Покупка жилья в кредит. Что выгоднее — ипотека или кредит на квартиру

Как и где можно взять ипотеку на квартиру? Какие документы нужны для оформления ипотечного договора? Кто поможет в получении ипотеки с плохой кредитной историей?

Здравствуйте, дорогие читатели! На связи Денис Кудерин.

Продолжаем серию статей об ипотечном кредитовании. Тема этой публикации – как взять ипотеку. Статья будет интересна всем, кто желает получить ипотечный займ в самом ближайшем будущем или намеревается сделать это в отдаленной перспективе.

А теперь – обо всём подробно и по порядку!

1. Что нужно знать перед тем, как брать ипотеку

Для подавляющего большинства граждан РФ и стран СНГ ипотечное кредитование – единственный шанс приобрести жильё прямо сейчас, а не через годы накоплений и экономии.

Статистика свидетельствует, что около половины всех объектов недвижимости в России приобретается в кредит.

Суть ипотечных кредитов

Вкратце о том, что такое ипотека. В современном мире ипотекой называют вид кредита, при котором жильё покупается заемщиком в долг и остаётся под залогом у банка.

Клиент считается собственником квартиры или дома, но не имеет на эти объекты полных прав. Если до полной выплаты кредита заемщик по каким-либо причинам перестаёт платить по счетам, банк начинает применять штрафные санкции.

Кредитная компания вправе отсудить жильё в свою пользу, если получатель кредита нарушает условия ипотечного соглашения.

Помимо просрочек и задержек выплаты, есть и другие способы нарушения договора:

• передача квартиры третьим лицам;
• порча имущества, несоблюдение правил эксплуатации;
• самовольное изменение технических характеристик объекта;
• нарушение условий страхования.

Более подробно об ипотечных займах в обзорной статье нашего сайта « » и « ».

Прежде чем брать такой кредит, нужно определиться с целью, суммой и сроками. Займы на недвижимость под залог приобретаемого имущества дают почти все крупные банки России и соседних государств. Ипотечное кредитование – популярная практика во всём цивилизованном мире.

Минус в том, что в РФ – самые большие процентные ставки по ипотечным кредитам. На данный момент средняя ставка в банках составляет 12-13% годовых.

Поскольку ипотека выдаётся на длительные сроки (5-30 лет, а то и все 50), заёмщики должны быть готовы к тому, что в ближайшие десятилетия им придётся регулярно (ежемесячно) отчислять определенный процент своего дохода банковскому учреждению.

Важно психологически осознать неизбежность выплаты процентов и логически обосновать для себя необходимость такого шага. Хорошо, если решение взять займ принимается совместно всеми членами семьи, а семейный бюджет заранее просчитывается на долгие годы выплат.

Ещё один разумный и логичный шаг – сразу рассчитать для себя сумму переплаты по кредиту. Речь идёт о разнице между реальной стоимостью жилья, и цене, которую вам придётся заплатить за него в итоге.

При существующих процентных ставках в банковских учреждениях размер переплаты весьма значителен.

Пример

Семья берет кредит на 20 лет, приобретая квартиру за 3 000 000 руб. Процентная ставка равна 13%. Никаких льгот и государственных субсидий семья не использует (допустим, не имеет на них прав либо просто не в курсе, что таковые есть). Месячная сумма выплат составит порядка 35 000 руб. А итоговые выплаты приблизятся к 8 млн. руб.

Переплата составляет 5 млн. руб. Много это за 20 лет или мало – судить лично вам. Многих заемщиков такие суммы вводят в ступор. Но не забывайте об общей экономической ситуации в РФ и уровне инфляции.

Ставки банков можно назвать грабительскими, но финансовые учреждения тоже не хотят терять свои дивиденды. Для потенциального заёмщика главная задача – выяснить, соответствует ли уровень его дохода требованиям банка.

Сумма кредитных выплат не должна превышать 30-45% от общего дохода клиента и его созаемщиков. То есть для регулярных выплат в 35 тысяч доходы семьи должны приближаться к 100 000 руб. ежемесячно.

Условия выдачи ипотеки

С какого возраста можно брать ипотеку? Кто может претендовать на получение кредита? Кому положены государственные льготы по ипотечным займам?

Данные вопросы интересуют всех заёмщиков. Постараюсь ответить на них предельно подробно и обстоятельно.

Для начала – о возрасте. В большинстве банков ипотеку разрешается брать с 21 года. Что касается верхней возрастной границы, то она определяется каждым банком индивидуально. Рассчитывается она просто – нынешний возраст заемщика + срок кредита.

Обычно этот показатель равен пенсионному возрасту + 3-5 лет. Несомненный лидер по возрастному пределу – Сбербанк. В этом учреждении верхняя граница для заёмщиков равняется 75 годам.

Решающее значение при оформлении кредитных договоров имеет платежеспособность потенциального заемщика.

Обязательно учитываются:

• текущий уровень дохода клиента;
• стаж работы на нынешнем месте;
• профессия и занимаемая должность;
• уровень дохода созаемщиков.

От этих показателей зависит и максимальная сумма кредита, и сроки выплаты долга. Идеальные клиенты для банков – государственные служащие с фиксированным доходом. Негласное, но почти обязательное условие – наличие вузовского диплома.

А вот наличие собственного бизнеса, как ни странно, автоматически помещает вас в категорию высокорисковых клиентов. Впрочем, логика банковских менеджеров понятна – даже самый надёжный бизнес в современных экономических условиях может в любой момент стать убыточным.

2. Как взять ипотеку – порядок действий

Как и всякое важное мероприятие, оформление ипотечного кредита осуществляется поэтапно. Необходимо заранее знать, каков алгоритм действий и как наиболее эффективно сделать каждый шаг.

Эксперты советуют начинать с выбора жилья – определившись с объектом покупки, вы будете в курсе, какая сумма вам нужна и на какие сроки стоит рассчитывать.

У потенциального заемщика есть 2 способа получить ипотеку:

1. Действовать самостоятельно.
2. Привлечь профессиональных риэлторов или кредитных брокеров.

В данном разделе мы рассмотрим первый вариант; о втором способе поговорим чуть позже.

Шаг 1. Выбор жилья

Итак, какую недвижимость выбрать?

Сегодня в ипотеку можно приобрести практически любой жилой объект:

• квартиру в новостройке;
• квартиру на вторичном рынке;
• частный дом;
• коттедж или дачу.

Некоторые банки выдают средства на строительство жилья или оплачивают участие в долевом строительстве.

Для заёмщика главное – трезво соотнести собственные желания и возможности. В противном случае можно возненавидеть квартиру или дом своей мечты уже через пару лет после начала ипотечных выплат.

Мой знакомый риэлтор с многолетним стажем работы в агентстве поведал мне, что огромное значение при выборе объекта недвижимости играет целевая установка покупателя.

Одно дело, если человек с более-менее постоянным доходом приобретает жилье для себя, потому что желает «сменить обстановку» или купить более престижную по расположению и планировке квартиру.

Такие клиенты способны легко расстаться с новой квартирой, если суммы выплат в определенный момент покажутся им чрезмерными.

