Можно продать дом купленный на материнский. Условия продажи дома, в который были вложены средства с материнского капитала

Большое количество вопросов возникает при необходимости продажи или обмена жилья, приобретенного на средства материнского капитала: законность сделки, порядок оформления, риски. Когда, через сколько времени можно продать купленный за материнский капитал дом? Как разобраться в тонкостях продажи недвижимости, приобретенной за счет МСК, оформить покупку без риска признания сделки недействительной, соблюсти права несовершеннолетних детей и обезопасить себя от претензий третьих лиц?

Продажа купленного на средства МСК жилья: законно ли это?

Можно ли продать дом или иное жилье, построенное или приобретенное с использованием средств материнского капитала? Законодательством не установлен запрет на продажу жилья, приобретенного на средства МСК, при соблюдении условий, предъявляемых к таким сделкам.

Условием предоставления средств материнского капитала на приобретение жилья, отраженным в п. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» является оформление недвижимости в общую долевую собственность родителей и детей. Для продажи такого жилья потребуется разрешение органов опеки (ст. 21 закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Кроме того, все сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетним детям, проводятся в соответствии с требованиями и порядком, установленными Гражданским кодексом.

Чем рискуют продавец и покупатель?

Риски для продавца и покупателя могут возникнуть в случае несоблюдения требований законодательства по оформлению сделок с жильем, приобретенным за счет средств МСК. В большинстве случаев проблем с продажей имущества можно избежать, проверяя достоверность и правильность оформления документации.

Риск для покупателя жилья, приобретенного за счет материнского капитала, появляется в том случае, если владелец сертификата не выделил супругу и детям имущественные доли в данной квартире, либо квартира оформлена на обоих родителей, а дети не включены в состав собственников. Такая ситуация может возникнуть при нарушении обязательства о наделении долями несовершеннолетних детей после погашения ипотеки, если материнский капитал был направлен покупку жилья по ипотечному кредитованию, или сдаче квартиры в новостройках в эксплуатацию при приобретении по долевому участию.

Соблюдение прав несовершеннолетних при оформлении сделок с недвижимостью контролируются органами опеки и попечительства. Отсутствие разрешения данных органов на продажу жилья также создает риск признания сделки недействительной.

В обоих случаях иски о восстановлении нарушенных прав могут предъявить органы опеки и попечительства или дети в течение трех лет с момента достижения совершеннолетнего возраста. В таком случае покупатель может лишиться приобретенной собственности.

Риск продавца при этом заключается в привлечении его к административной ответственности и необходимости возмещения убытков, понесенных при расторжении сделки. Также покупатель может потребовать от продавца возвращения задатка, полученного при заключении предварительного договора, в двойном размере в случае отмены сделки.

Главное условие – разрешение органов опеки

Соблюдение прав ребенка при оформлении сделок с недвижимостью контролируются органами опеки и попечительства. Главным условием для продажи недвижимости при наличии несовершеннолетних детей является разрешение данных органов.

При обращении в органы опеки потребуется подтвердить, что после продажи жилых помещений условия проживания несовершеннолетних детей не ухудшатся. Такими подтверждениями могут служить:

Для получения разрешения необходимо подать в орган опеки по месту жительства заявление о намерении совершения сделки по продаже жилья. К нему прилагаются документы:

• паспорта родителей;
• свидетельство о рождении каждого ребенка или паспорта детей старше четырнадцати лет;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на продаваемое жилье;
• технический и кадастровый паспорт;
• предварительный договор на покупку нового жилья или обязательство о выделении в нем доли ребенка;
• заявление о согласии на сделку от детей старше четырнадцати лет.

Заявление рассматривается в течение одного месяца. Срок действия разрешения на сделку указывается в решении, обычно он составляет три месяца. Если сделка в указанный период не состоялась, потребуется обратиться за новым разрешением.

Другие обязательные условия совершения сделки

Согласно условиям использования средств МСК, приобретенное жилое помещение оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. При этом размер доли в данном жилье должен быть определен для каждого члена семьи.

Квартира может быть оформлена на владельца сертификата или обоих родителей, не включая детей в состав собственников, в случае оформления ипотеки или приобретения квартиры по долевому участию в новостройках. В этих случаях выделение долей проводится в течение шести месяцев после снятия обременения при погашении ипотеки или сдачи квартиры в эксплуатацию по завершении строительства дома.

