Определение текущей стоимости реверсии. Расчет стоимости реверсии

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

Предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих;

Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

Объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

Чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

Облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Текущая (настоящая, дисконтированная, приведенная) стоимость – стоимость денежных потоков предприятия и реверсии, дисконтированных по определенной ставке дисконтирования к дате оценки.

Расчеты текущей стоимости представляют собой умножение денежного потока (CF) на соответствующий периоду (n) коэффициент текущей стоимости единицы (DF) с учетом выбранной ставки дисконтирования (DR r). При анализе инвестиций этот коэффициент чаще называют фактором дисконтирования.

Расчеты проводят по формуле:

PVn= ΣCFi·1/(1 + r)i,

Уточнить

где i – номер года прогнозного периода.

По этой формуле денежные потоки дисконтируются, как если бы они были получены в конце года. Однако такой подход может занизить текущую оценку ожидаемых доходов. Поэтому, если денежный поток не сконцентрирован на конец года из-за сезонности производства и других факторов, оценщик может дисконтировать денежные потоки, как если бы предполагалось их получение в середине прогнозного года, тогда формула принимает вид

PVn= ΣCFi·1/(1 + r)i-0,5,

Дисконтирование стоимости реверсии всегда проводится по ставке дисконтирования, взятой на конец прогнозного периода, в связи с тем, что остаточная стоимость (независимо от метода ее расчета) всегда представляет собой величину на конкретную дату – начало постпрогнозного периода, т.е. конец последнего года периода прогнозирования.

Примеры ставок дисконтирования и соответствующие им коэффициенты текущей стоимости, различающиеся по годам, представлены в табл. 7.7.

Из таблицы 7.7 видно, что чем дальше период получения одной денежной единицы от текущего момента времени, тем ниже текущая стоимость этой денежной единицы. Так, при ставке дисконтирования 20% ожидаемый к получению через один год один рубль «стоит» сегодня 83,333 коп., а ожидаемый через четыре года – 48,225 коп.

Аналогично прослеживается взаимосвязь между текущей стоимостью денег и ставкой дисконтирования: чем выше ставка дисконтирования, тем ниже текущая стоимость денежных единиц, получаемых в будущем.

При применении в оценке метода дисконтирования денежных потоков необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость бизнеса в постпрогнозный период.

Таблица 7.7 – Ставки дисконтирования и коэффициенты текущей стоимости

Предварительная величина стоимости бизнеса имеет две составляющие:

1) текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;

2) текущее значение стоимости в послепрогнозный период.

Порядок определения текущей стоимости денежных потоков и реверсии представлен в табл.7.8.

Таблица 7.8 – Расчет текущей стоимости денежных потоков и реверсии

Пример . Определение стоимости предприятия.

Период прогнозирования составляет три года, денежный поток за первый прогнозный год 110 млн руб., за второй – 144 млн руб., за третий – 147 млн руб. Денежный поток за один год по окончании прогнозного периода (четвертый год) равен 150 млн руб., ставка дисконтирования – 24%. Предполагается, что к концу прогнозного периода темп роста дохода стабилизируется и составит 2% в год.

Коэффициенты текущей стоимости для третьего прогнозного года и для стоимости предприятия на конец прогнозного периода совпадают, так как доход четвертого года использовался в модели Гордона для определения стоимости бизнеса на начало четвертого года, что совпадает с концом третьего года и, следовательно, доход от возможной продажи бизнеса в размере 682 млн руб. должен дисконтироваться по (FМ2(r, 3)).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где V- текущая стоимость объекта недвижимости;

CF j - денежный поток периода j-го года;

r - ставка дисконтирования;

Vterm - стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п - длительность прогнозного периода, лет.

Алгоритм расчета метода ДДП.

• 1. Определение прогнозного периода.
• 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
• 3. Расчет стоимости реверсии.
• 4. Расчет ставки дисконтирования
• 5. Определение стоимости объекта недвижимости

Определение прогнозного периода.

Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3-5 лет.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

ПВД = Площадь _ Ставка арендной платы (4.28)

ДВД = ПВД - Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)

ЧОД = ДВД - Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

Расчет стоимости реверсии.

Реверсия - это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

• 1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;
• 2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
• 3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода;
• 4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода.

