Собрание собственников жилья кворум. Что могут обсуждать собственники? Заочное голосование с использованием информационных систем

Жилищным кодексом четко определены цели проведения общего собрания собственников и компетенции этого органа:

• Организация отдельного входа в помещение. Такая необходимость возникает если: нужно перевести квартиру в нежилое помещение(магазин или офис); если в уже существующем нежилом помещении нужен дополнительный, новый отдельный вход.
• Проведение любых работ, связанных с реконструкцией или ремонтом здания, необходимости возведения пристроек, хозпостроек, и т. д.
• Распоряжение помещениями общего пользования, их передача в пользование третьих лиц: присоединение чердаков, подвалов, лестничных клеток и т.д.
• Все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом здания, а также способами и суммой оплаты.
• Другие вопросы, решаемые общим голосованием, определяют ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ.

Порядок проведения

Порядок проведения собрания собственников многоквартирного дома на всех этапах, начиная с момента инициации, заканчивая принятием решения, четко регламентируются ЖК РФ, статья 45

Получение списков собственников

Чтобы провести собрание собственников в каком то доме, во первых нужно иметь списки всех собственников всех помещений. Их можно получить в нескольких гос. органах, но не смотря на это, их не всегда дают вообще, либо не дают быстро. ГкУИСы, МФЦ, Росреестр, Дезы и т.п., каждая организация может написать «отписку», отказ в связи с отсутствием данных, наличием конфиденциальных данных и т.д. Но списки получить необходимо, иначе проведение собрания невозможно. Есть несколько стандартных вариантов, как это сделать наверняка, проверенных нашими специалистами на практике. Это уже дело опыта.

В соответствие с законом собрание может быть проведено не только в очной форме, но и в виде заочного голосования жильцов.

успешных собраний провели в 2016 году

Очное голосование

Все домовладельцы, имеющие доли, должны прибыть для обсуждения проблем в определенное инициатором место. Все вопросы обсуждаются домовладельцами или их представителями лично, решение принимается голосованием.

Заочное

После получения повестки дня, жильцы высказывают свое мнение в письменной форме. Результаты письменного голосования анализируются, подсчитываются, исходя из них принимается окончательное решение, которое и будет впоследствии внесено в протокол.

Независимо от того, кто выступил инициатором обсуждения, для подготовки встречи, решения юридических и организационных вопросов создается инициативная группа. В ее компетенцию входит разработка необходимой документации, определение актуальной повестки дня. Члены инициативной группы также занимаются поиском и подготовкой места проведения общей встречи, определяют оптимальное время. Для определения наличия существенных разногласий среди жильцов может быть проведен предварительный опрос, но это не является обязательным подготовительным этапом.

Уведомление жильцов

Следующий шаг - уведомление жильцов многоквартирного дома о проведении собрания жильцов многоквартирного дома. Его регламентирует ст. 45 ЖК РФ. Уведомление рассылается в письменном виде. Все вопросы, выставленные на повестку дня, указываются в сообщении и после этого они не могут изменяться. Информация должна быть доведена до сведения жильцов за 10 дней до собрания. В некоторых случаях в уведомлении указывается инициатор встречи.

Российский закон гласит, что после принятия собственниками решения, оно становится обязательным для исполнения. В том случае, если на собрании не было кворума, любое принятое решение будет не законным. В такой ситуации рекомендуется либо назначить новую встречу, либо провести заочное голосование. Для того чтобы на собрании был кворум, количество домовладельцев, присутствующих во время обсуждения, должно обладать более 50% голосов. Юридическим подтверждением правомочности принятых и запротоколированных решений является регистрационный лист, в котором обязательно отмечаются все присутствующие на встрече домовладельцы.

Протоколирование

В ходе встречи на обсуждение выносится каждый вопрос, включенный в повестку дня. После обсуждения жильцы голосуют. Итоги подводятся счетной группой, а принятое решение протоколируется. Требований к форме протокола закон не устанавливает, поэтому документация оформляется исходя из сложившихся традиций. Текст должен включать в себя указание на дату проведения встречи, перечень обсужденных вопросов, принятые по каждому из них решения. Регистрационный лист и перечень долей собственников являются приложениями к документу. На протоколе должны стоять подписи председателя, секретаря и членов счетной группы.

