Операции и сделки на рынке недвижимости. Операции на рынке недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Российский государственный торгово-экономический университет

Кафедра экономики и управления

в ресторанно-гостиничном бизнесе и туризме

Контрольная работа

по дисциплине

«Экономика недвижимости»

На тему: «Операции на рынке недвижимости»

Выполнил: Красавицкая А.Д.

ИРГБ и У, з/о

4 курс, 41 группа

Проверил: доц. Климов В.А.

Москва 2006

Теоретический вопрос №5:

1. Методологические основы оценки недвижимости…………………..3

2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости………………..5

2.1. Купля-продажа объектов недвижимости…………………………….6

2.2. Мена…………………………………………………………………….9

2.3. Дарение………………………………………………………………..10

2.4. Наследование…………………………………………………………11

2.5. Рента…………………………………………………………………..11

2.6. Аренда…………………………………………………………………13

3. Оценочная деятельность на рынке недвижимости…………………..16

Практический вопрос № 8…………………………………………….24

4. Список литературы…………………………………………………….25

1. Методологические основы оценки недвижимости.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин. Иногда цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Помимо цены немаловажное значение на рынке имеет стоимость.

Различают несколько видов стоимости объектов недвижимости:

1. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

3. Понятие «инвестиционная стоимость» означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки.

4. Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

5. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего полезность, эквивалентную полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а так же современного оборудования.

6. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Она рассчитывается, как правило, на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения.

7. Налогооблагаемая стоимость имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Кроме перечисленных видов стоимости в некоторых случаях используются другие виды стоимости:

Ликвидационная стоимость;

Первоначальная стоимость объекта недвижимости;

Остаточная стоимость объекта недвижимости;

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;

Стоимость действующего предприятия;

Залоговая стоимость объекта недвижимости;

Стоимость специализированных объектов недвижимости;

Стоимость права аренды объекта недвижимости.

2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости.

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

Эмиссионные операции;

Инвестиционные операции;

Клиентские операции.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

Выпуск объектов недвижимости;

Размещение объектов недвижимости;

Купля-продажа;

Сдача в аренду или наем;

Операция по обмену объектов недвижимости;

Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;

Страхование;

Дарение и наследование;

Залог недвижимости;

Получение доходов по договорам ренты;

Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;

Маркетинг;

Девелопмент;

Бухгалтерский учет и аудит;

Налогообложение;

Оценка объектов недвижимости, ценообразование;

Оценка инвестиционного риска;

Инвестиционное проектирование;

Консалтинг;

Иные операции.

Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

2.1. Купля-продажа объектов недвижимости.

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

Уплаты оговоренной в договоре цены;

Оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;

Оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

Передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ);

Примерный перечень вопросов к экзамену по экономике недвижимости

Принципы управления объектами недвижимости.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение целей управления недвижимостью возможно лишь при соблюдении определенных принципов управления.

1. Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. . Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. .Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4.Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

5.Принцип единства нормативной базы, режима и методов регулирования объектов недвижимости на всей территории РФ.

6.Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7.Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8.Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).

9.Принцип равных возможностей, включающий в себя:

а) стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимости через отсутствие преференций для отдельных его участников;

б) обеспечение конкурентности между участниками рынка как механизма объективного повышения качества объектов недвижимости и услуг на рынке, а также снижения их стоимости.

в) равенство всех участников рынка перед органами, осуществляющими управление, распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;

г) гласное и конкурсное распределение государственной поддержки различных проектов на рынке. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;

д) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;

е) отсутствие преимуществ у государственных предприятий, функционирующих на рынке недвижимости перед коммерческими организациями. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;

ж) запрет государственным органам давать публичные оценки профессиональным участникам рынка. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

10.Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

11.Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

Эти принципы обеспечивают защиту потенциальных покупателей и собственников недвижимости от любого произвола со стороны недобросовестных участников рынка, рациональное использование земель и других объектов недвижимости, а также эффективную работу самого рынка.

Сущность и особенности недвижимости как товара.

К особенностям недвижимости как товара относят: - неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости; - долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры; - ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования; - сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок; - сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников; - низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

Риэлтерская фирма: понятие, виды, функции.

