Оценка инвестиций и ее структурные особенности. Оценка инвестиций в недвижимость
Вопросы:
1. Понятие эффективности инвестиций.
2. Этапы оценки инвестиций.
1. Понятие эффективности инвестиций.
Финансово-экономическая оценка инвестиций занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции с реальными и финансовыми активами.
На рис. 3 представлены некоторые из методов оценки инвестиций. Ниже они будут подробно рассмотрены.
Коммерческая оценка инвестиционного проекта
ФИНАНСОВАЯ ОЦЕНКА (ФИНАНСОВАЯ СОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ)
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА (ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ)
Отчет о прибыли
Отчет о движении денежных средств
Простые (статические) методы
Методы дисконтирования
Коэффициенты финансовой оценки
Простая норма прибыли
Срок окупаемости
Текущая стоимость проекта
Внутренняя норма прибыли
Рентабельность инвестиций
Рис. 3. Методы оценки инвестиционных проектов.
Оценка коммерческой состоятельности - заключительное звено проведения предынвестиционных исследований. Она должна основываться на информации, полученной и проанализированной на всех предшествующих этапах работы. Коммерческая оценка олицетворяет собой интегральный подход к анализу инвестиционного проекта. Как следствие, информация именно этого раздела бизнес-плана является ключевой при принятии потенциальным инвестором решения об участии в проекте.
Каковы же общие критерии коммерческой привлекательности инвестиционного проекта? Этих критериев два. Кратко их можно обозначить как "финансовая состоятельность" (финансовая оценка) и "эффективность" (экономическая оценка).
Оба указанных подхода взаимно дополняют друг друга. В первом случае анализируется ликвидность (платежеспособность) проекта в ходе его реализации. Во втором - акцент ставится на потенциальной способности проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста.
Методы экономической оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений.
Дисконтирование
Понятие «дисконтирование» относится к числу ключевых в теории инвестиционного анализа. Буквальный перевод этого слова с английского ("discounting") означает «снижение стоимости, уценка».
Дисконтированием называется операция расчета современной ценности (английский термин «present value» может переводиться также как «настоящая ценность», «приведенная стоимость» и т.п.) денежных сумм, относящихся к будущим периодам времени.
Противоположная дисконтированию операция - расчет будущей ценности («future value») исходной денежной суммы - называется наращением или компаундированием и легко иллюстрируется примером увеличения со временем суммы долга при заданной процентной ставке:
, где F - будущая, а P - современная ценность (исходная величина) денежной суммы, r - процентная ставка (в десятичном выражении), N - число периодов начисления процентов.
Трансформация вышеприведенной формулы в случае решения обратной задачи выглядит так:
Методы дисконтирования используются в случае необходимости сопоставления величин денежных поступлений и выплат, разнесенных во времени. В частности, ключевой критерий эффективности инвестиций - чистая современная ценность (NPV) - представляет собой сумму всех денежных потоков (поступлений и платежей), возникающих на протяжении рассматриваемого периода, приведенных (пересчитанных) на один момент времени, в качестве которого, как правило, выбирается момент начала осуществления инвестиций.
Как вытекает из всего сказанного выше, процентная ставка, используемая в формуле расчета современной ценности, ничем не отличается от обычной ставки, отражающей, в свою очередь, стоимость капитала. В случае использования методов дисконтирования эта ставка, тем не менее, обычно называется ставкой дисконтирования (возможные варианты: «ставка сравнения», «барьерная ставка», «норма дисконта», «коэффициент приведения» и др.).
От выбора ставки дисконтирования во многом зависит качественная оценка эффективности инвестиционного проекта. Существует большое количество различных методик, позволяющих обосновать использование той или иной величины этой ставки. В самом общем случае можно указать следующие варианты выбора ставки дисконтирования:
Минимальная доходность альтернативного способа использования капитала (например, ставка доходности надежных рыночных ценных бумаг или ставка депозита в надежном банке).
Существующий уровень доходности капитала (например, средневзвешенная стоимость капитала компании).
Стоимость капитала, который может быть использован для осуществления данного инвестиционного проекта (например, ставка по инвестиционным кредитам).
Ожидаемый уровень доходности инвестированного капитала с учетом всех рисков проекта.
Перечисленные выше варианты ставок различаются между собой главным образом степенью риска, являющегося одной из компонент стоимости капитала. В зависимости от типа выбранной ставки дисконтирования должны интерпретироваться и результаты расчетов, связанных с оценкой эффективности инвестиций.
1. Метод определения чистой текущей стоимости. Метод анализа инвестиций, основанный на определении чистой текущей стоимости, на которую может прирасти рыночная стоимость фирмы в результате реализации инвестиционного проекта, исходит из двух предпосылок:
Любая организация стремится к максимизации своей рыночной стоимости;
Разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость.
Чистая текущая стоимость - NPV (англ, net present value) - это разница между суммой денежных поступлений от реализации проекта, приведенных к нулевому моменту времени, и суммой дисконтированных затрат, необходимых для реализации этого проекта.
Символом I о (англ. investment) мы обозначим первоначальное вложение средств, a CF (англ, cash flow) - поступления денежных средств (денежный поток) в конце периода t. Тогда формула расчета чистой текущей стоимости примет вид: (10.1)
Если чистая текущая стоимость проекта положительна, то это будет означать, что в результате реализации такого проекта стоимость фирмы возрастет и, следовательно, инвестирование пойдет ей на пользу, то есть проект может считаться приемлемым.
В реальной действительности, однако, инвестор может столкнуться с ситуацией, когда проект предполагает не «разовые затраты - длительную отдачу» (что, собственно, и предполагается в формуле (10.1)), а «длительные затраты - длительную отдачу», то есть более привычную для России ситуацию, когда инвестиции осуществляются не одномоментно, а по частям - на протяжении нескольких месяцев или даже лет.