И совсем другая история, когда кредит берет семья, для которой ипотека – единственная возможность обзавестись собственной квартирой. Такой покупатель более надёжен и старается выплатить долг, даже не смотря на снижение доходов и прочие неблагоприятные факторы.

При выборе квартиры следует помнить, что банк предъявляет к объектам недвижимости определенные требования. В ипотеку не получится купить аварийное жильё, ветхий дом или квартиру, расположенную на территории другого государства.

Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы

Банк выбирают в зависимости от целей и возможностей заёмщика. Учтите, что если финансовая компания вам понравилась, это ещё не означает, что вы понравитесь ей.

Другими словами, вопрос кредитования требует взаимности. Успех возможен только при достижении понимания между получателем кредита и банком.

В наши дни сэкономить на процентах сложно, но можно попытаться подобрать для себя максимально комфортные и «человечные» условия выплат.

Если вы имеете права на льготы от государства, обязательно воспользуйтесь ими, даже если процесс оформления сильно затянется во времени.

Незначительное снижение процентной ставки для льготных категорий граждан приведет к экономии десятков, а то и сотен тысяч рублей за годы выплаты кредита.

Пункты, на которые нужно обращать внимание при выборе банков и ипотечных программ:

1. Размер первого взноса.
2. Максимальная сумма займа.
3. Количество страховок при оформлении договора.
4. Репутация и надежность организации.
5. Отзывы реальных пользователей – получателей ипотеки.
6. Условия досрочного погашения.
7. Максимальное время просрочки, после которого банк вводит штрафы и санкции.

Если ваше доходы – не совсем официальные (вы получаете «черную» зарплату или работаете на себя), лучше выбирать кредитные компании, выдающие займы на более мягких и лояльных условиях, что называется – «без справок и поручителей».

Учтите, что проценты по таким ипотечным программам будут выше.

Шаг 3. Сбор документов и подача заявки

Грамотная работа с бумагами – половина успеха.

Список документов в большинстве банков стандартный:

• анкета (заявление о выдаче кредита);
• паспорт заемщика (плюс копии документов поручителей и созаемщиков);
• документ, подтверждающий уровень дохода за последние полгода (справка 2-НДФЛ);
• заверенная копия трудовой книжки;
• если заемщик – частный предприниматель, нужны лицензии на такую деятельность и свидетельство о регистрации предприятия;
• документы на приобретаемый объект недвижимости.

Если вы «льготник» – процедура усложняется. Нужны документы, подтверждающие льготы, и разрешение от государственных организаций на использование бюджетных средств.

Так обладателям материнского капитала нужно получить согласие на использование обеспеченных сертификатом средств в Пенсионном Фонде. Для получения военной ипотеки нужно разрешение от Росвоенипотеки – организации, представляющей Минобороны РФ.

Шаг 4. Оформление кредитного договора

Самый ответственный момент сделки. Перед подписанием ипотечного договора рекомендую прочитать его по пунктам от первой страницы до последней. Особе внимание уделяйте примечаниям и пунктам, напечатанным мелким шрифтом.

Лучше всего посмотреть договор дома, в спокойной обстановке или показать профессиональному юристу.

Договор даёт заемщику право передать продавцу (или застройщику) взятые в долг деньги и приобрести в собственность объект недвижимости. Помните, что собственность остается в залоге у банка на весь срок кредитования.

Продавать, дарить, менять залоговое имущество без разрешения банка получатель кредита не имеет права.

Шаг 5. Страхование сделки и оформление жилья в собственность

Согласно российскому закону «Об ипотеке», недвижимость, приобретаемая по кредиту, подлежит обязательному страхованию.

Банки редко ограничиваются только страхованием квартиры. Обычно они предлагают клиентам застраховать попутно свою жизнь, здоровье, платежеспособность, риск невозврата кредита.

Заёмщик имеет право отказаться от таких страховок (тем более все они – платные), но в ответ банк может повысить процентную ставку.

Последний этап сделки – оформление договора купли/продажи в Росреестре. Попутно с договорами ипотеки и продажи объекта, составляется ещё один документ – закладная. Данная бумага остаётся в банке и является подтверждением залога.

Обязательно посмотрите полезное видео об оформлении ипотеки:

Подавляющее количество получателей ипотечных кредитов – люди без юридического образования. Чтобы не ошибиться с выбором ипотечной программы, сохранить свои нервы и ресурсы времени, самые важные «кредитные» вопросы следует изучить заранее.

В этом вам обязательно помогут несколько ценных экспертных советов.

Совет 1. Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете

Золотое правило для любых займов, не только ипотечных. Если вы получаете зарплату в рублях, то кредит следует брать исключительно в рублях.

Логика правила предельно ясна – для обслуживания кредита в долларах США вам придётся покупать валюту из своих рублёвых активов. Если курс валют вдруг вырастет, автоматом вырастут и ваши платежи в рублях.

Пример

Кризис 14-15 годов подкосил многих валютных заёмщиков, которые брали ипотеку в долларах, привлеченные низкой процентной ставкой. После резкого скачка курса доллара такие клиенты стали выплачивать примерно в 2 раза больше, чем до кризиса – при этом их зарплаты остались на прежнем уровне.

Совет 2. Внимательно изучайте условия кредитования

Об этом уже говорилось выше, но не лишним будет повторить ещё раз: читайте договор внимательно и обращайте внимание на все условия сделки.

Особенно этого касается дополнительных расходов – на страховки, обслуживание и прочие пункты, которые многим заёмщикам не кажутся важными.

Например, некоторые банки вынуждают своих клиентов страховать жизнь только в определенных компаниях (партнерах кредитного учреждения).

В итоге кредитополучатель каждый год выплачивает от 0,5 до 2% (!) от суммы кредита только за страховку, что выливается за весь срок кредитования в колоссальные суммы.

Совет 3. Не переоценивайте свои силы (улучшайте условия жилья постепенно)

Общепринятое правило – ежемесячные выплаты не должны превышать 30-40% семейного дохода. 50% - критический порог, за которым обязательно следует ухудшение уровня жизни.

Однако в РФ правило «сорока процентов» практически не работает. Граждане, в том числе семейные, взваливают на свои плечи долговые нагрузки в 60-70%, надеясь на «авось» и ожидая прибавок к зарплате.

В такой ситуации сами мысли о полноценном отдыхе и развлечениях становятся неуместными, а любая критическая ситуация (кто-то из членов семьи, не дай бог, заболел или деньги понадобились на иные нужды) приводит к штрафам, санкциям, общению с коллекторами, ухудшению кредитной истории.

Вывод: никогда не переоценивайте собственные силы. Улучшайте условия жизни постепенно. Возьмите для начала небольшой (относительно, конечно) кредит на покупку двухкомнатной квартиры, пусть даже на вторичном рынке.

Возможно, когда этот долг будет выплачен, ситуация на финансовом рынке изменится, и процентные ставки станут ниже. Тогда и подумаете о новостройке с улучшенной планировкой и жилплощадью в 100 м 2 .

