Покупка квартиры через электронные торги – надежно и доступно! Как купить квартиру на аукционе и можно ли на этом сэкономить Приобретение квартиры на первичном рынке 44 фз.

Подскажите как провести процедуру покупки квартиры у физического лица в рамках 44 ФЗ?

Ответ

В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:

• не публикуется в ЕИС проектная документация;
• не предъявляются предквалификационные требования, которые прописаны в Постановлении Правительства № 99 от 04.02.2015;
• не требуется, чтобы участник закупки состоял в саморегулируемой организации (СРО).

Действия органов госвласти и местного самоуправления, направленные на приобретение объектов недвижимости, которые сделают в будущем, квалифицируются как антиконкурентные соглашения.

В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:

1. Заключение муниципального контракта до подписания соглашения о предоставлении субсидии муниципальному образованию.
2. Непроведение конкурентных процедур после отмены проведения торгов, в т. ч. во исполнение предписания УФАС.
3. Заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях, по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
4. Предоставление земли под строительство объекта по заказу заинтересованных в этом лиц до принятия решения.

Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика

Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Шаг 4. Проводим тендер

Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

1. ЕЭТП.
2. «РТС-тендер».
3. «Сбербанк-АСТ».
4. «Электронные торговые системы».
5. ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
6. «Российский аукционный дом».
7. «ТЭК-Торг».
8. ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

• жилье без обременений и долгов;
• все изменения и перепланировки узаконены;
• объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
• жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.

А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.

Заказчик прав, когда требует выписку из ЕГРН.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Шаг 5. Заключаем контракт

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).

Во многих странах достаточно популярна практика продажи жилья на аукционе...

Как сообщают в Моссоцгарантии, за рубежом на такие продажи приходится 30-80% от общего числа заключенных сделок с недвижимостью. В России также проводятся аукционы по продаже квартир, но они не так популярны.

Портал недвижимости сайт выяснил, как можно совершить сделку на торгах, и когда такой способ покупки жилья выгоден.

Новостройка по номиналу

Как правило, на аукционах можно встретить недвижимость, которую положено так продавать по закону. Если говорить о первичном рынке, это дома, построенные муниципалитетом: ФЗ №44 предусматривает единственный способ продажи муниципального имущества - через электронные торги.

В Москве такие новостройки возводит «Мосинжпроект», а продает - аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Кроме построенных городом домов, организация реализует с торгов и другие новостройки, которые принадлежат муниципалитету - к примеру, существуют совместные программы властей и девелоперов, в рамках которых часть жилплощади в проекте может отойти городу. «Мосреалстрой» продает квартиры в девяти муниципальных жилых комплексах и нескольких проектах частных застройщиков. У этих новостроек есть отличительная особенность - их продают по договору купли-продажи с полной отделкой после ввода дома в эксплуатацию.

Стоимость аналогичных квартир на аукционе и открытом рынке сильно не отличается. К примеру, в доме, расположенном по адресу Дмитровское шоссе, 169 (в районе Северном, за МКАД), на прошедшем в октябре аукционе средняя стартовая цена составляла 97 тысяч рублей, а минимальная - 86,9 тысячи рублей. Для сравнения, стоимость «квадрата» в находящемся по соседству жилом комплексе «Микрорайон Северный» находилась в пределах от 87,7 до 126 тысяч рублей.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», на торгах цены редко увеличиваются существенно. Она поясняет, что ввиду низкой популярности аукционов на одну квартиру может претендовать лишь один человек, которому она в результате достается по стартовой цене. Если же в ходе торгов цену существенно повышают, целесообразнее отказаться от лота и присмотреть другой вариант.

Это подтверждает и статистика «Мосреалстроя». К примеру, в августе компания продала на торгах 211 лотов, при этом насчитывалось 540 участников аукциона. Как говорит Альберт Суниев, первый заместитель гендиректора по девелопменту компании «Мосинжпроект», в среднем цены на торгах увеличивались на 7%, максимальный рост цены на квартиру составил 30%.

Рост цены зависит от популярности объекта. Таким образом, если в одном из проектов 93% квартир были проданы с повышением стартовой стоимости (в среднем на 9%), то в других новостройках большинство лотов продали по изначальной цене. При этом средний прирост цен составил примерно 1%, то есть менее 100 тысяч рублей.

Вторичные торги

На электронных площадках можно купить и «вторичку». Прежде всего, так продают залоговое жилье, изъятое у ипотечных заемщиков, которые не смогли рассчитаться по кредиту. К примеру, на площадке «Все залоги» на сегодняшний день можно найти сведения о торгах, на которые выставлены порядка 1,1 тысячи квартир и комнат по всей стране. 25 из них расположены в Москве.

Также на электронных торгах продаются вторичные квартиры, которые перешли в собственность муниципалитета. К примеру, Моссоцгарантия заключает с одинокими пожилыми людьми договора пожизненного содержания - при этом собственнику жилья ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные платежи, а после его смерти квартира отходит в собственность муниципалитета. По статистике Моссоцгарантии, в 2015 году с торгов реализовали менее 100 лотов, в 2016 году - 172, а с начала текущего года - 100 квартир.

