Какие документы нужны для выдела доли в натуре в жилом доме? Раздел дома, выдел доли в натуре.

Следует четко представлять, что означает выделение доли в натуре из общего жилого имущества. Это означает, что один из его владельцев хочет определить и зарегистрировать свою часть недвижимого объекта в индивидуальную собственность. После официального оформления он полноправно сможет распоряжаться этим имуществом, не заручаясь согласием хозяев остального жилья. Чаще всего выделение доли в натуре касается именно частных жилых домов.

Одной из причин выделения своей части в общей собственности дома может быть наличие разногласий между хозяевами или желание одного их них распорядиться долей по своему усмотрению. Оформив индивидуальное владение, он сможет продать, подарить долю, а также заложить ее или совершить иные юридические действия. С общей собственностью такое сделать невозможно, если не получить согласие всех владельцев. Получив долю в натуре и зарегистрировав ее, можно свои квадратные метры расширить, что станет в итоге выгодной инвестицией, поднимающей стоимость жилья.

Особенности и правила

Нужно учитывать несколько моментов при выделении доли в натуре для частного дома:

1. Выделяемая часть помещения должна быть жилым помещением самостоятельным, с изолированным входом, независимыми коммуникациями.
2. Если помещение подвергалось перепланировке или организован пристрой, то их требуется обязательно узаконить до обращения за выделением доли в натуре.
3. При условии, когда долю невозможно выделить в силу закона или в процессе будет нанесен значительный ущерб общей собственности, то инициатор получения доли в натуре вправе затребовать выплаты стоимости своей части. При этом проводится оценочная экспертиза, которая определяет стоимость.

Гражданский кодекс РФ в статье 252 говорит о том, что собственники могут самостоятельно по согласию всех собственников жилого дома выделить долю в натуре. Когда среди них есть несовершеннолетние граждане, потребуется разрешение органов опеки, которые определят, не нарушены ли права ребенка.

Если договориться всем владельцам дома не удается, то решение принимается в судебном порядке.

При совершении процедуры выдела доли в частном жилом доме разделу подвергается и участок земли под ним.

Порядок действий

Как мы уже упомянули, есть два варианта решения этого вопроса среди собственников: внесудебный и судебный. Поговорим о них подробнее.

Внесудебный порядок

В случае, когда все собственники пришли к общему согласию раздела помещений в жилом доме, то алгоритм действий будет следующим:

1. Проведение необходимой перепланировки для выделения сформированного изолированного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить в долю. Здесь потребуется получить ряд согласований. Если помещение уже выделено, то этот шаг пропускаем.
2. После внесения конструктивных изменений потребуется получить на дом технический паспорт. Для этого заключается договор с кадастровым инженером, имеющим на то соответствующую аккредитацию. Документ может быть выполнен в электронном виде, но тогда подлежит обязательному подписанию усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста, которая выдается аккредитованным удостоверяющим центром.
3. Заключение соглашения со всеми собственниками дома о выделении доли в натуре. Зачастую достаточно трудно определить стоимость помещений выделяемых из общего имущества, в редких случаях удается договориться о пропорциональности к доле. Тогда хозяева могут согласовать компенсацию и ее размер обязательно прописать одним из пунктов соглашения. Этот документ составляется в том количестве экземпляров, сколько имеется владельцев общедолевой собственности и подписывается собственноручно каждым, без заверения соглашения нотариусом. Дополнительно подписывается один экземпляр для регистрирующего органа.
4. Регистрация всех изменений , которые произойдут в правах собственности на жилой дом, путем обращения в Росреестр с необходимыми документами.

Судебный порядок

Чаще происходят случаи, когда участники долевой собственности могут спокойно договориться о выделе доли в натуре. Тогда инициатор этой процедуры вправе обратиться за помощью в судебные органы и потребовать выделить ему часть в имуществе. Его действия будут иметь следующий порядок:

1. Подготовка технической документации на дом. Для постройки старше 2013 года потребуется получение технического паспорта в БТИ. Там же можно заказать и заключение, в котором будет указано, что технически долю выделить представляется возможным. Этот документ может выдать и любая специализированная организация с правами на проведение строительных экспертиз. Основные характеристики жилого объекта указываются в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.
2. Составление и подача в суд искового заявления. Здесь нужно наиболее полно указать характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли в натуре, а также размер и расчет компенсации, если присутствует несоразмерность доли. К заявлению прикладывается техническая документация и ряд иных документов, подтверждающих право собственности и требования истца.
3. Участие в судебных заседаниях. В ходе заседаний судом могут уточняться различные технические детали выделения части в имуществе, для чего потребуются уточняющие документы. По требованию их нужно получить и предоставить. Если лично присутствовать истец не имеет возможности, он вправе передать нотариальную доверенность на представление своих интересов юристу.
4. Оформление права собственности на выделенную часть жилого дома. Если суд принял сторону истца и вынес решение в его пользу, то выделенная доля подлежит постановке на учет в Росреестре.

