Принудительная компенсация за долю в квартире. Продажа доли по принуждению: судебная практика

Совладение недвижимостью, возникающее, например, из-за наследования, вызывает множество разногласий. Одна из причин – продажа небольшой доли кем-то из собственников. Верховный суд разъяснил, как совершить эту операцию законно: принуждать других владельцев квартиры к покупке доли нельзя.

Покупка доли только с согласия

В Верховный суд обратилась собственница большей части дома, которая проиграла своей сособственнице в суде Краснодарского края. Владелицу основной части объекта недвижимости обязали совершить покупку доли потому, что она настолько мала, что пользоваться ей невозможно. Собственница большей части должна была выплатить истице 295 тыс. рублей, а также с нее взыскали 80 тысяч судебных расходов. Высший судебный орган страны отменил это решение, признав за сособственниками право отказываться от выкупа долей других владельцев.

Дело в том, что ранее имело место неверное толкование норм материального права. Согласно Гражданскому кодексу, если пользоваться частью квартиры нельзя, то владелец имеет право требовать от сособственников покупки доли. Также, если выделить долю нереально, то владелец может получить право на компенсацию за свою часть квартиры. Верховный суд уточнил, что такой вариант возможен, только если другие собственники не против купить долю. В материалах дела, которое рассмотрел суд, было указано, что владелица большей части дома не изъявила желания покупать долю сособственницы и, более того, не имела для этого средств. Решения Верховного суда являются практикообразующими, поэтому отныне можно ожидать, что принуждать к выкупу доли будет нельзя.

Вселяться нельзя

Одним из решений, влияющих на отношения участников долевого владения, является постановление ВС о запрете на вселение в квартиру собственников незначительных долей. Суд отметил, что право совладельца квартиры на проживание в ней не является безусловным. Сможет ли владелец доли вселиться в квартиру, зависит от размера его доли и согласия других участников. Если договориться с сособственниками о вселении невозможно, необходимо обратиться в суд. Очевидно, что даже суд не определит порядок пользования небольшим жильем, например однокомнатной квартирой, для двух владельцев. Едва ли владельцу микродоли удастся прописаться в квартире, принимая во внимание курс на борьбу с «резиновыми» квартирами. Поэтому в таком случае выгодно добиться добровольной покупки доли другими участниками.

Обязанность продать долю

Депутаты Госдумы готовят законопроект, согласно которому, если квартира досталась по наследству нескольким людям, они будут обязаны продать доли. Напомним, как уже сообщал БКН.РУ в № 14 от 11.04 2016, недвижимость предлагается выставлять на аукцион, а вырученные средства делить соразмерно долям между собственниками. По мнению авторов законопроекта, такие меры позволят снизить количество споров и судебных разбирательств между гражданами, получившими объект недвижимости в наследство. Таким образом, наследование можно будет свести к исключительно денежным отношениям.

Сегодня находится около 95% квартир. С недвижимыми объектами совершаются различные сделки. В результате некоторых из них возникает доля собственности в квартире. Во многих случаях ее размер вполне достаточен, чтобы осуществлять нормальное пользование площадью. Однако иногда может образоваться незначительная доля в квартире.

У многих граждан возникают сложности не только при осуществлении сделок с такой недвижимостью, но и с ее использованием. Ведь зачастую при пересчете в квадратные метры площадь малозначительной части помещения становится такой, что туда едва можно поставить ногу, не говоря о нормальном проживании. Рассмотрим далее, что можно сделать с таким имуществом.

Общие сведения

Незначительная доля в квартире меньше 1/4 ее площади и самого маленького изолированного помещения в ней. В некоторых случаях она может не достигать 1 квадратного метра. Если, например, имеется 1/10 часть квартиры, но общая площадь объекта составляет 300 кв. м. и в нем 12 комнат, то ей может соответствовать какая-нибудь комната. В этом случае можно установить порядок пользования без особых затруднений. Однако незначительная доля в квартире создает определенные трудности. В первую очередь они связаны с невозможностью ее обособить.