В этом случае формула (10.1) принимает несколько иной вид:
(10.2)
где I t - инвестиционные затраты в период t.
Ставка дисконтирования k в формулах 10.1 и 10.2 - это ожидаемая прибыльность (рентабельность) инвестиционного проекта. На практике часто при оценке k используется ставка по альтернативным вложениям капитала, то есть уровень доходности инвестируемых средств, который может быть обеспечен при помещении их в общедоступные финансовые институты (банки, финансовые компании и т. д.)
Широкая распространенность метода оценки приемлемости инвестиций на основе NPV обусловлена тем, что этот критерий обладает достаточной устойчивостью при разных комбинациях исходных условий, позволяя во всех случаях находить экономически рациональное решение.
Метод расчета рентабельности инвестиций
Рентабельность инвестиций - PI (англ, profitability index) - это показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает стоимость фирмы (богатство инвестора) в расчете на 1 руб. инвестиций. Расчет этого показателя рентабельности производится по формуле:
(10.3)
где I o - первоначальные инвестиции, a CF - денежные поступления в году t, которые будут получены благодаря этим инвестициям.
Аналогично рассмотренной выше ситуации с показателем NPV для случая «длительные затрат - длительная отдача» эта формула будет иметь несколько иной вид:
(10.4)
где I t - инвестиции в году t.
В такой модификации показатель рентабельности инвестиций иногда называют коэффициентом "доход-издержки ", BCR (англ. benefit-cost-ratio).
Очевидно, что если NPV положительна, то и PI будет больше единицы, и наоборот. Таким образом, если расчет дает нам PI больше единицы, то такая инвестиция приемлема.
Необходимо обратить внимание на то, что PI , выступая как показатель абсолютной приемлемости инвестиций, в то же время предоставляет аналитику возможность для исследования инвестиционного проекта еще в двух аспектах.
Во-первых, с его помощью можно нащупать что-то вроде "меры устойчивости" такого проекта. Действительно, если мы рассчитали, что PI равен, допустим, 2, то нетрудно сообразить, что рассматриваемый проект перестанет быть привлекательным для инвестора лишь в том случае, если его выгоды (будущие денежные поступления) окажутся меньшими более чем в 2 раза (это и будет "запас прочности" проекта, обеспечивающий справедливость выводов аналитиков даже при некотором излишнем оптимизме оценки ими выгод проекта).
Во-вторых, PI дает аналитикам инвестиций надежный инструмент для ранжирования различных инвестиций с точки зрения их привлекательности.
Метод расчета внутренней нормы прибыли
Внутренняя норма прибыли, или внутренний коэффициент доходности инвестиций - IRR (англ, internal rate of return) - представляет собой, по существу, уровень доходности средств, направленных на цели инвестирования.
Если вернуться к описанным выше уравнениям (10.1) и (10.2), то IRR - это то значение k в этих уравнениях, при котором NVP будет равно нулю.
Смысл расчета данного коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть связаны с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.
На практике любое предприятие финансирует свою деятельность, в том числе и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т. п., то есть несет некоторые обоснованные расходы на поддержание своего экономического потенциала.
Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать ценой авансированного капитала (СС). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность, и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.
Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС (или цены источника средств для данного проекта, если он имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR , рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:
если: IRR > СС, то проект следует принять;
IRR < СС, то проект следует отвергнуть;
IRR = СС, то проект ни прибыльный, ни убыточный.
Так как показатель IRR является корнем уравнения NPV = 0, а функция
NPV = f (k ) представляет собой алгебраическое уравнение k-ой степени, где k - число лет реализации проекта, для расчета IRR на практике используется либо специализированные финансовые калькуляторы, либо финансовые функции электронных таблиц Excel, Lotus, SUPERCALC.
Недостатком критерия IRR является то, что он не может использоваться при анализе инвестиционных проектов с неординарными потоками платежей. В ординарном инвестиционном проекте один или несколько оттоков сменяются серией поступлений денежных средств. Если же в проекте предполагается отток денежных средств в ходе его реализации или по окончании, этот поток называется неординарным.
Наиболее распространенная проблема при анализе неординарного проекта - множественность IRR , так как уравнение NPV = 0 - это многочлен n-ой степени, который может иметь п различных корней.
Поэтому в качестве критерия эффективности неординарных потоков используется показатель MIRR (англ, modified IRR).
MIRR определяется из уравнения:
Если все инвестиции имеют место при t = 0, а первый приток происходит при t = 1, это уравнение принимает следующий вид:
Статические методы оценки инвестиций
Те методы анализа инвестиций, о которых пойдет речь ниже, относятся к числу наиболее старых, которые широко использовались еще до того, как концепция дисконтирования денежных поступлений и затрат приобрела всеобщее признание в качестве способа получения самой точной оценки приемлемости инвестиций.
Однако и по сей день эти методы остаются в арсенале разработчиков и аналитиков инвестиционных проектов. Причиной тому - возможность получения с помощью такого рода методов некоторой дополнительной информации. А это никогда не вредно при оценке инвестиционных проектов, так как позволяет снижать риск неудачного вложения денежных средств.
Метод расчета периода окупаемости инвестиций. Метод расчета периода (срока) окупаемости РР (англ, payback period) инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Если величины денежных поступлений примерно равны по годам, формула расчета периода окупаемости имеет вид:
(10.5)
где РР - период окупаемости (лет); I o - первоначальные инвестиции;
CF t - среднегодовая сумма денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта.
