Мирзоева А.Э.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Магистрант, Санкт-Петербургский горный университет в г. Санкт-Петербурге

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Аннотация

В статье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность затронутой темы и необходимость ее изучения заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом. Кроме того, была рассмотрена динамика изменения кадастровой стоимости по нескольким городам России с различным функциональным назначением, определена необходимость устранения проблем государственной кадастровой оценки.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости.

Mirzoeva A.E.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Graduate Student, Saint-Petersburg Mining University, St. Petersburg

RELEVANCE OF THE PROBLEM OF LAND PLOTS CADASTRAL VALUATION IN RUSSIA

Abstract

The article deals with topical problems related to state cadastral valuation. In particular, the problem of defining cadastral value of real estate objects is discussed. The relevance of the topic and the necessity to study it is related to the impact of the results of cadastral valuation on taxation, and therefore on the economy of the country on the whole. In addition, the dynamics of changes in cadastral valuation for several cities of Russia with various functional purposes was considered. The necessity to eliminate problems of state cadastral valuation was determined.

Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным. В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.

На рисунке 1 представлено изменение кадастровой стоимости земельных участков с различными видами разрешенного использования на примере города Сочи. Согласно принятым результатам кадастровой оценки за период с 2003 по 2012 год, прослеживается четкая тенденция увеличения стоимости.

Рис. 1 – Динамика кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи с 2003 года по 2012 год (рублей за квадратный метр)

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

На рисунке 2 представлено увеличение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, в Москве в разрезе административных округов (за 1 кв. метр земли в рублях), по утвержденным результатам кадастровой оценки за различные временные промежутки.

Рис. 2 – Изменение кадастровой стоимости в г. Москве с 2008 года по 2015 год в разрезе административных округов (рублей за квадратный метр)

В качестве примера возрастания кадастровой стоимости объектов капитального строительства рассмотрена динамика роста кадастровой стоимости квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга. По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», за 3 года (с 2012 по 2015 годы) кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 47 тыс. рублей (рис. 3).

Рис. 3 – Динамика кадастровой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге с 2012 по 2015 год

Для физических лиц переход к кадастровому налогообложению стал достаточно острым, о чем свидетельствует возрастание числа споров о результатах кадастровой оценки (рис. 4).

Рис. 4 – Динамика изменения численности споров о значениях кадастровой стоимости недвижимости за период с 2008 по 2015 гг.

Стоит также отметить, что за первые полгода 2016 года в Комиссии Росреестра и арбитражные суды уже было подано 14,6 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Эта цифра в 1,5 раза превышает количество поступивших заявлений за такой же период 2015 года (рис. 4). Кроме того, 85% полученных заявлений относятся к случаям возражения против установленных значений стоимости именно земельных участков.

Согласно публикациям в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза . В дополнение, президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, в ежегодной телепередаче «Прямая линия с Владимиром Путиным» отметил заинтересованность населения к данной проблеме. На коллегии Росреестра при подведении итогов 2015 года и определении перспектив на 2016 год руководитель, Игорь Васильев, отметил возрастающую социальную значимость всей процедуры кадастровой оценки, а также и повышение заинтересованности собственников к размеру кадастровой стоимости их недвижимости.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству .

В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства. Так, например, у руководства Москвы складывалось впечатление, что бюджет недополучает средства, которые впоследствии были бы направлены на решение общегородских проблем. Имевшаяся оценка считалась властями заниженной и проведенной таким образом, что, например, от крупных торговых сетей в казну практически не поступали никакие средства. Поэтому переход к кадастровой стоимости, безусловно, должен был привести к справедливому налогообложению, а никак не к перегибу сложившейся ситуации в обратную сторону. И это касается не только предприятий, но и граждан. В связи с этим Правительством еще будут рассмотрены предложения по увеличению не налогооблагаемой части имущества.

Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог, к примеру, по Республике Крым, что представлено на рисунке 5.

Рис. 5 – Начисление и поступление платежей в тысячах рублей по налогам в Республике Крым (март 2016 года)

В Краснодарском крае земельный налог составляет 3,72 % от всех поступлений в бюджет и 19,2% от налога на недвижимое имущество (рис. 6) .

Рис. 6 – Начисление и поступление платежей в рублях по налогам в Краснодарском крае (сентябрь 2016 года)

Специфической особенностью земель населенных пунктов является то, что их стоимость значительно превышает стоимость других категорий земель, что связано с высокой урбанизированностью и количеством капитальных вложений, потраченных на обустройство, инженерное оборудование, социальную инфраструктуру и прочее. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости .

Как уже было отмечено ранее, число споров о кадастровой оценке растет. Согласно данным Росреестра, количество рассмотренных заявлений в Комиссиях с 2013 до 2014 года увеличилось вдвое – до 11 тыс. споров (рис. 7). В 2015 году в 58% случаев решение было принято в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов упала на 27%. Налоговые сборы в региональные и муниципальные бюджеты из-за этого упали на 24,5 млрд. руб. ниже запланированных. Они стали непредсказуемы, а ведь для муниципальных бюджетов земельный налог и налог на имущество являются источниками дохода.

Рис. 7 – Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссиях и судах

Важно отметить, что Комиссии при Росреестре, рассматривая спросы о недовольствах в отношении значений кадастровой стоимости, снижают количество заявлений, поступающих в суды, в связи с тем, что пересматривают наименее спорные и наиболее очевидные заявления, а также оперативно решают вопрос правообладателей в сравнении с аналогичной процедуры, проходящей в судебном порядке. Рассмотрение дел в Комиссиях увеличивает число случаев, при которых для заявителей спор становится выигрышным.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами, но и исследователями, разрабатывающими и совершенствующими методические аспекты оценки . Выделим основные из указанных проблем.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

– недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов .

Для решения этих проблем Росреестром предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России .

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями. В российских публикациях относительно определения кадастровой стоимости, как правило, поднимаются вопросы:

– рассмотрения возможностей и достоинств использования различных подходов при кадастровой оценке (Пичуев Н.И., Клещенко Ю.А.) , ;

– обозначения общих проблем проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости (Поликарпов А.М., Сулин М.А., Павлова В.А.) , ;

– разработки перечней новых факторов, влияющих на кадастровую стоимость (Быкова Е.Н., Шабаева Ю.И., Виноградов Д.В.) , ;

– выявления прогнозов и перспектив налогообложения недвижимого имущества (Дождева Е.Е., Журавлева Т.А., Родионова В.В.) , .

