Облагается ли налогом наследство при продаже квартиры. Продажа дома, квартиры после вступления в наследство

При продаже квартиры срок владения имеет значение. От этого зависит порядок налогообложения и нюансы документального оформления.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каковы особенности продажи квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, в 2019 году? Длительность владения квартирой играет важную роль при налогообложении полученного дохода.

Но существуют и иные нюансы, вследствие которых дата получения права собственности обретает актуальность. Как в 2019 году осуществляется продажа квартиры, которая в собственности менее 3 лет?

Общие моменты

Продажа квартиры предполагает уплату налога на доходы физических лиц. Несколько снизить налоговую нагрузку позволяет использование .

Но избежать налога полностью возможно только при определенном сроке владения квар тирой.

По налоговому законодательству от уплаты налога при продаже собственник квартиры освобождается, если получено более пяти лет назад.

Такой минимальный период владения установлен для недвижимости, приобретенной после 1.01.2016. квартиры, приобретенные в собственность до указанной даты должны находиться в собственности не менее трех лет.

Поправки в законодательстве предусматривают случаи, когда минимальный трехлетний срок владения сохраняется и для объектов, приобретенных с наступлением 2016 года.

Это объекты, полученные:

• в порядке наследования;
• в дар;
• по с иждивением;
• по программе .

Основания освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры указаны достаточно четко. Но не всегда понятно, что именно считать трехлетним сроком владения.

Что нужно знать

Три года владения квартирой с налоговой точки зрения это не календарный период. Отсчет срока может начинаться с любого момента в течение года.

Речь идет о точном временном периоде. То есть три года в данном случае это шестьдесят месяцев непрерывного владения.

Нюанс в том, что подразумевается не фактический срок владения. Отсчет начинается с даты, когда было получено право собственности на квартиру.

В случае с покупкой квартиры это дата, указанная в правоподтверждающем документе как дата внесения записи в .

Вместе с тем при определении срока владения есть и исключения. Так при наследовании квартиры считается, что право собственности возникает одновременно со смертью наследодателя, в день открытия .

Право собственности на кооперативное жилье появляется на дату подписания помещения после полной уплаты .

Для продавца жилой недвижимости срок владения имеет значимость только в вопросах расчета НДФЛ. Сделка купли-продажи осуществляется в стандартном порядке.

Стороны соглашения

В сделке купли-продажи квартир участвуют две стороны – продавец и покупатель. Но это только общие определения.

Если покупателем может стать любое физическое или юридическое лицо, то с продавцом не все так однозначно. Прежде всего, правом на продажу квартиры обладает лишь собственник жилья.

Это лицо, указанное в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. Однако собственников может быть и несколько.

Если квартира находится в совместной собственности, в сделке должны участвовать все владельцы.

Они вправе делегировать полномочия одному лицу и тогда один из может действовать от имени всех владельцев.

Основанием становится соответствующее разрешение, оформленное у нотариуса. Если сделка свершится без совладельцев, то она может быть оспорена и признана недействительной.

Сначала выкуп доли предлагается прочим собственникам. Только после официального отказа можно продать часть квартиры в долевой собственности постороннему лицу.

Собственником квартиры может являться несовершеннолетний ребенок. Его интересы представляет законный представитель, родитель или .

Причем до четырнадцатилетнего возраста ребенка решение принимается представителем, который ставит свою подпись в .

С четырнадцати лет ребенок вправе сам принимать решение и подписывать документы, но только с письменного законного представителя.

Нужно упомянуть и об обязательном участии органов опеки в сделках с собственностью несовершеннолетних лиц.

Продать квартиру можно только с разрешения опеки, доказав, что интересы ребенка нарушены не будут.

Интересы и продавца, и покупателя могут представляться третьими лицами. Обязательным условием является наличие нотариальной с указаниями полномочий представителя.

Правовое регулирование

Есть у налоговых органов и иные меры, препятствующие занижению налоговых сборов.

Когда сумма, указанная в ДКП, превышает кадастровую стоимость квартиры, то расчет налога осуществляется от указанной суммы.

Если сумма по договору меньше 70% , то налогооблагаемой базой признается кадастровая цена, умноженная на 0,7 (70%).

Как продать квартиру в собственности менее трех лет

Продажа квартиры, находящейся в непрерывном владении меньше трехлетнего периода, не отличается от стандартной процедуры .

Точно также заключается договор, а затем в Росреестре регистрируется переход права собственности. Особенность заключается в обязанности подачи налоговой декларации в строго установленный срок.

Налоговая декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры подается до тридцатого апреля года, следующего за годом свершения сделки.

Подать декларацию можно:

• лично, посетив налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации продавца;
• заказным или ценным письмом через почтовую службу;
• через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности;
• посредством обращения в МФЦ ;
• используя каналы связи ТКС.

Наиболее предпочтительным считается личное обращение в ФНС , поскольку при наличии ошибок декларация не принимается. Нарушение сроков подачи декларации грозит начислением штрафа и пени.

По результатам проверки поданной декларации выдается квитанция с указанием суммы налога к выплате и реквизитов соответствующего отделения ФНС. Оплатить налог нужно до пятнадцатого июня того же года.

Необходимые документы

Для обращения в налоговые органы потребуются такие документы:

• заполненная декларация 3-НДФЛ;
• паспорт заявителя;
• документ о праве собственности на проданную квартиру ( , полученная до
• регистрации перехода права собственности);
• договор ;
• объекта сделки;
• документы, подтверждающие получение оплаты (для физлиц достаточно указания в приемопередаточном акте фразы «денежные средства получены в полном объеме», юрлицам и ИП необходимо представить соответствующие чеки и ).