Расчет кворума

∑Sk - площади помещений собственников, пришедших на общее собрание
S0 - общая полезная площадь помещений многоквартирного дома

Если Х > 0.5, де-юре общее собрание собственников состоялось

Стоимость наших услуг

Стоимость проведения собраний собственников определяется стоимостью всех совокупных работ: обеспечение всех процедур проведения собрания согласно ЖК РФ, в том числе формирование реестра всех собственников, оповещение о собрание по почте, проведение очного и заочного собрания, сбор необходимого количества подписей.

Стоимость зависит от количества квартир в доме, но не менее 49 тыс. рублей. В том числе стоимость всех работ с привязкой к количеству квартир составляет от 900 руб. до 2000 руб.

Наши специалисты помогут:

• Подготовить необходимые документы.
• Составить реестр собственников.
• Уведомить жильцов о проведении собрания.
• Собрать необходимые подписи.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 45 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья устанавливает порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общие собрания могут быть очередными и внеочередными. Очередные проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются самим общим собранием. Целесообразно при проведении первого общего собрания утвердить порядок проведения таких собраний, в котором установить формы бланков уведомлений, решений по вопросам, поставленным на голосование, протоколов собраний, а также определить лицо, имеющее право подсчета голосов и подписи протоколов таких собраний.

2. В ст. 45 не определяется инициатор годового общего собрания, но по общему смыслу норм ЖК РФ можно предположить, что им вправе быть любой собственник помещения. Внеочередные собрания созываются также по инициативе собственников.

3. Часть 3 ст. 45 устанавливает правомочность общего собрания. Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 Кодекса, где сказано, что решение по п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 может быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Процедура созыва общего собрания усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания может не иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещения, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений. Поэтому целесообразно извещать собственников, вывешивая информацию о созыве общего собрания в публичных местах (например, лифтовая площадка). Соответственно данный порядок информирования должен быть утвержден решением общего собрания.

Собственники помещений должны быть информированы (извещены) о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней. Датой извещения является день отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.

Многие субъекты РФ разрабатывают методические материалы в данной сфере. Так, в г. Москве издано и опубликовано распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393 "Об утверждении Методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах". Данные Методические рекомендации имеют ряд существенных недостатков. Например, общим собранием выбирается счетная комиссия. Однако Жилищный кодекс РФ не содержит такого понятия, следовательно, члены счетной комиссии не наделены ни законом, ни собственниками помещений полномочиями на подсчет голосов и подписание протоколов общих собраний. Этот недостаток может быть исправлен путем наделения собственниками членов счетной комиссии такими полномочиями.

5. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает ограниченный перечень требований, предъявляемых к извещению (сообщению) о проведении общего собрания.

Это извещение должно содержать следующую информацию:

сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата и место проведения общего собрания;

дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании;

место или адрес, куда должны передаваться такие решения при заочном голосовании;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

предложение собственнику принять участие в подсчете итогов голосования.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ) собственники дома должны организовывать общие собрания для решения вопросов, касающихся их общих владений. Решения на подобных сборах часто имеют очень важный характер, поэтому принимаются через справедливую процедуру голосования.

Слабая осведомленность граждан в законодательстве РФ нередко провоцирует неправильный подсчет голосов или же делает вовсе невозможным данное мероприятие. С целью помочь читателям, сегодня наш ресурс предлагает к ознакомлению материал о том, как правильно проводится процедура подсчета голосов и собрания в целом.

Законодательство о самоуправлении в многоквартирном доме. Фото № 1

Общее собрание собственников многоквартирного дома – это достаточно важное, в первую очередь, для самих жильцов мероприятие. Общая суть подобных сборов понятна практически любому человеку, однако при рассмотрении темы более подробно важно использовать те понятия, которыми апеллирует законодатель в актах.

