Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками. Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала.

Также при сегодняшнем росте цен на недвижимость наблюдается определенный дисбаланс между количеством одобренных финансовыми организациями заемщиков и числом реально заключенных ипотечных сделок. Дело в том, что с момента получения положительного заключения банка о выдаче кредита до времени нахождения подходящего варианта приобретения жилья, цены успевают вырасти настолько, что заемных средств уже не хватает. И это тоже приводит к отказу от ипотеки.

Существуют и другие факторы, осложняющие развитие ипотеки. Вступившие в действие новые Градостроительный и Жилищный кодексы, с одной стороны, призваны защищать права граждан, приобретающих жилье, с другой, коренным образом изменили условия для застройщиков, которые были вынуждены искать новые схемы работы, перестраивать отношения с банками и частными инвесторами.

Следующий этап развития системы ипотечного кредитования в России связан с принятой на федеральном уровне целевой программой "Жилище", распространяющей свое действие на период 2002-2010 гг. В данной программе предусматривались меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям ОАО "АИЖК".

Еще один важный этап - это 2003год, когда начинает реализовываться федеральный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Этот этап развития жилищного кредитования непосредственно связан с процессом совершенствования законодательства, регулирующего деятельность разных субъектов ипотечного рынка. В 2004 году Государственной Думой принимается ряд законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Переломным для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008 год - когда разразился мировой финансовый кризис. В течение этого года изменились не только основные принципы взаимодействия коммерческих банков со своими клиентами. А именно - произошло переосмысление самого термина "ипотечное кредитование": если до этого программы ипотечного кредитования позиционировались у всех как наиболее "человечные" банковские услуги, нацеленные на рост благосостояния населения, то теперь понятие "ипотека" стало ассоциироваться с причиной дестабилизации экономики на мировых фондовых рынках и, соответственно, с основной причиной финансового кризиса.

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

Несмотря на создание благоприятных условий для функционирования ипотечной системы (отчисления в бюджет, разработка и принятие законодательных актов), на пути развития российской ипотечной системы возникают препятствия, которые необходимо преодолевать.

Существующая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся слабым развитием кредитной системы, низкими доходами и, соответственно, недостаточным платежеспособным спросом граждан на жилье, а также практически отсутствие накоплений, вызвали необходимость поиска рациональных путей решения этих задач на уровне властей субъектов Федерации, местного самоуправления, компаний (в частности, строительных). Таким образом, обостряется проблема долгосрочного кредитования граждан с целью приобретения ими жилья.

Существенной проблемой внедрения ипотечного кредитования остается внедрение программы по классической схеме без учета местных правовых, экономических, социальных и других условий и особенностей регионов. Перечень основных проблем ипотечного кредитования в России приведен на рисунке 1

Рисунок 1. Основные проблемы ипотечного кредитования в России

Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения.

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

В то же время, наряду с низким уровнем доходов на руках у населения, по оценкам специалистов, находятся большие запасы наличной иностранной валюты (накопления), образовавшиеся в результате недоверия к государственным и частным банкам, непредсказуемой инфляции и т. п. По разным оценкам, масштабы этого ресурса определяются в диапазоне 20-40 млрд. долларов и выше.

Попытка внедрять в практику ипотечное кредитование наталкивается на определенные препятствия. Банки испытывают давление мощных факторов риска:

• - риск процентной ставки (неопределенность толчков инфляции);
• - риск посреднической деятельности (возможность отзыва денег из банка его вкладчиками или кредиторами); - риск невозврата кредита заемщиком;
• - нехватка длинных дешевых кредитных ресурсов;
• - слабость законодательной базы.

Включаясь в систему долгосрочного кредитования, в том числе под залог недвижимости, российские банки испытывают определенные опасения. Так, например, опасаются выдавать ипотечные ссуды, будучи практически незаинтересованными в заложенной или находящейся в их владении недвижимой собственности, обладающей по разным причинам низким коэффициентом ликвидности. На практике это приводит к использованию банками различного рода кредитных схем, например, таких как кредитование с переходом права собственности. При этом, однако, риски заемщика резко возрастают. Основной риск приходится на заемщика, который может остаться без квартиры, продавая ее по цене, значительно меньше рыночной, и должен еще расплатиться по ссуде, оплатить все необходимые платежи, связанные с неоднократным переходом собственности из рук в руки.

Серьезной проблемой для внедрения ипотеки является также отсутствие точных статистических данных о соответствии реальных доходов населения, официально получаемой зарплате. В связи с этим затруднительна оценка потенциала кредитоспособности населения. Последние статистические данные по вопросам доступности ипотеки, опубликованные экспертами компании Penny Lane Realty, свидетельствуют о крайне низком положении России в списке из 60-ти стран. Согласно этому списку Россия занимает 47-е место.