Совет 4. Создайте «финансовую подушку безопасности»

Всегда держите определенный запас платежей на своём депозитном счету. В идеале он должен равняться 3-6 ежемесячным выплатам по кредиту.

Накопив достаточный объём средств, не торопитесь вносить досрочные выплаты. Во-первых, вы потеряете банковские проценты, во-вторых, кредитные компании не приветствуют погашения вне графика и часто накладывают ограничения на такие инициативы.

Пусть эти деньги будут вашей страховкой на будущее.

Совет 5. Выбирайте правильное время для взятия кредита

Знакомый риэлтор, о котором я писал выше, говорит, что главное в операциях с недвижимостью – своевременность сделок.

Покупать квартиры нужно именно тогда, когда спрос на них падает до предела. При условии, конечно, что жильё нужно не прямо сейчас и можно подождать год-другой.

Золотое правило инвестирования – покупать, когда все продают и продавать, когда все заняты покупками. Не стоит брать кредиты и приобретать жильё в период максимального оживления на рынке недвижимости.

4. Как взять ипотеку с плохой кредитной историей – профессиональная помощь кредитных брокеров

Можно ли взять кредит с проблемной историей кредитов?

Многие в своё время, «погорели» с потребительскими займами, когда банки в период экономической стабильности занимали денег всем желающим направо и налево. В итоге в кредитные истории потенциальных заёмщиков были внесены соответствующие отметки.

Что делать в ситуации, когда банки не желают с вами сотрудничать по причине просрочек и нарушений в годы выплаты прошлых кредитов?

В первую очередь, не нужно паниковать. Если вам отказали в 2-3 банках, это не значит, что откажут и в остальных. В период клиентского «безрыбья» многие кредитные учреждения, особенно региональные, смягчают свои условия и могут закрыть глаза на некоторые проблемы с прошлыми платежами.

Другой вариант – обратиться к кредитным брокерам, у которых имеются свои подходы к банковским менеджерам. Компании и конкретные специалисты, которые помогают людям брать выгодные займы на недвижимость, есть в каждом городе.

Услуги ипотечных брокеров, разумеется, платные. Однако если такой сотрудник найдёт для вас выгодный кредитный вариант, вы сэкономите гораздо больше.

В Москве кредитными вопросами занимаются такие фирмы как «Кредитная лаборатория», «Бюро кредитных решений», «Фридом».

Для опытных брокеров и риэлторов проблемная кредитная история – не приговор, а повод проявить свои профессиональные навыки.

Существует несколько кредитных программ для приобретения жилой недвижимости, главные из них – ипотека и целевой кредит . Ипотека пользуется большей популярностью среди банков и клиентов. Это связано с тем, что многие заемщики попросту не знают, как взять кредит на покупку квартиры другим способом. Рассмотрим сущность потребительского кредитования на приобретение недвижимого имущества.

Условия целевого кредита на жилье

Потребительский (денежный) кредит может быть целевым и нецелевым . В первом случае при оформлении указывается целевое назначение использования средств – оплата квартиры, дома, машины, ремонта и др. Во втором – цель опускается.

Целевой кредит выдается на значительные суммы - до 3-5 млн руб. При учете максимального размера ссуды может использоваться доход супруга(и). В ипотеке четкого лимита суммы обычно нет, банк определяет ее исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости. Как правило, ипотечные кредиты обеспечивают покрытие до 80% от стоимости жилья (но не более 30 млн руб.).

Сроки в потребительском кредитовании намного меньше, чем в ипотеке - 5-7 лет по сравнению с 20-30 годами.

Процентные ставки назначаются банком индивидуально для каждого клиента, но в целом зависят от сроков и суммы договора. Минимальное значение годовой ставки сегодня находится в диапазоне 12-13%, тогда как еще несколько лет назад оно было выше 17%. Но, несмотря на такое удешевление потребительских программ, ипотека остается экономичней с более низкими ставками (10-11% годовых). Потребительский кредит на покупку вторичного жилья или квартиры в новостройке ничем не отличается в отличие от ипотечных программ, которые завышают первый взнос и процентную ставку в кредитовании вторичного рынка недвижимости.

Также, чтобы получить жилье в ипотеку придется заплатить первый взнос от 20%, а в целевых займах такое понятие отсутствует.

Кредит выдается как с обеспечением, так и без него. В качестве обеспечения практикуется привлечение от одного до двух поручителей. За счет того, что приобретаемая недвижимость не переходит в залог банку, на него не нужно оформлять страхование, которое существенно увеличивает итоговую сумму.

Целесообразность жилищного кредита

Перед тем как взять кредит на покупку жилья, нужно оценить его плюсы и минусы. К положительным характеристикам этого вида займов относятся:

1. Отсутствие залогового обеспечения – приобретаемое имущество остается в собственности заемщика даже при наступлении просрочек, клиент также может распоряжаться жильем по своему усмотрению (продавать, дарить, менять).
2. Отсутствие первого взноса.
3. Экономия на оформлении (отсутствие нотариальной заверки, обязательного страхования жилья и экспертной оценки недвижимости).
4. Оформление заявки в режиме онлайн.
5. Небольшой пакет документов.
6. Ускоренная процедура проверки данных.

Вместе с этим есть и ряд недостатков, вытекающих из условий кредитования:

• ограниченная сумма кредитования;
• небольшие сроки;
• завышенные проценты.

Несмотря на существенные отрицательные стороны целевых займов, их все же целесообразно оформлять если:

• приобретаемая недвижимость не соответствует требованиям к залоговому обеспечению (такие проблемы часто возникают на вторичном рынке жилья);
• планируется покупка недвижимого имущества в другом регионе страны или заграницей (обычно банки выдвигают требование территориальной принадлежности имущества к месторасположению банковского подразделения);
• оформляется сделка купли-продажи на землю, гараж, долю в квартире или другое невысоко ликвидное имущество.
• планируется быстрое погашение кредита, не требующее долгой волокиты с документами по оформлению залога и страхования.

Требования к клиенту

У каждого банка существуют свои требования к потенциальным клиентам. Можно выделить общие моменты, присущие каждому из них:

1. Гражданство. Обратиться в банк за целевым кредитом могут только граждане РФ.
2. Возрастные рамки. Средний возраст заемщика составляет 21-65 лет. В некоторых кредитных учреждениях можно встретить минимальный возраст – 18 лет (Сбербанк, Московский Кредитный Банк, Россельхозбанк) и более 75 (Сбербанк, Совкомбанк, Московский Кредитный Банк).
3. Регистрация . Обычно к оформлению допускаются только граждане с постоянной регистрацией. Некоторые банки даже требуют наличие минимальной продолжительности прописки, например, в Совкомбанке она должна быть не менее 4 месяцев. В виде исключения можно обратиться в Сбербанк, который кредитует лиц даже с временной регистрацией.
4. Стаж работы. Банки выставляют требуемый фиксированный опыт работы на уровне 6 месяцев. Можно встретить и меньше, например, 4 месяца в Совкомбанке. Отдельное условие для получения заемных средств – минимальный общий стаж работы более 12 месяцев.
5. Доход. Многие финансовые организации обходятся фразой «достаточный для погашения задолженности доход», но некоторые требуют определенного минимума, например, Альфа-Банк – 10 тыс. руб., а Ренессанс Кредит – от 8 тыс. руб.