Риэлторская фирмаЮридическое лицо, в Учредительных документах которой в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность, обладающее лицензией на право осуществления конкретных операций с недвижимостью и возглавляемая лицензированным брокером по недвижимости.Риэлторская деятельностьОсуществляемая юридическими и физическими лицами профессиональная деятельность по оказанию для других лиц на основе возмездного соглашения с ними предусмотренных обязательств при совершении операций с объектами недвижимости.Риэлторские фирмыФирма, связанная с предусмотренной законом деятельностью по совершению операций с объектами недвижимости и имеющая лицензию на осуществление следующих операций с недвижимостью:- работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;- проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;- сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;- проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;- регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.Функции риэлторских фирм с момента их возникновения до текущего момента изменились самым существенным образом. Если в 1991-1993 гг. риэлторские компании осуществляли в основном посреднические операции, то с 1994 г. начинаются операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1996 г. мощное развитие получают услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости, появляются прецеденты рассрочек платежа. С 1997 г. риэлторские компании начинают принимать участие в финансировании строительства объектов недвижимости как жилых, так и нежилых. Отличительной особенностью риэлторской деятельности является многообразие осуществляемых операций. При совершении операций на рынке недвижимости риэлторские фирмы могут выступать: 1) покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи; 2) брокерами (агентами), действующими по договорам комиссии или поручения; 3) инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.

Виды операций на рынке недвижимости.

Сделка – это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Заключение сделки – это подписание документов о действиях, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов ценных бумаг, денег от одного лица к другому.У каждой сделки есть правовая цель, которая называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой если соблюдаются следующие условия:1) сделка заключена дееспособными гражданами;2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.Сделки можно подразделить на несколько видов:1) по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние2) по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме.Все формы должны быть зарегистрированы в Государственном реестре;3) по моменту возникновения: реальные; формальные;4) по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;5) по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникативные – конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные – возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;6) по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;7) по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;8) по законности содержания: действительные; недействительные.Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные.Оспоримая сделка недействительна по решению суда.Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения.Реституция влечет признание недействительности.Различают следующие виды реституции:1) двусторонняя – когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации;2) односторонняя – когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства.Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Особенности ип о течного кредитования на рынке жилья.

Процесс ипотеки регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ).По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде другом договоре, причинении вреда если иное не предусмотрено федеральным законом.Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:1) земельные участки;2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.Часть имущества, раздел которого в натуральном виде невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Сегменты рынка недвижимости и их характеристика.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам:1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков:а) рынок жильяБ) рынок объектов промышленного назначенияВ) рынок с/хоз. назначенияГ) рынок коммерческой недвижимости.2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;3. по географическому признаку выделяют:А) муниципальный рынокБ) региональный рынокВ) национальныйГ) мировой.4. по инвестиционной мотивации5. по цене и качеству продукта6. по типу прав собственности на недвижимости.Типы прав:неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д.4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.Особенности рынка недвижимости:1) локальность;2) невысокая взаимозаменяемость объектов;3) сезонные колебания цен;4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;5) вложение капитала в недвижимость.В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. "

Особенности ипотеки на рынке земельных участков.

Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость ее постоянно растетВ договоре об ипотеке, если закладывается земельный участок, необходимо указать предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость срок и размер исполнения обязательств, которые обеспечены ипотекой. К договору «Об ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые были выданы комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет ипотеки необходимо описывать таким образом, чтобы без особого труда можно было установить его местонахождение, наименование.Закон «Об ипотеке» разрешает залог1) если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;2) если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства3) приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;4) земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;5) земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.

Понятие и сущность рынка недвижимости.

Рынок недвижимости- определенный набор механизмов. С помощью которого передаются права собственности и связанные с ней интересы, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.Особенности рынка недвижимости:- все операции на данном рынке подлежат гос.регистрации.- рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подлежат воздействию окружающей среды.- Объекты недвижимости дифференцированы. Это означает что при оценке объектов всегда можно выделить хотя бы одну характеристику на которую будет вноситься корректировка в цене.- Сделки на данном рынке регулируются различными законами.- Сделки на данном рынке совершаются в различных климатических и экономических условиях.Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Договор как правовая форма сделок с недвижимостью.