Как было отмечено ранее, рассматриваемая нами тема полностью регламентирована ЖК РФ. Обобщая информацию из данного законодательного акта, можно выделить базовые понятия по сегодняшнему вопросу. Наш ресурс проделал эту процедуру и сформировал следующий перечень определений, крайне важных к рассмотрению для понятия сути рассматриваемого сегодня явления:

• Многоквартирный дом (МКД) – это жилое строение, имеющее в своем составе два вида территорий: частная собственность жильцов данного дома (отдельные ) и общая собственность, распределяющая между всеми жильцами данного дома и находящаяся под их присмотром (подъезды, лифты, приподъездные территории и т.д.).
• Общее собрание собственников (ОСС) – это организованный сбор всех жильцов МКД или их большей части, направленный на решение всех вопросов, касающихся содержания их общей собственности.
• Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

Полномочия общего собрания собственников. Фото № 2

Теперь, когда суть рассматриваемого вопроса более-менее понятна каждому, можно приступить к его более детальному разбору. В первую очередь, отметим, что ЖК РФ наделяет ОСС рядом основных полномочий. А точнее, следующими:

• выбор управления МКД;
• выбор управляющей компании (при отсутствии желания у жильцов дома самостоятельно следить за общей собственностью);
• утверждение тарифов по организации ремонта общих владений и их содержания;
• принятие решений относительно начала капитальных ремонтов;
• решение ряда вопросов, которые так или иначе связаны с использованием, содержанием и управлением общей собственности жильцов МКД.

Голосование на ОСС по конкретному вопросу осуществляется при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже. Здесь же стоит отметить, что законно принятые решения на обязуются исполнять абсолютно все жильцы МКД вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосование или нет и совпадает ли их позиция с мнением большинства или нет.

На данный момент существует два основных вида общего собрания собственников многоквартирного дома:

• Первое – это сбор жильцов дома, в котором имеется управляющая компания. В таком случае абсолютно каждый собственник имеет право голоса.
• Второе – это сбор жильцов дома, в котором используется форма управления «товарищество собственников жилья». В таком случае правом голоса наделены только собственники квартир в МКД, вступившие в данное товарищество в качестве его члена. Вступить в него имеют право все жильцы и делают они это исключительно по своему желанию.

Примерно так, в общих чертах, но с сохранением всей сути, выглядит взгляд законодателя на ОСС МКД в России. Для более подробного ознакомления с сутью и принципами подобного мероприятия настоятельно рекомендуем изучить соответствующие статьи ЖК РФ или пройти консультацию у профессионального юриста.

Процедура голосования

Процедура принятия решения ОСС в рамках полномочий. Фото № 3

После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.

• Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
• очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
• заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
• очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

• Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади . В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.

Ведения протокола ОСС. Фото № 4

• В-третьих, то лицо, которое инициирует организацию собрания, обязуется уведомить всех жильцов МКД о предстоящем мероприятии, как минимум, за 10 дней до его проведения. Уведомление об ОСС должно быть оформлено в письменном виде заказным письмом. Инициировать собрание могут:
• любой жилец МКД;
• управляющая компания;
• члены и полномочные лица товарищества собственников .
• В-четвертых, перед голосованием необходимо составить специальный реестр, в котором содержится следующая информация:
• ФИО собственника из каждой квартиры, который присутствует на собрание или вместо него имеется представитель;
• метраж квартиры каждого жильца, участвующего в ОСС.
• Составить подобный реестр очень важно, так как именно с учетом данной информации определяется соблюдение кворума и проводится голосование.
• И в-пятых, проведение самого голосования осуществляется с непосредственным участием всех присутствующих на ОСС жильцов. Принятие решений по насущным проводится только после их обсуждения всем собранием и определения целесообразности их выдвижения на рассмотрение.