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• · безрисковую доходность на рынке;
• · компенсацию за риск вложения в недвижимость;
• · компенсацию за низкую ликвидность;
• · компенсацию за инвестиционный менеджмент.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r н = r р + I инф + r р * I инф, (4.33)

r р = (r н - I инф)/(1 + I инф), (4.34)

где r н - номинальная ставка;

r р - реальная ставка;

I инф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - ставка дисконтирования в реальном выражении.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

• 1) метод кумулятивного построения;
• 2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
• 3) метод выделения;
• 4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:

r = r f + p 1 + p 2 + p 3 , (4.35)

где r f - безрисковая ставка дохода;

p 1 - премия за риск вложения в недвижимость

p 2 - премия за низкую ликвидность недвижимости

p 3 - премия за инвестиционный менеджмент.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

· Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости

	Показатели	Прогнозный период
	Общая площадь объекта, (S) кв.м.
	Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
	Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (К потерь), отн ед.
	Операционные расходы
	Затраты по страхованию, тыс. руб. в год
	Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год
	Земельная арендная плата, тыс. руб. в год
	Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

Показатели	Определение величины показателя
	Безрисковая ставка (r f), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
	Премия за риск вложения в недвижимость (р 1),%
	Премия за риск низкой ликвидности (р 2), %	Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p 2 = r f Тэксп; p 2 = 7,1% 0,33 = 2,4%
	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р 3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
	Ставка дисконтирования (r)	Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

Таблица 4.6.

Расчет денежных потоков

	Показатели	Прогнозный период
	Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S C ар
	Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД (1 - К потерь)
	Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
	Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9)
	Денежный поток (для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД - ОР

Таблица 4.7.

Расчет стоимости объекта недвижимости

	Показатели	Прогнозный период
	Денежный поток, тыс.руб. в год СF=NOI = ДВД - ОР
	Текущая стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.		5326,8/1,144 2 = 4 070,2	5907,4/1,144 3 = 3 945,6
	Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб. V term = ЧОД 2010 /R
	Текущая стоимость реверсии, руб.				34313,8/1,144 3 =
	Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. (формула 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 рублей.

Текущая стоимость единицы – это величина, обратная накопленной сумме единицы, то есть текущая стоимость единицы, которая должна быть получена в будущем (рисунок 6.11).

Для ее определения из формулы FVn = PV·(1 + r)nнайдем PV.

PV = FVn·1/(1 + r)n = FVn·FМ2(r, n),

где FМ2(r, n) = 1/(1+ r)n – дисконтирующий множитель (множитель приведения), значения которого рассчитаны для разных значений (r) и (n) и представлены в соответствующих финансовых таблицах. Иногда его обозначают– PVIF (от англ. Present Value Interest Factor – процентный множитель текущей стоимости)

Рисунок 6.11 – Текущая стоимость реверсии

Экономический смысл множителя FМ2(r, n) состоит в том, что он показывает сегодняшнюю цену одной денежной единицы будущего, т.е. чему с позиции текущего момента равна одна денежная единица, генерируемая через (n) периодов от момента расчета при заданной процентной ставке (r). А т.к. знаменатель дроби больше единицы, то приведенная стоимость будет ниже будущей стоимости.

Пример. Сколько нужно вложить на счет в банке, приносящий 10% годовых, чтобы через 5 лет на нем было $100.

PV = 100 ·1/(1 + 0,1)5= 62,09.

Текущая стоимость аннуитета

Часто бывает так, что требуется оценить текущую стоимость серии будущих платежей, т. е. аннуитета. Как и в случае будущей стоимости аннуитета, аннуитет может быть обычный и авансовый.

Очевидно, что текущая стоимость n -периодного обычного аннуитета равна сумме текущих стоимостей всех будущих платежей (рис.).

Рисунок 6.12 – Текущая стоимость аннуитета

Обозначим текущую стоимость k -го платежа как (PVk). Тогда текущая стоимость каждого платежа будет равна:

PV1= А·1/(1 + r),

PV2= А·1/(1 + r)2,

………………………………..

PVn= А·1/(1 + r)n,

а текущая стоимость аннуитета

PVАpst = ΣPVk= А·Σ1/(1 + r)k,

где (k) изменяется от (1) до (n).

Обозначим 1/(1+r) через (q). Теперь полученную сумму можем записать как:

S = q + q2… + qn.

Умножив обе части этого уравнения на (q), получим:

S * q = q2… + qn+1.

Вычтя из полученного уравнения предыдущее, получим:

S * q – S = qn+1– q.

S = (qn+1– q) / (q – 1)

Теперь разделим числитель и знаменатель на (-q) (от этого значение дроби не изменится), подставим вместо (q) его значение (1/(1+r)), и получим:

S= (1– qn) / (1/ q – 1) = (1– 1/(1+r))n/(1+r–1) = (1– 1/(1+r)n)/r = (1– (1+r)-n)/r.

Полученное выражение представляет собой дисконтирующий множитель, обозначаемый (FМ4(r, n)).Его значения для различных значений (r) и (n), рассчитаны и табулированы (представлены в виде таблиц). Данный множитель обозначают также – PVIFA(r, n) – Present Value Interest Factor of Annuity (процентный множитель текущей стоимости аннуитета)

Экономический смысл дисконтирующего множителя FМ4(r, n) заключается в том, что он показывает, чему равна с позиции текущего момента величина будущего аннуитета с регулярными денежными поступлениями в размере одной денежной единицы.