В гражданском праве договор представляет собой соглашение двух или более лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностейДоговор – это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной формеДоговор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников.Существуют следующие виды договоров:1) возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество2) безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.;3) консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон;4) реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора;5) окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих;6) предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия;7) открытый договор, в нем согласуются существенные условия;8) делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обязательств, в ином случае заключается неделимый договор.Структурное построение договоров может изменяться в зависимости от условий. Но практически каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок расчета, права и обязанности обеих сторон, заключительные положения.Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно.Договор начинают с названия, далее следует номер, место и дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу.Преамбула – это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований.Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные.Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными.Условия, определяющие отдельные вопросы договорных отношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными.Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор.Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора.

Объекты, субъекты и формы управления объектами недвижимости.

Управление недвижимостью – это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:1) маркетинг;2) оценка объектов;3) программа наилучшего использования земельного участка;4) инвестирование;5) обращения, залог, лизинг, дарение;6) сервис;7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;8) утилизация и т. д.Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:Экономическое направление – это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, – это управление недвижимостью.Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм – это внешнее управление недвижимостью.Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) – это внутреннее управление недвижимостью.Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
· законность содержания;
· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
· соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
· объект недвижимости в собственность;
· имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:
· постоянная – выплачивается бессрочно;
· пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
· пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Лизинг недвижимости - это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижи­мости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в миро­вой классификации, он предусмотрен также и российским законода­тельством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудова­ние, транспортные средства и другое движимое и недвижимое иму­щество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения .

При лизинговой сделке имущество приобретает компания-лизингодатель. Компания-лизингополучатель, заплатив первоначальный платеж в размере от 10% до 30% стоимости имущества, получает недвижимое имущество в аренду. Лизингополучатель постепенно выплачивает арендодателю стоимость имущества, и оно переходит на баланс предприятия. При расчете платежей учитываются стоимость лизингового имущества за весь срок действия договора лизинга (компании учитывают определенный коэффициент удорожания недвижимости), компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, а также плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором лизинга.

Выгода лизинга состоит в том, что при лизинге недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, поэтому у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Кроме того, НДС (налог на добавленную стоимость), уплаченный в составе лизинговых платежей, будет возвращен предприятию.

Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:

– Суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости);

– Лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора);

– Длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4-5 лет до 7-10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3-5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года);

– Государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя.

Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:

– Экономия по налоговым платежам до 10-15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации;

– Лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки);

Опцион на недвижимость – это: право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях; предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях; возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства; предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, эта частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости - это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.

Селенг . Селенг является одной из разновидностей лизинга. Поэтому его функции регламентируются Объединением европейских лизинговых обществ со штаб-квартирой в Брюсселе. В настоящее время селенг активно используется во всех экономически развитых странах. Так, в США объем селенговых операций превышает 10 млрд. долл., в Западной Европе - 20 млрд. долл.

Селенг - это двухсторонний процесс; он представляет собой специфическую форму обязательства, регламентируемую договором имущественного найма и состоящего в передаче собственником своих прав по пользованию и распоряжению его имуществом селенг-компании за определенную плату .

При этом собственник остается владельцем переданного имущества и может по первому требованию возвратить его. Селенг-компания привлекает и свободно использует по своему усмотрению имущество и отдельные имущественные права граждан и хозяйствующих субъектов.

В качестве имущества могут выступать различные объекты права собственности: деньги, ценные бумаги, земельные участки, предприятия, оборудование и т.п . По форме финансирования селенговая деятельность близка к банковской деятельности. Она может осуществляться любыми торгово-промышленными предприятиями как побочная операция. Однако экономически целесообразно создавать специальные селенг-компании. Такая компания была создана в 1991 году в Волгограде под названием «Русский дом селенга». Предлагаемой компанией договор имущественного найма дает возможность увеличивать вклад клиента за три года в 14-27 раз. При расторжении клиентом договора раньше срока компания компенсирует инфляционные потери премией из расчета 90% годовых. При действующей в 1993 году банковской кредитной ставке 160% «Русский дом селенга» предлагал хозяйствующим субъектам деньги под 145%. Граждане внаем сдают главным образом деньги. Различия между деньгами, взятыми взаймы (кредит), и деньгами, взятыми внаем, следующие: При кредите происходит смена прав собственности.

При селенге владелец денег, сдаваемых внаем, не теряет своего права на них. Если хозяйствующий субъект, получивший деньги внаем от селенг-компании, разорился, то по закону о банкротстве из его имущества вначале возвращается истинным владельцам все то, что ему не принадлежит (в том числе и деньги, переданные внаем), остальное имущество продается на аукционе и делится между кредиторами. Поэтому банки для покрытия риска от невозврата кредита должны создавать резервные фонды, в которых омертвляется значительная часть капитала.