Алгоритм подсчета голосов

Отдельного внимания в процедуре общего собрания собственников многоквартирного дома требует, безусловно, подсчет полученных результатов. Порядок подсчета голосов достаточно прост, если разобрать его базовые . Общий перечень таковых следующий:

1. Подсчет голосов, полученных при голосовании жильцов на ОСС, осуществляется с непосредственным использованием составленного реестра и его данных. Согласно общепринятой норме, за один голос берется 1 квадратный метр владения каждого голосующего. То есть, если собственник, допустим Михаил, единолично владеет (или же совместно с женой) квартирой в 75 квадратных метров и проголосовал на собрание, то от его имени засчитываются те же 75 голосов в общей перечень подсчета таковых. А, к примеру, другой жилец – Ирина, владеет квартирой 40 квадратных метров совместно со своим бывшем супругом на правах долевой собственности в равных частях, то в таком случая за голоса Ирины считается та часть метража ее в МКД, которая находится в ее официальном владении, то есть 20 квадратных метров.
2. В процессе голосования жильцы МКД имеют право голосовать либо за решение возникшего вопроса, либо за его игнорирование, либо вовсе оставить свой голос при себе. Таким образом, при подсчете голосов учитываются три базовых единицы: «ЗА», «Против» и «Воздержался».
3. Как правило, подсчетом голосов, полученных в голосование на ОСС, занимается инициатор данного мероприятия. Окончательное решение принимается по большинству полученных в ходе голосования голосов с учетом тех , кто в нем участвовал. Например, на ОСС МКД площадью 4500 квадратных метров собрались собственники 3000 квадратных метров. За решение возникшего вопроса конкретным способом проголосовали жильцы, владеющие общей площадью в 2200 квадратных метров. Таким образом получается: (2200 * 100 %) / 3000 = 73,3 % — жильцов проголосовали за решение вопроса, значит оно и будет принято в обязательному исполнению.

Важно! ЖК РФ четко регламентирует, что для решения ряда вопросов на ОСС необходимо получить не менее 2/3 голосов. Данный момент стоит учитывать и внимательно изучить соответствующие статьи кодекса перед началом собрания.

В целом, подсчитать голоса, полученные в голосования на общем собрание собственников многоквартирного дома, достаточно просто. В данной процедуре необходимо лишь придерживаться представленного ранее алгоритма и действовать согласно нормам действующего законодательства.

Нюансы мероприятия

Особенности проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 6

Резюмируя сегодняшний материал, наш ресурс решил представить читателям ряд нюансов процедуры голосования на ОСС, которые ранее упомянуты не были. Все они достаточно важны и требует обязательного ознакомления. Общий таких особенностей имеет следующий вид:

1. Обобщив представленный ранее материал, можно выделить все этапы в проведении ОСС, без осуществления которых законность сбора ставится под большой вопрос. Список таков:

• Первый этап – составление уведомлений о проведении общего собрания на имя каждого собственника в МКД.
• Второй этап – проведение самого собрания либо в очной, либо в заочной, либо в очно-заочной форме.
• Третий этап – оформление реестра () собрания и подсчет голосов.

Процедура дальнейшего рассмотрения решения, принятого на собрании собственников МКД. Фото № 7

1. Результаты, полученные в ходе голосования на ОСС, используются для решения возникших вопросов и их копии отправляются в управляющую компанию, а оттуда – Государственную жилинспекцию. Учитывая данные нюансы процедуры, ее инициатору важно позаботиться о законности проводимых мероприятий, иначе сбор будет обжалован и бесполезен.
2. Стоит учитывать, что за лиц, даже если они являются собственником в МКД, голосуют их родители.
3. Оформлять все протоколы, уведомления и реестры ОСС важно в форме, установленной законодательством. Подробней об этом говориться в приказах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
4. Любое решение, принятое на ОСС МКД, может быть оспорено в судебном порядке заинтересованными в этом лицом. Главное в данной – иметь весомые доказательства, говорящие о неправомочности и незаконности полученных голосов.

В остальном же общее собрание собственников нюансов не имеет. Надеемся, представленный сегодня материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в проведении ОСС!

О видах общих собраний собственников МКД и его участниках вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном .

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 45 ЖК РФ

1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник — владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи 45 ЖК РФ собственники самостоятельно должны решать указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания, в частности: вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.?

В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование комментируемой статье «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», тем самым очертил круг связанных с этим вопросом отношений, часть которых стала предметом регулирования комментируемой статьи, — это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосованием, проведением собрания в форме заочного голосования и отраженные в — , не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.