Пример. Если мы имеем дело с инвестиционным проектом, предполагающим инвестирование 600 млн. руб. и получение затем в течение 8 лет денежных поступлений в размере 150 млн. руб. ежегодно, то нетрудно подсчитать, что период окупаемости составит:
600: 150 = 4 года.
Следовательно, сумма первоначальных инвестиций будет возмещена за 4 года, а потом - еще 4 года - инвестор будет получать чистый доход от такой инвестиции.
Если поток доходов неравномерный, расчет показателя РР предполагает определение величины денежных поступлений от реализации проекта нарастающим итогом, то есть как кумулятивной величины. Чтобы лучше понять это, вновь обратимся к примеру.
Пример. Возьмем тот же инвестиционный проект, что мы рассматривали выше, но предположим, что денежные поступления по нему существенно различаются, нарастая со временем, так что по годам они составляют:
1-й год - 50 млн. руб., 2-й год - 100 млн. руб., 3-й год - 200 млн. руб., 4-й год - 250 млн. руб., 5-й год - 300 млн. руб. и т. д.
Тогда расчет периода окупаемости будет предполагать пошаговое (c шагом в год или иной расчетный период, принятый для анализа данного проекта инвестиций суммирование годичных сумм денежных и поступлений до тех пор, пока результат не станет равным сумме инвестиций).
Если период окупаемости рассчитывается на основе нарастающей суммы денежных поступлений, то может возникнуть ситуация, когда срок накопления суммы, равной первоначальным инвестициям, не кратен целому числу лет (как удачно получилось в приведенном выше примере). Как определить длительность периода окупаемости в этом случае?
Допустим, например, что в том же рассмотренном нами выше проекте инвестирования денежные поступления по годам сложатся по-другому:
1-й год - 100 млн. руб.,
2-й год - 150 млн. руб.,
3-й год - 200 млн. руб.,
4-й год - 300 млн. руб.,
5-й год - 350 млн. руб. и т. д.
Легко подсчитать, что в этом случае кумулятивная сумма денежных поступлений за 3 года меньше величины инвестиций, а за 4 года - больше. Чтобы определить в такой ситуации точный период окупаемости инвестиций, надо:
1) найти кумулятивную сумму денежных поступлений за целое число периодов, при котором такая сумма оказывается наиболее близкой к величине инвестиций, но меньше ее (в нашем примере это 3 года, так как сумма за 4 года больше величины инвестиций);
2) определить, какая часть суммы инвестиций осталась еще непокрытой денежными поступлениями (в нашем примере это будет 150 млн. руб. );
3) поделить этот непокрытый остаток суммы инвестиций на величину денежных поступлений в следующем целом периоде, чтобы определить, какую часть остаток составляет от этой величины. Полученный результат будет характеризовать ту долю данного периода, которая в сумме с предыдущими целыми периодами и образует общую величину периода окупаемости.
Так, в нашем примере 150 млн. руб. составляют 0,5 суммы денежных поступлений в 4-м году реализации инвестиционного проекта, и, следовательно, общий срок окупаемости будет равен здесь трем с половиной годам.
Следует заметить, что некоторые экономисты при расчете показателя РР все же рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в расчет принимаются денежные потоки, дисконтированные по показателю цена авансированного капитала. Очевидно, что срок окупаемости увеличивается.
Метод определения бухгалтерской рентабельности инвестиций. Показатель бухгалтерской рентабельности инвестиций ROI (англ, return on investment) иногда в литературе носит название средней нормы прибыли на инвестиции ARR (англ, average rate of return) или расчетной нормы прибыли ARR (англ, accounting rate of return). Но, как его ни называть, суть от этого не меняется: данный показатель ориентирован на оценку инвестиций на основе не денежных поступлений, а бухгалтерского показателя - дохода фирмы.
Как можно догадаться из самих его названий, этот показатель представляет собой отношение средней величины дохода фирмы по бухгалтерской отчетности к средней величине инвестиций. При этом расчет бухгалтерской рентабельности инвестиций ведется на основе дохода до процентных и налоговых платежей - EBIT (англ, earnings before interest and tax), или дохода после налоговых, но до процентных платежей, равного произведению EBIT и разности между единицей и ставкой налогообложения Н: EBIT (1 - Н).
Чаще, однако, используется величина дохода после налогообложения, так как она лучше характеризует ту выгоду, которую получают владельцы фирмы и инвесторы. Соответственно, используя ROI при подготовке или анализе инвестиционного проекта, необходимо оговаривать или выяснять, по какой методике этот показатель рассчитывается.
Что касается величины инвестиций, по отношению к которой определяется рентабельность, то ее находят как среднее между учетной стоимостью активов С а на начало и конец рассматриваемого периода. Отсюда формула расчета бухгалтерской рентабельности инвестиций имеет вид:
Чтобы лучше понять процедуру расчета бухгалтерской рентабельности инвестиций, рассмотрим пример.
Пример. Предположим, что АО "Туладизель" планирует закупить новую линию по производству деталей двигателя стоимостью 1 млрд. руб., имеющую расчетный срок эксплуатации 10 лет. По расчетам, это обеспечит АО экономию затрат и, соответственно, дополнительную ежегодную прибыль в размере 200 млн. руб. (без вычета налогов и процентов за кредит). При ставке налогообложения на уровне, допустим, 40% величина годового бухгалтерского дохода за вычетом налогов составит в расчете:
200 X (1 - 0,40) = 120 млн. руб.
Продажу линии по остаточной стоимости после истечения срока ее эксплуатации АО не планирует, а значит, за 10 лет ее стоимость должна быть полностью списана в амортизацию, и, следовательно, конечная стоимость этих активов должна быть нами принята нулевой. Тогда ROI для данного проекта составит:
Применение показателя ROI основано на сопоставлении его расчетного уровня со стандартными для организации уровнями рентабельности, например, средним уровнем рентабельности к активам или стандартным уровнем рентабельности инвестиций (если организация для себя таковой установила в каком-либо программном документе). Соответственно рассматриваемый проект оценивается на основе ROI как приемлемый, если для него расчетный уровень этого показателя превышает величину рентабельности, принятую инвестором как стандарт.