При передаче денег внаем налогом облагается только прибыль, полученная от операции, а не вся сумма. При кредите налог берется со всей суммы кредита. Практика показывает, что использование селенга целесообразно при глубоком кризисе системы хозяйствования.

Селенг является эффективным инструментом финансирования различных сфер предпринимательства в условиях риска. Его преимущества проявляются в том, что селенг оказывает финансовую помощь нуждающимся хозяйствующим субъектам, с учетом налогового законодательства обеспечивает экономические выгоды производителям товаров. В современных условиях для развития селенга имеются хорошие перспективы. К ним можно отнести: сокращение объема ликвидных средств из-за постоянно возникающих трудностей на денежном рынке; обострение конкуренции, требующее оптимизации вложения капитала; уменьшение прибыли хозяйствующих субъектов, ограничивающее их возможность вложить достаточную сумму средств в развитие новой технологии и расширение производства. Селенг обостряет конкурентную борьбу на денежном рынке и направляет ее на снижение цены услуг, например, процентов за кредит.

Селенг является разновидностью лизинга: при лизинге происходит передача имущества, при селенге же передается не только имущество, но и права по пользованию и распоряжению своим имуществом за определенную плату. Селенговая операция включает обычно две стороны, лизинговая, как правило, три. При селенге не происходит смены прав собственности, при лизинге основные фонды являются собственностью лизинговой фирмы (арендодателя), а после окончания срока лизинга и выкупа в соответствии с договором основные фонды переходят в собственность лизингополучателя.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в статьях 274-277 Гражданского кодекса РФ и в статье 23 Земельного Кодекса .
Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Сервитуты подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимися собственниками земли, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, то есть следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:
а) безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Сервитуты также могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута .

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способам лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Ипотека является основным двигателем прогресса, так как под залог недвижимости предоставляются долгосрочные кредиты, использующиеся на развитие производства.

В нашей стране ипотека была широко развита в дореволюционной России. В постсоциалистические времена она возобновилась в 90-е годы. Началом правового регулирования ипотеки можно считать закон «О залоге» 1992 г. Залог земельных участков регулируется законом «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. Как уже не раз указывалось в печати, закон этот внутренне противоречив, а также противоречит Конституции Российской Федерации. Внутреннее противоречие этого закона заключается в том, что, с одной стороны, он четко определяет предмет залога - земельный участок, находящийся в частной собственности или аренде и хозяйственном ведении (с согласия собственника).

С другой стороны, он запрещает залог земельных участков сельхозназначения, в том числе, находящихся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств и ЛПХ. Таким образом, если руководствоваться первой частью закона «Об ипотеке», земельные участки, находящиеся в частной собственности, должны быть основным предметом залога. Однако статья 63 Закона исключает использование залога в сельском хозяйстве. Такое запрещение не находится в пределах полномочий подобного закона и противоречит ст. 36 Конституции РФ, которая определяет «1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. 2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не несет ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. 3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона».

Последствием запрета залога земли стало практически полное отсутствие долгосрочного кредитования в сельском хозяйстве. Если краткосрочное (сезонное) кредитование осуществляется, хотя и далеко в недостаточном масштабе, то долгосрочное кредитование практически отсутствует.

В условиях рыночной экономики долгосрочное кредитование может осуществляться только в условиях гарантии возврата кредитных средств под залог недвижимости. В отсутствии залога земельных участков сельскому хозяйству практически нечего предоставить в залог: здания ферм очень редко могут считаться обеспечением кредита, поголовье и урожай принимается в залог только при краткосрочном и среднесрочном кредитовании. Между тем, любое развитие производства требует «долгих денег», то есть нуждается в долгосрочном кредитовании, что требует предоставления залога. Конечно, птицефабрики могут иметь в составе ликвидных активов недвижимость, которая может быть заложена в банк для получения долгосрочного кредита; то же касается и тепличных хозяйств. Но для подавляющего числа сельхозпредприятий единственной возможностью получить долгосрочный кредит является залог земли.

Однако, уже сегодня можно говорить о залоге других видов земельных участков, оставляя на будущее вопрос о землях сельхозназначения. Сегодня банки активно работают с землями, принадлежащими на правах собственности физическим лицам, особенно в пригородах больших метрополий - Москвы, Самары, Ставрополя.