Продажа квартиры без выделения долей детям возможна, если им будет предоставлена площадь в другом жилом помещении. Другим жильем может служить квартира, купленная взамен продаваемой. Также дети могут наделяться долями в жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей или родственников.

Если квартира была приобретена по ипотечному договору, обременение снимается после полного погашения ипотеки. В этом случае потребуется получить разрешение кредитной организации на ее продажу. Покупателю нужно принять обязательства по оплате задолженности. Далее он переводит на счет банка денежные средства в размере первоначального взноса, перезаключает договор на свое имя, оплачивает остаток ипотечного долга, снимает обременение и переоформляет недвижимость на себя.

Необходимые документы и порядок действий продавца

Для оформления сделки по продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала, необходимо собрать пакет документов. Потребуются:

• документы, удостоверяющие личности всех собственников жилья;
• выписки из ЕГРН;
• технический и кадастровый паспорта;
• подтверждение снятия с учета всех зарегистрированных лиц;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Через какое время можно продать купленный на материнский капитал дом? Срок для продажи жилых помещений, купленных на средства МСК, не ограничены нормативными документами. Такие сделки предусматривают одновременное приобретение нового жилья. Приобрести жилье можно разными способами: купить за счет средств от продажи предыдущей квартиры, построить дом, вложив полученные средства. Действия продавца при продаже квартиры осуществляются в следующем порядке:

Можно ли обменять жилье, купленное за материнский капитал?

Обмен жилья, купленного за материнский капитал, проводится в том же порядке, как и при продаже, описанном выше. При оформлении сделки заключается договор мены.

Жилье для обмена не должно ухудшать условия проживания несовершеннолетних детей. При обмене квартиры на частный дом органы опеки потребуют документы, подтверждающие наличие коммуникаций и соответствие санитарным нормам проживания.

Обменять дом, купленный на материнский капитал, на благоустроенную квартиру можно при соблюдении требования, предъявляемого к размеру доли ребенка. Она должна быть равнозначной той, которая была ранее, а если площадь нового помещения больше продаваемого дома, то доля ребенка должна быть увеличена.

При обмене на жилье меньшей площади размер доли ребенка должен сохраниться. В данном случае должна быть уменьшена доля родителей.

В исключительных случаях обмен жилья может быть проведен без учета требований к условиям проживания. Допускается это при необходимости оплаты дорогостоящего лечения ребенка. При этом лечебное учреждение должно иметь соответствующую лицензию.

Здравствуйте, у нас есть частный дом, который куплен под матерински капитал и мы хотим его продать, но младший брат не достиг совершеннолетнего возраста. И у меня, есть отдельный участок с домом. Сможем ли мы продать дом, купленный под материнский...

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал и покупка дома

Здравствуйте. Хотим продать квартиру,купленную на материнский капитал.Есть покупатели,они погасят ипотеку.Мы покупаем дом с удобствами.Доли детям не выделяли в квартире. Были в органах опеки.Они сказали,что надо у натариуса заключить соглашение:Что...

30 Августа 2017, 07:09, вопрос №1737998 Танзиля, г. Димитровград

Можно ли продать дом, купленный на маткапитал, без согласия супруга?

Добрый день!мы с мужем в браке с 2011 года. есть общий сын и у меня есть дочь от первого брака. мы купили дом в селе под материнский капитал. сейчас совместная жизнь невозможна я ушла к родителям и хочу продать дом купленный за материнский капитал...

Все услуги юристов в Москве

Как продать дом, купленный на мат капитал, с целью строительства нового дома?

Мне необходимо продать дом, приобретенный с помощью средств материнского капитала. Собственность на всех членов семьи так и не оформляла, прописаны все. Хочу без оформления продать этот дом и построить новый большей площадью.И в не уже оформить...

Можно ли продать недостроенный дом, под который брали материнский капитал?

Получили материнский капитал на строительство дома. Но на данный момент стройку заморозили по ряду причин и хотим продать объект, чтобы купить квартиру. И уже в ней оформить доли на детей. Это возможно?

Как продать дом, купленный с использованием материнского капитала?