Зарубежные исследователи (Dimopoulos T., Erden H., Galante M., Parzych P., Jasiolek J. и другие) публикуют работы, связанные с рациональностью использования результатов кадастровой или массовой оценок недвижимости в целях налогообложения. Подобные исследования проводятся в таких странах, как Польша, Греция, Израиль, Германия, Франция, Турция, Испания, Индия, США, Бразилия, Китай, Япония и страны Африки. Все это говорит о заинтересованности в совершенствовании методик проведения кадастровой (массовой) оценки и возможностях использования ее результатов во всем мире.

Список литературы / References

1. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 05.04.2017).
2. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2017).
3. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).
4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160.
5. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год» [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (дата обращения: 01.02.2017).
6. Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.
7. Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.
8. Поликарпов А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. – 2015. – № 3-4 (49-50). – С. 125-129.
9. Сулин М. А. Общая парадигма оценки объектов недвижимости / М. А. Сулин, В. А. Павлова // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета: СПбГАУ. – 2012. – № 27. – С. 242-245.
10. Быкова Е. Н. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е. Н. Быкова, Ю. И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2014. – №37. – С. 181-186.
11. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: Владимирский государственный университет, 2007. – 136 с.
12. Дождева Е. Е. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества / Е. Е. Дождева, Е. В Родионова // Региональное развитие: СГЭУ. – 2015. – № 3(7). – С. 4.
13. Журавлева Т. А. Прогноз налогового потенциала Республики Крым и г. Севастополя // Крымский научный вестник. – 2015. – № 4-1. – С. 10-33.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Publikacii o Rosreestre . – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (accessed: 05.04.2017).
2. Peredacha kadastrovoj ocenki gosudarstvu ne iskljuchena . – URL: https://er.ru/news/134020 (accessed: 15.03.2017).
3. Oficial’nyj sajt Federal’noj nalogovoj sluzhby RF . – URL: https://www.nalog.ru (accessed: 16.12.2016).
4. Kuharuk N. S. Aktualizacija rezul’tatov kadastrovoj ocenki zemel’ naseljonnyh punktov / N. S. Kuharuk, L. V. Marcinevskaja, A. M. Mitrjajkina // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta . Tom 17. – 2011. – № 21. – S. 150-160.
5. Bykowa E. The state real estate cadaster in Russia – problems and perspectives / E. Bykowa, J. Sishchuk // ZFV – Zeitschrift fur Geodasie, Geoinformation und Landmanagement. – 2015. Vol. 140(1). – P. 22-26.
6. Itogovyj doklad «Itogi dejatel’nosti za 2014 god, zadachi na 2015 god» . – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (accessed: 01.02.2017).
7. Pichuev N. N. O primenenii zatratnogo podhoda pri ocenke stoimosti ob#ektov v Krymskom federal’nom okruge / N. N. Pichuev, I. N. Pichuev // Voprosy ocenki . – 2014. – № 4(78). – P. 9-19.
8. Kleshhenko Ju. A. Sistemnyj podhod i principy metodologii osvoenija zemel’ Avtonomnoj Respubliki Krym dlja reshenija social’no-jekonomicheskih problem vseh sloev naselenija / Ju. A. Kleshhenko, E. N. Shirkov // Nauka. Tehnika. Tehnologii (politehnicheskij vestnik) . – 2015. – № 3. – P. 156-162.
9. Polikarpov A. M. Problemy kadastrovoj sistemy v Rossijskoj Federacii / A. M. Polikarpov, A. Je. Mirzoeva, A. S. Ovchinnikova // Obrazovanie, jekonomika, obshhestvo . – 2015. – № 3-4 (49-50). – p. 125-129.
10. Sulin M. A. Obshhaja paradigma ocenki ob#ektov nedvizhimosti / M. A. Sulin, V. A. Pavlova // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta: SPbGAU . – 2012. – № 27. – P. 242-245.
11. Bykova E. N. Prestizhnost’ territorii i konceptual’nye polozhenija formirovanija ee kriteriev / E. N. Bykova, Ju. I. Shabaeva // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta . – 2014. – №37. – P. 181-186.
12. Vinogradov D. V. Jekonomika nedvizhimosti: ucheb. posobie / D. V. Vinogradov. – Vladimir: Vladimirskij gosudarstvennyj universitet, 2007. – 136 p.
13. Dozhdeva E. E. Novye podhody k nalogooblozheniju dohodov fizicheskih lic ot sdachi v arendu imushhestva / E. E. Dozhdeva, E. V Rodionova // Regional’noe razvitie: SGJeU . – 2015. – № 3(7). – P. 4.
14. Zhuravleva T. A. Prognoz nalogovogo potenciala Respubliki Krym i g. Sevastopolja // Krymskij nauchnyj vestnik . – 2015. – № 4-1. – P. 10-33.

2. Современные проблемы Российского кадастра.

Создание современной кадастровой системы, содержащей сведения обо всех законно используемых земельных участках, играет важнейшую роль при решении вопросов регистрации прав на землю и перехода этих прав, планирования, налогообложения, предупреждения и решения земельных споров, развития финансового рынка, основу которого составляет использование недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитов, решении иных задач, стоящих перед государством и административными образованиями.

