Продать долю земельного участка без выделения. Дарение доли земельного участка

Продажа земельных участков, находящихся в общедолевой собственности, регулируется Земельным Кодексом и несколькими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Каким бы законодательным актом не руководствоваться, обязательным фактом для совершения сделки по продаже доли земли является то, что участок должен быть разделен и все его границы должны быть учтены в кадастровом паспорте на эту долю. Продавец земли должен является законным собственником данной доли, и иметь свидетельство, подтверждающее его право собственности на данный участок.

Несмотря на то, что собственник доли земельного участка имеет право полного распоряжения своим куском земли, тем не менее, эти права законодательно ограничены. Ограничение прав распоряжения своей долей земли заключается в том, что, поставив перед собой задачу, как продать участок в долевой собственности, хозяин участка не имеет право сразу выставлять данный участок на свободную продажу. Дело в том, что преимущественное право на покупку продаваемого участка имеют сособственники других долей этого же земельного участка. Оформление же сделки купли- продажи долевой собственности на земельный участок другому, стороннему лицу, возможно только при условии получения нотариально удостоверенного согласия от других сособственников земельного участка. Но для того, чтобы получить согласие каждого сособственника на продажу доли стороннему лицу, нужно в письменной форме с указанием точной цены предложить купить часть земельного участка, принадлежащую продавцу. В случае получения отказа от покупки доли земельного участка всеми оставшимися собственниками, продавец имеет право выставить на продажу свою долю земельного участка стороннему лицу уже по более завышенной цене, нежели была предложена сособственникам данного земельного участка. Даже при наличии согласия, выданного собственнику доли другими сособственниками, на продажу им своей доли земли, он не имеет права продавать свою землю по цене меньшей, чем предлагалось другим сособственникам. При обнаружении же такого нарушения сособственники могут опротестовать действия продавца в судебном порядке в течение трех месяцев со дня подписания договора купли-продажи.

Сложность совершения сделки по продаже земельного участка, находящегося в долевой собственности, очевидна, поэтому для правильности заполнения всех документов и подтверждения правомерности лиц на распоряжение долями земельных участков наиболее оптимальным вариантом будет получение консультации юриста. Только после этого, будучи уверенным в правильности своих действий, можно заключать договор купли-продажи земельного участка, находящегося в долевой собственности. Если у вас есть потребность разрешить проблемы, связанные с земельным участком, наши специалисты всегда помогут найти оптимальное решение.

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.

Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.

Для сделки потребуются следующие оригиналы:

• Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
• Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
• Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
• Заверенный нотариусом отказ;
• Выписка лицевого счета;
• Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
• Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.

Этапы подготовки

1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.

Читайте также Оплата налога при продаже дома с земельным участком, которые находятся менее 3 лет в собственности

Особенности продажи

В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:

1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

• Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
• Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
• Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
• Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Нюансы сделки

При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

Многие люди, думающие о своем здоровье и не обладающие достаточным количеством средств решают урезать себя в площади участка. Именно поэтому сегодня стал набирать обороты так называемый долевой договор купли-продажи. Приобретая долю от земельного участка, вы получаете массу выгоды, но как оформляется это юридически правильно со стороны продавца и непосредственного покупателя – в нашей статье.

Сегодня, как вы уже поняли, достаточно большое количество граждан начинает понимать насколько существование в городе вредит здоровью и стремятся перебраться в отдаленные, еще экологически чистые уголки.

Наверняка это и повлияло на рост сделок различных земельных участков. Как говорилось выше, все чаще встречаются случаи, когда покупается не участок целиком, а лишь его доля , которая уже принадлежит кому-то на праве собственности.

Давайте разберемся для начала с понятием общая собственность. Ссылаясь на законодательство нашей страны, можно сделать вывод, что это имущество, (ссылка идет непосредственно к гражданскому и земельному закону) которое находится в собственности двух или более лиц. Об этом говорит гражданский кодекс Российской Федерации.

Собственность может быть четко разграничена на части – в этом случае она, как логично полагать – долевая. Если же все же собственников несколько, а доли не разграничены, то собственность просто – совместная.

Главным условием для продажи такой недвижимости должно быть согласие всех собственников. Продавать можно доли, как между собственниками, так и совершенно посторонним лицам.

