Мнения о вопросах реновации: хорошо это или плохо? Что такое реновация простыми словами.

Программа реновации жилого фонда в Москве продолжает вызвать яростные дискуссии. И не только из-за сносимых объектов самих по себе. Новые дома, возводимые на месте пятиэтажек, будут выше, а значит население столицы может вырасти на несколько миллионов человек. "Коэффициент уплотнения – в 3,5 раза. Это означает, что кроме 1,6 млн переселенных в Москве добавляется около 4 млн новых жителей. То есть в Москву переселяют условно говоря Петербург", — отмечает архитектурный критик Григорий Ревзин. Возникает и множество правовых вопросов: по жителей сносимых домов, власти грубо нарушают их право собственности. О том, почему снести пятиэтажки придется несмотря на протесты москвичей и может ли э то привести к инфраструктурному колллапсу в интервью The Insider рассказал директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин.

Давайте сначала остановимся на том, что действительно существует необходимость разобраться с застройкой прошлых лет не лучших архитектурных серий, давно исчерпанным разумным сроком инженерной жизни. Дом, конечно, сколько угодно простоит, но есть разумные инженерные сроки, дальше которых его сложно будет эксплуатировать. Эта проблема существует объективно — и от дискуссий начальства или общественников она вообще не зависит: Москва сейчас пытается ее решить. Тот факт, что городом эта проблема поставлена, я полностью одобряю, в профессиональных кругах об этом говорят давно. Однако всем известно, что любую проблему можно решить хорошо или плохо. Как именно она будет решена? Тех сведений, что есть сейчас в общественном пространстве, для профессионального анализа маловато. Пока это только идея, постановка задачи, но отмечу еще раз — это справедливая постановка задачи.

Дальше начинается масса трудностей, среди которых транспорт – это совсем не первоочередной пункт. Первые проблемы — юридические, связанные с правом собственности и учетом того фактора, что, как писал урбанист Георгий Владимирович Шелейховский, «горожане (в отличие от обитателей зверинца!) свободны в выборе места жительства и способа передвижения». Проблема абсолютно правовая и социально-политическая, и действительно ее придется как-то решать.

Транспортная проблема здесь сводится к очень простой вещи: сейчас проект уже прорисовывается, на его реализацию будет объявлен конкурс с привлечением зарубежных коллег, однако что бы из этого проекта реновации ни получилось, очевидно, что плотность застройки все равно заметно увеличится.

В эту новую застройку стандарт московского привычного поведения «живу на 24 этаже, автомобиль стоит во дворе», – никак не впишется. Я к этому отношусь совершенно спокойно, потому что стандарт жизни, когда человек, живя на 24 этаже, не может обходиться без машины, уходит в прошлое, и, если брать горизонт хотя бы 20 лет, обозначенный для программы реновации, эта модель жизни отомрет во всех городах мира. Транспортная модель будет другой.

Рано или поздно москвич привыкнет не ездить в центр города на автомобиле

Горожане, включая даже жителей периферии города, могут не ехать в центр на автомобиле, а ездить на метро, но меня беспокоит другое: в Москве проживает несколько миллионов дачников. Есть разные оценки от осторожных 1,5 млн до более 3 млн человек, и то, и другое — огромные цифры. На дачу москвич без автомобиля не попадет в большинстве случаев, а для того, чтобы ехать на дачу, ему нужен автомобиль вблизи от дома. К сожалению, хорошего решения этой проблемы пока не видно, а то, что рано или поздно москвич привыкнет не ездить в центр города на автомобиле, это само собой произойдет независимо от воли и желания начальства и экспертов, просто потому что мир идет в эту сторону.

Проблема с дачами — специфически русская, это такой феномен жизни на два дома: городская квартирка и дача под городом, эта индивидуальная модель не отражена ни в обычных транспортных схемах в методической литературе, ни в зарубежных учебниках. Как разбираться с этим нашим личным феноменом, я пока не знаю.

Еще раз подчеркну — поставленная задача является абсолютнологичной, от нее можно было бесконечно уклоняться, откладывать на потом, но то, что задача поставлена – это, на мой взгляд, совершенно справедливый шаг.

Что касается территорий, куда власти собираются переселять москвичей, в частности, промзон: в городе существуют обширные промышленные зоны, это значительные территории, и мы никуда не денемся от их ревитализации, освоения в новых градостроительных условиях. Такая задача есть, ее придумали не эксперты и не начальство, ее поставила жизнь — браунфилд надо осваивать <от англ."brownfield" — территория с уже существующей промышленной инфраструктурой — The Insider> .

При правильном освоении браунфилда в этих домах с удовольствием селятся даже вполне состоятельные люди, в мире множество примеров хороших решений по облагораживанию таких территорий. Есть удачные проекты, а есть ужасные, когда людей просто селят на биологически не очищенные территории, и условия их проживания становятся только хуже. То есть вопрос в том, как проект будет выполнен с точки зрения архитектуры, экологии и всего на свете.

Что касается рассказов о том, что в других городах мира якобы отказываются от многоэтажной застройки, то это такое журналистское клише. Есть гигантский мировой опыт, связанный с высотной конфигурацией города — например, высотный центр и обширные окраины с очень низким значением коэффициента этажности застройки, а есть другой стандарт — в мире все со временем меняется, и каждый город решает вопрос стандарта по-своему.