Главным недостатком Российского земельного кадастра является его фрагментарность, наличие сведений в нем лишь о 10% законно используемых земельных участков, то есть сведения в Едином государственном реестре земель имеются только о земельных участках, поставленных на кадастровый учет по заявительному принципу после 2000 года. Сведения о ранее до 2000 года учтенных земельных участках не систематизированы и не внесены в Единый государственный реестр земель. В Кадастр не внесены сведения об установленных в 1991-1992 годах границах земель 153 тысяч сельских населенных пунктов России, а также сведения об охранных, санитарных и других зонах и полосах с особым режимом использования, установленных 15 и более лет назад в связи с законным строительством автодорог, объектов трубопроводного транспорта, линий электропередачи и связи. Отсутствие в Кадастре полных сведений о границах муниципальных образований, населенных пунктах, границах всех ранее образованных земельных участках и зон с особым режимом использования земель приводит к непосильным для большинства населения страны и сельскохозяйственных организаций затратам на сбор не внесенных за счет бюджета органа кадастрового учета кадастровых сведений о границах ранее образованных объектов кадастрового учета, межевание земель и проведение многочисленных согласований с заинтересованными лицами, круг которых четко не установлен Законом. Малосостоятельные граждане и сельскохозяйственные организации не находя столь значительных средств на межевание и кадастровый учет не могут добиться общественного признания своих прав и остаются в зоне риска утери прав на землю. Тем самым они не имеют возможности участвовать в экономических отношениях посредством таких механизмов как ипотечный залог, неохотно направляют средства на повышение эффективности использования земель из-за неопределенности их правового статуса. А более состоятельные граждане и организации вынуждены тратить неоправданно значительные средства на кадастровый учет и регистрацию прав на землю вместо их более эффективного использования на развитие. Кадастр эффективен когда процесс кадастрового учета незаметен для граждан и юридических лиц, процедуры межевания и кадастрового учета просты, не дороги и не занимают много времени. Все зависит от законодательства, поддерживающего ведение кадастра, и эффективности управления кадастровой деятельностью.

Как показала многолетняя практика имеется большое различие между принятыми рамочными законами в том числе ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», между благоприятными надеждами и ожиданиями в связи с этим депутатов, принимающих своеобразную декларацию о намерениях вместо закона прямого действия, между высказываниями о хороших намерениях просвещенных чиновников – руководителей органа кадастрового учета, и практической деятельностью кадастровых бюрократов на местах, руководствующихся вводимыми ими же удобными для себя, а не для людей ведомственными приказами, порядками и правилами, заполняющими белые пятна принятого закона не прямого действия.

2. Определение основных понятий кадастра.

Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер - идентификатор. Границы и номер собственности обычно отображаются на крупн.

- систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов;
Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;
Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Территориальная зона - часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации

3. Объект кадастра.

Объект кадастрового учета - это совокупность некоторых свойств реальных объектов и явлений и отношений между ними, характеризирующих право собственности кого-либо на земельные участки и объекты. В системе государственного земельного кадастра застроенных территорий объектами кадастрового учета (объекты учета) являются земельные участки и городские угодья.

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

5. Определение земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Государственный земельный кадастр содержит сведения о :
- земельных участках;
- территориальных зонах;
- землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;
- землях и границах субъектов Российской Федерации;
- землях и границах Российской Федерации.

9. Структуризация территории города.

Структуризация - это разделение территории города или иного населенного пункта на основные кадастровые учетные единицы, в качестве которых принимаются административные районы города, кварталы, секции, площади и перекрестки, улицы и отрезки улиц.

Процесс структуризации территории является основополагающим и заключается в выделении указанных элементов и их кодировании:

Округ - административное, политическое, военное, хозяйственное подразделение государственной территории.

Район представляет собой административно-территориальную единицу, границы которой установлены на основании юридических документов. Район состоит из кварталов (секций) и улиц. Каждому району присваивается номер, состоящий из двух знаков, соответствующих алфавитному списку районов;

Квартал (секция) - территориальная единица, границами которой являются красные линии застройки или границы отвода дорог (улиц). Кварталы внутри района (города) нумеруются слева - направо, сверху - вниз или по мере их формирования и описываются тремя знаками. Может быть применена другая система нумерации, однако это должно быть оговорено. Кроме этого, если трех позиций для охвата всех кварталов оказывается недостаточно, то к ним может быть добавлена буква (например, первая буква района: Центральный - Ц и так далее);

Улица - это часть территории, ограниченная красными линиями за-стройки, предназначенная для перемещения всех видов транспорта и пеше-ходного движения. Улицы состоят из отрезков улиц. Пересечение нескольких улиц образует перекресток. Улицы обозначаются в черте населенного пункта кодом в соответствии с их алфавитным списком. Код состоит из четырех знаков;

• КАДАСТРОВЫЙ ИНЖЕНЕР
• МЕЖЕВОЙ ПЛАН
• КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

Целью исследуемого вопроса является разбор следующей актуальной проблемы: как работать квалифицированному специалисту, получившему аттестат кадастрового инженера. Приведены несколько вариантов, позволяющих определить методы решения проблемы: первый, нанимать специалистов – геодезистов, заказывать технику, программное обеспечение и добиваться получения лицензии, второй вариант- нанимать юридическое лицо на подряд для выполнения геодезических работ, формирования межевого плана или части его.

• Правовая оценка деятельности сотрудников УИС после введения новых правил внутреннего распорядка в ИУ
• Роль и значение занятий физической культурой в профилактике вредных привычек
• Проблемы уголовной ответственности за разглашение тайны усыновления
• Проблемы применения условно-досрочного освобождения к лицам, осуждённым к пожизненному лишению свободы
• Договор аренды транспортных средств, проблемы правового регулирования

Проблемы в сфере кадастровых отношений порождены сменой общественно-экономической формации и появлением, как следствие, огромного числа собственников недвижимого имущества, которое предстоит описать, расценить и учесть в видах равномерного обложения налогами. В решении проблемы кадастровых инженеров надо понять цель их деятельности, для чего они нужны. Согласно к 221-ФЗ «государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе…»У кадастрового инженера согласно 221 – ФЗ результатом кадастровых работ (слово в применении к кадастровому инженеру вульгарное, исходя из той роли и значимости, о чем говорилось выше) является межевой план на земельные участки, технический – на строения, или акт обследования.

Ключевое слово – межевой план . А значит, кадастровый инженер обязан заниматься межеванием.

Межевание – это высокоинтеллектуальный труд, требующий специальных знаний и лицензии на геодезическую деятельность. Здесь 221-ФЗ вступает в противоречие, неразрешимое с самим собой. Итак, гражданин России с любым высшим профессиональным образованием сдает на диплом кадастрового инженера и в течение месяца обязан выбрать форму предпринимательской деятельности - либо как юридическое лицо, либо как предприниматель. Выбрал как физическое лицо, а как межевать? Два варианта.

