Основные модели ипотечного кредитования. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России Модели ипотечного кредита в рыночной экономике

Согласно п. 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. К мировым моделям ипотечного кредитования относятся, главным образом две:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (смотрите статью "Мировые модели ипотечного кредитования: одноуровневая модель" );
• двухуровневая модель ипотечного кредитования.

При двухуровневой модели ипотечного кредитования банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость.

Затем банк, как правило, продает право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству – финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг.

Основными покупателями выпущенных облигаций являются в основном пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.

Таким образом, при двухуровневой модели рефинансирования банки продают закладные специальным организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, на привлеченные деньги снова выкупают закладные у банков.

Могидж и ипотека – одно и то же?

В западных странах применяется схема могиджа (mortgage), согласно которой обслуживаются отношения кредитора (банка) и заемщика-покупателя недвижимости, когда последний приобретает недвижимость, на взятый в банке кредит с рассрочкой погашения суммы кредита (основного обязательства) на длительный срок (порядка 40 лет).

При этом в качестве обеспечения выполнения денежных обязательств заемщика выступает сама недвижимость, приобретенная в кредит, формальным владельцем которой до ликвидации (выполнения) кредитного обязательства является кредитор.

Суть могиджа состоит в формальной передаче залогодателем титула собственности на заложенную недвижимость в пользу кредитора-залогодержателя на период до прекращения действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: права владения и пользования до прекращения основного обязательства, как правило, остаются у залогодателя, а право распоряжения, формальное "титульное" право собственности, переходит к залогодержателю.

Преимуществом могиджа перед ипотекой является то, что в случае невыполнения обязательства проблемы реализации залогового права кредитора не возникает, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа.

Хотя mortgage обычно переводится на русский язык как "ипотека", такой перевод носит условный характер, поскольку могидж есть несколько иное, чем ипотека. Согласно схеме могиджа одна сторона - должник - передает другой стороне - кредитору - право на определенное имущество для обеспечения исполнения своего обязательства.

Применение двухуровневой модели в России

Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги западной системы имеют существенное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.

В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привели к успеху. В России целесообразно способствовать развитию более простой модели жилищного ипотечного кредитования, которая лучше всего для нее подходит.

Двухуровневая схема организации рынка должна строиться на гарантиях государства; на бюджетные деньги создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), которое разрабатывает и внедряет двухуровневую систему ипотечных кредитов (Постановление Правительства РФ №462 от 8 сентября 2004 г. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").

Банк выдает ипотечный кредит заемщику, долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. АИЖК предусматривает выдачу и погашения кредита только в рублях по ставке 15% годовых. При этом минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет, а первоначальный единовременный взнос должен быть не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка очень низкая, однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается.

Внедрение в России двухуровневой системы ипотечного кредитования столкнется с рядом принципиальных проблем, например:

• отсутствие развитого рынка ценных бумаг;
• неликвидность ипотечных обязательств на вторичном рынке;
• обеспечение банков долгосрочными дешевыми кредитными ресурсами.

Система ипотечного жилищного кредитования в России, по мнению специалистов, включает в себя следующие сегменты:

• рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
• первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
• вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ

На развитие и организацию ипотечного кредитования оказыва­ют влияние определенные условия и факторы.

Основными политическими факторами являются: общая ста­бильность общественной системы, предсказуемость или, наобо­рот, непредсказуемость политического режима в стране, наличие или отсутствие внешней угрозы, возможность или невозможность экспроприационных мер. Естественно, что нестабильность и не­предсказуемость политической ситуации негативно влияют на развитие ипотечного кредитования.

Успешному развитию ипотеки способствует предоставление целевых кредитных ресурсов и государственных гарантий в обес­печение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка. Большую роль в развитии ипотеки играет многообразие форм адресной поддержки конкретных граждан или слоев населения, получающих ипотеч­ные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, способной защитить права собственников на свое имуще­ство. К этой группе факторов относят наличие или отсутствие си­стемы кадастра недвижимости, а также регистрации залога или иных обременении недвижимого имущества.