Теперь формулу расчета текущей стоимости аннуитета можно записать, как:

PVАpst = А·(1– (1+r)-n)/r = А·FМ4(r, n).

Пример. Ежегодный платеж за аренду дачи составляет $1000, ставка 10%, срок аренды 2 года. Определить текущую стоимость платежей.

PV = 1000 (1– (1/(1+0,1)2) /0,1 = 1735,55.

Аналогично обычному аннуитету, вычисляется текущая стоимость для авансового аннуитета.

Как и в отношении будущей стоимости авансового аннуитета, определяемого по формуле:

FVАpre = FVАpst·(1+ r).

приведенная стоимость авансового аннуитета будет определяться по формуле:

PVАpre = PVАpst·(1+ r) = А·FМ4(r, n)·(1+ r) = А·((1 – (1+r)-(n-1))/r + 1).

Взнос на амортизацию единицы

(IAO – Installment of amortize one ).

Амортизация – процесс погашения (ликвидации) долга в течение определенного периода времени (рисунок 13).

Рисунок 6.13 – Погашение долга равными платежами

Данная функция позволяет определить, каким будет обязательный периодический платеж по кредиту, включающий выплату процентов и части основной суммы долга, и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока.

Оказывается, для того, чтобы аннуитет погашал кредит, текущая стоимость этого аннуитета должна быть равна первоначальной сумме кредита. Используя формулу текущей стоимости аннуитета

PVА = А·(1– (1+r)-n)/r,

мы можем получить величину периодического платежа – взноса на амортизацию капитала:

А = PVА·r/(1– (1+r)-n) = PVА·FМ6(r, n),

где FМ6(r, n) = r/(1– (1+r)-n) – дисконтирующий множитель, значения которого рассчитаны для разных значений (r) и (n) и представлены в соответствующих финансовых таблицах.

Экономический смысл множителя FМ6(r, n) состоит в том, что он показывает величину периодических платежей необходимых для погашения одной денежной единицы через (n) периодов.

Каждый платеж состоит из двух частей: А = on + of,

где on – погашение процентов;

of – погашение кредита.

Пример. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита $20000, предоставленного на 5 лет под 13 % годовых.

А = 20000 · 0.1/(1 – 1/(1 + 0,13)5) = 5687

5687·5 = 28435 – сумма, уплачиваемая в возмещение кредита.

28435 – 20000= 8435 – сумма начисленных процентов.

Проценты исчисляются от непогашенной суммы долга на начало года.

Функции сложного процента взаимосвязаны (табл. 6.3).

Таблица 6.3 – Взаимосвязь функций сложного процента

Прямые функции наращения	Обратные функции дисконтирования
Будущая стоимость единицы (накопленная сумма единицы): FМ1(r, n) = Sn= (1+ r)n	Коэффициент текущей стоимости единицы (фактор дисконтирования): FМ2(r, n) = DFn= 1/(1+ r)n= 1/ Sn
Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета): FМ3(r, n) = Sn = ((1+r)n– 1)/r = = (FМ3(r, n) – 1)/r = (Sn– 1)/r	Текущая стоимость единичного аннуитета: FМ4(r, n) = Аn = (1– (1+r)-n)/r = = (1 – FМ2(r, n))/r = (1 – DFn)/r
Фактор фонда возмещения: FМ5(r, n) = r/((1 + r)n− 1) = = 1/ FМ3(r, n) = 1/Sn	Взнос на амортизацию денежной единицы: FМ6(r, n) = 1/ FМ4(r, n) = 1/Аn = = r/(1– (1+r)-n)

Функции сложного процента применяются в оценке имущества с использованием доходного подхода.

Тема 7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

Основные положения доходного подхода.Метод капитализации дохода. Метод дисконтирования денежных потоков. Определение ставок дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

где V– текущая стоимость объекта недвижимости;

CF j – денежный поток периода j-го года;

r – ставка дисконтирования;

Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;

п – длительность прогнозного периода, лет.

Алгоритм расчета метода ддп.

1. Определение прогнозного периода.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

3. Расчет стоимости реверсии.

4. Расчет ставки дисконтирования

5. Определение стоимости объекта недвижимости

Определение прогнозного периода.

Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью 3-5 лет.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить формулами:

ПВД = Площадь ٠ Ставка арендной платы (4.28)

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)

ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью (4.30)

На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП дисконтируются величины чистого операционного дохода.

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.

Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно, используются следующие уровни денежных потоков:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.31)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =

Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.32)

Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.

Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта, необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных расходов.

Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных инвестиций.

Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и будущего состояния рынка недвижимости;

2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;

3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент окончания прогнозного периода;

4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение прогнозного периода.