Непосредственно при заключении сделки и для оформления договора купли-продажи понадобятся:

• паспорт продавца для подтверждения личности;
• правоустанавливающая и правоподтверждающая документация на квартиру;
• из о составе прописанных в квартире лиц;
• согласия заинтересованных лиц (совладельцев);
• , удостоверяющие отсутствие незаконной перепланировки;
• документ о наличии/отсутствии и ограничений (в 2019 году указывается в выписке из ЕГРН).

Составление соглашения

Договор купли-продажи квартиры в 2019 году не подлежит регистрации. Росреестр регистрирует только переход права собственности.

В случае продажи доли квартиры или имущества несовершеннолетнего собственника обязательно нотариальное заверение сделки.

Что по поводу содержания договора, то в нем указываются стандартные сведения:

• название договора, дата и место его составления;
• сведения об участниках сделки (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
• предмет договора (описание квартиры, ее точный адрес и прочие идентифицирующие характеристики);
• информация об обременениях и ограничениях;
• полная стоимость объекта;
• порядок передачи квартиры и сроки;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• подписи участников.

По своему желанию участники сделки могут дополнить договор иными условиями, которые считают важными.

В случае с продажей квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, желательно прописать ответственность продавца в случае возникновения прав требования у третьих лиц.

Возникающие нюансы

Продавцу срок владения квартирой интересен только с позиции налогообложения. Для покупателя данный период имеет гораздо большее значение. Продажа недавно приобретенной недвижимости всегда настораживает.

Потому в первую очередь надлежит с особой тщательностью проверить правоустанавливающие документы на предмет основания обретения права собственности.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;

Представленные документы покупателю надлежит изучить на предмет нарушения прав третьих лиц. Для этого потребуется расширенная выписка из ЕГРН, где указаны все сделки, касающиеся данной квартиры.

Также понадобится архивная с указанием всех граждан, когда-либо прописанных в квартире.

В процессе проверки может выясниться, что предыдущие сделки были совершены с нарушениями. Кто-то из собственников мог быть незаконно лишен своего права, что повышает риск оспаривания сделки.

От того, на каком основании продавец получил право собственности, во многом зависит порядок оформления сделки.

Полученной по наследству менее 3 лет назад

Срок владения унаследованной квартирой начинается с момента открытия наследства. Если наследник пожелает продать квартиру раньше завершения трехлетнего пребывания в роли собственника, то он обязан уплатить налог.

По закону налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму , которым можно воспользоваться раз в год, или на сумму расходов, понесенных при покупке.

Поскольку квартира передана в наследство, то расходы на покупку отсутствуют и использовать можно лишь вычет в 1 000 000 рублей.

По поводу вычета следует знать, что воспользоваться им может любой налогоплательщик при продаже квартиры, но не чаще одного раза в год.

Если продается квартира, принадлежащая нескольким владельцам по праву совместной собственности, то вычет делится пропорционально меж всеми собственниками.

Аналогичная норма применяется при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, если сделка оформляется одним договором.

Но если каждый собственник продаст свою долю по отдельному договору, в 1 000 000 рублей полагается каждому собственнику.

Для покупателя нюансы приобретения квартиры, унаследованной меньше трех лет назад, заключается в возможности оспаривания завещания иными лицами.

Срок исковой давности по ничтожным завещаниям равен трем годам. Оспариваемое , признанное судом недействительным, можно оспорить в течение года.

Вместе с тем срок исковой давности начинается с момента, когда потенциальный наследник узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Следовательно, возможно оспаривание завещание и по истечении срока давности.

Это обстоятельство требует особо тщательной проверки вероятности права требования со стороны третьих лиц. В ДКП желательно прописать ответственность продавца в подобной ситуации.

Если подаренной

Продажа квартиры, полученной в дар, в собственности менее 3 лет, также сопровождается уплатой налога.

Как и в случае с унаследованной квартирой при расчете налога можно использовать имущественный вычет. Для покупателя срок владения меньше трех лет указывает на возможность отмены .

Даритель вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Передать квартиру в дар можно абсолютно любому человек.

При этом родственники и потенциальные могут не согласиться с дарением. В течение года с момента передачи дара родственники могут признать сделку недействительной, если будет доказано, что на момент заключения договора дарения даритель был недееспособен.

Видео: налог с продажи квартиры 2019! Какие налоги надо платить при продаже квартиры

Сам даритель может отменить дарственную в течение трех лет. Основанием становится свершение одаряемым действий, угрожающих здоровью или жизни дарителя и членов его семьи.

В некоторых случаях прошедший срок исковой давности может восстанавливаться.

Соответственно, в договоре купли-продажи следует прописать ответственность продавца на случай оспаривания сделки дарения.

Приватизированной

Трехлетний период владения приватизированной квартирой начинается с момента регистрации и полученного права собственности в Росреестре.

Продажа такой квартиры до истечения трех лет сопровождается уплатой налога в стандартном порядке с возможностью применения имущественного вычета.

Единственный риск для покупателя в этом случае заключается в том, что отдельные лица могут претендовать на право проживания в квартире.

Речь идет о гражданах, которые на момент были прописаны в квартире, но от участия в приватизации отказались.

За такими жильцами сохраняется право бессрочного проживания в квартире. Выписать их принудительно нельзя даже при смене собственника.

Если недвижимость в ипотеке

Ипотечная квартира становится собственностью заемщика с момента регистрации . Если квартира продается до завершения трехлетнего периода владения, то владелец уплачивает налог.

При этом налогооблагаемая база может уменьшаться на сумму имущественного вычета или на величину понесенных расходов.

Соответственно, расчет налога осуществляется с учетом выплаченных заемщиком средств. Заемные средства считаются средствами заемщика.

Разница между суммой в договоре и ценой продажи подлежит налогообложению. Эту сумму можно уменьшить за счет вычета или на сумму выплаченных процентов, подтвердив уплату справкой из банка.

Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.

Вступая в наследство, гражданин приобретает право собственности на недвижимое имущество, которое включает в себя право пользования и распоряжения. Иными словами, он может совершать с ним любые действия – продать, обменять, подарить, завещать

В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как порядок оформления договора купли-продажи на квартиру, полученную по наследству, сроки и процедуруа, перечень необходимых документов, а также самый актуальный вопрос – размер налога и госпошлины.

Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?

Никаких ограничений на совершение сделок купли-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.

Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:

• Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
• Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
• Заключить договор купли-продажи;
• Заплатить налог.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает. Однако нужно иметь в виду, что:

• при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
• при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

Оформление наследства

В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?

• Подать нотариусу письменное заявление о намерении вступить в наследство;
• Представить нотариусу такие документы, как паспорт, свидетельство о смерти собственника квартиры, завещание или документ, подтверждающий родственную связь, регистрационные и правоустанавливающие документы на квартиру. Подробнее о документах можно прочесть в статье

Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.

Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.

После получения Свидетельства о наследстве, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – от наследодателя к наследнику. После этого возможно совершение любых сделок – продажа, дарение, размен квартиры.

Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.

Продажа квартиры

После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.

Документы

Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:

1. паспорта сторон сделки;
2. правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
3. документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
4. технический паспорт на квартиру.
5. выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
6. справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
7. справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.

Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.

Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.

В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.

Договор купли-продажи

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

• основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
• стоимость предмета сделки;
• информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
• права и обязанности сторон сделки;
• срок и способ передачи имущества и денежных средств;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора;
• дата заключения сделки;
• подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Обратите внимание! Одним из самых существенных условий договора купли-продажи квартиры является условие о ее стоимости. Очень часто продавец преднамеренно указывает более низкую стоимость квартиры – с целью снизить размер подоходного налога, вплоть до 1 млн. рублей – с целью вовсе его не платить. Фактическая, а не «официальная» цена квартиры в таких случаях оговаривается в устной форме между продавцом и покупателем. Какую опасность представляет собой подобное решение? При возникновении спора покупатель не сможет доказать, что передавал продавцу гораздо большую денежную сумму. Даже если спор будет рассматриваться судом, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре, а не на озвученную и недоказанную фактическую сумму.

Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в орган Росреестра можно лично или через представителя по доверенности, можно направить по почте или воспользоваться услугой Многофункционального Центра (бренд — «Мои документы»).

К заявлению нужно приложить такие документы:

• копии паспортов покупателя и продавца;
• договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
• квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Налог с продажи квартиры

Как уже упоминалось выше, продажа унаследованной квартиры и продажа квартиры, полученной в собственность иным путем (путем приватизации, по договору обмена, дарственной, купли-продажи), не имеет существенных различий. Подоходный налог с такой сделки уплачивается по общим правилам налогообложения физических лиц, однако нужно учитывать ряд особенностей:

1. Согласно части 1 статьи 220 НК РФ, при продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника более трех лет (после 01.01.2016 - более пяти лет ), подоходный налог не взимается. Срок в три года (пять лет) должен пройти со дня смерти наследодателя, а не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН в Росреестре.

Обратите внимание! С 1 января 2016 года в правилах налогообложения произошли некоторые изменения - подоходный налог на доход физического лица составляет, как и ранее 13%, но взимается с продажи жилой недвижимости, пребывающей в собственности продавца менее 5 лет.

1. У наследника часто возникает желание продать наследственную недвижимость в кратчайшие сроки. Причин тому может быть много, например, проживание в другом регионе, необходимость погасить долги наследодателя из денежных средств, вырученных с продажи имущества. Если жилье будет продано на протяжении первых трех лет (первых пяти лет – если наследство было открыто после 01.01.2016) – сделка подлежит налогообложению.
2. Если сумма сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, если продается доля от квартиры), налог не оплачивается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев — от суммы, превышающей один миллион рублей (согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ).

Налог оплачивается в местном налоговом органе после предоставления декларации до 30 апреля следующего года.

Как не платить налог?

Итак, налог можно не платить, если…

• После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет — если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет — если он умер после 01.01.2016.
• Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.

Обратите внимание! Некоторые недобросовестные продавцы, стремясь избежать оплаты налога, преднамеренно занижают стоимость имущества, иногда даже до суммы менее одного миллиона. Рискуют при этом, в первую очередь, покупатели. Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае спора и вынужденного расторжения договора купли-продажи, они не смогут доказать размер действительно оплаченной денежной суммы и получат только то, что указано в договоре. Во-вторых, они будут лишены налогового послабления, по закону положенного владельцам нового жилья: им придется оплатить 130 тысяч рублей.

Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение.

Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан. Так, от оплаты налога освобождаются…

1. Пенсионеры;
2. Инвалиды I или II группы;
3. Инвалиды детства.

Если продавец относится к одной из перечисленных категорий, ему следует подать в местную налоговую инспекцию заявление об освобождении от оплаты налога, приложив к нему копии документов, подтверждающих пенсионный возраст или инвалидность. Главное – своевременно подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговую льготу. Через некоторое время из налоговой инспекции поступит положительный ответ.

Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры

Если наследник своевременно обратился к нотариусу и правильно оформил всю документацию, проблем с дальнейшим отчуждением наследственного имущества возникнуть не должно. Однако всегда нужно быть готовым к возникновению непредвиденных обстоятельств.

Основная сложность, с которой приходится столкнуться продавцу унаследованной квартиры – поиск покупателя. Потенциальных покупателей часто настораживает возможность внезапного появления других наследников, своевременно не вступивших в наследство. Даже если наследование произошло по завещанию, всегда может обнаружиться родственник, который захочет оспорить завещание в судебном порядке. Если суд оценит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследственные права по уважительным причинам, но имеет право на спорную недвижимость, совершенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие притязаний на унаследованное жилье. Кроме того, в процессе заключения договора нотариус обязан проверить все документы и установить полный круг наследников, вступивших в наследство или заявивших отказ от вступления.

