Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной? Можно ли признать сделку купли-продажи недействительной.

1.) Подготовьте ответ на вопрос: «Чем конкретно договор купли продажи жилья нарушает ваши права?» и найдите в законе статью, в которой это право закреплено. Убедитесь, что понимаете о каком праве идет речь, а также в чем выражено его нарушение.

2.) Определите, вы были участником договора, который хотите признать недействительным, или он был заключен без вашего участия.

3.) Проверьте сроки исковой давности. Для оспоримой сделки — год, для ничтожной сделки — три. Если нужно ходатайствуйте о восстановлении срока.

4.) Подготовьте исковое заявление и подайте в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Постоянно помните о пункте первом.

А для тех, кому информации в шпаргалке оказалось мало, есть развернутая статья. Читайте далее.

Смысл спора о признании недействительным договора купли продажи недвижимости в том, чтобы возвратить одной из сторон этого договора деньги, а другой вернуть недвижимое имущество. По ряду причин, отменить продажу жилья тяжело не только с юридической, но и психологической точки зрения. Поскольку зачастую это жилье является единственным и признать недействительным договор, значит «выкинуть» кого-то на улицу.

Признание недействительным договора купли продажи жилья, как правило, происходит вследствие нарушения формы договора, его содержания или установления «порока воли» со стороны участника сделки. Что это такое, и в каких случаях применяется рассмотрим далее.

Самые распространенные причины отмены продажи жилья :

1) Если оформление договора купли продажи не соответствует требованиям, закрепленным законодательством.

3) Если один из участников купли-продажи жилья действовал не по собственному желанию, а под применением насилия, угроз, шантажа, обмана.

Требования к форме договора

Договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме. В отношении объекта недвижимости, который является предметом сделки, должен быть составлен акт приема-передачи. Устные договоренности при сделке по продаже жилья не имеют юридической силы и ссылаться на них в суде бессмысленно.

Есть еще ряд моментов, которые обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи жилого помещения. Их с равным успехом можно отнести как к форме, так и к содержанию договора, но в целом они представляют собой формальности. Очень важные формальности.

Так, в договоре купли-продажи жилья должно быть указано:

• дата совершения
• место совершения
• цена договора (сколько было уплачено)
• полные паспортные данные продавца и покупателя
• если продавец или покупатель действуют на основании доверенности, то сведения о реквизитах доверенности и предусмотренных в ней полномочиях
• сведения, которые позволяют уверенно и однозначно идентифицировать жилое помещение, в том числе адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер.

Кроме того, договор купли продажи жилого помещения должен содержать ряд других сведений, отсутствие которых позволит отменить продажу жилья.

Требования к содержанию договора

Продавец жилого помещения — объекта недвижимости должен обладать правами на него, в том числе правом распоряжаться по своему усмотрению. Объект договора купли-продажи не может быть обременен правами третьих лиц, в том числе выступать предметом залога, обеспечения или другим образом быть ограниченным в гражданском обороте.

При продаже объекта недвижимости следует выяснить, имеются ли в отношении него зарегистрированные права лиц, особо охраняемые законом, например несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности. Действующее законодательство предусматривает определенную процедуру для проведения сделки с данными категориями граждан.

Нужно удостовериться в полномочиях лица, которое выступает от имени продавца или покупателя жилого помещения. Как правило, такой представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности или документа, который признается такой доверенностью в случаях, установленных законом (речь идет о доверенностях выданных командирами воинских частей, главврачами больниц, администрацией исправительных учреждений и др., а также родителях, которые представляют интересы несовершеннолетних в силу закона и т.п.)

Сведения о самом объекте недвижимости, указанные в договоре, должны соответствовать его фактическому состоянию. Часто встречаются случаи, когда жилое помещение подверглось реконструкции или перепланировке, в результате чего изменились его технические характеристики. Все перечисленные изменения должны быть зафиксированы в технической документации и узаконены соответствующим постановлением органов местного самоуправления или решением суда. В противном случае, обманутому покупателю ничего не остается, кроме как отменить продажу жилья.

Что такое порок воли

Действующим законодательством предусмотрено, что каждый человек свободен сам выбирать время и условия совершения сделки. Не допускается совершение купли-продажи жилья под принуждением.