Специфика закона

Раньше допускался выкуп доли в квартире, если ее нельзя было выделить в натуре. Эта процедура осуществлялась по ст. 247. Вот что гласит эта норма:

• Имущество, которое находится в долевой собственности, может разделяться ее участниками по взаимному согласию.
• Субъект может требовать выдела причитающейся ему площади.
• В случае недостижения соглашения участниками об условиях и способе раздела имущества либо обращения виртуальной его части в реальную заинтересованное лицо может подать заявление в суд.

В некоторых случаях выдел невозможен без несоразмерного ущерба недвижимому объекту или не допускается законом. В таком случае ст. 247 ГК предусматривается компенсация за долю в квартире. Она выплачивается другими владельцами имущества с согласия заинтересованного лица. Однако норма делает оговорку: если отсутствует существенный интерес участника, а его доля признана незначительной, выплата возмещения может осуществляться и без его согласия. После получения денег субъект не может более претендовать на общее имущество.

Практическое применение положений

Специалисты, которые использовали ст. 247 в своей деятельности, читали в основном о том, что незначительная доля в квартире может приобретаться без отсутствия согласия ее владельца. На остальные положения нормы внимание мало кто обращал. В результате выкуп доли в квартире стал одним из наиболее популярных дел в судах. При этом во всех случаях возникал актуальный вопрос по поводу цены. Если стоимость комнаты в квартире можно определить без особых затруднений, то с виртуальной площадью все не так гладко. В результате в процессе применения нормы возникло множество возможностей для проявления коррупции.

Судебные процессы

Признание доли незначительной - процедура довольно трудоемкая и продолжительная. В первую очередь заинтересованное лицо направляет иск в суд. Заявление составляется по правилам ГПК. Иск подается в районный суд, находящийся по адресу расположения спорного имущества. В качестве предмета заявления будет выступать признание права. На практике выработан ряд условий, обеспечивающих вероятность выигрыша спора. Здесь стоит упомянуть выводы ВС. В своих подчеркивал, что, допуская возможность выкупа доли, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций.

Соответственно, первая инстанция может вынести решение в пользу истца не во всех случаях, а только при наличии ряда обстоятельств. К ним относят:

1. Невозможность выделить истцу изолированную комнату, соответствующую величине его доли.
2. Заявитель никогда не вселялся на спорную площадь.
3. Остальные участники долевой собственности являются посторонними истцу людьми.
4. При заключении договора (например, при приобретении объекта) заявитель знал о ситуации с имуществом.
5. Бывший содольщик не пользовался объектом.
6. Участник до предъявления ему иска не просился в квартиру и не оспаривал свои права.

Разъяснения

На практике принять решение по аналогии в рассматриваемой ситуации будет крайне проблематично. Допустим, содольщик подал заявление с требованием о вселении до предъявления к нему незначительности доли. Последний пункт из приведенных выше в этом случае исключается. Может возникнуть ситуация, когда бывший содольщик пользовался определенное время квартирой. В этом случае не выполняется п. 5 перечня. Субъект в процессе разбирательства может не признаться в том, что он знал о ситуации с объектом. Из всего этого следует, что действие закона распространяется только на единичные незначительные доли.

Проблемы оценки

Собственник доли в квартире встречается с необходимостью определить цену своего виртуального имущества. Для этого суд инициирует процесс оценки. Экспертами была предложена дисконтная схема. В соответствии с ней, любую долю оценивали в 2-3 раза дешевле в сравнении с тем, если бы ее продавали совместно с квартирой.

Рассмотрим пример. В квартире есть 2 доли. Общая цена объекта составляет 5 млн. рублей. Соответственно, 1/2 будет оценена в 2,5 миллиона. Однако если половина объекта продается отдельно, при этом в нем есть другой скандальный владелец, то она не может иметь высокую цену. Максимум, который можно предложить за нее, - 30% от 5 млн. рублей. В результате стала осуществляться совместно со всем объектом. Безусловно, это выгоднее. Участники договаривались друг с другом, продавали квартиру, а вырученные деньги разделяли в соответствии с имеющимися долями.

