Оценка трансакционных издержек. Количественные оценки трансакционных издержек

Среди издержек, которыми занимается экономическая наука, мы должны различать два типа издержек:

• трансформационные издержки (издержки технологии);
• трансакционные издержки.

Трансформационные издержки — это издержки, сопровождающие процесс физического изменения материала, в результате чего мы получаем продукт, который обладает определенной .

В трансформационные издержки входят также определенный элементы измерения и планирования. Обычно на них не обращают внимания или относят к трансакционным издержкам, тогда как они могут относиться к чистой технологии.

Трансакционные издержки — есть издержки, обеспечивающие переход прав собственности из одних рук в другие и охрану этих прав. В отличие от трансформационных издержек, трансакционные издержки не связаны с самим процессом создания стоимости.

Формы трансакционных издержек

Трансакционные издержки (операционные издержки — transaction costs ) — это издержки в сфере , связанные с передачей . Категория трансакционных издержек была введена в экономическую науку в 1930-е гг. Рональдом Коузом и ныне получила широкое распространение. В своей статье "Природа фирмы" он определил трансакционные издержки, как издержки функционирования .

Рассмотрим возможные альтернативы, предоставляемые нам повседневной жизнью. Типичный пример — ремонт квартиры. Вы можете делать его сами, если умеете и если у вас к этому есть интерес. Или вы можете организовать весь процесс, нанимая на рынке работников для каждой конкретной операции, закупая краску и рассчитывая, сколько ее надо, и т. д. В этом случае вы пытаетесь встать в такой ряд трансакций, который будет чисто рыночным и исключит ваше взаимодействие с одной фирмой. Ведь фирме вы заранее не доверяете, считая, что у нее есть собственный интерес, а вы сделаете ремонт дешевле . Однако если вы — человек занятый или достаточно богатый, вы для ремонта квартиры нанимаете фирму, потому что ваши альтернативные издержки времени выше, чем издержки, которые вы потратите на организацию этого процесса . Чаще всего это связано с «эффектом богатства » — «wealth effect». Впервые этот термин ввел тоже Коуз. В его теории понятие «трансакционные издержки» противополагается понятию «агентские издержки», и выбор между тем или иным типом издержек в значительной мере определяется «эффектом богатства».

В настоящее время трансакционные издержки понимаются подавляющим большинством ученых интегрально, как издержки функционирования системы. Трансакционные издержки — это издержки, возникающие, когда индивиды обменивают свои права собственности в условиях неполной информации либо подтверждают их в тех же условиях. Когда люди обмениваются правами собственности , они вступают в контрактные отношения. Когда они подтверждают свое право собственности , они не вступают ни в какие контрактные отношения (оно у них уже есть), но они защищают его от нападок третьих лиц. Они боятся, что их права собственности будут ущемлены третьей стороной, поэтому тратят ресурсы на защиту этих прав (например, строят забор, содержат полицию, и т.п.).

Обычно выделяют пять основных форм трансакционных издержек:

• издержки поиска информации;
• издержки ведения переговоров и заключения контрактов;
• издержки измерения;
• издержки спецификации и защиты прав собственности;
• издержки оппортунистического поведения.

Издержки поиска информации связаны с ее асимметричным распределением на рынке: на поиск потенциальных покупателей или продавцов приходится тратить время и деньги. Неполнота имеющейся информации оборачивается дополнительными расходами, связанными с покупкой товаров по ценам, выше равновесных (или продажей ниже равновесных), с потерями, возникающими вследствие покупки товаров-субститутов.

Издержки ведения переговоров и заключения контрактов также требуют затрат времени и ресурсов. Издержки, связанные с переговорами об условиях продажи, юридическим оформлением сделки, нередко значительно увеличивают цену продаваемой вещи.

Весомую часть трансакционных издержек составляют издержки измерения, что связано не только с прямыми затратами на измерительную технику и сам процесс измерения, но и с ошибками, которые неизбежно возникают в этом процессе. К тому же по ряду товаров и услуг допускается лишь косвенное измерение или неоднозначное. Как, например, оценить квалификацию нанимаемого работника или качество покупаемого автомобиля? Определенную экономию обусловливают стандартизация выпускаемой продукции, а также гарантии, предоставляемые фирмой (бесплатный гарантийный ремонт, право обмена бракованной продукции на хорошую и т. д.). Однако полностью ликвидировать издержки измерения эти меры не могут.

Особенно велики издержки спецификации и защиты прав собственности. В обществе, где отсутствует надежная правовая защита, нередки случаи постоянного нарушения прав. Затраты времени и средств, необходимых для их восстановления, могут быть чрезвычайно высоки. Сюда же следует отнести расходы на содержание судебных и государственных органов, находящихся на страже правопорядка.

Издержки оппортунистического поведения также связаны с асимметрией информации, хотя и не ограничиваются ею.. Дело в том, что поведение после заключения контракта очень трудно предсказать. Нечестные индивиды будут выполнять условия договора по минимуму или даже уклоняться от их выполнения (если санкции не предусмотрены). Такой моральный риск (moral hazard) всегда существует. Он особенно велик в условиях совместного труда — работы командой, когда вклад каждого не может быть четко отделен от усилий других членов команды, тем более если потенциальные возможности каждого полностью неизвестны. Итак, оппортунистическим называется поведение индивида, уклоняющегося от условий соблюдения контракта с целью получения прибыли за счет партнеров. Оно может принять форму вымогательства или шантажа, когда становится очевидной роль тех участников команды, которых нельзя заменить другими. Используя свои относительные преимущества, такие члены команды могут требовать для себя особых условий работы или оплаты, шантажируя других угрозой выхода из команды.