Действиями, принуждающими к совершению сделки, могут быть признаны
• угрозы в адрес участника сделки, его родных и близких
• насилие, которое применялось как к участнику сделки, так и выше указанным лицам
• шантаж, то есть угроза распространения об участнике сделки сведений, которые порочат его или безусловно способны нанести ущерб его репутации
• стечение тяжелых жизненных обстоятельств
• обман участника сделки, когда он не понимает сути договора, который подписывает, либо не осознает последствия, которые могут наступить в результате подписания

Обмануть продавца можно разными способами, например рассчитавшись фальшивыми купюрами.

Таким образом, можно определить порок воли участника сделки всего двумя словами: порок воли это принуждение или обман.

Куда подавать заявление о признании недействительным договора купли продажи

Если речь идет о гражданском судопроизводстве, то есть непосредственно о том, как отменить продажу жилья, то исковое заявление должно быть направлено в районный суд, по месту нахождения объекта недвижимости.

Если же параллельно рассматривается заявление о мошеннических действиях, то оно подается в органы внутренних дел, также по месту нахождения недвижимого имущества.

В какой срок может быть подано заявление о признании недействительной сделки

На основании требований статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, заявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной можно в течение трех лет , со дня когда началось исполнение сделки.

Этот срок на обжалование предусмотрен для участника сделки.

Если же требования будут заявлены человеком, который сам не был стороной договора, но считает, что его права нарушены, то отсчет вышеуказанного трехлетнего срока начинается с того момента, когда он узнал о нарушении своих прав. И в любом случае не может превышать десяти лет.

Если же требования заявлены о признании сделки недействительной, то срок исковой давности составляет один год . И течение срока начинается с того момента, когда прекратились угрозы или насилие в адрес участника сделки.

Что такое оспоримая и ничтожная сделка, в чем их разница?

Если коротко, то:

Перечень оспоримых сделок установлен законом, и в суде нужно доказать, что эта сделка нарушает права и интересы заявителя, а также создает для него неблагоприятные последствия.

Примеры оспоримых сделок:

• договор заключен под влиянием насилия или угрозы (ч.1 ст.179 ГК РФ)
• договор заключен под влиянием обмана (ч.2 ст.179 ГКРФ)
• договор заключен на кабальных (крайне невыгодных) условиях (ч.3 ст.179 ГК РФ)
• договор не соответствует требованиям закона (ч.1 ст.168 ГК РФ)
• договор заключен без согласия уполномоченных органов (ст.173.1 ГК РФ)
• договор заключен несовершеннолетним от 14 до 18 лет без разрешения родителей (ст.175 ГК РФ)
• договор заключен ограниченно дееспособным лицом (ст.176 ГК РФ)
• договор заключен лицом, которое не понимало значения своих действий (ст.177 ГК РФ)
• договор заключен под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ)

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения, доказывать в суде нарушение прав заявителя не нужно, это следует из закона.

Примеры ничтожных сделок:

• договор нарушает требования закона и создает угрозы публичным интересам (ч.2 ст.168 ГК РФ)
• договор имеет цель заведомо противную основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ)
• договор является мнимым или притворным (ст. 170 ГК РФ)
• договор заключен недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ)
• договор заключен малолетним т.е. до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)

Кто может подать заявление о признании недействительным договора купли продажи жилья?

Такое заявление может подать один из участников сделки или человек, который считает, что его права были нарушены условиями состоявшейся сделки.

На самом деле, нарушение договором купли-продажи жилья прав третьих лиц не редкость. Зачастую родственники продают квартиру, где имеется доля заинтересованного лица, подделав его подпись. Либо обманом получают согласие на сделку. А также могут воспользоваться временным отсутствием собственника, находящегося на службе, в лечебных учреждениях, местах лишения свободы наконец. Вариантов масса. И когда бывший собственник узнает, что остался без жилья — выход один, обращаться к юристу и идти в суд.

С появлением частной собственности сделки купли-продажи недвижимости стали неотъемлемой частью жизни российских граждан. Каждый день в стране заключаются тысячи подобных договоров. Однако не все они удачны для участвующих в сделке сторон. Бывают случаи, когда возникает необходимость повернуть время вспять и отменить совершенную операцию. Однако большинство людей ошибочно воспринимают зарегистрированный договор как некую точку невозврата. На самом деле Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда сделка может быть аннулирована. Конечно, одного желания участника купли-продажи для такой процедуры мало, требуются достаточные основания. Но осуществить ее на практике вполне реально. Итак, что же делать, если отмена сделки купли-продажи не прихоть, а обоснованная необходимость?

С появлением частной собственности сделки купли-продажи недвижимости стали неотъемлемой частью жизни российских граждан. Каждый день в стране заключаются тысячи подобных договоров. Однако не все они удачны для участвующих в сделке сторон. Бывают случаи, когда возникает необходимость повернуть время вспять и отменить совершенную операцию. Однако большинство людей ошибочно воспринимают зарегистрированный договор как некую точку невозврата. На самом деле Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда сделка может быть аннулирована. Конечно, одного желания участника купли-продажи для такой процедуры мало, требуются достаточные основания. Но осуществить ее на практике вполне реально. Итак, что же делать, если отмена сделки купли-продажи не прихоть, а обоснованная необходимость?

В каких случаях сделка считается недействительной?

Главным основанием для признания операции купли-продажи недействительной является ее несоответствие существующим правовым нормам. На языке юристов такую сделку называют ничтожной. Существуют некоторые различия между ничтожной и оспоримой сделкой: первая изначально не влечет за собой никаких юридических последствий, вторая теряет силу только после решения суда. Детальному рассмотрению этих понятий содержится в главе 9 Гражданского кодекса РФ. Самыми распространенными основаниями для оспорения сделки являются:

• недееспособность одного из участников сделки;
• признание гражданина ограниченно дееспособным в судебном порядке (в этом случае допустимы только мелкие бытовые сделки);
• неспособность гражданина осознавать значение своих действий (как правило, этот пункт относится к лицам, находящимся в состоянии алкогольного и наркотического опьянения);
• совершение сделки под влиянием заблуждения;
• отсутствие необходимого по закону согласия третьих лиц или государственных органов (например, согласие супруга при распоряжении приобретенным в браке имуществом или разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему);
• проведение сделки под влиянием угроз, обмана или насилия;
• совершение сделки с имуществом с обременением (например, на недвижимость наложен арест или существует запрет кредитора).

Особенно внимательно следует отнестись к процессу купли-продажи, если одной из сторон договора является ребенок. Сделка, совершенная гражданином в возрасте от 14 до 18 лет (если только он не признан полностью дееспособным), является оспоримой и в большинстве случаев требует согласия родителей. Дети, не достигшие 14-летнего возраста, не имею права заключать сделки.
Если одной из сторон сделки купли-продажи выступает юридическое лицо, следует выяснить входят ли подобные действия в его компетенцию.

В какие сроки можно опротестовать сделку

Для того чтобы оспорить совершенную сделку купли-продажи следует обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Правда, для признания сделки недействительной законом установлены определенные сроки давности. Для ничтожной сделки этот период составляет 3 года, для оспоримых — год. Отсчет начинается с момента совершения сделки либо с того времени, когда вы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной.

Сделка - это свершившийся юридический факт. Чтобы признать сделку недействительной, нужны весомые обстоятельства. Особенно тщательно нужно готовиться к делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной - в судах понимают ценность недвижимости в Москве и разбирают такие дела тщательно.

Важно знать: сделки могут быть признаны недействительными по разным причинам. Вы можете узнать их все на консультации - наши юристы подробно расскажут, как признать недействительной сделку по покупке или продаже квартиры.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Важно знать: с юридической точки зрения признание сделки купли продажи квартиры недействительной отличается от расторжения договора купли продажи квартиры , о чем можно узнать по ссылке.

Недействительность сделки означает, что с юридической точки зрения такая сделка как бы и не заключалась. То есть нужно считать, что этой сделки вообще не было, потому что она была заключена незаконно: с использованием угроз, обмана, либо человеком, который не имел право её заключать - подробнее об этом сказано ниже.

О том, из-за чего суд может признать сделку недействительной, сказано в статьях 166-181 Гражданского кодекса:

• Сделка недействительна, если она противоречит закону. (Пример: человек, которому выдана доверенность на продажу квартиры, не может по этой доверенности купить квартиру сам для себя. Такая сделка недействительна.)
• Сделка недействительна, если она аморальна или противоречит основам правопорядка.
• Недействительна мнимая сделка - то есть сделка, совершённая лишь для вида. (Пример: у человека могут отобрать квартиру за долги. Он продаёт эту квартиру своему родственнику, чтобы её не могли арестовать. Такую сделку купли продажи квартиры могут признать недействительной.)
• Если сделку совершает недееспособный человек, то эта сделка так же недействительна. (Пример: квартирой владеет психически больной человек. Он продаёт квартиру. Его родственники могут требовать признания сделки купли продажи квартиры недействительной, причём для этого даже не нужно обращаться в суд.)
• Недействительна сделка, совершённая лицом в возрасте до 14 лет.
• Сделка недействительна, если требовалось согласие третьего лица на её совершение, но такого согласия не было. (Пример: статья 35 Семейного кодекса указывает, что для продажи квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, нужно нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого согласия не было, супруг, который возражает против сделки, может подать в суд. Ещё пример: если квартира принадлежит ребёнку до 14-ти лет, родители не могут продать её так просто. Нужно разрешение органов опеки (часть 2 статьи 37 ГК РФ, часть 3 статьи 60 СК РФ). Если не получить разрешение, опека может подать в суд о признании сделки купли продажи квартиры недействительной.)
• Нельзя совершать сделки с квартирами, распоряжение которыми ограничено. (Пример: суд арестовал квартиру. Её невозможно продать до снятия ареста.)
• Сделка недействительна, если человек, участвующий в ней, не осознавал своих действий, когда заключал сделку. (Пример: человека напоили алкоголем и заставили подписать договор. Можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной.)
• Сделку купли продажи квартиры признают недействительной, если одна из сторон сделки существенно заблуждается относительно этой сделки. (Пример: старику с плохим зрением дают на подпись договор купли продажи квартиры, говоря, что это, например, договор аренды или какие-то документы для соцзащиты. Обманутый человек может обратиться в суд, чтобы сделку признали недействительной.)
• Недействительна сделка, совершённая под влиянием обмана, угрозы, насилия. (Пример: человеку приставляют пистолет к голове и заставляют подписать договор купли продажи квартиры - такой договор суд признает недействительным.)

Есть 2 типа сделок, которые признаются недействительными - оспоримые и ничтожные. Чтобы расторгнуть оспоримую сделку, нужно обращаться в суд. Чтобы расторгнуть ничтожную сделку, обращения в суд не требуется, потому что такие сделки недействительны уже сами по себе, и решения суда не нужно.

Хорошо, а как признать оспоримую сделку недействительной?

Для этого нужно обратиться в суд. Сложностей в таких делах достаточно: правильно написать исковое заявление (статья 131 ГПК РФ), приложить к нему все необходимые документы (статья 132 ГПК РФ) и правильно определить подсудность - это самая маленькая часть проблем.

В иске должны быть указаны:

• наименование суда, куда он подаётся (по месту нахождения квартиры);
• имя истца, его место жительства;
• имя ответчика и его место жительства;
• описание ситуации - когда был заключён договор и т.д.;
• причины, по которым суд должен расторгнуть договор. Именно здесь нужно указать одну или несколько причин, описанных выше;
• перечень прилагаемых документов.

Среди этих документов должна быть квитанция об уплате госпошлины, которая по делам о признании сделки купли продажи квартиры недействительной существенная - 13 200 рублей +0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей (пункт 1 части 1 статьи 333.19 НК РФ).

Ну и самая большая сложность в подобных делах - доказать таки в суде, что есть причина признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Например, как доказать, что в момент подписания договора продавец квартиры был пьян? Или как доказать, что одной из сторон сделки угрожали?

В практике бывает так, что люди подают иск о признании сделки недействительной, но не прописывают в иске требование восстановить существовавшее ранее положение - то есть вернуть квартиру продавцу, а покупателю - деньги. Если этого не сделать, то придётся подавать новый иск. Часть 2 статьи 167 ГК РФ ясно говорит, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке», то есть прописывать в иске это требование, казалось бы, не нужно - оно ведь уже установлено законом. Но в судах иное мнение. В судах любят, чтобы требование «вернуть всё на свои места» в иске было указано явно.

Важно знать: это только небольшая часть сложностей, которые возникают на практике. Поэтому нужно участие профессионального юриста или хотя бы его консультация.

Почему нужна помощь юриста

Признание сделки купли продажи квартиры недействительной - это последовательность юридических этапов. И вопросы могут возникнуть на любом из них.

Например, нужно ли перед обращением в суд отправлять оппоненту письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры ? По общему правилу - да, нужно. Но в нашем случае речь идёт не о расторжении договора, а о признании его недействительным, а это разные вещи.

Однако может найтись судья, который решит, что досудебное предложение о расторжении договора нужно. В этом вопросе бывает по-разному. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного юриста и избавить себя от головной боли, связанной с оформлением документов и их подачей в суд.