Однако не всегда удается достичь такого компромисса. При этом проблемные доли относятся, скорее, к исключениям. В этой связи виртуальная площадь должна оцениваться в привязке ко всей недвижимости. Однако и здесь нашлось место для проявления коррупции. Допустим, есть квартира с долями 7/8 и 1/8. Последняя меньше самой маленькой по площади комнаты. Владелец большей доли захотел выкупить 1/8. Однако хозяин последней не хочет реализовывать ее за небольшую сумму. Владелец 7/8 обращается к юристу. Адвокат составляет иск к хозяину 1/8 о ее выкупе и денежном возмещении. Суд должен назначить оценочную экспертизу. При этом он может обратиться к любому специалисту по своему усмотрению.

Если будет выбран оценщик, работающий по дисконтному принципу, выиграет истец. В результате:

• Приобретатель 1/8 получает желаемое с наименьшими потерями.
• Юристу выплачивается гонорар, а оценщику - вознаграждение за работу.

Однако за все процедуры платил владелец 1/8. Субъект нес значительные убытки, поскольку продажа доли в квартире осуществлялась принудительно за смешную цену.

Ликвидация коррупционных проявлений

В настоящее время дела о выкупе малозначительных долей относятся к категории проигрышных. Более того, такие сделки сегодня вообще невозможны. В 2012 году ВС, Мособлсуд и Мосгорсуд пояснили, что выкуп малозначительной доли допустим только в случае, если ответчиком был поставлен вопрос о выделе ее в натуре. Однако, учитывая размер виртуального имущества, это на практике невозможно. Для выдела необходимо оборудование отдельного входа, кухни и санузла. В квартире это сделать невозможно.

Запрет на вселение

Он установлен в одном из определений ВС. Сложно сказать, интересы скольких владельцев недвижимости коснулся этот акт. Определение было принято при пересмотре спора владельцев небольшой квартиры. Однако положения акта касаются неопределенного количества лиц. Важность закона состоит в том, что в настоящее время многим гражданам принадлежит доля в квартире. По наследству она получена или вследствие других сделок - значения не имеет.

Проблемы возникают в связи с несоразмерностью виртуальных площадей. Некоторые собственники владеют солидными долями. Они могут соответствовать одной или более комнатам. У других же очень маленькая доля в квартире. Права на имущество, между тем, хотят предъявить все в равной степени. В частности, владельцы микроскопических виртуальных площадей требуют вселения. Рассмотрение таких дел в судах раньше заканчивалось вынесением решения в пользу истцов. В результате квартиры превращались в так называемые "вороньи слободки", где не могут ужиться ни прежние, ни новые пользователи. Начинаются конфликты, в которых выигрывает сильнейший. При этом он не всегда является тем, у кого больше прав. ВС, пересмотрев одно из таких дел, четко указал законодательные нормы, разъяснив, когда допускается вселение долевых собственников в квартиры, а когда нет.

Суть спора

В суд Московской области обратилась гражданка, являвшаяся долевым собственником квартиры, как и ответчица. При этом у заявительницы была 1/40. Ответчица владела 1/2. Спорный объект представлял собой однокомнатную малогабаритную квартиру. Суд принял решение в пользу истицы. В результате она вселилась в квартиру. Ответчица, не согласившись с постановлением, обратилась в ВС. Суд, изучив материалы, установил, что областная инстанция нарушила законодательные нормы. Соответственно, претензии ответчицы являлись вполне обоснованными.

В ходе изучения материалов было выявлено, что истица зарегистрировалась в помещении накануне подачи заявления. Ответчица, в свою очередь, достаточно давно проживала в квартире. Первая инстанция, удовлетворяя иск, руководствовалась следующим: истица имела право требовать вселения, поскольку по 30 статье ЖК она может распоряжаться, владеть и пользоваться помещением. Этот вывод был назван ВС нарушением материальных норм. Обосновывалась позиция следующим. В ЖК указывается, что в качестве объекта прав выступает жилое помещение. Оно может быть представлено в трех видах. Это может быть дом, квартира или их части, а также комната.