Первый, нанимать специалистов – геодезистов, заказывать технику, программное обеспечение и добиваться получения лицензии. Лицензию физическому лицу не получить, т.к. он не специалист. Остается выступать в качестве учредителя юридического лица, где директором назначать специалиста. Итак, физическое лицо, не имея геодезического образования, практически не может осуществлять кадастровую деятельность в отношении земельных участков, а в ближайшем будущем и в отношении сооружений, помещений.

Второй вариант- нанимать юридическое лицо на подряд для выполнения геодезических работ, формирования межевого плана или части его. Однако и это тупик. Согласно ст. 706 Гражданского кодекса РФ, если подрядчик (кадастровый инженер) привлекает к исполнению обязательств других лиц (субподрядчиков), то подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, на которого налагаются особые обязательства при саморегулировании в строительстве и проектировании. Генеральный подрядчик, как отдельный, обособленный вид деятельности, прописан и в инженерных изысканиях, то есть, кроме геодезической, геологической, экологической и т.д. наравне с ними. Чтобы получить свидетельство на право быть генеральным подрядчиком – те же по сути требования, что и при лицензировании. И мало того. Практика такова, что если проектная организация, имея свидетельство на проектные работы, берет на подряд организацию для вполне инженерных изысканий, т.е. выступает в роли генерального подрядчика, то при участии в конкурсах от неё требуют свидетельство на допуск к инженерным изысканиям, так как по закону генподрядчик несет ответственность за весь комплекс работ. Таким образом, физическим лицом, индивидуальным предпринимателем кадастровый инженер без геодезического образования быть не может.

Саморегулирование на постулатах 221-ФЗ весьма проблематично. Необходимо пойти по пути строителей и издать дополнение к 221-ФЗ, касающееся вопросов саморегулирования. Они издали 148-ФЗ, где все подретушировано, учесть их ошибки. Без саморегулирования не вводить институт кадастровых инженеров.

По 221 – ФЗ саморегулирование в кадастровой деятельности возможно только на членстве физических лиц, ибо за основу взята профессиональная деятельность. Это суть нашего подхода к кадастровым инженерам, как к нотариусам! А физических лиц, в качестве предпринимателей, будет ничтожно мало. Следовательно, основная масса кадастровых инженеров будет работать в фирмах, где есть лицензии на геодезическую деятельность. Заказчик заключает договор на кадастровые работы с юридическим лицом, которое и несет ответственность за их выполнение. А будет ли отвечать кадастровый инженер за грубые ошибки в межевом плане и в каком объеме?

В принципе, в договоре можно прописать, что работы будет выполнять кадастровый инженер такой-то, с аттестатом таким-то, являющийся членом саморегулируемой организации, несет заранее указанную ответственность. Как у оценщиков. Но оценщик сам выполняет работу, а межевой план является плодом труда нескольких специалистов: геодезистов, картографов, юристов, где грубая ошибка может быть по вине любого из них.

Как проверить точность определения межевых знаков геодезистом, даже грубо, если нет картографического материала, а рядом соседние участки не стоят на кадастровом учете? Все перемерять, прежде, чем ставить печать? А где знания? Согласно 221-ФЗ - любое высшее образование допускается для сдачи квалификационного экзамена: учитель истории, экономист, военный, музыкант и т.д. Это обманутые люди, так как они в силу законодательства не могут стать индивидуальными предпринимателями, о чем я говорил выше, и в фирму их никто не возьмет – ни опыта, ни знаний.

Вывод очевиден – юридические лица могут и должны быть членами саморегулируемой организации.

Есть ещё один веский аргумент. При допущении 10 ошибок кадастровый инженер лишается аттестата. В условиях правового вакуума, бюрократии и коррупции кадастровые инженеры толпами будут лишаться аттестатов. Саморегулируемая организация, основанная на членстве физических лиц, утонет в потоке жалоб и заявлений, будет постоянно находиться под страхом самоликвидации ввиду выхода членов из её рядов. Юридические лица выживут. Согласно 221-ФЗ они должны иметь двух кадастровых инженеров, а лучше четырех. Двух про запас. Сняли одних – другие на их место. Если в фирме 6 сотрудников, то вообще можно ничего не бояться. Да хоть 100 грубых ошибок по итогам года, уступи место другому и готовься через 2 года снова сдать на аттестат. Дичайший формализм и некомпетентность в подходах к формированию института кадастровых инженеров, что явственно проявляется, если обратиться к требованиям государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования, например, 120700 Землеустройство и кадастры. Бакалавр по данному направлению подготовки должен решать в целом 27 задач по четырем видам профессиональной деятельности. Оговорюсь, что конкретные виды определяются учебным заведением, обучающимся, работодателем и т.д., поэтому я привожу не все задачи, а лишь относящиеся к одному из четырех видов, пожалуй, главному- производственно-технологическому:

• ведение Государственного кадастра недвижимости;
• участие в осуществлении проектно-изыскательских и топографо-геодезических работ по землеустройству, государственному кадастру недвижимости, предусмотренных законодательством;
• правовое обеспечение деятельности в области землеустройства и кадастров;
• участие в проведении государственного контроля за использованием недвижимости, охраной земель и окружающей среды в соответствии с действующим законодательством;
• использование информационных технологий, моделирования и современной техники при создании кадастровых карт и формирование кадастровых информационных систем;
• участие в технической инвентаризации объектов недвижимости и межевании земель;
• участие в проведении кадастровой оценки земельных участков и прочих объектов недвижимости
• участие в работах по реализации проектов и схем землеустройства, развития единых объектов недвижимости;
• осуществление мониторинга земель и недвижимости.
• А кроме этих задач еще по трем видам деятельности, где стоят такие:
• Проверка технического состояния приборов и оборудования;
• Составление заявок на новое оборудование и освоение нового оборудования и приборов
• Апробация автоматизированных систем проектирования, обработки кадастровой и другой информации, их анализ;
• Участие в разработке новых методик проектирования, технологий выполнения топографо-геодезических работ при землеустройстве и кадастре, ведение кадастра, оценке земель и недвижимости и т.д.