Вариант малоэтажной застройки глубокой периферии очень симпатичный, очень гуманный, но требует гигантских вложений в дорожную инфраструктуру.

Москва, к сожалению, жутко отклоняется от этих стандартов высотной конфигурации, потому что у нас огромные плотные многоэтажные периферийные пятна застройки, даже в Новой Москве, мы в картофельном поле строим 24 этажа, и это, как правило, ошибочное решение. Но в этом вопросе неприменимы такие суждения, что якобы в Париже решили избавиться от многоэтажек – градостроительные стратегии в двух словах не выражаются. На самом деле вариант малоэтажной застройки глубокой периферии очень симпатичный, очень гуманный, но требует гигантских вложений в дорожную инфраструктуру, потому что этот тип застройки называется car-oriented development, то есть девелопмент, ориентированный на автомобили. И я всегда объясняю людям, выбирающим такой вариант: «Ребята, там ни трамвай, ни автобус никогда ходить не будет. Вы всегда до ближайшей торговой плазы или до ближайшей станции метро сами себя довезете». А это значит, что там нужно развивать дорожную сеть, а это совсем иной подход и другая философия.

Проблема качества жилья из года в год не теряет своей актуальности. При этом с ней сталкиваются не только молодые люди, которые не имеют собственной жилой площади, но и владельцы старых квартир, находящихся в ужасном состоянии. Чтобы повысить благосостояние граждан, правительство разрабатывает различные проекты. Одним из таковых является программа реновации жилья. Она предполагает снос старых многоквартирных домов и переселение их жильцов в новостройки. Давайте более подробно разберемся в том, что такое реновация и каким образом будет происходить выдача москвичам новых квартир.

Актуальность программы

На сегодняшний день основная часть пятиэтажных жилых домов в Москве находится в удовлетворительном состоянии, и в них могут проживать люди. Однако во многих хрущевках условия для проживания не самые лучшие. Помимо этого, у большинства из них истекает предусмотренный срок эксплуатации, что, в свою очередь, негативно сказывается на городской среде.

Как отмечает профессор Григорий Ревзин, состояние многих хрущевок уже приближается к аварийному, а всего через 10 лет большинство домов станут опасными для проживания. При этом основная проблема заключается в том, что эти недвижимые объекты не подлежат ремонту. Поэтому единственным выходом в сложившейся ситуации является реновация пятиэтажек. О том, что она представляет собой, и пойдет речь далее.

Общая информация

Итак, что такое реновация? Этот вопрос интересует многих людей, проживающих в старых домах, которые находятся в ужасном техническом состоянии. Реновация — это программа, разработанная правительством, которая направлена на снос старых многоквартирных домов с целью возведения на их месте новостроек. Предполагается ликвидация 5144 домов общей площадью около 25 000 000 квадратных метров, а новые квартиры получат более полутора миллиона человек. При этом москвичи, проживающие в домах, подлежащих сносу, будут освобождены от денежных взносов, которые направлены на капитальный ремонт, а уже собранные деньги пойдут на возведение новостроек.

Стоит отметить, что переселение по программе реновации предполагает, что новые квартиры будут выдаваться москвичам в их родном или соседних районах. При желании люди могут самостоятельно выбрать месторасположение нового жилья, но для этого им потребуется представить письменное соглашение.

Преимущества и недостатки законодательного проекта

Мы разобрались с тем, что такое реновация, однако необходимо детальнее рассмотреть преимущества и недостатки этого проекта, поскольку он вызвал весьма неоднозначную реакцию. Все дело в том, что многие пункты программы противоречат некоторым конституционным нормам, например лишают права на судебную защиту.

Как отмечает Григорий Ревзин, создание в Москве государственного фонда переселения нанесет сильный удар по частным девелоперам и существенно сократит их доходы. Помимо этого, возникает проблема перенаселения столицы, поскольку в нее переедут жители из других городов. Что касается самих москвичей, то всего 20 процентов из них не согласны со сносом старых хрущевок.

Что касается преимуществ, то реновация в Москве имеет и неоспоримые плюсы. Основным из них является решение проблемы качества проживания россиян. Поскольку многие жилые дома находятся в аварийном состоянии и не подлежат ремонту, то единственным выходом станет их снос и строительство новых жилых объектов. Помимо этого, начало массового строительства будет способствовать падению цен на недвижимость, что сделает квартиры более доступными для населения.

Какие дома подлежат сносу?

При разработке законопроекта были определены категории хрущевок, подлежащих сносу.

Следующие дома по программе реновации будут ликвидированы:

• многосекционные каркасные жилые дома;
• панельные пятиэтажные дома;
• жилые объекты экспериментальной серии;
• жилье эконом-класса;
• кирпичные строения.

Стоит отметить, что под снос попадают все пятиэтажные дома, которые были возведены в начале шестидесятых годов. Их срок эксплуатации составляет всего 25 лет, по истечении которых предполагался их снос и строительство новых жилых объектов, однако в результате перестройки это выполнено не было.