Перечень документов

Перечень документов для регистрации прав собственности на объект недвижимости определен Законом № 218-ФЗ.

При внесудебной договоренности собственников дома о выделе доли в натуре потребуется предоставить в орган Росреестра следующие документы:

• от всех собственников заявления установленной формы (от инициатора выдела — на постановку на учет своей доли, от остальных – на изменение прав на оставшуюся жилую площадь);
• правоустанавливающие документы на дом (договор, свидетельство или выписка из ЕГРН);
• паспорта всех владельцев дома;
• соглашение о выделении доли в натуре (с подписями всех владельцев в количестве по экземпляру каждому и один для Росреестра);
• доверенность, если интересы кого-либо представляет иное лицо. Ему необходимо предъявить свой паспорт.

При судебном споре к исковому заявлению прикладываются:

• технический паспорт дома;
• заключение по итогам проведенной технической экспертизы на возможность выделения доли;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на дом;
• исковые заявления в количестве экземпляров для каждого ответчика;
• любые подтверждающие требования истца документы;
• платежный документ об уплате пошлины, которая уплачивается за судебное рассмотрение дела.

Бланк искового заявления о выделе доли —

Дом на части разделил – своё право прекратил!

Зачастую к нам обращаются клиенты, желающие разделить жилые дома в натуре , то есть выделить свои доли в домовладении в отдельные жилые дома или его части. Целью такого раздела, как правило, является раздел земельного участка и дальнейшее его оформление в собственность. В целом игра стоит свеч, так как стоимость отдельного жилого дома с землей при продаже гораздо выше, чем цена доли в доме и земельном участке. Но, к сожалению, не всегда такой раздел приводит к ожидаемым последствиям.

В существующей застройке Саратова немало индивидуальных жилых домов, правообладателями которых являются собственники долей, при этом фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельно стоящий жилой дом с изолированным входом, крышей и капитальными стенами. С выделением долей в праве общей долевой собственности на такие дома, как правило, проблем не возникает. Раздел таких домовладений можно осуществить во внесудебном порядке, если есть на это желание всех долевых собственников – соседей, и отсутствует спор о границах земельного участка и домовладения. В случае отсутствия соглашения о разделе земельного участка и дома, такой раздел производится на основании решения суда. Гражданский кодекс позволяет долевому собственнику выделить свою долю в натуре и получить денежную компенсацию при выделении в случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле.

Как начинается проблема регистрации выделенных долей дома в Росреестре

Гораздо сложнее разделить домовладение, под единой крышей которого сосуществуют двое и более собственников долей. Такие сособственники имеют право на выдел своих долей как в доме, так и в земельном участке в натуральном виде. При наличии согласия они могут заключить соглашение о таком разделе, а при его отсутствии – разделиться в судебном порядке. Однако, прекратив право общей долевой собственности на основании соглашения или решения суда о разделе, собственник столкнется с проблемой при регистрации объекта в Росреестре.

Часть домовладения (жилой дом, либо жилой дом блокированной застройки), которая образовалась в результате такого раздела, не может быть зарегистрирована в Росреестре (ЕГРН) отдельно от других частей (блоков). При этом, вступившее в законную силу решение суда о прекращении права общей долевой собственности и разделе домовладения на части, является основанием для прекращения регистрационной записи о правах гражданина на этот объект. Регистрирующий орган направляет заявителю Уведомление о прекращении его права на объект недвижимости. Для возникновения права необходимо представить в Росреестр документы-основания на вновь образованный объект. В итоге: у гражданина до раздела домовладения было право долевой собственности на объект недвижимости, а после раздела - сведения о правах на объект - аннулированы и, как следствие, возможность им распоряжаться – продавать, дарить закладывать и т.д. - утрачена .

Варианты регистрации прав собственности на выделенные доли при разделе дома

Однако способ решения этой проблемы существует. После раздела домовладения на отдельные дома или части (блоки) в судебном порядке либо путем заключения соответствующего соглашения, необходимо осуществить кадастровый учет каждого объекта и регистрацию права собственности на него, при этом обращаться в многофункциональный центр следует одновременно всем собственникам.

Как осуществляется выделение доли в доме

В том случае, если все собственники или супруги согласны на разделение имущества, обратитесь в отдел градостроительства и архитектуры. В первую очередь необходимо будет предоставить документы, которые правоудостоверяют документы на дом, а также архитектурный проект раздела дома на доли в натуре. Стоит заметить, что оформление доли дома состоит из нескольких очень важных этапов. После сбора всех документов, вам будет выдано разрешение, согласно которому можно будет поставить в доме капитальную стену, сделать отдельный вход. Таким образом, доля дома будет у каждого своя. Для того чтобы зарегистрировать отдельное на получение доли, необходимо размежевать общий земельный участок, а также обратиться в БТИ для оформления отдельного кадастрового и технического плана на каждую долю. Затем нужно получить кадастровые выписки и обратиться в ФУГРЦ. В дальнейшем у каждого собственника будет отдельное , после чего со своей долей каждый сможет сделать что угодно: доля жилого дома может быть продана, подарена, либо ее можно обменять или проживать в ней. Отвечая на вопрос, как оформить долю в доме, заметим, маленький дом, если в нем всего одна комната, нельзя разделить на части. В таком случае судом будет вынесено решение в процентном отношении. Отметим также, что согласно статье 252 ГК РФ произвести выделение доли в частном доме может каждый участник долевой собственности. При этом решен этот вопрос может быть, как путем обоюдного согласия, так и через суд. Также, отвечая на вопрос, как выделить долю в доме, заметим, что в случае незначительной спорной доли владельца, вы и другие претенденты на собственность могут выплатить компенсацию даже без его согласия. Не забывайте о том, что должна быть осуществлена и приватизация доли дома.

Как разделить дом на доли

При , частью которого является жилой дом, раздел можно осуществить путем продажи и получения доли каждого в денежном эквиваленте, либо посредством раздела в натуре на части.

Купля продажа доли дома

Осуществление купли-продажи должно осуществляться максимально грамотно. Если осуществляется , то даже при несоблюдении малейших условий, договор может быть признан недействительным. Именно поэтому за помощью в данном вопросе лучше обращаться к профессионалам.

Дарение доли жилого дома

Если вам была подарена доля в жилом доме, то вы имеете право принять или отказаться от нее. А если у вас есть доля в частном доме, которую вы хотите подарить, то для этого придется пройти ряд юридических процедур. Со всеми собранными документами и всем собственникам необходимо обратиться в государственный регистрационный центр. При этом у дарителя должно быть свидетельство об общедолевой собственности на даримое имущество. На дарение доли необходимо взять разрешение от всех собственников имущества. Нотариус также составляет договор на дарение доли имущества при обращении и предоставлении всех необходимых документов.

• оно возможно только по согласию со всеми собственниками имущества;
• соблюдение преимущественного права покупки при отчуждении имущества, кроме случаев его дарения.

Форма договора дарения доли дома

Поскольку жилой дом является недвижимым имуществом, то в соответствии с требованиями ст. 574 ГК РФ дарственная на него обязательно должна быть осуществлена в простой письменной форме .

При оформлении договора сторонам сделки необходимо помнить о следующих условиях:

1. Признак безвозмездности . При его отсутствии сделка может быть признана недействительной (ничтожной) и рассматриваться в качестве притворной или мнимой (ст. , , ГК РФ).
2. Не может являться дарителем малолетнее либо недееспособное лицо, представители от их имени также не могут заключать сделки подобного рода (требование ст. 575 ГК РФ).
3. Переход права собственности к одаряемому лицу доли подлежит процедуре государственной регистрации .
4. К обязательным условиям такого договора относится сам объект дарения (необходимо указать его индивидуальные признаки, размер), сведения о зарегистрированных лицах, сохраняющих право на дальнейшее проживание в нем, ссылка на правоустанавливающие документы дарителя и на процедуру госрегистрации перехода права собственности.
5. Среди особых условий таких дарственных можно выделить стоимость объекта дарения (как правило, указывается инвентаризационная или рыночная), сведения об обременениях, ограничениях, запретах, составление акта приема-передачи доли дома.
6. Возможность одностороннего расторжения договора любой из сторон, в частности для дарителя это отмена дарения либо отказ от дальнейшего исполнения договора (ст. , ГК РФ), для одаряемого - отказ от принятия дара (ст. 573 ГК РФ).

Регистрация дарения жилого дома в Росреестре

Переход права собственности на долю жилого дома при совершении дарения подлежит процедуре государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г . «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ № 122). Регистрирующим органом является Управление Росреестра по субъекту РФ (Постановление Правительства № 457 от 01.06.2009 г . «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»).

Информация

При этом под госрегистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 ФЗ № 122). Только она является доказательством существования какого-либо права у лица на это имущество.

Сама процедура регламентирована ст. 13 ФЗ № 122 и состоит из нескольких этапов:

• прием документов;
• их правовая экспертиза;
• внесение записей в Единый реестр прав и выдача соответствующих документов заявителям.

Подробнее необходимо остановиться на первом из названных этапов - прием представленной документации . Среди таких документов ст. - ФЗ № 122 называют соответствующее заявление и иные документы, необходимые для осуществления данной процедуры. К иным документам при дарении доли жилого дома относятся такие, как:

• договор дарения доли в трех экземплярах (по количеству сторон плюс один для регистрирующего органа);
• документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорта);
• правоустанавливающий документ дарителя на жилое помещение;
• квитанция об оплате госпошлины (ее размер в соответствии со пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (НК РФ) составляет 2000 рублей );
• техническая документация из БТИ;
• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
• согласие органов опеки и попечительства, в случае, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние либо недееспособные лица, когда подобная сделка может затронуть их законные права и интересы;
• документы, подтверждающие полномочия представителя стороны сделки;
• в некоторых случаях может потребоваться нотариально удостоверенное согласие второго супруга и акт приема-передачи имущества.

Внимание

Прием документов осуществляется при их личной (либо посредством представителя) подаче заявителями в оригиналах и копиях.

Второй этап регистрации заключается в правовой экспертизе документов . Под ней закон понимает установление отсутствия каких-либо противоречий в заявляемых и существующих правах на долю жилого дома, законность сделки (если она совершена не в нотариальной форме), действительность документов, а также оснований для приостановления регистрации (Приказ Минюста РФ № 184 от 01.07.2002 г. «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На заключительном этапе регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав, т.е. переход права собственности от одного лица к другому на долю жилого дома, и выдача правоустанавливающего документа ее новому правообладателю (как правило, это свидетельство о государственной регистрации права ).

Важно

Только с этого момента одаряемое лицо становится законным владельцем доли (части) жилого дома.

Дарение доли дома и земельного участка

Учитывая, что дом является недвижимостью, т.е. неразрывно связан с землей, на которой он расположен, то нередко его отчуждение (либо его доли) осуществляется с этим участком (или его частью). При оформлении такой сделки, как правило, достаточно составления единого документа на оба объекта дарения, но можно и разграничивать их.

При оформлении дарственных домовладения следует указывать следующую информацию:

1. Особенности дара. В данном случае их два - доля жилого дома и земельный участок. При определении доли жилого дома в договоре указывается его адрес нахождения, общая площадь, количество этажей, материал изготовления, размер отчуждаемой доли, кадастровый (или условный) номер. Для земельного участка характерными являются адрес, категория земель, вид разрешенного использования, общий размер. Если речь идет также об отчуждении определенной доли, то соответственно необходимо указывает и ее размер. Следует учитывать, что земельные участки могут быть предметом сделок только в случае, когда они прошли кадастровый учет .
2. При составлении договора дарения необходимо руководствоваться не только нормами ГК РФ, но и Земельным кодексом РФ .
3. Помимо сведений о правоустанавливающем документе на долю жилого дома нужно указывать такие сведения и для земельного участка. Важно учитывать, что при дарении земельного участка , он должен находиться в собственности у дарителя, а не на ином праве.
4. Во всем остальном оформление договора соотносится с правилами, указанными в разделе о форме договора дарения настоящей статьи.

Переход права собственности по такой дарственной также подлежит госрегистрации. При этом здесь имеется такая особенность, как оплата двух пошлин :

1. За долю в жилом доме - 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
2. За земельный участок - 350 рублей (пп. 24-25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В то же время помимо документов на жилой дом (его долю), в регистрирующий орган необходимо представить и правоустанавливающие документы на земельный участок. Таким образом, одаряемое лицо получит два свидетельства о государственной регистрации права.

Еще одним немаловажным вопросом является налогообложение. Здесь необходимо учитывать, что уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ) осуществляет получатель дара (ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется исходя из налоговой базы (ст. , НК РФ) и величины налоговой ставки (ст. 224 НК РФ).

При этом действующее налоговое законодательство РФ (пп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ) устанавливает случай, когда при дарении недвижимого имущества (т.е. доли жилого дома и земельного участка) такое лицо освобождается от уплаты НДФЛ - сделка заключена между близкими родственниками. Во всех остальных случаях такое лицо подлежит налогообложению.

Дарение доли дома родственнику

Как правило, дарение может заключаться между любыми лицами (кроме случаев, указанных в ст. 575 ГК РФ), но чаще всего такие сделки заключаются между родственниками. При этом действующее законодательство РФ делит всех родственников на две категории: близкие и иные.

Дарение доли дома несовершеннолетнему ребенку

К особенностям совершения дарения доли дома несовершеннолетним лицам относятся следующие:

• согласие на принятие дара дается не самим ребенком, а его законными представителями (родители, усыновители, опекуны, попечители - п. 12 ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса РФ, ст. 64 СК РФ);
• договор дарения совершается от имени несовершеннолетнего (т.е. он является стороной сделки), но подписывается также законным представителем (в связи с этим с дарственных указываются и данные о законных представителях);
• несовершеннолетние одаряемые не освобождаются об бремени уплаты НДФЛ от размера доходов, полученных по сделке дарения доли жилого дома (если только это лицо не является близким родственником с дарителем). При этом, если несовершеннолетний налогоплательщик не имеет самостоятельных доходов, то это бремя перекладывается также на его законного представителя (п. 2 ст. 27 НК РФ).

Дарение 1/2 доли дома

Даритель, являясь собственником имущества, имеет право распорядиться всей своей долей в праве общей собственности или ее частью. Поэтому еще одним интересным вопросом является такой, как отчуждение не всей доли жилого дома, которой владеет даритель, а только ее половины.

Дополнительно

В этом случае, в дарственных необходимо указывать, что даритель передает одаряемому 1/2 доли от доли, которой владеет. Таким образом, в праве общей собственности возникает еще один дольщик с равнозначными правами и обязанностями, какими обладают остальные.

Дарение 1/2 доли дома возможно и случае, когда речь идет о двух собственниках этого имущество. Как правило, здесь речь может идти и об общей совместной собственности супругов, когда один из них желает подарить свою часть другому лицу. В этом случае, целесообразнее либо выделить свою долю из общего имущества (ст. 252 ГК РФ) либо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение такой сделки.

Объект дарения в этих случаях определяется по общим правилам, указанным ранее, точно также как и составление самой дарственной. Переход права собственности подлежит госрегистрации, а налогообложение осуществляется в соответствии с гл. 23 НК РФ.

Заключение

В заключение рассмотренного вопроса о дарении доли (части) жилого дома необходимо отметить следующую информацию:

1. Доля в жилом доме - это доля в праве общей собственности нескольких лиц.
2. Такой объект дарения относится к недвижимому имуществу.
3. При осуществлении сделок, направленных на отчуждение доли дома, в том числе в порядке дарения, необходима простая письменная форма договора и процедура государственной регистрации.
4. При дарении доли жилого дома, как правило, вместе с ней передается земельный участок (или его часть).
5. Дарение может осуществляться между любые лицами, если не имеется ограничений по закону.
6. Дарение недвижимости несовершеннолетним лицам возможно только при наличии согласия законных представителей и их непосредственного участия в сделке.
7. Налогообложению от дарения доли жилого дома подлежат одаряемые , если они не являются близкими родственниками с дарителями .

Вопрос - Ответ

Могу ли я подарить долю жилого дома своему несовершеннолетнему сыну и при этом выступать его представителем?

Подарить Вы долю можете, а вот выступать и со стороны дарителя и одаряемого нет. В данном случае со стороны Вашего несовершеннолетнего ребенка должен участвовать второй родитель, при его отсутствии Вам следует обратиться в органы опеки и попечительства.

Как при совершении дарения доли дома оформить передачу денег за нее?

Дарение - это безвозмездная и безусловная сделка (ст. 572 ГК РФ), следовательно, ни о каких денежных средствах в данном случае речь идти не может. Если Вы совершите такую сделку, то она будет ничтожной. В данном случае, Вам необходимо оформлять куплю-продажи доли.