Данный вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решениях, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме порядка уведомления о принятых таким собранием решениях. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).

Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 Кодекса.

3. Обязательность ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.

Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не называет конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. ).

Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как «чрезвычайные собрания». Данный термин очень точно определяет статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.

5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания в отличие от годового собрания состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть определен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, когда может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом, и т.п.

6. Часть 3 комментируемой статьи 45 Жилищного кодекса РФ устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума — минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.

Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывается с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: «Нет кворума — нельзя принимать решения»).

7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку, как уже указывалось в приведенных примерах, это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.
———————————
Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50%, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь «под рукой», поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.

В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:

— количество помещений в многоквартирном доме;

— общая площадь таких помещений;

— описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);

— режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);

— фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, конкретному субъекту Федерации или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;

— данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);

— фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);

— данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;

— почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).

9. Для годового общего собрания комментируемой статьей 45 Жилищного кодекса установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.

10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в , могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, по существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 комментируемой статьи правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по существу, лишает его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Это правило связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.

Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленных законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.

12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме. В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственников о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.

Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья 45 ЖК устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).

13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под расписку, или размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.

Соответственно по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:

1) путем направления сообщения заказным письмом;

2) путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;

3) путем размещения сообщения в помещении дома.

Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.

В частности, согласно подп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 , заказным отправлением является регистрируемое почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемое адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. При этом в соответствии с указанным пунктом регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. В случае отсутствия адресата (его законного представителя) по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении пяти дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение месяца адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю (п. 35 названных Правил).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, например, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК , ст. 124 АПК).

Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).

Общее собрание жильцов – высший орган самоуправления многоквартирного дома. Но проведение подобного мероприятия, как правило, сопряжено со множеством хлопот. В статье мы вкратце осветим основные процедуры, которые следует предпринять тем, кто хочет инициировать то или иное изменение в жизни своего жилища.

Готовим проведение собрания

Еще раз подчеркнем, что общее собрание собственников помещений – это орган, задачей которого является решение вопросов по (п. 1 ст. 44 ЖК РФ):

· управлению общим имуществом многоквартирного дома;

· распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

Общее собрание собственников может проводиться в двух форматах.

Во-первых, мероприятие можно организовать в очной форме. В этом случае собственники собираются в заранее отведенном под это месте. Этот вариант является более продуктивным для решения тех или иных вопросов, так как обеспечивает значительно больший плюрализм мнений. Однако практика показывает, что сбор необходимого для принятия решения кворума – задача не из легких.

Обратите внимание: кворум обеспечивается только в том случае, если на собрании присутствует, как минимум, половина собственников (или их представителей). Такое требование содержит пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса .

Во-вторых, если кворум все же не удалось набрать, то собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в заочной форме. В этом случае голосование происходит посредством передачи в письменном виде решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Для того чтобы провести общее собрание, у него должен быть инициатор. К примеру, лицо, заинтересованное в проведении капитального ремонта в многоквартирном доме и сборе для этого необходимых денежных средств. Илиже лицо, считающее целесообразным провести смену управляющей компании (УК). Таким лицом может быть (п. 1 ст. 45 и п. 8 ст. 148 ЖК РФ):

· любой отдельно взятый собственник;

· группа собственников;

· товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Инициатор:

· формирует повестку дня (например, проведение капитального ремонта);

· определяется с формой голосования;

· планирует место и время проведения собрания;

· подбирает кандидатуры ответственных лиц (председателя, секретаря);

· готовит необходимые документы (реестр собственников, бюллетени для голосования, бланки протокола);

· формирует сообщение о проведении общего собрания собственников.

После этого, инициатору следует провести оповещение собственников о проведении собрания.

Оповещаем собственников

Инициатор оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома. Это делается через (п. 4 ст. 45 ЖК РФ):

· размещение информации в общедоступных местах;

· в ручений уведомлений под роспись;

· направление уведомлений заказным письмом.

Обратите внимание: о проведении собрания собственники помещений должны быть извещены не позднее, чем за 10 дней до него.

