Статья 214 фз поправки. Изменения в правилах регистрации недвижимости

Какие изменения вступают в силу в ФЗ-214 с 2017 года?

Помимо этого, не утвердили.

Во-первых, теперь застройщик обязан иметь крупный уставной капитал, чтобы получить право получать взносы со стороны дольщиков.

Непосредственно сама сумма капитала представлена в таблице внизу. Его размер зависит от того, какая площадь планируется у будущего объекта.

Учитывается не только капитал застройщика, но и учредителей предприятия. Правда, у застройщика должен быть нотариально заверенный договор поручительства.

Однако появление этого пункта не прибавит уверенности дольщикам в том, что их объект будет построен..

Во-первых, застройщик имеет право сформировать свой уставной капитал в размере прежних 10 000 рублей. Для этого он может сослаться на второй подпункт статьи №66 ГК РФ. Смысл этого пункта состоит в том, что компании достаточно сформировать финансовую сумму в размере 10 000 рублей, которая будет выполнять роль уставного капитала. Причем эта сумма должна быть весена денежными средствами, а не иными материальными ценностями. Действием этого пункта закона смогут воспользоваться те застройщики, форма собственности которых представляет собой ООО или АО.

Во-вторых, обратите внимание на то, каким капиталом должен обладать застройщик согласно ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Его размер Вы можете увидеть в таблице выше. Если застройщику все-таки не удастся в полной мере воспользоваться вторым пунктом 66-й статьи ГК РФ, то почти весь этот капитал может быть сформирован не из финансовых средств, а из основных средств и активов предприятия.

К основным средствам застройщика могут относиться:
• Собственные здания и недвижимое имущество застройщика;
• Право собственности на земельные участки;
• Изношенная и старая спецтехника;
• Стройматериалы и рабочие инструменты;
• Прочите неликвидные товары, которые могут быть получены от «фирм-друзей».

Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик может продать или вернуть все указанные Выше средства сразу после того, как получит право привлечения средств от «дольщиков».Также некоторые виды этих средств можно попросту «списать». И изменение ФЗ-214 с 1 января 2017 никак не регулирует этот важный аспект.

Также консультанты сайта сайт обращают внимание пользователей на то, что 2,5 млн рублей на 1500 м² — это всего 1667 рублей на 1 м². Эта сумма не составляет и 5 % от рыночной стоимости 1 м² жилья почти во всех населенных пунктах РФ.

Более того, мы хотели бы отметить, что это нововведение было принято для того, чтобы усложнить мелким застройщикам получение возможности вести долевое строительство. Этот шаг, скорее всего, лишь в небольшой степени сократит риски «дольщиков».

Еще о 5 важных нововведениях в ФЗ-214 с 2017 года . (Дольщик теперь не сможет расторгнуть ДДУ по своей инициативе. Также допустимое расхождение в метраже квартиры теперь составляет 5%).

Получите бесплатную консультацию юриста!

Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.

Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.

Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.

1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор

Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.

Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.

Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;

Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.

Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.

Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.

2. Дома блокированной застройки по ДДУ

Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.

Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.

– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.

Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.

По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству .

3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК

Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.

Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.

Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.

9. Как определяется цена квартиры в ДДУ

Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.

Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.

– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.

Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.

Изменения в 214-й закон давно назрели, однако плюсы от поправок для покупателей могут стать ударом по застройщикам. Кроме того, все отчетливее на рынке вырисовывается новый интересант - банковский сектор, который сможет серьезно влиять на положение дел. Роста же цен на 20% ожидать не стоит - жилье подорожает максимум на 10%.

Летом были приняты изменения в закон о долевом строительстве (214–ФЗ), новая редакция вступит в силу 1 января 2017 г., за исключением части норм. Теперь появляются дополнительные требования к строительным компаниям. Власти Московской области предложили установить минимальную сумму собственного капитала застройщика, чтобы убрать компании, которые аккумулируют средства дольщиков. Многие эксперты считают, что изменения могут ударить по покупателю, так как затраты на строительство вырастут. Издание «Ведомости» привело данные ряда специалистов, которые прогнозируют рост цен до 20%.

Насколько оправдан данный прогноз? Что даст новый закон? Комфортно ли сейчас работать застройщикам? Вырастут ли цены? Разбираемся с экспертами.

Изменения давно назрели

Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», г. Павловский Поса д , напоминает, что основным катализатором процесса стало Подмосковье, где расположено много проблемных объектов:

Позиция государства в вопросах ужесточения политики в строительной отрасли понятна и ожидаема. Неудивительно, что в роли инициатора изменений в регулировании первичного рынка недвижимости выступают подмосковные власти. Все мы помним, что еще не так давно в Московской области остро стояла проблема обманутых дольщиков. Во многом ее удалось решить, но проблемных объектов или долгостроя на рынке еще достаточно.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает о нововведениях, обращая внимание на то, что специальный «компенсационный фонд», куда пойдут деньги застройщиков, не будет работать аналогично механизму страхования:

Изменения в закон о долевом строительстве предполагают целый ряд реформ, направленных на усиление контроля за деятельностью застройщиков и защиту прав дольщиков. В их числе требования к уставному капиталу, повышение открытости компаний, работающих в данной сфере, создание компенсационного фонда, наполняемого за счет средств застройщиков. Как отмечают представители власти, последний инструмент не будет дублировать функции механизма страхования. Те застройщики, которые зарегистрировали первый ДДУ в январе 2017 года, будут работать через фонд. Если до этого момента проект уже был застрахован, то для застройщика ничего не изменится.

Единственный плюс для дольщиков обернется минусом для застройщиков

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис » , считает, что механизм запрета на использование финансовых средств от проекта до его финиша принесет серьезный вред небольшим строительным компаниям. А вот норма, касающаяся уставного капитала, как раз не станет помехой для нормальной работы:

Изо всех изменений в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2017 года, действенным для дольщиков будет лишь один пункт, касающийся запрета использования привлеченных застройщиком средств до окончания строительства. Как раз именно этот пункт и создаст основную головную боль для застройщиков, которые строят на заемные средства. Поэтому очевидно, что таким застройщикам в большинстве своем придется уйти с рынка первичной недвижимости, что приведет к укрупнению его игроков. При этом изначально на рынок не смогут выйти застройщики без наличия собственных средств. Сейчас же примеров, когда дом начинают строить в расчете исключительно на привлеченные от дольщиков средства, множество. По моим оценкам, сегодня начинать строительство дома, имея менее 40% от его стоимости, - огромный риск.

Что же касается изменений в отношении уставного капитала в размере не менее 4% от стоимости объекта или взноса в коллективный фонд до 1%, то эти суммы не существенны для застройщика и никак не смогут повлиять на стоимость жилья, - продолжает эксперт. - Поэтому от изменений в законе о долевом строительстве я не ожидаю существенных изменений в стоимости жилья на первичном рынке. А вот то, что с рынка будут «вымыты» многочисленные небольшие строительные компании, которые сегодня изо всех сил стараются продавать жилье по приемлемым ценам – это факт. Видимо, в этом и состоит основная цель всех перемен, потому что контролировать крупных игроков рынка проще, чем сотни и тем более тысячи мелких строительных компаний.

В работу включаются банки со своими финансовыми интересами

Напомним, в процесс теперь будут включаться банки, где на эскроу-счетах будут аккумулироваться получаемые застройщиками деньги. Привлечение больших денежных средств на свои счета, разумеется, выгодно таким игрокам. Татьяна Подкидышева:

Большие опасения вызывает механизм эскроу-счетов, через которые застройщики должны будут получать средства со стороны дольщиков. Заметим, что деньги покупателей представляют собой ключевой источник финансирования, а бенефециаром данной схемы является банк, имеющий свой коммерческий интерес на этом этапе. Также нужно учесть тот момент, что банки на протяжении последних лет превратились в игроков рынка недвижимости. В случае недостаточной проработки инструмента могут возникнуть риски по созданию неоднородной конкурентной среды для застройщиков и повышению стоимости реализации новостроек.

Строить в Москве и в провинции - две большие разницы

Илья Степанищев считает, что от нововведений выиграют московские застройщики, провинциальным небольшим компаниям уже сейчас живется тяжело. В столице же прибыль строителей может быть на 50% больше:

Я часто встречаюсь с застройщиками, которые работают на территории Электростали и Павлово-Посадского района. Многие из них говорят, что уже сегодня работают на грани рентабельности и для того, чтобы получить хоть какую-то прибыль, которую в дальнейшем можно было бы пустить на развитие, им теперь не выгодно браться за строительство одного жилого дома, а необходимо как минимум начинать работу на двух стройплощадках одновременно.

Конечно, построить многоэтажку в среднем Подмосковье и в черте Москвы - это две большие разницы, но в данном случае, по сути, стоимость такого объекта будет практически одинакова. Но при этом подмосковный застройщик будет продавать квадратный метр, к примеру, по 50 тыс. руб., а столичный – более чем за 100 тыс. руб. И это с лихвой покроет разницу в зарплатах строителям, которых в Москве больше, чем в Подмосковье, и разницу в цене земельного участка под дом. Вот и получается, что у столичных застройщиков из-за большей прибыли возможностей для маневров больше. Они-то переживут все нововведения, а подмосковные власти, если и дальше будут вносить новые инициативы в отрасли регулирования первичного рынка недвижимости, возможно, и защитят дольщиков, но при этом «убьют» на рынке все небольшие компании, даже если они работают честно, - сетует эксперт.

Увеличение цен на 20% приведет к коллапсу на рынке

Сергей Власенко не прогнозирует сильного скачка цен на рынке. Эксперт считает, что массовый покупатель тратит сейчас максимум, кроме того, ни один застройщик на рынке Подмосковья не работает сейчас без скидок - вряд ли в этой ситуации возможен рост цен:

В нынешней экономической ситуации ни государство со своими инициативами по регулированию рынка, ни застройщики, которые, может быть, и хотели бы поднять цены в связи с растущей стоимостью стройматериалов, не смогут повлиять на то, чтобы цена квадратного метра выросла более чем на 10%. Все, что выше, приведет к остановке продаж, а увеличение цены на 20% и вовсе приведет к коллапсу на рынке первичного жилья.

Кто сегодня покупатель квартир в новостройке? Это люди, которые из последних сил пытаются улучшить свои жилищные условия и при этом продают свою старую квартиру и хотят с помощью ипотеки с господдержкой «зацепиться» за нужный объект в сегменте эконом-класса, - рассказывает эксперт. - Смогут ли они позволить себе покупку нового жилья при серьезном росте цен за «квадрат»? Конечно же, нет. Поэтому сегодня ничего не сможет привести к удорожанию первичного жилья, а все издержки от нововведений на рынке «первички» девелоперы и застройщики будут вынуждены брать на себя, так как не получится переложить их на покупателей, у которых и без того денег в обрез, в полном объеме.

Сегодня нам, риэлторам, приходится убеждать застройщиков, особенно это касается тех, которые впервые приходят на тот или иной локальный рынок Подмосковья и не знают его специфики, начинать старт продаж с дисконтом в 10-15% от среднерыночной стоимости квадратного метра. Тот застройщик, который «снижается» всего лишь на 5%, получает проблемы с реализацией объектов, а те, кто соглашаются с нашими доводами, получают отличные продажи на старте, компенсируя свои издержки в дальнейшем регулярным, но небольшим подъемом стоимости, - подытоживает Власенко.

Нельзя исключать подорожание жилья на 5-10%

Коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Василий Фетисов считает, что резкое повышение цен будет способствовать резкому падению продаж - это не выгодно всем застройщикам. Реально стоит ожидать роста цен до 10%:

В последние годы на рынке недвижимости наблюдается игра между спросом и предложением. С одной стороны, есть «сжавшийся» платежеспособный спрос, с другой - себестоимость строительства, которая давит на цены снизу. В 2015-16 годах эта себестоимость увеличивалась по всей стране. Логично предположить, что как только спрос позволит, цены на недвижимость поднимутся. Возможно, это произойдет уже в следующем году.

Рост на 20% представляется маловероятным, потому что такое серьезное повышение сразу приведет к резкому падению продаж, - продолжает Фетисов. - Девелоперы и застройщики в этом абсолютно не заинтересованы. Стоит отметить, что в последние годы цены на жилье были ниже инфляции, которая составляла 12,9% в 2015 г. В этом году Минэконом и ЦБ планируют выйти на уровень 6,5%. В сумме это почти те же 20%, про которые сейчас говорит общественность. Строительный рынок за один год эту «фору» не отыграет. Поэтому я бы говорил о возможном удорожании жилья на 5-10%.

С 1 июля этого года вступают в силу новые поправки к закону 214-ФЗ, которые призваны обеспечить дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Давайте разберемся, что и как поменяется в сфере долевого строительства уже в следующем месяце.

Новые требования к уставному капиталу

Основное изменение касается требований к уставному капиталу компании-застройщика – теперь его минимальный размер должен соответствовать максимальной площади всех объектов долевого строительства, на которых девелопер планирует вести работы.