Стоит отметить, что снос домов по реновации будет осуществляться не в принудительном порядке. Правительство предоставляет жильцам того или иного дома самостоятельно решать, будет он ликвидирован или нет. Поэтому если большинство владельцев квартир в какой-либо хрущевке не захотят никуда переезжать, то никакого сноса не будет.

По какому принципу осуществляется отбор домов, подлежащих сносу?

Проект реновации направлен не столько на то, чтобы улучшить качество проживания москвичей, сколько на улучшение городского климата. Поэтому отбор жилых объектов недвижимости, подлежащих ликвидации, осуществляется не по степени износа, серии, количеству этажей и году возведения, а здесь ключевую роль играют районы реновации.

Таким образом, реализация законопроекта происходит вразрез со всеми нормами Градостроительного и Земельного кодексов, которые предполагают, что первыми должны сноситься жилые дома, находящиеся в ужасном состоянии и не подлежащие ремонту. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу действенности российского законодательства.

Условия проекта реновации

Отвечая на вопрос о том, что такое реновация, необходимо отметить, что это не только снос старых хрущевок, у которых закончился срок эксплуатации или состояние стало аварийным. Законопроект также предполагает предоставление москвичам новых квартир с качественным ремонтом. При этом старое и новое жилье будет идентичным по площади. При желании можно будет доплатить и получить квартиру большего размера. Если гражданин по каким-либо причинам не хочет получать новую квартиру, то он может взять вместо нее денежную компенсацию.

У многих москвичей возникают опасения по поводу того, что новый законопроект приведет к потере прав собственности на квадратные метры. Ведь по факту происходит выселение людей из их квартир и лишение их юридических прав. Но эти опасения являются необоснованными, поскольку правительство выступает в качестве гаранта соблюдения законов, поэтому выселение и регистрация прав на квартиры по реновации будут осуществляться одновременно. Но здесь есть один немаловажный нюанс: если соглашение о переселении не будет подписано в течение двух месяцев, то гражданин теряет право собственности на недвижимость. В этом случае оспорить решение будет невозможно даже через суд.

Альтернативные сценарии

Как показали исследования РАПСИ, реновация пятиэтажек в столице потребует финансовых вложений в размере около 2,8 триллиона рублей. На ликвидацию одних только старых хрущевок уйдет приблизительно 150 миллиардов. Подобные расходы могут привести к заморозке многих других, не менее важных проектов. Поэтому актуальность этого проекта вызывает огромные сомнения. Возникает необходимость искать какие-либо альтернативные варианты решения проблемы качества проживания москвичей и благоустройства города.

Здесь также важно понимать, что материальный ущерб понесет не только государство и столица нашей страны, но и рядовые граждане. Массовое возведение новостроек приведет к перенасыщению предложения на первичном рынке жилья, в результате чего цены на квартиры могут очень сильно упасть. Как следствие этого, интерес к вторичному рынку недвижимости значительно снизится, и продать жилье по выгодной цене россиянам будет очень проблематично.

В самом невыгодном положении оказываются ипотечники, у которых квартира находится в залоге у банка. Ведь они оформляли кредит на жилье по одной стоимости, а снижение спроса приведет к тому, что залоговая стоимость также сильно упадет. А если государство начнет выдавать квартиры по реновации в новостройках, то ипотечники и вовсе окажутся в юридическом вакууме, поскольку в этом случае законодательство предполагает перерасчет стоимости недвижимости, расходы на который ложатся на плечи владельцев жилья.

Зарубежный опыт

Зарубежные страны уже на протяжении длительного периода времени прибегают к программам реноваций, поэтому будет нелишним изучить их опыт. Как утверждает наше правительство, снос хрущевок и возведение на их месте новостроек обойдутся значительно дешевле, чем проведение капитального ремонта всех этих зданий. Однако немецкие специалисты утверждают полностью противоположное. В Германии модернизирование старых объектов обходится на семьдесят процентов дешевле, чем строительство новых зданий. Поэтому остается не совсем понятным, какими расчетами руководствовались российские специалисты в области градостроительства, и с какой целью вообще запускается реновация в Москве.

Вариант решения проблемы

Если вы не хотите, чтобы ваш дом снесли, а вас переселили, то, помимо недовольства, возмущений и акций протеста можно попробовать решить сложившуюся проблему другим путем. Московское законодательство разрешает проведение капитального ремонта старых зданий, находящихся в аварийном или предаварийном состоянии, путем самоорганизации жильцов. Поэтому можно собрать средства, нанять подрядчика, который выполнит ремонт жилого объекта, и тогда ни о каком сносе здания и речи быть не может.

В заключение

Невозможно однозначно сказать, проект реновации принесет Москве и ее жителям больше пользы или вреда, поскольку он имеет как плюсы, так и минусы. Но одно можно сказать с уверенностью: он направлен на то, чтобы сделать столицу более современным и красивым городом, а не на улучшение качества жизни граждан. Поэтому не стоит спешить соглашаться на снос своего дома и на переезд в новостройку. Лучше хорошенько взвесить все за и против, чтобы потом не пожалеть.