Еще одним «подводным камнем» может быть раздел наследственной недвижимости между несколькими наследниками, в случае чего все они получают Свидетельство о праве на наследство с указанием размера доли. Любые сделки с совместной долевой собственностью должны осуществляться исключительно по согласию всех владельцев. Если один из совладельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам - в письменном виде с указанием цены и других условий продажи, и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.

Итоги

Иногда наследники желают сразу же продать унаследованное жилье. Причин тому может быть множество. Но нужно учитывать нюансы такой сделки. Одним из актуальных вопросов, выступающих в наследство – когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

Когда можно продать наследственную квартиру?

По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Пусть, он еще не до конца оформил наследство (еще нет свидетельства), пусть, не зарегистрировал свое право в Росреестре, но он все равно собственник. Как бы «задним числом». А с кого иначе тогда спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?

Но фактически продавать, дарить и прочее новоявленный хозяин может после официально оформления своего титула собственника. Иначе сделку не проведут в Росреестре, даже не примут документы. Будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.

Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, сила которого переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.

Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником требуется:

• получить свидетельство о наследстве;
• поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
• провести гос. регистрацию права на жилье в Росреестре;
• получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).

Налог при продаже

Множество унаследованных объектов недвижимости не становятся жильем для наследников. Последние спешат продать недвижимое имущество, доставшееся по наследству. Иногда причинами этого являются разногласия между преемниками, острая нужда в деньгах, наличие другого жилья и пр.

Поиск покупателя, торг о цене, оформление это не все заботы продавцов-наследников. Впереди еще налоговое обязательство перед государством с доходов от сделки. Это дополнительные расходы продавца помимо госпошлины за вступление в наследство (см. ).

• Размер налога составляет 13% общей стоимости продаваемой недвижимости. Платить его нужно в территориальную налоговую инспекцию (по месту жительства налогообязанного). Для нерезидентов налог еще больше - 30%.
• Нужно правильно составить декларацию по форме 3-НДФЛ (см. . А также подробно о том, .
• Вовремя сдать ее в инспекцию (не позднее 30 апреля года следующего за годом продажи).
• Своевременно заплатить (до 15 июля) всю причитающуюся сумму налога (банковские реквизиты для перечисления можно взять в местной ИФНС).

Закон не содержит какие-либо льготы по НДФЛ при продаже недвижимости (в том числе для социально незащищенных категорий граждан). Поэтому налог придется платить всем. Тем не менее, собственник может снизить размер облагаемой суммы или полностью освободиться от повинности перед бюджетом.

Законные способы не платить/снизить налог

Освобождение от налога

Избежать бюрократической суеты (оформление и подача деклараций), а также уберечься от налогонагрузки можно просто выждав 3 года после возникновения собственности.

Если квартира, доставшаяся по наследству, будет непрерывно в собственности преемника более 3 лет, то при ее продаже (спустя 36 месяцев), он полностью освобождается от НДФЛ.

С 2016 года установлен 5-летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи. На унаследование жилье этот срок не распространяется. Поэтому чтобы не платить налог нужно выждать 36 месяцев с даты получения права собственности на наследственную недвижимость.

Снижение размера налога

Уменьшить размер НДФЛ можно вплоть до «0» рублей. В отличие от полного освобождения не нужно терпеть 3 года. Но волокиты с декларациями не миновать.

Процедура «удешевления» налога проста:

1. от базовой цифры (цена продажи объекта) отнимают, так называемый, налоговый вычет (размер 1 млн. руб.);
2. или приобретательские расходы (затраты на вступление в наследство и оформление собственности);
3. полученный результат умножают на 13 процентов.

Как правило, расходы меньше 1 млн. руб, поэтому все пользуются вычетом в 1 млн. руб. Минусовать можно только один вариант:

• либо вычет;
• либо расходы (по выбору продавца-налогоплательщика).

Если продается долевая недвижимость, то каждый дольщик подает отдельную декларацию от своего имени. В ней указывается сумма налога, рассчитываемая от стоимости принадлежащей ему доли. Применение налогового вычета производится путем его распределения между дольщиками в процентном отношении в соответствии с размером каждой доли (т.е. не каждый дольщик применяет по 1 млн. руб., а 1 млн. на весь объект).

Цена жилья указывается в договоре (именно эту сумму нужно отразить в налоговой декларации). Договорная стоимость устанавливается сторонами, но если она окажется меньше, чем кадастровая, то для целей налогообложения допускается сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Налоговые риски и ответственность

Практически нет неизвестных налоговикам способов подтасовки и искажения обстоятельств в целях экономии на налогах (занизить стоимость, завысить расходы и пр.). Все труднее оставаться оригинальным и изобретательным неплательщиком.

• Практически вся недвижимость России прошла через оценку и теперь имеет кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной, по которой продается жилье на рынке.
• И теперь Вашу договорную цену будут сравнивать с кадастровой. Если она будет ниже 70%, налог рассчитан будет не от суммы по договору, а от 70% кадастровой стоимости.
• Сомнительную отчетность инспекция может выявить еще на стадии запроса информации о жилом помещении в Росреестре.
• Далее грозит налоговая проверка (камеральная или выездная). По результатам, вполне вероятно, доначислят налог, приплюсуют штраф и пени.

Специалисты в области минимизации налогов советуют отчетность делать как можно прозрачнее. К уплате относится серьезнее, а при затруднительных вопросах обращаться в местную инспекцию (лучше даже письменно) за разъяснениями.

