Российский гостиничный рынок: тенденции и перспективы. Обзор российского рынка гостиничных услуг

* В расчетах используются средние данные по России

Данный анализ рынка выполнен на основании информации из независимых отраслевых и новостных источников, а также на основании официальных данных Федеральной службы государственной статистики. Интерпретация показателей производится также с учетом данных, доступных в открытых источниках. В аналитику включены репрезентативные направления и показатели, обеспечивающие наиболее полный обзор рассматриваемого рынка. Анализ поводится в целом по РФ, а также по федеральным округам; Крымский федеральный округ не включен в некоторые обзоры по причине отсутствия статистических данных.

Индустрия гостеприимства (гостиничный бизнес) – это бизнес, направленный на обеспечение приезжих людей жильем, питанием, а также на организацию их досуга. Исходя из этого определения, можно сделать вывод, что основными клиентами гостиниц являются люди, совершающие в первую очередь туристические и деловые поездки. Можно выделить, пожалуй, и другие цели совершения поездок, но все они так или иначе будут сводиться к двум указанным.

Субъектов гостиничного бизнеса можно выделить много: гостиницы, пансионаты, гостевые дома, хостелы и т.д. В зависимости от своего статуса они оказывают различный набор услуг. Однако, основным продуктом гостиничного бизнеса является размещение гостей в помещениях гостиницы, предназначенных для этого, на возмездной основе. Существуют также и сопутствующие продукты: питание, досуг, бытовое обслуживание.

Согласно классификатору ОКВЭД, деятельность гостиниц относится к разделу 55 «Деятельность гостиниц и ресторанов» и имеет следующее деление:

55.1 – деятельность гостиниц;

55.11 – деятельность гостиниц с ресторанами;

55.12 – деятельность гостиниц без ресторанов;

55.2 – деятельность прочих мест для временного проживания;

55.21 – деятельность молодежных туристских лагерей и горных туристских баз;

55.22 – деятельность кемпингов;

55.23 – деятельность прочих мест для проживания;

55.23.1 – деятельность детских лагерей на время каникул;

55.23.2 – деятельность пансионатов, домов отдыха и т.д.;

55.23.3 – сдача внаем для временного проживания меблированных комнат;

55.23.4 – предоставление мест для временного проживания в железнодорожных спальных вагонах и прочих транспортных средствах;

55.23.5 – деятельность прочих мест для временного проживания, не включенных в другие группировки.

Гостиничный бизнес как отрасль не существует сам по себе. Его развитие зависит от развития тех отраслей, которые обеспечивают спрос на его услуги – в первую очередь туризм и бизнес.

Готовые идеи для вашего бизнеса

В последние годы интерес к внутреннему туризму в России растет, что связано с рядом экономических и политических факторов: присоединение Крыма, популяризация внутренних туристических направлений на государственном уровне, снижение платежеспособности населения, вооруженные конфликты на Среднем Востоке и т.д.

Согласно данным Всемирной туристской организации, за 2014 год Россию посетили около 28 миллионов туристов из-за рубежа, что ставит ее на 9-е место в мире по туристической привлекательности.

По данным Росстата, с 1995 года по 2011 приток зарубежных туристов в Россию увеличился на 27%. С другой стороны, в том же периоде и россияне освоили многие зарубежные туристические направления – в первую очередь пляжные: Турция, Египет, Таиланд, Греция, Болгария. В 2010 году количество внутренних туристов равнялось 32 миллионам человек. К сожалению, аналогичные данные за последние годы в открытых источниках Росстата или Федерального агентства по туризму не представлены. Однако, следует предположить, что в 2015 году внутренние направления туризма пользовались еще большим спросом, чем в прошлые годы; а в 2016 году следует ожидать беспрецедентного роста отрасли.

Главным препятствием для роста популярности внутренних направлений является неразвитая инфраструктура: относительно невысокое качество номерного фонда, обслуживания, отсутствие широкого ассортимента услуг; все это на фоне достаточно высокого уровня цен.

Что касается деловых поездок, то их объем зависит от экономической ситуации в стране и общей деловой активности. В 2014-2015 годах наблюдается рецессия экономики, тенденция к сокращению расходов субъектов предпринимательства (не в последнюю очередь за счет снижения командировочных расходов), уход с рынка ряда отечественных и зарубежных игроков. Таким образом, приходится констатировать снижение интереса к услугам гостиниц, ориентированных на деловые поездки. Учитывая общий экономический прогноз, в ближайшие годы следует ожидать продолжения рецессии этого направления.

Готовые идеи для вашего бизнеса

Единственным прогнозируемым фактором роста спроса как делового, так и туристического направлений является проведение в России Чемпионата мира по Футболу в 2018 году.

Для наиболее корректного отображения ситуации на рынке гостиничных услуг, анализ показателей, представленных Росстатом, проводится по наиболее репрезентативным направлениям ОКВЭД: 55.1 и 55.23.2. Не включенные в обзор направления, как например, 55.23.3 или 55.23.5, теоретически могут в некоторой степени иметь отношение к рассматриваемой отрасли, однако определить, в какой степени именно – не представляется возможным.

Рисунок 1. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, тыс. руб.

Рисунок 2. Динамика основных финансовых коэффициентов направления 55.1, %

На приведенных диаграммах можно увидеть, что по большинству показателей отрасль в 2014 году показала отрицательную динамику – в первую очередь снизилась валовая выручка. Однако, что примечательно, прибыль от продаж при этом выросла, что вызвано, скорее всего относительным снижением себестоимости услуг – оно в 2014 году было более значительным, чем снижение выручки. Это подтверждает рост показателя валовой рентабельности. Численность игроков рынка, согласно Росстату, в анализируемом периоде практически не изменялась.

За первые три квартала 2015 года отрасль показала неплохие результаты, почти догнав по выручке полный 2014 год, а по прибыли – даже превзойдя его: 5,3 млрд. рублей против 4,8 млрд. Финансовые коэффициенты, наоборот, показывают рост, даже в пределах отрицательной шкалы. Так, например, как было сказано выше, по итогам первых трех кварталов 2015 валовая рентабельность отрасли превзошла показатели пяти предыдущих лет; выросла рентабельность продаж. Рентабельность основных средств, принимая отрицательное значение, все же значительно выросла по сравнению с 2014 годом. Снизилась доля кредитов и займов в краткосрочных пассивах, выросла степень обеспеченности собственными средствами. Такая динамика говорит о тенденции к финансовому оздоровлению отрасли.

Рисунок 3. Динамика основных финансовых показателей направления 55.23.2, тыс. руб.

Рисунок 4. Динамика основных финансовых коэффициентов направления 55.23.2, %

Готовые идеи для вашего бизнеса

Ситуация с пансионатами и домами отдыха несколько иная. В 2014 году произошел существенный прирост почти по всем показателям. На прежнем – отрицательном – уровне осталась только прибыль от продаж, что может быть вызвано ростом себестоимости услуг. Основное отличие пансионатов и домов отдыха от гостиниц заключается в наличии дополнительных услуг, таких как предоставление питания, лечебно-оздоровительные процедуры и развлекательные мероприятия. Вероятно, наличие такого комплекса делает данный вид предприятий более уязвимым перед кризисной экономической ситуацией.

В дальнейшем анализе мы ограничимся рассмотрением направления 55.21 только по наиболее репрезентативным регионам: ЮФО, КФО, СКФО.

Рисунок 5. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, СЗФО, тыс. руб.

Рисунок 6. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, ЦФО, тыс. руб.

Рисунок 7. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, ПФО, тыс. руб.

Рисунок 8. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, ЮФО, тыс. руб.

Рисунок 9. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, УФО, тыс. руб.

Рисунок 10. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, СФО, тыс. руб.