Добрый день! Как продать дом купленный с использованием материнского капитала? У нас дом 100 кв, был приобретен в сельской местности с использованием мат.капитала, долю поделили на всех 4 членов семьи (мама, папа, сын, дочь) по 25 кв. Хотим...

Как продать дом, купленный ранее за материнский капитал?

здравствуйте! я с таким вопросом к вам. у меня имеется дом в собственности в доле с моими несовершеннолетними детьми,мы купили еще один дом за мат.капитал и он просто стоит у нас ни кто в нем не живет. могу ли я продать тот дом каторый куплен за...

06 Декабря 2016, 11:20, вопрос №1464292 екатерина, г. Белогорск

Можно ли продать дом и купить квартиру меньшей площади, если были использованы средства мат.капитала?

Здравствуйте. У нас собственность на 4 человека, с участием материнского капитала, т.е. разделен по 1/3. можем ли мы продать этот дом и купить квартиру, только она меньшей площади.

Как продать дом, купленный за материнский капитал?

хочу продать дом купленный за материнский капитал и купить жилье в другом регионе, в доле двое несовершеннолетних детей

Продажа дома, построенного с использованием материнского капитала

здравствуйте! в 2014 году мы использовали средства материнского капитала на постройку дома с нотариальным обязательством выделить долю детям. дом пока в эксплуатацию не введен, юридически оформлен как недострой, доля не выделена. сейчас ясно, что...

Как продать дом, купленный за материнский капитал, если один ребенок уже совершеннолетний?

Я купила дом за мат.капитал+доплата.Старшей дочери 21 год,а младшему 5 лет.Вот 3 доли по 1/3.Дочь хочет продать свою долю,можем ли мы её выкупить и кого из органов власти должны проинформировать об этом?В дальнейшем,я как законный представитель...

Каким образом продать недвижимость, купленную на средства материнского капитала?

Здравствуйте. Мы живем в деревне и хотим купить временно дом(примерно на год) под материнский капитал + добавить. На данный момент строим дом ближе к городу, но строительство затягивается(поэтому и хотим пока купить дом, своего жилья нет, снимаем)....

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал? - вопрос не праздный. Ведь всё, что касается прав несовершеннолетних детей, находится под пристальным вниманием государства.

В соответствии со ст.7, 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ (далее - Закон) и п.п. 8–13 Правил № 862, материнский капитал можно, в числе прочего, использовать для улучшения жилищных условий семьи:

• купив жильё;
• построив его;
• взяв ипотеку;
• вступив в жилищный кооператив.

Жилище, полученное с привлечением средств маткапитала, в обязательном порядке должно находиться в общей собственности:

• лица, владеющего сертификатом;
• мужа (жены);
• всех детей.

Размер долей определяется по соглашению. Когда собственниками становятся исключительно дети получателя сертификата, законность приобретения подвергается сомнению (Письмо нотариальной палаты (ФНП) № 216/06-11 от 07.02.2013).

Можно ли продать приобретённые указанными способами квадратные метры? – Закон не запрещает делать этого. Но необходимо соблюдение ряда обязательных условий, направленных на защиту интересов маленьких граждан. Одним из таких условий является разрешение органов опеки. Без разрешния Органов опеки и попечительства (ООП) зарегистрировать сделку в Росреестре невозможно.

Срок, когда разрешение является действительным, законом не обозначен. Его проставляет в документе сотрудник ООП. Как правило, он равен трём месяцам.

Правовое регулирование

ООП сопровождают все операции, касающиеся объектов недвижимого имущества, когда в них участвуют дети до 18 лет, являющиеся собственниками.

В своей работе они руководствуются:

1. ГК РФ:

• ст. 28, очерчивающей дееспособность малолетних детей,
• ст. 37, посвящённой распоряжению имуществом находящихся под опекой,
• ст. 292, рассказывающей о правах членов семьи собственников жилья;

1. СК РФ: ст. 60, регулирующей права детей на имущественные ценности;
2. Законом об опеке № 48-ФЗ от 24.04.2008: ст. 21, предписывающей обязательность получения разрешений на сделки, сопряжённые с правами детей на имущество.

Как продать правильно?

Условия продажи различаются в зависимости о того, достигли дети 18 лет или нет. В первом случае разрешение на реализацию недвижимости дают все собственники в виде письменного документа. Во втором нужно идти в отдел опеки и брать разрешение.

Выдача разрешения возможна, если:

• каждый маленький ребёнок, имеющий долю, получит в новом жилище равноценную долю;
• площадь другого жилья будет не меньше, чем площадь продаваемого, или же доля ребёнка в приобретаемом доме превысит принадлежавшую ему ранее.

Получить разрешение ООП можно только тогда, когда нет ущемления детских прав: жилищные условия могут быть улучшены или сохранены на прежнем уровне.

Последовательность шагов для получения разрешения ООП

1. Подобрать жильё, соответствующее нормам закона, охраняющим права детей.
2. Внимательно ознакомиться со списком документов и начать их сбор (о том, что должно входить в пакет, рассказано ниже).
3. Подать заявление в ООП на выдачу разрешения.
4. Получить разрешение опеки.
5. Оформить предварительные договоры по реализации и покупке недвижимости.
6. Представить их в опеку не позже одного месяца со дня получения её согласия.

Для того, чтобы подтвердить выполнение необходимых условий, нужно оформить предварительные договор купли-продажи домов, указав в них, в том числе, характеристики, касающиеся детских долей и площади недвижимости.

Они представляются в ООП в продолжение одного месяца после получения разрешения. При пропуске срока придётся обращаться за санкцией опеки повторно (Письмо Минобразования № 09-М от 02.02.1995). В предварительных договорах должна быть указана одна и та же дата заключения окончательных договоров, так как дети не могут оставаться без жилья в промежутке между продажей старого дома и покупкой нового жилья.

Дом, приобретённый на средства маткапитала, можно продать в любое время, но с учётом получения разрешения и представления предварительных договоров - в течение месяца.

Необходимые документы

К заявлению, направляемому в ООП, о получении разрешения на продажу дома рассматриваемым способом, нужно приложить такую документацию, как:

1. Свидетельство о заключении брака.
2. Подтверждение стоимости объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого) - справку БТИ.
3. Предварительные договоры покупки и продажи жилья.
4. Паспорта родителей и детей, достигших 14 лет.
5. Свидетельства о рождении детей до 14 лет.
6. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по услугам ЖКХ в доме, предназначенном к продаже.
7. Документы, подтверждающие право на недвижимость:
   • выписку из ЕГРП;
   • договор купли-продажи;
   • свидетельства о праве собственности.
8. Согласие детей после 14 лет на реализацию долей, находящихся в их собственности.

Обычно специалисты ООП требуют, как подлинники, так и копии документов.

После изучения документации сотрудниками отдела опеки проводится собеседование с участием родителей и детей старше14 лет. Нередко представители местной администрации выезжают для осмотра будущей покупки, чтобы проконтролировать соблюдение жилищных прав детей.

Дополнительные документы

Помимо указанной выше документации может понадобится и дополнительная.

1. Обязательство о выделении долей. Одним из таких случаев является покупка дома с обременением. Обременение - это ограничение, которое налагается на имущество, например, при ипотеке, когда дети не являются собственниками при её оформлении. При покупке такого дома родители должны представить в ООП обязательство о том, что детям будут выделены доли в нём в срок, не превышающий 6 месяцев с момента, когда обременения будут сняты. Оно в обязательном порядке заверяется нотариально.
2. Согласие банка. Если дом покупался с привлечением средств по ипотечному кредиту, который на момент реализации недвижимости не погасился, необходимо согласие банка на переход обязанности по его закрытию на нового собственника.

Исключения

1. Покупка дома меньшей площади. Это возможна только в ситуации, когда деньги, которые могут быть получены от реализации предыдущего жилья, планируется направить на восстановление здоровья ребёнка.
2. Покупка без предоставления долей детям. Разрешается при условии, что им будет выплачена компенсация. Её величина должна быть сопоставима со стоимостью доли, подлежащей отчуждению. Расчёт делается на дату осуществления сделки.При этом нужно выполнить следующие условия:
   • Деньги переводятся на счёт в банке на имя ребёнка - лицевой или депозитный.
   • Они находятся там до его восемнадцатилетия.
   • Мать или отец могут тратить их только в исключительных случаях с разрешения опеки.
3. Есть возможность не покупать новую недвижимость , продав старую, если родители могут наделить детей равноценными долями взамен отчуждаемых в другом доме. Он не обязательно должен находиться в собственности отца с матерью. Это могут быть прочие близкие родственники. Здесь также имеются условия:
   • Одинаковым должно быть количество предоставляемых квадратных метров, а не долей.
   • Если выделяется доля меньшая, то это должно быть уравновешено большей стоимостью одного квадратного метра.