К поручителям и созаемщикам выдвигаются аналогичные требования.

Оформление кредита на жилье

Процедура получения кредита схожа с обычным денежным займом. Она состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявки-анкеты.
2. Предоставление документов.
3. Анализ данных клиента.
4. Подписание документов.
5. Перевод денежных средств.

Заявку на кредит на приобретение жилья можно заполнить самостоятельно на сайте выбранного банка или обратиться к уполномоченному сотруднику в отделении банка. Вместе с заявкой подается паспорт и, возможно, другой документ, удостоверяющий личность. Отдельно необходимо подготовить справки об уровне дохода.

Здесь у каждой кредитной компании свой подход. Одни требуют исключительно справку по форме 2-НДФЛ, другим достаточно банковской формы документа или выписки по расчетному счету, на который переводится заработная плата, пенсионные выплаты или другие регулярные доходы.

Также для того чтобы взять целевой кредит на покупку жилья, нужен документ, подтверждающий трудовые отношения с указанным работодателем. В качестве него может быть копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки или справка от работодателя, которая по законодательству может их заменять. Поручители или созаемщики должны предоставить такой же пакет документов.

В отличие от ипотеки, при оформлении потребительского кредита не требуются документы на приобретаемое имущество, также не нужна и экспертная оценка недвижимости.

После получения всех необходимых данных банк принимает решение в течение 2-3 дней. Заявки по ипотеке рассматриваются дольше – 3-7 рабочих дней. Кроме выполнения внутренних процедур по проверке анкетной информации и соответствия клиента минимальным требованиям банка, кредитные аналитики могут звонить заемщику, его родственникам (если их номера указывались в заявке) или на работу для уточнения или подтверждения информации. Результат проверки сообщается на мобильный телефон звонком оператора банка или сообщением.

Далее остается формальность – подписание договора и заверка документов клиента. Заемщик может получить деньги на расчетный счет, который открывается специально под кредит или банк самостоятельно осуществит перевод денег на счет компании-застройщика или частного лица.

Погашение жилищного кредита

Заемщик обязан погашать задолженность в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора. Как правило, используется аннуитетная система расчета платежей, когда сумма кредита разбивается равными частями на весь срок договора.

В графике также указана дата, когда происходит списание средств со счета клиента. Важно вносить деньги заранее за 3-5 дней до указанной даты, чтобы они успели зачислиться на счет. В противном случае может возникнуть так называемая техническая просрочка. Некоторые банки лояльно относятся к такому виду просрочек, но большинство из них используют штрафы и пеню с первого дня задержки платежа.

В каждом банке, согласно законодательству РФ, есть возможность досрочно погасить долг. Дополнительная комиссия за это не взимается, главное условие – предупредить банк о своем желании. Делается это в письменной форме с указанием точной даты и суммы списания средств.

Вопрос о том, как взять кредит на покупку квартиры на выгодных, ясных и выполнимых условиях, является актуальным для многих российских семей.

По данным Банка России, только в первом полугодии 2017 года сумма денежных средств, выданных для покупки жилья в кредит, превысила 770 миллиардов рублей. На фоне растущего спроса на вкладываемые в недвижимость заемные средства увеличивается и количество кредитных продуктов, предлагаемых различными финансовыми организациями.

Все они отличаются сроками, условиями предоставления, конечной стоимостью кредитных средств для заемщика. Вот почему так важно хорошо разобраться во всех нюансах жилищного кредитования, где цена невнимательности и неосведомленности может оказаться очень высокой.

Популярные виды кредитов на покупку собственного жилья

Чтобы решить, где взять кредит на покупку недвижимости и какую программу предпочесть, нужно понимать основные отличия разных видов жилищного кредитования. Только в Сбербанке предлагается более десятка различных кредитных пакетов, условия предоставления средств по которым подвержены регулярным изменениям. А ведь это не единственный источник заемных средств.

В настоящее время наиболее популярны три способа получения займа на покупку жилья:

1. Ипотечное кредитование.
2. Потребительский кредит на покупку жилья.
3. Льготные кредитные программы.

Какой кредит лучше в тех или иных обстоятельствах, предстоит решить самому заемщику. Каждый из этих видов обладает своими особенностями, плюсами и минусами.

При этом портрет идеального заемщика практически для каждой кредитной организации выглядит примерно так:

• гражданин РФ;
• от 21 до 60 лет;
• имеющий официальное трудоустройство и работающий не менее 6-ти месяцев на текущем рабочем месте;
• со средним доходом, способным обеспечить ежемесячное гашение долга;
• с положительной (не нулевой) кредитной историей.

Кроме того, наиболее лояльно отнесутся к тем заемщикам, которые готовы предоставить в качестве залога уже имеющееся в собственности у клиента имущество (будь то квартира, дача или автомобиль).

Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит выдается на покупку жилья и других видов недвижимого имущества, в числе которых:

• квартиры или жилые дома;
• земельные участки;
• садовые дома или дачи;
• гаражи или машиноместа;
• доли в жилых помещениях, выделенные в виде отдельных (чаще всего изолированных) комнат;
• недвижимость, которая может использоваться в предпринимательских целях (иначе называемая коммерческой).

Главное отличие, присущее ипотечному кредитованию, заключается в обязательности ипотеки – формы залога, регистрируемого государством в соответствии с российским законодательством одновременно с переходом права собственности на имущество.

Предметом такого залога часто выступает приобретаемая недвижимость. Однако может закладываться и другое имущество заемщика, и даже его право требования как участника долевого строительства.

Условия ипотеки в основном регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В ипотеку невозможно оформить объекты недвижимости:

• являющиеся собственностью государства или муниципалитета (т.к. не подлежит отчуждению ни при каких обстоятельствах);
• где собственниками являются несовершеннолетие либо недееспособные лица;
• уже имеющие любой вид обременения или к которым предъявляются права других граждан.

Для оформления ипотеки характерны следующие параметры:

Основные особенности оформления недвижимости в ипотеку

Описываемая разновидность кредитования имеет свои особенности:

Кроме того, при предоставлении заемных средств участие банка существенно повысит правовую и общую безопасность сделки. Его специалисты:

• предоставят участникам сделки консультацию;
• затребуют профессиональную оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, в ходе которой, среди прочего, будут выявлены имеющиеся перепланировки помещения;
• проведут юридический анализ имеющихся документов;
• оценят существующие риски;
• обеспечат безопасную передачу денег продавцу.

В ряде случаев банк сделает процедуру использования материнского капитала или средств жилищного сертификата более простой и удобной для гражданина. Так, для самостоятельного использования материнского капитала родителям в большинстве случаев приходится ждать достижения ребенком трехлетнего возраста, тогда как в ситуации с ипотечным кредитованием эти деньги могут быть использованы сразу после оформления государственного сертификата.