Вопрос: почему Минэкономразвития до безобразия снизил требования к кадастровому инженеру? Чтобы породить хаос? В конечном итоге все аукнется на заказчиках, в том числе на простых российских гражданах, вселяя в них, в конечном итоге недоверие к существующей форме правления, государству и ее лидерам. Да и о чем можно еще говорить неделями выстаивая в очередях только для получения номерка на сдачу в кадастровую палату межевого плана, а сам процесс регистрации права на земельный участок занимает годы. Что можно обсуждать, если стоимость регистрации непрерывно растет, причем дело доходит до курьезов. В Гатчинском районе Ленинградской области фирма, разработавшая и согласовавшая проект землеустройства на садоводство, сформировав межевой план на земли общего пользования, при оформлении межевых планов индивидуальных владельцев вынуждена платить 800 рублей за сведения о координатах межевых знаков сменных землепользователей. За свою же работу! И все это ложится на плечи наших граждан!

И этим бедам, а их сотни, государство добавляет и проблему готовых морально, но не готовых профессионально, кадастровых инженеров. Отмечу, что нотариальный подход к институту кадастровых инженеров был, в какой-то мере, возможен в России лишь в дореволюционный период. Дело в том, что в силу объективных причин в нашем государстве межевание, как совокупность технических и юридических действий, имеющих целью определить и утвердить, посредством особых знаков и актов, границы поземельных землевладений, было организационно и структурно отделено от системы налогообложения. Межевое ведомство подчинялось министру юстиции. Но это тема отдельного выступления.

Предложения:

1. Не вводить институт кадастровых инженеров до образования саморегулируемых организаций.
2. Издать дополнение к 221-ФЗ в части саморегулирования, где прописать требования к кадастровым инженерам.
3. Предусмотреть в дополнении к закону 221-ФЗ членство в саморегулируемых организациях юридических лиц.
4. В требованиях к лицам (юридическим и физическим), занимающимся кадастровой деятельностью указать:
   • наличие лицензии на выполнение геодезических работ,
   • ужесточить требования к приборам, персонализированному имуществу и выдавать свидетельство о допуске к комплексу кадастровых работ, включая геодезические работы.
5. Лишение аттестата кадастрового инженера проводить после согласования с саморегулируемой организацией.
6. Поскольку результатом кадастровых работ является межевой план, в требованиях к кадастровому инженеру необходимо указать в каком обьеме необходимы знания по геодезии (не менее 120часов).
7. С целью разрешения вопросов в третейском суде, снижения социальной напряженности в обществе, ускорения и упрощения кадастровой деятельности разрешить при саморегулируемых организациях создавать базы геопространственной информации и разработать соответствующее положение об их взаимодействии с картографическими, геодезическими фондами субъектов Федерации.Такие фонды позволят не только контролировать качество работ глав СРО и снимут нагрузку с кадастровых палат, но и поставят непреодолимый барьер взяточничеству и бюрократизму, а также обеспечат развитие этих баз.
8. Из опыта работ в инженерных изысканиях – кадастровые работы необходимо начинать с топографической съемки и инженерных изысканий как основы кадастра! В любом случае кадастровому инженеру необходимы сведения об объектах, находящихся не только на поверхности земли, но и внутри, об инженерных коммуникациях. В этом вопросе кадастровый инженер непременно должен взаимодействовать со специалистами в сфере инженерно-геодезических изысканий. Но и не только с ними. Для грамотной оценки земельного участка, сооружения, надо знать и грунты, и экологию, и гидрологию, и данные мониторинга по фундаментам, осадкам зданий и т.д. Именно здесь кроется научный подход к расценке объекта недвижимости, в отличие от сплошь и рядом применяемого волюнтаристского аналогового метода.Именно так мы сможем создать единое геоинформационное пространство: единая система координат, единая форма представления, единый формат, единые условные знаки, единые подходы, единые продукты.

Инструментарий такого единения создан- это ГИС. Организационно, движением сверху, должно стать объединение саморегулируемых организаций в сфере инженерных изысканий и кадастровой деятельности, снизу это объединение уже произошло, вернее еще не развалилось: более 70% фирм геодезического профиля выполняют работы как в сфере инженерных изысканий, так и в сфере кадастровой деятельности. Это обстоятельство объясняется тем фактом, что до 2010 года для выполнения этих работ требовалась лицензия на геодезическую деятельность.

Таким образом, единение изыскателей и кадастровых инженеров есть абсолютно необходимое условие деловое развития системы налогообложения и выход ее на передовые рубежи мировой цивилизации. Эта новация должна быть осознана и реализована в кратчайшие сроки, иначе мы погибли.

Список литературы

1. ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОЛИТИКА ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ Гарифуллина А.Ф. В сборнике: Состояние, проблемы и перспективы развития АПК Материалы Международной научно-практической конференции, посвященной 80-летию ФГОУ ВПО Башкирский ГАУ. Министерство сельского хозяйства РФ, Министерство сельского хозяйства РБ, Башкирский государственный аграрный университет. 2010. С. 187-189.
2. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ КАДРОВОЙ СТРУКТУРЫ АДМИНИСТРАЦИЙ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ (НА ПРИМЕРЕ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН) Хинсирова Г.И., Хатмуллина Л.Р. Экономика и социум. 2014. № 1-2 (10). С. 982-983.
3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ Гарифуллина А.Ф., Мухаметдинова Э.Р. В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе Материалы международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Редколлегия: А. Н. Плотников, А. В. Постюшков, Л. А. Тягунова. 2013. С. 42-43.
4. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
5. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ
6. Федеральный закон "Об актах гражданского состояния" от 15.11.1997 N 143-ФЗ

Россия обладает богатейшими природными ресурсами. К их числу относятся огромные земельные территории – 1,7 млрд. га, требующие не только правильного использования, но и строгого качественного и количественного учета.

Задачу по учету земель призван выполнять государственный земельный кадастр (ГЗК). Он имеет длительную историю развития, поскольку первые попытки провести описания земель проводились еще в 9 веке, а в 16 веке уже было основано учреждение «Поместный приказ».
Сегодня создан кадастр недвижимости, реформирование которого проводилось неоднократно с целью решения многочисленных проблем, возникающих у граждан и юридических лиц при осуществлении кадастрового учета земли. В частности, в 2002 году была введена федеральная целевая программа, действующая до 2007 года, по созданию системы государственного кадастра и учета недвижимых объектов, и ее подпрограмма по формированию общего кадастра недвижимости. Но, и проводимые программы и десятки миллиардов рублей, потраченных государством на их внедрение, не смогли решить многочисленных вопросов с проблемами кадастра и повысить его качество.