К экономическим факторам относят общее состояние и разви­тие кредитно-финансового рынка ценных бумаг в стране, твер­дость валюты, уровень инфляции и платежеспособность населе­ния, которая определяет общий масштаб и динамику рынка не­движимости. Особое значение имеет система страхования рисков, связанных с владением, использованием и развитием объектов имущества, а также страхование ликвидности и доходности цен­ных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

К историческим факторам относятся традиции накопления средств и отношение к кредиту населения. На конкретные формы развития ипотеки оказали влияние зе­мельный и экономический строй в стране.

В качестве базовых могут быть названы следующие виды орга­низованных систем массовой ипотеки: усеченно-открытая систе­ма (Израиль, Испания и др.), расширенная открытая («амери­канская») система, сбалансированная автономная («немецкая») система.

Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следу­ет считать усеченно-открытую модель.

Первой принципиальной характеристикой этой модели яв­ляется то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипо­течные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п

Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает суще­ственное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные пе­риоды.

Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не ис­пользовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитова­ния на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в раз­витых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.

На практике при применении данной системы редко ориенти­руются на какие-либо каноны или стандарты установления основ­ных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и сто­имости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным бан­ком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипо­течного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, ти­пичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Очевидно, что механизм функционирования российской бан­ковской системы на современном этапе наиболее близок к усечен­но-открытой модели.

Расширенная открытая (американская) система. В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кре­дитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитова­ния, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотеч­ных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным креди­там действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кре­дит заемщику, т. е. перечисляет ему (а точнее, от его имени про­давцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксирован­ную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом при­обретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит перево­дить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Схематически это выглядит так, как изображе­но на рис. 5.

Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден ипо­течным агентствам прежде всего резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно 2 мес. Величину ежеме­сячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется поку­пать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, вы­дает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.

Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агент­ством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Рис. 5. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных креди­тов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на ос­нове каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником вы­плат по таким ценным бумагам служат платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не зало­гом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, ку­пившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Следовательно, ставка, по которой агентства покупают ипотеч­ные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бума­гам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государ­ственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую до­ходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был «де­фолт» заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства пе­ред инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, например таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что, в свою очередь, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т. е. налогоплательщики.

Система ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся в разных странах различия, сводится к механизму перераспределе­ния денежных средств от конечного инвестора к заемщику - по­купателю недвижимости.

Основными участниками в данной системе ипотечного креди­тования являются:

заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;

кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;

посредник - специализированная организация, задача кото­рой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;

конечные инвесторы (в основном институциональные), при­обретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кре­диты. Цепочка «банк-посредник-инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ре­сурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодей­ствующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет форми­рование и развитие вторичного рынка, на котором действует меха­низм секьюритизации (securitization).

Под термином «секьюритизация» понимают выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадаю­щие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, катего­рии заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название пере­водных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs).

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных фи­нансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам пере­водятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная цен­ная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включа­ют в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфи­ческого риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежеме­сячных поступлений и, как следствие, точный период до погаше­ния. Переводные бумаги создаются двумя основными способа­ми, в каждом из которых посреднические структуры играют раз­ную роль.

В первом случае переводные бумаги эмитируются непосред­ственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Во втором случае - посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-креди­торов.

Механизм секьюритизации по сравнению с программами ре­финансирования за счет долговых обязательств позволяет:

привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инстру­ментов, пользующихся спросом на рынке;

снизить стоимость привлеченных ресурсов (а, следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;

повысить стабильность жилищной финансовой сферы посред­ством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами ста­новятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты. Вла­дельцы переводных ценных бумаг несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, риск досрочного по­гашения, процентный риск. Все виды рисков по переводным бу­магам определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) - это риск неуп­латы или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвес­тора - держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с помощью трех механизмов.

Первый - путем обязательного страхования заложенной не­движимости; в случае агентских переводных бумаг - путем предо­ставления гарантии со стороны агентств, выпускающих перевод­ные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и ос­новного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выпла­чиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с га­рантией такого типа называются полностью трансформированны­ми переводными бумагами.

Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги та­кого типа называются трансформированными переводными бума­гами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформиро­ванными.