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя

Пожалуй, один из самых рискованных видов сделок на рынке жилья это покупка квартиры после наследства. Скрытых угроз много, которые подчас становятся сюрпризом даже для самого продавца.

К сделке желательно привлечь знакомого, проверенного юриста или риэлтора. Если такой возможности нет, то надо неукоснительно следовать нижепредставленной инструкции, дабы хоть как-то минимизировать риски при покупке квартиры по наследству.

Инструкция как правильно купить наследственную квартиру

Первое впечатление

Особенно насторожено рассматриваются варианты с привлекательными условиями покупки, в частности, по заманчивой стоимости. Хотя часто причины невысокой цены не какие-либо «подводные камни», а желание побыстрее разделить полученное наследство. Благодаря чему стоимость может быть на 5-10% ниже среднерыночной. Но если цена слишком низкая, есть смысл серьезно задуматься о причинах, по которым наследник желает избавиться от наследства.

Встреча с продавцом

Для начала следует сверить его личность с паспортом и узнать является ли он хозяином или действует по доверенности. Если дело имеете с представителем, то необходим личный контакт с собственником (желательно, в присутствии свидетелей и в продаваемом помещении). В ходе беседы выяснить:

• мотивы продажи;
• историю жилья (как появился первый собственник (приватизация, дол.участие в строительстве МКД), как досталась собственность продавцу и т.п.);
• имеются ли прописанные лица или иные граждане, имеющие право на проживание (отказавшиеся от приватизации, отказополучатели по завещанию, выписавшиеся в связи с уходом в армию, осуждением, выездом за границу и пр.);
• как получалось свидетельство о наследстве (имелся/отсутствовал судебный спор, имелись ли другие претенденты и какой нотариус (ФИО, адрес нотариата) производил оформление наследственного имущества). Покупка квартиры по завещанию или по закону риски одни и те же, тем не менее важно выяснить основание вступления (возможно, это позволить правильно оценить картину в целом и верно оценить перспективу купли-продажи);
• наличие/отсутствие проблем с жильем в техническом плане (неузаконенная перепланировка (переоборудование), ошибки в документации, в ЕГРП, ГКН и т.п.)
• вопросы о задолженности по жилищу (коммунальные платежи, энергопоставляющие компании: газ, электричество, вода и пр.);
• имеются ли обременения (ипотека, наём, аренда и пр.);
• причины, по которым полномочия на продажу передаются доверенному лицу (если продает не сам собственник);
• обсудить основные условия договора (цена, срок заключения и пр.);
• другие вопросы.

Никаких задатков

До подписания договора не следует заключать предварительных договор, давать задатки или оставлять залоги. Жилище – товар особый, продается медленно и трудно. А покупается на холодную голову и без эмоций. Деньги ликвиднее недвижимости и если сорвется этот вариант, то будет другой.

Документы

Внимательно изучить, затребованную документацию на жилище:

• правоустанавливающие документы:
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе наследственных долей;
  • договоры купли-продажи, дарения, приватизации (подтверждающие права наследодателя) и т.п.;
• правоподтверждающие документы:
  • свидетельство о госрегистрации собственности (с 15.07.2016 отменено),
  • выписка из госреестра;
• технические документы:
  • паспорт БТИ;
  • технический план;
  • кадастровый паспорт или выписку из ГКН;
  • постановление об узаконивании перепланировки;
• заверенное согласие остальных собственников недвижимости, в случае продажи наследниками долей в квартире;
• расширенная справка о прописанных лицах, справка о составе семьи по месту жительства;
• расширенную выписку из ЕГР, содержащую историю сделок по объекту;
• справки из ЖЭУ, ТСЖ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности;
• справки из психиатрического и наркологического диспансера – чтобы быть уверенным в дееспособности продавца;
• разрешение опекунского совета, если собственник ребенок или даже если он просто прописан по адресу;
• и прочие.

В первую очередь разберитесь, когда состоялась передача наследства. Если предание свежо (до 1 года), то риски покупателя реальны.

Неоспоримость результата операции гарантированна, когда преемник владел собственностью продолжительный отрезок времени (от 5 и более лет).

Также стоит обратить внимание на соответствие, полученной от собственника информации, документам, а также на наличие/отсутствие ошибок, противоречий и пр. в самой документации.

Осмотр

Произвести внимательный осмотр недвижимости на предмет актуальности планировки, целостности коммуникаций и инженерного оборудования (электрощитки, вентиляция и т.п.). По пути можно заглянуть к соседям (особенно внизу) и поинтересоваться нет ли претензий к квартире (на предмет затопления, нарушения норм санитарии, градостроения, содержания жилья и пр.).

Беседа с нотариусом

Попасть к нотариусу, который производил оформления наследства, на прием и узнать: о чистоте наследственного дела, разногласиях и конфликтах между претендентами, судебных спорах (если такие имеются). Нотариусы неохотно будут делиться подобной информацией, но если такой визит будет совершен совместно с самим наследником-продавцом и нотариусу пояснить, что интерес вызван готовящейся куплей-продажей, то общие сведения получить можно (что уже ценно). Кроме того, у нотариуса можно запросить данные об арестах и ограничениях на покупаемое жилое помещение.

Запрос по базам данных

Проверить наследника-продавца, других наследников и наследодателя на предмет наличия судебных разбирательств и исполнительных производств:

• на сайте ГАС РФ «Правосудие» (генеральный сайт судов РФ) адрес: https://sudrf.ru, в закладке «поиск по делам и судебным актам»
• на сайте ФССП РФ (приставы), адрес: http://fssprus.ru, в сервисе «Банк данных исполнительных производств».

Наведение справок

Через знакомых (если такие связи есть) в территориальных отделах полиции (по месту нахождения наследственного имущества) узнать о проверках о фактам мошенничества, других преступлений в отношении продавца и прочих заинтересованных лиц.