Кроме того, дело лучше выиграть в первой же судебной инстанции. При отказе можно будет подать апелляцию, но это лишнее время и деньги. Кроме того, когда судья в апелляции меняет решение судьи нижестоящего суда, это косвенный упрёк в непрофессионализме. Поэтому лучше победить сразу.

Помните - признание сделки купли продажи квартиры недействительной - достаточно сложное дело, поскольку нужно доказать в суде, что есть причины для этого признания. Причём нужно быть готовым к тому, что оппонент будет опровергать ваши аргументы. Здесь необходима поддержка квалифицированного юриста или хотя бы грамотная юридическая консультация.

Поэтому обратитесь к нам за бесплатной консультацией о том, что необходимо, чтобы признать сделку купли продажи квартиры недействительной. Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно позвонить по телефону или оставить сообщение в форме ниже.

В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством в случае продажи квартиры составляется составление специального договора купли-продажи. Данный документ не имеет унифицированного формата, но при этом является правоустанавливающим, применяется для регистрации прав собственности в ЕГРП – едином государственном реестре прав собственности.

В определенных случаях такой договор может быть признан недействительным, но для этого должны иметься действительно серьезные основания (перечисляются в законодательстве).

Общие положения

В соответствии с законодательными нормами РФ каждый гражданин России или же другой страны, а также юридическое лицо (резидент или же нерезидент) имеет право на личную .

Таковой может быть коммерческая или же жилая недвижимость. Право владение подразумевает возможность осуществления различных манипуляций с такой собственностью.

Оно должно быть заверено нотариально – составляется в соответствии с заранее установленными правилами. При этом на основании такого соглашения права собственности на недвижимость обязательно возвращаются продавцу.

Но расторгнуть договор купли-продажи возможно быстро и без затруднений только при выполнении двух условий:

Если имеются определенные разногласия, но сделка не завершена, то имеется шанс расторгнуть такого типа договор через суд. Для этого потребуется в первую очередь попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.

С этой целью обязательно составляется специальное предложение и высылается второй стороне. Если получен отказ или же ответ в течение 30 суток вовсе отсутствует – возникает основания для обращения в суд.

В соответствующий перечень включено следующее:

Отдельным вопросом является продажа квартиры организацией. Нередко случается, что документы, составляемые предприятием в момент продажи, по какой-то причине не в порядке.

Подобное также является достаточно существенным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Например, подписание было осуществлено не уполномоченным на свершение сделки должностным лицом.

Порядок действий

Сам процесс признания договора купли-продажи недействительным является полностью стандартным.

Для реализации подобного рода процедуры потребуется осуществить следующие действия:

Если же требования истца по какой-то причине не были удовлетворены, то следует обязательно обратиться в суд вышестоящий.

Существует достаточно большое количество различных вариантов разрешения ситуации. По возможности стоит обязательно попытаться разрешить спорную ситуацию мирным путем.

Это позволит существенно сократить время, необходимое для разрешения ситуации в таком случае. Судебное разбирательство подразумевает существенные затраты времени. А также некоторое количество денег.

Как оформляется

Само исковое заявление в рассматриваемом случае обязательно составляется в установленном законодательством порядке.

Это несколько упрощает подготовку документов. Важно лишь помнить о определенных правилах формирования подобных документов.

В первую очередь требуется уделить внимание дате составления. Она должна совпадать с датой подачи иска и заявления. В противном случае документы попросту будут возвращены на доработку.

Также понадобится приложить сам текст договора купли-продажи и другие документальные подтверждения того, что сделка является недействительной. Обычно именно на этапе сбора всех требуемых в таком случае документов возникают сложности.

Потому по возможности стоит обратиться к квалифицированному юристу. Оптимальное решение адвокат – но услуг подобного специалиста достаточно велика (цена зависит от сложности дела).

Какие сроки

Необходимо помнить о нюансах, связанных со сроками обращения в суд:

Видео: признание недействительным договора купли-продажи квартиры

Важные нюансы

Одним из самых лучших решений избежать сложностей касательно признания договора недействительным – избегать создания самого подобного прецедента.

Сделать это можно путем закрепления в договоре следующих пунктов:

Чем регулируется

Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует множество нюансов, связанных с процедурой составления договора этого типа. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заранее.

Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта . Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства - сделка ничтожна.

Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ . В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания ничтожности сделок:

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец - деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка - это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. , 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ . То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ : сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, - неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах , запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.