Третий механизм - установления пределов значений критери­ев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлет­ворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI - отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio); максимальный LTV - отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимос­ти залога (loan-to-value ratio); максимальная сумма кредита.

Риск ликвидности - риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании ко­торого она была выпущена. Много сделок совершается также спереводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последу­ющим объявлением».

Риск досрочного погашения для инвестора является специфичес­ким риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных при­чин досрочного погашения кредита заемщиком:

заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже зало­женной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;

заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;

в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная не­движимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной за­долженности выплачивается кредитору страховой компанией;

если происходит повреждение заложенной недвижимости в ре­зультате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.

Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В слу­чае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогич­на соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.

На нестабильных рынках недвижимости существует также ры­ночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.

Сбалансированная автономная (немецкая) система. Ключевой отличительный признак данной модели - сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на от- крытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлеч ния сбережений будущих заемщиков по типу кассы взаимопомо щи (рис. 6).

В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбе­режений должна быть примерно равной сумме кредита, на кото­рую он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансиро­ванной автономной модели» применяются и в России. В частно­сти, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)

Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного при­обретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьез­ные плюсы - потенциально данная модель совершенно не зави­сит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей авто­номности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь устано­вить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам строй-сбережений и процент за пользование кредитом теоретически мо­гут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3 % и объявить этот же процент в качестве цены креди­та. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расче­та 10 %, и тогда процент по кредиту будет равен 13 %.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к кур­сам свободно конвертируемых валют. Плюсом данной модели яв­ляется также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются авто­номными и не зависят от общего состояния рынка. Основная ха­рактеристика данной схемы - ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те сред­ства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систе­му, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам про­центы ниже рыночных.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть от­казано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и относительно низкой - от 4,5 до 8,5 %. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками стро­ительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - чле­ны кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период за­нимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начис­ляется процентная ставка, которая составляет 2,5-4,5 % в зависи­мости от социального статуса заемщика и условий договора о пре­доставлении ссуды.

Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накоп­ления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы - заключает контракт, согласно которому берет на себя обязатель­ство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сум­му ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообраз­но своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании пери­ода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапли­вает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в каче­стве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невы­сокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежеме­сячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, который должен обес­печить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока на­коплений (он составляет от 1,5 до 2 лет) и условие, что накопле­ния должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обыч­ных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формаль­но подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле проде­монстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизи­тельно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Одно из достоинств системы - ее полная прозрачность. В от­личие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малей­шего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно ис­пользуются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких ус­ловиях пользуется его деньгами.

Из вышесказанного следует, что суть ипотечной модели в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, как правило, лишь незна­чительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, вы­данными под залог либо приобретаемой недвижимости, либо не­движимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат это­го кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 10-30 лет (как показы­вает практика, кредиты выплачиваются в течение 4-5 лет).

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, началь­ные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансо­вым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размеще­нии высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как круп­ным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым ком­паниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотеч­ные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В дан­ном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется от­ветственность за их обслуживание.

«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных обли­гаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное ре­шение проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Тема 7. Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций.

1. Эволюция развития ипотечного кредитования.

2. Классические модели ипотечного кредитования.

3. Система ипотечного кредитования Республики Казахстан.

4. Создание и развитие Казахстанской ипотечной компании.

5. Механизм функционирования системы ипотечного кредитования.

6. Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан.

Эволюция развития ипотечного кредитования

Термин «ипотека»впервые появился в Греции в начале VI в. До н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью,что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески «hypotetheca» означает подставка, подпорка. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. На границе заложенного участка заимодатель ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Как известно, целью ипотечной системы является предотвращение опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – это легко обращаемый товар, следовательно, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Таким образом, ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотека широко развивалась в различных странах. Ипотечная система введена: в Пруссии – уставом 1783г.; в Австрии – гражданским уложением 1811 г.; в Саксонии – уставом 1843г.

Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк выпускал закладные (разновидность ипотечных облигаций).

Классические модели ипотечного кредитования

В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

· контрактные сбережения;

· ипотечное кредитование;

· государственная поддержка.

Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма отличаться.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели :- расширенно-открытую (американскую); сбалансировано автономную (немецкую); и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской (классической) модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, человек решил купить дом. Он приходит в агентство недвижимости и подбирает себе жилье. После этого он обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Другой пример: человек желает начать собственное дело. Своих сбережений у него на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке ему вряд ли дадут, так как слишком велик риск не возврата. Но зато у него есть небольшой участок земли неподалеку от города или квартира. Человек обращается в ипотечный банк с обоснованием того, что его дело будет прибыльным. Банк рассматривает его просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Несколько схожей с американской моделью Малазийская модель «Кагамас» (название ипотечной компании). Эта модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги - ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.

В отличие от американской модели , когда агентства скупают пулы ипотек для дальнейшей их продажи на рынке в виде «ценных бумаг, обеспеченных закладными», согласно малазийской модели , агентство скупает пулы закладных определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует собственные долговые обязательства , рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.

Основным преимуществом малазийской модели является простота и надежность , которую обеспечивает государство посредством участия в капитале ипотечной компании. Покупка ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас. При заключении контракта без обязательства обратного выкупа весь сопутствующий риск принимается агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем внесения платежей Кагамас, состоящих из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.

Сбалансировано автономная (немецкая) модель

Основное расхождение германской модели от американской основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных . Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой, в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Немецкая модель ипотечного кредитования объединяет одноуровневую модель ипотечного кредитования и систему контрактных стройсбережений.

В отличие от классической (американской) модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Суть этой системы заключается в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 7.1.

Таблица 7.1.

Российское законодательство рассматривает в качестве ипотечных кредитов любые кредиты, выданные под залог недвижимости. Мы будем рассматривать частный случай ипотечных кредитов - кредиты, выдаваемые (1) физическим лицам, (2) на покупку жилья и (3) под залог этого жилья. В англоязычной литературе этот вид кредитования называется housing finance или residential real estate finance. В русском языке специального термина для него пока нет.

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной, банковской либо традиционной.

Традиционная модель.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты (кредиты на покупку квартир под залог этих квартир) наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, т.е. в первую очередь депозиты.

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется потратить времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать квартиру за сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости квартиры. Чем больше эта доля, тем выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен на рынке) квартиру придется продавать по цене ниже первоначальной.

Очень значимым риском при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа (разница между ставками по кредитам и депозитам) уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20% в 1980 г.) привели в начале 80-х годов к широкомасштабному кризису ссудо-сберегательных ассоциаций в США.

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках традиционной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного.

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При использовани этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению индекса заработной платы.

Выплата, которую делает заемщик, увеличивается на величину, определенную по изменению индекса заработной платы. Разница между этой выплатой и той, которую он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т.е. добавляется к его долгу по ипотечному кредиту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Использование традиционной модели.

Надо отметить, что, несмотря на все ее недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. В среднем в Западной Европе, поданным на конец 1998 г., традиционная модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки. Примерно у 70% ипотечных кредитов, выданных в Западной Европе в 1997 г., была переменная процентная ставка. Для сравнения: в том же году в США, где такой традиции никогда не существовало, кредитов с переменной процентной ставкой было выдано менее 10%.

Перспективы использования традиционной модели в России.

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х гг. ипотечным кредитованием, обнаружили, что у них нет возможности оценивать ни кредитный, ни процентный риски.

Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся сделать.

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на аренду с правом выкупа. В этом случае квартира оформлялась в собственность не физическому лицу - заемщику, а дочерней компании банка. Заемщик заключал с ней договор аренды квартиры с правом выкупа. После того, как он выплачивал ежемесячными арендными платежами указанную в договоре сумму, он получал квартиру в собственность. В случае если он по какой-либо причине прекращал выплаты, квартира оставалась в собственности дочерней компании банка.

Назвать эту систему ипотечным кредитованием можно только с большой натяжкой. Кроме того, она так и не получила большого распространения из-за высоких рисков заемщика. В случае если дочерняя компания ликвидировалась, заемщик лишался квартиры независимо от того, какую долю ее стоимо-сти он уже погасил «арендными платежами».

В настоящее время традиционная модель существует в России в основном за счет поддержки американского правительства, которое выделило около 400 млн долл. на создание фонда США - Россия (The US - Russia Investment Fund). Из этих денег около 100 млн долл. было направлено в программу «Дельта-Кредит», предоставляющую российским банкам средства на выдачу ипотечных кредитов.

Средства предоставляются на срок 10 лет и только в случае, если заемщик может подтвердить, что ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 35% от его официальных доходов. Кроме того, заемщик должен оплатить не менее 20% стоимости квартиры из собственных средств. Круг заемщиков, таким образом, оказывается достаточно узким.

Банки получают по этой программе долгосрочные ресурсы и не несут, соответственно, процентного риска. На банках остается только кредитный риск. При этом, поскольку кредитная история заемщиков неизвестна, а переспективы их выселения в случае необходимости сомнительны, то величина этого риска остается не вполне определенной.

Банки обычно компенсируют неопределенность либо за счет предоставления кредитов только сотрудникам компаний - клиентов банка, либо за счет тщательной проверки каждого заемщика (биография, связи, хобби и т.д.). Так например, если проверка показывает, что у заемщика бывают запои, то ему кредит не выдадут, даже если его официальный заработок и будет удовлетворять формальным требованиям.

Модель ипотечных облигаций.

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной системы. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.

Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

В случае банкротства коммерческого банка эти активы выделяются и используются для гашения обязательств банка перед держателями ипотечных облигаций. Действуют специальные банковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объема выпущенных ипотечных облигаций. Например, в Германии и в Австрии сумма задолженности по ипотечным облигациям не должна превышать 60% стоимости заложенного имущества. В Дании эта доля выше и составляет 80%.

В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.

Использование модели ипотечных облигаций.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентноспособна, чем традиционная модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны для, которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.

В некоторых европейских странах - Великобритания, Ирландия, Бельгия, Греция, Италия - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Перспективы применения модели ипотечных облигаций в России.

В настоящее время разрабатывается закон об имиссионных ценных бумагах, одними из которых должны стать «сквозные закладные листы» - бумаги, напоминающие ипотечные облигации. Однако есть большие сомнения в том, что возникнет их оборот и что модель ипотечных облигаций будет реализована.

Для того чтобы она функционировала, необходимо ввести специальные банковские нормативы, гарантирующие выделение ипотечных активов из общей массы активов банка. Должна быть создана специальная система учета этих активов в банках и дополнительная система пруденциального надзора. При этом нет уверенности, что эти ценные бумаги будут пользоваться большим спросом.

Основная проблема состоит в следующем: в нашей стране практически нет инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами, которые могли бы вкладываться в эти ценные бумаги. Чтобы продавать ипотечные облигации на внешнем рынке, нужно добиться их ликвидности, т.е. их надо выпускать в больших объемах.

Когда немцы поставили задачу выхода со своими ипотечными облигациями на внешний рынок, они создали для этого специальные облигации, называемые Jumbo
Phandbrif. Объемы эмиссии Jumbo Phandbrif не могут быть менее 0,5 млрд долл. Фактически, средний объем эмиссии этих бумаг составляет 1,5 млрд долл.

Представить себе, что какой-нибудь наш банк сможет в ближайшее время выпустить ипотечные облигации в таком объеме, довольно трудно.

Модель вторичного ипотечного рынка.

Эта модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.

Опыт использования модели вторичного рынка
Модель вторичного рынка используется очень широко, но только в одной стране мира - США Объемы применения этой модели в других странах ничтожны.Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем, что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA - Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по ценным бумагам организаций, имеющих статус AAA. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми (или реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд долл. в год.

Понимая это, правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность кондуитов, направленные на то, чтобы не субсидировать кредиты на покупку элитного жилья. Оба кондуита не могут работать с кредитами на покупку жилья, стоимость которого превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. Для государственной Джини Мей этот лимит составляет 95% средней стоимости жилья в регионе, а для формально независимых Фени Мей и Фреди Мек - 140%.

Рынок MBS в США оценивается в 2,57 трлн долл. Причем 88% этого объема приходится на долю MBS, выпущенных тремя перечисленными выше кондуитами. Они полностью захватили рынок кредитов в пределах установленного государством лимита. Наличие у этих кондуитов государственного субсидирования не позволяет организациям, действующим в рамках других моделей, с ними конкурировать.

Перспективы применения модели вторичного рынка в России.

Для внедрения этой модели в нашей стране было сделано очень многое. Был создан кондуит - Федеральное ипотечное агентство. Были разработаны четкие и простые процедуры для продажи кредитов банками агентству и перепродажи их агентством инвесторам. Для упрощения процедуры продажи и перепродажи кредитов была даже создана специальная ценная бумага - ипотечная закладная. Агентство получило бюджетные средства для выкупа закладных и, в сущности, готово их выкупать, формировать из них пулы и перепродавать эти пулы на рынке.

Существует организационная проблема: чтобы иметь на своем балансе кредиты, Агентство должно быть банком, а банковскую лицензию оно никак не может получить. Безусловно, рано или поздно эта проблема будет решена и Агентство сможет выкупать и перепродавать кредиты. Однако оно должно будет при этом взять на себя кредитный риск, т.е. прогарантировать, что компенсирует все затраты, которые могут возникнуть в случае дефолта заемщика. Фактически, это обязательство должен взять на себя федеральный бюджет.

Кроме того, оно должно будет взять на себя процентный риск. Имеется в виду риск того, что за период времени, который потребуется Агентству на выкуп кредитов и формирование пула, достаточного для продажи на рынке, ставки изменятся и инвесторы потребуют большей доходности, чем предполагалось. В этом случае средств, поступающих от заемщиков по ипотечным кредитам, может не хватить на выплаты инвесторам. Следовательно, дополнительные средства должны будут также поступить из бюджета.

Иными словами, модель может быть запущена только при условии резервирования в бюджете значительных средств на поддержку Агентства в случае его несостоятельности.

Контрактно-сберегательная модель.

Эта модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт (поэтому система называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик - это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Процентная ставка по депозитам и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной. Обычно ее устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту - это его плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Контрактно-сберегательная модель может существовать в открытой и закрытой формах. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.
У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических (не зарегистрированных) доходах. Если клиент в течение длительного времени был способен вносить ежемесячно на депозит по 300 долл., следовательно, величина его доходов позволяла ему это делать. И то, что он официально по документам получает только 200 долл. в месяц, не должно являться препятствием для выдачи ему кредита, ежемесячные выплаты по которому будут составлять 300 долл.

Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке».

Можно сказать, что эта модель всего «в два раза удобнее» накопления «в чулке» - наиболее распространенной в нашей стране формы накопления средств на квартиру.
Модель можно сделать более удобной, за счет инвестиций.
Так, например, по подсчетам автора, при условии равномерного притока клиентов, осуществляющих одинаковые накопления в течение одного и того же периода времени, ежемесячное предоставление кредитов, в 2 раза превышающих накопленную сумму, на срок, в 2 раза превышающий срок накопления, требует одноразового инвестирования суммы, в 1,7 раза превышающей сумму ежемесячно выдаваемых кредитов.

Применение контрактно-сберегательной модели.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

При этом контрактно-сберегательные организации, уже имеющие огромное количество клиентов, трансформировались в крупные ритейловые банки.

В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции - в открытой форме, в Германии и Австрии - в закрытой форме. Сохранить эти модели, сделав их конкурентоспособными, удалось только с помощью государственных субсидий.

В Германии, например, эта система существовала с 1920 г. Она пережила тяжелейшие периоды в жизни страны, однако в начале 50-х гг. - в период быстрого развития финансовой системы - стало понятно, что она не может конкурировать с выходящими на рынок более современными и удобными моделями.

В 1952 г. было принято решение сохранить систему и ввести для этого государственное субсидирование. Теперь каждому человеку, получающему кредит в немецких контрактно-сберегательных организациях (bausparkassen), вручают вместе с кредитом государственную «премию». Поддерживаемая государством модель живет и финансирует около 5% общего объема ипотечных кредитов Германии.

Надо отметить, что это в основном кредиты на ремонт квартир и «вторые кредиты» - дополнительные кредиты людям, уже получившим ссуду в другом банке и заложившим под нее свое жилье. Интересно, что bausparkassen считают риск непогашения кредитов своими бывшими вкладчиками настоль-
ко незначительным, что выдают их фактически без обеспечения.

Открытая система во Франции тоже субсидируется (субсидируется процентная ставка). Клиент копит средства по ставке 8% (что примерно соответствует рыночной ставке депозитов), из которых 4% выплачивает банк, а 4% - государство. За счет этого банк получает возможность выдавать ипотечные кредиты по ставке 5,5%, что значительно ниже рыночной кредитной ставки.

Возможности применения контрактно-сберегательной системы в России.

Безусловно, контрактно-сберегательная система идеально подходит для сегодняшней ситуации в России. Она может быть применена как в открытой, так и в закрытой форме. Полное отсутствие конкуренции со стороны других моделей позволяет развивать ее без системы государственного субсидирования.

В настоящее время существует возможность увеличить срок и сумму выдаваемого клиенту ипотечного кредита за счет сочетания контрактно-сберегательного кредита с кредитом, предоставляемым через фонд США-Россия (Дельта-Кредит).

Как уже отмечалось, применение контрактно-сберегательной модели позволяет значительно уменьшить кредитный риск и полностью снять процентный. Возможна и модификация этой модели, при которой кредитный риск будет также снят полностью.

Для этого должна применяться закрытая модель, основанная на использовании специализированных контрактно-сберегательных организаций, причем эти организации должны быть кооперативными, т.е. принадлежать вкладчикам. В случае если какой-либо клиент организации попытается не гасить кредит и не выселится из заложенного дома, он будет иметь дело не только с судом, но и с вкладчиками, справедливо полагающими, что у них (а не у банка) пытаются украсть деньги.

При применении этой модификации модели роль банка сводится к хранению средств и к осуществлению по договору с контрактно-сберегательной организацией процессинга, т.е. всех процедур, связанных с учетом, оценкой, зачислением средств, выдачей кредитов, получением платежей и т.д.

В.М.МИНЦ, кандидат экономических наук.

Суть ее заключается в разделении функций первичного кредитования и формирования долгосрочных источников его финансирования за счет эмиссии ипотечных облигаций. Кроме того, ипотечные институты второй ступени, как правило, берут на себя основные ипотечные риски.

Наибольшее развитие двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила в США, Австралии, Великобритании. В рамках данной схемы кредитор нес все основные риски ипотечного кредитования - кредитный риск, риск досрочного погашения и процентный риск - и не имел возможности эффективно управлять ими в силу организационных и законодательных ограничений (в том числе и законодательно разрешенного досрочного погашения ипотечной ссуды).

Первым крупным шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в США было создание 27 июня 1934 г. Федеральной жилищной администрации (ФЖА). Основными функциями ФЖА являются разработка ипотечного жилищного кредитования и создание системы рефинансирования ипотечных кредитов. Национальный акт о жилье 1934 г. вменял в обязанность ФЖА предоставление государственных гарантией возврата основного долга и процентов по ипотечным кредитам, выданным в соответствии со стандартами ФЖА. Основным видом ипотечного кредита, практикуемого уже свыше 70 лет ФЖА, стал кредит с фиксированной ставкой процента и равномерными выплатами. Он имел определенные преимущества по сравнению с традиционным ипотечным кредитом. Во-первых, он выдается на более длительный срок (от 15 до 30 лет); во-вторых, аннуитетный (самоамортизирующийся) кредит обеспечивает снижение кредитного риска, происходит регулярно в течение всего периода кредитования; в-третьих, для заемщика сохранилась возможность досрочного погашения кредита.

Вторым шагом в формировании двухуровневой системы ипотечного кредитования в США было создание в 1938 г. в соответствии с директивой президента США Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Fanny May). Основная задача ее заключалась в покупке ипотечных кредитов, гарантированных ФЖА, у одобренных кредиторов на территории США. Так была создана государственно-частная система ипотечного жилищного кредитования, опирающаяся на мощь американского государства и финансово-кредитной системы и оставившая за первичными кредиторами только функции выдачи и обслуживания (погашение долга и процентов) этих кредитов. Эта двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования с небольшими изменениями сохранилась до наших дней.

В России с начала 1990-х гг. резко сократилось государственное финансирование жилищного строительства и ввод жилья в эксплуатацию. Даже в 2005 г. ввод жилья составлял всего лишь 60% к 1987 г. К развитию ипотеки государство оказалось неподготовленным. К концу 1992 г. в стране было создано более десятка, а к 1994 г. - около двух с половиной десятков ипотечных банков. Однако в основополагающем государственном документе Российской Федерации «Об основах жилищной ипотеки», принятом в декабре 1992 г., даже не упомянулось слово «ипотека». Но буквально через полгода Правительство РФ принимает постановление «О государственной целевой программе “Жилище”», в которой было признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких как институт залога недвижимости, и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, сдаваемого в залог. 12 августа 1993 г. была создана ассоциация ипотечных банков. Все это свидетельствует о том, что на протяжении первого десятилетия реформ процесс становления ипотечного жилищного кредитования носил стихийный, вялый и экзотический характер.

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются:

• а) заемщики, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные, и на основании этого получившие ипотечный кредит физические и юридические лица;
• б) кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание выданных ипотечных кредитов;
• в) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
• г) риелторские организации - лицензированные продавцы жилья;
• д) уполномоченный орган государственного управления - учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрационная палата);
• е) оценочные агентства, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита при реализации заложенного имущества, при торгах и пр.);
• ж) страховые организации, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• з) операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством, - АИЖК и его представительства в регионах, Московское ипотечное агентство;
• и) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги АИЖК, МИА, например институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т.д.

Стандарты кредитования разработаны агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

Условия кредита (займа) по данным стандартам:

• 1. Кредит (заем) предоставляется и погашается в рублях.
• 2. Кредит предоставляется на срок от 1 года до 20 лет.
• 3. Погашение кредита (займа) осуществляется равными ежемесячными платежами.
• 4. Процент по кредиту (займу) в настоящее время составляет 15% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня выдачи кредита.
• 5. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет.
• 6. Требования к объекту - кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно строящегося жилого дома.
• 7. Обеспечение кредита - залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной суммы оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры.
• 8. Требования к доходу заемщика - для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков.
• 9. Максимальная сумма кредита. Сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов, а также страховые и прочие выплаты по сделке не превышают 35% от совокупного дохода семьи заемщиков. В случае если заемщик вносит больше 50% собственных средств в счет стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от совокупного дохода заемщиков.
• 10. Страхование. Заемщик за свой счет должен застраховать:
  • свою жизнь и потерю трудоспособности;
  • приобретаемое имущество.
• 11. Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого в кредит жилья.

Настоящий рынок ипотечного жилищного кредитования сложился в 2006-2007 гг., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», выдвинутого Президентом Российской Федерации в сентябре 2005 г. Если до 2004 г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то была поставлена задача довести их число в 2010 г. до 1 млн. В 2006 г. количество ипотечных сделок по стране увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2005 г. и достигло 206,1 тыс. на общую сумму 260 млрд руб. За два года (2006-2007) объем ипотечного кредитования в стране вырос в 11 раз - с 36 до 400 млрд руб.

Для достижения целей обеспечения населения жильем необходимы:

• существенное повышение доходов платежеспособности основной массы населения;
• устранение монополизма производителей стройматериалов, строительных и риелторских компаний и снижение цен на жилье;
• ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земельных участков, возрождение проектного дела и подготовки архитекторов;
• пересмотр денежно-кредитной политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительства жилья и снижение ставок по ипотечному кредитованию;
• снижение транзакционных издержек, связанных с оценкой, нотариальной и государственной регистрацией жилья, страхованием и т.п., которые составляют от 8 до10% стоимости жилья;
• государственная программа развития жилищного строительства, направленная на развитие конкуренции, обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья, повышение доступности жилья для населения и превращения строительства в один из локомотивов развития национальной экономики.