В соответствии со ст. 30 законный хозяин может распоряжаться и владеть своим имуществом. Однако спорная квартира принадлежит четырем собственникам. Из этого следует, что 30 статью нельзя применять в одиночку. Вместе с ней необходимо воспользоваться и иной нормой. Ею является 247 статья ГК. В ней сказано, что распоряжаться долевой собственностью допускается только по соглашению участников. Если же оно не достигнуто, то следует обратиться в суд. При изучении материалов дела, последний выявил, что соответствующее решение было. Истица, владеющая 1/40, вместе со своим сыном уже обращалась с требованием установить порядок пользования. Однако суд отказал в удовлетворении этого заявления. При этом в решении отмечалось, что доли настолько малы, что выдел их в пользование невозможен. Районный суд, в свою очередь, не принял во внимание это постановление.

Выводы

ВС подчеркнул, что при вынесении решения не было учтено одно важное обстоятельство: при перерасчете оспариваемая доля составляет 0,5 кв. м. Выделить эту площадь в натуре нельзя ни при каких условиях. В результате ситуация складывается так, что спорный объект не может использоваться всеми владельцами без нарушения прав собственника, имеющего наибольшую долю. Далее следует отметить важный вывод ВС. Он указывает, что реализация собственником возможности пользования и владения помещением зависит от величины его части и соглашения всех участников. Поскольку мировой суд уже отказал заявителю, районная инстанция не имела оснований удовлетворять новый иск.

Однако это не все. Главным нарушением, по мнению ВС, стало ущемление прав остальных дольщиков. Здесь суд ссылается на конституционные положения. В основном законе сказано, что право субъекта на выбор места проживания не должно нарушать интересы иных лиц. ВС обращает внимание на то, что спорная недвижимость никогда не использовалась истицей, в отличие от ответчицы. Последняя не только является владелицей большей части объекта, но и проживает на его территории в течение продолжительного времени. Таким образом, ВС постановил следующее: в соответствии со ст. 10 ГК права собственника квартиры не могут осуществляться исключительно с намерением нанести вред другому гражданину, запрещены действия в обход норм с противоправной целью, иное недобросовестное поведение.

Суд подчеркнул, что исследованные им обстоятельства позволяют расценивать действия заявительницы, владелицы 0.5 кв. м., требующей ее вселить в помещение, как злоупотребление своими юридическими возможностями. Они нарушают квартиры, владеющего половиной объекта. ВС были отменены все прошлые решения, а дело было направлено на пересмотр. В итоге Мособлсуд отказал истице.

Дарение доли в квартире

Любая сделка с недвижимостью предполагает заключение письменного договора. В документе должна присутствовать следующая информация:

• Описание доли, которая предоставляется в дар.
• Данные паспортов участников сделки.
• Адрес расположения объекта недвижимости.
• Число квадратных метров, предоставляемых в дар. Их вычисляют по общему метражу.
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Количество этажей в доме.
• Дополнительные условия.

В последнем пункте можно, например, указать, что владелец доли будет определенное время проживать в квартире или не будет выписываться из нее. Цену имущества приводить не обязательно.

Регистрация

Как оформить долю в квартире? Необходимо обратиться в регистрирующий орган по адресу расположения недвижимости. Договор подписывается перед специалистом уполномоченной инстанции. Регистратору передаются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Договор. Количество экземпляров должно быть больше числа участников сделки на 1 шт. Лишний остается у регистратора.
• на объект. В качестве него может выступать свидетельство, договор передачи, купли-продажи, инвестирования/ренты, выписка из ЕГРП.
• Согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом. Оно необходимо, если осуществляется дарение доли в квартире, приобретенной в браке.

Если от имени какой-либо стороны действует представитель, дополнительно предоставляется доверенность, подтверждающая его полномочия. Если субъект, которому дарят долю, является несовершеннолетним либо недееспособным, предоставляется согласие органа попечительства и опеки. Необходимость предъявления этого документа следует уточнить в регистрационной инстанции. К указанным бумагам прилагается квитанция об уплате госпошлины. Приняв все документы, регистратор составляет заявление в 2-х экземплярах. Их проверяют и подписывают стороны сделки. После этого регистратор выдает расписку, в которой указана дата получения свидетельства.

