Все о долевой собственности в квартире. Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Владение общей собственностью – частый случай в юридической практике. Сам по себе этот факт ничем не примечателен до тех пор, пока не приходит момент распорядиться такой квартирой в целом или долей в ней.

При этом необходимо не только прийти к согласию всем собственникам, но и провести сделку в соответствии с законом.

С правовой точки зрения продажа доли в квартире или в целом долевой собственности – непростая сделка с недвижимостью, имеющая ряд нюансов. Объясняется такое положение наличием нескольких собственников, у которых могут быть разные интересы. Для реализации сделки необходимо компромиссное решение с учетом мнений всех дольщиков.

Согласно Гражданскому кодексу РФ: квартира находится в долевой или совместной собственности, если принадлежит двум и более лицам. Долевое имущество возникает в следующих случаях:

• в результате приватизации, когда владельцами становятся все зарегистрированные в квартире;
• при разделе квартиры как общей собственности супругов;
• когда наследниками жилья становятся несколько граждан.

Понятие доли несколько эфемерно, очень сложно на практике определить ее границы в квартире и поставить запрет на пользование ею другими жильцами. Поэтому документально имеется в виду не физическая доля в собственности, а только право на долю, выраженную в дробных величинах (½, 1/3, 1/10 и т.д.).

На практике каждый собственник квартиры имеет право пользоваться ей. Обычно устанавливается режим пользования жилым помещением добровольно или принудительно по суду. Для каждого участника выделяется комната либо ее часть, предусматривается график посещений кухни и санузла, а пользование прихожей и балконом предполагается совместное. Оплата коммунальных платежей при наличии общего неразделенного счета будет совершаться участниками, исходя из равных долей.

Продажа доли в квартире одним из собственников

Продать долю в квартире редко удается в соответствии с законом и без проблем. Такая сделка не может быть осуществлена быстро, да и продавцы нередко вынуждены снижать цены на долевую собственность. Немного найдется желающих жить в одной квартире с посторонними людьми.

Сделка с долевой собственностью возможна только при наличии согласия на то всех собственников жилья. Прежде чем продать долю в квартире посторонним лицам, необходимо сначала предложить другим собственникам преимущественное право выкупа данной доли (статья 250 ГК РФ).

Владелец доли обязательно должен получить согласие других собственников, либо их отказ. Если принято решение продажи жилья третьим лицам, то цена на него и условия продажи должны быть теми же самыми, какие были предложены другим собственникам.

При нарушении данных условий, собственники могут через суд потребовать прав перевода прав по на себя. Срок исковой давности – три месяца с момента получения собственником информации о нарушении своего преимущественного права.

В действительности же часто дольщики не могут договориться друг с другом и создают ситуации препятствия сделке. Например, собственник может запросить за свою долю необоснованно завышенную цену, а другие жильцы могут скрываться от получения уведомления и т.д.

Иногда все собственники, кроме одного, хотят продать общую квартиру и разделить денежные средства между собой. Если речь идет о доле малого размера, а ее собственник не заинтересован в пользовании квартирой, то такую долю можно выкупить принудительно.

Как реализуется преимущественное право?

Соблюдение преимущественного права покупки доли предполагает соответствующее предложение другим собственникам. Передача уведомления об этом подтверждается одним из способов:

• подписью собственников на дубликате письменного предложения о продаже с обязательным указанием даты вручения;
• уведомлением о вручении, если предложение было отослано заказным или ценным письмом.

• согласие собственников купить долю;
• отказ собственников от покупки доли;
• собственники не отвечают на уведомление дольше 1 месяца.

В первом и втором случаях происходит продажа доли в квартире одному из собственников, либо посторонним гражданам. Если другие собственники покупать квартиру не хотят, от них должен быть получен письменный нотариально заверенный отказ.

Третий вариант требует уточнения. Если собственники уведомление получили, но в течение 1 месяца не ответили на него, то продать долю можно другим лицам. В дальнейшем при регистрации перехода права в Росреестре придется предъявить доказательства, что уведомление было отправлено.

В ситуации, когда уведомление получено не было, собственник также может продать свою часть, но тогда дольщики, узнав об этом, в течение 3-х месяцев могут оспорить сделку в суде. Конечно, нужно учитывать, что игнорирование получения уведомления может быть и умышленным.

Варианты обхода преимущественного права

Если компромисс с собственниками невозможен, вполне реально продать долю другим лицам, обойдя преимущественное право. Существуют правовые способы решения этой проблемы, правда, сопряженные с некоторыми рисками:

1. Преимущественное право не возникает, если передать собственность с помощью договора дарения. Однако, такая сделка может быть оспорена, как скрывающая за собой куплю-продажу, да и продавец рискует не получить деньги от покупателя. Похожим вариантом является дарение постороннему покупателю небольшой части своей доли, а затем предложение ему, как собственнику приобрести оставшуюся от доли часть.
2. Собственникам можно предложить выкупить долю по явно завышенной цене, и тогда велика вероятность того, что они откажутся. После этого происходит продажа доли в квартире постороннему лицу по реальной цене, а в документах записывается та сумма, которая была названа собственникам. Сумма налога с продажи в таком случае, соответственно, увеличится (ндфл не платится, если собственник владел жильем более трех, а с 2017 г. – пяти лет).
3. Можно правомерно оформить договор займа, сумма которого будет равна стоимости доли, под залог этой же части жилья. Затем путем заключения отступного соглашения доля в квартире переходит к новому владельцу. Однако такая сделка всегда может быть оспорена, как прикрывающая куплю-продажу. Покупатель возвратит долю обратно, а продавцу придется выплачивать долг по договору займа.

Документы, необходимые для продажи долевой собственности

Продавцы своих долей готовят для сделки следующую документацию:

• правоустанавливающие документы на долю (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт, свидетельство о наследовании собственности и т.п.);
• свидетельство о регистрации собственнических прав на долю в общем имуществе;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений;
• документы из БТИ (технический паспорт, документы о перепланировке, если таковая была);
• выписка из домовой книги;
• нотариально оформленное согласие супруга (если собственность приобретена путем купли-продажи в период брака);
• разрешение на продажу доли из органов опеки (если отчуждается доля несовершеннолетнего либо недееспособного);
• сам договор купли-продажи. Он может касаться доли или собственности в целом.

Пошаговый механизм продажи квартиры в долевой собственности

1. Согласование продажи доли со всеми остальными собственниками (назначение цены и предложение им выкупить долю в письменном виде с указанием условий продажи).
2. Если согласие одного из собственников получено, начинается оформление обыкновенной сделки купли-продажи. В случае, когда сразу несколько собственников согласны приобрести эту часть квартиры, продавец вправе выбрать покупателя по своему желанию.
3. Если другие собственники не выразили намерение купить долю в квартире, необходимо получить их письменный отказ или дождаться, пока пройдет 1 месяц после получения ими уведомления о продаже.
4. Продажа доли в квартире постороннему покупателю согласно правилам классической сделки купли-продажи. При регистрации перехода права в Росреестре обязательно следует предъявить отказы от покупки доли всеми сособственниками либо подтверждения, что они получали уведомление о продаже.
5. При нарушении продавцом жилья преимущественного права, любой из дольщиков может обратиться в суд с целью оспорить сделку. Это разрешается сделать в течение 3-х месяцев со дня получения информации о продаже.
6. Уплата налога с продажи собственником доли (или освобождение от него), а также реализация права имущественного налогового вычета по НДФЛ.

С доходов, предполагающих получение прибыли, необходимо выплатить налоговые отчисления в пользу государства.

Но в случае продажи недвижимости от налога может быть освобожден собственник, владеющий имуществом на протяжении трех лет (с 2017 г. – пяти лет).

Если налог заплатить все-таки необходимо (он составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов), то можно получить имущественный вычет (только для резидентов).

Это та сумма, на которую может быть уменьшена стоимость квартиры или доли в ней при исчислении налога. По закону налоговый вычет равен доходу, но не может быть более 1 млн рублей.

Существует два варианта расчета налогового вычета для продажи долевой собственности:

• Если была реализована общая долевая собственность, то налоговый вычет рассчитывается пропорционально проданным долям (например, по 500 тыс. рублей для каждого собственника, если были проданы по ½ доли);
• Если осуществлялась продажа долей в квартире по отдельности, то налоговый вычет в 1 млн рублей можно получить для каждой доли.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

В ситуации, когда перед собственником стоит задача продажи своей доли в общей квартире, нужно обязательно учитывать ряд моментов:

1. Продажа доли в квартире может быть ограничена, если речь идет об уступке права (возможности продажи кредитором прав на долю в квартире (имущество должника) третьим лицам).
2. Преимущественное право не соблюдается в случае продажи доли с публичных торгов. Чаще всего так реализуется имущество должника. Но и здесь есть ограничения. Данное взыскание разрешается, если доля в праве является предметом ипотеки (даже единственное жилье), а также, если должник имеет другое жилье в собственности, либо проживает в другой квартире по договору социального найма.
3. Неоднозначным случаем является продажа доли в квартире несовершеннолетним или недееспособным гражданином. Когда одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, продать долю ребенка можно только с согласия его законного представителя (родителей, попечителя, опекуна). Для этого органы опеки дают разрешение на сделку, если уверены, что интересы несовершеннолетнего не пострадают. Аналогично подготавливается продажа доли недееспособного гражданина.
4. Известно немало случаев, когда участники долевой собственности всеми способами уклоняются от получения уведомления, и собственник не может по закону распорядиться долей. Иногда даже адреса других собственников неизвестны. Тогда разрешается направить письменное уведомление по последнему известному адресу либо телеграмму по адресу работы. Однако, несмотря на это, другие собственники вправе оспорить продажу доли с помощью обращения в суд. Продавцу рекомендуется собрать как можно больше письменных подтверждений всех его попыток известить других жильцов о намерении продажи.
5. Бывают ситуации, когда другие владельцы данной долевой собственности дают согласие на покупку, а затем намеренно затягивают процесс. Тогда есть смысл обратиться в суд с требованием выкупить свою долю, особенно если это однокомнатная квартира, и доля продавца меньшая по размеру.
6. Часто в конфликты между собственниками вмешиваются квартирные рейдеры. Сначала они выкупают долю одного собственника, обычно на выгодных условиях, и после заселения мешают проживанию второго. В конце концов, и этот собственник продает свою долю (уже чаще всего за бесценок) подставному лицу рейдера, чтобы избавиться от проблемной собственности.

Реализация права продажи доли в общей собственности требует от владельца юридических знаний, соблюдения моральных норм и немалого терпения. В сложных ситуациях, несмотря на возможность обхода некоторых правовых препятствий, следует помнить, что стратегия действий в согласии с законом – самая выигрышная.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

​Перемены в законодательстве с июня 2016 года, касающиеся продажи недвижимости, существенно подняли цены на оформление договоров купли-продажи. Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса. В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.

По закону недвижимое имущество, состоящее в собственности у двух или более лиц, называется долевым или совместным (ст. ГК РФ ст. 244, п. п. 1, 2). Причем определение долей распространяется не на реальную площадь недвижимости, а на само право собственности. Оформить сделку по продаже такой недвижимости можно только с согласия всех участников долевого владения. Документы купли-продажи подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры

Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора. Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.

Определение коммерческой стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно, либо привлекается независимый оценщик. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость равноценного жилья в вашем районе. Во втором - заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость подобных услуг зависит от района, где расположена ваша квартира, и ее коммерческой ценности. Отчет по независимой оценке предоставляется в случае продажи квартиры по ипотеке или оформления закладной.

Как найти покупателя

Можно объявить о продаже вашей недвижимости в местных газетах, разместить сообщения на специальных сайтах или досках объявлений либо обратиться в риелторское агентство по недвижимости. Риелтору необходимо предоставить сведения о стоимости квартиры, точный порядок предполагаемой сделки, способ и процедуру оплаты за квартиру и размер комиссии для риелторского агентства. Все эти условия закрепляются письменным договором. Договор на время своего действия дает эксклюзивное право агентству искать для вас покупателя и лишает вас возможности вести поиски самостоятельно или заключить договор с другим агентством.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Подготовка документов для продажи квартиры

Все необходимые документы можно собрать своими силами либо прибегнуть к помощи риелторского агентства и предоставить ему нотариальную доверенность на подготовку нужной документации. Для сделки купли-продажи оформляется следующий перечень документов:

• подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор предыдущей купли-продажи или приобретения долей в собственности, дарение, мена или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
• государственная регистрация прав на имущество. С 15.07.2016 документом, подтверждающим государственную регистрацию прав собственности на жилье, является выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП). До этого времени также требовалось дополнительное свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на жилье (Закон N 218-ФЗ, ч. 1, ст. 28; Закон от 03.07.2016 N 360-Ф3, ч. 7, ст. 21);
• документация и выписки из БТИ (собираются в течение 2-3 недель), поэтажный план и экспликация;
• выписка ЕИРЦ из домовой книги (выдается бесплатно);
• нотариально заверенное согласие супруга-совладельца на продажу своей доли. Такой документ необходим, если совладельцы являются супругами и приобрели право на недвижимость, находясь в браке. Если право на собственность было приобретено во время супружества, но было безвозмездным (в случае приватизации, дарения либо наследства), то согласие второй половины не требуется (СК РФ, ст. 33, ст. 34). В других случаях потребуется согласие на продажу других долевых совладельцев;

Подготовка выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН может быть оформлена как в электронном варианте, так и на бумаге. Бумажная документация готовится за три дня рабочей недели, начиная с момента поступления запроса в Росреестр. Бумаги из ЕГРН может получить и нотариус, также в трехдневный срок. Что касается электронного варианта выписки, то документ выдается автоматически после поступления запроса либо на следующий день. Выписку предоставляют покупателю квартиры, чтобы подтвердить наличие прав собственника у продавца и отсутствие каких-либо обременений на продаваемом имуществе.

Договор купли-продажи и удостоверение сделки у нотариуса

Купля-продажа оформляется одним документом письменной формы. Подписи участвующих сторон и заверение договора происходит в нотариальной конторе. В документе обязательно указывается число лиц, имеющих право пользования продаваемой недвижимостью, то есть имеющих регистрацию на данной жилплощади (ГК РФ ст. 550, п.1 и ст. 558). Нотариальному заверению подлежат все сделки, как по продаже отдельных долей собственности, так и по отчуждению всех долей в одной сделке (закон № 218-Ф3, ч. 1, ст. 42).

Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю

Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18). Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра. Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).

На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.

Время отсчета ведется с момента подачи заявления в Росреестр. Документы, поданные через МФЦ, будут готовы в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрация электронных документов производится на следующий рабочий день после отправления документов (закон 218-Ф3, ст. 16, п. п. 9 и 10, ч. 1). В случае электронного оформления документов на личную электронную почту заявителя или на мобильный телефон приходят уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Готовая выписка из ЕГРН представляет собой задокументированное подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).

Получение оплаты за квартиру

Срок и сумма оплаты указываются в договоре о купле-продаже. Передача денег происходит после удостоверения прав собственности покупателя. Преимущественным по безопасности финансовых расчетов способом считается получение денежных расчетных средств через банковскую ячейку или аккредитив. В этой процедуре могут участвовать как все собственники проданной квартиры, так и одно доверенное лицо. Для проведения финансовой операции требуется подтверждение перехода прав собственности к покупателю. Сумма вырученных денежных средств распределяется между бывшими собственниками проданной недвижимости с учетом пропорциональности их долевого участия или по иному соглашению сторон (ГК РФ, ст. 248).

Важные особенности

После проведения сделки купли-продажи все бывшие собственники-совладельцы проданного жилья уже не являются налогоплательщиками по данному имуществу (НК РФ, ст. 400 и 401). Каждый из соучастников долевой собственности получает право на налоговый вычет по НДФЛ. Если квартира или иное жилье были реализованы как единый объект, сумма вычета НДФЛ является общей и распределяется между участниками сделки соответственно их долям. Если же квартира продавалась отдельными выделенными долями, хотя и оформлялась одним договором, вычет осуществляется по каждой доле имущества в полной мере (НК РФ, ст. 220. пп. 1 п.1, пп. 1, 3, п. 2; постановление Конституционного суда РФ от 13.03.2008, № 5-П).

Приобретать объект недвижимости в собственность можно различными методами: приватизировать, вступать в кооперативы жилищно-строительного типа и выплачивать пай полностью, вступать в наследство и иными способами. Можно приобретать в собственность жилплощадь в неограниченном количестве. Поговорим в этой статье о правах собственника доли в квартире .

Права собственника доли в жилом помещении

У собственника имеется право владения, распоряжения и пользования принадлежащей ему квартиры. Это обозначает, что собственник может:

• продать;
• завещать;
• подарить,
• передать в ренту;
• сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма;
• закладывать принадлежащее ему жилье;
• регистрировать в принадлежащей ему жилплощади неограниченное число лиц.

Обязательства собственника

Собственник должен нести бремя содержания этого помещения, оплачивать:

1. коммунальные услуги;
2. налоги;
3. затраты на содержание и ремонт собственной квартиры;
4. общего имущества многоквартирного дома.

Также владелец обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии.

Продажа долевой собственности

Распоряжение имуществом, которое располагается в долевой собственности, производится по обоюдному согласию всех ее участников.

Продавец доли должен уведомить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продажи собственной доли постороннему лицу, а также сообщить стоимость и иные условия продажи.

Если же другие участники долевой собственности будут против покупки либо не приобретут продаваемую долю в праве собственности на объект недвижимости в течение 1-го месяца со дня извещения, продавец вправе продать долю любому лицу. И при этом осуществить продажу он уже может по наиболее высокой, но не по более низкой стоимости.

Важно! Во время продажи доли с нарушением преимущественных прав приобретения любой иной участник долевой собственности вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с переводом на него прав покупателя.

Сособственник имеет право преимущественной покупки в момент продажи одним из них доли только постороннему лицу. Если желание изъявили купить долю несколько сособственников, право выбора покупателя уже предоставляется продавцу.

Важно! Если же осуществляется отчуждение вещи не путем подписания договора купли-продажи либо соглашения мены, а по другому типу договора (например дарение), отпадает право иных сособственников на преимущественную покупку отчуждаемой доли.

Сособственник не имеет права преимущественной покупки, и в этом случае доля отчуждается с требованием пожизненного содержания отчуждателя.

Раздел имущества в долевой собственности

Законодательством предусмотрен раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и определение из него доли (статья 252 ГК РФ). Требовать выдела доли вправе каждый сособственник, а также кредитор участника долевой собственности (статья 255 ГК РФ). Кроме того, если имущество разделили в натуре без соразмерного ущерба его хозяйственному значению, выделяющийся приобретает долю из общего имущества в натуре. Когда имущество не разделено в натуре, то выделяющийся собственник может получить денежную компенсацию.

Важно! Если собственник доли хочет сдать квартиру в аренду, от собственников иных долей в данной квартире необходимо будет получить согласие в письменном виде, либо в форме отдельной бумаги, либо в виде отметки о согласовании соглашении аренды с иными собственниками жилья на тексте самого договора с их подписями.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ физические лица, после официальной регистрации брака, вправе получить во владение собственность, которую затруднительно разделить на несколько частей без изменения ее назначения или в силу закона. Поэтому действующее законодательство дает такую возможность только в случае:

• приватизации квартиры, где проживает несколько человек;
• при создании фермерского хозяйства;
• наличии нескольких собственников и др.

Такая собственность может быть совместной, когда доли владения имуществом заранее не были определены, или долевой, для которой характерно выделение определенной доли. Это относится и к таким объектам недвижимости, как дом или квартира.

Понятие долевой собственности

После того как доли владения между несколькими собственниками были заранее определены, квартира переходит в долевую собственность. С этого момента распоряжение ею возможно только с согласия всех собственников. Размер их доли играть роли не будет. Если несколько человек проживает в одной квартире, то реально разделить её площадь строго на основании документов очень проблематично, и даже невозможно. Если совладельцы пытаются договориться о справедливом разделе жилплощади, то в процессе владения долевой собственностью на квартиру не возникает проблем. При отсутствии договоренности решить вопрос можно только в судебном порядке. Если возникает необходимость изменить порядок владения и пользования после рождения ребенка или в силу иных обстоятельств, суд вправе пересмотреть вынесенное ранее решение.

Оформление долевой собственности

Чтобы оформить сделку по приобретению долевого недвижимого имущества, необходимо пройти несколько этапов.

Сначала нужно подготовить правоустанавливающие документы, благодаря которым у физических лиц появится право распоряжения и владения недвижимым имуществом. Это договор дарения, купли-продажи, завещание или решение судебного органа. В них должна быть информация о долевой форме собственности и обо всех владельцах имущества.

На втором этапе составляется само соглашение, которое затем подписывают стороны. В нем определяются размеры частей, принадлежащих каждому из собственников. Если таких данных не будет, то доли сторон будут считаться равными.

На последнем этапе подают документы в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. Проверив на предмет законности, сотрудник Росреестра регистрирует их и выдает свидетельство о собственности каждому из владельцев жилья.

Особенности оформления доли в квартире

Долевая собственность на квартиру определяется при наличии пакета следующих документов:

• добровольное соглашение о разделе;
• свидетельство о вступление в наследство;
• свидетельство о браке или брачный контракт – при наличии;
• постановление суда;

Кроме правоустанавливающих документов, необходимо подготовить техпаспорт с экспликацией и планом квартиры, а также квитанцию об уплате госпошлины по реквизитам, указанным в местном отделении Росреестра. После этого все документы вместе с паспортами подают в регистрирующий орган.

Это можно сделать:

• в МФЦ;
• через портал «Госуслуги» ;
• через кадастровую палату;
• направив запрос в Росреестр.

Если основанием для оформления такой сделки будет реализация своей доли, следует помнить о преимущественном праве всех сособственников на ее выкуп. Оповестить их о планируемой продаже нужно не позднее, чем за 1 месяц до начала сделки.

Законодательная база

Долевая собственность на квартиру регулируется ст. 245 ГК РФ , в которой говорится о равенстве долей в случае, если стороны не определят их размер. Размер доли при улучшении состояния имущества может увеличиваться в соответствии со ст. 246 ГК РФ пропорционально вложениям собственников. Право на распоряжение имуществом с согласия всех собственников предусмотрено ст. 247 ГК РФ . Если получить свою долю содольщик не может, то он, в соответствии со ст. 248 ГК РФ , вправе рассчитывать на получение компенсации.

Все, что собственник может получить при эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды), положено делить в соответствии со ст. 249 ГК РФ между всеми собственниками пропорционально их долям, если иное не предусмотрено договором.

Все затраты на содержание общей долевой собственности также делятся между совладельцами с учетом их долей, как это предусматривает ст. 250 ГК РФ .

В статье 251 ГК РФ подчеркивается преимущественное право совладельцев на покупку доли другого собственника, если она продается не через публичные торги. В случае продажи доля переходит в собственность в соответствии сост. 252 ГК РФ с даты заключения договора, если в нем не отражены иные условия. Когда один из собственников не в состоянии погасить образовавшуюся задолженность своим имуществом, то кредитор может обратиться в суд. И тогда доля может быть выделена в натуре, продана другим собственникам или с публичных торгов, а деньги будут возвращены кредитору.

Возможные проблемы

Если супруги приобрели квартиру в долевую собственность, то после развода один из них может предложить второму жилье по рыночной стоимости, несколько превышающей цену его доли. Но такой вариант срабатывает не всегда. Помочь может раздел в добровольном порядке. В ином случае заинтересованной стороне нужно подать в суд иск о принудительной продаже доли одного из супругов.

Бывает, что один из супругов до вступления в брак оформляет ипотечный кредит, который супруги затем погашают совместно. Тогда после развода кредитополучатель может отказаться от переоформления доли. И когда брачный договор не был подписан, та сторона, которая претендует на оформление на себя части доли, вправе добиваться ее выделения путем подачи искового заявления в суд по месту нахождения квартиры.

Какие сделки с квартирой запрещены при долевой собственности

Законодательством предусмотрены случаи, когда сделки в отношении квартиры с долевой собственностью полностью запрещены. Гражданский кодекс, к примеру, позволяет переуступку права доли имущества третьему лицу (цессия). И этим правом могут воспользоваться учредители ООО, отчуждая свою долю другому участнику. Однако заключение договора цессии при отчуждении своей доли в квартире законом запрещено.

Единственный случай, когда долю можно продать, не соблюдая преимущественного права покупки, – реализация на публичных торгах.

Это вправе сделать кредиторы, когда иного имущества и денег должника не хватает, чтобы погасить задолженность. Но и в этом случае не каждая доля в квартире может быть продана в счет долга, так как по общему правилу конфисковать за долги помещение, которое является единственным жильем, не разрешается.

Закон предусматривает только два случая, когда такое взыскание разрешено:

• имущество является залоговым согласно ипотечному договору, когда разрешается забрать даже единственное жилье;
• должник, которому принадлежит доля, официально имеет иное жилье или же не проживает в квартире и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора социального найма.

Плюсы и минусы

Основной недостаток долевой собственности – обязанность согласования отчуждения доли с иными собственниками. Не популярна продажа доли собственности и на рынке недвижимости.

Ее плюс – возможность для нескольких физических лиц иметь свою долю.

Кроме продажи доли посторонним лицам, её можно использовать в качестве самостоятельного объекта залога в процессе оформления договоров займа денежных средств в кредитной организации.

Разобраться в нюансах приобретения и отчуждения доли в находящейся в совместной собственности квартире помогут опытные юристы нашей компании. По указанным на нашем сайте телефонам или через онлайн-заявку вы сможете получить квалифицированную консультацию и решить вопрос в строгом соответствии с нормами законодательства.

Время чтения: 6 минут

В жизни встречаются случаи, когда один объект недвижимости принадлежит одновременно нескольким собственникам. Многие предпочитают изначально определить доли каждого владельца. Общедолевая собственность на квартиру влияет на порядок ее реализации.

Понятие общей долевой собственности

Прежде чем приступать к рассмотрению вопросов, связанных с общей собственностью, необходимо определить, что она собой представляет.

Общая собственность предполагает, что один объект находится одновременно в собственности нескольких лиц. Что это такое известно многим. Доли в жилье могут быть:

• не выделены, и в этом случае она считается общей совместной собственностью;
• четко установлены (долевая собственность).

Если законом или договором не предусмотрено иное, считается, что все доли равны между собой. Выражаются они в виде дроби или процентов.

На размере доли могут также сказаться улучшения, внесенные одной из сторон, которые влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Рассматривая, что значит общая долевая собственность на квартиру, стоит отметить: возникает она в результате различных оснований:

• подписания договора купли-продажи,
• заключения договора дарения;
• получения наследства и многих других.

Законодательное регулирование

Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе связанные с общей долевой собственностью, является Гражданский кодекс РФ . Им установлено, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.

Особенности регистрации можно найти в:

• Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» ;
• Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

Моменты, связанные с налогообложением, установлены Налоговым кодексом РФ .

При решении имущественных вопросов в судебном порядке важную роль играет Гражданский процессуальный кодекс РФ , иФедеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» .

Возникновение общей долевой собственности

Как отмечалось ранее, общая долевая собственность может возникнуть по разным основаниям. Рассмотрим самые распространенные из них.

1. Совместное приобретение жилья несколькими лицами. Для распределения долей граждане часто заключают соглашение о долевой собственности на квартиру. Многие предпочитают составить такой документ в случаях, когда в их владении находится общая собственность без четко выделенных долей.
2. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Особенно актуален этот вопрос во время развода. Редко бывшие муж и жена уживаются в одном помещении, а имущественные проблемы приходится решать в судебном порядке.
3. Получение подарка. Посредством договора дарения можно подарить один объект недвижимости сразу нескольким лицам с четким определением доли каждого из них.
4. Приватизация. В результате приватизации жилплощпдь может перейти как в совместную, так и в общедолевую собственность.
5. Получение наследства. При наследовании по закону наследодатель может оставить квартиру сразу нескольким близким родственникам или членам семьи. В таком случае она делится между ними на равные части. Размер доли устанавливается в зависимости от количества наследников.
6. Заключение брачного договора. Чтобы избежать имущественных споров при разводе, некоторые супруги предпочитают изначально урегулировать все вопросы путем составления брачного договора. Документ также может определить доли мужа и жены в совместной собственности, причем они не обязательно должны быть одинаковыми.