Рисунок 11. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, ДВФО, тыс. руб.

Рисунок 12. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, СКФО, тыс. руб.

Рисунок 13. Динамика основных финансовых показателей направления 55.1, КФО, I-III квартал 2015 г., тыс. руб.

Рисунок 14. Доли регионов в формировании объема рынка (по выручке) за I-III квартал 2015 г., направление 55.1, %

Рисунок 15. Динамика основных финансовых показателей направления 55.23.2, СКФО, тыс. руб.

Рисунок 16. Динамика основных финансовых показателей направления 55.23.2, ЮФО, тыс. руб.

Рисунок 17. Динамика основных финансовых показателей направления 55.23.2, КФО, I-III кв. 2015, тыс. руб.

Рисунок 18. Доли регионов в формировании объема рынка (по выручке) за I-III квартал 2015 г., направление 55.23.2, %

Как видно из приведенных диаграмм, в 2014 году общая динамика показателей в целом по стране находит отражение в падении прибыли практически во всех регионах, за исключением УФО и ЦФО. В УФО увеличение прибыли происходит на фоне увеличения объема выручки. В ЮФО же при значительном росте выручки, прибыль фактически осталась на уровне 2013 года.

На Рисунке 14 показано распределение долей выручки по коду 55.1 за первые три квартала 2015 года по регионам. Лидируют по этому показателю Центральный и Северо-Западный федеральные округа, что вполне логично, т.к. наравне с высочайшей деловой активностью, они представляют также интерес для большого количества туристов, в первую очередь из-за рубежа. Что касается главных курортных направлений, то соотношение долей ЮФО и КФО вполне ожидаемое – несмотря на высокий интерес к Крымскому полуострову со стороны россиян, логистика в этом направлении затруднительна. Впрочем, ожидается значительный ежегодный прирост доли рынка именно КФО: климат здесь более благоприятен, чем на побережье Краснодарского края, плотность отдыхающих не так высока; а строительство мостового перехода через Керченский пролив в перспективе обеспечит беспрепятственное сообщение с остальной территорией РФ.

Нехарактерна ситуация для СКФО, доля которого составляет менее 1%; с 2011 года выручка региона в этой отрасли снизилась почти в три раза, что можно объяснить, предположительно, только падением популярности курортов Ставропольского края из-за несовершенства номерного фонда и неверной ценовой политики в этом секторе.

По выручке пансионатов и домов отдыха лидируют КФО и ЮФО, что вполне ожидаемо; суммарно они занимают более 60% рынка.

2014 год оказался для сферы гостеприимства достаточно сложным. Совокупность внутригосударственных и внешнеполитических факторов вызвала падение выручки гостиниц; рентабельность при этом, однако, выросла, обеспечивая более высокий уровень прибыли, чем в 2013 году. Несмотря на падение определенных показателей в 2014 году и на отсутствие улучшений в состоянии экономики страны, за три квартала 2015 года отрасли удалось превысить показатели прибыли всего прошлого года. Вероятно, игроки рынка проводят оптимизацию расходов, снижая себестоимость и повышая рентабельность.

Положительная динамика 2015 года в сочетании с растущим интересом к внутрироссийским направлениям и вынужденным отказом от ряда зарубежных делают отрасль достаточно привлекательной для инвестирования. В первую очередь это касается именно предприятий, обслуживающих туристическую сферу. Наибольший интерес с этой точки зрения представляет Крымский федеральный округ – именно к нему ожидается наибольший интерес со стороны отдыхающих при том, что его инфраструктура в значительной степени представляет наследие Советского Союза с низким уровнем сервиса и номерного фонда. Вложения, направленные на создание качественной гостиничной инфраструктуры в КФО имеют большие шансы окупиться в кратчайшие сроки и обеспечить инвестору высокую прибыль.

Что касается делового направления, здесь от игроков, скорее всего, потребуется мобилизовать все ресурсы для преодоления затяжной рецессии. Впрочем, как показывает мировая практика, кризис оказывает оздоровительное воздействие на любую отрасль, освобождая рынок от случайных и слабых предприятий.

Денис Мирошниченко
(c) - портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса

38 человек изучает этот бизнес сегодня.

За 30 дней этим бизнесом интересовались 21995 раз.

Калькулятор расчета прибыльности этого бизнеса

аренда + зарплаты + коммунальные услуги и т.п. руб.

Мы провели небольшое исследование и попытались ответить на вопросы о том, кто и по какой цене сегодня проводит психологические игры, кто их покупает, какие игры сегодня популярны и какие тенденции в э...

Российский рынок кукурузы в последние годы демонстрирует рост по всем показателям. В 2016 году был собран рекордный урожай кукурузы, рекорды бьет экспорт, увеличивается внутреннее потребление.

Вследствие активного импортозамещения растет доля детских товаров российского производства. Согласно экспертным оценкам, их доля в ближайшее время может достичь 23% от общего объема.

Анализ гостиничного рынка

Москва остается ключевым гостиничным рынком в России как для девелоперов, так и для инвесторов. Сегодня в городе работает 36 брендированных отелей (около 11 тыс. номеров), а на ближайшие три года заявлено открытие еще 4,5 тыс. номеров, преимущественно экономичного и среднего сегментов. В результате до конца 2016 года рынок брендированных отелей в Москве может вырасти на 40%.

Загрузка московских гостиниц превысила докризисный уровень во всех сегментах, за исключением Upper Upscale (верхний предел верхнего ценового сегмента). В 2008 году загрузка таких объектов составляла 70,4%, тогда как сейчас из-за значительно выросшей конкуренции после открытия таких объектов, как Radisson Royal Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и других, она находится на уровне 62% Гостиничный рынок России. - http://www.joneslanglasalle.ua/Ukraine/RU-RU/Pages/NewsItem.aspx?ItemID=29162.

Средний тариф и доходность отелей Москвы во всех сегментах уступает докризисным показателям: например, тариф в люксовом сегменте в 2007 году достиг 15,9 тыс. руб., а в этом году он составляет около 13 тыс. руб (рис. 1.2) Гостиничный рынок России. - http://www.joneslanglasalle.ua/Ukraine/RU-RU/Pages/NewsItem.aspx?ItemID=29162. Скорее всего ADR и RevPAR в Москве сравняются с рекордами 2007-2008 годов. В тот период из-за недостатка предложения на рынке был «пузырь», и коррекция была неизбежна. Эта ценовая коррекция совпала с периодом кризиса.

Рис. 1.2

Москва является наиболее привлекательным городом России и с точки зрения девелопмента новых гостиниц. «Инвесторы сейчас принимают решение о строительстве объектов на основе IRR (внутренней нормы доходности). Доходность московских проектов с грамотной концепцией в хорошей локации находится на уровне 20% и выше, тогда как в регионах, даже в востребованном среднем ценовом сегменте, - 10% и ниже», - комментирует Дэвид Дженкинс.

Рынок Санкт-Петербурга по-прежнему характеризуется высокой сезонностью. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, в городе насчитывается 7,5 тыс. брендированных номеров, которые составляют только 25% от общего объема гостиничного предложения Петербурга. С 2011 года рынок в городе значительно вырос - на 1 тыс. брендированных номеров, еще 800 номеров должны появиться до конца 2013 года и в будущем году - все это делает инвестиции в гостиничный рынок Петербурга долгосрочными с точки зрения окупаемости. В то же время даже в краткосрочной перспективе мы видим потенциал в сегменте экономичных и среднеценовых отелей».