Кампания мэрии по разработке и продвижению программы реновации пятиэтажек в самом разгаре. Пока сам законопроект «О реновации...» ждет в Госдуме второго чтения, правительство Москвы уже за и против сноса с 15 мая, а на первые проектные работы в бюджете уже выделены 96 миллиардов рублей. The Village попросил юристов и специалиста по проблемам законотворчества оценить, не выходят ли поспешные действия властей за рамки закона.

Какую юридическую силу имеют голосования в «Активном гражданине», МФЦ и собрания собственников дома по поводу сноса?

Сергей Панченко

юрист, член Московской городской коллегии адвокатов «ФОРТ», колумнист Forbes Russia

Есть ли противоречия в проекте закона «О реновации»?

Екатерина Шульман

специалист по проблемам законотворчества, доцент Института общественных наук РАНХиГС, колумнист «Ведомостей»

Закон предполагает внесудебный отъем частной собственности, не связанный ни с чрезвычайной необходимостью - антитеррористической операцией, аварийным состоянием здания, ни с масштабными национальным проектами вроде Олимпиады. Можно сказать, последняя была пробным камнем, и сейчас Олимпиада пришла в Москву. Это хорошо показывает, что нельзя изменять законодательную ткань на отдельных территориях - потом противоречия неизбежно распространяются на всю страну. Остальные моменты уже вторичны: в законе не оговорена судьба взносов за капремонт, которые люди уже заплатили. В нем вообще отсутствует упоминание собственников коммерческих помещений, нет также очередников, жильцов коммуналок, общежитий. Текст закона подписан группой депутатов, избранных от Москвы. По моему опыту, такие законы пишутся в органах исполнительной власти и близких к ним организациях. Стилистически закон больше похож на административный приказ, написанный правовым департаментом мэрии. Возможно, часть писали и юристы крупных девелоперов.

Расселение старого жилого фонда - игра с известными условиями вот уже десятки лет. Это про отношения собственника и застройщика: у тебя пытаются купить недвижимость, ты хочешь ее подороже продать. Если согласишься сразу - продешевишь, если слишком поздно - твое жилье просто сожгут. Такова была практика, и в ней не было интересов государства. Сейчас это именно государственная программа по принудительному переселению.

На мой взгляд, такого рода законопроекты вообще не должны приниматься в первом чтении. Возможно, кампанию пролоббировал Стройкомплекс Москвы, который остро нуждается в деньгах из-за своей закредитованности. Либо у мэрии полностью сломались все каналы обратной связи и они ожидали восторга населения.

Вы наверняка видели фотографии китайских особняков на пути у хайвеев. Во всем мире эти проблемы решают смесью подкупа и давления - насколько позволяет уровень криминально-правовой культуры в стране. Соединенные Штаты, Франция, страны Латинской Америки регулярно сталкиваются с проблемой ликвидации гетто, старых неблагополучных районов. Чаще всего это проблема муниципальных властей. Последние не идут в федеральный центр и не просят изменить под их ситуацию все федеральное законодательство, не отменяют право частной собственности в каком-то конкретном месте, просто потому что оно понравилось застройщикам.

Можно ли сейчас выделять 96 миллиардов, если еще не приняты ни закон, ни сама программа реновации?

Марина Ивлиева

юрист, завкафедрой финансового права МГУ, партнер «Пепеляев Групп»

Выделенные 96 миллиардов, как указано в поправке к закону о бюджете, проходят не по госпрограммам, а по так называемой «ведомственной структуре расходов» на цели «финансового обеспечения вопросов, связанных с осуществлением городом Москвой функций столицы...». На мой взгляд, здесь присутствует нарушение статьи № 65 Бюджетного кодекса РФ: «Формирование расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации осуществляется в соответствии с расходными обязательствами, обусловленными установленным законодательством» - это значит, что пока нет расходного обязательства, нельзя формировать расходы. В нашем случае на момент принятия поправки в бюджет отсутствует закон, который давал бы мэрии Москвы полномочия на реновацию, под которую были запланированы эти расходы на 96,5 миллиарда рублей. Поправки в бюджет, предусматривающие увеличение расходов, могли возникнуть только после подписания закона президентом.

Прокуратура должна была предъявить претензии к этой поправке в бюджет - в порядке нормоконтроля - по статьям № 9 и № 9.1 Федерального закона «О Прокуратуре...». Счетная палата обычно контролирует только по факту - когда деньги уже израсходованы. Еще можно оспорить принятые поправки в судебном порядке, но заявителю придется доказывать нарушение его прав именно принятыми поправками, что в данном случае может быть неочевидно для суда.

Первый дом, по сути, открывающий новую эпоху градостроительства в Москве, – эпоху реновации - готов. Заселение в него начнется уже 26 февраля. А пока будущие новоселы вместе с представителями фракции «Единая Россия» в Госдуме, партии «Яблоко» и журналистами осмотрели стартовый дом и сравнили обещания столичной мэрии с реальностью.

Образцово-показательный момент

Дом 62б на 5-й Парковой улице в районе Северное Измайлово (недалеко от метро Щелковская) вполне оптимально отстоит во дворах от 5-й парковой, Щелковского шоссе и от ближайшей станции метро. Несмотря на близость к оживленной трассе, возле нового дома шума почти не слышно.

Поначалу жители Северного Измайлова даже не верили, что с виду качественный монолитный 18-этажный трехсекционный дом на 340 квартир может быть отдан для переселения из «хрущевского рая», да еще и в 300-500 метрах от «сносимых» домов.

Первые впечатления – дом очень прилично выглядит. Так, как, наверное, и должен выглядеть знаковый объект накануне президентских выборов: все-таки к реновации приложил руку сам Владимир Путин - после его указания программе дали ход.

Правда, по замечанию многих журналистов, при осмотре квартир сразу бросилось в глаза то, что отделка и сами квартиры не соответствует обещанным стандартам реновации на уровне комфорт-класса. А ведь именно этого целый год, следуя заявлениям мэра Москвы, ждали москвичи. Хотя, конечно, надо бы спросить Сергея Собянина, что он имел ввиду под словом «комфорт-класс», и зачем вообще нужно было обещать эти нереализуемые по финансовым причинам вещи. Ведь ясно, что для тех, кто когда-то покинул свои деревянные бараки, чтобы переехать в «хрущобы», новое собянинское жилье и без того будет в принципе счастьем.

ПРОБЛЕМЫ С ПАРКОВКАМИ ЗДЕСЬ ВОЗНИКНУТ УЖЕ СКОРО.

Общий порядок расселения, со слов жителей, следующий. Сначала приходит приглашение посмотреть новую квартиру. Все происходит быстро – в какие-то три дня. Приглашения разносили по квартирам. После осмотра, если ты согласен – подписываешь «смотровой» и заявление о просьбе рассмотреть пакет документов на приобретение новой квартиры. Но, по признанию «заселенцев», точные данные по квартире сообщаются только после их согласия на квартиру, что довольно странно, но, видимо, тактически целесообразно. Затем подписывается договор мены, регистрируют который представители властей сами. После чего вручают его «переселенцам». Таким образом, один договор меняется на другой. И вы – обладатель жилья в рамках программы реновации.

Без прикрас

Пока большую группу журналистов водили как по выставке достижений народного хозяйства в специально отобранные для демонстрации пустые квартиры, хозяева которых в голос хвалили «организацию» переселения и все предоставленные условия, корреспондент «ФедералПресс» решил самостоятельно погрузиться в непоказную реальность и поговорить с теми, кому жить-поживать в этом собянинском жилье долгие годы.

«Все побольше, поуютнее как-то: все-таки все новое», – именно такую мантру обычно произносят многие сторонники «лагеря» довольных переселенцев.

«Качество квартир очень хорошее, вполне приличное. У меня придирок нет, – рассказал стоявший в очередь на консультацию по реновационному обмену Константин. – Особенно если сравнить с тем, как люди живут в хрущевках, то это – абсолютно две большие разницы».

«Нельзя сравнивать дом, построенный в 1960-х годах и этот новый дом, – искренне заметил явно счастливый обладатель ключей от новой однокомнатной квартиры по имени Виктор. – Качество работ выше всяких похвал. Меня лично все устраивает в новой квартире. Пока негатива я не увидел, хотя, конечно, может быть в процессе проживания он и появится. Кухня большая – 13 метров, а в пятиэтажке у меня была 5,5 метров. Но комната по метражу, видимо, такая же. Коридор больше, но не намного. Общая площадь больше».

«Ванная роскошная, широкая, – встряла в разговор сидевшая рядом обладательница ключей от другой «однушки» Людмила. – Но вот комната такая же. Она вытянутая, и складывается впечатление, что она как бы больше. Потолки выше, чем в хрущевках – 2,70 м. Санузел в этом доме совмещенный только в однокомнатных квартирах. Я жила на 4-м этаже и уехала на 13-й».

«Планировкой довольна. Я ведь 56 лет прожила в пятиэтажке на первом этаже, – рассказала «ФедералПресс» «переселенка» Инна Сергеевна. – В пятиэтажке у меня общая площадь трехкомнатной квартиры 54 метра, кухня 5 метров. В итоге я получила 79 метров и большую кухню, размеры которой мне почему-то не сообщали. Но главное – у меня ведь теперь балкон есть весь застекленный! Красота».

Но все-таки добрая половина при первом показе не соглашается на переезд: а вдруг что-то ждет еще лучше.

«Нет, качество неплохое новых квартир. Планировка разная – есть не очень, есть хорошая, – сказала одна из женщин в зале ожидания на оформление квартир (имя она называть не захотела). – Я смотрела «двушку» и мне честно не особо в нее хочется: мне планировка не понравилась. Ну, может быть второй вариант будет получше».

«Мы живем на втором этаже, а нам дали на третьем, – возмущается «переселенка» Татьяна Николаевна. – Мы же просили дать повыше. Более того, вместо однушки, мы хотим трешку с доплатой, а нам вдруг сказали, что только путем аукциона, хотя ранее обещали продать по цене ниже рыночной. Хотя однушкой в новом доме я все же довольна».

Откуда недовольства

«Дом хороший, сделан хорошо. Визуально. Но планировка дома плохая. У меня даже сейчас в пятиэтажке, лучше чем в этом новом доме, – призналась «ФедералПресс» стоявшая возле нового дома жительница сносимой пятиэтажки Наталья. – Прихожая маленькая. У нас квартира угловая, и мы нормально даже шкаф поставить не можем. Правда, кухня довольно большая. Отделка нормальная, двери нормальные и окна. Но двери устроены так, что если открыть их из комнаты и из ванной, то они будут все время биться друг об друга. Мы, конечно бы, хотели вернуться назад, но боимся, что других вариантов не будет. Я не думаю, что будет лучше, и мы все равно будем селиться сюда. И я в целом не жалею».

«Вообще, в этом доме 7 планировок квартир разной комнатности, – сказал «ФедералПресс» Сергей из соседней пятиэтажки. – Многие люди не довольны планировками, метраж не нравится. Но дело все в том, что дезинформации много – все элементарно запутались».

«Представляете себе угловую квартиру, – сетует Наталья Георгиевна из расселяемой блочной пятиэтажки, в которой эта женщина прожила 57 лет. – В комнате два окна, в комнатах ниши, ниши убогие – можно поставить кресло-кровать и задыхаться там, если спать в этой нише. Кухня напоминает вытяжку – ничего не поставишь. В кухне – узкое входное горло, и еще в этом узком горле сделан выступ! «Зачем?» – спросила я мальчика, который показывал нам квартиру. «Купите какую-нибудь тумбочку и будите в ней хранить специи» – недолго думая ответил мне он. «Во!» – показала она большим пальцем вверх: я получила массу удовольствия от всего этого просмотра. Ванная узкая, как пенал для школьных ручек. Квартира 86 на 14 этаже – я вышла из нее в шоке и совершенно больная. Отказалась и написала в правительство Москвы. А еще возмутило то, что я должна подписывать согласие на ордер, не зная метража».

Наталья Георгиевна объяснила также одну любопытную юридическую деталь. После того как человек получает ключи от квартиры, с тобой направляется «мальчик в спецодежде». Все это для того, чтобы переселенцы, скажем, не сходили по нужде в новом санузле, сделав это «убедительной» причиной для отказа от предлагаемой квартиры.

Переезжать нельзя отказаться

Один из приехавших посмотреть новый дом депутат успел шепнуть журналистам довольно метко: «обновленные хрущобы». Зато депутат Госдумы Сергей Железняк обронил откровенную формулировку: «Мы с вами могли убедиться, что качество достаточно достойное». «ДОСТАТОЧНО»! Значит, что-то все-таки не так...

Независимый осмотр позволил сделать следующие выводы. Планировка в квартирах – самая разная, а это значит, что переселение становится буквально лотереей. Критерии при раздаче квартир представителями мэрии не совсем прозрачны и понятны: можно получить как очень хорошую квартиру, так и очень «возмутительную» вне связи с тем, что вы имели в "хрущевке". Возмущаются как показал независимый «экзит-пол» многие: то ли люди «демпингуют» таким путем, чтобы получить лучшее, то ли действительно все-так плоховато.

Отделка – говоря школьным языком, «на четыре с минусом». Но надо понимать, что это бюджетный вариант, и тогда все сомнения отпадут сами собой. Дверные косяки с «косяками»: где-то части прилегают друг к другу плотно, где-то не очень, но не кардинально.

Сантехника – самая дешевая и низкокачестенная. Раковина на кухне – хлипкая, сделана из «фольги». Долго такая сантехника вряд ли проживет. Электроплита – полный бюджет. В общей сложности, сантехника и электроплита намекают на то, что оказаваешься внутри хорошего трехзвездочного отеля.

Этажный блок с входами квартир узкий и «противопожарно» тесный. Колясок, велосипедов и тем более шкафов тут не поставить точно.

Самое странное, что попалось на глаза независимому обследователю, – радикально маленький ковш мусороприемника. Наверное, его сделали таким в «наказание» за то, что люди годами выбрасывали крупногабаритный мусор в шахты мусоропроводов.

И последнее. Лестничная площадка на первом этаже с подъездом не связана, то есть попадать к лифту придется через второй этаж. Стены на лестничной клетке простукиваются так, что складывается впечатление, будто сделаны они из мягкого и тонкого «картона», они вибрируют с такой силой, что тут же возникает тревога за сохранность дома. Кроме того, самих «вселенцев» пугает то, что дом может загореться по внешней стороне – по всему утеплителю под экстерьерной наружной плиткой.

Если по-честному, то в реновационном доме, конечно, в целом, жить можно, и не хуже, чем в хрущевских панельно-блочных бараках. Правда, если вам не досталась угловая квартира или вариант с непонятной планировкой. А ведь этот дом изначально строился как коммерческий! «Было решение те дома, которые находятся уже в собственности города, подготовить под программу реновации и начать побыстрее волнообразное переселение. Поэтому эти дома были немного доработаны согласно федеральному закону и закону города Москвы, и сегодня мы видели уже, что первые жители Восточного округа, получают квартиры», - объяснил член комитета Госдумы по транспорту и строительству Антон Жарков.

Официальное мнение традиционно отличается от мнения «рядового большинства». По итогам инспекции руководитель рабочей группы при Госдуме по защите прав и интересов жителей при реализации программы реновации депутат Петр Толстой отметил, что «обещания, которые были даны, выдержаны полностью». «Процесс четко организован, люди осматривают квартиры и останавливают свой выбор на новом жилье, при этом общая площадь – больше, чем в старых квартирах», - заявил Толстой.

Теперь остается дождаться "ответа" на один существенный вопрос – насколько надежно и профессионально построен дом, добротен ли фундамент, насколько качественные стройматериалы использовались при его возведении, на самом ли деле в новых домах людям будет жить настолько комфортно, насколько обещали им это московские власти.

В конце февраля 2017 года правительство Москвы анонсировало начало одного из самых масштабных как для города, так и для России проектов — расселения старых пятиэтажек, в народе называемых хрущевками. В предварительный список под снос попали более 4,5 тыс. домов, но до сих пор до конца непонятно, как будет проходить реновация. Как подобные программы проводили в мире и каким был результат — в фотогалерее РБК.

Реновация центральных районов Пекина. Предпосылки

К концу 1980-х годов значительная часть жилых строений в центре китайской столицы оказалась в удручающем состоянии, так как долгое время пошлина на обслуживание зданий и рента были крайне низкими. Уровень жизни населения также оставлял желать лучшего : в 1985 году более половины семей в Пекине не имело своей кухни, более 60% — личного туалета, и только у половины был доступ к водопроводу в доме. На человека приходилось в среднем 8,7 кв. м жилплощади. Особенно остро жилищная проблема стояла в центральных районах.

Реновация центральных районов Пекина. Процесс

В 1987-1990 годах городские власти провели пилотную программу реновации в нескольких центральных кварталах, а в 1990-м запустили полномасштабную программу сноса и перестройки ветхих зданий в центре. На освобожденных участках планировалось построить многоквартирные дома и здания коммерческого назначения. Основной задачей было привлечение девелоперов для финансирования и реализации проектов по реновации. Была открыта специальная служба, которая занималась воплощением и поддержкой программы со стороны властей. Муниципалитет также выделил на займы четырем районам с наиболее сложной ситуацией 200 млн юаней (около $37 млн по курсу 1991 года), а девелоперы получили налоговые льготы.

Проведению программы способствовала реформа землепользования конца 1980-х годов, которая создала условия для частных инвестиций: было разрешено проводить операции с правами на землю. Кроме того, местные власти в ходе финансовой реформы получили возможность продавать права на землепользование, что обеспечило им дополнительный доход для инвестирования в инфраструктуру.

Реновация центральных районов Пекина. Последствия

Перестройку проводили целыми кварталами, где большинство зданий было признано ветхими. Сначала было проведено исследование , которое показало, что реновации требуют помещения общей площадью 16,12 млн кв. м. На первом этапе программы, который разделили на четыре подэтапа, были реконструированы кварталы, где на жилой площади 7,25 млн кв. м проживали 710 тыс. человек. После реконструкции построенная площадь на этой территории составила 15,6 млн кв. м, в том числе 11 млн кв. м жилой площади. К концу 1999 года было переселено более 160 тыс. семей, причем 43,8% из них получили новое жилье в других районах. В 2001-2005 годах сообщалось, что еще 340 тыс. семей ожидают переселения.

Программа реновации создала условия для обновления инфраструктуры и строительства коммерческой недвижимости в центральных районах Пекина. Кроме того, значительно улучшились условия проживания бедных слоев местного населения, так как в разгар реализации программы был принят «Национальный проект удобного жилья», который увеличил количество комнат и улучшил санитарные нормы жилищного строительства. Во время реализации программы в Китае наблюдались бурный экономический рост и строительный бум. По данным национального статистического ведомства, в Пекине в 2005-2010 годах было достроено более 300 млн кв. м помещений, что составило 2-3% совокупной площади зданий, достроенных в этот период в стране.

Программа расселения ветхого жилья в США. Предпосылки

После Великой депрессии и Второй мировой войны остро встала проблема расселения трущобного жилья и перепланировки крупных американских городов. Эти меры были необходимы для ускорения экономического роста. Проблема фигурировала в программе обеих партий на выборах 1948 года.

Программа расселения ветхого жилья в США. Процесс

Масштабная программа была начата в середине XX века с принятием закона о жилье 1949 года. Он предусматривал выделение городским властям грантов, которые составляли до 60-75% от чистой прибыли проектов городской перестройки (стоимость покупки земли, расселения и сноса строений минус прибыль от продажи расчищенных для строительства площадей). Кроме того, закон предоставил государственную страховую поддержку ипотечному рынку.

Было создано агентство, получившее право заниматься модернизацией жилищного фонда: оно определяло участок, требующий реновации, проводило общественные слушания, получало одобрение от местных и федеральных властей на создание проекта модернизации. На реализацию одного проекта уходило по несколько лет. К 1966 году расчистили или получили разрешение на расчистку более 400 тыс. строений на совокупной площади более 230 кв. км, где проживало более 300 тыс. семей. Расчищенную площадь планировалось использовать под жилищную застройку (35%), уличные пространства и шоссе (27%), промышленное (15%) и коммерческое (13%) строительство, а также под государственные нужды (11%). До 1974 года, когда прекратилось финансирование по этой программе, на более 2,1 тыс. проектов реновации было выделено около $51 млрд грантов (в ценах 2007 года), а также меньшие суммы на сопутствующие проекты.

Программа расселения ветхого жилья в США. Результат

Программа оказалась крайне противоречивой и вызвала много разногласий в обществе. Отмечалось , что она затронула только беднейшие слои населения, привела к злоупотреблениям при лишении прав собственности, разрушению целостных городских систем, потери исторического облика районов.

В результате реализации программы многие города были реструктурированы, изменились рынок недвижимости и социальная структура поселений. Экономические последствия до сих пор исследуются.

Строительство нового жилья в Бразилии. Предпосылки

По данным на начало 2010 года, в Бразилии насчитывалось более 6,3 тыс. фавел, где проживало около 6% населения страны. На тот момент 7 млн бразильских семей нуждались в улучшении жилищных условий. Необходимость строительства нового жилья обосновывалась и высокой урбанизацией Бразилии, где 85% населения проживает в городах, а также необходимостью развития строительной отрасли. Еще одной особенностью фавел был высокий уровень преступности, с которой предполагалось бороться в том числе с помощью строительства новых жилых кварталов.

Строительство нового жилья в Бразилии. Процесс

В 2009 году было принято решение о внедрении программы массового строительства доступного жилья. Она получила название Minha Casa, Minha Vida («Мой дом, моя жизнь»). На первой стадии предусматривалось строительство 1 млн квартир, на реализацию было выделено $17,5 млрд. Вторая фаза началась в 2011 году — на возведение еще 2 млн квартир выделили $35,1 млрд. Смысл программы заключался в предоставлении малоимущим слоям населения льготных ставок по кредитам для приобретения жилья в новых домах. Отбором заявок претендентов занимался государственный банк Caixa Econômica Federal, напрямую контролируемый Министерством финансов страны.

Незадолго до отставки президента Дилмы Русефф сообщалось о планах потратить на строительство жилья еще более $60 млрд, хотя фактически процесс был парализован еще с середины 2015 года из-за нехватки средств. Новые власти заявили о намерении продолжить программу, значительно сократив финансирование и сделав ее более адресной.

Строительство нового жилья в Бразилии. Результат

По данным на апрель 2017 года, за последние 12 месяцев более 80% от всего введенного в стране жилья приходилось на долю Minha Casa, Minha Vida. Кроме мер по строительству новых кварталов с 2008 года в фавелах шла активная борьба с организованной преступностью, уровень которой удалось значительно снизить в результате проведения нескольких специальных операций.

Программу постоянно критиковали за непрозрачность схем и коррупцию, еще одним поводом стало качество возводимого жилья. Согласно данным опросов только 10% жителей Рио-де-Жанейро, второго по величине города Бразилии, поддерживали Minha Casa, Minha Vida. Горожане жаловались на небольшие размеры квартир, отсутствие необходимой инфраструктуры и удаленность новых жилых кварталов. Однако, несмотря на все проблемы, согласно оценкам экспертов строительство новых домов значительно снизило число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Переселение наиболее бедных слоев населения из фавел привело к началу реконструкции самих фавел, которые в большинстве своем расположены в живописных районах вблизи моря. Проведение Кубка мира по футболу и летних Олимпийских игр также способствовало росту интереса среднего класса к этим районам и строительству здесь крупных гостиничных комплексов.

Реконструкция городов в Восточной Германии. Предпосылки

После воссоединения Германия столкнулась с проблемой морального устаревания типовой крупнопанельной застройки, которая получила развитие в ГДР в XX веке. Дома требовали больших затрат на обслуживание, в них были устаревшие системы отопления, не было лифтов. Кроме того, реструктуризация экономики и демографические изменения спровоцировали убыль населения в городах. В результате к началу XXI века в Восточной Германии насчитывалось около 1 млн заброшенных зданий, что составляло около 13% жилищного фонда.

Реконструкция городов в Восточной Германии. Процесс

В 2002 году власти Германии запустили программу финансовой поддержки городской перестройки в новых федеральных землях, впоследствии подобная была запущена и в Западной Германии. Основной целью ставились сокращение лишних площадей и реконструкция застройки для улучшения условий жизни. Снос заброшенных зданий осуществлялся за счет федерального и земельного бюджетов, в финансировании реконструкции зданий участвовали и городские власти.

В 2002-2013 годах на финансирование программы было выделено €2,7 млрд, а на 2014 и 2015 годы федеральное правительство выделило по €128 млн из федерального бюджета.

Фото: Klaus Wagenhäuser / Global Look Press

Реконструкция городов в Восточной Германии. Результат

В программах реконструкции городов Западной и Восточной Германии приняли участие 494 восточных и 530 западных городов и муниципальных образований. В 2016 году власти провели исследование, подтвердившее успешность обеих программ, а в 2017 году планируется их объединение.

Программу реконструкции критиковали в первую очередь за то, что на практике она оказались направлена скорее на снос пустующих зданий, нежели на восстановление старых. В 2010 году одним из приоритетных ее направлений сделали восстановление домов, построенных до 1949 года.