Таким образом, трансакционные издержки возникают до процесса обмена (ex ante), в процессе обмена и после него (ex post). Углубление разделения труда и развитие специализации способствуют росту трансакционных издержек. Их величина зависит также и от господствующей в обществе формы собственности. Существуют три основные формы собственности: частная, общая (коммунальная) и государственная. Рассмотрим их с точки зрения теории трансакционных издержек.

Поль Р. Милгром и Джон Робертс предложили следующую классификацию трансакционных издержек. Они делят их на две категории — на издержки, связанные с координацией, и на издержки, связанные с мотивацией.

• Издержки определения деталей контракта — обследование рынка с целью определить, что вообще можно купить на рынке.
• Издержки определения контрактов — изучение условий партнеров, которые поставляют нужные услуги или товары.
• Издержки непосредственной координации — необходимость создания структуры, в рамках которой осуществляется сведение сторон вместе.

• Издержки, связанные с неполнотой информации . Ограниченность информации о рынке может привести к отказу от совершения трансакции (приобретения блага). Связано это с тем, что уровень неопределенности может стать настолько высоким, что люди предпочитают скорее отказаться от трансакции, чем тратить силы на получение дополнительной информации.
• Издержки, связанные с оппортунизмом . Данные издержки связаны с преодолением возможного оппортунистического поведения, с преодолением нечестности партнера по отношению к вам, и приводят к тому, что вы нанимаете надсмоторщика, либо пытаетесь найти и вложить в контракт какие-то дополнительные измерения эффективности вашего партнера.

О. Уильямсон попытался оценить все трансакции по частоте трансакций и по спефицичности активов .

1. Разовый или элементарный обмен на анонимном рынке.

Примером разовой покупки может служить покупка на рынке чайника. Купив один чайник, вы купите следующий лишь тогда, когда этот у вас сломается. В данном случае нет никаких специфических активов, но дело в том, что продавцу безразлично, кому продать чайник. Единственным определяющим критерием здесь выступает цена.

2. Повторяющийся обмен массовыми товарами.

Специфичности активов по-прежнему нет. Например, постоянно у одного и того же продавца покупая хлеб, вы знаете, что он хорошего качества, и потому не тратитесь на дополнительную оценку, хороший ли хлеб вам продали, какой хлеб есть в других булочных, и т.д. Это очень важно, ибо тем самым вы значительно экономите на издержках поиска, на издержках измерения качества хлеба, а продавцу ваше поведение придает большую уверенность в обороте (в том, что он хлеб продаст).

3. Повторяющийся контракт, связанный с инвестициями в специфические активы.

Что такое "специфические активы". Специфический актив всегда создаётся под определенную трансакцию. Скажем, я построил здание для употребления в качестве цеха. Я могу его, конечно, использовать альтернативно, но тогда я понесу потери. Т.е. даже следующая после наилучшей возможность использования этого актива приносит гораздо меньший доход и связана с риском. Специфические активы есть такие затраты, следующее применение которых является куда менее выгодным.

4. Инвестиции в идосинкратические (уникальные, эксклюзивные) активы.

Идиосинкратический актив — это актив, который при альтернативном употреблении (при изъятии его из данной трансакции) теряет ценность вообще, или его ценность становится ничтожной. К таковым активам относится половина производственных инвестиций — инвестиций в конкретный технологический процесс. Скажем, построенную домну, кроме как по прямому назначению, использовать больше никак нельзя. Даже если на ней устраивать соревнования альпинистов, это не окупит и 1 % затрат на ее строительство. В данном случае актив идиосинкратичен, т.е. привязан к определенной технологии.

В экономической литературе существует два подхода к возможности количест­венной оценки трансакционных издержек: ординалистский и кардиналистский. Большинство исследователей в рамках новой институциональной экономиче­ской теории использует ординалистский подход, объясняя изменение структуры трансакций в экономике или в отрасли, замещение внутри-фирменных трансак­ций рыночными и, наоборот, появление гибридных форм институциональных соглашений изменениями в относительных трансакционных издержках.

Вместе с тем было предпринято множество попыток дать количественную оценку трансак-ционных издержек в кардиналистском варианте, то есть полу­чить такие количественные данные, которые показывали бы величину трансакционных издержек или их долю в валовом национальном или валовом внутрен­нем продукте, долю в цене сделки или как сумму денег (в том числе денежную оценку времени), необходимую для совершения сделки.

Некоторые из этих оценок были осуществлены применительно к отдельному рынку, другие - к экономике в целом.

Впервые попытку количественной трансакционных издержек на отдельном рынке предпринял Харолд Демсетц, что нашло отражение в его статье 1968 года «Издержки трансакции». Объектом анализа стала Нью-йоркская фондовая биржа (НФБ) как средство обеспечения быстрого обмена ценными бумагами и правами собственности на реальные активы.

X . Демсетц предложил выделить три элемента в составе трансакционных из­держек: комис-сионные брокерам, спрэд и налог за трансферт.

Комиссионные брокерам устанавливаются на основе коллек­тивного решения членов биржи как процент от цены акции. Вот почему основ­ное внимание было уделено формированию спрэда.