Как получить и использовать ипотечный займ

Ипотечный кредит на жилье можно взять как в Сбербанке, так и в большом количестве других участников финансового рынка. По информации Банка России, 1 июля 2017 года ипотечные жилищные кредиты в нашей стране имели право выдавать 423 кредитные организации. Каждая из них в условиях рыночной конкуренции может формулировать свои требования к получателю займа и условия его предоставления. Универсальными для большинства банков являются шесть шагов, составляющих алгоритм покупки жилья в ипотеку:

Потребительский кредит для приобретения жилой недвижимости

Условия предоставления потребительских кредитов регулируются Федеральным законом № 353-ФЗ от 21 декабря 2013 «О потребительском кредите (займе)». Такие кредиты на покупку жилья обычно не могут похвастать низкими процентными ставками, но у этого вида есть свои достоинства:

Иногда этот вид займа выгоднее взять, если действительно очень срочно потребовалась небольшая сумма денег. В соответствии с действующей редакцией приведенного выше закона, банки обязаны раскрывать своим клиентам размер эффективной ставки.

Другими словами заемщик должен знать действительную конечную цену денег, которую в результате он должен будет оплатить. Важно эту ставку внимательно учесть при определении своей финансовой состоятельности и целесообразности заключения подобного договора.

Льготные виды ипотечных кредитов

Некоторые категории граждан нашей страны могут воспользоваться льготами при определении условий предоставления им кредита на приобретение жилья. В зависимости от сферы занятости, возраста, количества детей, имеющихся в собственности квадратных метров жилья им будет установлена льготная процентная ставка или субсидия, которую можно использовать, например, в качестве первого взноса за покупаемый объект недвижимости.

Предоставление таких льгот регулируется федеральными и региональными законами и нормами. Эти нормы подвержены регулярной модернизации и усовершенствованию.

В число заемщиков, имеющих право на льготы при предоставлении кредитов для покупки жилых помещений, входят:

• военнослужащие (кроме проходящих срочную службу);
• работники бюджетных организаций;
• молодые учителя и ученые;
• многодетные семьи;
• пенсионеры;
• молодые семьи.

Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в сотрудничестве с властными структурами регионов России разработаны льготные региональные программы, позволяющие заметно снижать кредитные ставки (в некоторых случаях до 6%, как утверждает Агентство). Полную информацию о том, как взять кредит на покупку жилья на льготных условиях и в чем заключаются эти льготы, в каждом конкретном регионе предоставляют партнеры АО «АИЖК». Их точные координаты и контактные данные для разных субъектов Российской Федерации приводятся на официальном сайте Агентства.

Решение, какой кредит лучше взять в тех или иных условиях, каждый из потенциальных пользователей заемных денег принимает самостоятельно. Общим правилом, которым стоит руководствоваться в жизненно важных вопросах, эксперты считают взвешенность подхода и недопустимость спешки.

Как оформить ипотеку без первоначального взноса

Чтобы получить от банка кредит на приобретение недвижимости без первоначального взноса, необходимо иметь соответствующий жилищный сертификат либо «материнский капитал».

Во всех остальных случаях можно в качестве обеспечения предоставить ликвидное движимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности у заемщика.

Что касается материнского капитала, это именной сертификат, который выдается как полным, так и неполным семьям, родившим (усыновившим) второго либо последующего ребенка, а также детям-сиротам. До тех пор, пока сертификат не использован, положенные по нему средства расположены на специальном счете в пенсионном фонде и подлежат ежегодному пересчету согласно инфляции. Использовать сертификат можно исключительно на целевые нужды, одна из которых и предполагает его расходование в счет покупки недвижимости. Кроме того, для льготных категорий граждан предусмотрены специальные условия оформления займа с использованием средств материнского капитала.

Жилищным же сертификатом располагают, как правило, военнослужащие, накопившие денежные средства согласно специальной целевой программе. Такой сертификат также подлежит реализации при приобретении недвижимого имущества в ипотеку.

Перед тем как купить квартиру, полезно будет ознакомиться с действующими предложениями как в Сбербанке (первом в ряду банков, реализующих правительственные новации), так и во множестве других кредитных организаций, успешно со Сбербанком конкурирующих. Стоит обратиться за информацией об имеющихся льготах к местному партнеру АИЖК. Нелишним будет изучить опыт родственников и коллег по работе, а также тщательно взвесить возможности имеющегося бюджета на семейном совете.

Со средней зарплатой в 65 тысяч рублей по Москве люди просто не могут позволить себе покупку жилья за счет собственных средств. А ведь квартирный вопрос возникает в каждой семье (создание новой ячейки общества, желание жить отдельно от родителей, рождение детей и т.д.) Да что уж говорить о покупке квартиры, даже кредит на покупку квартиры в Москве с такой зарплатой доступен далеко не каждому москвичу.

Что делать в такой ситуации? Сколько стоит квартира в Москве? Какие трудности ждут потенциального заемщика? Нужно ли брать деньги в долг на покупку собственного жилья или лучше накопить? Какие банки выдают кредит на покупку квартиры в Москве?

Стоимость квартиры в Москве?

Жилье в центре Москвы - одно из самых ликвидных и востребованных капиталовложений. Новостройки здесь практически не возводятся, а вот предложений о продаже на вторичке довольно много. Стоимость 1 кв. метра в новом доме в ЦАО составляет примерно 350-400 тыс. Например, в Китай-городе цена только что отстроенного жилья колеблется на уровне 800 тыс. за квадрат.

Если говорить о вторичке в ЦАО, то дешевле всего будут стоить квартиры в Пресненском районе (от 6 млн руб. за однушку).

В новостройках ЮЗАО 1 квадратный метр жилья обойдется клиенту в 200-230 тыс. руб. На вторичном рынке ценник варьируется на уровне 180 тыс. за метр.

Однокомнатная квартира в новостройке СЗАО будет стоить покупателю примерно 7-8 млн руб. (ЖК Wellton Park, Life Митинская). А вот за 1 кв. метр в новом доме эконом-класса застройщик просит от 140-150 тыс. руб.

Удивительно, но стоимость квадрата на вторичке в этом районе будет стоить дороже, чем в новостройке. Средняя цена - 170-190 тыс. руб.

Ценник 1-го квадрата в новостройках эконом-класса САО варьируется от 150 тыс. руб., бизнес-класса - от 200 тыс.

От 145 тыс. руб. за квадратный метр отпускаются квартиры в новостройках СВАО. При этом рынок вторичного жилья стоит дороже на 20-30 тыс.

В новостройках ВАО можно приобрести квартиру по цене от 175-180 тыс. руб. за квадратный метр, а вот на вторичном рынке цены чуть ниже - 165-170 тыс. руб.

Минимальная стоимость 1 метра жилья в ЮАО составляет 110 тыс. руб. (ЖК Царицыно), в новостройках комфорт-класса (ЖК Скай форт) минимум составляет 150 тыс. руб.

Стоит ли брать кредит на покупку квартиры в Москве?

Вопрос резонный для всех жителей столицы, которые столкнулись с жилищными проблемами. Безусловно, откладывать средства и копить на квартиру в Москве - безнадежное занятие. Ведь накопить нужную сумму можно и через 10, 20, 30 лет, а решать вопрос нужно здесь и сейчас.