Гостиничный рынок регионов России* отличается ограниченным предложением номеров и высокой чувствительностью к цене проживания. Рост показателей региональных отелей происходит только в части загрузки, тогда как средний тариф остается относительно стабильным, не давая особых надежд на увеличение доходности. Так, загрузка гостиниц среднего сегмента в регионах в 2012 году достигла 49% (для сравнения: в 2011 году она находилась на уровне 44%), верхнего сегмента - 45% (против 37% годом ранее). Тариф в среднем сегменте составляет 3,6 тыс. руб., в верхнем - 4,6 тыс. руб. По прогнозу Jones Lang LaSalle, в 2013 году загрузка региональных отелей вырастет еще на 7-10%, тогда как средний тариф останется на прежнем уровне.

Доходность гостиниц в Москве обычно ниже показателей офисов класса А и находится в диапазоне 5-10%, доходность региональных объектов превышает столичные цифры - 10-13%. Большинство инвестиционных сделок с гостиницами проходят «вне рынка», потому получение объективной статистики является проблематичным. По нашим оценкам, объем инвестиций в гостиничный рынок Москвы в 2011 году составил около 800 млн долл., преимущественно благодаря продаже отеля Ritz Carlton, в 2012 году - 655 млн долл. (сделки с такими объектами, как «Метрополь», InterContinental Moscow Tverskaya, Radisson Slavyanskaya и другими). С начала 2013 года была объявлена только одна крупная сделка в сегменте - продажа Renaissance Olympic Moscow.

Главную роль на инвестиционном рынке в гостиничном сегменте в Москве играет «локальный» капитал, включая покупателей из России, Украины, Азербайджана и Казахстана. В то же время растет спрос со стороны китайских инвесторов, а также наблюдается «отдаленный» интерес от ближневосточных покупателей. В обозримом будущем основные инвестиции в гостиничный рынок России по-прежнему будут локальными.

Гостиничный рынок Москвы. Анализ и статистика (июнь 2014 года) (PRO) June 17th, 2014

Этот пост будет больше интересен профессионалам гостиничного бизнеса. Возможно, он так же заинтересует и простых читателей, просто для того чтобы ознакомиться со стоимостью размещения в разных гостиничных сегментах в городе Москва. Ну и из-за событий на Украине и оттока туристов в РФ, будет интересен прогноз гостиничного рынка по 2014 году.

За предоставление информации, хочу поблагодарить Umbrella Hospitality CIS.

Обзор гостиничного рынка Москвы

RevPAR - выручка с номера
Осс - загрузка отелей в процентах
ADR - cредняя стоимость номера
По итогам первого полугодия гостиничный рынок Москвы остается на уровне прошлого 2013 года по ключевым показателям гостиничной деятельности. Только верхние сегменты рынка показывают небольшой спад по загрузке и средней стоимости, в то время как нижние остаются на уровне 2013 года. Роста основных показателей ожидать не приходится из-за сложившейся политической и экономической конъюнктуры.
В отчете представлена сравнительная характеристика основных показателей гостиничной деятельности рынка Москвы по текущему месяцу (июню)и прогнозу по всему 2014 году.

Верхний сегмент (5 звезд)
В июне 2014 года сегмент пятизвездочных отелей Москвы показывает следующие показатели: средняя стоимость номера достигла уровня в 16 124 рублей, средняя загрузка равна 76%, доходность номеров равна 12 254 рублей. Прогноз по 2014 году для данного сегмента рынка по основным показателям значительно ниже. Доходность номеров прогнозируется на уровне 6 440 рублей.

Средний сегмент (4 звезды)

Основные показатели качественных отелей Москвы категории 4 звезды находятся на уровне прошлого года по первому летнему месяцу. Средняя стоимость номера равняется 12 435 рублям, а загрузка номерного фонда держится на уровне 71%. Прогноз по 2014 году для данного сегмента рынка показывает спад по основным показателям гостиничной деятельности, с ADR равной 9 426 рублей и загрузкой в 54% по объединенному номерному фонду сегмента отелей 4 звезды.

Средний сегмент (3 + и бутик-отели)

Данный рыночный сегмент учитывает качественные трехзвездочные гостиницы и малые отели с высоким уровнем комфорта и сервиса, а так же бутик-отели Москвы. На данный момент времени, несмотря на политическую и экономическую конъюнктуру, данный сегмент остается самым стабильным на гостиничном рынке Москвы. В июне средняя стоимость размещения равняется 6 876 рублям, а загрузка по сегменту достигает 78%. Впрочем, прогноз по 2014 году для всего года остается оптимистичным, с показателем RevPAR чуть выше 4 000 рублей.

Нижний сегмент (отели 3 и 2 звезды)

Нижний сегмент гостиничного рынка Москвы затрагивает качественные отели категории 3 и 2 звезды. Этот сегмент рынка остается на уровне 2013 года и не вызывает беспокойства у владельцев и инвесторов. Прогноз по 2014 году остается оптимистичным с ADR равным 3 450 рублям и загрузкой номерного фонда в 65 % по году. В июне 2014 года наблюдается результат в 3 521 рубль по показателю RevPAR.

Резюме

В целом можно прийти к выводу, что сложившаяся в последнее время сложная политическая ситуация прежде всего влияет на верхние сегменты гостиничного рынка Москвы. Что неизбежно скажется на годовых показателях средней цены и загруженности номерного фонда. Для нижних сегментов рынка ситуация остается стабильной и близка к результатам 2013 года по основным показателям гостиничной деятельности (RevPAR, Occ, ADR).

Гостиничный рынок Москвы остается ведущим гостиничным рынком России, хотя изменения последних лет, выразившиеся в формировании сопоставимого с московским по объему качественного предложения рынка Сочи, начинают оказывать давление на столичный рынок средств размещения, в первую очередь, в контексте группового делового спроса (MICE).

Спрос на гостиничные услуги Москвы остается преимущественно деловым, несмотря на то, что в 2014-2015 годах отмечено увеличение доли групповых и индивидуальных туристских прибытий, в том числе, за счёт внутрироссийского спроса, что, в совокупности с сохранением на приемлемом уровне объемов внутренних деловых поездок, предохранило рынок от существенного падения посещений во время периода острой фазы кризиса 2014-начала 2015 годов. Сохранение объемов спроса при его перераспределении по сегментам влияет на операционные результаты гостиниц, заставляя их более гибко работать с ценой. В то же время, стабилизация рынка, наметившаяся к середине года, дает отельерам надежду на возможное улучшение операционных результатов.

По состоянию на середину 2015 года, объем номерного фонда современного стандарта Москвы составлял порядка 15,5 тысяч единиц. Появление в 2014-2015 годах новых гостиниц (2068 номера, практически во всех сегментах, от Economy до Luxury) обеспечило больший выбор гостям города и одновременно сдерживало рост стоимости размещения. В настоящее время в различной стадии строительства находятся еще порядка 6500 номеров различного стандарта, однако вероятность своевременной реализации большинства из заявленных проектов сомнительна. В то же время, замедление темпов ввода нового предложения, типичное для кризисных периодов, снимает конкурентное напряжение и позволяет существующим отелям с меньшими потерями пережить сложные времена.

Рост загрузки отелей (на 8,4% в августе 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) становится драйвером рыночных изменений, и при сохранении этой тенденции отели Москвы намереваются постепенно отыгрывать сокращение средних цен продажи, хотя бы на инфляционную составляющую. Рост средних цен на размещение начинается с верхнего сегмента рынка, использующего эффект «перетекания» наиболее искушенной клиентуры других сегментов гостиничного рынка в наиболее дорогой формат, ставший более доступным по цене из-за существенного ослабления национальной валюты. С другой стороны, имея высокие операционные расходы, отели класса «люкс» не могут не корректировать цену, следуя росту инфляционной кривой. Инфляция и восстановление спроса - основные факторы, которые будут подталкивать рублевые цены гостиниц Москвы к росту.

