Закладная на квартиру по ипотеке от Сбербанка: правила оформления. Кто и зачем делает оценку квартир для Сбербанка при получении ипотеки? Все об аккредитованных компаниях и их отчетах о стоимости жилья

Зачем вообще нужна оценка при оформлении квартиры в собственность?

Так прописано в законе об ипотеке. Когда вы покупали квартиру в строящемся доме, то в залог банку шла не квартира, а право требования по договору долевого участия (ДДУ) на некую "виртуальную" квартиру. Как правило, в итоге реальная квартира немного, но отличается от обещанного в договоре ДДУ.

При оформлении в собственность, вы меняете предмет залога с права требования по ДДУ на реальную квартиру. И банк хочет знать стоимость именно этой квартиры.

Кстати стоимость далеко не всегда будет больше первоначальной стоимости приобретения. При неудачном выборе объекта для покупки, при резком падении цен на рынке или в случае уменьшения площади квартиры по итогам строительства - оценочная стоимость может получиться меньше, чем вы заплатили за квартиру первоначально.

Могут ли быть у меня проблемы из-за перепланировки в квартире?

Вопрос непростой. С одной стороны в договорах ипотеки всегда прописан запрет на внесение изменений в планировку квартиры без разрешения банка. Т.е. при наличии перепланировки у банка появляется возможность расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения кредита.

На практике такого никогда не происходит.

Во-первых, в большинстве крупных банков процесс выдачи закладной для новостроек максимально упрощен и поставлен на поток. Отчет оценщика, никто особенно не анализирует, вбивают в систему основные данные и выдают на их основе закладную.

Во-вторых, банку просто невыгодно терять клиента, стабильно выплачивающего взносы по ипотеке.

По-этому, как правило, на квартиры с перепланировками банки без проблем выдают закладные и заемщик оформляет их в собственность.

С другой стороны нужно смотреть в будущее. У многих заемщиков через некоторое время появляется желание рефинансировать кредит, для снижения ежемесячных платежей или продать квартиру. И вот тут наличие перепланировки может сослужить плохую службу, т.к. при таких сделках в банке будут внимательно изучать все обстоятельства.

В любом случае определенный риск всегда остается. Поэтому, разумнее при оформлении новостройки в собственность оценку проводить до проведения ремонта с перепланировками.

Можно ли "не увидеть" перепланировку?

Очень частый вопрос или просьба. Но оценщик помочь в данном вопросе вам не сможет. Набор фотографий всегда делается в определенной последовательности и ракурсах, в которых не должно быть никаких пробелов. У сотрудников банков наметан глаз и любое отклонение или отсутствие какого-либо ракурса мгновенно замечается и вызывает вопросы. В некоторых случаях представитель банка даже может выехать на объект для дополнительной проверки.

Иногда звучит идея/просьба сфотографировать такую же квартиру выше или ниже этажом. Любой добросовестный оценщик от такого предложения категорически откажется. Т.к. в данном случае это уже сознательное мошенничество, которое может привести к потере профессии оценщиком, а в некоторых случаях и к его уголовному преследованию.

Стоит ли делать оценку, если дом еще не поставили на кадастровый учет?

Оценку такой квартиры сделать можно. Но вот стоит или нет - решать только вам. Имеются следующие риски:

1. При постановке на кадастровый учет могут измениться параметры объекта. Наиболее частый случай - изменение адреса. Причем, изменения могут быть мизерными на первый взгляд - добавилась литера дома в адрес или изменилось название муниципального округа. Вроде мелочь - но при регистрации РосРеестр требует, чтобы адрес во всех документах совпадал с точностью до одной буквы или цифры. Т.е. вам придется вносить исправления в отчет и это не бесплатно.
2. Постановка на кадастровый учет может затянуться. Есть реальные примеры со сроками тянущимися более 1 года. А срок годности отчета об оценке - 6 месяцев.

Почему у меня не совпадает адрес в отчете об оценке с указанным в акте приема-передачи квартиры?