Спрэд возникает из-за существования для определенной категории участников игры не­обходимости или стремления немедленно реализовать или приобрести акции в условиях, когда поиск контрагента связан с издержками. Тогда возникает разрыв между ценой, которую платил бы или получал бы игрок, ожидающий сделки (например, в течение дня), и той ценой, которую он фактически платит (получает) в случае немедленного осуществления сделки (рис. 3). Дан­ную ситуацию можно отразить с помощью графика:

Рис. 3. Спрэд на рынке ценных бумаг

SS - кривая предложения продавцов, ожидающих реализацию акций; S " S " - кривая предложения немедленной продажи акций; DD - кривая спроса покупателей, ожидающих при­обретение акций; D " D " - кривая спроса покупателей акций с нулевым периодом ожидания; Р* - цена акции, установившаяся в случае, если каждый ее обладатель и потенциальный покупа­тель непосредственно осуществляли бы сделку, когда издержки последней пренебрежимо малы; Р„ - цена немедленной покупки акции; Рпр - цена немедленной продажи акции; (Рп-Р*) - плата покупателя за отказ от ожидания (в расчете на одну приобретенную акцию); (Р*-Рпр) - плата продавца за отказ от ожидания (в расчете на одну реализованную акцию); S = Рп - Рпр- спрэд.

На рис. 3 точка Е 0 соответствует условиям равновесия, когда трансакционные издержки равны нулю. Все сделки совершаются мгновенно и без затрат на совершение собственно сделки. Точка Е 0 " соответствует условиям равнове­сия, когда трансакционные издержки больше нуля, но каждый из обладателей акций совершает сделку самостоятельно. Наконец, точки E 1 и Е 2 соответствуют условиям равновесия для покупателей и продавцов, когда время осуществления сделки пренебрежимо мало за счет использования услуг посредников, но трансакционные издержки (выраженные как услуги посредников) положительны.

Тогда S /Р = (Рп-Рпр)/ Р (где Р - средняя цена) можно рассматривать как уровень трансакционных издержек при реализации и приобретении акций. X . Демсетц отмечает, что спрэд составляет 40% от общей величины трансакционных издержек, которые, в свою очередь, оцениваются примерно в 1,3% от стои­мости акции в 48 долл.

X . Демсетц выдвинул гипотезу, в соответствии с которой спрэд зависит от че­тырех факторов: количества игроков (N ), участвующих в торгах по данной ак­ции; числа сделок (Т); количества рынков (М), на которых торгуется данная бу­мага; наконец, ее цены (Р).

Чем актив­нее торгуется та или иная акция, тем больше экономия на масштабе операций, выражающаяся в снижении средней величины трансакционных издержек, или издержек в расчете на одну акцию. Значительный потенциал экономии на мас­штабе обычно связывают с возникновением естественной монополии, позво­ляющей извлекать экономическую прибыль в долгосрочном периоде. Однако в данном случае конкуренция между различными группами игроков удерживала размер спрэда на уровне, близком к величине операционных издержек.

Оценка трансакционных издержек . Впервые попытку систематической оценки трансакционных издержек в эко­номике в целом предприняли Д. Норт и Дж. Уоллис. Ее результаты на­шли отражение в статье «Измерение трансакционного сектора в американской экономике в 1870-1970 годах». По сей день эта работа Д. Норта и Дж. Уоллиса остается актуальной, несмотря на обилие литературы по трансакционным издержкам. Изложение в данном разделе опирается на содержание указанной статьи.

Для того чтобы оценить значение проведенных исследований и осознать грани­цы их применения, необходимо остановиться на методологии количественной оценки, которая напрямую связана с таким определением понятия трансакцион­ных издержек, которое используется Д. Нортом и Дж. Уоллисом в качестве ра­бочего.

Определенность трансакционных издержек и их эмпирического прототипа представлена через анализ четырех типов отношений и соответствующих им видов деятельности: отношения между отдельными покупателями и продавцами; внутрифирменные отношения; производство услуг фирмами - посредниками различных видов; отношения, связанные с защитой прав собственности.

А. Издержки трансакции для отдельных покупателей и продавцов .

Рассмотрим трансакционные издержки, которые возникают при покупке и продаже дома.

При продаже дома к трансакционным относят те издержки, которые не надо было бы нести, если бы продавец продал его сам себе. Именно ценность права пользования, владения домом является вмененными издержками его продажи. В трансакционные издержки продажи дома включают: 1) наем агента по прода­же недвижимости, 2) расходы на рекламу, 3) издержки, связанные с доказатель­ством надежности для контрагента (репутация), 4) время, затрачиваемое на де­монстрацию дома потенциальным покупателям, 5) страхование титула собст­венности.

Видимые, наблюдаемые и измеряемые элементы трансакционных издержек бу­дут называться трансакционными услугами .

В дополнение к этому следует отметить, что речь здесь идет о трансакционных услугах в легальном секторе экономики. Таким образом, за пределами данной модели количественной оценки остаются и трансакционные услуги в теневой экономике. Соотношение между различными видами издержек в связи с про­блемой их измерения можно представить в следующем виде (рис. 4):

Рис. 4. Соотношение между издержками различных видов

Такой подход вполне соответствует тому, который принят в системе нацио­нальных счетов. Более того, вполне возможно выделение как промежуточных, так и конечных трансакционных услуг, что оказывается необходимым во избе­жание двойного счета.

Б. Внутрифирменные трансакционные услуги .

Переходя от анализа трансакционных издержек в связи с поведением отдельных экономических агентов (покупателей и продавцов) к анализу их в связи с пове­дением групп, следует отметить, что наряду с общими моментами, когда фирма выступает как один из субъектов рынка, возникают и специфические, когда рас­сматриваются трансакционные издержки в связи с внутрифирменными отноше­ниями, осуществлением внутрифирменных трансакций.

Предлагаются два варианта оценки трансакционных издержек.

1. Первый способ заключается в рассмотрении сети контрактов как некоторой последователь- ности в рамках определенной иерархической структуры: меж­ду владельцами фирмы (собственниками ) и менеджерами, менеджерами и контролерами (надзирателями), контролерами и рабочими. В качестве при­мера можно рассмотреть компанию Форда, который нанимает бухгалтеров, юристов, секретарей для координации, направления и контроля за своими обменами с управляющими. Управляющие также несут соответствующие из­держки, которых не было бы в том случае, если бы Форд производил авто­мобили для самого себя. Далее, управляющие используют аналогичный на­бор услуг для осуществления обменов с контролерами и т.д.

Следует только отметить, что структура трансакционных издержек изменяется в зависимости от уровня, на котором рассматриваются контракты. Чем он выше, тем более значительна доля издержек получения, обработки и предоставления информации. Чем ниже этот уровень, тем выше доля издержек, связанных с контролем выполнения контрактов по найму.

2. Второй способ предполагает более простую схему: Форд (или акционеры) как бы заключают контракты напрямую с непосредственными производите­лями автомобилей, то есть теми, кто сам участвует в процессе трансформа­ции ресурсов в продукт. Тогда все расходы, связанные с содержанием людей на промежуточных должностях в иерархии (мастера, инспекторы, контролеры , клерки, менеджеры), составляют ту часть издержек производства, кото­рая не может быть перенесена на непосредственных производителей, а это как раз и является существенной характеристикой трансакционных издер­жек. Таким образом, все эти промежуточные звенья используются для коор­динации, направления и контроля обменов с теми, кто напрямую обеспечи­вает предоставление трансформационных услуг. Иногда издержки, связан­ные с выполнением указанных видов деятельности, определяют как издерж­ки управления или бюрократические издержки.

В. Трансакционные отрасли .

Существует особая категория фирм, основная деятельность которых связана с оказанием трансакционных услуг. Таким образом, если в рамках их деятельно­сти используются трансформационные услуги ресурсов, на уровне экономики в целом они все равно оцениваются как часть трансакционных издержек. К дан­ной категории фирм относятся посредники. Однако можно предложить и более точную спецификацию отраслей, в которых сгруппированы фирмы, оказываю­щие чистые трансакционные услуги или трансакционные услуги по преимуще­ству.

В так называемые трансакционные отрасли включены следующие группы фирм:

1. Финансы и операции с недвижимостью. Основная функция данных фирм - обеспечение передачи прав собственности, включая поиск альтернатив, под­готовку и осуществление сделок.

2. Банковское дело и страхование. Основная функция - посредничество в осуществлении обменов, зависящих от специфических обстоятельств и тре­бований.

3. Правовые (юридические) услуги. Основная функция соответствующих организаций состоит в обеспечении координации, направления и контроля выполнения условий контрактов.

4. Оптовая и розничная торговля.

Результаты количественной оценки трансакционных услуг в экономике США . Основываясь на сформулированной методологии количественной оценки трансакционных издержек , Д. Норт и Дж. Уоллис осуществили измерения их уровня в частном и общественном секторах эконо­мики США.

Динамика уровня трансакционных издержек в частном секторе по отношению к ВНП в соответствующем году выглядит следующим образом (табл. 1).

Таблица 1

Динамика уровня трансакционных издержек в частном секторе США
по отношению к ВНП, %

Количественные оценки, основанные на предложенной методике, свидетельст­вуют о бурном развитии частного трансакционного сектора: за сто лет его доля в ВНП увеличилась более чем на 18 процентных пунктов. Следует отметить, что относительный рост трансакционного сектора оказался достаточно устойчивым, исключая последнее десятилетие (60-е годы), когда наметилась стабилизация.

Для определения величины общественного, или государственного, трансакци­онного сектора Д. Норт и Дж. Уоллис предложили два варианта, в соответствии с которыми мы можем получить предельные величины оценок: максимальную и минимальную.

На основе полученных данных можно сделать вывод о том, что трансакционный сектор в экономике США в течение столетия расширялся как в соответствии с вариантом, в котором часть услуг государства являются трансакционными, так и в соответствии с вариантом, в котором все услуги государства - нетрансакционные. В первом случае его доля увеличилась более чем на 28 процентных пунктов, а во втором - на 22. Чем обусловлено такое бурное расширение тран­сакционного сектора?

Контракты, заключаемые на рынке, сопряжены с возникающими при этом трансакционными издержками. На первичном рынке жилой недвижимости в цену предложения уже включены трансакционные издержки, возникшие на стадии строительства.

То есть на рынке жилья они превращаются в трансформационные издержки. В этом обнаруживается связь между двумя типами издержек.

Рассмотрим чистые трансакционные издержки на вторичном рынке жилой недвижимости. Для этого используем классификацию О. Уильямсона , который предложил рассматривать виды трансакционных издержек в соответствии с этапами заключения сделки.