Широкое использование ROI по сей день во многих организациях и странах мира объясняется рядом неоспоримых достоинств этого показателя.
Расчет денежных потоков
Базой для расчета всех показателей эффективности инвестиционных проектов является вычисление чистого потока платежей (англ, cash flow). В наиболее общем виде денежный поток состоит из двух элементов: требуемых инвестиций (отток средств) и поступления доходов от продаж за вычетом текущих расходов (приток средств).
С финансовой точки зрения потоки текущих доходов и расходов, а также чистый поток платежей полностью характеризуют инвестиционный проект. Поэтому вычисление этой характеристики инвестиционного проекта крайне важно. В этом разделе представлены алгоритм и основные формулы для расчета чистого потока платежей.
Чистый поток платежей CF , во временном интервале t равен:
где t = О, 1, 2, ..., п;
ЧП t - чистая прибыль;
А t - амортизационные отчисления;
K t - капитальные вложения;
IIOK t - прирост оборотного капитала.
Чистая прибыль определяется по формуле:
(10.7)
где Д t - общий объем продаж t -то периода (за вычетом НДС);
ИП t - издержки производства в t-ом периоде;
H t - налог на прибыль в t-ом периоде.
Издержки производства включают следующие затраты:
C t - затраты на сырье;
M t - затраты на материалы;
KИ t - затраты на покупку комплектующих изделий;
Э t - затраты на топливо, тепло, пар и т. п.;
PС t - расходы на оплату производственного персонала, включая отчисления на социальные нужды;
PM t - затраты на обслуживание и ремонт оборудования (без зарплаты);
ЗЧ t - затраты на запасные части для ремонта основного и вспомогательного оборудования;
3HP t - заводские накладные расходы;
AHP t - административные накладные расходы;
СБ t - издержки сбыта и распределения;
А t - амортизационные отчисления.
Иногда из издержек производства выделяются для дальнейшего анализа и расчетов еще две группы издержек - заводские издержки и эксплуатационные затраты:
где 3H t - заводские издержки.
где Э3 t - эксплуатационные затраты.
Налоги могут оказывать существенное воздействие на оценку денежных потоков. Во многих случаях влияние налогов может стать определяющим в том, состоится проект или нет.
Особое место среди производственных издержек занимают амортизационные отчисления. Поскольку при исчислении прибыли амортизация вычитается, увеличение амортизационных отчислений уменьшает налогооблагаемую базу. Однако амортизация не вызывает оттока денежных средств, не затрагивает денежных потоков. Это учтено в формуле. Следует сказать, что наличие амортизации является благоприятным фактором, поскольку увеличение амортизации приводит к уменьшению налога на прибыль, а, следовательно, к увеличению сальдо денежного потока.
Наряду с инвестициями в основной капитал (здания, машины и т. д.) при финансовом анализе большое внимание уделяется определению потребности создаваемого производства в оборотном капитале и ее изменениям с изменением масштабов производства и других факторов. На величину оборотного капитана влияют продолжительность производственного цикла, сложившаяся практика оплаты счетов поставщиков и потребителей, планируемые запасы сырья, материалов, готовой продукции и т. д.
В этом разделе приводятся основные расчетные формулы для оценки величины оборотного капитала, необходимого для реализации инвестиционного проекта.
Величина чистого оборотного капитала в году t определяется следующей формулой:
где t = О, 1, 2, ..., п; (10.8)
OK t - величина чистого оборотного капитала;
AK t - текущие активы;
ПOC t - подлежащие оплате счета.
В свою очередь, текущие активы равны
где Д3 t - дебиторская задолженность;
3С t , 3M t , 3КИ t , ЗЭ t , 33Ч t - стоимость запасов сырья, материалов, комплектующих изделий, энергии и топлива, запчастей;
НП t - стоимость незавершенного производства;
ГП t - стоимость запасов готовой продукции;
KH t - кассовая наличность.
В расчете потребности в оборотном капитале существенную роль играет минимальное число дней запаса. Минимальное число дней запаса соответствующего элемента рассчитывается по нормам, задается из практики или определяется экспертным путем. Число годовых оборотов соответствующего вида запасов рассчитывается по формуле:
где П j - число оборотов j-го вида запасов;
ДН j - минимальное число дней запасов j-го вида.
Объем кассовой наличности оценивается по формуле:
где PС t - расходы на оплату производственного персонала (включая отчисления);
К 3 и К a - доли заработной платы в заводских и административных накладных расходах.
Подлежащие оплате счета (кредиторская задолженность) определяются по формуле:
где ПОС t - число оборотов кредиторской задолженности за год.
Приведенные в этом разделе формулы служат предварительной оценке величины оборотного капитала, которая должна быть уточнена в результате проведения проектных работ по инвестиционному проекту.
При расчетах чистого потока платежей во внимание принимается изменение величины оборотного капитала в последующем периоде по сравнению с предыдущим:
Если среднегодовой уровень оборотных средств увеличивается, это вызывает отток средств с предприятия, если уменьшается - приток.
Крупные капиталовложения - это естественное явление для страны с рыночной экономикой. И, разумеется, инвесторы ориентированы на получение стабильной прибыли. Но чтобы проект оказался выгодным, его необходимо подвергнуть грамотному анализу.
Зачем нужен инвестиционный анализ
Когда корпорации или предприятия вкладывают средства в какой-либо регион или сегмент бизнеса, они предварительно проводят аналитику относительно ликвидности выбранной сферы. Сделать это важно, поскольку инвестиции являются долгосрочным проектом и ошибка в результате может привести к значительным потерям.
Для того чтобы провести полноценный инвестиционный анализ привлекаются специалисты и эксперты различного профиля. Получить точные результаты возможно лишь в том случае, если на каждом из этапов исследования применять разные методики и подходы оценки актуальной сферы. Речь идет о статистических, математико-экономических и других методах.
На что ориентирован анализ инвестиционной эффективности
Стоит отметить, что подобная аналитика - это всегда комплекс оценки целесообразности финансирования конкретных проектов. Такой процесс всегда имеет значительную динамику и разделяется на два ключевых направления: временное и предметное.
Если рассмотреть более детально предметные факторы, то они будут выглядеть следующим образом:
- экологическая безопасность;
- определение наличия финансовых рисков;
- экономическая среда;
- задачи и цели, определенные для инвестирования;
- выявление наличия финансовых рынков и их характеристика;
- планы инвесторов, касающиеся вопросов организации, финансирования, маркетинга и др.
Информация в рамках исследования данных факторов должна прорабатываться еще при составлении проекта и уже позже, в процессе проведения анализа.
Что касается временного направления, то к нему можно отнести изучение работ, которые делаются на протяжении всего проекта с самого его начала и при этом обеспечивают постоянное развитие последнего.
Если проанализировать эффективность различных проектов, то можно прийти к выводу, что большинство инвестиций, которые были сделаны после проведения оценки сегмента, оказались успешными. Те, которые не принесли ожидаемой прибыли, оказались таковыми лишь по причине недостаточно глубокого и грамотного анализа иле же его полного отсутствия.
Функции анализа
Инвестиционный анализ любого проекта имеет ряд ключевых функций:
- Определение сложностей финансового, экологического, технологического и организационного характера, возникновение которых возможно в рамках проекта.
- Разработка эффективной структуры сбора данных. В этом случае приоритетным является обеспечение эффективности мероприятий, необходимых для реализации проекта.
- Грамотное регулирование принятия решений, в основании которых лежит проведенная аналитика. При этом учитываются любые альтернативные варианты.
- Выбор максимально эффективных технологий для осуществления вложений и определение очередности мероприятий.
- Помощь в процессе принятия решений, касающихся актуальности привлечения инвестиций в будущем.
Задачи
Что касается задач, которые должны выполнить специалисты, осуществляющие финансово-инвестиционный анализ, то они выглядят следующим образом:
- Оценка параметров доходности и риска, которые являются для инвестора наиболее приемлемыми.
- Выбор эффективных источников финансирования проекта и анализ их стоимости.
- Подбор актуальных инвестиционных решений, способствующих укреплению конкурентных способностей предприятия. При этом учитываются стратегические и тактические цели.
- Разработка рекомендаций относительно реализации проекта. Впоследствии специалисты проводят инвестиционный мониторинг, ориентированный на оценку результатов вложений, а также количественных и качественных показателей.
Цели анализа
Анализ инвестиционных проектов всегда ориентирован прежде всего на определение того факта, насколько целесообразными и ценными являются планируемые вложения. Другими словами, важно рассчитать результат, который будет получен после инвестирования средств. Такой результат можно определить, как разницу между уровнем выгод компании до и после реализации проекта.
Таким образом, инвестиционный проект не утверждается до тех пор, пока при помощи различных методов анализа не будет определена совокупность всех благоприятных для реализации проекта факторов. Именно при таких условиях возможно обеспечение возмещения средств, вложенных инвесторами, и получение стабильной прибыли в дальнейшем. В свою очередь, постоянный доход позволяет обеспечить рентабельность всех вложений на том уровне, который ожидает инвестор.
Как оцениваются предприятия
Когда речь идет о вложении средств в конкретную компанию, прежде всего оценивается ее инвестиционная привлекательность. Под данным термином стоит понимать совокупность финансовых, коммерческих и производственных характеристик предприятия. Во внимание берутся также особенности управленческой деятельности.
То, насколько инвестиционно ценной является конкретная компания определяется посредством анализа конкретных факторов:
- Анализ доходности капитала. Как говорилось выше, для того чтобы проект был рентабельным необходим постоянный и высокий доход. Поэтому перед вложением средств в определенное предприятие происходит оценка потенциала формирования прибыли, который сравнивается с капиталом, вложенным изначально.
- Оборачиваемость активов. Для того чтобы определить, какова инвестиционная привлекательность компании, необходимо установить скорость, с которой будут оборачиваться вложенные средства.
- Финансовая устойчивость. В этом случае речь идет об оценке рисков, с которыми может столкнуться инвестор. Для определения этого фактора используется анализ структурного формирования инвестиционных ресурсов. Наряду с этим происходит определение уровня финансирования текущей хозяйственной деятельности, являющегося оптимальным при существующих условиях.
- Оценка ликвидности активов. Такая аналитика дает возможность определить тот факт, насколько конкретная компания способна платить согласно своих краткосрочных обязательств. Учитывается и способность предприятия избежать банкротства посредством быстрой реализации некоторых видов активов.
Важно понимать, что инвестиционная ценность компании определяется с учетом стадий ее жизненного цикла. Дело в том, что одни и те же показатели могут иметь различные значения в зависимости от конкретной стадии.
Оценка инвестиций - это процесс, проведение которого требует от исполнителя определенных навыков и грамотного подхода. Дело в том, что инвестор является заинтересованным в том, чтобы получить максимальную прибыль, имея при этом минимальную степень риска потери вложений. Многие из предпринимателей вкладывают деньги постепенно, оценивая при этом степень надежности и уровень прибыльности. Если сделать опрометчивый шаг, можно просто потерять все деньги.