Главные проблемы государственного земельного кадастра

На сегодняшний день существует несколько актуальных проблем кадастра , требующих незамедлительного решения:

Фрагментарность земельного кадастра.

Закон о кадастре, введенный 10 июля 2000 года, провозгласил заявительный принцип выполнения кадастрового учета. По этой причине сведения о большинстве земельных участков, зарегистрированных до 2000 года, не систематизированы и не внесены в Росреестр. Согласно последним данным Счетной палаты, проводившей проверку реализации программы по созданию ГКН, в общем, остались не включенными 39% участков, а в отдельных районах данная цифра составляет 80%.

Отсутствие сведений об охраняемых территориях.

Одной из проблем кадастра является то, что в государственном кадастре практически отсутствуют сведения о зонах и полосах особого использования, построенных ранее 1990-2000 годов. По этой причине безопасность населения, проживающего рядом с такими охранными или санитарно-защитными зонами, не обеспечивается. Также существует большая вероятность того, что за это время население построило жилые или садовые строения, которые невозможно использовать в данных районах и при дальнейшей регистрации этих объектов потребуется их снос.
Кроме этого, в то время существовали другие правила их юридического оформления, по которым все заинтересованные лица предварительно уведомлялись об установленных границах зон и порядке использования смежных с ними участков. Сегодня для оформления зон, построенных в тот период, необходимо оформлять еще по старой процедуре, а это требует немалых денежных затрат.

Отсутствуют геодезические и картометрические данные о точных границах муниципальных и федеральных земель, населенных пунктов и особых зон.

Например, последние данные Счетной палаты свидетельствуют – 97% населенных пунктов и 77% федеральных территорий Московской области, внесенные в кадастр недвижимости, не имеют сведений о границах. состоят в том, что до сих пор федеральным законодательством не установлено преимущество точных границ над ориентировочными. Поэтому в первую очередь учитываются границы тех участков, которые были поставлены на учет ранее, и не важно, что они могли быть установлены с ошибками. В результате при оформлении смежных с ними участков возникают запутанные ситуации, когда собственнику отказывают в регистрации вновь образованного участка из-за пересечения его границ со смежными участками, учтенными ранее. Основная причина наложения границ, сформированных разными кадастровыми инженерами,– низкий уровень качества существующей геодезической основы. В частности, опорная геодезическая сеть базируется на СК-63 – условной системе координат, созданной на основе отечественной системы координат 1942 года. Она является основой и незначительно отличается от принятых позднее местных систем координат (например МСК-50 в Московской области, которая отличается от СК-63 всего лишь сдвигом по осям координат). Ее погрешность в среднем составляет 30-40 см, а иногда – 1 метр. Это не соответствует установленным современным требованиям по точности проведения кадастровых работ в городах и населенных пунктах, которая должна соответствовать 10-20 см.

Кадастровые ошибки и погрешности, содержащиеся в сведениях о недвижимых объектах.

Чаще всего они возникают из-за многократного ручного введения идентификационных характеристик участка и сложности проверки данной информации, содержащейся в различных источниках. При этом технические погрешности – опечатки, описки, арифметические и грамматические ошибки, а также кадастровые ошибки, допущенные кадастровым инженером, подлежат обязательному исправлению на основании решения суда, органа Росреестра или заявления, поданного заинтересованным заявителем в установленной форме.
На сегодня, в рамках реализации программы по созданию ГКН, более 40 % внесенных сведений об объектах недвижимости содержат многочисленные ошибки, расплачиваться за которые приходится собственнику. Если взять статистику за 2012 год по Кировской области, которая считается лидером по введению структурированного реестра объектов, из 61% объектов, у которых были сопоставлены данные кадастра и реестра, только:

• 1% объектов и 22 % ОКС имеют полностью соответствующие друг другу кадастровые номера ЕГРП и ГКН;
• 33 % участков обладают частично совпавшими адресами, то есть приходилось угадывать и принимать «ул. Ленина» и «улицу Ленина» за одно и то же.

При этом использовались различные методы уточнения сведений об объектах: сравнивались кадастровые номера, адресные элементы, части адресов, номеров и другие методы для решения проблем кадастра .

Не определен статус геодезических сетей.

Ситуация с геодезическими центрами и пирамидами не урегулирована, Рореестр до сих пор не определил их статус – сервитут, движимое или недвижимое имущество. Поэтому старые сети никем не охраняются, не стоят на балансе ни в одной организации и их рабочее состояние оставляет желать лучшего.

Стоимость кадастровых услуг.

Порядок ценообразования и цены на кадастровые услуги современным законодательством не установлены. По отношению к общей стоимости объекта стоимость кадастровых работ доходит до 2-5 %. Такая довольно весомая финансовая нагрузка особенно сказывается на сельскохозяйственных, промышленных и нефтегазодобывающих организациях, в распоряжении которых находятся сотни земельных участков. Поэтому, на сегодняшний день только 20 % сельскохозяйственных предприятий провели кадастровый учет своих земель.

Устаревшие картографические материалы.

В настоящий момент топографические карты значительно устарели, а материалы космической съемки в масштабе 1:5000 имеют точность в 5 раз ниже, чем соответствующие кадастровые работы, и не могут использоваться для создания цифровой картографической основы кадастра.
В общем, в результате проведения программы ФЦП и соответствующей подпрограммы, вышеперечисленные проблемы так и не были решены. По данным Счетной палаты 23,9 млрд. рублей были израсходованы с многочисленными финансовыми нарушениями. А предполагаемая единая федеральная информационная система к 2013 года так не была создана, открытый геопортал работает с постоянными проблемами и содержит многочисленные ошибки, предлагая к услугам пользователей только два работающих сервиса.
Правительство пытается исправить недочеты и с этого года начала действовать очередная программа, принятая Правительством Российской Федерации 28 июня 2013 года и призванная усовершенствовать работу ГКН. Но судить об ее эффективности и решены ли проблемы кадастра можно будет только в 2019 году.