Трансакционные издержки ex ante возникают до момента заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

1. Издержки поиска информации включают в себя затраты на поиск информации о потенциальном партнере (информации о продающихся объектах жилой недвижимости) и о ситуации на рынке (о ценах на рынке жилой недвижимости): покупка специализированных изданий, оплата услуг связи (доступ к сети Интернет, телефонные переговоры); затраты на вознаграждение риэлтерской фирме, осуществляющей подбор вариантов; затраты на проезд, измеряемые в денежном и временном выражении.

2. Издержки ведения переговоров включают в себя затраты на ведение переговоров об условиях заключения сделки с собственниками (представителями собственников) объектов жилой недвижимости, отобранных по результатам первого этапа. Следует отметить, что затраты времени в этом случае могут быть переложены на посредника и трансформироваться в денежную форму.

3. Издержки измерения качества объектов жилой недвижимости выражаются как в ходе осмотра покупателем подобранных вариантов (включают в себя также затраты на проезд и временные затраты), так и в привлечении квалифицированных специалистов-оценщиков.

4. Издержки заключения контракта содержат затраты на юридическое сопровождение заключения сделки, ее нотариальное заверение; затраты на оплату пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Трансакционные издержки ex post возникают после заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

1. Издержки мониторинга и предупреждения оппортунизма собственника, которые часто выражаются в стремлении изменить условия сделки: например, перенести срок сделки, увеличить цену и др., и представляют собой затраты времени, психологические издержки и денежные затраты. Также примерами оппортунизма являются: недобросовестное исполнение условий трансакций (в случае заключения договора ипотеки заемщик скрывает свои истинные намерения не возвращать заемные деньги); заключение договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, в котором установлена заниженная цена (с целью уменьшения величины государственной пошлины или налога) – в этом случае при расторжении сделки и возвращении к первоначальному имущественному положению покупатель объекта жилой недвижимости не сможет рассчитывать на возврат всей уплаченной суммы; и

2. Издержки спецификации и защиты прав собственности включают: А) судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных в ходе выполнения контракта прав: например, в случае возвращения в первоначальное имущественное положение при

признании сделки ничтожной или недействительной и др.;

Б) потери от плохой спецификации прав собственности и ненадежной защиты. Поскольку особенностью закрепления статуса экономических агентов

в операциях с объектами жилой недвижимости является обязательная государственная регистрация прав собственности в Едином государственном реестре прав, их статус считается достоверным, пока не будет доказан иной статус в судебном порядке. Другими словами, государственная регистрация как закрепление статуса является наиболее ответственным моментом в спецификации прав, поскольку любые нарушения могут захватить всех участников сделки. Учитывая существующие реалии, возник институт титульного страхования рисков потери права собственности, когда страхуются имущественные интересы покупателя. Неспецифицированные объекты жилой недвижимости ценятся ниже, поскольку не полностью обеспечивают своего собственника всеми правами: например, объект жилой недвижимости нельзя продать, если он не обладает общественно значимой ценностью, также ценность снижается в случае, если объект жилой недвижимости не может выступать предметом залога или его нельзя передать по наследству.

3. Издержки защиты от третьих лиц возникают в связи с отсутствием специфицированных прав на объекты жилой недвижимости, что расширяет экономическую, правовую и политическую основу для криминализации экономики. В случае, если у экономических субъектов не в достаточной степени присутствуют признанные всеми права на объекты жилой недвижимости, возникает потребность в создании особых способов нелегальной их поддержки: подкуп государственных чиновников, взятки представителям различных служб (пожарной, санитарной и др.); заключение договоров вневедомственной охраны, устройство различных охранных приспособлений для защиты объекта жилой недвижимости от нежелательного проникновения в него третьих лиц и др.

Оппортунизм на рынке жилой недвижимости

Оппортунизм является достаточно распространенным явлением как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Его проявления разнообразны:

1) оппортунизм застройщика по отношению к дольщику, заключающийся в снижении качества материалов и строительных работ, злостном нарушении сроков строительства;

2) оппортунизм продавца на вторичном рынке по отношению к покупателю, заключающийся в сокрытии информации о некоторых свойствах объекта сделки и реальных правах собственности на него;

3) оппортунизм в отношениях посредника на рынке недвижимости (риэлтора) и его клиента (продавца либо покупателя).

На рынке недвижимости легко обнаружить как формы предконтрактного оппортунизма («ухудшающий отбор»), так и постконтрактного оппортунизма («моральный риск», «уклонение» и «вымогательство»).

А. Ухудшающий отбор. После известного примера Дж. Акерлофа, касающегося рынка подержанных автомобилей (Акерлоф Дж., 1994), проблема ухудшающего отбора как разновидности предконтрактного оппортунизма начала активно рассматриваться исследователями применительно к другим типам рынков. На наш взгляд, чертами «рынка лимонов» обладает как сегмент вторичной недвижимости, так и первичного жилья. В целом «ухудшающий отбор» как некая общая закономерность современных рынков позволяет ответить на вопрос, поднятый в статье И.В.

Розмаинского «Почему «развитие капитализма» сопровождается ухудшением качества товаров?» .

Предпосылками возникновения ухудшающего отбора на рынке жилья являются: 1) качественная разнородность продаваемого (покупаемого) товара. По некоторым своим характеристикам жилье относится к типу инспекционных и доверительных благ. Качественная разнородность товара делает невозможным существование для него общего рынка; 2) асимметричность информации – большая осведомленность продавца, нежели покупателя об истинных характеристиках товара; 3) неполнота заключаемого контракта в силу объективной невозможности закрепления в нем всех характеристик объекта

сделки; 4) наличие предварительного намерения продавца выиграть за счет обмана, непредставления полной информации покупателю.

Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером

«рынка лимонов» - разнокачественных товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках подобного типа происходит исчезновение товаров с хорошими характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары («лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Ухудшающий отбор на рынке подержанного (вторичного) жилья происходит в силу невозможности отражения в структуре цен всех характеристик товара.

Результатом является «исчезновение» рынка: в том смысле, что для некоторых квартир (в т.ч. комнат, индивидуальных жилых домов) рынок становится бесконечным. А именно, квартиры со скрытыми негативными характеристиками («лимоны») снова возвращаются в продажу: неудовлетворенные покупатели стараются от них избавиться, занимая место продавцов и играя роль обманщика в той же игре, в которой до этого участвовали в качестве жертвы. При этом более качественные товары («персики») очень быстро покидают данный несовершенный рынок, они либо перекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка - на основе личных связей, договоренностей. В данном случае продавец оказывает своего рода дополнительную услугу «своему» покупателю, и данной услугой является раскрытие информации. Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

Чертами рынка «лимонов» обладает и сегмент первичной недвижимости. Строительные компании, понимающие, что покупатель не способен до конца разобраться в качестве создаваемого жилья, а также то, что это произойдет через достаточно длительный период времени, намеренно снижают качество.

Особенно страдают те параметры, которые выявляются только со временем, то есть которые носят свойства экспериментальных благ. Так, по данным Н. Васютина, «в первый год эксплуатации здания выявляется до 10 процентов всех недостатков: нарушается герметичность кровли, возникают большие проблемы с работой инженерного и электросилового оборудования. Во второй год, как правило, выявляется до 20 процентов недостатков. Далее кривая брака в течение 5 лет медленно уменьшается» . Когда технический стандарт допускает диапазон какого-либо параметра, производителю выгодно снизить его значение до минимальной границы. Нередко они идут и на нарушение самих стандартов. Так, чтобы соответствовать новому ГОСТу 530-2007, производители кирпича должны были провести дорогостоящую модернизацию производства. Однако не все это сделали, некоторые так и продолжают выпускать кирпич по старым ТУ, компенсируя недостаток качества более низкой ценой. Строительные фирмы, работающие с такими производителями, конечно же более осведомлены относительно его качества, нежели конечные покупатели жилья. Результат таков: недобросовестные компании получают ценовое преимущество, которое приобретатель жилья не способен распознать и правильно интерпретировать. В этой ситуации на рынке будут преобладать недобросовестные компании, а добросовестные будут вынуждены изменить свое поведение, либо подавать покупателю неценовые сигналы, свидетельствующие о качестве товара.

Б. Моральной риск. В постконтрактных отношениях он проявляется в изменении поведения одной из сторон в силу того, что некоторые отношения с ней другой стороны строятся не на четком контракте, а на доверии. Приведем пример морального риска во взаимоотношениях риэлторской фирмы и ее клиента.

Обычно продавец квартиры заключает предварительный договор с риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает. После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется, показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени

продавца. У агента возникают неоплаченные трансакционные и производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода из рыночных отношений. Отношения подробного рода можно трактовать как

«нечеткий контракт», влекущий опасность оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны (в данном случае продавца недвижимости).

В. Вымогательство – деятельность, направленная на передел общей ренты с применением угрозы выхода из кооперации. Эта форма оппортунизма вполне реальна во взаимоотношениях строительной компании с подрядчиками, что обуславливает рост трансакционных издержек в случае вывода части деятельности за пределы фирмы. Также возможны ситуации заключения договора аренды земельного участка под строительство между заказчиком и муниципалитетом с соглашением о передаче в аренду прилегающих земельных участков тому же заказчику в дальнейшем. После проведения основных дорогостоящих строительно-монтажных работ за счет заказчика, муниципалитет может передать прилегающие земельные участки третьему лицу, который вправе установить завышенную цену аренды, что повлечет за собой существенное увеличение расходов заказчика на реализацию проекта.

Легионеры умелые строители. Если надо, мы можем сняться всем лагерем и разбить его где-нибудь в другом месте. На это уйдет три или четыре дня, но нам это по силам.

Давай не будем это делать… Значит, вы каждый вечер атакуете новую крепость?

Не каждый вечер, - уточнил Фрэнк. - У нас бывают разные тренировки. Иногда дэдбол… это вроде как пейнтбол… только, ну, там шары с ядами, кислотой или огнем. Иногда мы устраиваем гонки на колесницах или гладиаторские бои. Иногда военные игры.

Где-то там внутри первая и вторая когорты спрятали свои знамена. - Хейзел указала на крепость. - Наша задача пробраться туда и захватить их. И при этом остаться живыми. Если сделаем это, то победа за нами.

Это вроде как захват флага. - Глаза Перси загорелись. - Кажется, мне захват флага нравится.

Фрэнк рассмеялся.

Понимаешь… это труднее, чем кажется. Нам нужно просочиться между этих баллист и водяных пушек, найти знамена, разоружить стражников, одновременно защищая наши собственные знамена и легионеров. И наша когорта соревнуется с двумя другими, участвующими в атаке. Мы вроде бы действуем вместе, но не очень. Вся слава достается тем когортам, которые захватят знамена.

Перси споткнулся, подделываясь под шаг когорты, чем вызвал сочувствие Фрэнка, который первые две недели непрерывно падал.

А зачем нам вообще такие тренировки? - спросил Перси. - Вы, ребята, часто осаждаете укрепленные города?

Работа в команде, - объяснила Хейзел. - Быстрота мышления. Тактика. Боевые навыки. Ты удивишься, узнав, сколько всяких навыков можно приобрести на военных играх.

Например, кто нанесет тебе удар в спину, - сказал Фрэнк.

Это в первую очередь.

Они дошли до центра Марсова поля и построились. Третья и четвертая когорты расположились как можно дальше от пятой. Центурионы атакующей стороны собрались на совещание. В небесах над ними кружила Рейна на своем пегасе Сципионе. С полдюжины гигантских орлов летели следом за ней, готовясь, если в том будет необходимость, исполнять обязанности "скорой помощи". Один только Нико ди Анджело, посланник Плутона, не принимал участия в игре. Он забрался на наблюдательную башню в сотне ярдов от форта и устроился там с биноклем в руках.

Фрэнк прислонил свой пилум к щиту и проверил доспехи Перси. Все ремни были на месте. Все отдельные части прилажены, как полагается.

Ты все правильно сделал, - с удивлением сказал он. - Перси, ты, наверно, и раньше участвовал в военных играх.

Не знаю. Может быть.

Единственное, что не отвечало регламенту, это бронзовый меч Перси - не из имперского золота и не гладиус. Клинок имел форму листа, а на рукоятке виднелись греческие буквы. Глядя на этот меч, Фрэнк ощущал какое-то смятение.

Мы можем пользоваться настоящим оружием? - нахмурясь, спросил Перси.

Ну да, - подтвердил Фрэнк. - Конечно… Знаешь, я еще никогда не видел такого меча, как твой.

А если я кого-нибудь раню?

Мы их вылечим, - ответил Фрэнк. - Или попытаемся. Врачи в легионе очень умело действуют нектаром и амброзией. И вытяжкой из единорожьего рога.

Никто не умирает, - сказала Хейзел. - Ну, вернее, обычно. А если умирает…

- …Они слабаки! - подхватил Фрэнк, подражая голосу Вителлия. - В мое время мы каждый день умирали. И нам это нравилось!

Хейзел рассмеялась.

Ты держись рядом с нами, Перси. Велики шансы, что нам выпадет худшая работа и нас устранят в самом начале. Они бросят нас на стены в первых рядах, чтобы мы расшатали оборону. Потом пойдут третья и четвертая - пожинать славу. Если им удастся прорваться в крепость…

Зазвучали рожки. Дакота и Гвен вернулись с совещания офицеров. Вид у них был мрачный.

Так, план, значит, такой! - Дакота сделал несколько глотков из своей походной фляжки с "кул-эйдом". - Они бросают нас на стены в первых рядах, чтобы мы расшатали оборону.

По когорте пронесся стон отчаяния.

Я знаю, знаю, - сказала Гвен. - Но может, в этот раз нам повезет!

Гвен была неисправимой оптимисткой. Все ее любили, потому что она заботилась о своих людях и пыталась поддержать их боевой дух. Она даже Дакотой умудрялась управлять во время вспышек его гиперактивности, когда он перебирал своего пойла. И все же обитатели лагеря ворчали и сетовали. Никто не верил в везение пятой когорты.

Первая линия атаки идет с Дакотой, - распорядилась Гвен. - Сомкнув щиты, продвигаетесь черепахой к главным воротам. Старайтесь не выбиваться из строя. Оттягивайте их огонь на себя. Вторая линия… - Гвен без особого энтузиазма повернулась к колонне Фрэнка. - Вы - семнадцать, начиная от Бобби и дальше, берете на себя слона и штурмовые лестницы. Постарайтесь провести фланговый штурм западной стены. Может, нам удастся растянуть их оборону. Фрэнк, Хейзел, Перси… действуйте по усмотрению. Покажите Перси веревки. Постарайтесь сохранить его живым. - Она снова обратилась ко всей когорте: - Тот, кто первым переберется через стену, получит Корону стены - я обещаю. Да здравствует пятая!

Когорта отреагировала довольно вялым "ура" и разошлась.

Действуйте по обстоятельствам? - переспросил Перси.

Да, - вздохнула Хейзел. - Выражение большого доверия.

А что такое Корона стены? - спросил он.

Военная медаль, - ответил Фрэнк. Его заставили выучить названия всех военных наград. - Большая честь. Награждается солдат, первым проникнувший во вражескую крепость. В пятой такой медали нет ни у кого - обрати внимание. Обычно мы даже не попадаем в крепость, потому что сгораем, или тонем, или…

Он осекся и посмотрел на Перси.

Водяные пушки!

Что "водяные пушки"? - спросил Перси.

Пушки на стенах, - сказал Фрэнк. - Они черпают воду из акведука. Тут целая система насосов… черт, я не знаю, как они работают, но там создается большое давление. Если бы ты смог проделать с ними то, что проделал с водой в реке…

Фрэнк! - Хейзел засияла. - Блестящая мысль!

Перси был в этом не уверен.

Я не очень понимаю, как я сделал это с рекой. И не знаю, смогу ли управлять пушками с такого расстояния.

Мы подойдем поближе. - Фрэнк показал на восточную стену форта, где должна была атаковать пятая когорта. - Там самая слабая линия обороны. Они не отнесутся серьезно к трем атакующим солдатам. Я думаю, прежде чем они нас заметят, мы сумеем подобраться довольно близко.