Следует отметить, что дальнейшее развитие рынка ипотеки в России будет во многом зависеть от совершенствования механизма рефинансирования ипотеки и от развития фондового рынка. Не стоит забывать и о балансе между стимулированием спроса и увеличением объемов строительства жилых площадей в стране. Дальнейшее усиление конкуренции, снижение требований к заемщикам будут делать ипотеку более доступной широким слоям населения, следовательно, и более популярной.

По новому законодательству такие сделки проходят регистрацию в ФРС и имеют привязку к конкретной недвижимости. Кроме того, застройщики оформляют дома с учетом изменившихся требований, то есть имеют на руках строительную декларацию, утвержденный пакет разрешительных документов и защищенный проект, что инвесторами рассматривается как гарантии сохранности их вложений и получения в итоге недвижимости в собственность.

Ситуация с недостаточной популярностью ипотечного кредитования примечательна тем, что она проявляется в условиях значительного превышения спроса над предложением. Количество аварийных и ветхих домов превышает предельно допустимую норму. Кроме этого, в ветхий фонд ежегодно переходит практически 5млн. кв. м жилья.

Рисунок 2. Причины отказа от ипотечного кредитования, % от числа городских жителей, купивших квартиру, но не взявших при этом ипотечный кредит (по результатам исследований компании Business Vision, 2015 год)

Рисунок 3. Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, % (по данным компании "Мой Дом", 2015 год)

Ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах.

Рисунок 4. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2015 году

В настоящее время задачи государства в области ипотечного кредитования заключаются в следующем:

• - Реализовать ряд мер, направленных на увеличение возможных сроков ипотечного кредитования;
• - Создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;
• - Развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
• - Развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов, для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обусловливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т. д.).

Таким образом, ипотечное кредитование, прежде всего, ассоциируется с долгосрочным кредитованием жилищного строительства. Однако в соответствии с Законом "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)" предметом ипотеки могут быть различные виды недвижимого имущества: предприятия, здания, сооружения, а также земельные участки. В последние годы с ипотечным кредитованием связывают не только решение проблемы обеспечения жильем населения, но и возрождение в стране агропромышленного комплекса. Об этом свидетельствует принятие в марте 2010 г. "Концепции системы земельно-ипотечного кредитования".

Евгений Маляр

# Кредиты для бизнеса

Особенности предоставления

Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.

Навигация по статье

• Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
• Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
• Процедура заключения договора
• Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
• Требования к заемщику
• Банки, дающие коммерческую ипотеку
• Калькулятор коммерческой ипотеки
• Выводы

Объекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2019 году.

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.

Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.

Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:

• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
• быть фермером;
• владеть собственным успешным малым бизнесом;
• быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
• руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).

Кроме этого, обязательны еще два условия:

• российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
• возрастной диапазон 21–65 лет.

При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.

В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.

Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.

Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:

• годовые ставки выше (до 20%);
• срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
• больший процент первого взноса (от 30% цены);
• расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
• при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).

Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:

• имущество становится залогом;
• если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
• коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
• использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
• налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.

Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.

Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку

Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.

Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:

• годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%;
• выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.;
• первый взнос – от 20%;
• срок погашения кредита – 5–15 лет.

При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:

• Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости.
• Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит.
• Площадь не менее 150 кв. м.
• Территориальная близость к отделению банка.

Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:

• требования к кредитуемым субъектам и объектам;
• состав пакета предоставляемых документов;
• прочие условия кредитования.

Процедура заключения договора

Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:

1. Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов.
2. Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель.
3. Расчет суммы и условий предоставления кредита.
4. Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости.
5. Заключение договора ипотеки.
6. Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи).
7. Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.

Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:

• устав компании и прочие учредительные документы;
• выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц;
• лицензия (если деятельность ее требует);
• карточки подписей и оттиски печати предприятия;
• кредитная история;
• бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании;
• по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.

Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:

• общегражданский паспорт Российской Федерации;
• регистрационное свидетельство;
• лицензию (если нужна);
• образец подписи.

Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.

Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.

В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:

• сумма – 150 тыс. руб. и более;
• срок погашения – от 3 до 10 лет;
• годовая ставка – 9–17,45%;
• банковская комиссия за оформление – 0–1,5%;
• открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда);
• залоговое обеспечение или поручительство (часто).

Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.

Требования к заемщику

Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:

• Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России.
• Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год).
• Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет.
• Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного.
• Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена».
• Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.

Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.

Сведения об условиях кредитных организаций, предлагающих ипотеку без начального взноса, формулируются несколько расплывчато.

Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.

ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.

Банки, дающие коммерческую ипотеку

Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.

В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.

Банк	Сумма, руб.	Минимальная годовая процентная ставка, %	Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, %	Срок, мес.
Сбербанк	500 тыс. – 600 млн (для сельхозпредприятий от 150 тыс.)	11	25 (для сельхозпредприятий 20)	До 120
ВТБ	До 150 млн	10	15	До 120 (10 лет)
Россельхозбанк	До 200 млн	Индивидуально	Не требуется	До 96
Абсолют Банк	От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах	17,45	Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80%	До 60
Росбанк	1–100 млн	От 10,38 до 12,53%	Под дополнительный залог	От 3 до 84
Уралсиб	До 100 млн	10	Под дополнительный залог	До 120
ЮниКредит	500 тыс. – 73 млн	Индивидуально	20	До 84
МТС Банк	До 80 млн	12,5	20	До 60
РНКБ	До 150 млн	13	Индивидуально	До 120
Интеза	5–120 млн	Плавающая	Займ до 80% стоимости объекта	До 120

Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.

Калькулятор коммерческой ипотеки

Практически все банки на принадлежащих им электронных ресурсах предоставляют пользователям возможность самостоятельно произвести примерный расчет бизнес-ипотеки онлайн, с помощью программных калькуляторов. Эти виртуальные инструменты не дают полного и точного представления об условиях кредита, что, как правило, подтверждается предложением обсудить их лично с менеджером.

К тому же калькуляторы имеют универсальную направленность и не предназначены для расчета параметров именно коммерческого ипотечного займа. Для того чтобы ими пользоваться, необходимо самому ввести процентную ставку. Ее, как правило, бизнесмен, еще не обращавшийся в банк, достоверно не знает. Неизвестны ему и размеры различных дополнительных комиссий и сборов.

Впрочем, ориентируясь на указанные выше и публикуемые на банковских сайтах показатели, приблизительно «прикинуть» условия ипотечного кредита все же можно, воспользовавшись калькулятором .

После ввода всех данных и нажатия кнопки «Рассчитать», потенциальный клиент получит примерное представление о том, какую сумму он будет платить в месяц до конца периода кредитования, и какой получится общая переплата.

Выводы

Банки делают все возможное для обеспечения максимальной доступности ипотеки на покупку коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц.

Кредит такого рода могут брать представители успешных субъектов хозяйствования, пользующиеся хорошей репутацией и имеющие высокие финансовые возможности.

Получить ипотечный кредит на всю сумму стоимости приобретаемого объекта без первоначального взноса, залога или поручительства невозможно. Банк в любом случае обеспечит себе возвратность выданных средств плюс набежавшие проценты. Для этого он может действовать несколькими способами: требовать внесения первоначального взноса, получать дополнительное залоговое имущество или выплачивать не всю сумму, требующуюся для приобретения объекта.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 19.48 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществля-, емое в рассрочку в течение 5 - 10 лет.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели ипотечного кредитования.
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:
традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.
В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье. Но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:
1. Первая модель - долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора - сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.
В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30-50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естественные - затягивание и незавершение строительства, инфляция.
2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.
Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50- 60% цены нового. 20 - 25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 - 30% предоставляется рассрочка.
В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.
3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.
4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных предприятиях (таких, как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10 - 15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20- 30% они оплачивают из своих накоплений.
5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 - 40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно дли-тельности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).
Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Понятие, условия и этапы ипотечного кредитования Жилищное ипотечное кредитование
Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «за-клад».
По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются:
залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;
залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, судебных издержек и расходов по реализации за-ложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
По договору ипотеки может быть заложено следующее недвижимое имущество:
земельные участки, кроме тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также, если площадь земельного участка менее допустимого минимального размера;
предприятия;
жилые дома, квартиры и их части;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки.
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистра-ции.
Права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная составляется залогодателем, а если он является тре-тьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки.
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать следующие реквизиты:
название «закладная»;
наименование (имя) и местонахождение залогодателя;
наименование (имя) и местонахождение первоначального залогодержателя;
реквизиты кредитного договора;
наименование (имя) должника, если не он является залого-дателем;
сумма обязательств и размер процентов по ним;
сроки погашения задолженности;
название и местонахождение имущества;
денежная оценка имущества;
наименование права, в соответствии с которым имущество при-надлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право;
указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на имущество;
подпись залогодателя и должника, если залогодатель является іретьим лицом;
сведения о времени и месте нотариального удостоверения и оговора об ипотеке;
дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная 1 тимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой " >иязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства, вели в договоре об ипотеке не указаны иные условия.
И мущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения дру- " ч о обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипотекой. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Одновременно происходит и уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Передача прав по закладной совершается путем сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требова-ний, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализации имущества, начальную продажную цену, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если они необходимы.
В некоторых случаях по заявлению залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.
Ипотечный кредит - это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации.
Основные характеристики ипотечного кредита:
срок действия - это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;
цель финансирования - создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимо-сти;
обеспечение - залог финансируемого объекта.
Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 5.4.
Заемщик - физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит.
Банк-кредитор - коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.
Инвесторы - это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенси-онные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.
В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.
Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Аген-тстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением


предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн р. Свою деятельность Агентство осуществляет через региональных операторов, которые расположены в большинстве субъектов Российской Федерации. Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности рос-сийских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономи-ческое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье.
Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования приведены в табл. 5.6.
Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 5.5.
Важнейшим моментом ипотечного коелита является опенка

1 - заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2- оценка рыночной стоимости жилья оценочной ком панией; 3 - заключение со страховой компанией договора страхования кварти ры и жизни заемщика; 4 - передача жилья в залог банку; 5 - получение ипотеч ного кредита заемщиком; 6- оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7 - продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 8 - рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 9 - размещение ипотечных ценных бумаг; 10 - привлечение инвестиций; 11 - регулярное погашение кредита заемщиком; 12 - передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банк;| Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13 - предъявление инве-сторами ценных бумаг к оплате; 14 - оплата ценных бумаг Агентством по ипо-течному жилищному кредитованию; 15 - выплата страховой суммы при насту и.qo лении страхового случая
Таблица 5.6
Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования Субьжг Задачи и функции
Заемщик Получение возможно более дешевого кредита,
позволяющего в срок вернуть ссуду и приобрести
жилье
ban к-кредитор Увеличение прибыли и дивидендов акционеров банка с помощью многократного использования кредитных ресурсов, т.е. путем продажи кредита
Агентству
1111 нестор Размещение своих средств в доходные ценные
бумаги, обеспеченные недвижимостью
JI і е і ІЇСГВО Покупкаукоммерческихбанковипотечных кредитов.
Формирование кредитных пулов (объединение кредитове одинаковыми сроками, купленных уразныхбанков).
Эмиссия ценных бумаг и их реализация на фондовом рынке
пикнут при неблагоприятном ходе кредитной сделки, когда кре- |игор будет вынужден продавать недвижимость и за счет выру- Ч(Ж [ ых от реализации средств погашать задолженность по кредиту, И рубежный опыт оценки стоимости объектов недвижимости сви- |" гельствует, что наиболее близкой к объективной цене является I ЬНМОСІЬ объекта, определяемая на основе рыночной оценки.
Контрольные вопросы
Охарактеризуйте понятие «ипотека».
По какой общей схеме осуществляется ипотечное кредитование?
Охарактеризуйтесубъектов ипотечного кредитования.
Какие ипотечные операции проводятся в Российской Федерации?
Каковы основные этапы ипотечного кредитования?
В чем заключаются права и обязанности сторон ипотечных операций?
Каковы риски в ипотечном кредитовании и способы их минимизации"."
По какой схеме привлекаются ресурсы и выдается кредит на осуще- I пшение жилищного строительства?
Нормативно-правовая база
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге Недвижимости)».
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных п. юриях».
Федеральный закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге».
Положение Банка России от 25 июня 1998 г. № 38-П «О порядке предоставления Центральным Банком Российской Федерации кредитов кредитной организации, осуществляющей мероприятия по санации проблемной кредитной организации».
Положение Банка России от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета».
Положение Банка России от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)».
Положение Банка России от 30 декабря 1998 г. № 65-П «О проведении Банком России переучетных операций».
Положение Банка России от 3 октября 2000 г. № 122-П «О порядке предоставления Банком России кредитов банкам, обеспеченных залогом и поручительствами».
Положение Банка России от 5 ноября 2002 г. № 203-П «О порядке проведения Центральным Банком Российской Федерации депозитных операций с кредитными организациями в валюте Российской Федерации».
Положение Банка России от 4 августа 2003 г. № 236-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом (блокировкой) ценных бумаг».
Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
Указание Банка России от 2 сентября 2002 г. № 1190-У «О бухгалтерском учете операций предоставления и погашения кредитов Банка России (внутридневных кредитов, кредитов овернайт и ломбардных кредитов) в кредитных организациях».
Указание Банка России от 28 июля 2004 г. № 1482-У «О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России».

Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости. Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой. Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.

Что такое ипотечный займ

Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период. Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки. Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.

Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.

Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.

Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).

Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.

Преимущества	Недостатки
1. Возможность не ждать долгое время, накапливая средства на приобретение жилой недвижимости, а приобретать ее в любой момент времени.	1. Большая переплата по % за кредитный ресурс, в том числе, за оформление сделки и страхового полиса.
2. Большой срок кредитования позволяет по максимуму уменьшить сумму ежемесячных платежей, что финансово не обременяет семьи.	2. Чрезмерно жесткие требования к документам, которые нужны для оформления ипотеки, к финансовому обеспечению заемщика, к стажу работы,к наличию поручителей и т.д.
3. Налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц.

Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.

Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).

Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.

Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.

Не секрет, что чем быстрее будет погашен ипотечный займ, тем меньше будет переплата банку — кредитору. На срок погашения и переплату также будет непосредственно влиять общая сумма займа и величина первоначального взноса.

Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.

Кредитование покупки недвижимости без первого взноса рискованное для обеих сторон, участвующих в сделке. Банк не получает гарантии в виде суммы первого взноса, что заставляет его повышать % — ные ставки на кредитные ресурсы. А также отсутствие первого взноса не дает банку уверенности в платежеспособности заемщика, что ставит под сомнение возможность предоставление банком ипотечного займа.

Ну а для заемщика это чревато тем, что если у него в силу определенных обстоятельств не будет возможности платить по кредиту, то большая часть или вовсе вся сумма предыдущих накоплений останется в банке безвозвратно. Это соответствует системе аннуитетных взносов, т.к. первоочередно погашаются проценты, а только потом основная часть долга.

Заемщик вправе выбирать валюту, в которой он может кредитоваться – в нац. или в иностранной. Соответственно, курсовая стоимость выбранной им валюты будет влиять на стоимость кредита.

Кредит может погашаться заемщиком по схеме аннуитетных или дифференцированных платежей, что оговаривается в договоре. Аннуитетный взнос рассчитывается как постоянно равный в каждом месяце, а по схеме дифференцированных платежей они сокращаются с каждым месяцем погашения. Считается, что для банка выгоднее схема аннуитетных взносов, а для заемщика дифференцированная схема выплаты кредита.

Для того чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, потенциальный заемщик должен предоставить в банк все необходимые документы, в том числе подтверждающие его платежеспособность. Банк рассматривает заявку в течение определенного срока: начиная от пары – тройки дней, заканчивая несколькими неделями.

После одобрения банком кандидатуры заемщика и по завершению процедуры оформления соответствующих документов, лицо, заинтересованное в кредитном ресурсе, должно в течение оговоренного срока подыскать вариант недвижимости, соответствующий требованиям, запрошенным банком – кредитором. По выбранному варианту собирается пакет док — тов, который понадобится для заключения сделок купли/продажи.

Оценка недвижимости – очень важный этап процесса кредитования, т.к. банки предоставляют кредитные ресурсы не на рыночную ст — ть имущества, а исходя из ее оценочной стоимости.

В силу того, что ипотечное кредитование является довольно продолжительным по сроку погашения, то еще одним непременным этапом является будет страхование риска потери трудовой способности заемщика, риска возможной утраты прав собственности.

После завершения всех вышеуказанных этапов банк, кредитующий, и заемщик заключают договор, который, как правило, заключается с участием нотариуса. После чего заемщик проходит процедуру государственной регистрации недвижимости.

Основные отличия ипотечного кредитования

Основным отличием ипотечного заимствования от других видов кредита является его строго целевая направленность, он предназначен исключительно для покупки недвижимости, а также гарантирована возвратность суммы, взятой в банке, посредством залога. Также % — ная ставка по целевому займу на жилье гораздо меньше, нежели по займу на покрытие потребительских нужд. Это объясняется наличием залога. Не единственным механизмом, удорожающим ипотеку, является получение страхового полиса на недвижимость, на случай утери способности к трудовой деятельности заемщиком, а также оплата услуг оценщика при выборе варианта недвижимости.

Необходимо подвести итог: если задумывается приобретение жилой недвижимости, и у потенциального покупателя имеется большая сумма накоплений денежных средств, то лучше доплатить недостающую долю ст — ти жилья, например, посредством оформления потребительского займа на несколько лет. Если же приобретение жилья актуально, но нет собственных накоплений, то лучше оформить ипотечный кредит на больший срок с более низкой процентной ставкой, уплатив первоначальный взнос.