Обращение к нотариусу

Это второй вариант оформления передачи доли в квартире. Такой способ более затратный, но в ряде случаев более оправдан, чем обращение в регпалату. Нотариусу предоставляются следующие документы:

• Паспорта участников сделки.
• Правоустанавливающий документ, подтверждающий законность владения недвижимостью.
• Договор-основание.
• Выписка из ЕГРП.

В некоторых случаях нотариусы запрашивают также справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Договор дарения будет составлен в нескольких экземплярах. При этом в документе будет указана цена имущества. Именно на ее основании будет рассчитываться пошлина и стоимость услуг нотариуса. У него же можно заверить согласие супруга/супруги.

Заключение

Для регистрации нотариус заберет оригиналы документов (за исключением паспортов) и договора дарения. Как и регпалата, он выдает расписку, в которой указывается дата получения бумаг. Забрать их можно будет у нотариуса или в регистрационном органе. Выдача свидетельства осуществляется при предъявлении паспортов. Кроме этого, новый собственник получит выписку из ЕГРП с соответствующей записью.

Участники долевой собственности на жилье не приговорены вечно жить вместе. Закон предоставляет им право разделить свое имущество тем или иным способом. Однако для разрешения «квартирного вопроса» необходимо, чтобы все совладельцы стремились достичь поставленной цели. Как быть, если какой-нибудь вредный гражданин (например, бывший супруг) не желает принимать никакого участия в этом процессе? Ответ на данный вопрос может подсказать судебное решение, опубликованное в Бюллетене Верховного Суда РФ от 28.11.2008 № 11.

Непримиримые совладельцы

Если у гражданина есть хотя бы минимальная доля в праве собственности на жилье, то он теоретически может этим жильем пользоваться. Ведь доля в праве собственности - понятие абстрактное, это отнюдь не конкретные квадратные метры. Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и пр. не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.

Проблема в принципе разрешима - можно, например, продать общую недвижимость, разделить полученные деньги и при желании купить другое жилье. Можно выкупить долю у сособственника, можно продать ему свою. Но иногда случается, что все попытки решения разбиваются о нежелание одной из сторон что-либо делать.

Подобная ситуация была предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ (Определение от 24.10.2006 № 56-В06-17). Маме с несовершеннолетним сыном принадлежали 3/4 доли в праве общей собственности на квартиру, а третьему лицу - 1/4. Совместное пользование спорной квартирой было невозможным, также невозможен был и выдел долей сторон в натуре. Женщина неоднократно обращалась к совладельцу с предложениями различных вариантов прекращения общей долевой собственности на данную квартиру (в частности, покупки им принадлежащих ей и ее сыну долей либо выкупа его доли), однако согласия не получила. Он хотя и не проживал в спорном помещении (имея в собственности индивидуальный жилой дом), тем не менее препятствовал заявительнице осуществлять права, связанные с владением и пользованием квартирой.

В результате она подала иск в суд с просьбой взыскать с нее (!) в пользу ответчика денежную компенсацию за принадлежащую ему долю по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников.

Суды первой и кассационной инстанций это требование сочли возможным удовлетворить на основании положений п. 4 ст.252 ГК РФ. По общему правилу данной нормы выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Но в качестве исключения суд может обязать других совладельцев выплатить компенсации и при отсутствии согласия этого собственника. Для этого необходимо наличие следующих условий:

Незначительность доли;

Невозможность выделения доли в натуре;

Отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества.

В данном случае, по мнению судей, все эти условия присутствовали.

Лишенный собственности гражданин пытался добиться справедливости в Верховном Суде РФ. Он считал, что применение положений, содержащихся в п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела своей доли из общего имущества. Он же такого требования не заявлял.

Однако судья ВС, рассматривавший надзорную жалобу, в передаче дела для рассмотрения по существу отказал. Он отметил, что случаи принудительной утраты права на долю в общем имуществе сами по себе являются исключением и допустимы только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. Поэтому действие нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования собственника о выделе доли, так и на требования остальных участников долевой собственности.

Мнения разделились

Включение данного дела в ноябрьский Бюллетень Верховного Суда РФ весьма показательно, поскольку не далее как в начале этого года положения абз. 2 п. 4 ст.252 ГК РФ были обжалованы на предмет их неконституционности такими же принудительно лишенными собственности гражданами (Определение КС РФ от 07.02.2008 № 242-О-О).

Конституционный Суд отказал в принятии жалобы к рассмотрению, указав, что оспариваемая норма ни при каких условиях не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации. В основании подобных решений прежде всего должно лежать волеизъявление самого собственника на выдел его доли из общего имущества.

По мнению КС, заявители должны были воспользоваться своим процессуальным правом на обжалование решения суда первой инстанции - Хорошевского районного суда г. Москвы. Можно предположить, что такая попытка не увенчалась бы успехом, учитывая вышеприведенную позицию ВС, а также практику судов общей юрисдикции.

Очевидно, что лазейку в законодательстве, позволяющую лишать доли в собственности лишь на том основании, что размер доли незначителен и она не может быть выделена в натуре, не могли не попытаться использовать коммерческие структуры. Однако арбитражные суды придерживаются той же позиции, которую высказал КС, и не разрешают применять п. 4 ст. 252 ГК РФ для «отъема» доли (см., например, постановления ФАС ВСО от 09.09.2004 № А69-1270/03-10-8-Ф02-3639/04-С2, СЗО от 13.11.2003 № А56-25833/02, ЦО от 25.07.2008 № А08-3142/07-28-12-28).

Постановление ФАС ЗСО от 10.02.2005 № Ф04-9464/2004(7818-А75-9), которым один из долевых владельцев здания крытого рынка был лишен своей собственности с выплатой компенсации, базировалось на том, что данный собственник первоначально обращался в суд с иском о выделе его доли.

Неприкосновенность собственности и злоупотребление правом

Итак, налицо явное противоречие в позициях арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу применения нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ. На чьей же стороне правда?

С одной стороны, гражданское законодательство РФ провозглашает в качестве базового принципа неприкосновенность собственности и не допускает ее принудительного изъятия кроме как в случаях, прямо предусмотренных законом. Трактовка п. 4 ст.252 ГК РФ, применяемая судами общей юрисдикции, носит скорее расширительный характер. Действительно, с какой это стати любого из нас могут лишить доли в собственности по той причине, что размер этой доли незначителен? Где написано, что у собственника непременно должен быть интерес в использовании имущества, почему нельзя им просто владеть?

С другой стороны, существует немало печальных жизненных ситуаций, когда люди годами живут в одной квартире с чужими, порой весьма агрессивно настроенными соседями, без какой-либо надежды разрешить жилищный вопрос мирным путем. Наличие права на долю в квартире у недобросовестного лица зачастую становится основанием и для правонарушений (см. об этом «эж-ЮРИСТ» № 46, 2008 «Осторожно: долевая собственность, или Сосед-рейдер»).

Да и с точки зрения предпринимательских отношений несговорчивый совладелец представляет собой препятствие для реализации другими собственниками их законных прав по распоряжению и пользованию общим имуществом. Имея даже самую маленькую долю в собственности, он тем не менее вправе помешать любым сделкам с недвижимостью, т.е. злоупотребить своими правами. Установление же порядка пользования общим имуществом в судебном порядке и соблюдение его потом весьма проблематично.

Представляется, что необходима совместная оценка ВАС и ВС практики применения спорной нормы с учетом всех возможных нюансов. Судебным инстанциям, а может быть, и законодателю, необходимо выработать гибкий подход, защищающий собственника и одновременно обязывающий его учитывать интересы других совладельцев.