Москва остается «рублевым» рынком, и это обстоятельство будет определять как её привлекательность для иностранных клиентов, так и инвестиционные ожидания потенциальных покупателей гостиничных активов. Стабилизация обменного курса может дать «зеленый свет» некоторым сделкам, замороженным на период резких валютных колебаний, однако в ближайшей перспективе уровень транспарентности инвестиционного гостиничного рынка вряд ли претерпит кардинальные изменения к лучшему.

Анализ количества прибытий иностранных и российских граждан в Москву

Медленно, но верно рост количества посещений Москвы продолжается. Высказываемые на протяжении всего 2014 года громкие опасения ряда экспертов и других участников рынка о неминуемом радикальном падении количества прибытий иностранных граждан в Москву из-за международной изоляции России на мировой арене и последующих от этого различных экономических и политических «катастроф», малых и больших, не подтвердились.

Рост прибытий замедлился (здесь и далее использована информация Росстата, если не указано иное) с ударных 20% в 2010 году до 3-5% в 2013 году и 2014, но это далеко не спад. Разумеется, новая политическая реальность, в которой живет Россия с начала 2014 года, не могла не изменить географию прибытий. Так, откорректировался список стран-лидеров, из которых прибывает наибольшее количество посетителей, в частности, в 2014 году США пропустили вперед Турцию и вышли из списка пяти стран, лидирующих по количеству направляемых в Москву туристов. Следует также отметить, что все отельеры Москвы, опрошенные в ходе подготовки данного исследования, отметили значительный рост посещений столицы гражданами стран BRICS, причем цели их прибытий связаны не только с туризмом, но и вызваны деловыми причинами.

На этом фоне довольно явно проявился основной драйвер роста - внутренний спрос. Количество россиян, разместившихся в московских гостиницах в 2014 году, на 7% превышает аналогичный показатель 2013 (для сравнения, количество иностранных посетителей практически не изменилось).

Если традиционно россияне предпочитали размещаться в гостиницах более дешевого стандарта, в то время как в лучших гостиницах города доля иностранцев была очень заметной и могла составлять до 70-80% проживающих, то в текущих реалиях некоторые гостиницы высокого стандарта отмечают, что доля россиян среди их гостей возросла и превышает 50%. Вместе с тем, несмотря на замедлившийся рост количества иностранцев, размещающихся в московских гостиницах, их доля в общем объеме размещений (в среднем - 34%) остается стабильной с 2009 года (при том, что в «тучные» годы середины 2000-х годов доля иностранцев, размещенных гостиницами Москвы, достигала 37-38%).

Наконец, средняя продолжительность пребывания гостя Москвы продолжает стремиться к минимуму: 1 суткам. По сравнению с 3,5-3,6 сутками пребывания в 2000-х, в 2014 году этот показатель составляет 2,5 суток. Сокращение пребывания вызывается рядом факторов, не обязательно отрицательных. Наряду с дороговизной размещения (и стоимости проживания в целом), которая может сокращать сроки пребывания в поездках, удобство транспортного сообщения между Москвой и прочими пунктами назначения также позволяет оптимизировать время пребывания гостя в столице - и сократить количество его ночевок за один приезд. Кроме того, современные форматы связи позволяют частично заменять командировки общением в формате видео-конференций или даже звонками skype.

Численность лиц, размещенных в гостиницах Москвы (млн чел.)

Структура спроса на гостиничные услуги в Москве

Вопрос изменения структуры спроса на гостиничные услуги Москвы далеко не праздный. Более равномерное распределение прибытий в течение недели и года позволяет отельерам улучшать качество планирования (в том числе, операционных расходов) и увеличивает доходность гостиничного бизнеса. Но скоро ли Москва сравняется по уровню привлекательности как для бизнесменов, так и туристов с ключевыми городами мира, такими как Лондон или Париж, где уровень среднегодовой загрузки год от года уверенно держится в пределах 80% (среднегодовой уровень загрузки в Лондоне в 2014 году составил 83%, в Париже - 80,4%)? Пока что отмеченное отельерами значительное увеличение ночевок в сегменте организованных туристских групп происходит за счет стран, обладающих преимуществом безвизового посещения России, но оно ограничено летним сезоном. Увеличение значимости сегмента индивидуального туризма, который может повысить загрузку гостиниц в выходные дни и во время традиционных российских праздничных сезонов, пока явление новое, вероятно, связанное с переориентацией внутреннего спроса в связи с общим сокращением выездов россиян за рубеж на отдых (-15% по итогам 2014 и -24% по итогам первого полугодия 2015 года), и его трудно пока назвать долговременной тенденцией. Возможно, более определенно эти изменения будут видны «издалека», по прошествии, как минимум, года.

В настоящее время можно с уверенностью констатировать, что завершение 2015 отмечается позитивными тенденциями с восстановлением объемов спроса со стороны всех типов клиентов - индивидуальных, корпоративных, групповых (туристских и деловых групп). Гостиницы будут пользоваться данным оживлением, чтобы реструктурировать свою систему продаж для получения оптимального эффекта на доходность бизнеса. Это означает возвращение к «базовым ценностям»: увеличение доли бизнес-клиентуры (индивидуальных посетителей, корпоративных клиентов и бизнес-групп), обеспечивающей премиальные цены на размещение в течение недели/ делового сезона - при одновременной активной работе с крупными туроператорами-оптовиками на перспективных направлениях (в частности, в азиатских странах) для подписания новых крупных групповых туристских договоров по логичным ценам.

Подводя краткий итог сказанному выше, можно констатировать, что структура спроса на гостиничное размещение в Москве пока мало изменилась, и за пределами летнего сезона туристов в городе немного. Однако наметившиеся сдвиги в положительном восприятии города приезжими, являющиеся результатом усилий городских властей по превращению Москвы в дружелюбный, чистый и интересный город, уже производят свой эффект. В этом контексте не вызывает удивления тот факт, что в сентябре 2015 мэру Сергею Собянину вручен приз «Золотое яблоко», учрежденный международной ассоциацией журналистов, пишущих о туризме. Этот приз - международное признание перемен к лучшему, произошедших в туристской сфере Москвы.

Даже пресловутый визовый вопрос, постоянно беспокоящий работников туриндустрии и традиционно объявляемый одним из главных заградительных барьеров в вопросе увеличения турпотока в РФ, как выясняется, вполне решаем. Помимо официального списка из 40 стран, граждане которых сегодня могут приехать в РФ без оформления визы, такими же льготами пользуются граждане стран СНГ, а в декабре 2014 года правительство РФ официально одобрило инициативу по отмене въездных виз для участников, сопровождающих лиц, болельщиков и работников СМИ, освещающих проведение международного чемпионата по футболу-2018. Наконец, продолжается обсуждение возможности установления безвизового въезда в Москву на срок до 72 часов, как это уже сделано для пассажиров круизных судов в Санкт-Петербурге, для граждан остальных стран.

Предложение на гостиничном рынке Москвы

Согласно данным Федеральной Службы Государственной Статистики, по состоянию на конец 2014 года в Москве было официально зарегистрировано 492 коллективных средства размещения, из них 246 гостиниц и аналогичных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 43 442 единицы (по данным Департамента национальной политики, межрегиональных связей и туризма Правительства Москвы, в 2014 году в городе насчитывалось также 125 хостелов и 335 мини-отелей). По оценкам Cushman & Wakefield, на конец сентября 2015 года гостиничный рынок т.н. «современного стандарта» Москвы состоял из 15,5 тысяч номеров. Категория «гостиничного номера современного стандарта» сложно поддается четкому определению, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в пост-советское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям путешественников о комфорте, многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских). Соответственно, большая часть остального номерного фонда является морально и/ или физически устаревшей или «неформатной» (здесь не учитываются мини-гостиницы и хостелы, большинство малых отелей) и не соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.