Активность банков объясняется достаточно высокой ликвидностью пригородных земель, возможностью реализовать заложенное имущество без больших осложнений в отличии от городской недвижимости – квартир, где люди живут с постоянной регистрацией, и в случае наложения взыскания на заложенное имущество закон «Об ипотеке» входит в противоречие с жилищным кодексом. Выселить из жилья прописанных (зарегистрированных) в квартире людей, имеющих несовершеннолетних детей и пенсионеров, практически невозможно, в то время как загородные дома, дачи, садоводческие земли редко обременены пропиской (регистрацией).

Осуществляют залог земель и юридические лица (в 2000г. – 882 сделки, на 675,8 га). Что касается земель сельхозназначения, то здесь мы имеем полное отсутствие сделок (за исключением немногих прецедентов до принятия закона «Об ипотеке»). Однако, уже в ближайшие 1-2 года экономисты ожидают становление рынка земли, прежде всего сельхозназначения, а следовательно - развития залоговых операций.

В 2000 и 2001 годах шел интенсивный скрытый передел собственности на землю в форме внесения земельных долей в уставной капитал в процессе реорганизации сельхозпредприятий, в форме долгосрочной (на 49 лет) аренды земельных долей целых хозяйств и в виде прямой скупки земельных долей частными лицами и коммерческими организациями. Скупка земли является последним шансом для предпринимателей и коммерсантов принять участие в переделе собственности в нашей стране. Целью скупки земли является помещение капитала в недвижимость с ожиданием многократного спекулятивного роста цен на землю в первые годы становления рынка.

Основания для подобных ожиданий вполне реальны: в 2001 году средняя цена за 1 га черноземных земель колебалась в пределах 1000-1300 рублей, ожидаемая цена этих земель при становлении первичного рынка - 1000 долл. США или 31000 рублей, при становлении вторичного рынка – 1500 долл. США или 46000 рублей. Это подтверждается расчетами Федеральной службы земельного кадастра России – кадастровая цена за 1 га в Краснодарском крае составляет примерно 45000 рублей. Таким образом, крупный капитал приходит в сельское хозяйство, прежде всего, с целью спекулятивного роста вложений.

Разрешение оборота сельхозземель позволяет резко расширить количество игроков на рынке сельхозземель. Вопрос об установлении жестких правил купли-продажи земли, обеспечивающих государственный контроль и реализацию принципа ухода от теневого рынка – это особый вопрос, находящийся за пределами рамок данной статьи.

Однако интенсивное развитие рынка земли требует готовности кредитных учреждений и крупных землепользователей к работе с земельными участками, прежде всего, к осуществлению залоговых операций с целью привлечения долгосрочного кредита.

Залог земли имеет ряд особенностей по сравнению с другими объектами недвижимости. Для выявления этих особенностей необходимо проанализировать несколько важных статей кредитного договора (в некоторых банках отдельно заключается кредитный договор и договор залога).

В соответствии с законом «Об ипотеке» в первом пункте определяется предмет залога с указанием его адреса. Практика показывает, что именно на стадии определения предмета залога кредитные отделы банков проверяют все правоустанавливающие документы, включая регистрационное свидетельства собственности на землю, здания и сооружения, находящиеся на этой земле - в соответствии с новым Земельным Кодексом РФ здания и сооружения следуют судьбе земельных участков. Как правило, разрыв в правах на землю и здания и сооружения, препятствует заключению договора залога – если, допустим, здания и сооружения приватизированы, а земля находится в аренде. Банки предпочитают принимать в залог имущество, находящееся в частной собственности как единый объект недвижимости, что обеспечивает лучшие юридические условия в случае наложения взыскания на заложенное имущество.

Вторым пунктом кредитного договора является определение стоимости предмета залога, которая должна быть рыночной, но не ниже нормативной. Новым Земельным Кодексом (ст.66) определено, что «рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным Законом об оценочной деятельности».

Определение рыночной стоимости земельного участка является сложной проблемой, которая для различных категорий земель определяется по-разному. Наиболее просто решается вопрос с определением рыночной цены земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства, по которым реальная рыночная цена определяется экспертами, прежде всего риэлтерами. Здесь рыночная цена сложилась в течение всех последних лет постсоциалистического развития страны, также как сложился рынок квартирной недвижимости в городах.