Оценка инвестиций считается одним из способов управления финансами. Суть ее состоит в том, что специалисты проводят анализ рентабельности данного проекта и его степени риска, а также В рамках проведения анализа учитываются экономические, политические и социальные факторы, а также проверка достоверности составленного бизнес-плана. Данная процедура позволяет достаточно точно определить основные показатели и выявить уровень их эффективности.
Как правило, оценка инвестиций необходима для определения самых выгодных условий кредитования или вложения капитала, а также для поиска инвестора, который поможет реализовать тот или иной проект.
Результатом проведения данной процедуры является составление развернутого отчета, который содержит исчерпывающие ответы по вопросам о степени эффективности вкладываемых средств, а также об уровне рентабельности и прибыльности проекта в целом. Исходя из этих данных, заказчик может решить, имеет ли смысл вообще что-то вкладывать в данный проект, каковы возможные варианты его улучшения и переработки.
В целом, вложения подразделяются на долгосрочные и краткосрочные. Подобная классификация учитывает сроки спонсорской поддержки. Оценка долгосрочных инвестиций занимает продолжительное время, потому что предприниматель должен провести тщательный анализ и диагностирование на начальных этапах зарождения и развития проекта. Подобная процедура поможет просчитать возможные перспективы на ближайшие несколько лет. Если этого не делать, то, скорее всего, инвестор просто откажется оказывать потому что не будет знать плана развития организации.
Существует такое понятие, как оценка эффективности инвестиций. Это система определенных принципов, которые призваны определять эффективность выбора для воплощения в жизнь определенных инвестиционных целей. Существует несколько принципов проведения данной процедуры:
- Оценка, которая проводится, исходя из показателей чистого денежного потока.
- Приведение к настоящей стоимости суммы и объема вкладываемого капитала.
- Выбор дисконтной ставки, который осуществляется во время выполнения 2 пункта.
Дело в том, что если оценка инвестиций проводится грамотно, это является залогом уверенности в том, что решение о денежном вложении принято правильно, а перспективы оценены с максимальной точностью.
Существует несколько методов проведения оценки инвестирования, которые используются специалистами:
- Дисконтирование.
- Расчет того срока, за который данная инвестиция может окупиться.
- Вычисление той которую предполагается получить на весь капитал
- Определение эффективности затрат, которые пошли на производство.
- Разница между суммами дохода и издержками.
- Сравнительный анализ прибыли от вложения денежного капитала.
Точность оценки инвестиции напрямую зависит от степени сложности проекта.
Метод, связанный с дисконтированием, учитывает эффективность инвестиции в конкретный промежуток времени, который должен быть определен заранее. Как правило, данный способ применим для долгосрочных вложений сроком более пяти лет.
На сегодняшний день инвестирование в объекты недвижимости являются одним из самых популярных способов вложения средств. Это можно объяснить тем, что недвижимость пользуется постоянным спросом и имеет стабильную стоимость, независимую от состояния экономики. Для того чтобы определить насколько прибыльным является вложение в тот или иной вид имущества, необходима адекватная оценка инвестиций в недвижимость.
Виды вложений
В зависимости от вида объекта, вложения различают
- в жилую. Приобретение квартир с тем, чтоб в дальнейшем сдавать их в аренду, либо реализовать в будущем за большую стоимость;
- в коммерческие объекты. Покупка площадей в торговых и офисных центрах в тех же целях;
- в земельные участки. В дальнейшем на приобретенных участках возводятся жилые или коммерческие объекты.
Каждый из этих видов пользуется примерно одинаковой популярностью – , к которой относятся торговые центры и офисные центры, жилые объекты, инвестирование в землю: при правильном выборе объекта вложения хорошая прибыль гарантирована.
Что необходимо знать для оценки эффективности инвестирования в недвижимость
Методы оценки инвестиций в недвижимость предполагают анализ следующих критериев:
- период окупаемости – срок, за который сумма, вложенная в объект, полностью окупится и он начнет приносить прибыль;
- чистый дисконтный доход – разница между прибылью, приносимой объектом и затратами на его строительство;
- ставка доходности (или индекс рентабельности) – сумма чистого дохода на единицу затрат.
Кроме этого, при оценке эффективности инвестиций в недвижимость рассматриваются такой параметр, как местоположение объекта. Например, коммерческие и жилые площади приносят большую прибыль в больших городах, нежели в сельской местности. Земельные участки в разных областях тоже отличаются по стоимости и прибыльности. Хороший инвестиционный доход на сегодняшний день приносит .
В любом случае, оценивать эффективность инвестиций следует по нескольким параметрам и в сравнении, поскольку рассматривая только один критерий, невозможно увидеть полную картину.
Эффективность инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами вложений
Вложения в недвижимость сегодня пользуются наибольшей популярностью среди других видов инвестиций, поскольку для них характерны следующие особенности:
- Стабильность инвестиций в условиях инфляции. и пользуется спросом;
- Высокая перспективная доходность. При правильном подходе доход от такого вида инвестирования будет не только высоким и стабильным, но и долгосрочным.
- Защищенность от инфляции. Стоимость недвижимости растет пропорционально инфляции. Вложения такого рода защищены от экономической нестабильности, в отличие от вкладов в акции и иные ценные бумаги.
- Недвижимости невозможно лишиться в результате кражи – как, например, золота, или других драгоценных металлов.
ОЦЕНКА ПРОЕКТА
Перед тем как вложить средства в тот или иной проект, инвесторы проводят его всесторонний анализ, обращая особое внимание на юридическую и экономическую стороны предложения.