Хотя сертификация гостиниц в РФ является добровольной, в рамках проведения Чемпионата мира по футболу-2018, Россия обязалась сертифицировать все гостиницы, где будут размещаться участники чемпионата. По состоянию на середину 2015 года, такую сертификацию прошли 154 московские гостиницы, среди них основная доля - гостиницы уровня «3-4 звезды».

По объему качественного гостиничного номерного фонда Москва пока еще отстает от ведущих городов Европы - Парижа, Лондона или Берлина, однако вплотную приближается к таким городам, как Стамбул, Барселона или Амстердам, и уже обходит Прагу или Варшаву. Таким образом, нельзя сказать, что на фоне европейских городов гостиничный рынок Москвы выглядит неразвитым, что, безусловно, стало результатом активного роста предложения в последние годы.

С точки зрения динамики изменения московского рынка гостиничных номеров современного качества, его рост с 2006 года по текущий момент составил 7,5 тысяч номеров различных категорий, что означает практически удвоение качественного номерного фонда. В этот период рынок рос со средней скоростью в 9% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 17% и 15%, соответственно.

Ввод гостиничных номеров в Москве в 2014-2015 годах

По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро «Белорусская», «Павелецкая», «Международная») и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, формировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным центрам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы образуют спрос на новые гостиничные проекты . Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц - прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.

Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации находилось порядка 6,5 тысяч гостиничных номеров в 23 гостиничных проектах. Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют практически фиксированные строительные расходы - в евро или долларах США - в пересчете на номер), значительное падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 году означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или вовсе отменена.

Гостиницы, предполагаемые к вводу до 2019 года

Перспективы развития гостиничного рынка Москвы

Москва продолжает активно развиваться, формируя новые масштабные кластеры за счет освоения бывших промышленных зон (например, ЗиЛ), освоения ранее пустующих территорий (например, Ходынка, Тушино, Мневники), а также создания качественно новых зон развития на стыке города и области (например, Сколково и Рублёво-Архангельское). И это не считая завершения уже ведущихся проектов в деловом центре ММДЦ «Москва-Сити». Все эти проекты не только меняют лицо города, но и будут создавать новые источники спроса на гостиничное размещение в районах некогда неперспективных для строительства средств размещения.

Ниже приведен неполный список наиболее значительных проектов, которые были заявлены к реализации или находились в процессе реализации в момент подготовки данного отчета:

ММДЦ «МОСКВА-СИТИ»
Строящийся в Центральном административном районе Москвы на территории в 100 га крупный деловой центр, состоящий, в основном, из высотных башен, вмещающих более 4 миллионов кв. м офисов , торговых помещений, апартаментов и гостиниц. Планируемое завершение последних строящихся проектов - 2020 год. С момента начала реализации проекта «Москвы-Сити» в 1995 году, неоднократно менялся не только архитектурный облик проектов, состав участников, но и функциональное зонирование площадей. В настоящее время вместо нескольких гостиниц реализована только одна («Новотель Москва-Сити», 360 номеров) и еще одна заявлена в составе проекта Grand Tower.

ЗИЛ
Реализуемый на территории в 330 га, ранее занятой производственными мощностями одноименного автогиганта, многоэтапный и многофункциональный проект общим объемом, превышающим 4 миллиона кв. м, который будет состоять из 9-ти функциональных частей, в которых расположатся жилые микрорайоны, деловой центр, спортивный кластер, производство автомобилей. Срок реализации - до 2022. С открытием в начале 2015 года ледовой «Арены Легенд» (теперь - «ВТБ Ледовый дворец»), завершена первая очередь реорганизации промышленной территории. В нескольких составных частях многоэтапного проекта заявлены несколько гостиниц различной ценовой категории, подтверждено строительство одного отеля на 350 номеров.

ИННОВАЦИОННЫЙ ЦЕНТР «СКОЛКОВО»
Первый реализуемый в пост-советское время «наукоград», строящийся «с нуля» на границе Москвы и Московской области (с 2012 года территория официально вошла в состав Москвы). Проект «Русской Кремниевой долины» (суммарная площадь зданий и сооружений - 2,6 миллионов кв. м), занимающий 386 га, должен быть завершен к 2020 году. Помимо выполнения исследовательских и производственных функций, Сколково будет обычным научным городком с постоянным населением в 20 тысяч человек и обычной для города инфраструктурой, включая транспортно-пересадочный пункт и несколько гостиниц.

РУБЛЕВО-АРХАНГЕЛЬСКОЕ
Расположенный вдоль Новорижского шоссе участок в 461 га изначально позиционировался под создание нового международного финансового центра, однако реалии нынешнего состояния экономики внесли соответствующие коррективы, в результате чего из 4,1 миллионов кв. м площадей две-третьих будет застроено жильем. Вместе с тем, текущая версия проекта предусматривает сооружение более 800 тысяч кв. м офисных площадей, а также 60 тысяч кв. м гостиниц. Сроки реализации проекта неясны, т.к. владелец проекта, Сбербанк, пока находится в поиске инвесторов.

ПАРЛАМЕНТСКИЙ ЦЕНТР В НИЖНИХ МНЕВНИКАХ
Решение о переносе части федеральных учреждений из центра Москвы на периферию с одновременным объединением обеих палат парламента (Государственной Думы и Федерального Собрания), скорректированное в 2014, определило район Нижние Мнёвники в качестве окончательного адреса для будущего Парламентского комплекса общей площадью в 345 тысяч кв. м. Согласно сообщениям из Правительства Москвы, по соседству с главным зданием будет построен парламентский городок, в который войдут помещения для работы обеих палат парламента, служебное жилье, гостиница, фитнес-центр, медицинская клиника и другие объекты социальной инфраструктуры. Рядом также будет построена станция метро и два новых моста через Москва-реку. Заявленные сроки реализации проекта - 2016-2019 года.

ТУШИНО
Название реализуемого группой «ИФД Капитал» проект «Город на реке - Тушино 2018» имеет явные аллюзии к запланированному проведению в Москве в 2018 году международного чемпионата мира по футболу. Первая очередь проекта (суммарная площадь - более 1,5 миллиона кв. м площадей различного назначения), занимающего 160 га территории бывшего Тушинского аэродрома, завершилась вводом в строй в 2014 году футбольного стадиона «Открытие Арена». Остальные элементы проекта будут включать в себя разнообразную спортивную инфраструктуру, офисную и торговую недвижимость , жилье, а также гостиницу на 322 номера. Вся спортивная инфраструктура, гостиница и порядка 90 тысяч кв. м апартаментов должны быть завершены к началу чемпионата мира по футболу, а остальные части проекта - до конца 2020 года.

Доходность гостиничного бизнеса Москвы

Можно без преувеличения сказать, что, начиная с 2014, вся российская экономика живет в новых условиях, которые если и изменятся к лучшему, то нескоро. Наряду с политическими и экономическими санкциями Запада, которые серьезно изменили условия игры для отельеров, конец 2014 принес еще и обесценивание рубля. В результате, 2014 год стал одним из самых тревожных и нестабильных для московских гостиниц, только-только восстановивших уверенность в завтрашнем дне» после экономического кризиса 2008-2009 годов.