Текст сообщения должен при этом содержать:

· повестку дня ;

· данные инициатора (инициаторов) проведения общего собрания;

· форму, дату, место и время проведения собрания;

· порядок ознакомления с соответствующими материалами и информацией.

Если общее собрание проводится в заочной форме, то дополнительно должны быть указаны (п. 5 ст. 45 ЖК РФ):

· дата окончания приема решений собственников;

· место и адрес, куда должны передаваться решения собственников;

· сведения об администраторе общего собрания, его местонахождении, дате и времени проведения общего собрания, порядке принятия решений (при использовании для заочного голосования информационных систем – п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

Проводим собрание

Прежде всего, следует зарегистрировать всех участников общего собрания и проверить, набирается ли кворум. После этого избираются председатель, секретарь и счетная комиссия собрания.

Обратите внимание: общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку. Обо всем этом прямо говорит пункт 2 статьи 46 Жилищного кодекса .

С заочным собранием все проще – так, собственники могут, в зависимости от типа проведения – классического или электронного:

· подать в установленный срок бюллетени;

· указать решения по каждому вопросу повестки дня в электронной форме;

· передать администратору соответствующее решение в письменной форме.

Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но есть и исключения. В частности, к ним относятся вопросы:

· реконструкции и строительства;

· пределов использования земельного участка, относящегося к имуществу многоквартирного дома;

· использования общего имущества собственников третьими лицами.

Какие-либо решения по указанным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.

Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество – пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса .

По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В указанном документе указываются:

· дата и место проведения общего собрания;

· повестка дня ;

· наличие необходимого кворума участников.

При очной форме проведения собрания протокол подписывается:

· председателем;

· секретарем собрания;

· членами счетной комиссии.

· инициатором проведения собрания;

· членами счетной комиссии.

Если же имело место применение информационной системы, то решения формируются в форме протокола и размещаются в течение часа после голосования – пункт 11 статьи 47.1 Жилищного кодекса .

Обратите внимание: решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы. На это отводится полгода с момента, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Однако суд имеет право оставить в силе указанное решение при соблюдении ряда условий (к примеру, решение не должно причинять убытков собственнику помещения). Такой порядок предусмотрен пунктом 6 статьи 46 Жилищного кодекса .

Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения. Обязанность по такому уведомлению полностью ложится на инициатора проведения мероприятия. Срок – не позднее 10 дней с момента принятия решения и проведения голосования.

Как правило, собственники оповещаются следующими способами (п. 3 ст. 46 ЖК РФ):

· размещение информационного сообщения в специальном общедоступном помещении дома (местонахождение такого помещения также определяется на общем собрании собственников);

· через личное оповещение собственников под роспись;

· посредством направления заказных писем собственникам.

В оповещении следует обратить внимание собственников жилых помещений, что решения общего собрания, принятые в рамках его компетенции, являются общеобязательными для исполнения всеми собственниками помещений, независимо от факта их участия в указанном мероприятии. Такой порядок прямо предусматривается положениями пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса .

Резюме:

1. Общее собрание собственников жилья может проводиться в очном и заочном форматах.
2. Кворум для собрания обеспечивается только в том случае, если на нем присутствует, как минимум, половина собственников.
3. Инициатор собрания оповещает всех собственников помещений многоквартирного дома.
4. Общее собрание собственников жилья не имеет полномочий на принятие решений по тем вопросам, которые предварительно не были включены в повестку дня, а также на смену повестки дня и ее корректировку.
5. Решение по вопросам повестки дня, в общем случае, принимается простым большинством голосов от общего числа участников.
6. Решения по наиболее важным вопросам принимается квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа участников собрания.
7. Число голосов собственника определяется путем нахождения его пропорциональной доли в праве собственности на общедомовое имущество.
8. По результатам проведенного голосования (голосований) и, в целом, по итогам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть оформлен протокол.
9. Решение общего собрания может быть обжаловано собственником (собственниками), который считает, что этим решением нарушены его права и законные интересы.
10. Результаты голосования и принятые общим собранием решения должны быть доведены до сведения каждого конкретного собственника помещения.