Как говорят в московском департаменте по конкурентной политике, в среднем у одного лота находится три потенциальных покупателя, при этом в ходе торгов его стоимость возрастает не более чем на 4%. По словам компаний, которые помогают покупать недвижимость с торгов, иногда на аукционе можно приобрести квартиру на 60% дешевле рыночной цены. Но зачастую выгода не так значительна: по информации Моссоцгарантии, в среднем квадратный метр жилплощади на аукционах стоит порядка 148 тысяч рублей.

Как принять участие

У каждого участника аукциона должна быть электронная цифровая подпись. Для ее получения необходимо подать заявку на Единой электронной торговой площадке и предоставить необходимый пакет документов. Он включает заявление на изготовление сертификата ключа подписи, заявление на присоединение к регламенту удостоверяющего центра, оригинал или нотариально заверенную копию идентификационного кода, копию страхового номера индивидуального лицевого счета и паспорт. Также необходимо внести 3,7 тысячи рублей. В Москве подать документы и получить готовую подпись можно в точке выдачи, которая находится по адресу: ул. Садовая-Спасская, дом. 21/1, ком. 7. Срок действия электронной подписи - один год, потом его можно продлить за дополнительную плату.

Затем можно регистрироваться на онлайн-площадке по продаже недвижимости. Муниципальное имущество продается на Единой электронной торговой площадке, для реализации залоговых квартир банки, как правило, создают собственные площадки.

После регистрации можно выбрать квартиру и внести задаток. Его сумма не может быть больше 20% от стоимости лота - как правило, это 3-15%. Торги ведутся в течение нескольких дней. При проигрыше в торгах задаток возвращается, но если человек выиграл торги и отказался от покупки, задаток будет потерян. Обычно на заключение договора купли-продажи и внесение полной суммы дается пять дней.

С торгов можно купить недвижимость и в ипотеку. При этом банк должен одобрить заявку до начала аукциона - в период, отведенный для подач заявок. Если торги выиграет ипотечный заемщик, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 15 рабочих дней.

Пока продажа квартир с аукциона рассматривается скорее как вынужденная мера - как правило, таким способом реализуют муниципальное и залоговое жилье, которое можно продавать только так. В ходе торгов стоимость лотов редко повышается существенно, это касается как первичного рынка, так и вторичного, но изначальная цена редко бывает на порядок ниже рыночной. В целом, приобретая жилье на электронных торгах, можно сэкономить порядка 10% по сравнению с рыночной стоимостью аналогичной квартиры. С другой стороны, продавцы или застройщики могут сделать не меньшую скидку.

Во многих странах аукционы – очень распространенный способ продажи жилья. По данным Моссоцгарантии, за рубежом 30-80% сделок с недвижимостью продается именно так. В России тоже можно купить квартиру на аукционе, но по этот способ не очень распространен. Редакция IRN.RU выяснила, как можно совершить сделку на торгах и в каких случаях это имеет смысл делать.

Новостройка по номиналу

Чаще всего на аукционы выставляется жилье, которому законодательно предписан такой способ продаж. На первичном рынке это новостройки, которые возводит город: согласно ФЗ № 44, иного способа продажи городского имущества, кроме как через электронные торги, просто не существует.

В Москве такое жилье строит «Мосинжпроект», а продает – аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Компания занимается продажей с торгов не только возведенных городом домов, но и других квартир на первичном рынке, принадлежащих городу – например, доставшихся властям от застройщиков в рамках совместных программ. Помимо девяти городских жилых комплексов, через Мосреалстрой реализуется жилье в нескольких проектах частных застройщиков – например, ЖК «Life-Митинская», ЖК «Вавилов дом» и др. Отличительной особенностью этих новостроек является то, что они продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой.

При этом цены на аукционах сравнимы со стоимостью аналогичных квартир, продающихся на открытом рынке. Например, в доме на Дмитровском шоссе, 169 (в районе Северный, расположенном за МКАД) на октябрьских торгах средняя стартовая цена составляет 97 000 рублей, а минимальная – 86 900. Для сравнения, в соседнем комплексе «Микрорайон Северный», по данным «ИРН-Консалтинг», цена метра составляет 87 700 – 126 000 рублей. В проекте есть сданные корпуса, а строящиеся должны быть введены в эксплуатацию во II квартале 2018 года. В целом квартиры в этом ЖК продаются за 3-7,7 млн рублей (25-104 кв. м), а на Дмитровском шоссе, 169 до торгов – за 3,9-7,7 млн рублей (41-93 кв. м).

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на таких аукционах цены редко вырастают существенно: «Спрос ограничен, поэтому на одну квартиру редко претендуют более двух-трех человек, а зачастую на одну квартиру бывает и вовсе один претендент, который приобретает жилье по стартовой цене. Если цена в ходе торгов вырастет значительно, покупателю проще отказаться от покупки и рассмотреть другую квартиру, чем биться до последнего».

Статистика Мосреалстроя подтверждает слова эксперта. Например, в августе компания продала на аукционах 211 квартир, всего в торгах участвовали 540 человек. Выставленные на аукцион квартиры находились в пяти жилых комплексах: «В Некрасовке», «На Базовской», «На Симоновском», «На Дмитровском, 169» и «Пресненский вал, 14». По словам первого заместителя генерального директора по девелопменту «Мосинжпроект», генерального директора «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберта Суниева, средний рост стоимости квартиры в ходе торгов составил 7%, максимальный – 30%.

Рост стоимости зависит от востребованности конкретного объекта. Так, если в ЖК «На Дмитровском, 169» 93% квартир реализованы с повышением изначальной цены (в среднем на 9%), то в жилых комплексах «На Базовской» и «В Некрасовке» большая часть квартир была реализована по номинальной стоимости, а средний прирост цены составил около 1%, или менее 100 000 рублей.

Вторичные торги

Через электронные аукционы можно купить и квартиру на вторичном рынке. В первую очередь, это залоговые квартиры, которые были изъяты у ипотечных заемщиков, не справившихся с выплатами. Например, в базе площадки «Все залоги» в настоящее время опубликована информация о торгах, на которые выставлены около 1100 квартир и комнат по всей России, 25 лотов находится в Москве.

Кроме того, с аукционов продаются вторичные квартиры, доставшиеся городу. Например, Моссоцгарантия заключает с одинокими пенсионерами договоры пожизненного содержания, в рамках которых пенсионеру ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные услуги, а после смерти человека квартира достается городу. По данным Моссоцгарантии, в 2015 году на аукционах было продано менее 100 квартир, в 2016 – 172, а с начала 2017 года - 100 квартир.

По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в среднем на одну квартиру претендуют три человека, при этом рост цены обычно не превышает 4%. Компании, помогающие с покупкой квартир на аукционах, говорят, что иногда таким образом можно купить квартир с дисконтом 60% к рыночной стоимости. Однако обычно скидка куда меньше. Так, по данным Моссоцгарантии, средняя цена метра на аукционах составляет примерно 148 000 рублей, это на 11% ниже индекса IRN.RU за ноябрь (166 296 рублей за кв. м).

Как поучаствовать

После этого можно регистрироваться на специализированной торговой площадке. Для городского имущества это Единая электронная торговая площадка, у банков обычно есть собственные площадки, на которых они продают залоговые квартиры.

На площадке нужно выбрать квартиру и внести задаток. Он не может превышать 20% от стоимости квартиры, но обычно составляет 3-15%. Сами торги проходят в течение нескольких дней. Если покупатель проиграл в торгах, задаток ему возвращается, а вот при отказе от покупки на выигранных торгах задаток будет потерян. Заключить договор купли-продажи и внести полную стоимость квартиры обычно необходимо в течение пяти дней.

На аукционе можно купить квартиру с использованием ипотеки. Одобрение банка нужно получить до проведения торгов – в период заявочной кампании. В случае победы на торгах срок заключения договора купли-продажи для ипотечников составляет 15 рабочих дней.

Пока аукционы на жилье существуют, скорее, как вынужденный способ продажи квартир – они в основном касаются городского и залогового имущества, которое по-другому продавать нельзя. Что на вторичном рынке, что на первичном на них редко проходят серьезные торги на повышение, да и стартовая цена редко бывает с очень большим дисконтом. В целом, это неплохой способ сэкономить около 10% от рыночной стоимости аналогичного жилья. С другой стороны, в рамках торга с продавцами или скидочных акций от девелоперов зачастую можно получить не меньшую скидку.

Действующее законодательство предусматривает необходимость обязательного обеспечения жильем лиц, которые были признаны сиротами из-за того, что потеряли родителей. Приобретение жилья для них должно осуществляться строго в соответствии с нормами федерального законодательства в сфере регулирования закупок.

Регулирование вопросов, связанных с приобретением , имеет ряд своих особенностей, так как покупку осуществляет администрация муниципального образования, в котором сироты проживают или куда приедут после детского дома.

Именно из-за особенностей покупателя жилья нормативное регулирование процедуры будет иметь ряд особенностей.

Проверить сумму налога на землю можно разными способами, в том числе и через интернет. Подробнее об этом читайте в .

Риски при покупке

Несмотря на тщательное соблюдение регламента и требований законодательства к оформлению сделки, при покупке жилья для сирот через электронные торги существуют риски не получить желаемого.

Однако от рисков для физических лиц они будут отличаться:

• неисполнение контракта победителем торгов (например, победитель отказывается передать квартиру и требует – для администрации этот риск с финансовой потерей никак не связан, так как перечисление средств возможно только после оформления перехода права собственности);
• прекращение возведения дома по договору долевого участия в строительстве (в данном случае, несмотря на то, что средства по договору перечисляются до момента оформления права собственности, в условиях муниципального контракта фиксируются формы ответственности недобросовестного исполнителя по договору);
• «грязная» квартира (при совершении сделки не была проведена тщательная приобретаемого жилья, вследствие чего после совершения сделки и передачи средств продавцу были выявлены спорные моменты, например, претензии ранее прописанных, но временно снятых с учета лиц на данное жилье);