Как подобраться? - спросил Перси.

Фрэнк повернулся к Хейзел.

Ты сможешь сделать это еще раз?

Она толкнула его в грудь.

Ты же обещал, что никому не скажешь!

Фрэнк почувствовал себя так, будто на него вылили ушат холодной воды. Эта идея атаки так его увлекла…

Но Хейзел пробормотала сквозь зубы:

Ладно уж. Все в порядке. Он говорит о траншеях, Перси. За многие годы Марсово поле все было иссечено ходами и туннелями. Некоторые обрушились и тянутся слишком глубоко. Но многие из них еще вполне проходимы. Я неплохо умею их обнаруживать и продвигаться по ним. А если нужно, я даже обрушить их могу.

Ты сделала то же самое и в туннеле с горгонами? - уточнил Перси. - Чтобы их задержать.

Фрэнк кивнул, подтверждая догадку Перси.

Я тебе говорил, что Плутон - крутой бог. Он управляет всем, что под землей. Хейзел умеет находить пещеры, туннели, ловушки…

И это было нашей тайной, - проворчала она.

Да. Извини. - Фрэнк почувствовал, что покраснел. - Но если нам удастся подобраться близко…

И если мне удастся вывести из строя водяные пушки… - медленно проговорил Перси, словно осваиваясь с этой идеей. - И что потом?

Фрэнк проверил свой колчан. Он всегда имел в запасе специальные стрелы. Прежде у него не было возможности ими воспользоваться, но, может, сегодня все будет по-другому. Может, ему удастся совершить что-то такое, что привлечет внимание Аполлона.

Остальное сделаю я, - сказал он. - Идем.

XI
Фрэнк

Фрэнк еще никогда не был так уверен в успехе дела и поэтому нервничал. Если он что планировал, это никогда не исполнялось. Он всегда умудрялся сломать, погубить, сжечь, раздавить или испортить что-то важное. И все же Фрэнк не сомневался, что сегодня его стратегия сработает.

Хейзел без труда нашла для них туннель. Вообще-то Фрэнк подозревал, что она не просто находит туннели. Туннели словно сами собой прокладывались в соответствии с ее потребностями. Проходы, заваленные много лет назад, внезапно открывались, меняли направление, выводя Хейзел туда, куда ей было нужно.

Они пробирались вперед в тусклом свете, испускаемом мерцающим мечом Перси. Сверху до них доносились звуки сражения - крики ребят, торжествующий рев слона Ганнибала, удары баллист, залпы водяных пушек. Туннель сотрясался, земля сыпалась на них сверху.

Фрэнк засунул руку под доспехи. Кусочек дерева в кармане его куртки был цел и невредим, хотя один хороший выстрел из баллисты мог пресечь его жизнь огнем…

"Дурак ты, Фрэнк, - молча корил он себя. - Слово "огонь" - под запретом. Не смей думать о нем".

Впереди дыра, - сообщила Хейзел. - Мы выйдем в десяти футах от восточной стены.

Откуда ты знаешь? - спросил Перси.

Не знаю, - ответила она. - Но я уверена.

А не могли бы мы пройти туннелем под стеной? - задумчиво поинтересовался Фрэнк.

Нет, - отрезала Хейзел. - Инженеры не дураки. Они построили стену на старом фундаменте, который доходит до коренной породы. И не спрашивай, откуда я это знаю. Просто знаю - и все.

Фрэнк споткнулся обо что-то и выругался. Перси поднес меч к этому месту, освещая его. Фрэнк споткнулся обо что-то, отливающее серебром.

Он присел на корточки.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Анализ экономических и социальных основ формирования трансакционных издержек в условиях рыночной экономики, обоснование необходимости их регулирования. Снижение трансакционных издержек, не относящихся к прямым затратам на реализацию конкретных проектов.

курсовая работа , добавлен 18.04.2016


Экономическая сущность трансакционных издержек, альтернативные подходы классификации трансакционных издержек. Обоснование и характеристика принципов формирования (класса) трансакционных издержек: издержек информации, взаимодействия, мотивации и адаптации.

статья , добавлен 12.06.2012


Роль трансакционных издержек в деятельности современных экономических систем. Характеристика особенностей российской практики оценки трансакционных издержек. Анализ значения снижения данного вида издержек для увеличения конкурентоспособности компаний.

реферат , добавлен 30.11.2015


Сущность трансакционных издержек. Классификация издержек по К. Менару. Функциональные группы трансакционных издержек. Основные формы оппортунистического поведения. Факторы, влияющие на динамику трансакционных издержек. Прямая и косвенная оценка издержек.

контрольная работа , добавлен 12.07.2011


Классификация, сложность измерения и стратегия снижения трансакционных затрат. Параметры экономической системы России: смешанная экономика и социальная устойчивость. Специфические черты трансакционных издержек в деятельности отечественных предприятий.

курсовая работа , добавлен 11.05.2011


Концепция трансакции, ее виды. Понятие трансакционных издержек как затрат на преодоление экономического "трения", их классификация и происхождение. Факторы, влияющие на объем трансакционных издержек. Характеристика основных видов трансакционных издержек.

презентация , добавлен 13.09.2012


Проблема социальных издержек и экстернальные эффекты. Теория экономического благосостояния английского экономиста А. Пигу. Нейтрализация негативных экстерналий (издержек) налогами, а позитивных – субсидиями. Теорема Коуза, теория трансакционных издержек.