Следует отметить, что фиксированная цена на земельные участки при оформлении сделок залога принципиально отличается от цены, фиксированной в договорах сделок купли-продажи. При сделках купли-продажи в 90 % случаев на вторичном рынке недвижимости (по данным экспертных оценок) в договорах фигурирует нормативная цена, которая существенно ниже рыночной. Это связано с попытками скрыть реальные размеры сумм, передаваемых покупателем продавцу, желанием платить меньшую пошлину. Возможность занижения реальных сумм сделок обеспечивается наличным денежным оборотом.

При совершении сделок залога всегда фиксируется реальная рыночная цена, т.к. получатель кредита заинтересован в получении возможно большей суммы. Мировая практика показывает, что величина кредита не превышает 70% рыночной цены предмета залога, что связано со значительными колебаниями цены на недвижимость при малейших кризисных ситуациях в экономике.

Более сложная ситуация складывается с определением рыночных цен на земельные участки, принадлежащие предприятиям. Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлена цена земли в поселениях, т.е. выкупная цена земли.

Вопросы оценки рыночной стоимости земельных участков под промышленными, транспортными и другими предприятиями являются особой темой, выходящей за рамки настоящей статьи, и будут являться предметом особого рассмотрения. Рынок земли под промышленными предприятиями находится в стадии формирования, что очень осложняет расчеты рыночной цены. Тем не менее, определенный опыт уже накоплен, и первые прецеденты залога земель под промышленными предприятиями уже имеются.

Особое внимание следует уделить пункту кредитного договора, касающегося вопросов страхования предмета залога. Законом «Об ипотеке» определяется уровень страхования для предприятий на уровне не менее 80% стоимости предмета залога. Между тем, на практике страхованием охвачены все объекты недвижимости, кроме земельных участков. Практики страхования земельных участков нет вообще, что с теоретической точки зрения неверно. Достаточно представить себе гипотетический случай залога земельного участка под Киевом за месяц до Чернобыльской аварии; подобные примеры можно найти и в России.

Западный опыт показывает, что при залоге фермерских земельных участков обязательно страхуется сам земельный участок примерно на 70% величины выделяемого кредита. Думается, что и в российском законодательстве и в практике банков, страхование надо вести по всем предметам залога.

Есть особенности и в практике реализации пункта кредитного договора, касающегося подтверждения отсутствия задолженности по уплате налога на имущество. Величина этого налога для городской квартирной недвижимости зависит от нормативной стоимости жилья и зачастую составляет абсолютно незначительные суммы (около 50 руб. в год за 100м2 квартиру в кирпичном «сталинском» доме). Земельный налог для физических лиц по земельному участку садоводства и огородничества также незначителен в связи с небольшими площадями таких участков (4-6 соток).

Для дачных участков и участков под индивидуальное жилищное строительство земельный налог для физических лиц может быть весьма существенным (по сравнению со средними доходами населения), особенно при превышении площади земельного участка 20 соток – свыше 20 тыс. рублей в год. Это связано с особенностями формирования этого налога (в зависимости от размера платы за землю и коэффициентов, принимаемых в субъектах Федерации и местных муниципальных администрациях, особенно за нормативные и сверхнормативные площади земельных участков).

Также практика залога показывает особенности реализации пункта закон «Об ипотеке» в вопросе о сервитутах. Как правило, банки не реализуют в договорах этот пункт закона и вообще обходят вопрос о сервитутах. В мировой практике работы вопрос о сервитутах внесен в любой кредитный договор о залоге земельного участка.

Вопрос это становится все более и более актуальным по мере развития инфраструктуры земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и жилищного индивидуального строительства. Электрификация, проведение магистральных газопроводов и зимних водопроводов кардинально меняет качество загородной недвижимости, повышает ее стоимость и приближает к европейскому уровню загородного жилья; с другой стороны, все вышеперечисленные изменения существенно ограничивает свободу новых застройщиков (над магистральными газопроводами и водопроводами запрещено строительство).

Поэтому с точки зрения банковской практики целесообразно обязательно учитывать в договорах залога объекта пользования третьих лиц – сервитуты – и прописать обязательность их сохранности для залогодателя, иначе возможны случаи, хорошо известные из практики эксплуатации городской квартирной недвижимости, когда хозяева приватизированных квартир недрогнувшей рукой вырубали вентиляционные каналы, перекрывая их ниже- и вышерасположенным квартирам. Для земельных участков под промышленными и иными предприятиями вопрос о сервитутах является одним из центральных.

