В столице большинство квартир на первичном и вторичном рынках продаются со скидками. Риелторы рассказали, какое жилье продается с существенным дисконтом

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

На данный момент в Москве получить скидку можно при покупке практически любой квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке, утверждают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

Только 20% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы, реализуются по ценам, близким к рыночным, остальные 80% невозможно продать без существенного дисконта, убежден Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость». По его словам, причиной этого являются сильно завышенные докризисные цены, переоценка квартир в среднем составляет 20-30% от их рыночной стоимости.

Если говорить о первичном рынке, то снижение спроса привело к тому, что практически в каждой новостройке массового сегмента Старой Москвы сегодня и спецпредложения, отмечают риелторы. По оценке «Метриум Групп», только в двух новостройках скидки не представлены ни в каком виде. В остальных же 64 проектах, реализуемых сегодня на рынке, покупатель может рассчитывать на традиционный летний дисконт. Его размер варьируется от символического 1% до довольно ощутимых 15%, утверждают аналитики компании.

Скидки от собственников «вторички»

Пять лет назад рынок был совсем другим: квартиры продавались с дисконтом — чаще всего весьма незначительным — в сегменте вторичного жилья реализовывалось около 50% квартир, вспоминает Сергей Шлома. Сейчас же доля продаж со скидкой, по данным «Инком-Недвижимости», находится на рекордно высоком уровне — 88%, а средний размер дисконта в июле составил 9,1%.

Одним из основных трендов в 2016 году стало то, что больше половины сделок шло со скидкой к стоимости, по которой квартиры экспонировались изначально, отмечают риелторы. Средний размер скидки увеличился по сравнению с 2015 годом практически вдвое и составил в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) около 5-10%, говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Риелторы отмечают, что владельцы наиболее бюджетных объектов чаще идут на дисконт, чем собственники недвижимости, относящейся к высоким ценовым сегментам. Последние гораздо лучше обеспечены в финансовом плане, поэтому готовы дольше ждать покупателя, кроме того, они могут отказаться идти на скидку, если в квартире проводился дорогостоящий ремонт, отмечает Сергей Шлома. Между владельцами наиболее бюджетных объектов конкуренция весьма высока, поэтому они охотнее соглашаются на предоставление дисконта, поясняет он.

В то же время Владимир Каширцев отмечает, что собственники недорогих квартир предоставляют меньший дисконт, наибольший — в сегментах бизнес и элитном. Так, по данным «Азбуки Жилья», на квартиры до 10 млн руб. предоставляется скидка до 5%. Cкидку около 10% можно получить на объект в ценовом диапазоне от 10 млн до 20 млн руб. При стоимости квартиры выше 20 млн руб. дисконт может достигать 20%.

«Однако и в комфорт-классе есть существенные скидки — в особенности, если жилой дом расположен в неблагополучном районе, в отдалении от станции метро и т. д. Также скидка предоставляется в случае перепланировки, срочной покупки новостройки, при наличии больших долгов по квартире (ипотека, кредиты)», — добавляет Владимир Каширцев.

Объявление о продаже квартиры в Москве (Фото: ИТАР-ТАСС/ Григорий Сысоев)

«В условиях значительного превышения предложения над спросом на рынке в целом (уместно напомнить про сильное давление на вторичный сегмент со стороны первичного) объекты не будут проданы, пока собственники не согласятся на подобный дисконт», — отмечает Сергей Шлома. При этом завышенные цены при низком спросе и большом объеме предложения уже привели к тому, что не менее 40% квартир , так и не найдя покупателя.

По наблюдениям Владимира Каширцева, средний размер дисконта в массовом сегменте на вторичном рынке жилой недвижимости, способный подтолкнуть рынок к точке равновесия, составляет примерно 10% от текущих заявленных цен на продажу. Сергей Шлома надеется, что число продавцов, адекватно оценивающих рыночную ситуацию и готовых пойти на дисконт, будет увеличиваться. «По сравнению с прошлым годом их количество выросло примерно на 10% в абсолютном выражении. Хотя некоторые из них все равно снижают продажную собственность своих объектов медленнее, чем падает рынок, поэтому к большому увеличению сделок это не приведет», — прогнозирует он.

Долгие переговоры

В отличие от застройщиков собственники квартир не привязаны к какому-либо графику продаж, которому они должны следовать, поэтому сегмент вторичной недвижимости опускается по стоимости медленнее, чем сегмент новостроек, поясняет Владимир Каширцев. Сергей Шлома отмечает, что рынок вторичного жилья — это рынок огромного количества физических лиц, которыми невозможно управлять, и не ждет каких-то глобальных ценовых изменений.