Оформление

Безопаснее сделку оформлять нотариально и желательно у того же нотариуса, который занимался этим наследством. Если объект недвижимости долевой, то нотариальное удостоверение является обязательным условием законности сделки. Такая форма договора снимет множество рисков, так как нотариус уже в курсе событий. Кроме того, он проверяет законность сделки (то есть ее «юридическую чистоту») и в случае проблем несет персональную ответственность за огрехи собственным имуществом.

Но это не повод самоустраниться от такого важного этапа как обсуждение условий и заключение (подписание) договора.

Отражайте в тексте только реальные цифры и даты, особенно это касается цены. Нельзя занижать стоимость покупки, каковы бы не были трогательны просьбы, весомы причины и убедительны доводы продавца. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то рассчитывать можно только на те деньги, размер которых указан в договоре.

Очень предусмотрительным ходом будет встреча со всеми наследниками (если такие имеются) и прочими заинтересованными в судьбе жилья лицами и получение от них расписок об отсутствии претензий и возражений к готовящейся купле-продаже. Такие согласия и одобрения не предусмотрены законом, но пару предложений на клочке бумаги гарантируют столько спокойствия. Так как в случае возникновения судебных притязаний со стороны указанных лиц эти документы превратятся в добротные доказательства против сутяжника.

Если в ходе проводимых проверочных мероприятий будут выявлены хоть какие-то сомнения или подозрительные моменты (в том числе в поведении продавца, других заинтересованных лиц) от покупки лучше тактично отказаться.

Что делать при возникновении проблем после покупки

В виду множества претендентов (по закону и завещанию, обладатели обязательных долей, наследующие по трансмиссии, представлению и пр.), разнородности их притязаний (стать собственником, истребовать денежную компенсацию, получить право на проживание и т.п.), а также длительности процесса вступления в наследство (шесть месяцев с возможностью восстановить срок вступления) негативных последствий после покупки квартиры у наследников может быть непредсказуемое разнообразие:

Очевидные угрозы

Отмена сделки

Судебная отмена (признании недействительной) сделки купли-продажи наследственной квартиры, заключенной между наследником-продавцом и покупателем, возникает при разногласиях, конфликтах и выяснениях отношений:

• Со стороны супруга/супруги наследодателя по причине:
  • спора о распределении наследства без ее/его участия (чаще всего бывший(ая) супруг(а) не успевший(ая) разделить совместное имущество);
  • признания наследственного имущества личной собственностью супруга/супруги наследодателя, то есть незаконно включенного в наследственную массу;
  • выдвижения требований кредиторов к супруге/супруг (бывшей/бывшему), в том числе с требованием о разделе совместного имущества.
• Со стороны третьих лиц в виду:
  • защиты своего права собственником квартиры (который не успел зарегистрировать свои права в Росреестре) от незаконного включения квартиры в наследственную массу (например, была продажа квартиры, от регистрации которой наследодатель при жизни уклонялся, после смерти проданную квартиру включили в наследственную массу, вступили в наследство и в последующем продали);
  • предъявления долговых претензии кредиторов наследодателя (предъявляют иск к наследникам или наследственному имуществу);
• Между потенциальными наследниками по поводу:
  • восстановления пропущенного срока вступления в наследство;
  • обжалования необоснованного отстранения от наследования или, наоборот, вступления в наследство неуправомоченных наследников (не по своей очереди);
  • оспаривания неправомерного отказа от наследства других наследников (например, отказ совершен под воздействием обмана, заблуждения);
  • неправильно произведенного наследственного раздела долей;
  • оспаривания соглашения между наследниками (принявшими наследство, но еще не зарегистрировавшими свое право собственности в Росреестре) о распределении долей в наследстве;
  • признания недействительным завещания;
  • доказывания родства, предоставляющее право на участии в процедуре наследования (например, внебрачные дети наследодателя);
  • подтверждения факта нахождения на иждивении у наследодателя, для притязания на обязательную долю;
  • обнаружения завещания заинтересованным лицом, которое не знало до этого о его существовании, после завершения наследственного дела;
  • подделки документов и иных неправомерных действий продавца, как ненадлежащего наследника.
• Со стороны наследодателя. Встречаются ситуации, когда наследодатель признается умершим по решению суда, а в последующем объявляется и пытается возвращать себе имущество, числившееся за ним до признания его умершим.

Есть и прочие ситуации. Они могут привести к отмене сделки только на основании решения суда, которое зависит от обстоятельств дела и умения отстаивать свои интересы спорящими сторонами.

Изменение условий договора купли-продажи

Например, по условию завещания жилье подлежало продаже исполнителем завещания, а вырученные деньги полагались несовершеннолетнему отказополучателю. Состояние жилища оставляло желать лучшего, но его стоимость скрадывало такой недостаток. Несовершеннолетнему как одной из сторон договора были перечислены на лицевой счет деньги. В последующем орган опеки, действуя от имени малолетнего отказополучателя, изменил условия договора, касающиеся цены. А именно, установил стоимость квартиры равной рыночной. В итоге, покупатель должен доплачивать за жилище, что делает куплю-продажу для него весьма невыгодной.

Ограничение прав нового собственника

Пример: наследодатель составил завещание, в котором предусмотрел условие о пожизненной прописке своего друга. Преемник жилище оформил, а потом продал. А про отказополучателя не подумал. Последний же через некоторое время заявил свое право, но уже новому хозяину. В результате, жилую площадь придется делить с посторонним человеком.

Косвенные проблемы

Кроме прямых потерь от неудачной сделки могут быть еще и дополнительные накладные расходы покупателя.

К примеру , после покупки был сделан дорогостоящий ремонт. Договор признали недействительным, сторонам было предписано все вернуть обратно (как было до совершения операции). Даже если покупателю возвратили покупную стоимость жилища, то затраты на ремонт никто не компенсирует без дополнительных усилий и судов.