Вообще обычно должен совпадать. Несовпадение может быть по следующим причинам:

1. Вы сверяете со строительным, а не милицейским адресом. В акте приема-передачи часто указывают оба адреса. Строительный - это тот адрес, который был указан в договоре долевого участия. А милицейский - адрес, который присваивается при сдаче дома и вводе его в эксплуатацию. В отчете указывается именно милицейский адрес.
2. Несущественно расходится милицейский адрес. В отчете мы указываем адрес так, как он указан в кадастре на сайте РосРеестра (т.к. при регистрации РосРеестр будет сверять именно со своими данными). Бывает так, что при постановке на кадастровый учет объекту меняют адрес по требованию РосРеестра. А в акте остается старый вариант адреса. Был случай, когда по какой-то причине поменяли местами 1 и 2 корпуса одного дома (при их одновременной постановке на кадастровый учет). Возникла огромная путаница.
   Конечно в таком случае единственный вариант - это приводить в соответствие акт приема-передачи у застройщика. В отчет тоже придется вносить изменения - в приложения придется подшить новый вариант акта приема-передачи.

Можно ли использовать отчет, сделанный для получения закладной банка, в дальнейшем для рефинансирования?

Отчет об оценке, оформленный для получения закладной в банке, для рефинансирования кредита использовать не получится. Но есть возможность сэкономить на дальнейшей оценке.

Отчет в данном случае делается для того, чтобы сначала получить закладную банка, по которой при регистрации собственности на квартиру будет "повешено" обременение ипотекой. Т.е. собственность и обременение будут зарегистрированы после получения отчета.

При рефинансировании такой отчет не пропустит юридический отдел банка, т.к. юристы потребуют, чтобы были отражены факты об уже имеющейся регистрации собственности и обременении ипотекой.

В некоторых банках, при обращении за рефинансированием, менеджеры обещают, что старого отчета об оценке будет достаточно (вероятно, чтобы привлечь и удержать клиента). Но фактически, когда будут поданы документы, клиенту будет озвучена необходимость новой оценки по каким-либо надуманным причинам.

Сэкономить на оценке для рефинансирования возможно, если вы оперативно получите закладную и оформите квартиру в собственность. Если с момента оценки для закладной прошло не более 1-1.5 месяцев, то новый отчет возможно сделать с 30% скидкой, т.к. данные старого расчета еще не утратят актуальность. И в новом отчете уже будут отражены сведения о собственности и обременении на квартиру.

Также обращаем внимание, что если отчет для закладной возможно сделать для многих банков и без наличия плана квартиры по замерам ПИБ/БТИ (фрагмента из поэтажного плана), то для рефинансирования корректный план квартиры обязателен. Предварительный план квартиры из договора долевого участия не годится, т.к. расходится по площадям. Нужен либо итоговый поэтажный план от застройщика, либо план из выписки ЕГРН).

Ипотека предполагает выдачу заемщику крупного кредита. А чем выше сумма займа, тем больше риск не вернуть свои средства назад. Чтобы обезопасить себя, банк проводит подобные сделки с оформлением залога.

Если говорить об ипотеке, предметом залога является та недвижимость, на приобретение которой берется кредит.

Если у заемщика возникнут трудности с возвратом денежных средств, залоговое имущество реализуется. Полученные за счет этого средства идут на погашение просроченного долга. Оценка квартиры проводится с целью определения ее рыночной стоимости. Данная процедура выгодна прежде всего кредитной организации.

Справка Сбербанк одобряет ссуды на приобретение жилья в размере, не превышающем оценочную стоимость недвижимости.

Проведение процедуры оценки квартиры Сбербанк проводит для выяснения следующих данных:

величины финансовых рисков, которые возникнут при одобрении ипотеки и выдачи ссуды заемщику;

• стоимости залогового имущества, по которой его можно будет реализовать в короткие сроки;
• предельную величину кредита, на которую может рассчитывать клиент.

Критерии Сбербанка

Сбербанк предъявляет некоторые условия, которые должны быть соблюдены при оценке квартиры.