Основными критериями при принятии решения об инвестировании являются прибыльность проекта и величина риска, ассоциируемого с этим проектом.
Прибыльность проекта оценивается инвестором по нескольким показателям. В первую очередь - это абсолютная величина дохода, который может принести данный проект, и величина доли инвестора в общем доходе.
Прибыльность зависит от того времени, через которое средства, инвестированные в проект, вернутся владельцу, а также от времени получения дохода.
Техническими инструментами для анализа описанных параметров является расчет текущих денежных потоков, приходящихся на долю инвестора, а также расчет экономических показателей, показывающих интенсивность денежного потока и учитывающих время получения дохода. В настоящее время в мировой практике чаще всего употребляются такие показатели, как чистая текущая стоимость (NPV - net present value) и внутренняя норма доходности (IRR - internal rate of return).
Важным фактором является время, которое занимает непосредственно строительство объекта, и момент получения первого и последующих доходов.
Можно выделить следующие крупные категории рисков, которые анализирует инвестор при принятии решения об инвестировании:
Вознаграждением инвестору за вложенные средства и принятие рисков является доход, получаемый инвестором. Рассматривая вместе показатели доходности проекта и его риск, инвестор решает для себя, насколько доходы от проекта покрывают вложенные средства и риски данного проекта.
Критерием для принятия такого решения является сравнение вариантов инвестирования с безрисковыми вложениями. Наиболее распространенным является сравнение доходов от проекта с доходами от государственных ценных бумаг, которые считаются наименее рискованными. (К сожалению, это неверно для России, в которой практически никакое вложение средств не может считаться свободным от рисков. В таких условиях инвесторам приходится больше руководствоваться субъективными оценками рисков, чем полагаться на сравнения с финансовыми инструментами.)
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА
Однако необходимо отметить, что при достаточной однородности критериев, предъявляемых к проектам, инвесторы придают различный вес значениям этих критериев в зависимости от индивидуальных предпочтений. Так, например, один инвестор может быть заинтересован в быстром возврате вложенных средств и получении прибыли, готов взять на себя большой риск, после чего планирует выйти из проекта. Другой может согласиться на меньший доход, но придает особое значение стабильности и долговременности отношений. Таким образом, было бы неверно утверждать, что тот или иной сектор рынка недвижимости однозначно привлекателен для инвестирования, а другой - не привлекателен. Точнее, один и тот же проект может быть интересным для одного инвестора и абсолютно неприемлемым для другого.
Как было отмечено, одним из важных факторов при решении вопроса об инвестировании является правильное позиционирование проекта на рынке.
Для того чтобы объект пользовался спросом, необходимо его соответствие критериям, предъявляемым участниками рынка. Причем тем критериям, которые будут предъявляться в то время, когда проект выйдет на рынок.
Залогом успеха для реализации проекта являются всестороннее изучение положения на рынке и прогноз его изменения. Имея информацию о рынке, инвестор соотносит ее со своими предпочтениями по инвестированию.
Наиболее распространено мнение, что быстрая реализация объекта - самый лучший вариант для инвестора. Однако это не всегда так. Ожидая повышения спроса на объекты определенного рода, некоторые компании строят здания, которые, возможно, не будут пользоваться спросом непосредственно после окончания строительства, но зато будут первыми на рынке, когда такой спрос появится, и смогут принести владельцу высокую прибыль. Тем не менее такой вариант инвестирования требует особо глубокого изучения рынка и сопряжен с высоким риском.
Надо отметить, что в последнее время на рынке российской недвижимости стала заметной тенденция строительства объектов под определенного заказчика (пользователя), что обычно подразумевает предварительное заключение договоров с пользователями здания до начала или в процессе строительства объекта. Такая практика позволяет избежать рисков, связанных с изменением спроса, и гарантировать реализацию проекта на рынке.
Таким образом, для успешной реализации объекта на рынке необходимо разработать стратегию реализации:
Определить свою позицию в отношении предполагаемого варианта реализации объекта необходимо еще до начала строительства, поскольку после того как здание уже построено, его будет достаточно сложно подстроить под требования спроса, если окажется, что объект не вписывается в рынок. Правда, у владельца проекта остается возможность изменения параметров предложения - например, снижение цены на объект или существенная перестройка здания.
СЕГМЕНТАЦИЯ МОСКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
На рынке московской недвижимости различают следующие крупные сегменты:
В каждом из этих сегментов действуют свои факторы, определяющие спрос, предложение, емкость рынка, его эластичность и способность приспосабливаться к изменениям рыночных факторов.
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МОСКОВСКОГО РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
На рынке предлагаются офисные помещения разного качества (от высококлассных помещений, отвечающих международным стандартам, до практически не отремонтированных зданий бывших научных институтов). Обычно инвесторы обращают внимание на высококлассные офисы (класс), поскольку именно в этом секторе можно ожидать получения более высоких доходов.
В настоящее время, по данным различных рыночных исследований, здания, соответствующие международным стандартам, занимают около 15% в общем фонде офисных помещений, в то время как в развитых рынках это соотношение близко к 20%. Тем не менее около 20% офисных площадей все еще остаются незанятыми.
Основной проблемой рынка офисных помещений является достаточно большое количество зданий, которые относятся к классу, но не могут быть реализованы по различным причинам: неоправданно высокая цена, неудобная планировка, неквалифицированное управление, неудовлетворительные технические характеристики. Кроме того, помещения, предлагаемые на рынке, сильно и часто представляют собой разбросанные по зданию небольшие площади. Такие варианты также не пользуются спросом.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ
Предложение
В течение 2000 г. на рынке появилось около 100-150 тыс. кв. м офисных площадей класса, что является невысокой цифрой для такого крупного города, как Москва. Последние изменения, внесенные в российское налоговое законодательство, касающиеся возможности выделять и принимать к зачету НДС по строительным работам, произведенным после 2001 г., внесли некоторую неопределенность в строительный рынок. Некоторые строительные компании предпочли отложить выполнение работ до 2001 г., поэтому сдача в эксплуатацию многих объектов, первоначально планируемых к вводу в конце 2000 г., была отсрочена до начала 2001 г.
Тем не менее ситуация стала изменяться. В начале декабря открылась первая очередь многофункционального комплекса (общая площадь 83,5 тыс. кв. м) на Софийской набережной, напротив Кремля, в которой 3500 кв. м займет выставочный центр, а 6 тыс. кв. м - офисные помещения. Всего в предполагается построить около 25 тыс. кв. м офисных помещений.
Кроме в будущем году планируется сдача в эксплуатацию нескольких других крупных объектов. По оценке аналитиков рынка нежвижимости, эти здания увеличат общее предложение офисов в Москве на 17% - с 2,4 млн кв. м до 2,8 млн кв. м. Среди них, в частности, центры на Новинском бульваре, 31 (51 тыс. кв. м) ; Сретенке, 18 (35 тыс. кв. м); Дубининской улице, 33 (20 тыс. кв. м) ; Каланчевской, 13-15 (15 тыс. кв. м). Около 15 объектов крупные корпорации строят.
Спрос
По данным аналитиков, потенциальный спрос на офисы западного стандарта на московском рынке в 1999 г. оценивался в объеме 150-160 тыс. кв. м., в 2000 г. составлял около 1300 тыс. кв. м. Ожидается, что в 2001 г. спрос на офисы класса повысится и сравняется с предложением. Рост спроса ожидается со стороны новых предприятий сферы услуг, крупных российских финансово-промышленных групп, западных компаний, принявших решение расширить свою деятельность на российском рынке, а также спрос будет предъявляться компаниями, желающими улучшить свои условия.
Ставки аренды
Из-за дефицита качественных площадей цены на аренду офисов растут, хотя пока не очень стремительными темпами. За последнее время они увеличились в среднем на 5-10% по сравнению с ценами на конец 1999 г. и затем стабилизировались, но при сохранении тенденции к дальнейшему росту. По мнению риэлтерских компаний, тенденция повышения арендных ставок сохранится до середины 2001 г., когда на рынке появятся новые бизнес-центры. В сегменте дорогих офисов это подорожание не слишком заметно: с лета 2000 г. цены выросли только на 2-3%. На сегодняшний день стоимость аренды в офисах класса "A" составляет 500-650 долл. за 1 кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
Аренда офисов класса в зданиях (построенных или реконструированных два-три года назад в пределах Садового кольца) обычно обходится несколько дешевле. Такие офисы сдаются по 400-500 долл. за 1 кв. м. Помещения класса "B" осенью 2000 г. подорожали в среднем на 13% и теперь стоят 300-350 долл. за 1 кв. м в год. При этом собственники помещений стали менее сговорчивыми: в условиях нехватки хороших офисных помещений они отказываются от предоставления льготных условий новым арендаторам (например, некоторые компании стали требовать дополнительную оплату за отделку помещений, в то время как ранее она включалась в арендную плату).
В то же время ставки по подписанным ранее договорам остаются прежними. Зависимость арендных ставок от класса здания и его местоположения показана в таблице.
Арендная плата и операционные расходы обычно подлежат оплате поквартально авансовым платежом.
КАК ОПТИМАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ
С точки зрения большинства инвесторов, наиболее привлекательными в последнее время считаются прибыльные и ликвидные проекты в офисном и торговом секторах рынка недвижимости, а также сектор недорогих гостиниц. Однако, как уже отмечалось, невозможно однозначно определить, какой сектор недвижимости привлекателен, а какой - нет, поскольку рынок недвижимости достаточно сложен и зависит от сочетания различных факторов, а желания инвесторов отличаются разнообразием.
Невозможно также дать однозначные рекомендации, по каким стандартным критериям определяется инвестиционная привлекательность проекта. Конечно, было бы очень удобно рассчитать набор величин по формулам и сравнить их со параметрами. Однако инвестирование - это сложный и неоднозначный механизм, в котором для каждого инвестора существует индивидуальная шкала, по которой он оценивает проекты и решает, стоит ли вкладывать свои средства или нет. Нельзя также списывать со счетов субъективное отношение инвесторов к проектам, поскольку часто именно чутье помогает предугадать необычный поворот на рынке и воплотить особо успешный проект.
- Граница между европой и азией Америка относится к европе
- Как экономить деньги при маленькой зарплате?
- Порядок получения жилищной субсидии для военнослужащих
- Лимит кассы: нормативная база и сроки установления лимита
- Полная система вычетов Алгебраическая форма комплексного числа
- Модель «Совокупный спрос – совокупное предложение Увеличение совокупного спроса вызывает
- Что называется периодом в физике
- Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая Поля инициализаторов типа
- Экономика, население и города Чеченской Республики
- Особенности проведения региональной программы материнский капитал в московской области Региональный материнский капитал программе семья
- Должностная инструкция страхового агента росгосстрах
- Учет материалов на складе и в бухгалтерии
- На вопрос «Можно ли строить дом без разрешения на строительство?
- Ип на осно какие налоги платит?
- Доходы и расходы будущих периодов Как распределить расходы, затрагивающие несколько налоговых периодов
- Экономические циклы, их особенности и виды
- Необходимо знать от чего зависят цены на жилье
- Контрольная работа: Экономическая мысль Древней Греции
- Бухгалтерские проводки по реализации товаров и услуг 1с бухгалтерия 8
- Оборотные активы организации