Выше речь шла о простых проблемных ситуациях, решение которых сводится к стандартному судебному спору. Но ведь встречаются истории, когда покупатель подвергается повышенным рискам и несет двойной ущерб.

Например, произведена покупка квартиры у наследника по завещанию. Затем добропорядочный приобретатель перепродает объект недвижимости следующему хозяину со своей наценкой. А через некоторое время появляются претенденты на обязательную долю в наследстве. И оспаривают все сделки (и первую и последующую продажи). В итоге, первоначальный приобретатель должен вернуть договорную стоимость последующему собственнику. При этом первому покупателю не возвращается жилое помещение (так как оно переходит в собственность законных наследников), а есть лишь право требовать возврата уплаченных денег с лженаследника (который все деньги потратил и является неплатежеспособным). Таким образом, покупатель лишился квартиры и еще должен крупную сумму.

Многих потенциальных проблем можно миновать, если осторожно и рационально владеть и пользоваться собственностью.

Нужно запомнить три главных правила:

• Не спешить продавать собственность. Так как последующая продажа не убережет от возможности оспорить сделку, а если такие события произойдут, то урегулировать последствия будет сложнее.
• Проводить ремонт, перепланировку и прочие улучшения на основании официальных разрешений (в случаях, если такие требуются) и с документальным подтверждением всех расходов. На худший случай эти затраты можно признать убытком и взыскать с продавца.
• После покупки в течение полугода-года необходимо запрашивать в Росреестре выписки по объекту (смотреть сведения об арестах, ограничения, судебных спорах и пр.), а также в МФЦ справки о прописанных лицах. Это позволит оперативно реагировать на возникшие проблемы. Просто иногда промедление выливается в очень тяжелые последствия. По этим же причинам следует самому прописаться в купленное жилье (чтобы получать своевременно почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).

Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.

Нужно сохранять спокойствие

То есть не делать поспешных и необдуманных шагов. Ни в коем случае не ввязываться в авантюры, предлагаемые продавцом или спорящим наследником. Возможно, это уловка, которая только усугубит положение.

Максимум участия в судебных спорах

Какие бы претензии у преемников, кредиторов наследодателя или других лиц не возникали по поводу наследственного имущества (оспаривание завещания, восстановление срока вступления в наследство, разногласия о размере наследственных долей, возражения против операций с жилищем и пр.), для нового собственника жилья они могут иметь последствия. Поэтому покупатель в любом случае является заинтересованным лицом. И как только становится известно о каком–либо судебном разбирательстве, необходимо стремиться вклиниться в процесс (или как сторона дела или как третье лицо), благо ссылка на материальную заинтересованность позволяет это сделать.

В суде необходимо проявлять активность, не стоит жалеть средств на квалифицированного юриста/адвоката. Это окупится сполна.

Взаимодействие с продавцом

Крайне важно держать связь с продавцом злополучной собственности, так как он располагает более полной информацией о спорной недвижимости, намерениях оспаривателя и другими ценными сведениями. Складывая усилия, действуя сообща можно получить преимущество перед истцом.

Но такое сотрудничество должно быть очень аккуратным. Нужна бдительность и осторожность, так как продавец может играть роль союзника, а фактически быть на противоположной стороне.

Обращения в полицию, прокуратуру

Для защиты своих прав следует привлекать как можно больше сил. Написав заявление в полицию об угрозе имуществу, можно получить массу выгод.

• Во-первых , результаты проверки могут быть хорошим подспорьем в судебном споре (так как из протоколов смотра, опроса свидетелей, ответов на запросы можно выудить полезную информацию, которую самостоятельно не добыть). Поэтому даже если уголовное дело не возбудят, то можно ознакомиться с отказным материалом и нарыть что-нибудь полезное.
• Во-вторых , само обращение в правоохранительные органы может вспугнуть горе-истца. Допустим, продажа недвижимости и последующее обращение в суд с оспариванием – это были звенья одной мошеннической цепи. Око правоохранителя может узреть заговор. Злоумышленники предпочтут отказаться от своего замысла, дабы не быть уличенным в преступлении.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

Особенность оборота наследственной недвижимости в том, что абсолютных гарантий нет ни для кого. Наряду с приобретателем также «играет с огнем» и продавец. И для последнего велика вероятность наступления неблагоприятных событий:

• обязанность возвращать деньги в размере цены договора;
• возмещение расходов на ремонт, переоборудование, изменение назначения проданного объекта, которые понес последний собственник (если такие вложения будут иметь место);
• компенсация морального вреда и иных убытков покупателя (в порядке регресса).

Обделенные наследники, аннулировав договор купли-продажи, могут попытаться через суд признать наследника-продавца недостойным. И если это получится, то его лишат всех прав на имущество наследодателя. То есть новый претендент не уменьшит его долю в наследстве, а вовсе отнимет ее. Не исключены и другие пагубные результаты.

Что делать продавцу для избегания негативных последствий при продаже

Риски продавца можно минимизировать.

Выждать время

Не следует избавляться от собственности поспешно. Подождав несколько лет, можно одним махом убить двух зайцев: и сэкономить на налогах (продажа после 3 лет владения освобождает от уплаты налогов) и совершить «безоблачную» куплю-продажу.

Уладить все конфликты

Вступать в наследство надлежит по чести и справедливости. Всё должно быть максимально соответствовать закону. Не рекомендуется специально умалчивать от других претендентов какие-либо сведения, подтасовывать факты, вводить в заблуждение и пр. Процедура должна быть до предела открытой. Иначе позже такие хитрости могут выйти боком.

Если в период принятия наследства все краеугольные и скользкие вопросы не разрешены, попробуйте все урегулировать после. Никогда не бывает поздно.

