Курсовая работа

Жилые объекты недвижимости, их характеристика и классификация

Введение

недвижимость рынок жилищный

Потребность в жилье является одной из важнейших физиологических потребностей человека. Испокон веков эта потребность являлась одной из основных. Жилые объекты недвижимости призваны удовлетворять эту потребность. Оборот жилья является одной из существенных частей рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для совершения процесса обмена объектов недвижимости.

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны.

Началом истории российского рынка жилой недвижимости считается принятие закона о приватизации жилья 4 июля 1991 года. Россия переходила к рыночной экономике и, соответственно, необходимо было сформировать механизмы распределения жилой недвижимости. До этого времени в нашей стране работал механизм административного распределения жилой недвижимости.

Становление рынка жилой недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.

Формирование рынка жилой недвижимости - качественно новая для российской экономики структура, оно началось в условиях либерализации экономики.

Рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов.

На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, а так же практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.

Таким образом, в настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.

1. Жилые объекты недвижимости, как один из элементов рынка недвижимости

.1 Понятия объектов недвижимости, их классификации

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

§недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

§прочно связана с землей как физически, так и юридически;

§долговечность объекта инвестирования;

§стоимость недвижимости высока;

§каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

§потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

§новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

§строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

§способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

§полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

§фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

§стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

§неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

§ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

§здание (сооружение);

§обособленные водные объекты;

§многолетние насаждения;

§инженерные сооружения и сети;

§элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Земля подразделяется на:

§земельные участки, предназначенные под застройку;

§природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье - это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

§элитным;

§типовым;

§городским;

§загородным.

Нежилые помещения - отдельные строения и их части, не предназначенные для проживания граждан, используемые, как правило, в целях получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

Нежилые помещения подразделяются на:

§Офисное помещение

§Торговая площадь

§Универсальное помещение

§Складское помещение

.2 Классификация жилой недвижимости

Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека. Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Классификация недвижимости - это разделение всех объектов жилой недвижимости на некоторые группы. К каждой такой группе предъявляются свои требования комфортности, безопасности, технологий строительства и так далее. Границы между этими группами могут быть в известной степени условны, однако, разница между квартирами двух разных групп вполне значительная. Причем она заключается не только в степени комфорта, но и в цене жилья.

Выделение этих групп основано на использовании целого ряда критериев. Основными среди них являются:

§Расположение дома относительно города.

§Архитектурные особенности.

§Используемые технологии строительства.

§Используемые материалы.

§Качество инженерных систем.

§Качество отделки.

§Уровень благоустройства придомовой территории.

§Обслуживание дома.

На основании этих факторов специалисты выделяют пять универсальных классов жилья:

§Элитные (дома класса Люкс).

§Премиум-сегмент.

§Бизнес-сегмент.

§Эконом-сегмент.

§Социальное жилье.

Это значит, что все квартиры можно условно разделить на эти классы. И если вы ищите жилье с определенным уровнем комфорта, то вам следует сразу сузить круг поисков до конкретного класса.

Элитное жилье и Премиум-сегмент.

Эти два сегмента характеризуются самыми высокими параметрами комфорта и безопасности. Такие дома строятся с использованием самых современных технологий и применением лучших материалов. Немаловажное значение имеет и квалификация строителей - она в данном случае наиболее высокая.

Разумеется, цены на такие квартиры находятся на самом высоком уровне. Это жилье - самое лучшее, что может предложить клиенту рынок недвижимости. А потом здесь, как правило, комфорт и качество стоит превыше цены.

Элитное и Премиум жилье строится обычно по индивидуальному проекту. То есть проект дома создается с нуля. При этом учитываются особенности ландшафта, и дом проектируют так, чтобы аккуратно вписать его в природное окружение. Весь жилой комплекс выдерживается в едином стиле. Обычно такие дома имеют мансарды, панорамные окна, большие балконы, нестандартное остекление и другие необычные архитектурные элементы.

Но главное достоинство элитного и Премиум жилья - это, конечно, сами квартиры. Большинство таких квартир в Тверской области имеют свободную планировку. К вашим услугам большие окна, высокие потолки, высочайшее качество материалов отделки и так далее. На высшем уровне и инженерные системы: обычно в таких домах устанавливается система фильтрации воды, высококлассная вентиляция, подогрев полов.

Отличия элитной недвижимости заключаются, в том числе, особом подходе к подбору жильцов. Чаще всего такие дома имеют немного этажей, а на площадке размещается всего одна квартира. Все жильцы такого дома объединены не только общим социальным статусом, но часто и родом занятий. Такие дома еще называют клубными. Они также отличаются развитой автономией. Для их обслуживания создается специальная компания, в подвале часто бывает установлен собственный генератор и так далее.

Недвижимость Премиум-класса не менее комфортабельна, но купить такую квартиру может любой. Жилищные комплексы в этом сегменте наоборот часто бывают многоэтажными, с роскошными пентхаусами на последних этажах.

