Страхование застройщиков: что изменит реформа системы защиты дольщиков.

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж

Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке. Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре , поэтому с ними такая махинация не пройдет.

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство . Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома . Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика

Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок .
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку , чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации , выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Обязательные пункты ДДУ:

Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту . Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость . Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату . Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

По закону гарантийный срок на построенный дом , в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре

Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд - см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

ДДУ 2017 - поправки в 214-ФЗ

Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки с 2016 и 2017 года.

Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года

Минимальный размер уставного капитала

Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2,5 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.

Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.

Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже , а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку

Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.

5%-е ограничение изменения площади квартиры

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.
В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным

Счета эскроу - простая и безопасная для дольщика система расчетов

Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику. Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию. Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.

Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект

ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности . Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.

Запрет на односторонний отказ от ДДУ

При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.

Ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры

Новая редакция в ст. 6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.

Изменения по государственному регулированию

Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Правительство РФ обязуется издавать правила по ДДУ

В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.

Государственный компенсационный фонд дольщиков

С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд. И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» . В 2019 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Поправок в 2019 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2019 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

• Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
• Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

• У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в
• Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
• Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2019 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

• Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
• Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
• Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
• Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
• Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
• Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
• Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

• Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
• С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

• Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
• Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
• У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
• Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2019 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

• Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
• Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
• Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
• Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
• Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

• Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
• Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
• Срок передачи объекта девелопером
• Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
• Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно на объект недвижимости. При этом в 2019 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

• Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
• Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

• Естественного износа
• Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
• Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

На днях в Государственной думе РФ состоялись парламентские слушания по долевому строительству . Одной из главных тем стал Компенсационный фонд, или, как его называют, фонд помощи дольщикам , который должен будет выделять средства на достройку проблемных объектов или выплачивать возмещение дольщикам.

В Москве, как и в других регионах, очень ждут запуска фонда, отметил в интервью ТАСС председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.

— В настоящее время закон предусматривает три механизма страхования ответственности застройщика перед дольщиками: с помощью страховых компаний, Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) и банковской гарантии. Эти механизмы работают?

— Росреестр обязан регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) при условии, что они застрахованы с помощью договора страхования или банковской гарантии.

Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3-7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко. Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.

Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Страховые компании же страхуют абсолютно всех, практически не ранжируя.

— Какова ситуация с ОВС?

— Что касается ОВС, застройщики, являющиеся членами общества, заключают с ним договор страхования.

Если застройщик перестает быть членом ОВС, договор страхования расторгается. Недавно мы стали получать от граждан жалобы, что в ЖК "Легенда" в Новой Москве остановилась стройка.

Мы проверили застройщика — ООО "ИнвестСтройГрупп" — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. ушли с баланса. И ОВС исключило застройщика из числа своих членов. Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята.

— А что ему нужно было делать?

— ОВС нужно было признать ответственность, затянуть ремешок, взяться и обеспечить выплаты дольщикам. Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.

— Когда наступает страховой случай?

— Страховой случай наступает тогда, когда гражданин не получает вовремя то, что написано в ДДУ. То есть нарушены сроки передачи квартиры. Страховые компании относятся к финансовым институтам, контролируются Центральным банком РФ. Финансовый институт квадратные метры дать не может, соответственно, при наступлении страхового случая он может дать только деньги.

Наступление страхового случая еще нужно доказать, и сделать это можно только через суд. Конечно, здесь есть нюансы. Например, объект не строится, но срок передачи жилья наступит только через полтора года.

Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.

И дольщики в основном соглашаются с этим, поскольку квартиру получить хочется. Бывает, застройщик сулит за это дополнительные квадратные метры, бесплатные машиноместа. Таким образом, срок передачи квартиры отодвигается, и страховой случай не наступает. За это время, если объект не строится, финансовая ситуация проекта только ухудшается.

— И все же если страховой случай наступил, что делать дольщику?

— Гражданину нужно идти в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, коим является земельный участок, расторжения ДДУ и получения денежных средств. Квартиру в этом случае он не получит.

Иными словами, семья должна принять решение, что они идут в суд за денежными требованиями и отказываются от квартиры. Решение такое принять достаточно сложно, и, как показывает практика, его никто не принимает. Все надеются, что если они останутся с ДДУ, если не застройщик, так уж правительство с этим поможет.

Если все же граждане пойдут в суд за денежными требованиями, то они будут иметь дело со страховыми компаниями, а в действительности — с самим застройщиком, в отношении которого запущена процедура банкротства. И скорее всего, денег они не получат. Поэтому граждане не идут в суды.