Рассмотрим основные из них:

1. для получения займа на жилье в Сбербанке оценка жилья должна производиться только специальными аккредитованными банком компаниями.
2. Процедура проводится при непосредственном осмотре квартиры. Отчеты составленные по фотографиям не принимаются.
3. Стоимость недвижимости определяется на ту дату, когда совершался осмотр квартиры.
4. Сбербанк требует указывать в отчете все выявленные расхождения с планом БТИ. То есть при определении стоимости квартиры будут учитываться все проведенные перепланировки.
5. При проведении оценки определяется не только рыночная, но и ликвидационная стоимость жилья.
6. Сбербанк требует, чтобы все приложенные к отчету фотографии квартиры были цветными.

Для ипотеки

Проведение оценки для ипотеки в Сбербанке проводится при покупке жилья на вторичном рынке.

Если недвижимость приобретается по договору ДДУ данная процедура для одобрения ссуды не нужна. Сумма ипотеки равняется сумме по договору ДУ.

Проведение оценки для ипотеки проходит до принятия решения о выдаче кредита.

Этапы оформления документов следующие:

• выбор недвижимости и подписание предварительного соглашения купли-продажи;
• подача ;
• оценка стоимости недвижимости;
• анализ сотрудниками Сбербанка отчета оценочной компании и принятие решения о выдаче ипотеки либо об отказе.

Для закладной

Одним из этапов покупки квартиры в ипотеку у Сбербанка является оформление закладной. Закладная – это разновидность ценных бумаг. В ней закрепляется право владельца на залог имущества. Закладная остается у представителей Сбербанка до конца выплат за квартиру. Для ее оформления необходимо сделать независимую оценку стоимости жилья. Процедура проводится после подписания основного кредитного договора.

Справка Сбербанк требует проведение оценки для закладной при покупке жилья и на вторичном, и на первичном рынке.

Клиенты, приобретающие «вторичку», проходят процедуру оценки дважды. Сначала для одобрения кредита, потом – для оформления закладной.

Аккредитованные компании

Сбербанк проводит аккредитацию оценочных компаний (партнеров) для защиты от мошенников. Для прохождения процедуры необходимо соответствие некоторым критериям:

Никаких документальных подтверждений аккредитации не выдается. При соответствии всем требованиям работники Сбербанка уведомляют компанию о возможности проводить для них оценку.

После этого оценщик добавляется в список аккредитованных Сбербанком компаний. В каждом регионе действуют свои оценочные компании. Полный список аккредитованных фирм находится на официальном сайте Сбербанка в разделе «Реестр оценщиков».

Что выбрать: сторонние организации или оценщика из банка?

Заемщик вправе выбрать любую компанию для проведения независимой оценки. Стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. наличие документов, разрешающих проведение оценочной деятельности.
2. Членство в саморегулируемых организациях.
3. Наличие страховки проф. деятельности.

С осторожностью стоит отнестись к компаниям, которые берут более 50% предоплаты, предлагают провести проверку по фото, не могут предоставить реквизитов, не имеют собственного сайта. Перед окончательным выбором стоит ознакомиться с отзывами клиентов о работе компании.

При выборе оценщика лучше ориентироваться на аккредитованные Сбербанком компании. Они знают все нюансы работы с банком, его требования к составлению отчетов. Эти компании являются надежными.

Они уже проверены Сбербанком на соответствие и получили от него положительную оценку в виде аккредитации. Отчеты сторонних организаций могут быть отклонены.

Кто оплачивает?

Все расходы на оплату услуг оценочной компании оплачивает покупатель квартиры.

Он должен знать об этом на начальном этапе заключения сделки купли-продажи недвижимости. Ипотечный менеджер сообщит клиенту о дополнительных расходах, которые потребуются при оформлении документов.

Оценщики устанавливают цены на свои услуги самостоятельно. При заключении договора необходимо внести предоплату. Общая стоимость услуг оценки от аккредитованных Сбербанком компаний начинается от 3500 рублей.

Эта сумма является примерной и может колебаться в обе стороны.

Документы для проведения процедуры

Перечень документов различается в зависимости от вида жилья.

Если планируется покупка жилья в строящемся доме потребуется:

При покупке жилья на вторичном рынке потребуется:

• бумаги, подтверждающие право собственности продавца: договор купли-продажи, дарения, наследования, пожизненной ренты;
• копия паспорта продавца;
• копия паспорта заемщика;
• технические и кадастровые документы на квартиру.

Требования к отчету

Сбербанк предъявляет к отчету ряд требований. При их несоблюдении он может быть отклонен, из-за чего процесс оформления ипотеки затянется.

Основные требования к отчету следующие:

1. процедура оценки и составления отчета должны проводиться в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности».
2. Оценщик проводит экспертизу только при предоставлении всех необходимых документов. Они должны быть оформлены в надлежащем порядке, содержать печати и подписи уполномоченных организаций.
3. В отчет вносятся все сведения, которые могут повлиять на рыночную стоимость квартиры, а также все промежуточные расчеты.
4. Экспертиза проводится на основе затратного или сравнительного метода. Допустимо сочетание обоих методов. Доходный подход в оценке не применяется.
5. В отчете необходимо указать от 2 до 4 объектов, аналогичных оцениваемому. Потребуется приложить данные на источники информации об этих объектах.
6. Должна быть произведена оценка самой квартиры, без учета мебели.
7. При проведении перепланировок рыночная цена должна определяться с учетом затрат на приведение помещения в первоначальный вид.

При составлении отчета специалист должен внести в него следующие сведения:

• дата постройки дома, из какого материала, вид перекрытий;
• подключены ли основные коммуникации - электричество, газ, водопровод;
• размеры всего помещения, и отдельных комнат;
• наличие/отсутствие лоджий и балконов;
• общее состоянии квартиры и дома в целом - требуется ли ремонт и т.д.;
• удаленность дома от остановок общественного транспорта;
• средняя цена за 1м².

Заключительная документация

После составления подробного отчета компанией выдается заключение об оценке. Этот документ представляет собой краткие выводы всего отчета.

В нем содержится информация:

1. о месте и времени проведения оценки.
2. Об оценочной компании и оценщике, который составлял отчет.
3. Об объекте недвижимости - адрес, общая площадь квартиры.

Основная информация в заключении - вывод специалиста о рыночной стоимости недвижимости на определенную дату.

Оценка квартиры в Сбербанке - обязательный этап для заключения ипотеки. Для проведения процедуры нужно заключить договор с аккредитованной банком компанией и предоставить необходимые документы. Все расходы, связанные с оценкой, ложатся на заемщика.

Оценка квартиры для оформления закладной требуется при получении исполнения по финансовым обязательствам. Закладная представляет собой ценную бумагу, обеспечивающую право залога на жилплощадь. В ней должны фигурировать ключевые условия кредитного соглашения, а также параметры жилплощади, которая служит предметом кредитного залога.

Большинство крупных банков придерживаются требованиям законодательства, согласно которому в закладной должна фигурировать фактическая и ликвидационная стоимость залоговой квартиры.

Какие бумаги требуются для оформления закладной

Оценка квартиры для оформления закладной предполагает наличие следующей документальной базы:

• Документ, подтверждающий участие в долевом строительстве (при наличии);
• Акт приема и передачи квартиры;
• Технический паспорт;
• Гражданский паспорт собственника.

В некоторых случаях может потребоваться выписка из технического паспорта. Ее нужно запросить в управляющей компании или у застройщика (зависит от того, кто выдавал акт приема и передачи). В данном документе обязательно должен фигурировать поэтажный план здания.

Как оформить закладную на квартиру

Данный процесс в целом можно разделить на 3 этапа:

1. Оценка жилплощади квалифицированным специалистом;
2. Оформление закладной;
3. Получение свидетельства, подтверждающее право собственности.

Оценка квартиры для вступления в наследство Москва должна осуществляться в соответствии с региональным и федеральным законодательством. По итогам работы оценщика, заказчик должен получить на руки подробный отчет о проделанной работе. Он должен содержать следующую информацию:

• Ключевые факты и выводы, включая стоимость оценки квартиры;
• Срок оценки, ее цели и возможные ограничения;
• Примененные стандарты профессиональной деятельности;
• Общие данные о собственнике;
• Примененные при оценке компетентным специалистом допущения и ограничения;
• Перечень имеющихся документов на объект и краткая выдержка из них;
• Цветные фотографии жилплощади;
• Сжатые сведения о рынке недвижимости в городе и районе оцениваемой квартиры;
• Цена объекта недвижимости, которая будет указана в закладной.

Вся информация, указанная в таком отчете, должна быть строго аргументированной. К каждой странице отчета должны быть прикреплены копии документов, на основании которых была получена указанная в нем информация.

В настоящее время оценка квартиры относится к одной из самых востребованных услуг на рынке недвижимости. Чаще всего такая оценка необходима для получения ипотеки или кредита, а также предоставления права собственности на залоговую недвижимость. Однако не все банки требуют предоставления залогового имущества. Это больше относится к крупным банкам с большим оборотом денежных средств.

Кто занимается оценкой?

Важно правильно выбрать компанию, которая будет проводить оценку недвижимости. Это могут быть аккредитованные специалисты банка, независимые компании-оценщики или частные лица.

При этом специалисты должны иметь необходимые полномочия и учитывать все факторы, способные повлиять на стоимость недвижимости, например:

• месторасположение;
• этажность здания;
• год постройки;
• наличие парковки или подземных гаражей;
• состояние дома.

Порядок оценки недвижимости для залога

Для начала процедуры оценки в оценочную компанию необходимо предоставить следующий перечень документов:

• поэтажный план квартиры из БТИ;
• экспликация квартиры из БТИ;
• документ, подтверждающий право собственности;
• справку о том, что недвижимость не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, построенных до 1970 года);
• договор о долевом участии (при наличии).

Сама процедура проходит в несколько этапов. Сначала происходит осмотр квартиры на соответствие схемам из БТИ и фотофиксация всех жилых и прилегающих территорий. Специалист может задать ряд уточняющих вопросов, для получения более детального представления о недвижимости. Затем рассчитывается стоимость с учетом достоинств и недостатков имущества, чтобы максимально точно определить рыночную стоимость объекта. В результате составляется отчет, в котором указывается экспертное мнение о стоимости квартиры, с учетом, предоставленных документов и фотоотчета. Его наличие - обязательное требование, установленное действующим законодательством РФ. Как правило, отчет состоит из 55-80 листов, которые необходимо пронумеровать, прошить и скрепить печатью организации проводящей оценку квартиры. Один экземпляр отчета об оценке предоставляется в банк для составления закладной, другой передается на регистрацию в качестве приложения к закладной по ипотеке. Полностью процесс оценки может занять от 3 до 5 дней. В DPLT процесс оценки занимает 1 рабочий день после дня осмотра квартиры.

Ипотечное кредитование представляет собой обязательство, обеспеченное залогом. Подтверждением залога является закладная на квартиру по ипотеке. Поэтому каждый банк включает в список обязательных документов при оформлении ипотеки закладную на залоговое имущество. Также в качестве залогового имущества может выступать земельный участок, гараж, дача, дом. В целях повышения юридической грамотности потенциального заемщика давайте разберемся с понятием «закладная», порядком ее оформления, обязательствами, налагаемыми закладной на залогодержателя и заемщика, процедурой переоформления.

Для передачи недвижимого имущества в залог должен быть оформлен особый документ, подлежащий регистрации в государственных учреждениях, — закладная. Закладная представляет собой вид ценной бумаги. В закладной должны быть указаны сведения о покупателе, основные условия ипотечного договора, должно содержаться описание залогового имущества. Поскольку закладная может быть передана другому залогодержателю, в ней предусмотрено места для записей о передаче. Банкам закладная нужна как гарантия и право получения дохода в виде процента с ипотечного кредитования. При необходимости банк вправе передать закладную другому банку, который теперь будет получать вознаграждения за кредит.

Заемщику не стоит опасаться передачи закладной, поскольку условия кредитования остаются прежними, но уведомить о передаче закладной банк обязан. Также под обеспечение закладными банки выпускают ценные бумаги для привлечения дополнительных финансовых потоков. Также закладная для банка обеспечивает контроль над определенными действиями заемщика по отношению к залоговому имуществу, которые могут существенно повлиять на оценочную стоимость имущества. К примеру, на перепланировку квартиры хозяину потребуется разрешение банка, пока действует договор ипотеки.

Срок закладной истекает вместе с полным гашением ипотечного кредита. Закладная на квартиру, образец которой есть в каждом банке, в обязательном порядке содержит сведения о личных данных и месте жительства или нахождения залогодателя и залогодержателей. В закладной должны быть указаны: дата заключения кредитного договора, сумма основного долга, размер процентов, срок кредитования, наименование залогового имущества, его место расположение, оценочная стоимость, подписи сторон, дата первой выдачи и последующих передач между залогодержателями.

Непосредственно закладную составляет банк. Для этого заемщик предоставляет отчет о рыночной оценке, кадастровый или технический паспорт на квартиру, паспорт. В отдельных случаях долевого участия в строящемся доме или с предварительным заключением договора купли-продажи банк потребует предоставления и иных документов. Как правило, на составление закладной банку требуется от 3 рабочих дней.

Закладная и прочие документы предоставляются заемщиком в Росреестр для регистрации права собственности. После — закладная хранится у залогодержателя. В момент полного гашения кредитных обязательств заемщиком залогодержатель обязан выдать ему на руки закладную, указав в ней дату полного расчета по кредиту и заверив подписью и печатью. На основании предоставленной заемщиком закладной в Росреестр снимается отметка о нахождении имущества в залоге.

Как правило, банки рекомендуют аккредитованные ими компании, предоставляющие услуги по оценке квартир. В оценку входит осмотр имущества представителем компании, фотографирование, заполнение оценочного листа, оформление отчета об оценке и его дубликата, сопроводительное письмо к отчету с подробными пояснениями. Стоимость работ зависит от региона и объекта оценки.

Так, в Санкт-Петербурге стоимость услугу по оценке квартиры из одной или двух комнат составит 3500 рублей, 3-4 комнаты — на 500 рублей дороже. Как правило, оценочным компаниям на оказание услуги требуется около 3 рабочих дней, в отдельных случаях и по отдельной стоимости возможна срочная оценка в течение нескольких часов. Для проведения оценки компания также потребует определенный пакет документов, достоверность которых будет проверена во время фактического осмотра объекта оценки.

Как правило, это план, технический паспорт, характеристика жилого помещения по установленной форме, свидетельство о регистрации права собственности, данные о заказчике. Консультант оценочной компании в зависимости от ситуации уточнит список требуемых документов. Во время оценки специалисты берут во внимание факторы, оказывающие влияние на текущую и будущую стоимость объекта оценки: год ввода дома в эксплуатацию, тип, этаж, раздельный или совмещенный санузел, куда выходят окна квартиры, насколько далеко расположены остановки общественного транспорта, есть ли балконы и лоджии, уровень внутренней отделки. Перечисленные параметры учитываются как поправки при расчете окончательной оценочной стоимости.

Закладная на квартиру

Далеко не все банки требуют оформления закладной на залоговое имущество. Такой вариант ипотечного кредитования могут позволить себе крупные банки, обладающие внушительным резервом денежных средств, иностранные банки, банки с государственным участием, поскольку в их оборотах участвуют пенсионные отчисления. Таким образом, закладная является ценной бумагой, отражающей параметры залога и кредитного договора.

Для учреждения-кредитора закладная выступает в качестве гарантии исполнения заемщиком кредитных обязательств, а также потенциальным инструментом для привлечения дополнительных финансовых средств. Заемщику закладная возвращается в момент окончательного расчета по займу. На основании закладной заемщик осуществляет процедуру снятия обременения с залогового имущества.