1

Статья посвящена рассмотрению приоритетных направлений развития государственного кадастра недвижимости (ГКН) на территории Российской Федерации (РФ). Сделан краткий обзор ведения кадастра недвижимости в Нидерландах. Проведен сравнительный анализ по общим принципам ведения государственного кадастра объектов недвижимого имущества Нидерландов и РФ. Проведен анализ соответствия признакам успешной системы кадастра кадастровой системе России. Проведен анализ на основе которого выделены два направления приоритетного развития кадастра объектов недвижимости в России – оформить права на все земли РФ; введение единой системы координат (ГСК 2011) на территорию РФ. Полученные в статье результаты открывают перспективы развития кадастровой науки РФ.

кадастровая система

недвижимость

трехмерные кадастровые системы

3D кадастр

государственный кадастр недвижимости

1. Dale Peter F. John D. McLaughlin Land Administration (Spatial Information Systems and Geostatics Series) // New York: Oxford University Press, March 23, 2000. – 184 p.

2. Fatih Döner, Rod Thompson, Jantien Stoter, Christiaan Lemmen, Hendrik Ploeger, Peter van Oosterom and Sisi Zlatanova. Solutions for 4D cadastre – with a case study on utility networks // International journal of geographical information science. Vol. 25. No. 7. July 2011. – Р. 1173-1189.

3. Бойков В. Н., Скворцов А. В., Сарычев Д. С., Филиппов В. Г. Проблемы кадастра недвижимости Федеральных автомобильных дорог // Мир дорог. – 2011. – № 57. – С. 22-25.

4. Skvortsov A.V. Construction of the Delaunay superlarge triangulation [Текст] // Russian Physics Journal. 2002. Vol. 45. No. 6. P. 558-561.

5. Jantien Stoter, Peter van Oosterom and Hendrik Ploeger. The Phased 3D Cadastre Implementation in the Netherlands. // Proceedings 3rd International Workshop on 3D Cadastres, 2012, Shenzhen. – Р. 201-218.

6. Jantien Stoter, Hendrik Ploeger and Peter van Oosterom. 3D cadastre in the Netherlands: Developments and international applicability // 3D Cadastres II, special issue of Computers, Environment and Urban Systems, Volume 40, July 2013. – Р. 56-67.

7. Снежко И.И. Сравнительный анализ создания 3D-кадастра в России и Нидерландах // Известия вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2013. – № 4. – С. 100-104.

8. Stoter J. E., Van Oosterom P.J.M., Wouters R., Jansen L.J.M. Current developments in 3D cadastre with examples from the Netherlands and the Russian Federation // Proceedings 1st Serbian Geodetic Congress, Belgrade, Serbia, 1–3 December, 2011. – 10 p.

9. Jantien Stoter. 3D Cadastre. – PhD Thesis TU Delft, Publications on Geodesy 57, Netherlands Geodetic Commission, Delft, 2004. – 327 p.

10. Jürg Kaufmann Daniel Steudler with the Working Group 1 of FIG Commission 7 «Cadastre 2014» // Kuhn Druck AG, CH-8212 Neuhausen am Rheinfall, Switzerland, July 1998.

Понимая важность эффективного и рационального управления использованием земельных ресурсов, органы исполнительной и законодательной власти Российской Федерации, занимаются установлением единой системы ведения кадастра, разработку и стандартизацию методологической базы ведения кадастра различных объектов недвижимого имущества. При этом в качестве законодательной, практической и теоретической основы берутся эффективно работающие кадастровые системы зарубежных стран с эффективно функционирующим рынком недвижимости. Практика показывает, что прямой перенос опыта зарубежных стран в Россию не приносит ожидаемых результатов, либо абсолютно не приживается в наших условиях в силу сложившихся веками особенностей и традиций. Поэтому, на сегодняшний день важен детальный анализ зарубежных кадастровых систем и их историческое формирование для адаптации исторически сложившимся особенностям, основам формирования организационно-технических аспектов, природно-климатическим особенностям России.

Основная часть

В этой связи рассмотрим опыт развитых стран по признакам успешной системы ведения кадастра, предложенным Dale Peter F. и John D. McLaughlin и другими иностранными исследователями , дополнив пунктами актуальными на сегодняшний день ведения ГКН в РФ:

Налогооблажение;

Инвестирование;

Управление и развитие электронного земельного администрирования;

Трехмерный кадастр.

В качестве сравнения мы выбрали опыт ведения государственного кадастра Нидерланд, в силу его общепризнанной логичности и системности. Более того, он профессионально ведется и почти безупречен в теоретическом и практическом смысле на небольшой территории (41,5 тыс. м²); обремененная прибрежными низменностями, урбанизированными и густонаселенными территориями, что характерно и для территории России с единственным исключением - площадь.

Голландский кадастровый географический набор данных содержит сведения о границах участков и их кадастровых номерах, контуры зданий (для справочных целей), названия улиц и адрес месторасположения объекта недвижимого имущества.

В соответствии с кадастровой регистрацией права частной собственности существуют следующие 3D компоненты регистрации:

Право собственности;

Ограниченное право собственности;

Право суперфиция;

Право долгосрочной аренды;

Право сервитута;

Право кондоминиума;

Совместная собственность.

В системе регистрации каждому праву собственности соответствует уникальный код.

Права собственности в Нидерландах всегда имеют отношение к земельным участкам, поэтому собственность недвижимого имущества всегда устанавливается на них. Если относительно земельного участка не установлены никакие права, действуют правила вертикальной и горизонтальной акцессии. Вертикальная акцессия обозначает, что собственник участка владеет всеми конструкциями и сооружениями, закрепленными за этим участком. Горизонтальная акцессия - это часть собственности, расположенная на участке вертикальной акцессии другого собственника. На рисунке 1 показан пример вертикальной и горизонтальной акцесии. Участку 1 по правилу вертикальной акцессии принадлежит часть здания, расположенная в границах земельного участка, по такому же правилу все конструкции, расположенные над участком 2 (автомобильная дорога), принадлежат собственнику данного участка. Часть здания расположенная над участком 2 принадлежит по праву собственности участку 1 согласно правилу горизонтальной акцесиии. В то же время, нельзя построить конструкцию, которая будет вклиниваться в чужую собственность, без согласия собственника этого имущества. Правила вертикального и горизонтального присоединения являются последствиями фактической ситуации и не утверждаются правами, поэтому во многих случаях приводят к конфликтным ситуациям .