Специфика сегментации бизнеса в гостиничной сфере, где только часть продаж производится по «открытым ценам», подверженным колебаниям сиюминутных изменений спроса, а довольно существенная доля продаж производится по длительным договорам, заключаемым перед началом календарного года и фиксирующим тарифы для разных групп клиентов на год, определяет некоторое запаздывание реакции изменения средней цены на номер (Average Daily Rate - ADR) на новую «картину мира». Именно поэтому при практически 7-процентном (-6,8%) падении спроса на проживание, по итогам 2014 года, средняя цена на номер существенно не изменилась (-1% по сравнению с 2013 годом). Разумеется, из-за резкого падения курса рубля во второй половине года (согласно данным Московской Биржи, по итогам 2014 года курс рубля снизилсяна 41% по отношению к доллару США и на 34% - к евро), выраженное в долларах США снижение ADR составило 18%, а результирующее снижение доходности в пересчете на номер (Revenue per Available Room - RevPAR) составило 23,6%. На первый взгляд, похоже на катастрофу, если забыть, что еще совсем недавно, в 2009 году, глубина падения казалась еще трагичнее (при сокращении уровня загрузки в среднем по рынку на 12,2%, средняя цена на номер снизилась на 22,3%, результирующая доходность на номер - на 31,7%, а в долларах США падение RevPAR и вовсе составило 46,5%).

Почему же 2014 год, при всеобщем «предгрозовом» настроении на фоне разворачивающегося с начала года украинского кризиса, показал более устойчивые результаты, даже при учете увеличившегося объема предложения (увеличение номерного фонда между 2009 и 2014 составило 5,5 тысяч номеров)?

«Лечение» ослабевшего спроса отельеры обычно предпочитают проводить традиционными методами: гибким подходом к ценообразованию и срочным поиском новых клиентов на замену исчезнувшим (как отмечалось выше, в 2014 большая часть контрактов с тургруппами из ЕС и США была отменена из-за опасений - реальных или мнимых - туристов относительно безопасности посещения России во время «украинского кризиса»).
Как результат, летние туристические сезоны Москвы 2014-2015 отметили значительное увеличение тургрупп из Китая, Индии, Южной Кореи, Ирана. Как отмечается в отчете компании CityMetric Intelligence, в 2014 году Москва стала самым популярным направлением для китайских туристов в Европе.

На фоне явной стагнации количества иностранцев, размещенных в московских гостиницах (1,83 миллиона в 2014 годк по сравнению с 1,82 миллиона в 2013), более заметным стал спрос на размещение со стороны россиян (прирост в 2014 году на 7%, до 3,73 миллиона размещенных лиц). Причем тенденция переориентации россиян на отдых на территории РФ, ставшая заметной в 2014 и явившаяся результатом удорожания зарубежных поездок из-за девальвации национальной валюты, а также (и не в последнюю очередь!) из-за взрыва интереса к Москве как центру «событийного туризма» (Согласно данным Правительства Москвы, общее количество туристов и экскурсантов, посетивших в 2014 году Москву, составило 16,5 миллионов) , стала причиной заметного - до 10 процентных пунктов - увеличения уровня загрузки городских гостиниц в периоды выходных дней и сезонных праздников (ноябрьские, январские, майские).

Первые признаки оздоровления спроса, отмеченные всеми гостиницами города, стали заметны уже весной 2015, на фоне общей стабилизации политической обстановки в стране, особенно в связи с масштабным проведением ряда международных мероприятий, таких как празднование 70-летия Дня Победы в мае и проведение конференций BRICS и ШОС в июле, когда стало ясно, что попытка международной изоляции России не привела к успеху. В гостиницах практически всех ценовых категорий был зарегистрирован прирост загрузки (исключением стал сегмент Economy, где за 2013-2014 года объем предложения вырос на 16%). Наблюдалось логичное для кризисных периодов перераспределение спроса между сегментами как по ценовому признаку: повышение клиентами категории гостиницы при значительном сближении цен между отелями различных категорий, так и по географическому, предполагавшему готовность клиентов рассмотреть переезд в менее удобно расположенную гостиницу при наличии скидки на размещение. Все это позволило гостиницам более высокого класса улучшить свои финансовые показатели (в первую очередь, повысить загрузку) за счет привлечения более дешевых клиентских групп, перетекающих туда из менее качественных сегментов (в частности, особенно пострадал сегмент Upscale).

Июль-август, а также сентябрь 2015 года стали самыми загруженными месяцами с 2013, когда практически во всех ценовых сегментах уровень загрузки вплотную приблизился к планке 80% и даже превысил ее. И хотя «глубина бронирования» остается небольшой (для групп - порядка 2 недель, для корпорантов - менее недели), общее настроение в среде отельеров позитивное, позволяющее говорить о преодолении «дна».

Основные показатели московских гостиниц современного стандарта

Прогноз развития гостиничного рынка Москвы

Логичным последствием укрепления спроса является повышение цен. Насколько готовы отельеры к повышению цен, и есть ли другие варианты увеличения прибыли?

Однозначно, спрос все еще остается слабым, не в последнюю очередь из-за невнятной экономической политики Правительства РФ, результатом чего сегодня является длительная рецессия (прогноз ЦБ на 2016 год, озвученный в октябре 2015, предполагает отрицательные величины изменения экономического роста страны). В этой связи вряд ли можно ожидать радикального повышения цен в договорах, которые сейчас заключаются гостиницами на следующий год с корпорантами, а также крупными туроператорами и прочими компаниями, обеспечивающими большие объемы ночевок. Осторожным консенсусом отельеров сегодня является ожидаемый на 2016 год рост цен на 5-7%, что в лучшем случае сможет компенсировать прогнозируемую инфляцию (согласно ожиданиям МЭР, в 2016 году она может составить 6,4%).

Более гибким механизмом оперативного влияния отельеров на изменения спроса традиционно является категория «открытых цен», включающая в себя, наряду с собственными каналами продаж гостиниц, продажи посредством интернет-сервисов (Expedia, booking.com и аналогичные им), чья доля в бронированиях отдельных гостиниц ежегодно увеличивается в разы (несмотря на довольно внушительные комиссионные тарифы, которые составляют до 15-20% от каждого бронирования).

Помимо универсального рецепта повсеместного повышения цен, московские отельеры настроены на проведение тщательного аудита собственной сегментации бизнеса с целью ее перенастройки - с сегментов, обеспечивающих объемы (групповой туризм), на традиционные высокодоходные сегменты (индивидуальные посетители, корпоранты и бизнес-группы), обеспечивающие загрузку по максимальным ценам. Одним из ожиданий московских гостиниц является также возможное возвращение бизнес-групп из Сочи, куда многие организаторы деловых мероприятий (сегмент MICE), в особенности, крупных (800 делегатов и более) переехали в 2015 году, кто из любви к разнообразию, кто - выполняя негласное правительственное распоряжение госкомпаниям принять посильное участие в поддержании спроса на самый новый и самый насыщенный рынок конгрессных и рекреационных объектов страны. Учитывая, что основными инвесторами этих проектов стали все крупнейшие госкомпании России, подобное решение выглядело вполне логичным.

Помимо реструктуризации сегментации бизнеса и выборочного (а при возможности, и повсеместного) повышения цен, отельеры в 2016 году будут продолжать внимательно отслеживать основные операционные издержки, проводить контроль всех закупок (особенно в части продуктов питания и напитков, по возможности, с заменой части товаров на местные аналоги - с целью снижения валютных рисков для позиций, которые закупаются за рубежом за валюту), хотя есть мнение, что после предыдущего кризиса 2008-2009 годов, послужившего поводом к разработке мер по повышению эффективности работы гостиничных предприятий, «излишков» практически не осталось. Вопрос ежегодной индексации зарплат для сотрудников (для нивелирования эффекта инфляции), когда-то являвшейся основным мотивирующим фактором для удержания персонала, также перестает быть универсальным. Гостиничные управленцы все чаще высказываются в пользу других факторов мотивации, предлагая сотрудникам освоение новых навыков и карьерный рост в качестве повода к увеличению зарплаты.

Среди «неконтролируемых расходов», влияющих на уровень операционной прибыли московских гостиниц , остаются т.н. «системные расходы» брендовых гостиниц (оплата части централизованных услуг гостиниц, работающих под управлением международных операторов, зафиксирована в валюте стран, где размещены эти компании), а также городские коммунальные расходы (чей объем в структуре операционных затрат гостиниц, впрочем, невысок).

Как результат, уровень валовой операционной прибыли (Gross Operating Profit - GOP) московских гостиниц современного стандарта постепенно стремится к среднеевропейским уровням и более не вызывает изумления у иностранных гостиничных инвесторов, однако исключения имеются и здесь, в частности, среди имеющих отличное местоположение гостиниц категорий Economy и Midscale, которые в отдельные месяцы по-прежнему способны генерировать GOP, превышающую 60-65 процентов. Справедливости ради нужно отметить, что «запас прочности» у московских гостиниц все еще имеется, особенно на фоне мелочной экономии, к которой в недавние кризисные времена вынуждены были прибегать гостиницы на рынках Восточной Европы (Прага и Будапешт).

Хотя вопросы капитальных инвестиций в действующих гостиницах относятся к заботам собственников, а не наемных гостиничных управляющих, отельеры напрямую заинтересованы в том, чтобы уровень физического и морального износа гостиницы был минимальным, что достигается разумным соблюдением общепринятого в гостиничной сфере графика проведения плановых ремонтов и замены отслуживших свое предметов мебели и оборудования. Кризис 2014-2015 в не просто отложил начало, но и поставил под вопрос завершение многих программ капитальных улучшений гостиниц, намеченных или начатых после предыдущего кризиса 2008-2009 годов. К примеру, даже открытие в конце 2014 года Four Seasons Moscow, составившего серьезную конкуренцию действующим гостиницам сегмента Luxury, не позволило двум отелям этого сегмента (Ararat Park Hyatt и Baltchug Kempinski) полностью завершить начатые программы капитального ремонта, которые оценивались в пределах 200 000 долларов США на номер.

Непростые экономические времена означают, что большинство гостиничных собственников, видимо, предпочтут отложить плановый ремонт своих гостиниц до будущих времен, что означает плохие новости для отелей, введенных в строй в 90-е/начале 2000-х годов, которые будут продолжать терять свою конкурентоспособность - на фоне продолжения увеличения номерного фонда города и сохраняющейся острой конкуренции среди гостиниц.

Анализ московского гостиничного инвестиционного рынка

Хотя количество гостиниц современного качества в Москве растет год от года, московский гостиничный инвестиционный рынок все еще довольно локален, и фиксирующиеся время от время сделки купли-продажи объектов, как правило, происходят либо путем прямого взаимодействия между продавцом и покупателем, либо в результате торгов, где реализуется государственное имущество. Подобная ситуация объясняется ограниченным количеством участников, которые, как правило, профессионально занимаются инвестированием в гостиничные проекты и которые знают друг друга и «правила игры». Разумеется, нельзя исключить фактор «случайного покупателя», но причины подобных сделок зачастую выходят за чисто экономические факторы.

Наиболее известные сделки, совершенные за 2013-2014 года, включают в себя:

• Продажа гостиницы «Белград» в апреле 2014 частным владельцем компании, подконтрольной инвестору и девелоперу, владельцу компаний KR Properties, Gleden Invest, Azimut Hotels, а также гостиницы «Метрополь», Александру Клячину. Сумма сделки оценивается на уровне 110 млн долларов США, что в пересчете на текущий номерной фонд составляет 480 тысяч долларов США. Но гостиница нуждается в полной перестройке, после чего ее номерной фонд с нынешних 230 номеров может увеличиться. С учетом этого, а также с учетом повышения будущей операционной эффективности, номинальная доходность сделки не может считаться показательной.
• Покупка в 2014 гостиницы «Heliopark Empire» (33 номера) частным инвестором. Продавцом выступил банк, для которого актив являлся непрофильным. Сумма сделки не разглашается и оценивается на уровне 4-5 млн долларов США. Особенность сделки - наличие обременения в виде нетипичного для московского рынка договора аренды с оператором Heliopark Hotels and Resorts. В этой связи доходность сделки сопоставима с доходностью инвестиционной продажи офисного здания класса «B».
• Продажа гостиницы «Renaissance Moscow Olympic» (486 номеров) структурой Магнитогорского металлургического комбината Виктора Рашникова (владельцу гостиница перешла в качестве компенсации долга г. Москвы) Александру Клячину в мае 2013. Сумма сделки оценивается на уровне 150 млн долларов США, что в пересчете на номер дает 310 тысяч долларов США. Оцениваемая доходность сделки - 9%. После покупки новый собственник расторг договор с управляющей компанией Marriott и добавил гостиницу в собственную сеть Azimut Hotels.

Если до кризиса 2014-2015 ожидаемая доходность московских гостиничных сделок для действующих отелей оценивалась в пределах 9-11% (хотя регистрировались и более агрессивные уровни доходности - для гостиниц, обладающих уникальными характеристиками и/или потенциалом к значительному повышению доходности бизнеса), то в настоящее время падение доходности гостиничного бизнеса (особенно, в пересчете на доллары США) ставит под вопрос определение «рыночной цены». В этом отношении рынок продавца и рынок покупателя практически не имеют точек соприкосновения, особенно в свете сохраняющихся «долларовых» ожиданий продавцов на фоне генерируемого гостиницами «рублевого» доходного потока. Скачки курса рубля, наблюдавшиеся в декабре 2014 и летом 2015, практически лишили рынок надежд на реализацию сделок: объекты, предлагаемые к продаже, снимались с рынка «до лучших времен». Это обстоятельство, впрочем, является дополнительным аргументом в пользу сохраняющегося, вопреки экономическим потрясениям, «запасу прочности» на рынке: «стрессовые» продажи, как и в 2009, остаются мифом. Собственники предпочитают «придержать» приносящий прибыль актив, чем существенно уступать в цене. Очевидно, при стабилизации рыночной ситуации собственнику и покупателю будет проще найти ценовой компромисс и доходность сделок вернется в докризисные рамки.

Обзор подготовили:
Марина Смирнова, руководитель отдела Гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield,
Марина Усенко, эксперт гостиничного бизнеса и туризма

Не только мир пережил значительные экономические и политические перемены в високосном 2016 году, но и гостиничный рынок крупнейших российских городов также серьезно изменился. Прошедший год оказался невероятно успешным для отельеров в двух российских столицах.

Несколько рекордов гостиничной индустрии в 2016 году:

∙ Впервые за историю наблюдений каждый сегмент двух основных рынков России закончил год с ростом доходности на номер (RevPAR) по сравнению с предыдущим годом;
∙ Впервые за историю наблюдений каждый сегмент рынка Москвы завершил год ростом загрузки по сравнению с предыдущим;
∙ Был зафиксирован наивысший уровень среднего тарифа (ADR) в рублях за пять лет во всех сегментах гостиничного рынка Санкт-Петербурга за год;
∙ Самая высокая среднерыночная динамика трех основных операционных показателей в Москве за последние пять лет в годовом сопоставлении: рост загрузки на 7,4% (4,9 п.п.), ADR – на 6,8%, RevPAR – на 13,7%.

«Кроме того, впервые с начала экономической турбулентности в 2014 году можно говорить о начале восстановления операционных показателей в долларовом эквиваленте, - отмечает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Большинству отельеров на рынках обоих городов 2016 год дал возможность начать наращивать цены, так как, похоже, исчезла необходимость бороться за загрузку. В Санкт-Петербурге все сегменты превзошли показатели 2015 года в разрезе долларовой средней цены на номер. В Москве и Санкт-Петербурге RevPAR в долларах во всех сегментах превзошел показатели 2015 года, а в люксовом сегменте в Санкт-Петербурге результат был даже выше, чем в 2014 году».

Операционные показатели

Москва и область

Результаты 2016 года свидетельствуют о том, что российская столица, безусловно, может выдержать рост предложения в средней категории: в верхнем пределе среднего сегмента загрузка увеличилась на 3,6 п.п. к 2015 году, приблизившись к 80%. Наибольший рост загрузки был зафиксирован в среднем сегменте – на 7,6 п.п, до 73%.

Лидером по росту среднего тарифа в 2016 году был люксовый сегмент, где показатель достиг 17,1 тыс руб. за ночь (на 14,5%, или 2,2 тыс. руб. выше, чем в предыдущем году). Динамика показателя RevPAR была также наивысшей в самом дорогом сегменте: доходность на номер выросла почти на 18%, или 1,7 тыс. руб., до 11,4 тыс. руб. Единственным сегментом, где цены несколько снизились в 2016 году, был средний - до 3,9 тыс. руб. по сравнению с 4 тыс. руб. в 2015 году.

«Беспрецедентные операционные показатели качественного гостиничного предложения Московской области были результатом продолжающейся тенденции к локализации поездок в пределах России, которая дала возможность отелям на этом рынке получить больше гостей, чем когда-либо. Наряду с отдыхающими в данные отели поехали и туристы сегмента MICE, которые ранее предпочитали бюджетные зарубежные направления, - комментирует Татьяна Веллер. – В результате в 2016 году среднегодовая загрузка этих отелей составила около 50% (на 30%, или 11,5 п.п. выше, чем в 2015 году), что в совокупности с небольшим увеличением тарифов (на 400 руб., до примерно 5 тыс. руб.) привело к росту RevPAR более чем на 40% и дало твердые основания называть минувший год самым успешным в истории для этого рынка».

Санкт-Петербург

«Для Северной столицы 2016-й стал годом столь же пристального внимания к качеству, как раньше к количеству гостей, а также к управлению спросом и тарифными политиками. Хотя среднерыночный показатель загрузки незначительно снизился (на 1 п.п., до 65%), это было более чем компенсировано ростом среднего тарифа (на 19%, до 5,9 тыс. руб.), что привело к увеличению RevPAR на те же 19%, - говорит Татьяна Веллер. – Операционные показатели здесь были на рекордно высоком уровне в рублевом выражении».

В целом все сегменты качественного гостиничного рынка Петербурга показали рост ADR по меньшей мере на 15%, при этом лидером стал средний сегмент, где показатель вырос на 21,3% по сравнению с предыдущим годом, до почти 3 тыс. руб. Данные отели принимают бюджетоориентированные слои массового туристического рынка, и в 2016 году они начали управлять качеством принимаемых туристов за счет повышения цен, поскольку загрузка здесь упала в результате новой политики на 4 п.п., до 62%.

Лидером в росте показателя RevPAR был верхний сегмент, где результат 2015 года был превышен на 24,3% и достиг 4,3 тыс. руб. Следом с небольшим отставанием по темпам роста доходности идет люксовый сегмент: здесь RevPAR увеличился на 21,5% и составил 9,7 тыс. руб.

Новое гостиничное предложение

В целом для гостиничного рынка России 2016 год был более неспешным, чем предыдущий, с точки зрения выхода нового номерного фонда, что, вероятно, вызвано экономическим спадом 2014-2015 годов и, как следствие, задержкой в реализации новых проектов. Тем не менее как в Москве, так и в Санкт-Петербурге было введено большее количество новых гостиничных номеров, чем в 2015 году.

Брендированный гостиничный рынок Москвы и области за 2016 год увеличился на 1,2 тыс. номеров, что составляет немногим более половины от заявленного на год объема (2,2 тыс. номеров). Новые участники рынка – это мультибрендовый отель оператора Accor на Киевской (Adagio, Ibis, Novotel), Ibis в Ступине, «Holiday Inn Москва Селигерская» (ребрендинг Iris Congress Hotel), 2-я очередь «Radisson Resort Завидово» с брендированными резиденциями.

Санкт-Петербург должен был получить около 400 брендированных номеров в 2016 году, из которых на рынок вышло 314: ребрендинг гостиницы «Октябрьская» возле Московского вокзала в Best Western и новый «Hampton by Hilton Экспофорум». Открытие отеля Jumeirah, заявленного на 2016 год, в настоящее время отложено на неопределенный срок.

«Подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года наращивает обороты, и еще немало гостиничных проектов заявлены к открытию в 2017 году как международными, так и локальными брендами. Почти 3,5 тыс. новых номеров должны открыться в Москве и области и чуть менее 400 в Санкт-Петербурге, - говорит Татьяна Веллер. – В числе ожидаемых проектов этого года – “Hyatt Regency Петровский Парк”, который станет вторым отелем оператора в российской столице и частью проекта “ВТБ Арена парк”; ребрендинг старой советской гостиницы “Белград” возле Министерства иностранных дел в Москве в “Азимут” после полной реконструкции здания, которую инвестор смог выполнить в чрезвычайно короткий срок – около 18 месяцев, согласно дате запланированного открытия; второй в России отель корейского бренда Lotte, который начнет принимать гостей в этом году в Санкт-Петербурге».

Инвестиционный рынок

2015 год стал периодом слияний и поглощений не только в мире (в числе крупнейших транзакций – Accor-FRHI, Marriott-Starwood), но и в России. Несколько важных сделок 2016 года:
∙ Приобретение одного из домов-книжек на Новом Арбате, 15 компанией, аффилированной с Capital Group, для перепланировки в многофункциональный комплекс с отелем;
∙ Покупка владельцами «Киевской площади» («Radisson Славянская», «Radisson Royal Москва») проекта на ул. Варварка, 14, рядом с парком Зарядье, для завершения строительства люксового отеля;
∙ Приобретение портфеля из девяти отелей «Региональной Гостиничной Сети» АФК «Система».
Помимо этого, по нескольким трофейным активам, которые были выставлены на продажу ранее, в 2016 году начаты активные переговоры с потенциальными покупателями, но окончательные договоренности пока не достигнуты.

Прогнозы на 2017 год

На оживление гостиничного рынка в 2017 году в части как подписания новых договоров на управление, так и открытия отелей позволяют рассчитывать несколько ключевых факторов:
∙ Экономический – медленно, но верно восстанавливающаяся уверенность в цене на нефть, устойчивости рубля и стабилизации российской экономики, что должно оказать позитивный эффект и на близлежащие страны;
∙ Туристический – устойчиво высокий объем внутреннего туризма;
∙ Спортивный – подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года, который пройдет в 11 городах по всей России.

«Значительное количество новых гостиничных номеров – около 4 тыс. – прогнозируется к открытию в 2017 году только в Москве и Санкт-Петербурге. Эта высокая активность поддерживается признаками стабилизации экономики и осторожным оптимизмом в прогнозировании небольшого роста ВВП и снижения инфляции в 2017 году. Инвесторы, похоже, становятся более уверенными в будущем, чем когда-либо в течение последних трех лет. Это должно дополнительно простимулировать дальнейшую консолидацию гостиничных портфелей в руках крупных игроков, а также размораживание и запуск ряда новых проектов», - комментирует Татьяна Веллер.

В отсутствие серьезных изменений во внешней и внутренней политике сегментация гостей, сформировавшаяся за последние два года, должна сохраниться и в нынешнем году. По словам Татьяны Веллер, «игроки гостиничных рынков Москвы и Санкт-Петербурга в 2017 году, скорее всего, будут удерживать достигнутые в прошлом году позиции. Рост операционных показателей должен замедлиться, но теперь можно ожидать постепенного восстановления долларовых тарифов в более высоких сегментах».