Гораздо выгоднее взять кредит на покупку квартиры в Москве по ипотеке и сдавать ее в аренду какое-то время, если есть такая возможность. Доход от сдачи квартиры в аренду может покрыть часть обязательств по ежемесячным платежам и сэкономить крупную сумму средств.

К тому же всегда можно погасить досрочно, частично или полностью, если появится такая возможность. Это позволит сэкономить часть средств на переплате или уменьшить сумму ежемесячного взноса.

Какие трудности ждут заемщиков при оформлении ипотеки?

Помимо кредитных расходов клиенту нужно быть готовым к тому, что придется раскошелиться на оценку и страховку приобретаемой квартиры, которая выступит залогом.

Помимо прочего заемщик должен внести минимальный первый взнос в размере не менее 15-20% от стоимости жилья. Точный процент взноса зависит от кредитной программы выбранного банка. При этом важно помнить, что чем выше процент взноса, тем ниже будет ставка по займу.

Если банк предлагает несколько типов платежей на выбор, то лучше остановиться на дифференцированном. Этот тип начисления процентов будет гораздо выгоднее за счет меньшей переплаты, но первые взносы по кредиту будут существенными.

Также нужно быть готовым к тому, что банк может оказать давление на заемщика в выборе объекта недвижимости. Многие кредитные организации сотрудничают с определенными компаниями-застройщиками и финансируют только тех заемщиков, которые приобретают недвижимость в проектах партнеров. С другой стороны, ставка по партнерским программам также будет ниже.

Еще одна трудность, с которой сталкиваются практически все заемщики - выбор кредитной программы, банка, квартиры, которая устроит все стороны сделки, сбор и подготовка необходимого пакета документов. Все это занимает уйму времени и сил.

Помочь в сложившейся ситуации может профессиональный , который специализируется на помощи в получении ипотечных займов. Его услуги обойдутся недешево (примерно 1-5% от тела займа). С другой стороны, единовременная плата брокеру может сэкономить заемщику кругленькую сумму на страховке и процентах.

Какие банки выдают кредит на покупку квартиры в Москве?

Для начала заемщику нужно определиться с типом кредитной программы: кредит под залог имеющейся недвижимости, новостройка, вторичный рынок, заем по программе государственного субсидирования.

Безусловно, самые выгодные процентные ставки банки предлагают именно по программам с государственной поддержкой. Средняя переплата в процентном соотношении по таким займам составляет 11-12% годовых, что на 3-6% ниже, чем по стандартным кредитам на покупку квартиры в Москве.

Ипотека с господдержкой есть далеко не во всех банках, она предоставляется на кредит в новостройках, которые были возведены при госфинансировании. То есть, у заемщика будет ограниченный выбор объектов недвижимости и банков, которые могут предоставить заем, но низкая ставка.

Такой заем имеет практически идентичные условия предоставления во всех банках. Например, максимальная сумма кредита составляет 8 млн руб., минимальный взнос - от 20% (в ТрансКапиталБанке - от 15%), срок займа варьируется от 1 года до 30 лет, отсутствие любых банковских комиссий за открытие счета и т.д.

Минусом этого типа займа является тот факт, что пониженная ставка начинает действовать лишь после того, как заемщик оформит право собственности на квартиру. На этапе строительства будет действовать средняя ставка банка по займам на новостройку (15-17% в год).

В Сбербанке, ВТБ-24 такой заем предоставляется по ставке 12% в год, В Промсвязьбанке - 11,4%, в Райффайзенбанке – 11%, в РосЕвроБанке - 11,5% в год, в Россельхозбанке - 11,9%.

Также москвичам, которые стоят в очереди на получение квартиры, доступна социальная ипотека. Не стоит путать ее с кредитом с госсубсидированием, это разные вещи. Схема кредитования такова: москвич, который стоит в очереди на получение квартиры в Москве, может и дальше ждать распределения неопределенное количество времени или воспользоваться компенсацией.

Размер компенсации напрямую зависит от того, как долго человек стоит в очереди на жилье. Чем дольше срок, тем больше размер компенсации.

Так, например, если простоять в очереди 10 лет и выбрать компенсацию, ее размер составит 70% от стоимости полагающегося по нормативам жилья (количество человек на квадрат и т.д.) Оставшиеся 30% от стоимости клиент может оформить в кредит.

При этом заемщикам, которые хотят получить компенсацию, следует помнить, что правительство города предоставит на выбор то жилье, которое есть в наличии и соответствует нормам, а не то, что хочет заемщик. При желании воспользоваться социальной ипотекой заемщик сначала должен обратиться в Агентство по реализации жилищных займов, которое курирует эти вопросы. Предоставлением социальной ипотеки занимается банк МИА, в линейке которого есть несколько интересных программ со ставкой от 9,5% в год.

Если говорить о программах кредитования на вторичном рынке недвижимости, то тут выгодно отличаются кредиты ТОПовых банков страны и специализированных кредитных организаций.

Молодая семья с 2010 года откладывала ежемесячно n-ную сумму денег на покупку собственного жилья, так как проживала в квартире родителей одного из супругов. Деньги перечислялись на депозит одного из российских банков.

Каждый раз, когда, казалось бы, накоплена достаточная сумма денег, недвижимость возрастала в цене. И даже начисляемые проценты не могли перекрыть динамику роста стоимости жилья.

Все их надежды и старания были тщетны. Им помогла советом родственница, работавшая в банке, предложив подать документы на ипотеку. Собрав необходимые документы, молодые супруги подали заявку в банк на рассмотрение. Банк ее одобрил, и в скором времени молодая семья вселилась в новую квартиру.

Накопленные ими деньги на депозите составили приличный первоначальный взнос. Сейчас супруги счастливо живут в своем «гнездышке» и ожидают появления второго ребенка, родив которого смогут претендовать на материнский капитал. С его помощью можно погашать часть ипотечной ссуды.

Вот такой «happy and». Но его могло бы и не быть. Трудно в наше время угнаться за ценами на рынке недвижимости, которые с каждым годом возрастают в геометрической прогрессии.

Очень мало людей, которые могут себе позволить такую дорогостоящую покупку без привлечения со стороны дополнительных денежных средств. Поэтому и вынуждены ютиться на съемных квартирах или тесниться с родителями под одной крышей. И хотя сейчас на финансовом рынке существует множество различных программ, призванных облегчить покупку жилья, простому человеку в них разобраться очень трудно.

Какая программа наиболее выгодна, в каком банке лучше всего оформить заем, на что следует, в первую очередь, обратить внимание, как работает материнский капитал, что такое налоговый вычет? Вот об этом и пойдет речь в нашей статье, которая станет надежным навигатором в непростом выборе предлагаемых финансовых продуктов.

Где можно взять деньги на покупку жилья

Для покупки жилья самым действенным и безопасным способом привлечь дополнительные средства является обращение в банк.

Финансовые организации предлагают заемщикам различные виды кредитования, самыми популярными из которых являются:

• ипотека;
• ипотека для военнослужащих;
• целевой заем;
• льготный кредит с госсубсидированием;
• потребительская ссуда.

У каждого из этих продуктов есть свои преимущества, однако они не лишены и своих недостатков. Любой крупный российский банк имеет в своем арсенале все виды займов, перечисленные выше. Давайте разберем каждый из них, чтобы иметь представление об условиях их предоставления.

Ипотека

Ипотечная ссуда – вид заимствования, предлагаемого банками, с обязательным обеспечением, часто под залог имеющегося жилья. Залогом, согласно от 16 июля 1998 года (с изм. от 05.10.2015г), может быть любое недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика.

Его оценочная стоимость должна быть адекватна размеру выданной ипотеки.А это значит, что, в случае невозврата клиентом долга, продажа залогового имущества обеспечивает покрытие издержек и убытков банка.

Невозможно под ипотеку приобретать жилье, которое:

• находится в муниципальной или госсобственности, так как оно не может быть отчуждено в случае необходимости;
• на правах собственности принадлежит несовершеннолетним или частично (полностью) недееспособных граждан.

Если над такими субъектами установлена опека или попечительство, то под ипотеку принадлежащее им жилье может быть предоставлено только с согласия соответствующих органов социальной защиты (). Кроме того, согласно , не подлежит ипотеке жилье, имеющее правовое обременение или если на него предъявлено право третьими лицами.

Под ипотеку можно приобретать:

• квартиры;
• дома;
• дачи;
• земельные участки;
• а также часть квартир или домов.

(нажмите для увеличения)

Основными параметрами ипотеки являются:

1. Первоначальный взнос – не менее 10% собственных денежных средств (редко 0%).
2. Максимальная сумма займа составляет от 50- 90% стоимости залогового имущества (приобретаемого жилья).
3. Выдается на срок до 30 лет. Следует обратить внимание на то, что оптимальным сроком оформления ипотеки является 18 лет. Пролонгация увеличивает переплату при почти неизменном размере регулярного взноса до момента погашения долга.
4. Выдается как в отечественной валюте, так и долларах и евро.
   

   Совет! В какой валюте вы получаете свой постоянный доход, в такой и берите заем. В противном случае есть риск увеличения финансовой нагрузки при валютных колебаниях, с которым вы можете не справиться.

5. Низкая процентная ставка, не превышающая 12%.
6. Максимальная сумма кредита – обычно до 20 млн. рублей .

Идеальным заемщиком для банка является:

• российский гражданин в возрасте от 18 до 75 лет на момент окончания действия договора ипотеки;
• имеющий положительную КИ;
• официально трудоустроен не менее 4 месяцев на момент обращения за ипотекой;
• имеющий достаточный доход, способный обеспечить безболезненный для него возврат долга.

Единственным недостатком ипотеки является требование обязательного наличия в собственности любого объекта недвижимости, предпродажная стоимость которого является достаточной для обеспечения покрытия убытков банка в случае необходимости.

Льготный для военнослужащих

Специально для военных существует специфический вид ипотечного займа, условиями которого является вступление в накопительно-ипотечную систему. Преимуществом такого вида займа является то, что независимо от имеющихся жилищных условий и семейного положения, военнослужащий может получить готовое жилье в личную собственность.

Исходя из госпрограммы в федеральный бюджет закладывается определенная сумма денег на каждого контрактника. Эта сумма рассчитывается исходя из средних цен на квадратный метр жилья на каждый год.

Уже через 3 года непрерывной службы в армии контрактник имеет право на льготную ипотеку.

Примечательно то, что первоначальный взнос по военной ипотеке, а также выплата долга по кредиту осуществляется за счет средств специального счета Минобороны РФ. Выделяемая сумма займа рассчитывается в зависимости от срока службы и ограничивается определенным лимитом, который устанавливается каждый год разный.

После 20 лет прохождения службы в армии, военнослужащий получает право на получение 54 кв. м. жилья в том городе, где он захочет проживать в дальнейшем. Если же военный претендует на большую площадь жилья, разницу будет выплачивать сам.

Процент по ипотеке равен ставке рефинансирования Центробанка (сейчас 11%) плюс до 3%. Дополнительный процент зависит как от возраста военного, так и от типа жилья. Но общий процент устанавливается без учета суммы и срока погашения долга, а также наличия первоначального взноса и личной страховки.

Целевой кредит на покупку жилья

Целевой заем потому и называется так, что предназначен к использованию только по предусмотренному назначению, т.е. оформляя его, заемщик преследует определенную цель. В нашем случае –покупку квартиры или другого жилья.

Использование заемных средств строго контролируется банком. С определенной периодичностью заемщик обязан предоставлять отчет о расходовании денежных средств, подтверждать целевое их использование.

До погашения долга по такому займу приобретенное жилье хоть и принадлежит по праву заемщику, но находится в залоге у банка.

Это значит, что владелец может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: прописывать кого-то, сдавать в аренду, проживать там. Но продать без разрешения банка такую недвижимость пока нельзя. Вплоть до момента полного погашения целевого кредита.

Отличия целевого заимствования от других видов кредитования:

• сниженные процентные ставки (до 9%);
• обязательное страхование предмета залога;
• обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

И хотя банк требует гораздо больший пакет документов для его оформления, получить целевой заем гораздо проще. А особенностью такой сделки является его безналичность. Банк сам поэтапно перечисляет деньги подрядной организации, строящей индивидуальный или многоквартирный дом.

Требования кредиторов для приобретения жилплощади

Требования банков к заемщикам типичны и представлены в нижеследующей таблице.

Таблица. Требования и условия банков для предоставления долгосрочных займов на приобретение недвижимости.

Льготный

Постановлением Правительства РФ от 29 февраля 2019 года №150 продлено действие Программы по предоставлению льготной ипотеки с государственной поддержкой. Эта Программа рассчитана только на приобретение первичной недвижимости.

Таблица. Условия займа для льготников.

Государство до 01.03.2016 года покрывало 3,5% годовых, а после этой даты возмещаться будет только 2,5%. Если при неизменной ставке рефинансирования ЦБ до даты изменения льготную ипотеку можно было получить под 11,4%, то сейчас – под 12%.

Как получить льготный займ

Право на получение льготной ссуды имеют такие категории граждан РФ:

1. Государственные служащие;
2. Социально незащищенные семьи, имеющие льготы как многодетные, малообеспеченные, или проживающие с детьми-инвалидами;
3. Молодые семьи, имеющие 2 и более детей;
4. Нуждающиеся семьи в улучшении жилищных условий и др.

И хотя для них нет каких-то специальных законов, применяются пониженные ставки за пользование кредитом и пролонгированные сроки его погашения. Льготы распространяются только на нормированную площадь, например, для одинокого человека – 33 кв.м., для семьи – 42 кв.м плюс по 18 кв.м. на каждого 3-го и последующего члена.

Если предоставить подтверждающие особый статус заемщика документы, можно получить кредит с процентной ставкой не более 13%. Кроме основных документов необходимо предоставить в банк специальные сертификаты, например, материнский или жилищный.

Без первоначального взноса

Ипотеку без первоначального взноса можно получить, имея жилищный или материнский сертификаты.

В остальных случаях необходимо или взять или иметь залоговое имущество, которое банк посчитает возможным к последующей его реализации в случае невыплаты долга ().

Жилищный сертификат имеют военнослужащие, накопившие государственную субсидию в рамках целевой программы согласно «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы».

Материнский капитал является именным и выдается:

• женщинам, имеющих второго и последующих детей согласно ;
• мужчинам согласно аналогичных условий;
• детям-сиротам после смерти родителей.

Положенные законом средства накапливаются на специальном счете в ПФ РФ, которые каждый год пересчитываются исходя из фактического уровня инфляции (подробнее здесь). Характер этого сертификата целевой, деньги могут быть потрачены только на покупку жилья или обучение детей.

Кроме того, в минимальном перечне льгот, предоставляемых многодетным семьям, которые, согласно пункта д) закреплены на федеральном уровне, предусмотрены на покупку жилья для нуждающихся.

На региональном уровне разрабатываются специальные программы, помогающие таким семьям обрести социальное жилье.

Приобретение вторичного жилья

За приобретение вторичного жилья раньше принято было рассчитываться сразу наличными. Сейчас многие крупные банки выдают ипотеку под вторичное жилье практически на тех же условиях, что и под новостройки.

По ежемесячным платежам погашение ипотеки сравнимо с арендой жилья. Только в данном случае вы будете рассчитываться за свою собственность, а не отдавать те же деньги чужим людям.

Перед тем, как выдать кредит на приобретение жилья на вторичном рынке, банк предлагает комплекс услуг по юридической проверке квартиры, ее оценке, контроле за расчетом с продавцом и др. Это является гарантией надежности приобретения и прозрачности сделки.

Например, в Сбербанке можно получить ссуду на покупку квартиры с вторичного рынка под 25,3% на срок до 20 лет. Но потребуется внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Процентная ставка более 25% действует только первый год.

При ответственном погашении долга процентная ставка каждый последующий год уменьшается, что является маленьким, но существенным бонусом для заемщика.

Для таких займов предусмотрена комиссия в размере 0,99% от суммы покупки, которая оплачивается при оформлении договора кредита.

Кредиты на покупку жилья отдельным категориям граждан

Доступные программы крупных российских банков предлагают пожилым людям, имеющим пенсию, улучшить свои жилищные условия. Купить квартиру или дом, или дачу можно как на первичном рынке, так и вторичном.

Например, Сбербанк может выдать кредит на покупку жилья пенсионерам:

• сроком до 30 лет;
• первоначальный взнос составляет только 15% от стоимости приобретаемого жилья;
• максимальная сумма ипотеки может достигать до 85% общей стоимости недвижимости;
• в качестве залога может быть приобретаемая квартира или дом;
• не предусмотрено для пенсионеров каких-бы то ни было комиссий.

Кредит на покупку жилья молодому специалисту – еще один вид социальной ипотеки.

Им может воспользоваться молодой специалист, имеющий гражданство РФ, диплом об окончании ВУЗа и проработавший по специальности не менее 3-х лет:

• Процентная ставка по льготным займам начинается с 8,5% годовых;
• первоначальный взнос требуется в размере 10% от полной стоимости жилья;
• выдается на срок до 25 лет.

На покупку жилья хоть и предоставляется банками под гораздо меньший процент, чем рублевая ипотека, тем не менее, прежде, чем на него решиться, нужно хорошо подумать. Прежде всего нужно ответить себе на вопрос: «Смогу ли я, имея рублевый доход, стабильно выплачивать долг, не взирая на курсовые колебания валюты?»

Валютную ипотеку можно брать тем заемщикам, которые ежемесячно получают и уверены в том, что и будут в далеком будущем получать доход в соответствующей ипотеке валюте.

Как рассчитать кредит на покупку жилья

Многих пугает большой процент переплаты по ипотеке.

Приведем такой пример:

1. Допустим, Андрей купил квартиру в 2005 году за 650 тысяч рублей .
2. Отдал первоначальный взнос в размере 150 тысяч рублей .
3. Ссуда была выделена банком 500 000 рублей под 22,5% годовых на 10 лет.
4. К 2019 году переплата составила 115%, а это 578 000 рублей .
5. Банк получил 1 млн. 78 тысяч рублей .
6. Но к этому времени стоимость его квартиры возросла до 3 млн.рублей .

Можем сделать вывод. Если бы Андрей пытался бы накопить деньги на квартиру, то он бы не успевал за все возрастающими с каждым годом ценами на недвижимость. А с помощью ссуды он хоть и переплатил более 100%, однако все равно его выгода составила почти 2 млн. рублей .

К тому же, при покупке недвижимости, согласно ст.220 НК РФ, положен имущественный налоговый вычет в размере 13% подоходного налога от стоимости квартиры. Но не более 260 тысяч рублей (2 000 000 х 13%). Он рассчитывается исходя от уплаченного НДФЛ в бюджет за каждый год. Если вы впервые обратились за вычетом, то можете получить сумму за 3 года.

Например:

• при зарплате в 20 000 рублей , вы за год платите 20 000 х 13% х 12 мес. = 31,2 тыс. рублей
• за 3 года эта сумма утроится: 31,2 х 3 = 93,6 тысяч рублей .
• эта сумма вам будет переведена на указанный счет;
• оставшаяся положенная сумма вычета может быть получена вами в последующие годы или вы будете освобождены от уплаты НДФЛ до момента компенсации 166,4 тыс. рублей.

А чтобы не заморачиваться со сложными расчетами, в сети Интернет есть специальный онлайн калькулятор, с помощью которого можно легко и быстро рассчитать ежемесячный платеж. Достаточно только внести полную сумму займа, на какой срок хотите его взять и предлагаемый банком процент за пользование заемными деньгами.

Банки, предлагающие жилищные займы

Многие российские банки предлагают ипотечные программы, с помощью которых граждане могут улучшить свои жилищные условия. Это долгосрочные целевые займы, рассчитанные на погашение долга до 30 лет. Первоначальный взнос обычно составляет от 15 до 50% стоимости недвижимости. Максимальная сумма ипотеки составляет до 20 млн. рублей под 16-20% годовых.

Такие условия предлагаются для обычных видов ипотечного кредитования. Ссуды для покупки жилья с государственным субсидированием или поддержкой имеют более длительный срок погашения (до 30 лет) и меньший процент (от 8,5%).

Таблица. Условия банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

Таким образом, если вы хотите улучшить свои жилищные условия, на финансовом рынке существует множество различных видов ипотеки. Скрупулезно рассчитайте свой совокупный доход семьи, выберите оптимальную программу кредитования, воспользуйтесь онлайн-калькулятором, просчитайте возможные риски.

И если вы уверены в себе и своих близких – смело идите в банк. Побеждает только идущий вперед! Тем более, что целью является собственное жилье.

Видео: Ипотечные кредиты на покупку квартиры в Москве – пожизненное бремя или реальная возможность.