Важные нюансы

• Продажа дома, приобретённого на материнский капитал (МК), может быть осуществлена и в том случае, когда детям ещё не выделены доли в нём.
• Дети, которые могут родиться в последующем, приобретают права на долю в жилище, приобретённом на средства МК. В связи с этим в соглашении, где определяются доли, всегда предусматривается оговорка о том, что доли каждого участника могут быть уменьшены в пользу вновь появившегося на свет ребёнка.
• При продаже нужно уплатить подоходный налог, если дом был куплен меньше, чем 3 года назад - до 01.01.2017 или меньше, чем 5 лет назад - при приобретении после этой даты . Когда приобретение и реализация дома, купленного на материнский капитал, происходят в продолжение одного календарного года, а члены семейства ещё не реализовали право на налоговый вычет при покупке жилья, они не платят НДФЛ.
• Если родители официально не оформили брачные отношения, то отец не может предъявлять претензий на долю в доме, купленном с использованием МК. При его продаже в новом жилище доля также не выделяется.

Выводы

1. Продать дом, приобретённый с использованием средств материнского капитала, возможно! Для этого нужно получить разрешение органов опеки (если есть несовершенные дети).
2. Разрешение выдаётся с учётом соблюдения жилищных прав ребёнка в продолжение двух недель с момента написания заявления. Органы опеки уделяют внимание не только количеству квадратных метров, но и степени благоустройства жилья и его техническому состоянию.
3. Основными свидетельствами соблюдения детских прав являются:
   • соответствие новых условий проживания прежним или их улучшение;
   • получение не достигшими 18 лет детьми имущественных прав или выплата им компенсации с выделением доли, соответствующей отчуждаемой;
   • представление в ООП всей необходимой документации и получения разрешения на продажу.
4. При соблюдении указанных условий сотрудники опеки не вправе дать отказ на продажу дома. Возникновение сложностей возможно, когда родители хотят приобрести строящийся дом, поучаствовать в долевом строительстве. При таких вариантах право собственности оформляется только после ввода жилья в эксплуатацию. Другим препятствием является покупка дома в ипотеку - банк неохотно заключает подобные сделки.

Если дом куплен на материнский капитал - продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия продажи жилья приобретенного за материнский капитал

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

• за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
• новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась - за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ 1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ 2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ 3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок - письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие - гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?

Условия законной продажи

Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи.

Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.

Но если участникам долевой собственности не наступило 18-лет, тогда купля продажи должна быть одобрена органом опеки и попечительства, иначе сделка будет считаться незаконной.

Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.

Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.

Каким образом эти права не будут нарушены?

Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:

1. 1) за несовершеннолетними совладельцами долей сохранятся их права на имущество в новом либо ином жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого).

   А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.

2. 2) жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

   Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.

Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).

Через какое время можно продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?

В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.

Что будет, если жилье, приобретенное за материнский капитал, было продано без согласования с органом опеки?

Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром и семья не сможет оформить на себя право собственности на новое жилье. Сделка будет признана не действительной.

На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?

Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.

И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.

Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?

Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.

То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.

Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.

Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.

Технология продажи дома, купленного на материнский капитал

И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.

При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.

Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?

Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.

Подача документов

Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.

Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.

К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия

1. показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
2. в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.

Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.

Можно ли продать сертификат материнского капитала?

Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.

Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.

Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?

Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.

В любом варианте сделка по продаже дома, в который ранее был привлечен материнский капитал, требует обязательного согласия органа опеки. Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет. В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется. Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.

Из всего сказанного, можно сделать следующие выводы:

1. Приобретенный, реконструированный или построенный на средства материнского сертификата жилой дом можно продать в любое время.
2. При его продаже должны соблюдаться требования, установленные законом и направленные на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи.