Может быть долевой или совместной. Отличия совместной собственности от долевой

Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:

«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»

Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет.
В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?
Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному - половину квартиры, второму - половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.

Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.
То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры - она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате...
И где конкретно - никому не ясно. До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же,... как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то - наоборот, это право приобретает.

Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.

Что значит «совместная собственность без определения долей»?

Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.
То есть мы владеем квартирой совместно.
А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей - 99%, а мне - один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, - не важно: мы владеем квартиры совместно. При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность. И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.
Но это - «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то
денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.

То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.

В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то - меньшую.
Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга - мне половина нашей совместной квартиры.

При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен. И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.
Возможно?
Возможно.
Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?
Можем. И это также будет законно.
Можем пойти в суд с этим нашим решением?
Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.

То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция - налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) - это две разные вещи.

То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.

Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.

Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.
У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей.
А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.
То есть, что получается?
Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.

Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона - налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.
Ну а супруга?
Супруга не может его пока что использовать.
Почему?
Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.

Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».
В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона. Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона.
И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) - не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.
А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.

То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.

Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги - значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)

Спасибо за внимание.
.
Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости - задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

Многим людям приходилось слышать такие понятия, как долевая и совместная собственность. Некоторые по ошибке считают, что это одно и то же. На самом же деле это два совершенно разных термина. Полезно будет знать, в чём разница между долевой собственностью и совместной собственностью. Данные сведения избавят от многих вопросов, а в некоторых случаях даже помогут избежать проблем, связанных с недвижимостью и правами на неё.

Определения совместной и долевой собственности

Совместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.

То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.

Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз. Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением. Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.

Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.

Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.

Должны быть оформлены , и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.

Читайте также Процедура продажи квартиры в долевой собственности целиком или доли

В чём разница

Люди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Что лучше

Люди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода. Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.

Российское законодательство предусматривает несколько вариантов реализации гражданами права общей собственности - совместное владение имуществом, а также долевое. Какова специфика каждого из них? Какие источники норм регулируют соответствующие правоотношения граждан? Имеет ли значение специфика имущества, которое находится в общей собственности?

Что такое общая собственность?

Согласно 244-й статье ГК РФ, общая собственность - это некоторое имущество, которым владеют двое и более лиц. Ее объектом может быть в том числе и недвижимость. Есть общая долевая собственность и совместная. В первом случае собственники разделяют имущество в фиксированных долях. Во втором объект общей собственности - неразделенный.

В некоторых случаях общая долевая и совместная собственность определяются, исходя из положений закона. Так, например, имущество супругов или же участников крестьянского хозяйства определяется законом как совместное. При этом владельцы могут договориться между собой о том, чтобы поделить собственность и закрепить это решение, если это возможно, в установленном законом порядке.

Долевая собственность

Рассмотрим подробнее специфику такой категории, как общая долевая собственность. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в фиксированных долях, но также возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности.

Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за содержание активов.

Общая долевая собственность выражается в дробях или процентах. Касательно определения соответствующих цифр в 245-й статье ГК РФ сказано, что соответствующая пропорция признается равной, если иное не предполагает закон, договор или практика взаимоотношений между собственниками.

Величина долей может корректироваться в силу появления новых владельцев, а также модернизации имущества, ведущая роль в которой принадлежит конкретному собственнику, и это может быть доказано. При этом если соответствующее улучшение недвижимости может быть тем или иным образом отделено, то человек, обеспечивший его, может приобрести в законном порядке право собственности на него, не увеличивая долю в основном активе.

Право общей долевой собственности реализуется каждым из владельцев имущества в силу согласия всех остальных собственников. Если же соответствующего типа консенсус не удается установить, то споры подлежат решению в судебном порядке. В некоторых случаях, как отмечают юристы, суд может содействовать разрешению споров также и в области распоряжения совместным имуществом.

Продажа общей долевой собственности имеет ряд особенностей. Так, например, если кто-либо из владельцев решит продать свою долю, то другие собственники имеют право приобрести ее в преимущественном порядке. Таковы положения 250-й статьи ГК РФ. Но только если речь не идет о продаже посредством публичных торгов. Если один из владельцев нарушит это правило, то другие собственники могут обжаловать результаты сделки через суд.

Выше мы отметили, что каждый из собственников, владеющий имуществом в долях, вправе рассчитывать на доход от коммерческого использования активов. Рассмотрим данный аспект подробнее.

Распределение доходов от общей собственности

Собственник, согласно положениям 248-й статье ГК РФ, таким образом, имеет право на пропорциональное распределение любых доходов от использования имущества, которое находится в совместном владении - если иное не оговорено соглашениями между совладельцами. При этом, если человек получает соответствующего типа доход, то он также обязан уплачивать налог на него в аналогичных пропорциях, нести издержки, связанные с содержанием имущества и обеспечением его функциональности.

Раздел и выдел

Рассмотрим механизмы, отражающие прекращение общей долевой собственности. Таковых в российской практике два - раздел и выдел.

Если речь идет о разделе, то в рамках данного механизма общая собственность прекращается в отношении всех владельцев имущества. В свою очередь, выдел из общей долевой собственности подразумевает, что из владения выходит только один человек. Законом предусмотрены самые разные основания для осуществления обеих процедур. Так, например, раздел общей долевой собственности или выдел могут быть проведены исходя из взаимного согласиях всех владельцев. Другой вариант - в силу судебного решения. Также выдел возможен по факту требования со стороны кредиторов при взыскании.

В 252-й статье ГК РФ сказано, что раздел, или же выдел, должны осуществляться в натуральном выражении, если это возможно и не противоречит нормам закона. Однако если соответствующая процедура не может быть реализована, то собственник, который должен получить свою часть имущества как результат раздела или выдела, вправе рассчитывать на денежную компенсацию. В ряде случаев данный механизм приводится в действие на основе судебного решения. Получив компенсацию, человек прекращает участвовать в совместном владении имуществом.

Совместная собственность

Изучив то, что такое общая долевая собственность, рассмотрим специфику совместного владения. Его отличительная особенность в том, что хозяева осуществляют солидарное управление имуществом, нет каких-либо долей. Вместе с тем владельцы вправе договориться о некоторых разграничениях в пользовании собственностью. Так или иначе, распоряжаться имуществом кто-то из собственников может, согласовав свои намерения с другими владельцами. При этом заключать сделки, предмет которых - распоряжение соответствующими активами, может любой собственник. Если, однако, он не согласует свои действия с другими владельцами, то заключенный договор может быть признан недействительным в суде.

Раздел и выдел

В принципе, правила для раздела и выдела при обращении с совместным имуществом схожи с теми, что включает в себя право общей долевой собственности. Однако непосредственно перед проведением соответствующих процедур владельцы должны совместными усилиями определить величину долей для каждого. Если им не удается сделать это посредством договоренности, решать вопрос предстоит в суде.

Совместная собственность супругов

Совместная собственность граждан, состоящих в браке, имеет свою специфику. Она отражена в 256 статье ГК РФ. Там сказано, что совместным признается имущество, которое нажито супругами после регистрации брака, но в том случае, если иные условия не оговорены в брачном договоре. То есть соответствующего типа контракт может выглядеть как договор общей долевой собственности, отражающий разделение имущества, например, квартиры, в таких-то пропорциях.

Также возможен вариант, при котором соответствующего типа собственность определяется как результат существенного увеличения стоимости индивидуального имущества мужа или жены в период брака. В свою очередь, если супруги проживали в гражданском браке, т. е. без соответствующей регистрации, то их имущество определяется в общем случае как раздельное.

Совместная собственность фермеров

Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров - совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых - совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.

Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.

Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.

Практика распоряжения долями: процедура продажи

Если группой лиц установлена общая долевая собственность на квартиру, то каким образом каждый из них может распоряжаться имуществом на практике? Возьмем один из наиболее распространенных сценариев - продажу жилья.

Если речь идет о том, чтобы продать квартиру полностью, то необходимо согласие всех владельцев. То же самое требуется и в случае, если, к примеру, человек желает передать недвижимость в залог. Не имеет значения, сколько человек согласны - даже если один против, то сделка не может быть осуществлена.

При этом, как отмечают юристы, даже суд не вправе принудить человека дать согласие на то, чтобы жилье, в котором у него есть доля, было продано. Вместе с тем общая долевая собственность на квартиру предполагает, что человек вправе распоряжаться своей частью во владении так, как хочет. Правда, в этом случае могут возникнуть сложности с определением фактической натуральной доли. Какие здесь могут быть сценарии?

В случае если долевая собственность установлена в отношении однокомнатной квартиры, на практике выдел соответствующей части, как отмечают юристы, осуществить затруднительно. Однако если присутствует общая долевая собственность на дом, в котором несколько квартир, то соответствующая процедура, в свою очередь, вполне реальна. Особенно если, например, количество комнат в нем пропорционально числу собственников. Таким образом, недвижимость, с точки зрения практической реализации процедуры продажи доли, должна быть делимой.

В ряде случаев при выделе части недвижимости допустимо привлечение компетентных специалистов, готовых осуществить корректное разделение жилплощади. Другой механизм - обращение в суд. Как правило, по итогам подобных слушаний собственник получает некоторое количество квадратных метров в тех частях квартиры, которые с эксплуатационной точки зрения отражают полноценный комфорт проживания в ней. В некоторых случаях суд может, например, отдать человеку целую комнату и одновременно наделить его правом пользоваться в совместном порядке ванной, кухней, прихожей.

Как мы уже отметили выше, преимущественное право на приобретение выдела имеют другие владельцы квартиры. При этом участник общей долевой собственности должен предупредить о своем намерении продать долю других владельцев в письменном виде, после чего ждать месяц их решения. При этом цена фактической продажи должна быть той же, что озвучена на момент предоставления совладельцам соответствующего документа. Если человек захочет продать свою долю в квартире дешевле, то он должен еще раз предложить другим владельцам ее выкупить.

Если человек продаст свою долю в квартире третьим лицам, не предложив выкупить ее совладельцам, то соответствующая сделка может быть оспорена в суде. В результате собственник будет обязан вернуть денежные средства покупателю, вновь обретя право владения своей долей взамен.

Практика распоряжения долями: аренда

Другой сценарий, который может встречаться на практике - предоставление доли в квартире в аренду. По закону осуществлять подобную процедуру можно при согласии всех совладельцев. Однако на практике подобного рода сделки часто заключаются только с тем человеком, который нашел подходящего арендатора. Правомерно ли это? Как считают многие юристы, нет.

Если, таким образом, в квартиру подселили людей, с которыми один из владельцев заключил договор аренды, то другие собственники вправе их выселить посредством обращения в полицию. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике это осуществляется редко, поскольку арендодатель может убедить полицейских, что к нему приехали, условно говоря, дальние родственники из Австрии в гости. По закону никто не может запретить вселять их в порядке временного нахождения.

Конечно, недовольные совладельцы могут также обратиться в суд. Однако даже если они выиграют дело, то соответствующее решение будет действовать, как отмечают некоторые юристы, только в отношении конкретной группы лиц, которые вселились в помещение по отдельно взятому договору аренды. Если один из владельцев квартиры заключит новый договор аренды, то для выселения тех, кто получил право на проживание в квартире в порядке, противоречащем закону, нужно будет еще раз обращаться в суд. Поэтому подобная мера, как отмечают многие юристы, часто не имеет практической значимости.

Общая собственность на землю

Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет - земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.

По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности - если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.

Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект - неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности - если в законе не указано иное - подлежит корректному распределению в натуральном виде.

Пример случая, когда в правовых актах прямо прописывается совместное владение - рассмотренный нами выше сценарий с фермерскими хозяйствами. Согласно 257 статье ГК РФ, общее имущество фермеров, включая земельный участок, принадлежит всем участникам объединения на праве совместного владения. Однако это осуществляется, если сами фермеры не договорились распределять землю в рамках иных договоров.

Эта правовая норма, таким образом, относится к категории диспозитивных. Вместе с тем, как отмечают некоторые юристы, в Законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» присутствовало положение, согласно которому общее имущество фермеров - долевое, если только нет единогласного решения участников объединения о переводе его в совместное владение. То есть мы наблюдаем некоторую эволюцию законодательства в данной области.

Один из самых сложных понятий гражданского права - общая долевая собственность, которая предусматривает общее владение несколькими лицами общим неделимым имуществом в равных или неравных частях.

Обычно под таким имуществом подразумевается недвижимость - дом, городская жилплощадь или земельный участок. В виду того, что недвижимое имущество является ценным материальным капиталом, вопросы о владении им несколькими собственниками часто вызывают непримиримые споры и вынуждают собственников обращаться в российский суд, где будет рассмотрено право общей долевой собственности членов семьи.

Отличие общедолевой и совместной жилплощадь

В то же время в ГК РФ существует похожее понятие - совместная недвижимость. Это близкие, но не тождественные определения ГК РФ, между ними есть существенная разница. Также как и общая долевая собственность на квартиру, дом или участок, совместное имущество обычно рассматривается в отношении лиц, состоящих в официальном браке. Супруги могут являться совладельцами недвижимости на правах как общей долевой собственности, так и совместной.

Чем отличается совместная собственность от долевой? Вторая четко разделяет части общего имущества между супругами, выделяя каждому его часть. При этом между супругами устанавливаются договорные отношения и четко обозначаются права и обязанности собственников, согласно которым оба несут свою часть обязательств по содержанию и обслуживанию имущества (например, расходы на ремонт, оплату коммунальных платежей и т.п.)

Что такое совместное владение? В отличие от другой, общая собственность - это имущество, принадлежащее обоим супругам без четкого определения части для каждого. Т.е. права и мужа, и жены на принадлежащую им обоим недвижимость равны и все обязательства сторон по содержанию, расходам и другим издержкам распределяются между ними по устной договоренности, по т. н. принципу добросовестности. Хотя устную договоренность может предусматривать и долевая собственность (например, при мелких расходах на ремонт), последняя имеет более формальный характер.

Обычно общая собственность, приобретаемая в момент, когда супруги уже состоят в официальном браке, автоматически считается совокупным имуществом, и оба супруга получают равные права на владение. В этом случае продать часть дома или квартиры без письменного согласия супруга нельзя. Т. е. разница между совместной и долевой квартирой состоит в формальном определении частей между совладельцами.

Тонкости в законодательстве

Переход совместной недвижимости в долевую называется «выделение доли», что автоматически приводит к разграничению прав и обязанностей сторон по содержанию имущества между супругами. Чтобы реализовать право общей собственности на недвижимость, дом или участок, нужно:

• инициировать процесс приватизации, при котором все граждане, официально зарегистрированные на данной жилплощади, получают свою часть;
• оформить раздел квартиры в случае развода;
• оформить право наследования между несколькими родственниками и узаконить определение долей в праве общей недвижимости;
• заключить брачный договор между супругами в стандартном режиме, в котором будут оговариваться все моменты, относящиеся к пользованию нажитым имуществом;
• во время приобретения дома заключить отдельный договор с указанием частей для каждого из супругов в обозначенном объекте недвижимости, установить порядок пользования земельным участком и другие важные для собственников моменты.

Последний случай является желательным для супругов, состоящих в т. н. гражданском браке. Если при покупке недвижимости, в которой предполагается совместное проживание, мужчина и женщина вносили равные или асимметричные части личных денежных средств, то желательно заключить договор, в котором будет указано пропорциональное владение недвижимостью каждым из супругов. В случае необходимости (при разрыве отношений, продаже квартиры) на основании контракта супруги будут находиться в праве общей долевой собственности и получат свою часть денег при реализации недвижимости.

Регулирование прав и обязанностей совладельцев

Право общей собственности регулирует Гражданский кодекс РФ, устанавливающий особый порядок распоряжения общедолевым имуществом. В момент перехода недвижимости от совместного статуса к долевому, расходы на ее содержание распределяются между супругами пропорционально. Например, если супруги владеют равными долями в квартире, то и совместная собственность, и счета на оплату коммунальных услуг, а также налоги в случае продажи недвижимости распределяются между ними в равных частях. Если же мужу принадлежит 70%, а жене общедолевая собственность принадлежит в размере 30%, то каждый из них вносит свою часть платежей в этой пропорции.

Следует отметить, что право общей собственности - это абстрактное понятие, и на физическом уровне разделить объект недвижимости, находящийся в доле, невозможно. Вопрос, как разделить квартиру между собственниками - формальный, который обычно связан с продажей недвижимости. Реализация долей обычно происходит во время продажи квартиры или дома, при которой супруги получают свою часть выручки пропорционально своей доли из общей долевой собственности. Если же супруги живут в квартире, в которой одна комната составляет 20 кв. м., а вторая - 15 кв. м., то это не существенная разница и не основание для взаимных претензий и обращения в суд. Стороны должны договориться в устной форме и определить порядок пользования жилым помещением. В первую очередь, это касается общей долевой собственности, которая не может быть физически поделена (ванна, кухня, коридор).

На практике нередко возникают споры и конфликты между супругами, состоящими в разводе, или родственниками - совладельцами имущества, на тему совместного пользования недвижимостью. Эти вопросы регулирует ГК РФ, при наличии разногласий между сторонами одна из них имеет право подать иск в суд и инициировать определение порядка пользования квартирой, закрепить порядок пользования земельным участком или квартирой в договоре. В ходе разрешения конфликта федерация в лице судебного органа может закрепить на использование за каждым совладельцем изолированную или проходную комнату. Если одна из комнат превышает по размеру другую, то совладельца, которому досталась большее помещение, могут обязать платить и большую сумму при оплате коммунальных платежей или нести больше расходов по содержанию дома в долевой собственности.

Продажа квартиры в долевой собственности, согласно ГК РФ, должна осуществляться в приоритете другому супругу, совладельцу квартиры или дома. Т. е. муж или жена, решив реализовать свое право на долю, в первую очередь, должны предложить выкупить ее своему супругу, который является владельцем другой части совместного имущества. Приоритет в пользу супруга определяется, исходя из того, что общая собственность - квартира или дом - неделимое имущество и в случае отсутствия согласия между сторонами будет очень сложно реализовать недвижимость, продав свою часть третьему лицу. Редкий покупатель захочет приобретать часть имущества, т. к. совместное пользование недвижимостью с малознакомыми людьми затруднительно. Для реализации своего права нужен разделенный санузел, большая кухня и т. п.

Но, тем не менее, любой из совладельцев имеет право на продажу долевой собственности в виде принадлежащей ему части. Если собственник твердо решил продать свое недвижимое имущество, то он должен известить об этом совладельца, предложив ему выкупить его часть с указанием желаемых условий сделки. Если вторая сторона отказывается от покупки или бездействует, то инициатор продажи должен официально известить другую сторону о своем намерении, отправив ему письменное сообщение с обязательным требованием уведомления о получении. Если в течение месяца с момента получения сообщения совладелец не предпримет каких-либо действий, то собственник имеет право продавать свою долю третьим лицам.

Общедолевой земельный участок и выделение доли

Общая долевая собственность на земельный участок представляет владельцам меньшей затруднений при реализации, но в реальности процедура выделения и продажи доли участка может отличаться. Если один из владельцев участка захочет вычленить собственную долю с целью реализации или для распоряжения ею по своему усмотрению (если его не устраивает порядок пользования земельным участком), то ему придется пройти ряд юридических и бюрократических процедур, в том числе:

• перевод участка из совместного статуса в общедолевой;
• выдел земельного участка из общей долевой собственности.

В первом случае можно заключить договор между собственниками на выделение доли участка, при котором образуется новый участок, чьи размеры устанавливаются в равной пропорции части бывшего совладельца. На основании этого на новый выделяющийся участок возникает законное право владения у бывшего совладельца, по инициативе которого состоялся выдел. При этом исходная общая собственность, земельный участок, сохраняется на прежних условиях совместного владения другими собственниками (детьми, братьями и сестрами) в измененных границах. Перераспределение долей после изменения размеров участка между оставшимися собственниками происходит в тех же пропорциях, в которых они владели участком до выдела. Установленный порядок пользования земельным участком также сохраняется.

Долевая собственность на землю при выделе одной из частей участка сопряжена и с бюрократическими издержками. Чтобы оформить выдел доли, необходимо провести межевание и другие процедуры, которые уполномочены проводить только сотрудники земельного отдела, кадастрового плана или БТИ. После завершения процедуры выдела новый участок придется вновь ставить на кадастровый учет, что несет в себе множество дополнительных издержек.

Особенности реализации помещений

В связи с тем, что реализация имущества заключает в себе множество нюансов юридического характера, то многих совладельцев интересует вопрос, как продать квартиру. Налоговый кодекс предполагает выплату 13% от выручки с продажи объекта. Чтобы избежать перерасходов, можно оформить договор типа «купля-продажа» с каждым из совладельцев, или заключить сделку с множественностью лиц со стороны продавца одновременно, после чего перевести квартиру или проданный дом в распоряжение нового покупателя.

Основные сложности возникают в таких случаях:

• если между совладельцами не достигнута договоренность о продаже;
• если собственность является предметом ипотечного кредита.

В этих случаях общая совместная жилплощадь может быть продана третьему лицу в обход преимущественного права покупки, но на деле этот шаг сопровождается большим риском, т. к. сделка может быть признана несостоявшейся.

Каждый гражданин должен знать, что такое совместная и долевая собственность, и какая между ними разница. Это позволит впоследствии разобраться, на что можно претендовать, а на что нет. К тому же, отличия действительно довольно существенны, а незнание некоторых нюансов может привести к нарушению закона.

Виды собственности

Если у имущества несколько владельцев, то подразумевается, что это либо долевая собственность, либо совместная. Эти два вида собственности имеют существенные отличия. И знать, чем отличается совместная собственность от долевой, нужно обязательно.

Общая долевая собственность предусматривает разделение недвижимости на определенные части (не всегда равные) и оформление права собственности на них владельцами. Другими словами, каждый из них владеет лишь частью имущества, к примеру, половиной дома. Как собственник, такой человек вправе распоряжаться этой частью по своему усмотрению.

Общая совместная собственность означает, что доли недвижимости не выделены. Поэтому каждый владелец является собственником всего имущества, хотя, по факту, делит свое право с другими физ. лицами. И распоряжаться имуществом такие владельцы должны вместе. Чаще всего совместная собственность возникает у супругов при приобретении имущества.

Лучше всего понять, в чем разница, можно на примере. Если человек, имеющий выделенную долю квартиры, хочет продать ее, он может сделать это без согласия остальных владельцев. Конечно, у них есть преимущественное право на покупку и поэтому продавцу нужно осуществить определенную процедуру извещения заинтересованных сторон. Но, по факту, совладельцы не могут помешать ему провести сделку.

Если жилплощадь находится в общей собственности, то продать ее единолично у хозяина не получится. Для сделки понадобится согласие всех владельцев, причем, нотариально заверенное. А если одним из них является несовершеннолетнее лицо, то придется оформлять согласие органа опеки. Если разрешения не будет, то любой из совладельцев легко может оспорить продажу и вернуть собственность.

Справка: родственные или близкие отношения не влияют на вид собственности и размер долей.

Возникновение долевой собственности

Поэтому совладельцами могут выступать как родственники, супруги или посторонние лица. Недвижимость или ее часть может достаться по наследству, на основании дарственной и т.д. Если речь идет о муже и жене, то жилплощадь может быть ими разделена на следующих основаниях:

1. Брачный контракт. В этом документе перечисляется вся собственность супругов, в том числе и их доли на жилплощадь. Это делается для того, чтобы при разводе у сторон не возник имущественный конфликт.
2. Оформление соответствующего договора. Допустим, супруги не хотят заключать брачный контракт. Но у одного из них имеется жилплощадь, подаренная родственниками или унаследованная. Такая недвижимость не может принадлежать им обоим, поэтому собственник может выделить долю супругу, оформив это соглашением.
3. Раздел жилья на доли с последующим оформлением права собственности. Этот способ часто используется, если квартира считается общей. Опять же, при разводе не будет проблем с разделом.

Читайте также Процедура отказа в пользу родителей от доли в приватизированной квартире

Долевая собственность позволяет избежать большого количества проблем. Но раздел недвижимости может быть не только добровольным и договорным. Этот вопрос часто становится причиной для судебных разбирательств. К примеру, в случае с супругами выделение долей – не редкость именно при разводе.

Данная процедура касается тех пар, которые не позаботились о разделе заранее. Следует учитывать, что жилплощадь не всегда делится пополам. Суд будет учитывать интересы каждой стороны, наличие детей и т.д.

Еще одно отличие общедолевой собственности от совместной собственности заключается в оплате имущественного налога. Каждый из совладельцев обязан вносить платежи пропорционально своим долям. При необходимости, также можно разделить лицевой счет и оплачивать раздельно коммунальные услуги.

Выделение

Если хозяева недвижимости решили разделить ее юридически, то они могут использовать два способа. Первый – это добровольное соглашение, а второе – судебное разбирательство. Если один из владельцев решил оформить свою часть, то, по факту, остальные лица лишаются права общей собственности. Они все будут обязаны оформить свои части квартиры, дома и т.д. Например, при разделе квартиры площадью 115 кв. м каждый из 3-х хозяев может оформить право собственности на 38, 3 кв. м.

При разделе следует учитывать, что долю можно выделить не всегда. К примеру, речь идет об однокомнатной квартире. Даже суд не вправе поделить, пусть и юридически, такую недвижимость. Поэтому остальные хозяева должны выплатить лицу стоимость его части квартиры. После этого он теряет все права на недвижимость. Что касается самого раздела, то, на практике, площадь недвижимости делится на количество владельцев.

Если выделение все-таки осуществимо, то стороны заключают соглашение. Это достаточно важный документ, поэтому он должен быть оформлен по всем правилам. Нотариально его заверять не нужно, но при составлении лучше обратиться к юристу. Далее документ подается для регистрации.

Итоги

Обязательно нужно знать, что такое совместная и долевая собственность, а также какая между ними разница. Тогда каждый владелец сможет полноправно распоряжаться своим имуществом (с учетом ограничивающих рамок). Все существенные различия заключаются в следующем:

1. Объем прав у физ. лиц может быть разный. При общем владении жильем это – равные права, а при долевом – с учетом размера доли.
2. Долевая собственность возникает чаще всего при наследовании или дарении. Совместным имущество становится обычно при заключении брака.
3. Если недвижимость является общей, то все траты на ее содержание стороны несут вместе. При разделе на доли – каждый хозяин платит за себя.
4. Право общей собственности возникает по умолчанию (к примеру, при приобретении имущества супругами), а долевой – на договорной основе или принудительно.
5. Отчуждение имущества при разных видах собственности осуществляется по-разному. Важно знать, когда требуется согласие совладельцев, а когда нет.