Разумеется, оба типа предусматривают охраняемую территорию, наличие парковки, детской площадки и благоустроенных зеленых зон. Расположены такие дома чаще всего в «тихом центре» вблизи от парковых зон.

Бизнес-сегмент

Квартиры в бизнес-сегменте ориентированы на людей, которые высоко ценят комфорт и удобство, но не готовы переплачивать за них. Эти дома - идеальное сочетание цены и качества. В этих домах также обязательно есть парковка и детская площадка. Чаще всего они представляют собой достаточно большие жилищные комплексы.

Однако в домах бизнес-сегмента квартиры могут иметь уже меньшую площадь, хотя чаще всего в доме имеются и большие апартаменты со свободной планировкой. Для отделки используются относительно более дешевые материалы, но при этом качество никогда не приносится в жертву экономии.

Расположение домов бизнес-сегмента может быть самым различным. Их возводят и в центре города, и в спальных районах с благоприятной экологией.

Эконом-сегмент и социальное жилье.

Объекты недвижимости этих сегментов ориентированы на массового покупателя, для которого не последнюю роль играет цена новой квартиры.

Такие дома возводятся по типовым проектам, но для их строительства используются современные материалы и технологии. Такие квартиры часто продаются без отделки, чтобы уменьшить их стоимость. При этом застройщик особенно заботиться о соблюдении требований безопасности и надежности жилья.

Современное социальное жилье и квартиры эконом-класса сильно отличаются от типовых проектов, возводимых несколько десятилетий назад. Дома в этом сегменте нередко имеют собственную огороженную территорию, детскую площадку и место для парковки. Сами квартиры тоже стали значительно комфортнее, хотя именно в этом сегменте чаще всего встречаются недорогие однокомнатные квартиры и апартаменты-студии.

Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

§фактор спроса и предложения;

§фактор пользователя недвижимого имущества;

§факторы, связанные с объектом недвижимости;

§факторы внешней рыночной среды;

§фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные:

§фактор условия ведения бизнеса в городе;

§фактор уровня жизни;

§политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;

§уровень платежеспособного спроса населения региона;

§себестоимость строительства;

§доступность кредитов и жилищных субсидий;

§макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.)

Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:

§предпочтение потребителей;

§доходы населения;

§цены на жилье;

§количество домохозяйств на рынке жилья.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры. Экономические факторы так же существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.

.3 Создание и оборот жилой недвижимости

Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления.

Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.

Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом

Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление.

На рынке жилой недвижимости представлены:

§клиенты рынка жилой недвижимости - продавцы и покупатели;

§институциональные участники рынка жилой недвижимости;

§профессиональные участники рынка жилой недвижимости.

Покупатель - главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство.

К институциональным участникам , представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

§органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

§организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

§федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

§органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

§органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются:

§инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

§кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;

§оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

§девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;

§редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;

Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.

Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т.е. строительных организаций и риэлторских фирм.

Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.

Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов.

Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.

Исходя из триединства сущности недвижимости, как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

§развития (создания) недвижимости;

§оборота недвижимости;

§управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

§на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

§на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

§на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

§на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

§преобладание внебюджетных источников инвестирования;

§большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

§высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

§слабая изученность рынка развития;

§отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка.

Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.

Для управления имуществом и совершения сделок с ним нужно иметь информацию нескольких видов:

§физические характеристики для земельного участка или зданий (размеры, местоположение, площадь);

§имущественно-правовое описание (ограничения, сервитуты, вещные права, обременения);

§экономические показатели спроса (цена, стоимость, доходность);

§состояние внешней среды (экология, климат, шум, транспорт, сейсмичность).

При этом информация должна быть собрана на региональном и локальном уровне, а также на самом объекте.

У каждого земельного участка есть свой индивидуальный кадастровый номер. Он присваивается участкам органами земельного комитета, а зданиям - БТИ.

Недвижимость может быть нескольких видов:

§Специализированная недвижимость. Этот вид имущества приспособлен специально для ведения бизнеса и перемещается только вместе с бизнесом, к примеру, химические предприятия или нефтеперерабатывающие заводы.

§Неспециализированная недвижимость. Это обыкновенные здания, которые могут быть проданы или сданы в аренду, например, офисы, фабрики, магазины, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

§Недвижимость для инвестиций. Ее приобретают с целью получить доход от сдачи в аренду.

§Избыточная недвижимость. Это земли, которые не нужны для ведения бизнеса.

Как и любой товар, недвижимость имеет определенные свойства:

§Полезность. Любой объект недвижимости должен удовлетворять разные потребности покупателя. Полезность может определяться размером помещения, планировкой, материалом конструкций.

§Фундаментальность.

§Долговечность. В зависимости от того, из какого материала сделаны основные конструкции недвижимость имеет разные нормативные сроки службы.

§Стационарность

§Неповторимость. Любой объект недвижимости имеет индивидуальные признаки.

§Управляемость. Каждый объект недвижимости требует постоянного управления, к примеру, своевременного ремонта и разных профилактических работ.

§Устойчивая тенденция к росту стоимости.

Недвижимое имущество можно разделить на делимо и неделимое. Делимое имущество можно разделить на доли без нарушения его сущности. Однако в установленных законом случаях и его можно по суду признать неделимым.

Недвижимость может иметь некоторые обременения. Они устанавливаются на основе закона или же договора. К примеру, здание может быть передано в залог или аренду. Разнообразные обременения сильно снижают стоимость недвижимости, поскольку способны ограничить сферу ее использования и владения.

В настоящее время особенно актуальным является целевое назначение недвижимости. Особенно это касается земель, поскольку по закону вся земля разделена на несколько типов. При покупке участка всегда необходимо тщательно проверять его целевое назначение, потому что, купив участок, предназначенный для ведения подсобного хозяйства, вы не сможете получить разрешение на строительство дома на нем. Для этой цели необходимо приобретать участок для индивидуального жилищного строительства.

2. Анализ рынка жилой недвижимости

.1 Состояние жилищного фонда в Российской Федерации

Наконец 2011 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3288 млн. кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2374 млн. кв. метров (72% общей площади), в сельской местности - 914 млн. кв. метров (28% общей площади).

В частной собственности находится около 86,3% жилищного фонда, из которого 82,9% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителяна конец 2011 г., в Российской Федерации составила 23,0 кв. метров,по отношению к 2000 г. она выросла на 19%, отчасти ее рост вызван не только объемами ввода жилья, но и сокращением численности населения.

Самая низкая величина общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя, в республике Тыва - 13,1 кв. метров на человека, самая высокая в Чукотском автономном округе - 30,0 кв. метров.

Жилищный фонд представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,2% общей площади жилищного фонда, на панельные и деревянные дома приходится 25,5% и 20,2% соответственно.

Комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей обеспечивает уровень благоустройства жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,7%. К концу 2011 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 13,3 процентного пункта.

В 2011 г. в Российской Федерации снесено 2,4 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,4% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда).

В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.

В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 61,4%. В 2000-2011 гг. она увеличилась на 12 процентных пунктов. Уровень благоустройства МКД можно с достаточной степенью надежности отразить показателями благоустройства городского жилого фонда

В 2011 г. водопроводом было охвачено 89% городского жилого фонда, канализацией -87%, отоплением - 92%, горячим водоснабжением (ГВС) - 80%. Наименьший уровень благоустройства - в многоквартирных домах, построенных до 1920 г. Из них только 1-2% охвачены ГВС. Для зданий, построенных в 1921-1945 гг., эта доля повышается до 45%, а для построенных в 1946-1970 гг. - до примерно 67%

Российская Федерация располагает огромным жилищным фондом. На конец 2011 г. общее количество жилых зданий составляло 19650 тысяч с общей площадью 3 177 млн. м2. Большая часть жилищного фонда (72%) находится в городских поселениях (2 293 млн. м 2). За период 2000-2011 гг. площадь жилищного фонда выросла на 14%. Ежегодный прирост жилищного фонда составляет примерно 3%.

Основную долю жилых помещений составляют квартиры в многоквартирных домах (70% от общей площади жилищного фонда). Общее количество многоквартирных домов (МКД) на конец 2011 года составляло 3224 тысяч зданий с общей площадь жилых помещений 2237 млн. м2. Количество индивидуальных жилых зданий (ИОЗ) - 16 426 тысяч, их общая площадь - 974 млн. м2.

2.2 Анализ перспектив развития

Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.

На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.

Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, во Франции - 37 кв. м (см. приложение №2).

Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течении последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.

Жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.

Один из важнейших недостатков образования цен на недвижимость - их недоступность для большинства населения. А так же нехватка самого продукта. В связи с развитием рынка жилой недвижимостью и потребностью в жилье необходимо разработать различные программы по доступности жилья для большего процента населения.

Покупать квартиру на вторичном рынке - наиболее простое и частое решение для большинства россиян. Вторичное жилье - не случайно самый популярный вид недвижимости: прежде всего, это уютное, уже обжитое пространство. Кроме того, районы, где есть предложения, как правило, имеют давно отлаженную укомплектованную инфраструктуру. Особый плюс - нынешняя стабильность цен.

На вторичном рынке жилья так же есть минусы. Во-первых, требуется тщательная проверка юридической истории квартиры. Во-вторых, во всех квартирах типовые планировки и старые инженерные сети.

Наиболее часто квартиры на первичном рынке покупают более молодая часть населения. Первичное жилье выбирают, прежде всего, из-за того, что возможность заказывать планировку и отделку по своему вкусу. Так же это новые инженерные сети, охрана и парковка.

Недостатки первичного жилья главным образом это неизвестная окончательная стоимость после завершения строительства, неизвестные точные сроки вселения в квартиру. Коммунальные платежи или выше или не определены (см. приложение №3).

Социальная жилищная устроенность населения важна. Главным образом улучшается инфраструктура. Поэтому как говорилось ранее необходимо разработать различные программы доступности жилья для большинства населения. Так же хотелось бы, чтобы покупка квартиры на первичном рынке была более выгодна.

Заключение

Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.

В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и долгосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, должен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики.

Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к экономической депрессии жилищного строительства.

Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть:

§- формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудо-сберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.);

§- выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность 27 первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика (инвестора и застройщика);

§- начать программу масштабного строительства доходного жилья экономического класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв. м. должен составить 12-14 тыс. рублей. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 млн. семей

Принципиально важными являются вопросы, откуда возьмутся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий. Особенность современной ситуации состоит в том, что деньги, предназначенные для использования в будущем, в значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития, ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником инвестирования могут быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов.

В итоге в соотношении потенциальных результатов и рисков при принятии программы стимулирования жилищного строительства превосходит это соотношение в случае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.

Ясно, что предлагаемые меры жилищной политики должны иметь свою специфику для различных регионов и типов поселений, однако общим для всех них является тот факт, что строительство доступного для населения жилья является (и всегда было) важнейшим фактором преодоления финансово-экономического кризиса.

Список литературы

1.Асаул. А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.;

2.Викторов М.Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М.Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России. - 2006. - №6. - С. 15-22;

.Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 152 с.;

.Крутик А.Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Издательство «Лань», 2008. - 480 с.;

.Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г.М. Стерник. - М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 203 с.;

.Борисенок Н.К. Влияние основных экономических показателей на цены рынка вторичной жилой недвижимости г. Москвы // Материалы 16-ой Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления», г. Москва: ГУУ, 2011 - 0,12 п.л.;

.Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, №2.;

.Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. - М.: Академия, 2008;

.Панфилов А.В., Жилищный сектор - важнейший фактор восстановления экономики и формирования среднесрочной экономической динамики/ Проблемы прогнозирования - М.:2010, №4 - 0,4 п.л.

.Панфилов А.В. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе / отчет по проекту Мирового банка 2005 г., Vendor №72663 Worldbank.org - 6,0 п.л.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли- сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

для ведения бизнеса;

для проживания владельца;

в качестве инвестиций;

в качестве товарных запасов и НЗП;

для освоения и развития;

для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

введенные в эксплуатацию;

требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

будущие периодические потоки денежных средств;

увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Экономика и экономическая теория: Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости

1. Недвижимость

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и наиважнейшая среди них - проблема собственности.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму -- в профессиональной литературе; а к третьему -- формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное для нас понятие - «НЕДВИЖИМОСТЬ».

1.1 Определение понятия недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия - «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М.: 1995. - С.543.

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. - М.: 1992. - С.110-115.

«Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). - М.: 1992. - С.268.

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. -- Петроград, 1914. - С.71.

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301. определяет, чток недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним». -№122-ФЗ от 21.07.97.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (ст. 130 ГК РФ).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004. объекты недвижимости - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе -- обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement). Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003 - 422 с.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью.

Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

1.2 Классификация объектов недвижимости на российском рынке

Объект недвижимости -- это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства (незавершенка).

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

Квартиры и комнаты;

Помещения и здания под офисы или магазины;

Пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

Свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

Складские и производственные объекты.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания.

Приводим пример признаков классификации.

1. Назначение: свободные земельные участки (под застройку или другие цели); природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации; постройки: для жилья, для офиса, для торговли и сферы платных услуг, для промышленности, прочие.

2. Масштаб: земельные массивы, отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений, жилой дом многоквартирный; жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс административных зданий, здание, помещение или части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершения строительства.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

Специализированная недвижимость;

Неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость -- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость -- это недвижимость, на кот орую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

1.3 Зарубежная классификация объектов недвижимости

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания -- офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

2. Принципы оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца.

Право использовать, например, земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему.

В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке.

Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект.

Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается. Т.е. экономический принцип гласящий, что при наличии нескольких сходных объектов недвижимости, наибольшим спросом пользуется тот, который имеет наименьшую цену, является принцип замещения.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним». - №122-ФЗ от 21.07.97.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул, А.В.Карасев. - М.: Экономикс, 2000. - 92 с.

5. Афонасова М.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

6. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

7. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. - М.: 1992. - С.110-115.

8. Купчин А.Н. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие / А.Н.Купчин, Б.Д.Новиков. - М.: 1995, - 122 с.

9. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д.Новиков. - М.: «Экзамен», 2000. - 512с.

10. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С.Озеров. - Спб: Издетельство «МКС», 2003. - 422 с.

11. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М.: 1995. - С.543.

12. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). - М.: 1992. - С.268.

Соотношение терминов, определяющих недвижимость

Одной из наиболее известных классификаций имущества является его деление на недвижимое и движимое. В данный момент речь пойдет о проблемах определения объектов недвижимого имущества, их характерных признаках (отличающих их от объектов движимого имущества) и вопросах, возникающих на практике при применении данного понятия. Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, качественно отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих включение в анализируемое понятие ряда составляющих, и заканчивается созданием его определения, дефиниции. В первую очередь хотелось бы остановиться на соотношении терминов, определяющих недвижимость. Так, в законодательстве упоминаются различные понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «объект недвижимого имущества», причем зачастую указанные понятия признаются тождественными по значению. Здесь стоит отметить некоторую терминологическую особенность: Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не использует понятие «объект недвижимого имущества», однако его употребление характерно для большинства законодательных и подзаконных актов, а также для судебной практики. Различие же вышеупомянутых понятий заключается в следующем. Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» — это наиболее общее понятие, которое может заключать в себе как юридическое значение, так и не юридическое (то есть недвижимость не в гражданско-правовом смысле — об этом далее). Кроме этого, «недвижимость» — это качество самого имущества, его определяющая. «Объект недвижимого имущества» — понятие более конкретное, индивидуализирующее и помогающее придать свойство количественности и сравнимости. Рассматривая вопросы формирования понятия недвижимости и выделения системных признаков объекта недвижимого имущества, хотелось бы отметить следующее. При формулировании определения недвижимого имущества во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Так, еще Свод законов Российской империи относил к недвижимости корабли (т. Х, ч. 1, ст. 384—400). Д. И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно». Однако на протяжении длительного времени юристами предпринимались и предпринимаются попытки выявить признаки и дать определение «объекта недвижимого имущества», «недвижимого имущества», однако такие определения оказывались либо слишком громоздкими и нелаконичными, либо неполными и несколько ограниченными. Наиболее важной причиной тому является сложность самой юридической конструкции понятия недвижимого имущества. Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства. Обратим внимание на основные системные признаки объектов недвижимого имущества, то есть на те особенности, которые не только качественно отличают их от других правовых категорий, но и указывают на существующую объективную взаимозависимость таких объектов. Отмечу, что первый в приведенном автором списке признак сложно назвать отличительной чертой объектов недвижимого имущества, однако исходя из особенностей правового регулирования вопросов недвижимости российским законодательством следует обратить на него внимание и сделать следующий вывод. 1. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЯВЛЯЕТСЯ ВЕЩЬЮ. В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Таким образом, российский законодатель установил жесткое ограничение: недвижимое имущество в гражданском обороте может выступать исключительно в качестве вещи. Здесь необходимо обратить внимание на то, что в данной статье Кодекса понятие «имущество» употреблено в более узком смысле по сравнению с указанным в статье 128 ГК РФ, причем, как отмечает О. М. Козырь, российский законодатель «использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами». Тем не менее уравнивание понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимой вещи не вполне понятно, ведь, действительно, недвижимая вещь — наиболее узкое понятие, и еще в дореволюционной России ученые-цивилисты указывали, что недвижимость и недвижимое имущество являются между собой равнозначными, а по отношению к недвижимой вещи — комплексными, более широкими понятиями. Действительно, недвижимое имущество возможно представить не только в виде недвижимой вещи. Так, в законодательстве некоторых зарубежных стран (Франции, Германии, Италии и других) к недвижимости могут быть отнесены иные виды имущества, включая имущественные права. Российский законодатель же, уравняв термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», исключил возможность включения в понятие «недвижимое имущество» иных объектов гражданских прав. По мнению автора, это сделано в силу того, что в течение более 60 лет понятие недвижимости не употреблялось, усложненная конструкция (с включением иных, кром е вещей, объектов в понятие недвижимости) вызвала бы еще большие проблемы при практическом применении данной нормы. (Примечание авт. Стоит отметить, что, несмотря на то что в советское время начиная с 1922 г. в гражданском законодательстве деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, сохранялись (характерные именно для недвижимости) особенности правового регулирования оборота некоторых объектов, относимых к недвижимости. Например, это касается оборота сооружений, жилых домов и т. д. В связи с этим нельзя сказать, что недвижимость как правовая категория отсутствовала в гражданском праве того времени. ) Следовательно, в соответствии со статьей 130 ГК РФ недвижимое имущество может быть только вещью. Однако буквально через пару статей Кодекса мы встречаемся с явлением, которое можно считать исключением из указанного выше правила. В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие как имущественный комплекс стоит неким особняком по отношению к иным объектам, отнесенным к недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Некоторые ученые относят предприятие к сложной недвижимой вещи, что неверно, так как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ должна состоять только из вещей, в предприятие же могут входить согласно абзацу второму пункта 2 статьи 132 ГК РФ все виды имущества, права требования, долги, а также права на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права. Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого имущества является вещью, за исключением предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и не подпадает под вышеуказанные признаки. 2. ОСОБЫЕ НАЗНАЧЕНИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ТРЕБУЮЩИЕ ПОВЫШЕННОГО ПУБЛИЧНОГО ВНИМАНИЯ. На сегодняшний день среди ученых-правоведов наиболее распространена точка зрения, согласно которой к объектам недвижимого имущества можно отнести лишь те, которые недвижимы в силу природных свойств, то есть объекты, указанные в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Однако в таком случае ряд объектов недвижимого имущества остается вне правового регулирования, и при формулировании нового юридического понятия объекта недвижимости остается вопрос: к чему отнести не подпадающие под данное определение объекты? Кроме этого, зачастую указывается на отсутствие в нашем законодательстве «системы объектов недвижимости», поскольку не выработан единый классификационный признак. Однако не стоит забывать, что понятия «объект недвижимого имущества», «недвижимость» и т. п. в первую очередь являются специальными юридическими понятиями и не соответствуют по своему содержанию фактическому понятию недвижимости. Хотя физические признаки всех видов имущества, отнесенных законом к недвижимости, строго говоря, не образуют единое целое, в совокупности они все же представляют собой достаточно «жесткую структурированную конструкцию». Сложно не согласиться с высказанной С. А. Степановым мыслью, что недвижимость представляет собой систему «условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных объектов недвижимости», причем это обусловлено несколькими факторами, в том числе постоянным, связующим, разнохарактерным присутствием «единой публичной составляющей» и юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве и меньше — в частном. Таким образом, объясняется некая разрозненность объектов, объединенных в единое понятие «недвижимость». Стоит отметить, что решение законодателя создать такую конструкцию кажется на первый взгляд спонтанным и непроработанным. Тем не менее подобное определение является распространенным и известно законодательству многих стран. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния предусматривает возможность отнесения к недвижимому имуществу имущества в силу закона. Более того, в законодательстве зарубежных стран имеется более сложная — троичная — конструкция объектов недвижимости. Так, в соответствии с гражданским законодательством Франции, Бразилии и некоторых других стран наряду с недвижимостью «в силу природных свойств» и «в силу закона» существует «недвижимость в силу назначения», к которой относятся предметы, помещенные на земельном участке для его обслуживания и эксплуатации, или движимое имущество, навсегда присоединенное к недвижимости. В анализируемом признаке объектов недвижимого имущества заключается их юридическая особенность. К объектам недвижимого имущества отнесено лишь то, которое обладает наибольшей публичной, общественной ценностью, требует особой правовой регламентации и государственной защиты. Необходимость прохождения государственной регистрации (о чем речь пойдет далее) продиктована не экономической стоимостью объектов, а именно их общественной, публичной значимостью. Таким образом, объекты недвижимого имущества можно выстроить в систему, образуемую двумя основными группами: 1. Объекты недвижимости в силу природных, физических свойств (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ); 2. Объекты недвижимости в силу закона (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие). Стоит отметить, что ряд авторов при рассмотрении данного вопроса выделяет в отдельную группу предприятия, либо предприятия, кондоминиумы, домовладения, участки недр (объединяемые в единую группу — «комплексные объекты недвижимости»), либо помещения. Однако данная позиция представляется спорной, так как исходя из смысла статьи 130 ГК РФ можно выделить лишь две группы, причем ко второй относится все недвижимое имущество, которому законом придан статус недвижимости. Как верно подметил О. М. Козырь, предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества. Следовательно, наиболее правильно относить предприятие к объектам недвижимого имущества в силу закона. Известным подтверждением этому является то, что понятие «предприятие» регулируется отдельной статьей 132 ГК РФ. Особую проблему создает отнесение к недвижимости морских и воздушных судов, а также космических объектов, так как зачастую в нормативных актах забывают о том, что и эти объекты относятся к недвижимому имуществу (например, во-первых, ГК РФ при аренде недвижимого имущества к недвижимости относит только недвижимость в силу природных свойств, хотя нигде не указано, что к ней не относятся иные объекты недвижимости; во-вторых, в Приказе Минюста РФ от 06.08.04 № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» указано, что данный акт действует в отношении всего имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений, что дает возможность предположить, что данный акт регулирует также вопросы аренды судов. Однако систематическое толкование этого акта подтверждает, что он относится только к недвижимости в силу природных свойств). В связи с этим у некоторых ученых вызывает критику отнесение к недвижимости данных объектов, и при характеристике объектов недвижимого имущества правоведы ограничиваются лишь анализом данной категории недвижимости. На наш взгляд, проблема состоит не в том, что указанные объекты отнесены к недвижимости, а в невнимательности законодателя при создании диспозиции какой-либо нормы права и/или установлении пределов регулирования определенного акта. 3. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ. Сразу необходимо отметить, что данный термин понимается цивилистами по-разному. Некоторые считают, что индивидуально-определенная вещь обладает уникальными, только ей присущими чертами, качествами. Другие же указывают, что индивидуально-определенные вещи не обязательно должны быть единственными в своем роде, к ним относятся любые вещи, которые представляется возможным выделить из других подобных объектов. Однако следует признать, что в силу установленных законодательством особенностей правового регулирования недвижимости каждый объект недвижимого имущества признается индивидуально-определенным. Стоит отметить, что, несмотря на то что в статье 130 ГК РФ указанный признак не содержится и нигде прямо не упомянут, все же исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его как черту, присущую любому объекту недвижимости. Так, например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать его, в противном же случае договор купли-продажи не будет считаться заключенным. 4. НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДЫ, СФЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЕЗ НАНЕСЕНИЯ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ЛИБО БЕЗ СОХРАНЕНИЯ СТАТУСА ТАКОВОГО. Традиционно юристы выделяют в качестве признака недвижимого имущества прочную связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого имущества. Однако на практике возникают проблемы, связанные с применением недвижимости. Во-первых, как верно подметил Е. Ю. Петров, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, обычно считающихся недвижимостью, и применение такого оценочного критерия, как прочная связь с землей, становится все более затруднительным, так как доказать наличие прочной связи с землей не всегда представляется возможным. Во-вторых, не всегда указанный признак можно распространить на все возможные случаи, возникающие в современном гражданском обороте. Это может быть проиллюстрировано на простом примере, приводимом в литературе. Так, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, является недвижимым имуществом, но в случае, если самолет приобретает частное лицо и использует его для своих личных целей, данный объект становится уже движимым имуществом. По мнению автора, предложенный признак является более широким по сравнению с указанным и отражает сущность современного понимания недвижимости. 5. ВОЗМОЖНОСТЬ СТАТЬ ОБЪЕКТОМ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ. В науке гражданского права уже длительное время ведется дискуссия о сущности объекта гражданских прав по отношению к недвижимому имуществу. Существуют две основные позиции. По мнению ряда ученых16, для признания чего-либо объектом недвижимого имущества необходимо лишь доказать наличие свойств, указанных в статье 130 ГК РФ: прочную связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба либо прямое отнесение конкретного объекта к недвижимости в силу закона. Таким образом, для того, чтобы признать объект недвижимостью, нет необходимости совершать какие-либо специальные действия для придания ему такового статуса (то есть осуществлять государственную регистрацию). Вторая точка зрения, согласно которой недвижимостью может быть признано имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до момента такой государственной регистрации объекта недвижимого имущества юридически не существует. Так, К. И. Скловский указывает: «Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не может». Развивая эту идею, О. М. Козырь пишет следующее: «Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав… Интересно, что гражданское законодательство Нидерландов... признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией - регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты». Это означает, что в качестве недвижимого имущества должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Наиболее верной и соответствующей действующему законодательству представляется последняя позиция, так как, для того чтобы стать оборотоспособным, любое имущество должно признаваться объектом гражданских прав. Непосредственно недвижимое имущество становится объектом недвижимого имущества (и, соответственно, одним из видов объектов гражданских прав) только после регистрации первичного права на него. Неслучайно законодатель употребляет понятие «объект гражданского права», концентрируя внимание на том, что существование в гражданско-правовом понимании любого объекта зависит от возможности распространения на него гражданского права. Некоторые авторы выделяют также еще один признак объекта недвижимого имущества: неделимость и непотребляемость . Однако такая позиция вызывает критику, основанную на следующем. Включение признака непотребляемости неприемлемо по следующим основаниям. Во-первых, он не отражает особенности, характерные только для объекта недвижимого имущества. Это объясняется следующим. Термин «непотребляемость» используется законодателем в ГК РФ лишь в главе об аренде; причем, исходя из смысла статьи 607 ГК РФ, можно сделать вывод, что непотребляемыми вещами являются любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, при этом:

1. вещи могут быть как недвижимыми, так и движимыми;
2. непотребляемыми признаются вещи, которые в принципе могут потерять свои натуральные свойства, но по истечении достаточно длительного времени. Это подтверждено судебной практикой (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.03.02 по делу № А19-8204/01-14-Ф02-201/02-С2; решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.03 по делу № А63-1266/2003_С4).

Таким образом, свойство непотребляемости присуще любому объекту недвижимости, но все же это хоть и не лишний, но не обязательный признак. Во-вторых, анализируемое понятие является оценочным. Действующее законодательство переполнено оценочными категориями, и это порождает многочисленные проблемы на практике. Следует признать, что в некоторых случаях они необходимы и неизбежны. Но все же при разработке рекомендаций по улучшению законодательства следует стремиться формулировать более четкие дефиниции. Хотелось бы еще раз отметить, что, несмотря на то что вопрос об определении недвижимого имущества, недвижимости, объекта недвижимого имущества интересует ученых-цивилистов на протяжении нескольких веков, до сих пор не выработано его единое понятие; предложенное автором определение также не претендует на роль истинного и бесспорного. По мнению автора, вышеизложенные признаки являются существенными для анализируемой в настоящей работе правовой категории, что позволяет представить следующую дефиницию. Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания. Е. Демидкова, юрист юридической компании Legas, Москва Материал опубликован в журнале "Арбитражные споры" (официальный вестник ФАС СЗО).

Страница 5 из 26

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация . это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации. наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

К признакам классификации недвижимого имущества относят:

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления. сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

К методам классификации недвижимого имущества относят:

Иерархический метод классификации. последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).

Фасетный метод имеет следующие особенности:

Наличие только одной ступени классификации;

Разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

Высокая информационная насыщенность.

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.

а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;

б) универсальная недвижимость. обыкновенные здания для продажи или аренды.

В США выделяют пять типов недвижимости:

жилая. для личного использования (потребления);

коммерческая. для бизнеса, включая и продажу;

инвестиционная. для вложения капитала;

Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:

Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

Личная жилая собственность;

Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную. здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки . участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости . земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

• земельные участки, предназначенные под застройку;
• природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

1. Понятие, признаки и классификация недвижимости

— другие исключительные права

В общем случае — недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Читайте также: Что делать, если муж не хочет разводиться

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Понятие объектов недвижимости и их классификация

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденным Верховным советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст.4). Затем этот термин был подтвержден в указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1)

Окончательно законодательно закреплено понятие недвижимости ГК РФ (ст.130). К недвижимым вешам (недвижимое имущество недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, предприятия как имущественные комплексы.

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122 от 21.07. 1997 г. «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними» — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты. которые связаны с землей так. что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе здания сооружения жилые и нежилые помещения леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы;

Земельным кодексом (ст. 6.) Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земли в Российской Федерации в зависимости от правового режима и целевого использования делятся на 7 категорий:

1)земли сельскохозяйственного назначения- для ведения сельского хозяйства; исследовательских и учебных целей: прочие:

2)земли населенных пунктов- для общественно-деловых целей: учебных целей: рекреационного и оздоровительного назначения: историко-культурного назначения: сельскохозяйственного использования: нужд промышленности, энергетики, транспорта инженерной инфраструктуры: связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и иных режимных объектов, объектов специального назначения (кладбища, свалки бытовых или промышленных отходов ит.п): природоохранного назначения, прочие;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- для
нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, обороны,
безопасности и космического обеспечения, прочие:

4) земли особо охраняемых территорий и объектов- для размещения объектов природоохранного назначения, природно-заповедного: оздоровительного, рекреационного, историко-культурное назначения, прочие:

5) земли лесного фонда- для нужд лесного хозяйства, обороны и иных режимных объектов, прочие:

6) земли водного фонда- для гидротехнических сооружений, для водохозяйственного использования, прочие;

7) земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т.е. их целевое назначение не определено.

постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель, особоохраняемых территорий:

правоудостоверяющих документах на землю (свидетельства, договора и иные документы):

документах государственного кадастра недвижимости:

документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Понятие земельного участка - одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство.

Читайте также: Как поменять фамилию ребенку после развода

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (рис. 1). Земельный участок имеет фиксированные границы, точную площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики (например, кадастровый номер), отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.

Земельные участки классифицируются:

По способу образования (простые, сложные, многоконтурные, искусственные);

По целевому назначению (полевые, приусадебные, садовые, дачные, для индивидуального строительства);

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования, без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных норм может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Рисунок 1. Формирование и внесение сведений о земельном участке в базу данных ЕГРОН.

Неделимый участок – земельный участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его целевого назначения.

Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, землях и границах территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктах (объекты недвижимости).

Объекты недвижимости обладают целым рядом свойств (полезность, долговечность, стационарность, уникальность и т д).

Объектом недвижимости землю делает то или иное освоение зе­мельного участка. Именно реализация способа ос­воения или возможность такой реализации привлекательна для по­требителя и формирует спрос на рынке недвижимости, причем чем шире спектр возможных направлений использования земельного участка, тем выше может быть его стоимость. Соответственно со сто­роны потребителей возникает ряд требований к размерам и форме зе­мельного участка. Так, наиболее распространенными «дефектами» зе­мельных участков считают их небольшой размер, вытянутость, наличие тупого или острого угла в плане участка, непрямолинейную границу, неправильную конфигурацию участка и др. Поскольку тер­ритория представляет собой ограниченный ресурс, то формирование территориальных объектов должно быть подчинено требованию мак­симально эффективного использования земель. Границы сформированного объекта после фиксации в документах земельного кадастра I практически не поддаются корректировке, поэтому наличие дефекта затрудняет как оборот этого объекта, так и его развитие.

Здания как объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые (синонимы: строение, дом) рис.2.

Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание - предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.

Рисунок 2. Формирование и внесение сведений в БД ЕКОН об объектах капитального строительстваа.

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.

Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»

Помещения бывают жилые и нежилые. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и, соответственно, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также требованиям законодательства. Нежилое помещениене предназначено для постоянного проживания граждан.

Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество. Объект, не завершенный строительством, не является зданием, строением, сооружением, но которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации.

Недвижимостью признается и предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Участки недр - геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями - границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Часть земельного участка – определенная площадь данного земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота:

а)наличие объектов недвижимости (ОН)

б)вхождение в территориальную зону(ТЗ).

Территориальная зона , часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании в соответствии с земельным градостроительным, лесным, водным, о налогах и сборах, об охране окружающей среды и иным законодательством Российской Федерации или ее субъектов.(административно-территориальные единицы, зоны особого режима использования, зоны категорий земель, нарушенных земель, социально-экономические зоны)