То есть если застройщик собирается возводить дом площадью 25 тысяч квадратных метров, его уставной капитал должен быть не менее 40 миллионов рублей. В противном случае он просто не получит заключение о соответствии на объект. Контролирующие органы, которые выдают такое заключение, будут сравнивать суммы площадей и размеры уставного капитала.

Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставной фонд – иначе компания не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.

Практически все столичные девелоперы уже привели свои показатели в соответствие с требованиями закона (имеют либо достаточный собственный капитал, либо договор поручительства). Все изменения, связанные с капиталом и объемами строительства, будет отслеживать Москомстройинвест.

Но что касается страны в целом, то по данным на конец мая, у большинства застройщиков (примерно у 85% компаний) уставной капитал не соответствовал будущим требованиям. Если ситуация не изменится к 1 июля, то этим компаниям не позволят начинать новые стройки (хотя достраивать начатые дома они смогут).

Впрочем, это не означает, что со следующего месяца строительство новых домов практически встанет. Застройщик, у которого недостаточно собственного капитала, может заключить договор поручительства с одним или несколькими другими юридическими лицами, у которых есть необходимая сумма. Эти поручители будут выполнять обязанности перед дольщиками, если строительная компания не сможет довести строительство до конца.

Здесь есть несколько нюансов, которые важно знать дольщикам.

Во-первых, застройщик, еще до заключения ДДУ, обязан довести до сведения покупателя условия поручительства и сведения о поручителях.

Во-вторых, срок поручительства должен распространяться на период как минимум на два года дольше оговоренного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.

В-третьих, при расторжении или досрочном прекращении договора поручительства застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом дольщика, причем не позднее чем за месяц до даты расторжения.

Эскроу-счета

Еще одна новая гарантия для дольщиков – это возможность использования эскроу-счетов. Эскроу – это счет, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств.

Что это означает в долевом строительстве? Банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие – открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который купил квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.

Акт предоставляется в банк, а тот в течение 10 дней переводит деньги застройщику – так у девелопера есть дополнительный стимул завершить строительство и завершить его в срок, чтобы быстрее получить оплату за проданные квартиры.

Пункт об открытии счета в банке прописывается в ДДУ, то есть самому покупателю не нужно будет открывать счет. Как не нужно будет и закрывать его – после того, как застройщик получит эти средства, счет будет закрыт автоматически.

Надежность банка фактически гарантирует государство – право на открытие счетов эскроу имеют только те кредитные организации, которые удовлетворяют требованиям специального постановления правительства РФ (№ 498 от 27.04.2017). Их список ежеквартально обновляется на сайте Центробанка России.

Если же по каким-то причинам застройщик не завершил строительство, то дольщик просто получит у банка свои деньги обратно – их не придется “выбивать” через суды у строительной компании.

Если у банка появляются какие-то основания для того, чтобы дольщик в одностороннем порядке расторг ДДУ (требование к застройщику о досрочном возвращении кредита и т.д.), то он в течение 10 рабочих дней должен сообщить об этом дольщику.

Если дольщик решит продать еще не полученную квартиру по договору переуступки прав, все права и обязанности по договору эскроу-счета перейдут к новому дольщику.

Единый реестр застройщиков

Также поправки к закону предусматривают создание Единого реестра застройщиков в сети Интернет, где любой желающий может посмотреть сведения о той или иной строительной компании. Сайт Единого реестра уже действует – это полная база данных застройщиков, которые ведут в РФ жилищное строительство по ДДУ.

Помимо названия компании-застройщика, здесь указываются количество и площадь строящихся объектов, размеры уставного капитала, рейтинг фирмы, а также бренд, под которым застройщик рекламирует свою деятельность.

Подводя итоги

Все эти нововведения направлены на то, чтобы дать дополнительные гарантии для дольщиков и повысить вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам.

У застройщиков же однозначного мнения об эффекте новых поправок еще нет – девелоперы ждут, чтобы увидеть их в действии. Многие полагают, что требование, связанное с размером уставного капитала, ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению рынка. А эскроу-счета могут оказаться невостребованными, по крайней мере, в ближайшее время, поскольку для застройщиков они предоставляют меньше плюсов, чем для дольщиков и банков.

К тому же все – и застройщики, и дольщики – ожидают еще одного большого изменения в законодательстве: появления Компенсационного фонда для защиты участников долевого строительства. Законопроект о нем Госдума уже рассмотрела в первом чтении, принять его окончательно планируется в июле. Поэтому как скажутся все эти новые поправки на рынке строительства недвижимости, покажет время.