Возможно ли продать ипотечную квартиру. Порядок и способы оформления

Получение ипотеки на квартиру является очень привлекательным вариантом для многих современных граждан. Долгий срок выплат и реальные проценты — все эти преимущества позволяют наконец-то получить собственное жилье. Но спустя определенный период у заемщика может возникнуть необходимость получить обратно выплаченную банку сумму и в то же время освободиться от договорных обязательств. Но не все клиенты финансовых организаций знают, можно ли продать ипотечную квартиру и как провести сделку по продаже. Операция действительно выполнима, но нужно знать все нюансы и использовать всю изложенную информацию по решению ипотечного вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Распространенные причины продажи ипотечной квартиры

В ситуации, когда заемщик решил получить долгосрочный кредит, но спустя некоторое время узнал о невозможности продолжать выплаты (сокращения на работе, проблемы личного характера), он имеет право разрешить сложившуюся ситуацию путем продажи ипотечной недвижимости. И чем быстрее будет оформлен договор купли-продажи и будет закрыт договор с банком, тем меньше проблем по ипотеке его ожидает.

Промедление не является оптимальным решением. Процентные начисления на квартиру пусть и невысоки, но являться должником банка — не самый лучший вариант. Поэтому поиск покупателя на квартиру нужно начинать при затруднениях, которые заемщик не сможет решить в течение 2-3 месяцев. А в дальнейшем предвидится и усугубление ситуации.

Необходимость покупки большей или меньшей по площади квартиры, чем той, которая находится в ипотеке, также весьма распространенное явление. Если человек имеет определенную сумму на руках и хочет вернуть переданные банку средства, а на полученную сумму приобрести другую недвижимость, то продажа ипотечной квартиры не такая уж и большая проблема.

Что касается выезда заграницу по вызову (для ухода за больным родственником) или же предложение от работодателя переехать в другую страну и развивать там бизнес, то такие варианты нельзя проигнорировать. Но именно поэтому заемщик не сможет выплачивать ипотеку или просто оформленная квартира для него уже не является приоритетной или нужной. Клиенту банка нужно узнать, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и изложить обстоятельства, вынуждающие его прибегнуть к такой мере. Ведь продажа полностью освободит его от необходимости проводить платежи банку и позволит свободно заниматься личными делами за рубежом.

Какие есть ограничения на продажу ипотечной квартиры?

Отказать в возможности продать ипотечную недвижимость банк не может. Поскольку для самой организации несвоевременная выплата, выезд клиента за рубеж или и вовсе потеря клиента являются не выгодными. Именно поэтому банки охотно рассматривают вариант погашения долга второй стороной и передачу прав собственности на жилье по договору .

Единственное, что может повлиять на долгие разбирательства — это рассмотрение кандидатуры на перенос обязанностей по долгу. Кредитная организация будет долго и щепетильно рассматривать кредитные истории потенциальных покупателей-заемщиков. Ведь последующая передача или продажа ненадежному покупателю будут весьма затруднительными и повлекут дополнительную трату времени со стороны банка.

Кредитная организация должна не просто подтвердить возможность продажи, но и официально заверить данный факт. Таким образом, заемщик при и передаче будет опираться на официальный документ, исключающий риски и подтверждающий возможность продажи обремененного жилья. В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет.

Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.

Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы

Условно все варианты по продаже можно разделить на три вида. Первые два производятся после долгих разбирательств с банком и выяснением всех возможных нюансов, а также заключением дополнительных документов. Третий наиболее простой, но не самый безопасный для покупателя, поскольку он касается передачи денежных средств постороннему человеку для погашения его ипотечного долга по квартире. Основные отличия и особенности каждого вида помогут выбрать наиболее выгодный и практичный.