Еще одним условием, входящим в разряд главных, является извещение. Собственников остальных долей необходимо уведомить о продаже, в противном случае, суд признает ваш договор купли продажи как и любой другой договор в соответствии со всеми условиями, недействительным.

Также это лишает остальных собственников возможности предложить продавцу возможность разделить долю между оставшимися участниками. Таким образом, на этапе подготовки продажи эти условия являются определяющими.

Также не стоит забывать о том, что с продажей должны быть согласны члены семьи продавца . Если один из членов семьи отказывается от продажи, то подобная сделка может не сосотояться, несмотря на то, что отказавшийся не является собственником.

Продажа доли в земельном участке – процедура достаточно объемная. Для того чтобы она имела место быть необходимо совершить ряд действий, которые приведут вас к желаемому результату. В первую очередь, продавцу по факту самого земельного участка, точнее, его одной конкретной доли должен помнить о таком понятии как преимущественное абсолютное право покупки. Что означает это понятие?

Варианты, когда собственников более одного человека

Дело в том, что если земельный участок перейдет в собственность какого-либо чужого человека, возможно, это причинит некие неудобства оставшимся пользователям земельного участка. Во избежание подобных ситуаций, в первую очередь перед продажей продавец обязан оповестить об этом других собственников долей.

В случае если собственников несколько, то каждый должен быть оповещен надлежащим образом.

Запретить вам продажу никто не в праве , однако за собственниками долей всегда сохраняется преимущественное право покупки пока вами не заключен договор купли-продажи с другим лицом.

Собственники могут предложить продавцу цену или же отказаться от такого предложения. Только в случае отказа продавец имеет право привлекать для покупки третьих лиц.

Очень часто в суде продавец не может доказать, что оповещал собственников долей, поэтому юристы настоятельно рекомендуют отправлять уведомление заказным письмом или записывать телефонный разговор на диктофон.

Далее, продавец должен удостоверится, что он не ущемляет в правах членов своей семьи. Ведь в случае, если доля земельного участка является совместно нажитым имуществом, ему потребуется также согласие второго супруга.

Следующий этап – поиск покупателя и оформление договора, который известен всем под именем купли продажи. Скачать бланк договора купли продажи земельного участка совершенно бесплатно, можно .

Договор купли продажи может быть составлен как с юридическим, так и с физическим лицом. Доля договоров купли продажи не используют специально установленные бланки, поэтому вам вполне подойдет лист формата а4.

Договор должен быть напечатан читаемым текстом на компьютере или же написан от руки разборчиво . В шапке договора указывается собственно его конкретное название. Далее необходимо указать населенный пункт, в котором находится участок и дату составления договора.

Далее необходимо написать о том, что продавец и сам непосредственный покупатель заключили договор о нижеследующем. В этом абзаце необходимо упомянуть всю информацию о данных лицах, начиная от адреса регистрации, места жительства, даты рождения и номера телефона и заканчивая паспортными данными.

Необходимо описать размеры участка , категории используемых на нем земель, кадастровый номер. Если на участке есть постройки, их также нужно обозначить. Также в договоре необходимо указать, что та доля действительно принадлежит продавцу и указать на каком основании, например, ссылаясь на реестр.

Также не забудьте указать все технические и правоопределяющие документы на ваш земельный участок. Это может быть кадастровый паспорт, технический паспорт и так далее.

Далее необходимо описать стоимость земельного участка и все установленные кем либо условия передачи денежных средств и права собственности. К договору приложением должны идти документы, перечисленные в нем.

Также в договоре прописываются санкции за неисполнение какой-либо стороной условий договора. Затем договор подтверждается подписями продавца и покупателя .

Составить такой договор можно и самостоятельно и обратившись к юристу.

Подобный договор заверяется у нотариуса и там же передаются деньги . Далее вам вместе с покупателем необходимо проследовать в Росреестр для того, чтобы окончательно узаконить покупателя в его новых правах, однако на руках, помимо нотариально заверенного договора и других документов должна быть самая важная деталь — это оплата общеобязательной для всех государственной пошлины.

Уплата пошлин

Государственная пошлина – это уплата в казну государства, так называемого налога с покупки или продажи имущества. Чаще всего об уплате государственной пошлины должен задумываться покупатель. Так, государственная пошлина, в соответствии с Налоговым кодексом может быть различная по своей сумме . О том, как рассчитать и когда платить налог с продажи земельного участка расскажет .

Дело в том, что она варьируется в зависимости от стоимости доли земельного участка. Подробнее с эти вопросом можно ознакомиться в Налоговом кодексе, а именно в статье триста первой.

Так, к примеру, если стоимость участка составит один миллион рублей, то государственная пошлина обойдется вам в почти шестьдесят тысяч рублей.

Уплатить государственную пошлину можно в любом отделении банка. А о том, какие налоги при покупке земельного участка вам придётся заплатить вы можете узнать .

Сроки

Сроки в договоре о купле-продаже земельного участка играют немаловажную роль.

Так, другие держатели долей или попросту собственники, которые не были оповещены, имеют право, которое даровано им некоторыми законодательными актами, в течение трех лет (дальше ждать не имеет смысла, это к вопросу о давности) подать заявление в суд на само, как таковое, признание договора купли продажи совсем недействительным.

Также сроки являются уместными и для продавца и покупателя . Так, срок вступления покупателя в права собственности составляют около одного месяца, в противном случае покупатель также имеет все законом, установленные права для обращения в суд. Пройдя по данной вы узнаете какие документы нужны при покупке земельного участка.

Если доля земельного участка являлась совместно нажитым в браке имуществом, однако супруги находились к моменту продажи в разводе, супруга имеет право в течение года как были нарушены ее права подать в суд о признании договора купли продажи недействительным или требовать компенсации.

С особенностями, такими как совершения купли продажи самых различных по признакам долей земельных участков нас знакомит статья двенадцатая в составе федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В данной статье законодатель предупреждает о том, что первыми о продаже должны быть оповещены другие дольщики. Если же этого не было сделано – значит, вы косвенно нарушили их права.

Еще одной важной особенностью является намерения покупателя. Сделка не состоится, если вы продаете земли хозяйственного назначения, а покупатель сообщает что хочет возводить там строения. Росреестр не допустит подобных действий.

Также законодатель говорит о том, что договор купли-продажи по всем правилам, которые должны строго соблюдаться, должен быть заверен нотариусом (как показывает опыт — это обязательно) в обязательном порядке. Только такие договора считаются законными и не могут быть обжалованы.

Каждый случай индивидуален и в нем могут содержаться свои особенности. Именно поэтому к договору купли-продажи необходимо подходить очень внимательно и если вы чувствуете в себе недостаток юридических знаний – обратитесь к хорошему специалисту, который убережет вас и ваш участок от неразумных решений.

Заключение

Заключая договор купли-продажи доли земельного участка помните не только о том, что с этого получите вы, но и о том, что помимо вас этот участок делят между собой множество людей.

Не создавайте проблем ни себе, ни другим, ознакомьтесь с процедурой и делайте все поэтапно и тогда ваш договор будет юридически чист и никто не сможет опровергнуть его.

Руководствуйтесь положениями земельного и налогового кодексов, а также отдельными видами законов не только для поддержания уровня своей юридической культурой, но и для того, чтобы от этой сделки купли-продажи у вас остались только приятные впечатления. А нажав вы узнаете всё о выкупе арендованного земельного участка в собственность.

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Законодательное регулирование

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

В соответствии со ст.6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения?

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:

• Завещать её в установленном порядке;
• Отказаться от её владения;
• Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
• Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

• Субъекты России;
• Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей. Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет. Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:

• Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
• Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
• Кадастровый паспорт на недвижимость;
• Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
• Платежная квитанция об уплате госпошлины.

1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:

• Личные данные участников процедуры;
• Точное описание предмета - площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
• Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
• Стоимость части участка;
• Способ и сроки её оплаты;
• Ограничения по использованию объекта.

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам. Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают. Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Продажа земельных участков занимает крупный сектор на рынке недвижимости. Но иногда перед покупателем, в зависимости от его целей, может встать вопрос, как приобрести, а перед продавцом, как продать долю в земельном участке. Можно ли это сделать, и если да, то каким образом?

Чем продажа доли отличается от продажи всего земельного участка

Главным отличием при совершении подобной сделки является то, что перед продажей доли земельного участка необходимо получить на это согласие собственников всех остальных долей. Дело в том, что у них есть преимущественное право на выкуп вашей доли. При этом, делая запрос-предложение, необходимо четко обозначить цену, по которой вы хотите продать свою долю. И если последует отказ, стороннему покупателю продать долю по меньшей цене уже будет невозможно.

Если продавец нарушает преимущественные права на выкуп доли иных собственников, они имеют право оспорить совершенную сделку в судебном порядке в течение трех месяцев с момента продажи доли. И суд, в данном случае, обязательно примет их сторону, переведя на них права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в земельном участке.

Покупатель же, приобретая долю в земельном участке, должен знать о том, что не каждый участок может быть разделен на части с выделом принадлежащей ему доли в натуре. Хотя прямых указаний в законодательстве о том, на сколько именно частей можно разделить земельный участок, не имеется, однако в каждом регионе существуют свои ограничения по минимальной величине отдельного земельного участка. И если, например, выделяя вашу долю в натуре, вы получаете земельный участок менее этой минимально допустимой площади, либо же, остальной участок после выделения доли, оказывается меньше этой величины, такой раздел участка окажется недопустимым. Таким образом, приобретая долю в подобном земельном участке, вы получаете только долю в общей собственности на него.

Как выделить долю в земельном участке

Продавец может продать как выделенную, так и невыделенную долю земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом, если участок можно разделить и выделить долю на местности, она по своей стоимости окажется значительно выше, чем доля из участка не выделенная. В том же случае, когда границы доли не определены, покупатель приобретает право пользоваться земельным участком на общих основаниях, самое главное, чтобы площадь, занятая объектами его имущества не превышала ту площадь, на которую он имеет право в соответствии со своей долей участка.

Если вы решили выделить свою долю перед продажей, вам необходимо обратиться в геодезическую компанию, обладающую лицензией на производство межевых работ. Кадастровые инженеры определят геодезические координаты и точные границы вашей доли, установят межевые знаки и вычертят ее кадастровый план. С этими документами вы идете в Кадастровую палату и ставите фактически новый сформированный участок на учет. К заявлению следует приложить свидетельство на общую долевую собственность на земельный участок и сформированное кадастровыми инженерами межевое дело. Затем вы идете в территориальное отделение Росреестра – Регистрационную палату и пишете там заявление о регистрации своего права собственности на выделенную долю участка.

Если же вы хотите продать невыделенную долю земельного участка, а покупатель согласен ее купить, подготовка к такой сделке значительно облегчается, межевания в этом случае проводить не нужно.

Как продать долю в земельном участке – проведение сделки

В сущности, проведение сделки по продажи доли земельного участка почти ничем не отличается от продажи любой другой недвижимости. За исключением того, что, как уже было сказано, если доля участка не выделена, вам придется предварительно получить согласие всех остальных собственников на проведение сделки и их отказ от права преимущественной покупки земельной доли. Как и в любом другом случае, для того чтобы продать долю в земельном участке, необходимо составить договор купли-продажи, который должен содержать следующую информацию:

паспортные данные продавца и покупателя – сторон по договору;

подробное описание и основные характеристики участка - его кадастровый номер, месторасположение, категорию земель, целевое назначение, площадь;

• размер доли земельного участка;
• цена договора и порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• любые другие дополнительные условия, находящиеся в соответствии с действующим законодательством.

Договор купли-продажи доли в земельном участке можно заключить у нотариуса, а можно это сделать в простой письменной форме. В последнем случае необходимо оформить три одинаковых экземпляра договора – по одному для продавца и покупателя и один экземпляр необходим для Регистрационной палаты, куда нужно будет подать документы для регистрации перехода права на долю в земельном участке к новому собственнику.

Иногда перед заключением основного, продавец и покупатель заключают между собой предварительный договор купли-продажи, одновременно с чем вносится задаток за недвижимость, в данном случае, долю в земельном участке. Такая процедура позволяет получить дополнительные гарантии в том, что стороны впоследствии не откажутся от принятых на себя обязательств.