с точки зрения семейного права, но длительное время не проживают с собственником. Думается, что данные лица должны признаваться бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

По общему правилу бывший член семьи собственника жилого помещения проживать в жилом помещении не вправе. Однако, вышеуказанные гарантии позволяют ему защитить свои интересы при определенных условиях. Эти гарантии выражаются в следующем :

а/ бывший член семьи собственника может остаться проживать в жилом помещении по соглашению с собственником (фактически речь идет о заключении между ними или договора коммерческого найма или договора безвозмездного пользования имуществом);

б/ бывший член семьи собственника может сохранить право проживания в жилом помещении на основании решения суда на любой срок, определенный таким решением суда. При этом нужно, чтобы у бывшего члена семьи не было возможности приобрести жилое помещение или осуществить право пользования жилым помещением по иным основаниям;

г/ бывший член семьи вправе потребовать от суда принятия решения об обеспечении его жилым помещением за счет собственника, если собственник жилого помещения исполняет по отношению к бывшему члену семьи алиментные обязательства. При этом, учитываются как материальные возможности самого собственника, так и жилищные условия бывшего члена семьи и его возможности решить жилищную проблему самостоятельно.

Особенностью права собственности юридических лиц на жилое помещение является то, что они могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании различных договоров (например, коммерческого найма или ссуды). В отличие от граждан, которые могут использовать его для личного проживания или проживания членов семьи, либо сдавать его для проживания другим лицам на основании договоров. Согласно ст. 288 ГК РФ, а также ст. 17 ЖК РФ, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Как уже отмечалось, процедура смены статуса жилого помещения раньше в действующем законодательстве не предусматривалась. ЖК РФ впервые подробно урегулировал этот вопрос. На сегодняшний день для осуществления перевода помещения из жилого в нежилое необходимо соблюдение пяти условий перевода, необходимо предоставить пять документов, и существуют четыре основания отказа в переводе помещения из жилого в нежилое.

Пять условий перевода :

1. помещение должно располагаться на первом этаже многоквартирного дома. Возможен перевод помещения, располагаемого и выше первого этажа, но при условии, что помещение, располагаемое непосредственно под ним уже является нежилым;

2. необходимо оборудование отдельного входа;

3. помещение не должно использоваться в качестве места постоянного проживания;

4. помещение не должно быть обременено правами третьих лиц;

5. нельзя переводить в нежилое часть жилого помещения.

Пять документов , которые необходимо представить для осуществления перевода:

1. заявление;

2. технический паспорт жилого помещения;

3. правоустанавливающий документ на жилое помещение;

4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5. в необходимых случаях подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения. Предоставлять такой проект теоретически нет необходимости, если мы говорим о переводе в нежилое помещение жилого дома, где не нужно оборудовать отдельный вход, а также производить иные действия, подпадающие под признаки переоборудования жилого помещения.

Согласно редакции ЖК РФ, право требовать предоставления других документов у органов местного самоуправления отсутствует. Так, например, не требуется сегодня для осуществления перевода согласовывать свои действия с соседями по квартире, а также не предусмотрено необходимости получения согласия членов семьи собственника жилого помещения для осуществления перевода.

Основаниями отказа в согласовании перевода помещения из жилого в нежилое можно назвать:

1. несоблюдение названных пяти условий перевода;

2. непредставления пяти указанных документов;

3. несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства;

4. предоставление документов в ненадлежащий орган.

Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение. Согласно данному документу возможно принятие таких решений:

а/ перевести (как без предварительных условий, так и при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация));

б/ отказать в переводе по только что названным основаниям.

Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности. Государственный жилищный фонд можно подразделить на две основные группы согласно закону:

Жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации;

Жилые помещения, находящиеся в собственности субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования.

Необходимо отметить, что ЖК РФ принципиально по другому относится к содержанию данных видов жилищного фонда, а именно государственного и муниципального. При самом обыкновенном сравнении этих понятий с ранее действовавшим законодательством, сразу обращает на себя внимание, что новое законодательство отказалось от отнесения к этим фондам жилых помещений, принадлежащих на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Таким образом, государственные и муниципальные предприятия, казенные предприятия и государственные учреждения теперь не могут быть обладателями ограниченных вещных прав на жилые помещения.

Основаниями возникновения права государственной и муниципальной собственности на жилые помещения являются:

1. жилищное строительство;

2. приобретение жилья на основании гражданско-правовых договоров (купли-продажи, мены, дарения);

3. наследование жилых помещений (государство может наследовать в порядке выморочного наследства, а также муниципалитет и РФ могут быть наследниками по завещанию);

4. ликвидация юридических лиц;

5. реквизиция;

6. конфискация.

Существует еще одна классификация жилищного фонда. В зависимости от использования жилищный фонд можно разделить на 4 группы:

1. социальный,

2. индивидуальный;

3. коммерческий;

4. специализированный.

Социальный жилищный фонд формируется из жилых помещений, право на которые возникает по договору социального найма жилого помещения. Данный фонд существует в пределах государственного и муниципального жилищного фонда.

Второй вид жилищного фонда - индивидуальный , состоит из жилых помещений, принадлежащих гражданам и используемых ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическим лицам и используемый ими для проживания граждан на указанных условиях пользования (например, гражданин проживает в жилом помещении ЖК до полной выплаты паевого взноса). Раньше в законодательстве устанавливались серьезные ограничения по размерам индивидуального фонда. Эти ограничения были отменены ст. 6 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», где было установлено, что частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размеру и стоимости.

Жилые помещения, которые используется собственниками для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду.

Жилые помещения, которые предоставляются органами местного самоуправления или органами государственной власти для проживания отдельных категорий граждан в виде общежитий, служебных помещений и др. в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд .

Для более полного раскрытия данной темы и при подготовке к семинарскому занятию нужно также обратить внимание на такие вопросы: на дискуссии в юридической литературе о понятии жилого помещения, в частности споры о необходимости указания такого признака, как предназначенность; на соотношение различных видов жилого помещения (части квартиры, части дома, комнаты); об оценке в литературе упрощения процедуры перевода помещения из жилого в нежилое.

Основная литература к теме:

1. Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России: учебник; под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005.

2. Грудцына, Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации; под общ. ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005. – 384 с.

3. Данилов, Е. П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: КНОРУС, 2005. – 288 с.

4. Кириченко, О. В. Жилищный фонд коммерческого использования // Современное право. 2007. № 10.

5. Крашенинников, П. В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации – М.: «Статут», 2005. – 317 с.

6. Свердлык, Г. А. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. 2007. № 8.