Сегодня в Москве есть порядка пяти объектов, которые не строятся и которые мы определили как проблемные. Дольщики по этим объектам включаются в Реестр пострадавших граждан, но в суд они не обращаются, хотя там прошли сроки передачи квартир.

— Как долго действует страховой полис ДДУ?

— Страховой полис предполагает оплату договора страхования. У многих предусмотрена оплата с рассрочкой.

Так вот, если просрочен один платеж, то полис прекращает свое действие. С одной стороны, застройщик может не оплачивать договор по разным причинам. С другой — на примере прошлого года мы видим, что у страховых компаний регулярно отзывают лицензии. И если лицензия отозвана, застройщик обязан перестраховать ДДУ в другой компании. У многих нет средств на перестраховку, они этого не делают, и в результате граждане остаются без защиты.

— В Москве есть ДДУ с недействительными полисами?

— В Москве сегодня зарегистрировано порядка 78,8 тыс. ДДУ, из них застраховано всего 46,3 тыс. на сумму 359,5 млрд рублей, при этом объем страховых премий составляет 3,4 млрд рублей. Практически половина застрахованных ДДУ, 48%, получили полисы в одной компании — "Респект". То есть, по сути, половина отраслевого риска приходится на одну компанию.

На втором месте по количеству застрахованных ДДУ находится ОВС (18%), на третьем — компания РСК (15%).

— ДДУ может существовать без страховки?

— Может. Но только тот, который был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Такие еще объекты остались. А вот после этого срока, согласно статье 15.2 федерального закона о долевом строительстве — 214-ФЗ , застройщик обязан страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства либо обеспечить исполнение своих обязательств банковской гарантией.

— Константин Петрович, могут ли сами граждане отслеживать, действует ли у ДДУ страховой полис?

— Могут. В зависимости от регулярности взносов (например, ежемесячно, ежеквартально, регулярность взносов прописана в договоре) гражданин может делать запрос застройщику.

— А если мне говорят, что застройщик не оплатил договор страхования, просрочил взнос, какой правовой механизм включается?

— Вы имеете право расторгнуть ДДУ и обратиться в суд за получением денежных требований с застройщика.

— То есть путь один — в суд.

— Более того, поскольку данные денежные требования проходят не в рамках ДДУ, вы в случае банкротства застройщика будете кредитором только четвертой очереди, а не второй, как дольщик.

— Иными словами, даже если я и получу какие-то деньги, это будет нескоро и явно не столько, сколько вложила?

— Ну если что-то еще останется после банкротства застройщика, то получите.

— Москомстройинвест может контролировать, действуют ли страховые полисы у ДДУ?

— Только путем плановых проверок. Если обнаружим, что застройщик не перестраховал заключенные ДДУ, мы ему штраф выпишем, но штраф несоразмерный, несущественный.

— Ситуация со страхованием в долевом строительстве, судя по вашим словам, складывается невеселая. Почему существующие механизмы страхования ответственности застройщика не работают?

— Потому что закон прописывает, что получение страховой выплаты практически невозможно. Потому что наступление страхового случая предполагает только суд и банкротство, и то банкротство на этапе конкурсного производства, а не наблюдения.

А как мы видим, от процесса наступления просрочки по передаче объекта до банкротства иногда проходит два-три года, а то и больше. За это время финансовое состояние точно не улучшается, деньги могут и дальше выводиться из проекта. Кроме того, за эти два-три года те компании, которые страховали ответственность застройщика, могут уйти с рынка.

Например, в 2016 году требованиям Центробанка соответствовали 19 компаний. Три из них в текущем году лишились лицензии.

— Давайте поговорим о Компенсационном фонде, который с этого года должен как-то исправить ситуацию (Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают ДДУ. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенных объектов либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика. — Прим. ТАСС ).

— Фонд должен стать первым положительным шагом. Пока он не принимает взносы застройщиков и чем дольше срок начала его полноценной работы будет откладываться, тем больше средств соберут страховые компании, поскольку пока новые проекты страхуются в них. А если бы застройщики уже могли бы передавать деньги в фонд, можно было бы начинать что-то делать. Ведь по некоторым объектам на завершение строительства нужно не так много средств.

На первом этапе размер страхового тарифа фонда планируется на уровне 1%, это та нормальная сумма, с которой можно стартовать, а далее накапливать статистику.

— Фонд придет на смену страховым компаниям и ОВС?

— В будущем, когда будут введены объекты, застрахованные в компаниях и ОВС, да. Пока же он, скорее, должен стать неким санатором при наступлении страхового случая. Кроме того, у фонда были бы дополнительные полномочия.

Так, регионы оказывали бы ему большую помощь в плане отчетности, информирования о ситуации, для того чтобы не откладывать решение. Потому что мы выявляем проблему раньше. По некоторым объектам, по Новогиреевской, владение 5, например, мы выявили грубые нарушения застройщика еще в 2015 году. Но с учетом судебных обжалований инвестора приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан в суде удалось только в конце 2016 года.

Уголовное дело было возбуждено по данному объекту только в начале 2017 года.

— Когда фонд полноценно заработает?

— Законопроект о фонде внесен в Госдуму, рассматривается на комиссиях, обещали принять в весеннюю сессию. Надеемся, что будет принят.

Дело в том, что с 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам, в том числе требования к уставному капиталу. Для того чтобы застройщики и регионы подготовились к контролю за платежами в фонд, нужен хотя бы один месяц, по крайней мере Москве, мы быстро это сделаем.

По регионам говорить сложно, но, к сожалению, у некоторых регионов до сих пор не определен уполномоченный орган, который выдает заключение о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ. Если Москве нужен месяц, то по России — в среднем квартал. Надеемся, что в четвертом квартале фонд заработает. Причем у нас есть объекты, которые только через фонд могли бы быть достроены.

Тут еще есть и такой момент: когда граждане видят, что есть госструктура, благодаря которой их объект будет достроен — в будущем это должен быть фонд, — если они видят, что процесс идет, ДДУ перезаключены, есть нормальный застройщик, они готовы подождать год-два. А когда вакуум, когда ничего не происходит, это самая нехорошая ситуация.

— Фонд сможет помочь достроить те объекты, работы по которым начались до этого года?

— Изначально этого не предполагалось. Но, на мой взгляд, если в фонде будут оставаться денежные средства, почему бы не достроить? Мы же формируем Реестр пострадавших граждан, хотя он носит всего лишь учетный характер, не просто так, а для того, чтобы какие-то проблемы все же были решены.

Пока же получается, что все проблемные объекты застрахованы с помощью имеющихся механизмов. При этом только в Москве за этот год появилось три новых проблемных объекта. Однако даже если бы с 1 января фонд заработал, они бы не попали под его защиту, так как платежи в фонд еще не поступали.

— То есть чем дольше фонд не будет работать…

— …тем больше новых проблемных объектов не будут подпадать под его защиту.

— Компенсационный фонд в том виде, в котором он задумывался, сможет стать гарантией соблюдения прав граждан?

— Думаю, да. Во-первых, страховые взносы в размере 1% — это уже нормальная сумма, во-вторых, у фонда будут полномочия по мониторингу отчетности по каждому застройщику, в-третьих, одновременно с новыми нормами по фонду проектом закона предусматривается возможность региональных контролирующих органов в кратчайшие сроки без судебной процедуры приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если у застройщика проблемы.

Есть еще такая идея. Страховые компании должны были формировать страховые резервы, поскольку начиная с 2014 года не было ни одной страховой выплаты. Из этой суммы можно вычесть расходы на административно-хозяйственную деятельность, включая зарплату, аренду, а оставшиеся средства передать фонду. Тем самым мы сможем защитить объекты, которые начали строиться еще до принятия решения по фонду.

— Константин Петрович, а как, на ваш взгляд, должен работать идеальный механизм страхования?

— Идеальный механизм предполагает страховую выплату во внесудебном порядке.

Если срок подошел, а объект не передан, то вот она, дата страхового случая, и на следующий день гражданин мог бы иметь право прийти в страховую компанию и получить денежные средства без каких-либо судебных решений.

— При условии, что есть идеальный страховщик, который в любой момент готов выплатить деньги.

— Да. Он должен выплачивать деньги, а именно — ту сумму, которая указана в договоре страхования. Она должна быть равна стоимости ДДУ.

Беседовала Евгения Климова

Покупка квартиры в новостройке связана с финансовыми рисками. Понимая это, законодатель обязывает застройщиков страховать ДДУ. Но, к сожалению, механизм страхования, существовавший ранее, на практике оказался нерабочим. В июле 2017 года был принят новый закон, которым изменена система возврата денежных средств дольщикам.
В этой статье я постараюсь рассказать о страховании ДДУ и о сути нововведений.

○ Что это такое?

Страхование ДДУ – защита имущества дольщиков, гарантирующая возврат уплаченных ими средств в случае наступления страховых рисков.

Как это работает? Застройщик уплачивает страховую сумму поручителю или страховщику, который в случае неисполнения обязательства застройщиком, возвращает деньги дольщику.

Страховать ДДУ могут:

• Банк, выступающий поручителем.
• Страховая фирма.
• ОВСЗ – общество взаимного страхования, создаваемое самими застройщиками.
• Публично-правовой Фонд защиты прав граждан, учрежденный Минстроем.

Обязательно ли нужно страховаться? Да. Иначе ДДУ не будет зарегистрирован в Росреестре (ч. 1 ст. 11 Закона № 218).

○ Чем регулируется?

Страхование застройщика регулируют два закона: № 214-ФЗ и № 218-ФЗ.

Второй из них был принят в июле 2017 года с целью кардинально изменить систему страхования, так как система страхования гражданско-правовой ответственности, существовавшая ранее, оказалась нерабочей.

Новый закон 2017 предусматривает страхование Фондом защиты прав граждан. Но страховать договоры в Фонде можно только застройщикам, которые свой первый ДДУ зарегистрировали в 2017 году. То есть на практике еще применяются положения Закона № 214, которыми предусматривалось страхование банком, страховой фирмой и ОВСЗ.

○ Виды страхования ДДУ

Рассмотрим виды страхования, существующее на сегодняшний день. Застройщик, начавший регистрацию ДДУ до 2017 года, с целью застраховать свою ответственность может обратиться:

• В страховую фирму и заключить с ней страховой договор.
• В банк и заключить с ним договор поручительства.

✔ Страхование в страховой компании

Требования к страховой компании и к договору изложены в частях 26-50 ст. 25 Закона № 218. Застройщик обязан уведомить дольщика о том, какая фирма застраховала ДДУ.

Как можно получить выплаты от страховой, если застройщик обанкротился?

1. Обратитесь в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с требованием о возврате средств. К заявлению приложите ДДУ и документы, подтверждающие сумму перечисленных выплат.

2. Арбитражному управляющему, а также застройщику отправьте аналогичные пакеты документов.

3. Суд Вас включит в реестр требований кредиторов.

4. Требуйте от страховщика денег в сумме, включенной в реестр.

✔ Поручительство банка

Требования к договору поручительства изложены в частях 17-25 ст. 25 Закона № 218.

Застройщик обязан уведомить дольщика о том, кто является поручителем ДДУ.

Если застройщика суд признал банкротом, дольщик должен обратиться сначала в суд с требованием о включении его в реестр требований кредиторов. Банк-поручитель выплачивает деньги дольщику в размере, указанном в реестре.

○ Особенности нововведения

Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.

✔ Возврат денежных средств при банкротстве застройщика

Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310. Происходит она следующим образом.

1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота.

2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан. Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте.

3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.

4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.

✔ Ответ по долгам участника страхования

Ответ по долгам несет Фонд защиты прав граждан. Деньги возмещаются из средств данного Фонда, привлеченных из обязательных и добровольных взносов застройщиков, инвестиционной деятельности, иных незапрещенных доходов.

Дольщик может попросить возвращения своих средств, а может поручить Фонду употребить деньги на достройку дома.

✔ Безопасность для дольщиков

Как уверяют законодатели, вышеописанный механизм, введенный с принятием Закона № 218 лучше страховой системы, которая применяется на основании Закона № 214, потому что:

• При банкротстве застройщика, Фонд берет на себя обязательство достроить объект – у дольщика появляется шанс получить жилье.
• Механизм получения выплат проще (по крайней мере, так считает законодатель).
• Управление средствами берет в руки государство.

○ Минусы страхования

Система, действующая сегодня, имеет следующие недочеты.

✔ Большой членский взнос в ОВСЗ для застройщика

Членские взносы при присоединении к таким организациям превышают 1 миллион рублей. Связано это с тем, что застройщики несут субсидиарную ответственность за долги друг друга – при банкротстве участника организации, другие застройщики возвращают средства его дольщикам со своих средств. Выходит, что добросовестные члены организации покрывают долги банкротов, поэтому нельзя сказать, что эта система пользуется популярностью.

✔ Стоимость страховых тарифов

Стоимость тарифов высокая и зависит от цены договора – минимум 1 %, а на практике возврат средств происходит редко.

Хотя Закона № 218 не решает этой проблемы – застройщикам необходимо платить 1,2 % от суммы ДДУ. Но теперь ожидается, что система будет рабочей.

✔ Почему поручительство банка почти не применяется?

Хотя система поручительства довольно привлекательна, банкам она абсолютно не выгодна. Поручитель в случае наступления страхового случая несет колоссальные убытки. Так как банк – часть финансовой системы государства, осуществлять выплаты дольщикам не выгодно ни государству, ни банку.

24.11.2016

С 2017 года в законодательстве в сфере долевого строительства появится ряд нововведений, многие из которых существенным образом могут сказаться на положении дольщиков. Об этом нужно знать! Вашему вниманию предлагается обзор основных изменений в сфере долевого строительства, которые могут иметь значение уже сейчас.

Поправки в 214 фз с 01.01.2017

Как мы знаем, закон 214 фз о долевом участии содержит перечень условий, которые должны содержаться в любом договоре долевого строительства.

С 1 января 2017 года появится поправка, согласно которой условия договора должны соответствовать данным, которые имеются в проектной декларации в момент заключения договора.

Если Вы видите, что условия Вашего договора не соответствуют данным из проектной документации, Вы можете смело признать данный договор недействительным через суд, и получить свои деньги обратно. Для этого Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением .

Все это позволит Вам избежать будущих неурядиц с застройщиком, связанных, в том числе с предоставлением неверной информации Вам, а возможно - намеренно умолчание каких-либо фактов.

Как поменяется цена по договору долевого участия

Ранее цену договора можно было определить только следующим способом – суммировать объем денежных средств, необходимых для создания квартиры или иного помещения, а также объем денежных средств, компенсирующих трудозатраты застройщика.

Законодатель вводит дополнительный способ формирования цены в дду. С 1 января 2017 года цена может быть прописана в договоре как стоимость единицы площади квартиры или нежилого помещения, умноженная на площадь квартиры или нежилого помещения. Например, если проектная площадь Вашей будущей квартиры составляет 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит 59 тысяч рублей, то цена договора в данном случае будет составлять 2 655 000 рублей (45 * 59 000 рублей). Из расчета видно, что Вы платите за каждый квадратный метр, никаких непонятных выплат!

При этом, если у вас есть лоджия, балкон, терраса, и другие дополнительные помещения, то цена договора в таком случае будет указываться как произведение цены единицы площади квартиры и, допустим, балкона, на единицу общей площади квартиры и балкона. Приведем также пример, балкон площадью 5 квадратных метров, площадь самой квартиры 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит также 59 тысяч рублей. Общая площадь квартиры и балкона получается 50 (45+5) квадратных метров. А цена договора будет составлять 2 950 000 рублей (50 * 59 000 рублей).

Действительно такой способ определения цены вносит некую ясность для дольщиков, не возникает вопросов. Почему так дорого? Как застройщик посчитал именно такую цену? Кроме того, Вы как потенциальный дольщик можете вступить в переговоры с застройщиком, и изъявить желание сформировать цену именно таким образом. Если застройщик выдал Вам готовый вариант договора долевого участия, который осталось только подписать, но у вас есть сомнения по поводу условий договора, то Вам следует провести правовой анализ договора долевого участия, чтобы в дальнейшем не возникало никаких проблем. С услугой по правовой экспертизе условий договора, в том числе условия о цене, Вы можете ознакомиться по ссылке .

Остались вопросы?

Как платить по ДДУ с 2017 года?

Очень важно также отметить поправку 214 фз относительно порядка оплаты цены по дду. Ранее в законе было указано, что произвести оплату по дду можно единовременно или в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом, в данной норме ровным счетом ничего не упоминалось про государственную регистрацию дду.

Однако, из системного толкования статей 213 фз, а также из позиций высших судов и судов общей юрисдикции было ясно, что застройщик имеет право получать денежные средства по дду от дольщика после государственной регистрации данного договора. Те застройщики, которые вели свою деятельность в нарушение данного правила, привлекались к ответственности и платили большие штрафы.

Законодатель учёл данный момент, и с 1 января 2017 года в законе будет четко прописано, что дольщик осуществляет оплату по дду только после государственной регистрации договора. Теперь, если застройщик просит Вас внести плату до государственной регистрации договора, Вы можете смело сослаться на положение закона, где черным по белому написано соответствующее правило.

Изменения в порядке передачи объекта долевого строительства

С 2017 года дольщиков ожидает следующее нововведение. Когда дом построен и должна произойти передача квартиры, застройщик обязан выдать дольщику инструкцию по использованию квартиры или особого объекта долевого строительства. Как гласит закон, данная инструкция должна содержать всю необходимую информацию о правилах и об условиях безопасного использования квартиры, о сроке службы квартиры и т.д. Однако, на наш взгляд, не следует воспринимать данное нововведение положительно.

Наряду с этим нововведением законодатель ввел также правило, согласно которому застройщик не отвечает за дефекты квартиры, если докажет, что они возникли в результате несоблюдение дольщиком инструкции по эксплуатации квартиры или иного помещения. Граждане в большинстве случаев знают, как эксплуатировать квартиру или иной объект недвижимости. Таким образом, правила об инструкции вводят для застройщика дополнительную возможность не отвечать за дефекты, возникшие в квартире.

Далее, с 2017 года законодатель попытался регламентировать порядок действий участника долевого строительства в случае нахождения дефектов в объекте долевого строительства. Однако, законодатель по-прежнему обходится общими фразами, и в жизни могут возникнуть непредвиденные ситуации. В какой именно момент следует обратиться в суд, сколько ждать, и как вести себя с застройщиком – подробнее об оказании правовой консультации Вы можете узнать, перейдя в раздел консалтинг .

В-третьих, с 1 января 2017 года появится правило, согласно которому если застройщик не устраняет дефекты в квартире, то он обязан заплатить дольщику неустойку за все то время, которое прошло с момента, когда застройщик должен был убрать дефекты или недостатки. При этом, размер данной неустойки будет считаться исходя из статей Закона о защите прав потребителей, размер которой выше, чем в 214 фз. С правовой точки зрения, это безусловный плюс для дольщика, гарантия прав. Безусловно, следует проследить, как эта поправка будет применяться судами с 2017 года, и не будут ли суды урезать соответствующую неустойку в повышенном размере.

Новое при расторжении ДДУ

В настоящее время дду можно прекратить по воле дольщика через суд, если проектная документация дома, в котором находится будущая квартира дольщика, изменилась существенным образом.

При этом, законодатель не давал критериев или примеров существенного изменения проектной документации, на что можно было бы ориентироваться дольщикам. Существенное изменение проектной документации понятие субъективное, которое подлежало оцениванию только судом. В сущности, только суды делали выводы по поводу того, является ли в каждом конкретном случае изменение проектной документации существенным, и соответственно достаточным для расторжения договора. А юристы, практикующие в сфере долевого строительства, аргументировали свои позиции в суде, проанализировав позиции высших судов.

С 1 января грядущего года законодатель вводит четкий критерий существенности изменения проектной документации, на что можно ориентироваться в будущем. Теперь дольщик имеет полное право прекратить договор, если общая площадь его будущей квартиры изменилась более чем на пять процентов от изначального размера квартиры. Ведь изменение площади квартиры влечет повышение цены договора!

Посчитаем, что такое существенное изменение проектной документации с нового года. Допустим, цена будущей квартиры, площадь которой 45 кв. м, составляла 2 700 000 рублей. Цена за один квадратный метр 60 000 рублей. При изменении проектной документации площадь Вашей квартиры, допустим, изменилась также на 5 процентов, что составило 47,5 кв.м. (45 * 1,05). Разницу в площадях планируемой и получившей квартиры умножаем на стоимость одного квадратного метра (2,5 *60 000 рублей), и получаем 150 000 рублей. В указанном примере, если застройщик скажет, что Вам нужно доплатить сумму, превышающую 150 000 рублей, то вы можете смело расторгать договор, поскольку данная выплата спровоцирована существенным изменением проектной документации. А суммы могут быть не маленькими! Поэтому, если возможности доплатить указанную сумму нет, то расторгайте дду .

До этого речь шла о положительных изменениях и поправках для дольщика с наступающего года. Однако, не все изменения и поправки, вступающие в силу с 1 января 2017 года столь благоприятны. Законодатель ввел некоторые преимущества и для застройщика.

Остались вопросы? Запишись на консультацию к юристу по недвижимости.