Рис. 1. Правила горизонтальной и вертикальной акцессии

При регистрации участка в 2D формате возможно учесть объекты, которые расположены на поверхности земельного участка. При регистрации в 3D формате возможность пространственного учета увеличивается, и возможно учесть множество объектов, расположенных на разных уровнях над и под поверхностью земли одновременно.

Исходя из анализа реализации признаков успешной системы кадастра, в таблице 1 представлены приоритетные направления развития кадастра недвижимости в России.

Таблица 1

Приоритетные направления развития кадастра недвижимости в России

Признаки успешной системы кадастра
Полнота данных: по объектам учета; по объёму учитываемых сведений	Непрерывность актуализации сведений. Постоянство хранения. Полнота описания правового положения земель. Соответствие правового и документального описания объекта и его пространственного описания на кадастровых картах	Необходимо произвести регистрацию всех земель и объектов недвижимости в Российской Федерации
	Ведение государственного кадастра недвижимости в Нидерландах	Что необходимо произвести в России, на примере данной страны
Способность к восприятию новых задач	Внедрение 4D модели кадастра, это составление кадастровых документов с учетом изменения объектов во времени	В России необходимо учесть для начала все объекты недвижимости
Возможность сопряжения с другими базами данных	Базовые пространственные данные обязательны для использования всеми организациями. Сбор данных, аналогичных данным реестров, запрещен. Тем самым исключается возможность дублирования работ	Работы в данном направлении в нашей стране сейчас ведутся, например, создание XML формата для представления данных в Росреестр
Налогообложение	Сведения непрерывно обновляются и возможно учитывать сведения над и под поверхностью земли одновременно с другими объектами	Необходимо введение 3D кадастра, в результате чего будут учтены подземные коммуникации и наземные конструкции
Увязка с системой координат,	На кадастровые карты нанесена координатная сетка страны. Кадастровая карта содержит около 300 млн пар координат и строго согласовывается с крупномасштабной базовой топографической картой Нидерландов
Электронное земельное администрирование	Кадастровые реестры и карты полностью переведены в цифровой формат, что сокращает время при выполнении оперативных задач. Общее представление о Земельно-информационных системах границы, идентификаторы земельных участков, адреса, здания, номера домов, геодезические опорные точки, характеристики участков	На сегодняшний день в России осуществляются работы по цифрованию информации, но практическая реализация данных принципов внедрена лишь частично. (Например, многие карт. материалы специалистам все еще необходимо сканировать; сведениям ГГС ведутся на бумажных носителях и не все еще перенесены в электронный формат)
Признаки успешной системы кадастра	Ведение государственного кадастра недвижимости в Нидерландах	Что необходимо произвести в России, на примере данной страны
Простые и ясные правила учета	Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Гражданский кодекс Нидерландов, Общий закон об административном праве, Закон о территориальном планировании, Закон об охране окружающей среды, Закон о загрязнении поверхностных вод, Закон об охране почв, Закон о снижении уровня шума и Указ о качестве воздуха в Нидерландах и др. нормативные акты и предписания	Законодательство, регулирующее правовые аспекты недвижимого имущества и сделок с ним, насчитывает около 100 нормативно-правовых документов, из них отметим лишь наиболее значимые: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве»; Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»; Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации». Частая смена законов и внесение в них дополнений создает массу новых проблем. Необходимо выработать единую методику постановки земельных участков на кадастровый учет. Необходимо издание основополагающих законов, которым на практике не противоречат никакие другие подзаконные акты, федеральные законы, постановления правительства и т.д.
Трехмерные кадастровые	В Голландии применяется уже более 5 лет, и такая система себя полностью оправдала, и сейчас идут работы по внедрению 4D кадастра .	На территории России, пока только в качестве «пилотного» проекта, введен проект в Нижегородской области. Отчет итоговый по российско-нидерландскому проекту «Создание модели трехмерного кадастра недвижимости в России» .
Признаки успешной системы кадастра	Ведение государственного кадастра недвижимости в Нидерландах	Что необходимо произвести в России, на примере данной страны
Увязка с системой координат: единой для учетного округа; с национальной системой координат	На кадастровые карты нанесена координатная сетка страны. Кадастровая карта содержит около 300 млн. пар координат и строго согласовывается с крупно-масштабной базовой топо-графической картой Нидерландов	В нашей стране внедрена местная система координат, что усложняет сопряжение объектов недвижимости на границах федеральных округов. Земельно-кадастровые работы необходимо проводить в действующей на территории всей страны системе координат, например, ГСК 2011, которая будет повсеместно применена с 1 января 2017 года. Точность вновь вводимых систем координат повышена не менее чем на порядок с единиц дециметров до единиц сантиметров. С такой же точностью эти системы согласованы между собой и с международной геоцентрической системой координат

Для дальнейшего развития кадастра недвижимости в России, учитывая опыт ведения государственного кадастра за рубежом, необходимо претворить в научно-практическую деятельность ведения кадастра недвижимости следующие мероприятия:

1. Введение единой системы координат (ГСК 2011) на территорию РФ, это путь к высокой точности измерения координат и, как следствие, снятие проблем с наложениями, которые в настоящее время встречаются повсеместно (рис. 2) .

Рис. 2. Граница Томской и Кемеровской областей на публичной кадастровой карте (мы видим пересечение двух границ, хотя они должны были совпасть!)

2. В настоящее время стоит задача оформить и закрепить права на все объекты недвижимого имущества, осуществить гарантию прав и произвести реальную оценку данных объектов. Впоследствии это позволит нам создать достоверную, эффективно работающую базу данных и объективность налогообложения, страхования, кредитования, инвестирования, что улучшит способность кадастровой деятельности страны к восприятию новых задач.

Рецензенты:

Скворцов А. В., д.т.н., генеральный директор компании «ИндорСофт», г. Томск;

Радченко А. В., д.ф.-м.н., директор института кадастра, экономики и инженерных систем в строительстве Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет», Томск.

Библиографическая ссылка

Бойков В.Н., Бойков В.Н., Попов В.К., Калачева Н.И. ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=18636 (дата обращения: 06.04.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»