«В сегменте первичного жилья еще можно в пределах какого-либо жилого комплекса одномоментно снизить цены на объекты, однако на «вторичке» стоимость предложения снижается весьма плавно: если в июле 2016 года она составляла 184,2 тыс. руб., то к июлю 2017-го данный показатель снизился до 179 тыс. руб. А по результатам реальных сделок можно отметить, что снижение среднего уровня продажных цен по отношению к аналогичному периоду прошлого года составляет сейчас не менее 15%», — говорит Сергей Шлома.

Риелторы отмечают, что продавцы и покупатели стали долго торговаться, за счет чего увеличился срок экспозиции квартир. В данный момент на вторичном рынке жилья Москвы, по данным «Инкома», он равен 77 дням (статистика ведется по проданным объектам). Однако, по оценке Сергея Шломы, из десяти квартир на вторичном рынке жилья продаются только две, а остальные лоты застревают в экспозиции или вообще снимаются с продажи собственниками. Это люди, которые в течение уже года-двух не могут реализовать свою жилплощадь, экспонируемую по докризисной цене, поясняет он.

За последние три — пять лет срок продажи квартир сильно изменился: если раньше ее можно было реализовать на рынке за месяц, то сейчас требуется не менее трех месяцев. По статистике «Азбуки Жилья», ликвидные квартиры имеют срок экспозиции один-два месяца. Однокомнатные квартиры до 7 млн руб. в среднем находятся в продаже около трех месяцев, двухкомнатные квартиры от 8 млн руб. — три — пять месяцев. Трехкомнатные квартиры от 10 млн руб. ориентировочно продаются сроком до полугода.

«СКИДКИ НА ТОРГ: РЕАЛИИ КРИЗИСА 1. Введение Оценочная деятельность в последнее время подверглась серьезному...»

А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская Служба Оценки)

СКИДКИ НА ТОРГ: РЕАЛИИ КРИЗИСА

1. Введение

Оценочная деятельность в последнее время подверглась серьезному реформированию:

введено саморегулирование, появились федеральные стандарты оценки, начал действовать

Национальный совет по оценочной деятельности, существенно выросла ответственность оценщиков

(см. ). Но, к величайшему сожалению оценщиков, никак не решается одна из основных проблем – доступность информации.

Во многих странах оценщики имеют доступ, например, к данным органов, регистрирующих сделки с недвижимостью. В России такая информация недоступна. Более того, несмотря на существенное развитие рынков недвижимости, увеличение конкуренции и повышение информационной открытости, информацию о совершенных сделках участники рынка в подавляющем большинстве случаев не раскрывают1. Все это неизбежно ведет к использованию в оценочной практике цен предложения, даже несмотря на то, что расчеты на основании таких цен заслуживают гораздо меньшего доверия по сравнению с расчетами на основании цен сделок.

В исследовании , проведенном авторами в 2007 г., описан метод расчета величины скидки на торг экспертным методом, в рамках которого используются мнения профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов, девелоперов), собранные в ходе проведения интервью.

Но ситуация на рынках недвижимости меняется. Особенно существенны изменения в последнее время: рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации – см. Табл. 1). Отсюда закономерен вывод о том, что рассчитанные ранее величины скидок использовать в настоящее время невозможно. Авторы, при содействии коллег из различных регионов, провели повторное исследование по анализу скидок на торг. Результаты анализа приведены ниже.

Табл. 1. Величина скидок на торг Величина скидки Источник информации Сегмент Вид сделки на торг, % Ведомости, №232 (2254) от 08.12.2008 г.

10-20 % Офисная недвижимость Продажа статья «Кто кого пересидит».

Ведомости, №232 (2254) от 08.12.2008 г.

10-15% Офисная недвижимость Аренда статья «Кто кого пересидит».

АН «Собственник» (РБК-Недвижимость от 25.12.2008 г. Статья «Рынок 25-30 %

–  –  –

2. Порядок проведения анализа В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, заполняемый в ходе интервью, которое проводили профессиональные оценщики.

В период с 01.01.2009-20.02.2009 были опрошены специалисты 102 агентства недвижимости в 15 городах различных субъектов РФ:

–  –  –

В ходе опроса были заданы вопросы о величине скидок, предоставляемых продавцами или арендодателями, при совершении сделок по купле-продаже и аренде в следующих сегментах:

жилые объекты: квартиры;

жилые объекты: индивидуальные жилые дома, коттеджи;

торговая недвижимость;

офисная недвижимость;

промышленная и складская недвижимость;

свободные земельные участки.