Наконец, особое значение имеет ключевой пункт кредитного договора - вопрос о размере кредита, сроке его предоставления, порядке возврата и процентах. Здесь банковская практика также показывает отличие залога земли от других объектов недвижимости. Если ипотечное кредитование под жилье на сегодняшний день определяет срок предоставления кредита 10 годами, а в западной практике с 10 лет только начинается долгосрочный кредит, то по земле, принадлежащей физическим лицам срок кредитования, как правило, ниже 10 лет.

Между тем, именно для залога земли логично было бы предоставить наиболее долгосрочные кредиты - земля, в отличие от других видов недвижимости не имеет износа, это самовозрастающая стоимость. Проценты по кредиту определяются конкретной ситуацией, меняющейся из года в год; так в 1994 –1995 гг. льготными процентами считались 100 % годовых, а максимальным сроком кредитования был 1 год. Сегодня кредиты предоставляются под 14-15 % годовых в валюте или под 20-22 % в рублях. При стабильном развитии экономики и снижении темпов инфляции можно уверенно прогнозировать снижение процентных ставок и увеличение срока предоставления кредита.

Будущее долгосрочного кредитования полностью принадлежит залогу недвижимости и, прежде всего, основному продукту недвижимости - земле.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает в себя:
а) целевое назначение ;
б) форму собственности ;
в) разрешённое использование .

а) Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
Весь земельный фонд РФ разделён на 7 категорий :

1. земли поселений,

2. сельскохозяйственного назначения,

3. земли промышленности,

4. энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения,

5. земли особо охраняемых территорий и объектов,

6. лесного фонда,

7. водного фонда и

запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке, соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т. п.).

З емли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями и организациями для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
К атегория земель устанавливается на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.

б) Форма собственности. Согласно Конституции РФ (статья 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с ФЗ № 101 от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю».
В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
П редприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом и договорами.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях РФ (статья 15 ЗК) .
Право частной собственности юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землёй, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Гражданский оборот земельных участков под приватизированными предприятиями регулируется Указами Президента РФ «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» от 14 июня 1992 года (в редакции от 16 мая 1997 года), «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года» от 22 июля 1994 года № 1535 в редакции от 16 апреля 1998 года.
При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нём зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населённого пункта.

Оборот земельных участков юридических лиц под объектами недвижимости регулируется Указами Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» № 198 от 14 февраля 1996 года, «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 года № 485 в редакции от 3 ноября 1999 года № 1474.
В соответствии с первым указом юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населённых пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно.
Второй указ устанавливает , что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства в первую очередь имеют юридические лица - собственники указанных объектов.

Выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В расчёт принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.
Право частной собственности является основанием для оценки земельного участка по рыночной, инвестиционной, залоговой и страховой стоимости.
Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды, обременения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. Постоянный пользователь вправе передавать земельный участок или его часть в аренду или безвозмездное срочное пользование другим лицам только с согласия собственника участка - уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года .

Отношения собственности и вещные права субъекта рынка НД реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность граждан возникает в момент их рождения, а дееспособность – по достижению совершеннолетнего возраста.

Сделка – осознанное действие граждан и юр. лиц, направленное на устранение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель – основание. Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:

• 
  создание и прав. последствия не противоречат законам и норм. актам
• 
  совершается дееспособными и правоспособными лицами
• 
  волеизъявление лиц соответствует их действительной воле
• 
  форма сделки письменная нотариально заверенная и зарегистрирована в едином гос. реестре.

Основные виды действующих сделок:

• 
  купля-продажа
• 
  приватизация
• 
  пожизненный наследственный вклад
• 
  дарение, наследие, обмен
• 
  рента и др.

Недействительные сделки:

Оспоримая – сделка, недействительная по решению суда

Ничтожная – изначально недействительная независимо от суда.

К основным видам сделок с недвижимостью относятся:

– купля-продажа;

– мена и обмен;

– дарение;

– наследование;

– ипотека;

– аренда;

– лизинг;

– доверительное управление (траст);

– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;

– постоянное пользование;

– полное хозяйственное ведение и оперативное управление;

– приватизация.

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.

Условия :

Добровольность

Бесплатность

Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:

1.
индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи

2.
общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли

3.
общая совместная – без указания доли собственников

4.
долевая – опр. доля в коммунальной квартире.

Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:

• 
  соответствующие органы власти района, города
• 
  предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения
• 
  учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.

Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.

Деприватизацию проводят 3 способами:

1.
Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению

2.
Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.

3.
Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно. При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Технология купли-продажи квартиры вкл. с себя этапы :

1.
Определение стоимости жил. помещения

2.
Проведение рекланой кампании по поиску покупателей/продавцов

3.
Просмотр вариантов, торг по цене

4.
Подготовка необходимого пакета документов

5.
Проверка документов на подлинность и правильность оформления

6.
Подпись договора гос. регистрации сделки

7.
Передача денег

8.
Подписание акта приема-передачи НД

9.
Регистрация (прописка по новому месту жительства).

Обмен – сделка :

1.
между нанимателями жил. помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право.

2.
между нанимателем и собственником жил. помещений.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.

Мена – обмен собственности на собственность в жил. сфере.

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Дарение явл. договором, т.е. 2сторонней сделкой, по которой даритель безвозмездно передает одариваемому жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность.

Не допускается дарение жил. помещений от имени малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными; работникам лечебных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении; гос. служащим в связи с их должностным положением.

Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

Если одариваемый совершил покушение на его жизнь;

Умышленное причинение телесных повреждений дарителю и др.

Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.

Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости. В сделке дарения одариваемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему НД к одному или нескольким лицам. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещать имущество могут дееспособные граждане; завещание должно быть составлено письменно, собственноручно подписано завещателем; должны быть указаны дата и место подписания; удостоверяется нотариусом. Безвозмездная передача жил. помещений, как и др. объектов НД, родственникам целесообразнее путем наследования, а не дарения, ибо расходы и налоги на дарение в 2-3 раза выше, чем при наследовании.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость.

Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.

Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.

Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.

Теоретический вопрос

1. Методологические основы оценки недвижимости

2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости

2.1. Купля-продажа объектов недвижимости

2.3. Дарение

2.4. Наследование

2.6. Аренда

3. Оценочная деятельность на рынке недвижимости

Практический вопрос

4. Список литературы

1. Методологические основы оценки недвижимости.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин. Иногда цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам. Помимо цены немаловажное значение на рынке имеет стоимость.

Различают несколько видов стоимости объектов недвижимости:

1. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.

3. Понятие «инвестиционная стоимость» означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки.

4. Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

5. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего полезность, эквивалентную полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а так же современного оборудования.

6. Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Она рассчитывается, как правило, на основе восстановительной стоимости или стоимости замещения.

7. Налогооблагаемая стоимость имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Кроме перечисленных видов стоимости в некоторых случаях используются другие виды стоимости:

Ø Ликвидационная стоимость;

Ø Первоначальная стоимость объекта недвижимости;

Ø Остаточная стоимость объекта недвижимости;

Ø Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании;

Ø Стоимость действующего предприятия;

Ø Залоговая стоимость объекта недвижимости;

Ø Стоимость специализированных объектов недвижимости;

Ø Стоимость права аренды объекта недвижимости.

2. Сущность и виды операций на рынке недвижимости.

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей.

Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

Эмиссионные операции;

Инвестиционные операции;

Клиентские операции.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

Ø Выпуск объектов недвижимости;

Ø Размещение объектов недвижимости;

Ø Купля-продажа;

Ø Сдача в аренду или наем;

Ø Операция по обмену объектов недвижимости;

Ø Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;

Ø Страхование;

Ø Дарение и наследование;

Ø Залог недвижимости;

Ø Получение доходов по договорам ренты;

Ø Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;

Ø Маркетинг;

Ø Девелопмент;

Ø Бухгалтерский учет и аудит;

Ø Налогообложение;

Ø Оценка объектов недвижимости, ценообразование;

Ø Оценка инвестиционного риска;

Ø Инвестиционное проектирование;

Ø Консалтинг;

Ø Иные операции.

Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

К операциям по распоряжению земельными участками относятся: купля-продажа; сдача в аренду; обмен земельного участка; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

К сделкам по распоряжению жильем относятся: приватизация; купля-продажа; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача в поднаем; дарение жилья; наследование; кредитование под залог жилья; участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора.

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат: купля-продажа; сдача в аренду; передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал; кредитование под залог недвижимости; признание прав собственности по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

2.1. Купля-продажа объектов недвижимости.

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.