1. Наличный расчет за покупку. По данной схеме покупатель и продавец заключают соглашение у нотариуса, в котором указана стоимость, которую должен погасить покупатель (считается авансом). С данным документом, а также заверенным разрешением на продажу будущий владелец недвижимости приходит в банк и погашает задолженность второй стороны. После получает бумагу, в которой указано отсутствие претензий по расчету и возможность дальнейшего распоряжения квартирой. Составляется официальный договор по продаже (продавец получает оставшуюся сумму-разницу), новый владелец вносится в Росреестр на основании данного документа. Завершающим этапом станет повторное обращение в Росреестр для снятия с недвижимости обременений для дальнейших операций. Нужно иметь с собой не только паспорт, но и оригиналы, копии договора, разрешения на продажу и всех бумаг, касающихся проводимой сделки.
2. Банковский расчет. Производится операция исключительно в банке, где была взята ипотека. Покупатель создает два счета или оставляет свои средства в двух ячейках. Одна из сумм будет передаваться банку для завершения ипотечной сделки, а вторая — это остаток от общей стоимости, заявленной продавцом. Таким образом, будущий владелец погашает задолженность и получает от организации документ, подтверждающий снятие каких-либо претензий и требований по договору. Далее заключается договор купли-продажи, проводиться оформление в Росреестре и . После выполнения всех этапов продавец получает доступ к ячейке с остаточной суммой.
3. Переоформление ипотеки. Менее распространенный вариант — это передача прав собственности и необходимости погашать ипотеку. Для выполнения процедуры необходимо обеим сторонам прийти в банк и подписать специальную форму оформления кредита для покупки ипотечной недвижимости. Происходит подписание лишь после одобрения подобранной кандидатуры самой кредитной организацией. Далее выполняется переоформление прав собственности согласно уже полученному документу, и покупатель обязан далее платить банку по кредиту за квартиру.

Определение цены на ипотечную квартиру и риски операции

В выставлении суммы принимает участие и банк, и заемщик. Кредитная организация должна проследить, чтобы указанная стоимость была в пределах нормы. Завышение относительно подобных рыночных предложений приведет к чересчур долгому поиску покупателя. А цена ниже нормальной станет причиной невозможности полного погашения задолженности по ипотеке. В результате разбирательства по договору могут занять у банковской организации много времени, что не выгодно и заимодателю, и заемщику.

Все риски при поиске достойной кандидатуры полностью исключаются, поскольку при официальном рассмотрении кредитор внимательно изучает данные покупателя, в особенности это касается случаев переоформления. Также полностью исключены риски по продаже, поскольку банк принимает активное участие в проводимой операции и является своеобразной поддержкой своего клиента.

Единственный риск, который возможен при продаже ипотечной квартиры касается продавца, выплачивающего долг заемщика без нотариально заверенного документа. В таком случае полагаться стоит лишь на ответственность продавца. В некоторых случаях подобная махинация может стать дорогим опытом для потенциального владельца. Поэтому крайне рекомендуется отказаться от варианта покупки без официальной бумаги, даже в случае родства обеих сторон.

Система перевода денежных средств и переоформления прав собственности, контролируемая кредитной организацией, полностью безопасна и позволяет продавцу освободиться от ипотеки, а покупателю стать обладателем квартиры. Возможна покупка как готового объекта, так и строящейся недвижимости. Современные организации без проблем рассматривают все варианты.

Может возникнуть ситуация, когда ипотечную квартиру нужно срочно продать. Покупка квартиры с обременением по ипотеке может иметь следующие недостатки :

1. Повышенные требования к пакету документов . Например, он обязательно должен включать разрешение банка на проведение сделки или документы о снятии обременения.
2. Высока вероятность, что на совершение сделки уйдет времени больше , чем изначально планировалось.
3. Не всегда покупатель может оформить кредит на покупку жилья, обремененного ипотекой, присутствует вероятность отказа со стороны финансового учреждения .

Однако покупка квартиры, обремененной ипотекой также имеет свои плюсы, которые стоит отметить :

1. Зачастую стоимость такого жилья на 10-15% ниже рыночной . Возможность получения такой скидки привлекательна для продавца.
2. Если квартиру нужно продать срочно, собственник помещения охотно «подвинется в цене».
3. Сведен к минимуму риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости, поскольку ипотечная квартира «вдоль и поперек» проверена юридическим и залоговым подразделениями банка.

Условия покупки

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения .

   Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.

2. Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация . Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка - способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя .

Если квартира приобретена продавцом до 2016 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Затем формируется 2 пакета документов : на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы :

1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
2. Сделка купли-продажи.
3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Приобретение жилья непосредственно у заемщика собственника

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно , для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы - закрыть ипотечный кредит . С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Одномоментно заемщик-собственник жилья оформляет в банке заявление на досрочное погашение обязательств, на основании которого деньги будут списаны, а кредит - закрыт.

Скачать заявление о досрочном погашении ипотечного кредита: , .

Оставшаяся сумма передается либо после снятия обременения, либо после госрегистрации договора о покупке квартиры - этот вопрос стороны должны обсудить заранее, обозначив порядок расчетов в договоре купли-продажи.

Затем представители банка изымают из хранилища учреждения закладную, а также подготавливают справку о полном гашении кредита . Документы передаются заемщику. Бумаги необходимо предоставить на регистрацию снятия обременения-ипотеки.

Документы будут зарегистрированы в течение установленного законодательством срока (до 12 рабочих дней, если пакет подан через МФЦ).

Теперь вы знаете, как покупать квартиру если она в ипотеке.

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

1. Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.

   Особое внимание уделите выписке из ЕГРН : помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.

2. Обратите внимание на состав семьи продавца . Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.

   Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.

3. У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки. Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы . Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.
4. Обращайте внимание на содержание договора . Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье . На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7.05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде. Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем. Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

• Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
• Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
• Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания. А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком. Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Если с самого начала заемщик, являющийся участником долевого строительства, ставит перед собой цель получить прибыль, то ему желательно продать недвижимость до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это вызвано тем, что переоформить договор цессии не составит особого труда в отличие от получения необходимого пакета документов на готовое жилье, введенное в эксплуатацию.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Способы как продать ипотечную квартиру

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры - когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
2. Досрочное погашение ипотечного кредита - заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору - заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) - будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки. На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца. Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки. Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение. Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения. Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны. Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме. Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

А знаете ли вы, что согласно закона (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13.09.2011 №147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о кредитном договоре») заемщик при досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами, имеет по кредиту.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Продажа квартиры с помощью банка

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени. В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения. Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

Данный список составлен на основе . Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

• сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
• при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Жизнь полна самых разных событий, как горестных, так и радующих. Никто не застрахован от незапланированного прибавления в семействе, внезапного переезда, увольнения или болезни. Ситуации, когда приобретенная в кредит жилплощадь может превратиться в непосильное бремя, случаются не так уж редко. Также стало модным зарабатывать на ипотеке. Поэтому многих людей волнует, можно ли продать ипотечную квартиру.

Интерес общества в этом направлении заметили эксперты группы агентств «МИЭЛЬ», поэтому подготовили ответы на самые распространенные вопросы пользователей: возможна ли продажа квартиры в ипотеке, каково отношение банков к данной затее и как правильно продать ипотечную недвижимость.

Продажа ипотечного дома или квартиры - разрешено ли это законом

На самом деле существует даже несколько законных способов продажи квартир, находящихся в залоге у банков. Мы уже рассказывали о том, возможна ли с долгами, с помощью получения задатка от покупателя и так далее. В этой статье постараемся раскрыть тему подробнее, то есть рассмотрим, как происходит продажа квартиры в ипотеке, а также какого рода существуют особенности и нюансы при таких сделках.

Можно ли продавать ипотечное жилье, не уведомив банк

Важно понимать, что провести такую операцию чисто и грамотно самостоятельно не получится. На это есть как минимум две причины:

• без согласия кредитора (обязательно в письменном виде) невозможна регистрация объекта в Росреестре;
• по требованию банка такую сделку суд моментально признает недействительной и аннулирует, даже если процедура регистрации каким-то образом будет проведена.

Таким образом, пока квартира или дом выступает в качестве предмета залога, условия диктует банк-залогодержатель. Принимать решения самостоятельно владелец может только после полного погашения задолженности. А вот можно ли ипотечную квартиру продать банку - на эту тему рекомендуем пообщаться со специалистами «МИЭЛЬ Чистые Пруды». В принципе, клиент может переложить продажу залогового имущества полностью на кредитную организацию, но в этом случае нужно будет смириться с тем, что операция будет сопряжена с довольно ощутимыми материальными и моральными потерями. Сотрудники риэлторской компании помогут существенно снизить затраты и обеспечить прозрачность сделки на всех этапах.

Как происходит продажа квартиры в ипотеке при участии МИЭЛЬ

Одной из основных компетенций нашего агентства является К нам часто обращаются за помощью, особенно если продажа ипотечного жилья связана со сложностями в виде просрочек по платежам и штрафных санкций. Специалисты отдела, работающие с ипотекой, имеют большой опыт решения юридических вопросов с банками, а профессионализм и глубокое знание вопроса гарантируют успех в кратчайшие сроки. В числе наших партнеров находятся самые известные банки страны, поэтому если вы не очень сильны в законодательных тонкостях и переживаете, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка, ВТБ или Raiffeisen BANK, то можете быть уверены в наших силах. В рамках сотрудничества с клиентами у нас предусмотрена услуга предоставления аванса на время реализации ипотечного жилья. Узнать о ней подробнее можно бесплатно, заказав консультацию эксперта на сайте.

Налог при реализации ипотечного жилья

Принципы налогообложения в этом случае такие же, как и при рядовой купле-продаже. Если при оформлении сделок по покупке квартиры в рамках программы ипотечного кредитования и последующей ее продаже гражданин приобретает прибыль, то он обязуется уплатить налоговый сбор. НДФЛ равен 13% от рыночной стоимости объекта, однако его можно уменьшить либо даже обнулить, применив имущественный вычет. Подробную информацию об этом инструменте получите от нашего менеджера, позвонив на «горячую линию» или описав свою ситуацию в форме обратной связи.

Истории из жизни
Обстоятельства сложились так, что нашей семье стало тесно в двушке, купленной ранее за маткапитал, но мы не знали, можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, не обманывая государство и закон. Решили обратиться в агентство, специализирующееся по операциям с недвижимостью. Выбрали компанию, офис которой находится у метро Чистые Пруды, и остались довольны! Нашу сделку полностью сопровождал специалист с 25-летним опытом: помог подготовить нужные документы, подобрал достойный вариант взамен, проконтролировал все нюансы договора. Спасибо! Советуем всем нуждающимся в грамотной помощи обращаться в «МИЭЛЬ»!

Можно получить бесплатный совет в виде инструкции к действию от юриста, но лучше всего отдать в профессиональные руки полный контроль над сделкой.

Истории из жизни
На протяжении 5 лет платил ипотеку, а тут внезапно на меня обрушилось дедово наследство в виде зачетной квартирки в самом центре Москвы. Конечно, необходимость тянуть ипотечный кредит тут же отпала, и я решил ипотеку перепродать. По рекомендации приятеля решил выяснить все нюансы продажи у третьей стороны. Поэтому с вопросами о том, как происходит продажа квартиры в ипотеке Сбербанка, обратился в компанию «МИЭЛЬ — Чистые Пруды». Мне бесплатно разъяснили процедуру, предоставили пошаговый план действий и предложили посредничество с привлечением юриста и риэлтора. Дисконт у них небольшой, условия сотрудничества комфортные и опыта немало, поэтому я дал согласие. Сделка прошла без проблем, так что рекомендую это агентство всем, кто привык серьезные дела доверять профессионалам.