Собранная информация консолидировалась и подвергалась статистической обработке.

3. Результаты анализа Общее количество наблюдений составило 354. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки в диапазоне 7-20%, при этом по отдельным сегментам были названы значительно большие значения - до 45%.

Максимальные значения, озвученные экспертами, приведены в Табл. 2.

Табл. 2. Максимальные значения, отмеченные экспертами, %

–  –  –

Недостаточное количество наблюдений Рис. 2. Гистограмма разброса, аренда Рис. 3. Гистограмма разброса, продажа Рис. 4. «Ящичковая» диаграмма Характеристика среднего значения скидки на торг представлена в нижеследующей таблице.

–  –  –

Полученные результаты, с одной стороны, подтверждают выводы, сделанные ранее.

Например, скидки по аренде несколько меньше соответствующих скидок при сделках купли-продажи.

Аналогичная картина наблюдалась и в предыдущем исследовании.

С другой стороны, скидки в небольших городах оказались меньше аналогичных скидок в крупных населенных пунктах, что противоречит выводам, сделанным в ходе предыдущего исследования.

Существенный рост цен на недвижимость в последнее время наблюдался преимущественно в крупных городах. Поэтому, многие собственники могут «зафиксировать» положительный результат даже при существенных скидках (как отметил один их опрошенных участников рынка недвижимости: «чем сильнее был надут «пузырь», тем сильнее он сдувается»).

В крупных городах доля инвестиционных объектов была существенно выше, причем во всех сегментах рынка. Для данного типа собственников характерна значительная долговая нагрузка. Многие из них в условиях, когда новые заемные средства стали практически недоступными, были вынуждены начать реализацию своих объектов. Все это привело к увеличению предложения и более существенным скидкам в настоящее время.

Для небольших, малоактивных региональных рынков характерно некоторое запаздывание в реакциях на внешние изменения.

Также следует отметить, что обоснованные выводы о величине скидок в сегменте индивидуальных жилых домов и коттеджей сделать не удалось ввиду недостаточности информации по данному сегменту.

1. Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли. Если ранее скидки в размере 20% можно было считать «верхней границей», то в настоящее время достаточно часто встречаются дисконты в размере 25-30%.

2. Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Цены на недвижимость, углеводороды, обменные курсы – по всем этим показателям на рынке отсутствует «согласованное» мнение. При этом многие участники рынка оценивают риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Кроме того, существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

3. При оценке зданий и земельных участков как сравнительным, так и доходным подходами, можно использовать средние значения скидок, представленные в Табл. 4. При этом следует понимать, что данные величины рассчитаны в условиях кризиса и могут применяться только ограниченный период времени.

«Адалин – экспертиза собственности» (Н.Н. Афанасьева);

АН «Троицкий дом» (К.В. Дуников);

«Ваш консультант» (В.В. Хлюстов);

«Мемфис» (Е.Г. Сосницкий);

«ЭнПиВи Эпрайс» (Ю.В. Блашенкова).

Особая благодарность Татьяне Сергеевне Коляденко (компания «Белазор»).

5. Литература

1. А.Н. Жигло «Саморегулирование: Эксперимент с оценщиками», Ведомости – 2008, № 94 (2116), 26.05.2008 г.

2. А.А, Марчук «Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг», Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» - 2007 г., № 1.

Похожие работы:

«Рекомендовано Экспертным советом РГП на ПХВ «Республиканский центр развития здравоохранения» Министерства здравоохранения и социального развития Республики Казахстан от «30» сентября 2015 года Протокол № 10 КЛИНИЧЕСКИЙ ПРОТОКОЛ ОПЕРАТИВНОГО И ДИАГНОСТИЧЕСКОГО ВМЕШАТЕЛЬСТВА ТРАНСПЛАНТАЦИИ МЕДИАТОРОВ ФЕТАЛЬНЫХ КЛЕТОК I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 1. Название протокола: Трансплантация медиаторов фетальных клеток 2. Код протокола: 3. Код(ы) МКБ-10: D65 – Диссеминированное внутрисосудистое свертывание D81 –...»

«ЗАКОН УКРАИНЫ О пенсионном обеспечении С изменениями и дополнениями, внесенными Законом Украины от 15 мая 1992 года N 2356 XII, Декретом Кабинета Министров Украины от 9 декабря 1992 года N 7-92, Законами Украины от 22 апреля 1993 года N 3128 XII, от 17 июня 1993 года N 3284 XII, от 4 февраля 1994 года N 3948 XII, от 14 ноября 1995 года N 428/95-ВР, от 16 мая 1996 года N 198/96-ВР, от 21 ноября 1996 года N 534/96-ВР, от 4 июня 1997 года N 307/97-ВР, от 11 февраля 1998 года N 112/98-ВР, от 17...»

«Список новых книг, поступивших в библиотеку (1.09.2015). Айламазян, Э. К. Неотложная помощь в акушерстве: руководство для врачей / Э. К. Айламазян. 5-е изд., перераб. и доп. М. : ГЭОТАР-Медиа, 2015. 384 с. (618.2-083.98 А-37) В руководстве освещены вопросы современной диагностики и неотложной терапии при угрожающих жизни состояниях в акушерстве. В каждой из 11 глав представлены этиология, патогенез и основные клинические проявления рассматриваемых заболеваний, подробно описаны осложнения...»

«МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИКАЗ от 10.12.2014 Г. № 01/5-164 Об Административном регламенте исполнения Министерством финансов Челябинской области государственной функции по взысканию неиспользованных остатков субсидий, предоставленных из областного бюджета областным бюджетным учреждениям, областным автономным учреждениям, областным государственным унитарным предприятиям В соответствии с пунктом 10 Порядка разработки и утверждения административных регламентов исполнения...»

Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам , мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.

Оценка недвижимого имущества

контрольная работа

1. Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества (движимого и недвижимого)

Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».

Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.

Однако с помощью аналитических данных существует возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим этот процесс на конкретном примере.

Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.

Подбираются пары «объект продажи - объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.

• В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ѕ - 4%.

Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.

Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:

Таблица 1 - Значения корректировки на торг

По результатам анализа выявлено среднее значение корректировки на торг, которое составило 1,9%.

• Анализ конкурентоспособности ООО "Металлист"

  Устойчивость финансового положения предприятия в значительной степени зависит от целесообразности и правильности вложения финансовых ресурсов в активы. Активы динамичны по своей природе...

  Информационные технологии, применяемые в менеджменте

  Информационные технологии являются основной составляющей информационной системы организационного управления и непосредственно связаны с особенностями функционирования предприятия или организации...

  Место стратегического управления в управлении социальными системами различного уровня

  Из понятия «управление» следует, что это система различных типов...

  Оценка недвижимого имущества

  Переговорный процесс как способ разрешения конфликтов

  Позиционный торг представляет собой такую стратегию ведения переговоров, при которой стороны ориентированы на конфронтацию и ведут спор о конкретных позициях. Важно различать позиции и интересы. Итак, позиции -- это то...

  Применение Интернет-технологий в менеджменте

  Проблематика антикризисного управления

  Продажа имущества должника - ключевой момент процедуры конкурсного производства в рамках дела о несостоятельности...

  Регулирование кредиторских отношений. Организация продажи имущества должника

  Продажа имущества должника - ключевой момент любой процедуры конкурсного производства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). В конечном итоге именно она...

  Реконструкция сервисного центра ООО "Давпон" Форд Центр Коми по обслуживанию автовладельцев г. Сыктывкара

  К технологическому оборудованию относятся стационарные и переносные станки, стенды, приборы, приспособления и производственный инвентарь (верстаки, стеллажи, столы, шкафы), необходимые для производственного процесса сервисного центра...

  Управление коммерческими издержками во внешнеторговой компании на примере "Транс Обувь Торг"

  Фирма называется ООО "Транс Обувь Торг", Занимается данная фирма оптовой торговлей обувью. "Транс Обувь Торг" была создана в апреле 1998года. Заказы по выпуску обуви размещаются на различных фабриках в Китае. Таким образом, кроме торговли...

  Управление муниципальным имуществом Пушкинского района

  Муниципальным недвижимым имуществом Пушкинского района Московской области являются отдельно стоящие здания и сооружения капитального характера, встроенно - пристроенные помещения в жилых домах, а также жилые здания и помещения...

  Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».

  Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.

  Так как наш аналитический центр собирает данные по сделкам купли-продажи недвижимости всех регионов РФ с 2012 года, у нас появилась уникальная возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта, чем мы и воспользовались.

  Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в собранной нами базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.

  Мы подобрали пары «объект продажи – объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.

  В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ¾ - 4%. Данная зависимость отображена на графике:
  

  

  Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.

  Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:

  Город	Количество пар	Среднее по выборке	Доверительный интервал	Выбранное значение корректировки на торг
  Санкт-Петербург

  Аналитики ЦИАН изучили динамику изменения цен внутри истории объявлений по продаже квартир в Москве, МО, Санкт-Петербурге в 2015-2017 гг. Учитывались объявления о прямой продаже квартир в существующих домах, находившиеся в экспозиции более 30 дней, в которых было совершено не менее 2 изменений цены более, чем на 50 тыс. руб. каждое. Не учитывались предложения в сегменте элитной недвижимости, объявления с низким уровнем достоверности, квартиры, экспонируемые в валюте, объявления с нетиповыми схемами продажи (доли, рента, срочный выкуп). Разницу между ценой первой публикации и ценой последнего размещения в данном случае можно с высокой долей вероятности считать размером торга, на который оказались согласны продавцы в процессе продажи.

  В большинстве случаев в 2015-2017 году пользователи снижали цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Доля таких изменений превышает 85% от числа правок цены. Это объяснимо, так как вторичный рынок на протяжении 2015-2017 гг. находился под давлением как неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры (снижались реальные доходы населения), так и внутрирыночных факторов (возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными).

  В докризисный период средний размер изменения цен объявлений (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. Этот показатель начал заметно расти уже в 2014 году (статистика за этот год сложнее для интерпретации, так как в условиях нестабильности курса рубля, геополитической неопределенности изменения цен часто носили эмоциональный и нелогичный характер). В 2015 году средний размер торга составил 4.4% в Москве, 5.0% в МО, 5.4% в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов (до 9.2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге). Т.е. стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-9% выше, чем та сумма, за которую ее согласен уступить продавец. Сама технология продажи в таких условиях претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

  Практически в каждом пятом лоте продавцы снижают цены в процессе продажи на 15% или более, что делает цену первой публикации объявления все менее надежным инструментом для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам. Кроме того, при проведении оценки цены квартир (как самостоятельно, так и с помощью онлайн сервисов) необходимо учитывать изменившийся характер "цены в базе объявлений", которая сейчас все сильнее отрывается от реальных цен сделок.

  На протяжении последних месяцев величина торга продолжает расти несмотря на медленное восстановление рынка недвижимости и оживление в экономике. В столичных регионах вновь растет число регистрируемых сделок (причем не только у новостроек, но в отдельные месяцы и на вторичке). При этом для совершения сделки на вторичном рынке продавцы вынуждены все сильнее снижать цены. Поправка на торг выше в домах советской постройки (панельных домах 1960-80-х, хрущевках) (11% по всему рассмотренному массиву) тогда как в недавно сданных новостройках продавцы менее охотно идут на снижение цен (среднее снижение цен в этих домах - 3,5%).

  Это является одним из следствий долгосрочного тренда на снижение привлекательности домов на вторичном рынке, которое начало выражаться и в фактическом изменении «ценового ландшафта». Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально (речь не только о "пятиэтажках под реновацию", но и большей части панельных домов и даже части кирпичных и "сталинских"). В возраст приобретения квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

  Рост величины поправки на торг при сделках на вторичном рынке - естественная реакция рынка на комплекс факторов. Поведение участников рынка (готовность выходить на взаимоприемлемые ценовые уровни) позволяет ему относительно устойчиво пройти кризисный период. Негативным следствием этой тенденции становится некоторое снижение прозрачности рынка, так как продавцам и покупателям становится сложнее определить справедливую цену квартиры. Информация о ценах реальных сделок на портале Росреестра остается трудно доступной и сложно интерпретируемой, а на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее.

  Выводы:

  · Средний размер торга при сделках на вторичном рынке растет на протяжении всего кризиса 2014-2017 гг. Сейчас он составляет 9,2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге.

  · В условиях стагнации средних цен предложения (они практически не меняются последние 2 года) именно динамика поправки на торг становится более важным рыночным индикатором, чем более привычная для участников рынка средняя цена квадратного метра.

  · 20% продавцов квартир в Москве, 17% в МО, 23% в Санкт-Петербурге в 2017 году в процессе продажи снижали цену более, чем на 15%.

  · Сильнее всего вынуждены снижать цены продавцы квартир в домах советской постройки; в недавно сданных новостройках среднее снижение цены выражено слабее.

  · Увеличение разрыва между ценой сделки и ценой публикации объявления снижает точность моделей массовой оценки (которые используют цены предложения в качестве ориентиров). Это ухудшает точность ряда индикаторов, к примеру, кадастровой стоимости и налога на недвижимость.