Методы оценки рыночной стоимости недвижимости. От чего зависит оценка рыночной стоимости недвижимости: что следует учитывать

Недвижимость – это сфера, в которой 1% неверной оценки может стоить больше, чем годовой заработок человека или месячная выручка компании. Некоторые предпочитают сэкономить, нанять для оценки стоимости недвижимости слабых специалистов, которые работают по бросовым ценам, и в итоге теряют в сотни раз больше. «Московский центр экспертизы и оценки» доверит Ваш заказ только опытному профессионалу, который выполнит его, к слову, по весьма привлекательным ценам.

Стоимость оценки недвижимости:

Наименование услуг	Цена
оценка квартиры	5 000
оценка дачи, коттеджа, жилого дома	от 10 000
оценка земельных участков	от 10 000
оценка нежилых зданий и помещений	от 10 000

*Окончательную стоимость оценки недвижимости Вы можете узнать у наших менеджеров

Для чего проводится оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости - это определение рыночной стоимости здания или сооружения, земельного участка или водоема - любого из объектов имущества недвижимого типа.

Специалисты выполняют комплекс работ, которые нацелены на всестороннее исследование объекта. Независимая оценка недвижимости включает в себя не только определение ее стоимости, но и другие задачи, которые заранее оговариваются с заказчиком.

Для чего нужна оценка недвижимого имущества? Она может понадобиться во многих случаях:

• разрешение спорных вопросов в ходе судебных заседаний,
• заключение договоров купли-продажи, сдачи имущества в аренду, внесение недвижимости в уставной капитал предприятия,
• разделения имущества на доли;

В принципе совершения любых серьезных операций с недвижимостью требуется ее оценка.

Основные подходы к оценке

Понятие «стоимость» включает в себя несколько определений: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Специалисты нашей компании проводят рыночную оценку объектов недвижимости любого типа, которая дает возможность понять ценность имущества.

Существует несколько подходов к оценке стоимости недвижимости:

• доходный;
• затратный;
• сравнительный.

Профессиональные оценщики используют их в комплексе - таким образом, оценка имущества, полученная в процессе исследований, оказывается весьма точными. Каждый из подходов имеет свою специфику и методики экспертизы.

1) Доходный метод

Оценка объектов недвижимости с помощью доходного метода подразумевает определение стоимости конкретного объекта на основе подсчета ожидаемых доходов от его пользования. Такой вариант дает возможность спрогнозировать стоимость объекта имущества в будущем, и является одним из самых распространенных.

2) Затратный

Затратный подход применяется для оценки отдельно стоящих сооружений и зданий, а также домовладений. Стоимость объекта в таком случае считается зависимой от стоимости создания объекта, аналогичного исследуемому.

3) Сравнительный

Сравнительный метод применяется для осуществления точных подсчетов рыночной стоимости недвижимого имущества. Исследуемый объект сопоставляется с уже существующим схожего профиля (подробнее ниже).

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Рыночную оценку недвижимости определяют с помощью сравнительного метода. Его суть в том, что специалисты определяют состояние недвижимого имущества и его основные характеристики. Стоимость рассчитывается благодаря объекту-аналогу с такими же параметрами и известной ценой. Сравнение идет по экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам.

Для того, чтобы оценить объект недвижимости правильно, специалисты выполняют целый комплекс работ. Сюда входят:

• визуальный осмотр объекта недвижимости;
• взятие проб и замеры необходимых параметров;
• анализ документации и проектных бумаг;
• исследование рынка и поиски эталонного объекта;
• составление отчета о проведенных работах.

Рыночная оценка недвижимости - это определение той стоимости, по которой квартира, дом или сооружение другого типа, земельный или водный участок может быть отчужден в конкретный момент на открытом рынке в условиях конкуренции.

• - страховании имущества;
• - для установления кадастровой стоимости в размере рыночной;
• - определении ставки аренды недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, помещения, квартиры и пр.);
• - внесение имущественных взносов в уставный капитал;
• - переоценка основных средств;
• - дарения;
• - разработке бизнес проектов, которые требуют привлечения инвесторов;
• - совершения сделки продажи либо покупки недвижимости;
• - конфликтах, которые связаны с правами на имущество (раздел имущества);
• - оценка для Департамента имущества г. Москвы (ДГИ);
• - решения спора по имуществу в судебной инстанции (Арбитражные суды, Арбитражные апелляционные суды, Мировые суды);
• - получения субсидии;
• - предоставлении Отчета нотариусу, с целью вступления в наследство;
• - передачи недвижимости в залог (ипотечный кредит);
• - определения размеров арендной ставки.

В отношении каких объектов можно проводить эту процедуру?

• 1. Производственные комплексы, здания, имеющие социальное, культурное либо промышленное предназначение, помещения, АЗС, лагеря, тур. базы.
• 2. Квартиры, комнаты, дома или иные помещения предназначенные для проживания.
• 3. Складские, офисные и производственные помещения.
• 4. Объекты незавершенного строительства, включая законсервированные проекты.
• 5. Многолетние виды насаждений – парки, скверы, освоенные владельцами садовые и дачные территории, относящиеся к соответствующим товариществам, земельные участки.
• 6. Оценка морских судов, летательных аппаратов.

Оценка стоимости недвижимости – это определение настоящей цены объекта. Она может значительно отличаться от стоимости озвученной покупателем либо продавцом. Помимо рыночной цены эта процедура дает возможность установить категории прав в отношении подобного имущества (аренда либо использование).

Нужна оценка недвижимости

Наша компания занимается оценкой стоимости объектов недвижимости с 2003 года.

У специалистов нашей компании имеются все необходимые документы, а именно: сертификаты, лицензии, аттестаты, страховые полисы.

Мы осуществляем оценку недвижимости, которая производится на основе законов и существующих стандартов для определения рыночной стоимости. Наши специалисты могут Вас проконсультировать по телефону о вероятной рыночной стоимости имущества.

Мы делаем оценку недвижимости в кратчайшие сроки!

Желаете узнать, сколько стоит Ваша недвижимость? Оцените её у нас!

Оценка объектов недвижимости в компании СТОК

Специалистами компании СТОК было оценено множество объектов коммерческой и жилой недвижимости в различных районах Москвы, Подмосковья и других городах России.

Среди постоянных клиентов - КТ «ДСК-1 и Компания», ОАО «ДСК-1», АКБ «РОСБАНК», ЗАО «Издательство Семь Дней», ОАО «Нефтяная компания НИКойл», ООО Агентство «Моя Семья», компания «Интеко», АН «ИНКОМ», группа компаний Риэлти Город», АЛОСА (алмазы России), ИКЕА, Морозовская детская городская клиническая больница, АО «1470 УМТО», Городская клиническая больница №29 им. Н.Э. Баумана, Нефтяная компания «Славнефть», Внешэкономбанк, ОАО Нефтяная компания «Лукойл», ООО «Ювелирный завод Адамант», ОАО «Объединенная Промышленная текстильная компания» и др.

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

- стоимость объекта недвижимости (ден.ед) - Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI) ) - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

- коэффициент капитализации - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке. - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Примечания

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями , например, Российское общество оценщиков.

Литература

• Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
• Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
• Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
• Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

Wikimedia Foundation . 2010 . - Процесс выработки расчетной величины цены недвижимого имущества или других активов для конкретной цели (напр., сдачи в аренду, покупки, продажи, аудита, рейтинга, вынужденной покупки или обложения налогом). Цель и имеющие отношение к делу… …

оценка недвижимости - Оценка (расчет) стоимости имущества, обычно требуемая при продаже, финансировании, отсуживании, обложении налогом, страховании или разделе. Оценка не является расчетом стоимости. При оценке используется три подхода. Для более точного определения… …

оценка недвижимости в фискальных целях - Стоимость собственности в долларах, оцененная муниципалитетом в целях определения размеров налогообложения, которое основывается на количестве миллей на доллар суммы оценки недвижимости. Если дом оценивается в 100 000 долл. и ставка налога… … Финансово-инвестиционный толковый словарь

Оценка (в философии) способ установления значимости чего либо для действующего и познающего субъекта. Оценка (педагогика) выраженное в числе мнение преподавателя (другого проверяющего лица) об уровне знаний ученика (качестве его работы) Оценка (в … Википедия

Оценка активов - (asset valuation) на рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости имущества, которое может быть включено … Экономико-математический словарь

оценка активов - На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости имущества, которое может быть включено в бухгалтерские… … Справочник технического переводчика

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ - (англ. land appraisal) – процедура определения полезных свойств земельных участков различного назначения и вида использования в физическом или денежном выражении. До 1991 была широко распространена оценка физико химич. свойств земли… …

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА - (англ. real estate appraisal) – оценка стоимости одного из видов материальных активов (недвижимости). Гражданским кодексом РФ (ст. 130) к недвижимости отнесены: земельные участки; все, что прочно связано с землей, в т.ч. здания и сооружения, леса … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

оценка - 3.9 оценка (evaluation): Систематическое определение степени соответствия объекта установленным критериям.

В условиях современного рынка каждый объект имеет определенную стоимость, выраженную в соответствующем денежном эквиваленте. Определяется этот показатель спросом, сложившимся в текущий момент времени - все входные данные для формирования конечной стоимости определяются рынком и не могут быть постоянными. Одним из наиболее значимых на финансовом рынке показателей является рыночная стоимость. В этой статье мы расскажем о том, как именно проводится оценка рыночной стоимости недвижимости и в каких ситуациях она может потребоваться.

Что это такое и для чего нужна?

Согласно Федеральному стандарту оценки, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на свободном рынке на дату проведения соответствующих оценочных действий.

При этом в обязательном порядке должен соблюдаться ряд определенных условий, таких как:

• решение о сделке должно быть принято обеими сторонами добровольно;
• стороны владеют исчерпывающей информацией о предмете сделки;
• объект реализуется на открытом рынке;
• стоимость объекта установлена без воздействия каких-либо нестандартных обстоятельств.

Основных методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимости всего три:

• сравнительный - анализ всего массива реальных продаж аналогичных объектов за определенный промежуток времени;
• затратный - вычисление суммы вложений, необходимых для создания аналогичного объекта;
• капитализация доходов - вычисление перспективы получения прибыли в будущем на основе доходов, полученных в первый год использования объекта.

Вне зависимости от выбранной методики проведения оценки, эксперт оценивает наиболее значимые параметры объекта, влияющие на его конечную стоимость. К таким факторам относится расположение, состояние и основные характеристики объекта (этажность, наличие лифта, близость транспортной развязки и прочее).

Когда необходима?

Понадобиться проведение рыночной оценки квартиры может в случае возникновения необходимости в:

• выплате компенсации, когда государство изымает объект для собственных нужд;
• установлении залоговой стоимости объекта при оформлении жилищного кредита;
• установлении реальной стоимости объекта при его продаже;
• оценке вещественного вклада в уставной капитал;
• оценке имущества при банкротстве;
• оценке безвозмездно переданного имущества.

Срок действия

Согласно действующему Федеральному стандарту оценки срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится на тех же условиях, что и рыночная оценка любого объекта недвижимости.

При этом на результаты оценки оказывают влияние такие факторы, как:

• расположение участка;
• состояние грунта;
• рельеф местности;
• наличие построек и их состояние;
• возможность подведения коммуникаций;
• вероятность получения прибыли за определенный временной промежуток от использования участка.

Провести оценку рыночной стоимости земли могут:

• специализированные оценочные бюро;
• независимые частные оценщики;
• агентства недвижимости;
• юридические фирмы.

Определение рыночной стоимости недвижимости: порядок проведения