Мария Мошкович,

"эж-Юрист"
Доп.ИНФО:

Вывод суда об удовлетворении требований одного из
участников долевой собственности (истца по делу) о признании
другого участника (ответчика) утратившим право собственности на
долю в общем имуществе с выплатой ему компенсации признан законным

(Извлечение)

Б., действующая в своих интересах, а также в интересах своего
несовершеннолетнего сына А., обратилась в суд с иском к В.,
ссылаясь в обоснование своих требований на следующее. Ей и ее
несовершеннолетнему сыну принадлежит 3/4 доли в праве общей
собственности на квартиру в пос. Горные Ключи Кировского района
Приморского края, а ответчику В. - 1/4 доля в праве общей
собственности на указанную квартиру. Поскольку совместное с
ответчиком пользование спорной квартирой невозможно, также как
невозможно и реально выделить доли сторон по делу в праве
собственности на квартиру, истец просила взыскать с нее в пользу
В. денежную компенсацию за принадлежащую ему 1/4 долю в праве
общей собственности на квартиру по рыночной стоимости, исключив
тем самым его из числа сособственников квартиры.
Решением Кировского районного суда Приморского края от
22 июня 2005 г. иск удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого
суда 11 августа 2005 г. решение суда оставила без изменения.
В надзорной жалобе В. просил об отмене судебных постановлений
и направлении дела на новое рассмотрение.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 июля 2006 г. дело
истребовано в Верховный Суд РФ.
Судья Верховного Суда РФ, рассмотрев 24 октября 2006 г.
истребованное по надзорной жалобе дело, в передаче его для
рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказал, указав
следующее.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или
изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке
надзора являются существенные нарушения норм материального или
процессуального права.
Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела допущено
не было.
В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено между ее участниками по
соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе
требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении
участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях
раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник
долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в
натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не
допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся
собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими
участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества,
выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании
настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется
выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками
компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его
согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не
может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии
согласия этого собственника обязать остальных участников долевой
собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации
в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на
долю в общем имуществе.
Как следует из буквального толкования приведенной нормы,
участникам долевой собственности принадлежит право путем
достижения соглашения о способе и условиях раздела общего
имущества или выдела доли одного из них произвести между собой
раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения
такого соглашения обратиться в суд за разрешением возникшего
спора.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Б.
неоднократно обращалась к В. с просьбами об урегулировании
возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования
общим имуществом - спорной квартирой, предлагая при этом различные
варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и В.
на данную квартиру. Однако согласия на предложенные В. варианты в
виде выкупа принадлежащих ей и ее сыну 3/4 доли квартиры либо
покупки его 1/4 доли Б. от ответчика не получила, в связи с чем
вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за
разрешением спора в суд.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что
произвести раздел квартиры в натуре невозможно, доля истцов -
матери и несовершеннолетнего сына, проживающих одной семьей,
значительно превышает долю В. (им принадлежит 3/4 доли квартиры,
что составляет 32,4 кв. м общей площади квартиры, в том числе 20,1
кв. м жилой площади, в то время как В. принадлежит 1/4 доля
квартиры - 10,8 кв. м общей площади квартиры, в том числе 6,7 кв. м
жилой площади), жилой комнаты, по размерам не превышающей 6,7
кв. м, в указанной квартире не имеется, вывод суда о выплате
истцами денежной компенсации В. за его долю является правильным.
Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у В.
существенного интереса в использовании общего имущества - спорной
квартиры, суд принял во внимание и нахождение у В. в собственности
индивидуального жилого дома, а также его фактическое непроживание
в названной квартире.
Таким образом, поскольку В. свое право на выкуп у Б. и ее
несовершеннолетнего сына А. принадлежащей им доли в праве
собственности на спорную квартиру или продажу им своей доли в
квартире не реализовал, хотя препятствий для осуществления данного
права у него не было, сам чинил истцам препятствия в осуществлении
ими прав, связанных с владением и пользованием квартирой,
оснований для отмены постановленного по делу решения суда не
имеется.
Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений,
содержащихся в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо лишь в
отношении участника, требующего выдела из общего имущества
принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм
материального права. Закрепляя в названной норме возможность
принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной
компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на
долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности
таких случаев, их допустимости только при конкретных
обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для
восстановления нарушенных прав и законных интересов других
участников долевой собственности, в связи с чем распространил
действие данной нормы как на требования собственника выделенной
доли, так и на требования остальных участников долевой
собственности.

🏢👨‍👩‍👧👨👭💣👎👭💰👍👨‍👩‍👧🏢✔

Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ⅙ квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.

Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.

Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.

На каком основании семья вообще пошла в суд?

Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.

Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.

У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.

Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.

Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники - брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.

Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК . Сестре достанется вся квартира, брату - немножко денег.

А ведь это не чужие люди, а близкие родственники. И брат жил в квартире, а не просто владел долей. Более того, он в судах боролся за проживание. Ему принадлежали почти 15 квадратных метров - даже больше, чем учетная норма жилья в регионе. И другого жилья у брата не было. Ничего не помогло.

У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?

Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК . Сделайте так, чтобы суд их не нашел.

Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.

Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.

Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?

Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.

Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.

Наш телефон +7-905-5555-200

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

Красносельский Федеральный районный суд Санкт-Петербурга

В составе председательствующего судьи Мазурова Н.Е.

При секретаре Борониной И.О.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шевчука Александра Леонидовича к Узелковой Ирине Петровне о принудительной продаже доли квартиры, взыскании денежной компенсации

УСТАНОВИЛ:

Шевчук А.Л. обратился в суд с иском к Узелковой И.П. о принудительной продаже однокомнатной квартиры *** в Санкт-Петербурге и выплате ему после её продажи *** рублей, ссылаясь, что они оба являются в равных долях собственниками этой квартиры, совместное проживание в ней невозможно, в том числе его проживанием в другом городе. Затем истец уточнил свои требования, просил обязать ответчицу в этой же сумме выплатить ему денежную компенсацию в соответствии с положением ст. 252 ГК РФ.

Решением Красносельского районного суда от 21 декабря 2009 года Шевчуку А.Л. отказано в удовлетворении иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербурского городского суда от 30 марта 2010 года решение районного суда отменено. Дело направлено на новое судебное рассмотрение в ином составе суда.

В судебном заседании представитель истица поддержала его требования, просила обязать ответчицу выплатить Шевчуку А.Л. качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли спорной квартиры *** рублей. Этот размер компенсации является реальным, соответствует оценки рыночной стоимости одной второй доли, в том числе установленной Санкт-Петербурским государственным унитарным предприятием, «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и аннулировать запись о регистрации за ним ½ доли названной квартиры.

Ответчица считает размер компенсации завышенным, согласна выплатить истцу за его долю в спорной квартире *** рублей.

Заслушав доводы ответчицы, представителя истицы, исследовав собранные доказательства, суд считает иск обоснованным, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом стороны согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 23.04.2006 года являются собственниками в равных долях однокомнатной квартиры *** в Красном Селе (л.д.21-26).

Шевчук А.Л. проживает в г. *** и обратился к ответчице с предложением выкупить его долю. Размер компенсации его доли, которую он просит взыскать с ответчицы, составляет в *** рублей.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В соответствии с положением названной статьи требования истца являются обоснованными и с ними согласилась ответчица.

Размер компенсации в *** рублей соответствует представленному им отчету об оценке рыночной стоимости одной второй доли спорной квартиры, составленному СПб Унитарным государственным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Подтверждается выпиской из Бюллетеня недвижимости от 12.07.2010 года о стоимости одинаковой по размере однокомнатной квартиры в *** рублей.

Приблизительно такая же рыночная стоимость (в *** рублей) определена Центром оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, исходя из их отчета от 01.07.2010 года, представленному ответчицей, а её доводы о том, что в случае не продажи квартиры в течение трех месяцев её стоимость снижается на 20%, не опровергает рыночную стоимость этой квартиры в *** рублей.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:

Обязать Узелкову Ирину Петровну выплатить Шевчуку Александру Леонидовичу в качестве компенсации принадлежащей ему ½ доли квартиры *** в Санкт-Петербурге *** рублей.

Признать за Узелковой Ириной Петровной ** декабря 19** года рождения паспорт ***, выданный ***, зарегистрированной в *** право собственности на всю однокомнатную квартиру №** общей площадью 29,6 кв. метров, расположенную на шестом этаже жилого дома ***.

Признать недействительным регистрацию права собственности на ½ долю этой квартиры за Шевчуком Александром Леонидовичем **.05.19** года рождения от 25.08.2008 года регистрационный номер ***.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербурский городской суд в течение 10 дней.