Размер доли в общедолевой собственности

Выше упоминалось, что в российском законодательстве существует презумпция равенства долей – если законом или договором не определены другие условия раздела имущества, доли всех собственников считаются равными. Однако никто не запрещает установить другой режим раздела недвижимости.

Размер определенных изначально долей может измениться в результате, например, существенного улучшения жилья, что повышает его стоимость на рынке.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Оформление покупки общедолевой собственности

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:

• брачном договоре,
• договоре купли-продажи;
• договоре дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.

Покупка долевого жилья в ипотеку

В связи с высокими ценами на недвижимость даже нескольким собственникам сложно приобрести жилье, поэтому некоторые вынуждены брать квартиру в ипотеку.

Для банка выбирают основного заемщика (обычно лицо, зарабатывающее больше остальных) и созаемщиков. Но на практике далеко не каждый банк согласится на такую сделку. Финансовым учреждениям не выгодно, чтобы каждый вносил средства за свою долю, с чем и связано выделение основного заемщика.

Внутренние вопросы, например, распределение кредита между собой, участники решают самостоятельно.

Выделение доли при покупке квартиры по маткапиталу

Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.

Материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве.

При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Особенности раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

Раздел имущества - это переход части жилого объекта в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Неудивительно, что граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из них принадлежащие всем квадратные метры.

Стороны, обсудив детали между собой, могут оформить договор купли-продажи или договор дарения.

Если решить вопрос в добровольном порядке не удается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить указанным образом.

Для этого стоит предварительно ознакомиться, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.

Особенности выделения доли жилья

При выделении доли из совместного имущества происходит переход части объекта в собственность лица пропорционально его доли в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.

Существует два способа выделения доли:

• договорной,
• судебный.

На основании соглашения сторон можно составить соглашение о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера посмотрите, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.

При наличии разногласий придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности этого назначается денежная компенсация собственнику.

Пользование долевой собственностью при невозможности ее раздела

Долевая собственность на однокомнатную квартиру часто приводит к тому, что ее невозможно разделить. Однако, согласно гражданскому законодательству, невозможность раздела имущества не исключает права лица ходатайствовать об установлении порядка пользования общим имуществом.

В Гражданском кодексе РФ сказано, что владение и пользование недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, происходит по согласию всех участников, а при невозможности достичь компромисса такой порядок определяется судом.

Продажа собственности

Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.

Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.

Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.

При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.

Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2019 году.

Особенности налогообложения

Налог на недвижимость при долевой собственности в 2019 году исчисляется с учетом кадастровой стоимости объекта. В России она максимально приближена к рыночной стоимости квартиры, поэтому составляет немалую сумму.

Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения объекта на основании налогового уведомления.

Базовая ставка составляет 0,1 %. До 2015 года налог высчитывался исходя из инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, но сейчас налог на квартиру будет повышаться постепенно.

Особенности долевой собственности на дом

В общедолевой собственности может находиться и частный дом. Обычно при этом права общей собственности распространяются и на земельный участок, на котором данный объект находится.

Порядок пользования имуществом, принадлежащим к этой категории, определяется точно так же, как в случае с квартирой: по соглашению сторон или в суде.

Что такое совместная собственность

Как говорилось выше, помимо долевой, существует также совместная собственность. Она предполагает владение одним объектом несколькими лицами без выделения отдельных долей. Наиболее распространенный вариант – совместная собственность супругов.

Все участники владеют и распоряжаются недвижимостью по общему согласию. При этом продать квартиру можно только при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников объекта, хотя распорядиться своими квадратными метрами имеет право каждый собственник.

Выводы

При наличии общей долевой собственности у людей возникает множество вопросов: как ее оформить, как заключать договор энергоснабжения, как распоряжаться таким имуществом и так далее.

Владение таким видом собственности имеет свои особенности. Так, при продаже стоит учитывать преимущественное право покупки остальных участников, а при выделении доли в натуре – обращать внимание на то, что не всякая часть подлежит выделу.

В некоторых случаях собственникам может быть предложена денежная компенсация.

Общая долевая собственность и выдел доли в натуре: Видео

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.