Выяснить тайны и секреты

С потенциальными преемниками, которые отказались от участия в разделе ценностей наследодателя, лучше, так сказать, по-родственному потолковать. Деликатно выяснить знают ли они о том, что у наследодателя было имущество, что они имели права на него, а также поинтересоваться почему отказались от причитающихся благ.

Если позволяет обстановка, рассказать о планах по поводу имущества и получить от них письменное подтверждение об отсутствии с их стороны материальных претензий.

Забытые завещания

Не лишним обратиться к нотариусу (лучше к тому, который вел наслед. дело) с запросом об установлении наличия/отсутствия завещаний наследодателя. Конечно, такую деталь нотариус не упустил бы из виду и при наличии распоряжения наследодателя призвал бы выбранных им наследников. Узнать о завещании ему не трудно (имеется электронная база нотариата, а до этого велись специальные журналы). Но бывают редкие случаи, когда завещатель выдал наследственное распоряжение аж в начале 90-х годов и о таком завещании можно узнать, только запросив данные в архиве региональной нотариальной палаты.

Информация о таких обстоятельствах очень важна, особенно, когда наследники вступили по закону, не зная о завещании. Можно аккуратно выяснить: знал ли избранный претендент о воле наследодателя, об открытии наследства, его отношение к происходящему.

Конечно, таким любопытством можно и ухудшить свое положение. Но с другой стороны слишком велика цена расчета на «Авось!». В любом случае как быть в данной ситуации – это право выбора самого продавца-наследника.

Мировое решение

Когда претензии от заинтересованных лиц возникнут, то разумнее предпринять меры по урегулированию проблемы в ее зародыше.

Вначале оценивается ситуация: насколько обоснованы претензии несогласных. Если все всерьез, то следует идти на дружеский контакт, предлагать выгодные условия решения вопроса (получить денежную компенсацию, другое имущество, определенную долю в продаваемой недвижимости и пр.). Придется поступиться частью своей выгоды, но в итоге остаться в «дамках», нежели занимать принципиальную позицию и потерять большее.

Объединить усилия с покупателем

Если решение миром не дается, то остается активно защищать свои права в суде. Каждое дело в рамках общей проблемы (если судебных споров будет множество) имеет важное значение, нельзя пренебрегать даже пустяковым делом и копить силы для генерального сражения.

Обязательно нужно обращаться за помощью к высококвалифицированному юристу/адвокату, полагаться на свои силы особо не следует.

Последнее обновление Март 2019

При получении наследства часто возникает вопрос – является ли наследство доходом и нужно ли платить с него 13% подоходного налога? В этой статье мы рассмотрим вопросы налогообложения наследства.

Наследство не облагается налогом на доходы

При получении наследства в любой форме (денежной или в виде имущества) Вам НЕ нужно платить налог на доходы (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: Дубровин Л.П. получил в наследство от сестры квартиру. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме, которые получены в порядке наследования, не подлежат налогообложению, поэтому Дубровину Л.П. не нужно декларировать доход от наследства и платить налог.

При этом в отличие от налога при дарении степень родства с наследодателем не имеет никакого значения.

Пример: Красильникова А.А. получила в наследство от подруги деньги в сумме 3 млн. руб. Так как степень родства с наследодателем значения не имеет и согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные в порядке наследования, не облагаются налогом, то Красильникова А.А. освобождена от подачи декларации по форме 3-НДФЛ и уплаты налога.

Единственным исключением, когда нужно платить налог на доходы при получении наследства, является получение вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: В 2018 году Каменистый Д.И. после смерти отца получил в наследство вознаграждение 80 000 руб. за написанное им произведение литературы. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ при получении вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений литературы, доход от наследства облагается подоходным налогом. Поэтому по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) Каменистый Д.И. подал декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и заплатил налог в размере 80 000 х 13% = 10 400 руб. до 15 июля 2019 года.

Налог при продаже унаследованного имущества

Как мы отметили, при получении наследства Вам не нужно платить налог. При этом важно понимать, что в случае продажи унаследованного имущества, собственником которого Вы являлись менее 3 лет, Вам придется заплатить налог на доходы.

Пример: В 2017 году Новикова Г.Л. получила в наследство от дяди квартиру. В 2018 году она продала эту квартиру. Так как срок владения квартирой составил менее 3 лет, Новикова Г.Л. по окончании 2018 года (до 30 апреля 2019 года) должна будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы по ставке 13%.

Если Вы владели унаследованным имуществом более 3 лет, налог на доходы платить не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Пример: Веселов Т.Б. получил в наследство от сестры квартиру в 2012 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Так как квартира находилась в собственности Веселова Т.Б. более 3 лет, то он не должен подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы от продажи жилья.

Причем 3 года владения наследством считается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты его фактического принятия или момента государственной регистрации права на имущество.

Пример: Васильев Д.К. унаследовал квартиру бабушки, умершей в 2014 году. Свидетельство о праве собственности на квартиру Васильев Д.К. получил в 2015 году. В 2018 году он продал эту квартиру. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя. Поэтому при продаже квартиры в 2018 году Васильев Д.К. не должен платить налог на доходы, так как срок владения квартирой составил более 3 лет (с 2014 до 2018).

Обратите внимание: Налоговый орган может письменно уведомить Вас, что Вы получили доход от продажи недвижимости и должны подать декларацию 3-НДФЛ. Это происходит потому, что налоговому органу известно о дате регистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость, но не о фактическом нахождении его в собственности. В этом случае достаточно написать в налоговую объяснительную с описанием ситуации и приложить к письму документы, подтверждающие срок владения недвижимостью (копия свидетельства о смерти наследодателя).

Подробнее о налоге при продаже имущества и о том как его уменьшить, Вы можете прочитать в наших статьях: