Суть договора инвестирования в строительство и риски. Динамика инвестиций – значимая экономическая категория

Государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Московской области

«Финансово – технологическая академия»

Реферат по дисциплине

«Экономическая оценка инвестиций»:

« Инвестиции в строительстве»

Проверила: Зазыкина Л.А. Выполнила: Блохина К.К.

Королев 2013

К счастью или к сожалению, но в России сейчас нет более доходных и менее рисковых инвестиций, чем вложение денег в строительство, коммерческое и жилое. Рынки ценных бумаг пока еще недостаточно развиты, объем обращающихся на них средств невелик, да и за более чем двадцать лет отечественной рыночной экономики позитивного их образа в глазах населения так и не было сформировано. То же самое касается и умножения капитала с помощью управления депозитарными счетами - недоверие населения после совсем недавно завершившегося кризиса все еще не улеглось, что в сочетании со все еще сохраняющейся высокой инфляцией и предопределяет невысокую доходность депозитов.

Поэтому инвестиции в строительство жилья и коммерческих зданий становятся выбором все большего количества наших сограждан. Объясняется это еще и своеобразной ситуацией, сложившейся в сфере. Кризис строительный рынок перенес в целом успешно, ожидавшегося многими аналитиками обвала цен так и не произошло.

Более того, стоимость квадратных метров растет, а предпосылок для остановки данного роста пока не видно - за период 2009-2013 годов жилплощадь в 15 крупнейших российских мегаполисах демонстрировала 20% ежегодный прирост. А на следующие пять лет ожидается повышение годовых темпов до 25%.

Для всех, кто выбрал вложение денег в строительство,подобные прогнозы более чем благоприятны. Разве что каждому новому инвестору стоит помнить, что хотя вход на рынок сейчас и упрощен до предела (и на нем будут рады любому, готовому вкладывать капитал), с торгами все отнюдь не так просто. По сути, продажи в строительной сфере «без пяти минут» монополизированы, пробиться и осуществлять торги самостоятельно - задача архисложная. Будьте готовы к тому, что заключать сделки придется через посредников.

И, конечно же, проявляйте побольше осмотрительности. Стахановские темпы на рынке, помимо прочего, определяют присутствие на нем как множества мошенников, так и попросту безответственных исполнителей. Увы, вред что от тех, что от других может стать катастрофическим – здания, возведенные застройщиками без наличия соответствующих нормативных документов и разрешений, могут снести, но уже по решению суда. И вернуть себе хотя бы часть инвестиций в подобной ситуации очень трудно, если не невозможно. Уделяйте побольше внимания юридическим вопросам и старайтесь избегать тех игроков на рынке, кто не имеет хорошей репутации.

Способы привлечения инвестиций в строительство Для того, чтобы обеспечить строительный проект необходимым финансированием, можно использовать два основных источника инвестиций: средства инвесторов; банковское финансирование строительства. В том и в другом случае привлечение инвестиций в строительство связано с тем, чтобы представить строительный проект как бизнес-проект, обозначить в нем выгоды и преимущества инвестирования, сделать акценты на высокой прибыльности таких вложений.

Привлечение средств инвесторов для финансирования строительства Этот способ привлечения инвестиций представляет собой стандартную работу с инвесторами, куда входит: поиск инвестора; подготовка для него инвестиционного меморандума или инвестиционного предложения; разработка инвестиционного бизнес-плана и другие шаги.

Привлечение банковского финансирования Привлечение инвестиций в строительство за счет банковских средств (его еще называют проектным финансированием строительства) является особым случаем банковского кредитования, когда предметом залога выступает будущая прибыльность строительного объекта. При таком способе привлечения инвестиций в строительство банк может взять на себя до 70 процентов финансирования строительного проекта. Более того, такое финансирование может быть предоставлено даже компаниям, которые только начинают свою деятельность. Однако для привлечения банковских инвестиций в строительство необходимо убедить банк в быстрой окупаемости строительного объекта (это возможно, если у строительной компании уже есть покупатели на сам строительный объект или на услуги, которые он будет производить после ввода в строй).

Документы для привлечения инвестиций в строительство За счет чего бы вы ни собирались финансировать строительный проект, для привлечения инвестиций в строительство необходимо подготовить соответствующие презентационные материалы: бизнес-план, инвестиционное предложение или инвестиционный меморандум, технико-экономическое обоснование строительства, расчет финансовых потоков и перспектив окупаемости инвестиций. Наша компания готова предоставить свои услуги при составлении этих документов, а также помочь в поиске инвесторов, оказать сопровождение переговорного процесса и процесса реализации строительного проекта. Привлечение инвестиций в строительство - важная задача, от решения которой зависит успешная реализация строительного проекта, и наши опытные специалисты в сфере финансового консультирования и сопровождения инвестиционных проектов предоставят весь свой опыт и профессионализм для достижения целей строительства и обеспечения его финансирования.

Практически каждый человек сталкивается в своей жизни с инвестициями в строительство. Следует отметить, что касается это абсолютно всех, независимо от уровня доходов. Инвестиции в строительство, при грамотно продуманной стратегии, как правило, приносят пассивную прибыль. Главное – выбрать надежную строительную компанию или трастовый фонд, которые имеют значительный опыт работы в данной сфере и успешно завершенные проекты.

Основными игроками на рынке инвестиционных проектов в капитальное строительство жилой и производственной недвижимости в России являются:

• инвестиционные фонды;
• девелоперские компании;
• физлица (при долевом строительстве многоэтажек или, как независимые инвесторы, в случаях с постройкой частных домов).

Каждая группа инвесторов использует свои механизмы и стратегии, однако, цель у всех общая – получение максимальной отдачи от вклада.

Как прогнозируют аналитики, жилая недвижимость в ближайшее время будет пользоваться огромной популярностью, а спрос на квартиры – расти. Это связано не только с наличием у людей свободных средств, хранящихся дома, но и с отсутствием других доступных, надежных и прибыльных сфер вложения капитала.

Увеличение спроса на квартиры и недвижимость, в целом, повышает ликвидность инвестиций, вложенных в строительство. Однако, вкладчики должны помнить, что существует огромный риск потерять свой капитал. О том, какие бывают виды инвестиций и, как грамотно вложить средства в строительство, далее в статье.

Для осуществления строительных проектов всегда требуются финансовые вложения, поэтому привлечение инвестиций в строительство – достаточно важный и актуальный вопрос для многих застройщиков. Чтобы успешно собрать необходимую сумму, есть смысл выяснить, какие способы привлечения капиталовложений существуют на сегодняшний день.

Выделяют два основных способа инвестирования в строительство: привлечение капитала инвесторов (физлиц и юридических организаций) или банковское финансирование.

И в первом, и во втором случаях потребуется предоставление развернутого бизнес-плана проекта застройки, в котором должны быть указаны все выгоды и плюсы инвестирования. Акцент следует делать на высокой прибыльности и минимальном сроке окупаемости проекта. Это заинтересует потенциальных инвесторов.

Привлечение инвестиций путем поиска вкладчиков, подразумевает проведение следующей работы:

• отбор потенциальных инвесторов, исходя из заявленных условий;
• подготовка детального предложения инвестирования в строительство;
• разработка бизнес-плана;
• подготовка информации о прибыли и сроках окупаемости. Иногда компания-застройщик предоставляет обоснование инвестиций в строительство. В обоснование включены все материалы по проекту, характеризирующие финансовую, экономическую, техническую и коммерческую целесообразность капиталовложения. Подготовка обоснования проводится в соответствии с приказом №877 ГТК РФ от 26.09.2000 года «Об утверждении правил проведения экспертизы и утверждении проектов строительства».

Банковские средства или проектное финансирование строительства, по сути, является кредитом, однако, предмет залога это не имущество, а будущая прибыль, полученная в результате сдачи готового жилья в эксплуатацию. Такой способ привлечения денег выгоден для строительных компаний, поскольку банк берет на себя до 70% всех, возникающих в ходе строительства, расходов. Кроме того, банковские учреждения (в отличие от частных инвесторов) кредитуют и «молодые» строительные компании, которые только начали свою деятельность.

Привлечение капитала путем получения банковского кредита, требует от заемщика убедительных доказательств быстрой окупаемости проекта (например, застройщик может предоставить список будущих покупателей квартир, если речь идет о возведении многоэтажки).

Любой из вариантов поиска инвесторов, предполагает предоставление таких документов:

• бизнес-плана;
• инвестиционного предложения;
• технико-экономического обоснования (ТЭО) на данную постройку;
• расчета срока окупаемости проекта.

Документы должны быть подготовлены заблаговременно. Существуют специальные компании, которые помогают строителям с оформлением необходимых бумаг, однако, их услуги «обойдутся в копеечку».

Основные виды инвестирования в строительство

Инвестирование в строительство (в соответствии с объектами) делится на такие виды:

• для возведения жилых домов;
• для постройки коттеджей;
• для строительства гостиниц;
• под возведение производственных помещений (предприятий);
• коммерческое строительство (офисные и развлекательные комплексы, супермаркеты).

Каждое направление имеет свои преимущества и недостатки. Инвесторы, при отборе сферы капиталовложения, внимательно взвешивают все «за» и «против», просчитывают ожидаемый экономический эффект, а также знакомятся со всеми нюансами. Только после этого (не считая положительного впечатления от документации застройщика), принимается решение о перечислении средств.

Более 50% всех инвестиций в сфере строительства направлены на возведение коммерческих построек и жилых объектов, преимущественно многоэтажек. Инвестиции в капитальное строительство составляют чуть более 10% (речь идет о строительстве производств и заводов).

Как свидетельствует практика, строительство не останавливается даже в условиях экономической нестабильности или других проблем. Правительство всегда заинтересовано в появлении нового жилья, поскольку, это свидетельствует о развитии государства и улучшении его экономического состояния.

К примеру, увеличение объёмов строительства, вывело США, в своё время, из экономической «ямы» после окончания Второй мировой войны. Поэтому инвестиции в строительство – это выгодные долгосрочные проекты.

Сегодня инвестиции в постройку объектов недвижимости, является одной из наиболее прибыльных сфер вложения собственных средств с минимальными уровнями рисков. Если сравнивать банковский депозит (даже с максимальной ставкой процента) и вложение в строительство, то последний вариант приблизительно в два-три раза выгоднее. Не стоит забывать, что в России рынок недвижимости постоянно растет и расширяется. Это дает возможность постоянно вкладывать свободные деньги в строительство и получать неплохую прибыль длительный период времени. Сделав вложения один раз, можно всю жизнь получать пассивный доход (например, от сдачи квартиры в аренду).

Инвесторы в сфере строительства имеют разные возможности, и делятся на условные категории. Поэтому сегодня существуют разнообразные схемы вложений, помогающие инвестировать с максимальной отдачей. Например, у вас возникает необходимость в приобретении жилья, а неподалеку строится многоэтажка. Оптимальным вариантом покупки будет вложение средств в новостройку на этапе ее возведения. При этом вы, как будущий собственник жилья, получаете хорошую ценовую скидку (около 15-20%).

Каждый инвестор для себя решает, куда ему выгоднее вкладывать. Одни предпочитают инвестировать в постройку загородного жилья, объясняя это тем, что данный сегмент недвижимости развивается наиболее интенсивно, другие делают ставку на инвестиции в земельные участки, которые будут всегда пользоваться спросом. Стоимость земли, как известно, постоянно повышается особенно, если участок находится в пределах 80-100 километров от крупных городов. Есть огромный шанс, что рано или поздно, данная земля войдет в состав города, таким образом, поднимаясь в цене.

Серьезные инвесторы, не испытывающие острой потребности в дополнительном доходе, вкладывают свои средства в строительство гостиничных и ресторанных комплексов, пригородных дач, многоэтажных домов, развлекательных центров. Такие инвестиции в 95% случаев приносят стабильный доход.

Инвестиции в строительство жилья

Граждане России, желающие улучшить условия своего проживания, как правило, делают инвестиции в строительство жилья. Такое приобретение требует юридической подготовленности и знания всех нюансов, связанных с постройкой и передачей в эксплуатацию объектов недвижимости.

Перед тем как начать активные действия по инвестированию в строительство жилья, необходимо узнать ориентировочную цену на готовые подобные квартиры и подсчитать, сколько денег реально можно сэкономить, если сделать вклад. Кроме того, следует рассмотреть вариант приобретения недвижимости в лизинг (на сегодня данная отрасль развивается полным ходом). Суть лизинга проста: вы берете в аренду объект недвижимости (дом, квартиру) с правом выкупа/или без него у третьего лица, которое является владельцем.

Проживание в квартире, приобретенной на этапе проекта, возможно, только после его передачи коммунальным службам и официального ввода в эксплуатацию.

Цели вложений в постройку жилья у каждого физлица разные: одни хотят обеспечить жилплощадью свою семью, другие покупают квартиры для последующей сдачи в аренду.

Самый большой спрос на рынке первичного жилья (этап проекта) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Большая их часть раскупается еще до момента завершения постройки дома. Это объясняется повышенным спросом на данные объекты жилья, по сравнению с четырех- или трехкомнатными апартаментами.

Инвестиции в земельные участки: выгодно ли это?

Многие инвесторы задаются вопросом: а стоит ли вкладывать средства в земельные участки? Выгодно это или нет? Ответ однозначный – стоит, и это очень выгодно. В первую очередь, потому, что земля с каждым днем растет в цене. Спрос, при этом, на ее покупку повышается. Неудивительно, что люди начали обращать внимание на инвестирование в земельные паи и участки. Особенно стоит отметить выгодность капиталовложений в пригородную землю, цена на которую постоянно пересматривается в сторону увеличения. Объяснить это явление просто: крупные города в процессе урбанизации (роста) расширяются, поэтому требуются новые площади под застройку многоэтажек. Частники, имеющие земельные наделы, могут с легкостью их продать строительным компаниям или другим организациям.

Большинство семей покупают землю с целью собственноручного строительства маленького домика за городом, в спокойном и тихом месте.

Также набирает обороты приобретение земли для размещения складских объектов, сельского хозяйства, центров торговли. Подсчеты аналитиков демонстрируют рост рентабельности таких объектов из года в год. За последние двенадцать лет ценовая динамика на землю носила только положительный характер.

Сегодня на рынке существует три основных вида инвестирования, связанных с земельными участками:

• приобретение земли для последующей спекулятивной продажи. Общий уровень доходности таких сделок составляет 20-50% и зависит от размещения участка. В очень редких случаях, можно получить до 500% прибыли;
• покупка земельного надела с недостроенным домом и последующая его перепродажа, после завершения строительных работ. Если грамотно подойти к реализации данного проекта, то можно получить до 20% дохода;
• приобретение участка в коттеджной зоне/у моря. После получения разрешения местных властей на постройку объекта недвижимости, как правило, землю продают. Прибыль, в данном случае, зависит от экономии на строительстве.

Отличительной особенностью второго и третьего варианта является возможность выбора рентабельного проекта сооружения (в третьем варианте). Второй вид инвестирования предполагает завершение уже начатой постройки, а это более затратное дело.

После приобретения земельного участка, можно взять банковский кредит под его залог на постройку недвижимости. Предложения по ссудам очень выгодные и отличаются от привычных потребительских займов, в первую очередь, доступным процентом переплат (от 5 до 10%). Кроме того, запрашиваемая сумма для кредитования постройки жилья всегда выше, а срок выдачи – дольше.

Риски вложений в строительство и их страхование

Инвестиции в строительство, несмотря на свою привлекательность, связанны с огромными рисками потери денежных средств. Приобретение собственной, отдельной квартиры – мечта среднестатистического гражданина РФ. Многие живут в коммунальных квартирах и общежитиях, мечтая об улучшении жилищных условий. К тому же, очень быстро вырастают дети и необходимо думать об их расселении. Поэтому квартирная проблема всегда остается актуальной. К несчастью, аферисты в курсе данной ситуации и, именно с помощью нехитрых манипуляций, заставляют доверчивых вкладчиков инвестировать честно заработанные средства, совершая аферу за аферой.

Самым распространенным вариантом аферы, является продажа недостроенных квартир. После чего компания-застройщик сообщает о своем банкротстве. По сути, такие аферисты продают воздух, не вкладывая особых средств в возведение жилых объектов. Несуществующие квартиры продают по минимальным ценам (даже ниже рыночных). Такой ход привлекает большое число клиентов, стоящих в очереди за доступными квартирами.

Обезопаситься от потери денег просто: следует уделить особое внимание изучению истории компании-застройщика, а также обращать внимание на цену квартиры. Помните, что «бесплатный сыр только в мышеловке». Если в ходе ценового мониторинга рынка недвижимости выясняется, что выбранное вами на раннем этапе строительства жилье стоит на 50% дешевле, чем аналогичный вариант в новостройках, а компания-застройщик не имеет опыта, то, скорее всего, перед вами очередная «пустышка».
Выбирая инвестиции в строительство, как главный способ накопления, необходимо подходить к процессу вкладывания очень осторожно и внимательно. Понадобятся все умения анализировать рынок жилья и делать правильный выбор.

Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых - покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных - игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.

Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:

• жильё;
• коммерческую недвижимость;
• гостиничные и развлекательные комплексы;
• коттеджные поселки;
• промышленные объекты.

Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.

Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев , как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.

Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.

Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья

Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата - больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.

Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:

• Высокая рентабельность инвестиций.
• Гарантия возврата вложений, при условии отсутствия влияния непреодолимых сил.
• Надежность размещения капитала.
• Большое количество предложений для диверсификации, в рамках одного финансового инструмента.

Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной - и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.

Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.

Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.

Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.

Способы капиталовложения в строительство жилья

Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.

Долевое строительство

Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры - это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30-40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной - застройщиком.

Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу - тем дороже доля. Это довольно неплохой , но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:

• обман дольщиков застройщиками - доли продаются по несколько раз;
• банкротство застройщика, что неминуемо приведёт к остановке строительства.

ЖНК

Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.

Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.

Фонд финансирования строительства

Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.

Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.

Инвестиционный проект строительства - обоснование инвестиций

Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.

Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:

• само обоснование;
• бизнес-план;
• проектная документация.

Подробнее остановимся на обосновании.

Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:

• Цели инвестирования
• Экономический и эффект инвестирования
• Обоснование выбора места строительства
• Основные строительные решения
• Сроки и очередность проведения работ
• Оценку воздействия строительства на среду
• Оценку эффективности инвестиций и т.д.

Завершает этот документ - вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!

На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть , которая уже построена и готова к эксплуатации.

Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.

Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Виды инвестиций

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.

Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.

Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.

Капитальное строительство

Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Использование в строительстве частных инвестиций

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

• предпринимательская схема;
• арендная модель;
• концессионная система;
• совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.

Функции Госстроя

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Инвестирование жилищного строительства

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Инвестирование строительства офисной недвижимости

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестирование в строительство гостиничных комплексов

Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

• бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
• инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
• план помогает эффективному контролю реализации проекта;
• план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Сущность и виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски - это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:

• системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
• несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
• инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.

Есть разные типы объектов, в строительство которых можно вкладывать деньги. Здесь необходимо отметить, что инвестиции могут быть реальными, направленными на строительство с последующим использованием собственности по назначению, или же средствами коллективного инвестирования. К последним относятся преимущественно ПИФы, работающие в соответствующей области.

Сразу же определимся с типами объектов. По данному критерию инвестиции в строительство можно разделить на следующие категории:

• Строительство жилья;
• Строительство коммерческих и офисных объектов;
• Возведение коттеджных поселков и групп жилых объектов малоэтажного строительства;
• Возведение гостиничных и развлекательных комплексов;
• Промышленное строительство.

Деньги держателей малых капиталов чаще всего размещаются в гражданском непромышленном секторе строительства. Это связано с относительно низкой средневзвешенной стоимостью подобных объектов, по сравнению с промышленными.

Более крупный капитал размещается обычно в промышленном секторе, где, кроме необходимости соблюдать традиционные требования по возведению объектов, необходимо учитывать также и сугубо технологические факторы, сопровождающие будущее производство.

Чем строительство выгоднее покупки уже готового к эксплуатации объекта? Здесь во внимание нужно принимать реальную рыночную стоимость объекта, условия обладания правами на землю и другие характеристики объекта недвижимости. Стоимость покупки готового здания может быть очень высокой и зависит не только от фактической стоимости работы и материалов, но и от косвенных факторов, существенно изменяющих рыночную цену здания.

Наиболее важные факторы ценообразования:

• Качество и возраст объекта;
• Качество и состояние инженерных систем;
• Географическое расположение;
• Окружающая инфраструктура.

Пример 1. Есть два здания. Постройка А расположена в спальном районе города и построена в 90-х годах, нет доступа к проезжей части, состояние инженерных систем не проверялось. Постройка Б расположена в центре города, построена в 2000-х, оснащена подъездом и парковочной зоной, современными системами вентиляции и электроснабжения. Спрос на постройку Б будет несоизмеримо большим, по сравнению со спросом на постройку А, большее количество предложений повышает цену, даже если на строительство объекта А было потрачено больше материалов и человекочасов.

Инвестиции в строительство имеют намного больший шанс на получение приемлемой прибыли. Инвестор может использовать здание по своему усмотрению, расширить свое производство, сдать в аренду или продать. При этом стоимость строительства почти всегда будет ниже рыночной стоимости аналогичного объекта. Меньший объем изначальных инвестиций – больший показатель их возврата.

В нижеследующем примере мы будем использовать уже знакомую нам формулу вычисления ROI. При этом заметьте, что по оценке экспертов разница между стоимостью жилья на этапе ввода в эксплуатацию и в начале строительства составляет до 40 %. Оценить разницу между строительством коммерческих объектов и готовыми зданиями трудно из-за существенного влияния косвенных факторов на ценообразование.

Пример 2. Есть два дома. Дом А куплен на этапе ввода в эксплуатацию за 100 000$, в дом Б было инвестировано 60 000$ на начальных этапах строительства. Каким будет показатель ROI, если объект продан по возросшей цене в 120 000$ через 2 года и в течение этих двух лет регулярно сдавался в аренду с ежемесячной рентой в 1500$? Воспользовавшись формулой, увидим, что для дома А ROI составляет 0.56, а для дома Б – 0.93. Разница в прибыли пропорциональна разнице первоначальных вложений и составляет 39,7 %.

Исходя из примера, предложенного выше, можно предположить, что разница в ROI между готовыми объектами и строящимися объектами часто будет пропорциональна разнице между стоимостью соответствующих инвестиционных инициатив. Этим правилом можно руководствоваться, когда речь заходит идет об инвестиции в строительство жилья.

2 Contra инвестирования в строительство

Существует ряд очевидных и не столь очевидных недостатков данного типа инвестиций. Среди недостатков можно выделить:

• Прямая зависимость от человеческого фактора;
• Увеличение рисков пропорционально увеличению сроков строительства;
• Сложность оценки и прогнозирования рыночной стоимости объектов на этапе ввода в эксплуатацию;
• Невозможность легитимного противодействия снижению рыночной стоимости из-за действий конкурентов.

Остановимся подробно на каждом из недостатков. Начнем с того, что обоснование финансовых инвестиций в строительстве требует оценки рисков. Капитал, вложенный в возведение объекта недвижимости, подвержен не только стандартным рискам и ставкам дисконтирования. Традиционные риски увеличиваются из-за наличия вероятности критического влияния человеческого фактора на скорость и качество строительства. Конечно же, данным рискам подвержены любые реальные инвестиции, но данного риска нет при покупке уже готового здания.

С увеличением сроков сдачи здания в эксплуатацию повышается вероятность воздействия вышеупомянутого человеческого фактора. Каждая неделя просрочки может снизить финансовые показатели на незначительную, казалось сумму, скажем в 0,01 %. Такое изменение кажется микроскопическим, но в масштабе стоимости объекта и при наличии 10 таких просрочек эффект становится уже более ощутимым. Если прогнозируемая чистая приведенная стоимость проекта (NPV) составляет, к примеру, 100 тысяч долларов, то негативное влияние просрочек составит уже тысячу долларов.

Чем дольше строится здание, тем больше вероятность того, что таких просрочек, ошибок работников и несчастных случаев на стройплощадке будет больше.

Теперь о сложностях оценки реальной рыночной стоимости. Существуют математические методы вычисления прогнозируемой стоимости объекта с учетом тех или иных погрешностей. Казалось бы, легко найти подобное здание по соседству, узнать его рыночную стоимость, и вуаля, расчет готов. На самом деле, необходимо учитывать десятки других факторов, влияющих на ценообразование:

• Востребованность данного типа недвижимости в данном районе;
• Общий экономический потенциал региона/города/района;
• Среднестатистические цены на недвижимость и динамику их изменения.
• Влияние ставок дисконтирования на прибыль от эксплуатации или продажи здания.

Последним фактором из разряда Contra мы указали невозможность противодействия конкурентам. Если по соседству кто-то начнет строить аналогичное здание, то у первого строителя не будет никаких способов противодействия демпингу цен на аренду/продажу объекта в данном районе. Соответствующих легальных инструментов просто не существует.

3 О преимуществах инвестирования

Существует, конечно же, и рациональное обоснование инвестиций в гражданском строительстве. Строительство жилья или коммерческих построек все же остается намного более рентабельной и интересной опцией для инвестора по сравнению с покупкой тех же объектов. Инвестиции в строительство жилья и объектов коммерции требуют меньших первоначальных вложений, но инвестору нужно проявить терпение и быть готовым к рискам, возникающим по ходу реализации инвестиционного проекта.

К несомненным достоинствам строительства и прямого инвестирования в него можно отнести:

1. Высокую рентабельность вложений;
2. Надежное размещение относительно крупного капитала;
3. Гарантированный возврат инвестиций при отсутствии условий непреодолимой силы;
4. Большое количество объектов в стадии строительства и возможность для диверсификации капиталовложений в пределах одного инвестиционного инструмента.

Абсолютное большинство инвестиционных стратегий, связанных с размещением капиталов на стройплощадках, показывает хорошие показатели рентабельности по причинам, которые мы уже обсудили ранее в нашей статье. При этом возврат первоначальных вложений почти гарантирован, если вы не вложили деньги в дом на болоте или офисный центр в индустриальной зоне. Проще говоря, здание можно будет продать хотя бы по цене ниже среднерыночной, что из-за меньшей стоимости строительства по сравнению с ценами на готовые объекты позволит вернуть первоначальные инвестиции.

Строительство стоит относительно дорого, но при этом является сравнительно безопасным инвестиционным инструментом. Поэтому обоснование денежных инвестиций в строительстве всегда будет основываться на возможности размещения крупных денежных масс в безопасном и условно прибыльным инвестиционном проекте.

Несколько сотен тысяч долларов можно использовать для торговли на фондовой бирже или сформировать инвестиционный портфель с приемлемыми показателями прибыли, но показатели рисков почти всегда будут превышать цифры, которыми оперирует инвестор, вкладывающий реальные деньги в строительство. О необходимости диверсификации инвестиций мы говорили уже много раз, и в статье о том, что такое доверительное управление, в том числе. Капитал находится в большей безопасности, если разделен и вложен в разные инструменты.

В пределах инвестирования в строительство также можно разделить свои деньги, ведь современные методы коллективного строительства позволяют это сделать рядовому инвестору. К примеру, крупную сумму можно вложить в партнерское строительство коммерческого объекта, а другую часть капитала – в долевое строительство жилья. Обладатели большого частного капитала могут себе позволить размещать свои деньги в нескольких объектах сразу, получая огромные прибыли за счет высокой рентабельности инвестиционных проектов.

4 Расчет эффективности инвестиций в строительство

Инвестору, без сомнения, требуется математическое обоснование денежных инвестиций в строительстве. Рассчитать свои потенциальные прибыли можно, но необходимо учитывать некоторые особенности инвестиций в недвижимость в целом. Между покупкой объекта и его строительством существует заметная разница. Если с покупкой жилья из-за отсутствия большого количества факторов, влияющих на рентабельность покупки, можно обойтись лишь статическими методами оценки, то для строительства необходимо использовать динамические методы оценки инвестиций.

Наиболее эффективным способом расчета будет вычисление чистой приведенной стоимости инвестиционного проекта NPV с учетом некоторых ставок дисконтирования. Строительство объекта растягивается на длительный период времени и требует пошагового вложения средств на определенных этапах работы. По ходу строительства инвестор вынужден дополнительно вкладывать деньги в монтаж инженерных систем, отделку помещений, остекление и установку дверей, а также на другие цели.

Необходимо также учитывать непредвиденные расходы и риски, которые часто влияют на показатель NPV. Согласно идеям Сергея Васильевича Валдайцева, одного из известнейших советских и российских экономистов, риски можно распределить по нескольким категориям. Когда мы говорим о строительстве качественно нового объекта недвижимости с применением инновационных технологий и новейших инженерных систем, в дело идет расширенный набор рисков. Какие же это риски?

1. Технологические риски;
2. Коммерческие риски;
3. Риски необеспечения финансированием;
4. Риски срыва сроков;
5. Риски изменения ситуации на рынке труда;
6. Риски изменения ситуации на рынке стройматериалов и комплектующих;
7. Превышение сметы;
8. Появление непредвиденных конкурентов.

Наряду с данными рисками, существуют также и другие факторы, которые необходимо учитывать по умолчанию. К таковым относятся инфляция, налогообложение, безрисковая ставка, корректирующая поправка на неликвидность, которая с учетом низкой ликвидности объектов недвижимости в целом имеет достаточно высокие значения. Некоторые экономисты предлагают использовать ставку в 5–7 % при оценке NPV инвестиций в объект капитального строительства.

Формула NPV выглядит следующим образом.

Следующий пример потребует сравнения результатов, расчетов и обсуждения некоторых деталей, а потому мы посвятим ему отдельную главу.

5 Сложные решения и трудные случаи

Обычно наши примеры расчетов занимают немного места, но в данном случае нам придется сравнить NPV двух проектов. Представьте себе, что у нас есть два проекта на выбор. Первый проект. Склад, уже введенный в эксплуатацию с рыночной стоимостью в 100 тысяч долларов. Общая полезная площадь составляет 500 кв. метров. 15$ – стоимость аренды кв. метра. Ежегодные амортизационные расходы на поддержание объекта составляют 60 тыс. долларов. Цена продажи объекта через 3 года составит 120 тыс. долларов.

Второй проект. Офисное здание на этапе строительства с первоначальной суммой инвестиций 40 тыс. долларов и поэтапным ежегодным прогнозируемым финансированием в размере 10 тыс. долларов. Цена объекта через 3 года составит также 120 тыс. долларов. Какой проект будет более прибыльным для инвестора? Обратите внимание, что оба проекта потребуют 3 лет для реализации. В нашем случае необходимо определиться со ставками дисконтирования.

Для первого проекта мы возьмем ставку на некликвидность (5 %), инфляцию (8 %), безрисковую ставку (6 %). Для второго проекта мы будем использовать чуть более широкий перечень ставок. Кроме перечисленных для первого проекта, мы будем использовать ставку дисконта в 12 % (ставка капитализации для складов класса А). Конечно же, наш пример упрощен дальше некуда, но для демонстрации наглядной разницы между двумя проектами данного условного сравнительного анализа достаточно.

• NPV 1 =-100 000 + (3х90 000 + 120 000 - 3х60 000)/(1 + 0,19) 3 =24260$
• NPV 2 =-40 000 + (120 000 - 2x10 000)/(1 + 0,31) 3 =4444$

Опять же, расчеты упрощены. Во втором случае нужно учитывать также и некоторые другие факторы, но мы ограничимся данными результатами, которые наглядно отражают суть. За 3 года NPV первого проекта будет выше из-за возможности получения ежемесячной прибыли в течение 3 лет. На протяжении 10 лет NPV второго проекта будет лучше.

Наше первое сравнение при условии, что периоды реализации инвестиций и строительства равны, показывает, что первый проект обладает NPV, большим на 545 %, по сравнению со вторым проектом. Чтобы понять почему, нужно взглянуть на данные с другого угла. NPV 2 сокращает первоначальные инвестиции в первый проект на 4444$. Второй инвестор по сути вкладывает в начало проекта на 5 % меньше своего конкурента.

Расчеты совершенно нечестные по отношению ко второму инвестору. Нужно учитывать, что строительство склада класса А занимает меньше года. И при тех же показателях, что и у первого проекта, NPV составит совершенно другую сумму. Представим себе, что стоимость здания составила 60 000$, но инвестор потерял 1 год на строительство. Какую прибыль извлечет он из своих вложений?

В конце первого года сумма первоначальных вложений составит 78 600$ (сумма капиталовложений х ставка дисконта). Теперь мы вернемся к первоначальным расчетам и подставим новые значения в знакомую формулу. NPV 2.1 =-78 600 + (2х90 000 + 120 000 - 2х60 000)/(1+0,19) 2 =49 060$. Второй инвестор остается в большей прибыли. Теперь второй проект выглядит на 202 % привлекательнее. Хорошее обоснование финансовых инвестиций в строительстве, не правда ли?

В первом сравнении вы можете увидеть, что даже с учетом затянувшегося строительства, инвестор остался "при своих" с небольшой прибылью и смог бы извлечь отличные прибыли при последующей эксплуатации здания. Во втором сравнении инвестору удалось избежать задержек со строительством и начать извлекать прибыль, что позволит ему заработать больше.

Экономическая эффективность денежных инвестиций в строительстве напрямую зависит от срока введения объекта в эксплуатацию. На протяжении всей статьи мы говорили о том, что если объект удастся построить быстро, то можно извлечь огромную выгоду из строительства. С другой стороны, если строительство затянется, то любые другие способы размещения капитала с целью получения прибыли будут выглядеть намного интереснее.

6 Капиталовложения в строительство – сравнение с другими способами инвестирования

Из наших примеров и общего тона статьи читатель уже мог понять, что данный метод размещения денег является долгосрочным проектом. Строительство потребует от инвестора не только вложения средств, но и осуществления менеджмента, принятия решений и терпения. Деньги, вложенные в капитальное строительство, не будут приносить прибыли на протяжении всего срока проведения строительных работ. Для большинства частных инвесторов подобное промедление неприемлемо.

Из-за этого несколько десятилетий назад возникла схема коллективного инвестирования средств в строительство. В России она приобрела форму паевых инвестиционных фондов, фокусирующих свое внимание на соответствующей отрасли. Из-за особенностей размещения капиталов такие фонды обычно закрытые, и доли в них обладают несколько меньшей ликвидностью по сравнению с ПИФами, работающими с фондовой биржей.

Частному держателю капитала намного удобнее и выгоднее размещать средства в немного более рискованных финансовых инструментах, обладающих хорошими оборачиваемостью и ликвидностью. С точки зрения потенциальной выгоды передача денег в доверительное управление представляется наиболее интересной идеей. Интернет позволил всем размещать свои деньги в , и делать это в один клик мыши.

Если взглянуть на наши отчеты о прибыли, то можно увидеть, что еженедельные доходы небольшие, но стабильные. Даже с учетом вероятности ухода в "негативную" зону общая прибыль при аккуратном управлении своим всегда будет положительной. Если у инвестора недостаточно денег для инвестирования в строительство, то ПАММ-счета будут идеальным решением.

Из-за высокой безопасности капиталовложения в строительство часто будут намного привлекательнее других способов размещения денежных масс при условии, что размер капитала по-настоящему большой и позволяет инвестору вложить деньги на 2–3 года и не получать при этом никаких дивидендов. Подобная схема капиталовложений выгодна для владельцев собственного бизнеса, которые имеют стабильный доход.

Инвестор должен также понимать вероятность возникновения дополнительных расходов и банального превышения сметы. Дополнительные источники доходов и наличие резервных капиталов позволят без ущерба своей финансовой ситуации покрывать издержки строительства.

7 Динамика строительной отрасли в России

За период с 2000 по 2010 годы объемы строительства в России увеличились на 217 % при сохранении пропорциональных долей коммерческого и жилого строительства. Это говорит о постоянно возрастающей эффективности, которой обладает инвестирование в капитальное строительство жилья и коммерческих объектов.

Минрегион опубликовал в 2014 году статистику по прошедшим годам. За 13-летний период динамика ввода жилья в эксплуатацию изменилась на 234 % по сравнению с показателем 1999 года. Несмотря на провалы в экономике России, темпы строительства только увеличивались. Некоторые инвесторы рассматривают квартиры и офисы в качестве золота – безопасного инвестиционного инструмента. В 2008 году было построено почти полмиллиона куб. метров недвижимости.

При этом количество незавершенных построек сократилось почти вдвое за 12 лет с 2000 года. За последние 3 года ситуация также изменилась в лучшую сторону. Во многом этом связано с улучшением технологий и техники, используемых в строительстве. Это позволило существенно сократить сроки строительства в среднем по России и повысить производительность отрасли.

Данная динамика выглядит многообещающе. Российская строительная индустрия развивается и растет, а потому инвестиции в нее будут прибыльными. Опять же, в долгосрочной перспективе. Доля коммерческой недвижимости среди введенных в эксплуатацию объектов регулярно возрастала по сравнению с объемами строительства объектов здравоохранения, промышленности и культуры. Примерно с такими же темпами росла и доля сельскохозяйственных объектов. Это говорит о заинтересованности частного капитала в строительстве.

Огромная доля строительства финансируется за счет реальных инвестиций со стороны держателей капитала, напрямую заинтересованных в расширении собственного бизнеса. При этом сторонний заемный капитал приходит из фондов, часто размещается в строительстве жилья. Это связано с большей безопасностью инвестиций в строительство жилых зданий по сравнению с инвестициями в возведение коммерческих зданий.

Привлечь рядовых граждан к инвестированию в строительство стараются различные фонды, но успехом подобные инициативы пользуются едва ли. В масштабе всей отрасли доля частного заемного капитала все еще остается небольшой.