Какие будут расходы при покупке вторичного жилья. Вторичный рынок: расходы при сделке

Многие граждане даже не задумываются, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры, кроме оплаты основной ее стоимости. А их очень важно учитывать заранее, чтобы в дальнейшем не экономить на проведении сделки по всем правилам.

Сделки купли-продажи недвижимости занимают достаточно много времени и требуют серьезных вложений со стороны покупателя. В зависимости от того, на каком рынке покупается квартира, будут различны расходы. Существует 2 основных рынка:

• первичной недвижимости;
• вторичной недвижимости.

Также кроме обязательных затрат, которые ложатся на плечи покупателя, есть дополнительные необязательные расходы. Это желательные процедуры, которые стоят определенных средств.

Различия в затратах

В зависимости от того, на каком рынке покупается квартира, покупатель должен контролировать разную предоставляемую информацию от покупателя, а также его документы.

При покупке первичного жилья обязательно нужно проверять:

• правоустанавливающие бумаги на землю;
• проектную документы;
• устав застройщика.

Важно проверить все полномочия продавца и его представителя, который заключает сделку с покупателем. Для этого лучше воспользоваться помощью юриста. Относительно невысокие затраты на оплату его услуг могут компенсировать потенциальные большие убытки, связанные с неудачным приобретением.

На вторичном рынке необходимо проверять квартиру еще более тщательно, так как рисков лишиться купленной квартиры и денег намного больше. Нужно проверять не только право продавца на совершение данной сделки, но и залоговые обязательства на объект договора купли-продажи.

Также важно проверять возможных наследников, которые могут легко оспорить действительность сделки. С учетом всех перечисленных рисков важно предпринять все меры по выявлению незаконности сделки. В этом случае обязательно обратиться к нотариусу, чтобы он дал документ, подтверждающий чистоту сделки.

Даже в случае выявления каких-либо спорных обстоятельств этот документ послужит доказательством того, что покупатель предпринял все необходимые меры. И суд не сможет оспорить чистоту заключенного договора.

По общему правилу покупатель должен оплачивать все расходы, необходимые для регистрации договора, выявления чистоты сделки и некоторые другие. Продавец обязан предоставить для заключения сделки полный комплект документов на продаваемый объект недвижимости. Обязанность по оплате пошлин за предоставление нужных справок возлагается на продавца. Но эти расходы покупатель легко может включить в стоимость квартиры.

Виды расходов

Необходимо знать, на какие виды расходов в любом случае придется потратить дополнительно денежные средства:

1. Госпошлина за регистрацию перехода прав (2 тысячи рублей).
2. Затраты на оценку квартиры (2-10 тысяч рублей).
3. Вознаграждение риелтору за работу (в процентном соотношении от стоимости квартиры, ориентировочно от 30 тысяч рублей).
4. Услуги нотариуса (2-5 тысяч рублей).
5. Стоимость банковской ячейки или аккредитива (15-20 тысяч рублей).

Если покупатель использует заемные средства банка, то он должен знать, что у него будут дополнительно к перечисленным следующие затраты.

Дополнительные расходы

Выдавая ссуду, кредитные организации стараются максимально защитить себя от всех возможных рисков, связанных с невозвратом денежных сумм. Поэтому банки могут потребовать различные дополнительные документы и исполнение определенных обязательств. Дополнительные расходы:

• оплата банку процентов по кредиту (от 9 до 20 процентов годовых);
• вознаграждение банку за оформление документов (1-5 тысяч рублей);
• страхование жизни заемщика и сохранность объекта недвижимости (в зависимости от стоимости объекта сумма страховок может начинаться от 15 тысяч рублей).

Все эти расходы нужно учитывать при определении максимально допустимого бюджета, который человек может выделить на покупку квартиры.

Затраты продавца

Нельзя сказать то что продавец абсолютно не несет никаких затрат при продаже квартиры. К его основным затратам можно отнести:

• на рекламу;
• нотариальное заверение чистоты сделки;
• оплата банковской ячейки или аккредитива;
• оплата пошлины за получение полной документации на квартиру;
• оплата юристам по предварительному составлению договора и иных необходимых бумаг.

Несмотря на общепринятый порядок разделения затрат, стороны сделки могут договориться индивидуально, кто оплачивает определенные расходы. Так, например, расходы на нотариуса, банковские затраты обычно делятся пропорционально между обоими участниками договора.

Компенсация

Налоговым кодексом определено право гражданина на получение налогового имущественного вычета. Его можно оформить при покупке недвижимости. Этот вычет полагается только официально трудоустроенным гражданам, которые регулярно платят налоги.

Вернуть налоговый вычет можно 2 способами:

• в виде выплаты уплаченных налогов;
• в виде ежемесячной отмены выплаты налога с дохода.

Первым способом компенсируется вся сумма оплаченных налогов за прошлый год в размере 13 процентов. Максимально можно вернуть 260 тысяч рублей налогов. Если за предыдущий год гражданин не заплатил такую сумму, то его право на оставшуюся сумму переносится на следующий год.

Получение налогового вычета возможно только на следующий год после покупки квартиры.

Вторым способом можно начать получать денежные средства непосредственно в тот год, когда квартира была куплена. Он предусматривает то, что работодатель не будет вычитать из дохода гражданина подоходный налог 13 процентов целый год, пока не будет компенсирован установленный лимит в 260 тысяч рублей. Если вся сумма не будет компенсирована за этот год, то для продолжения выплат в следующем году необходимо будет оформить документы повторно.

Налоги

Также любой гражданин, который владел квартирой менее 5 лет, обязан подать декларацию в налоговый орган и заплатить налог 13 % от стоимости продажи квартиры. Данное правило не распространяется только на те случаи, когда в этом же году была куплена другая квартира по равной или большей стоимости.

Данное правило имеет исключение для определенного вида жилья. Для них предусмотрен необходимый срок владения, чтобы не платить подоходный налог 3 года. К такому жилью относится следующее:

• приватизированное от государства;
• полученное по наследству;
• полученное в дар;
• получено по договору ренты.

Все эти виды жилья можно продать спустя 3 года владения.

С учетом всех возможных расходов покупатель должен планировать свой бюджет и закладывать дополнительные расходы. В то же время он должен стремиться сэкономить свои деньги путем привлечения к оплате расходов продавца квартиры. Законодательством не установлен перечень расходов, которые обязательно закрепляются за сторонами, поэтому окончательная цена сделки будет зависеть от покупателя.

Приобретение жилплощади – дело непростое и довольно хлопотное, а вопрос о том, какие расходы будет нести покупатель при покупке квартиры, для оформления сделки, как правило, очень важен. В зависимости от того, каким именно будет объект вложения капитала (расположенным в новостройке или вторичным), затраты будут отличаться. При привлечении денег, полученных благодаря ипотечному кредитованию, цена вложений возрастает в разы. Для того чтобы сделка была максимально безопасной и прозрачной, за дополнительную плату можно воспользоваться услугами риэлторов или юристов, что тоже увеличивает общую затраченную сумму.

Чтобы узнать, какую сумму необходимо учитывать при покупке жилплощади, планируя возможный бюджет всей процедуры, необходимо изучить все существующие особенности данного вопроса.

Квартира становится собственностью после выполнения платных или бесплатных сделок.

Суть соглашения о продаже жилья состоит в передаче какой-то суммы денежных средств за недвижимость.

Получить жилплощадь возможно и на безвозмездных основаниях – если ее подарили или завещали, но даже в такой ситуации новый хозяин, то есть тот, кто платит и несет ответственность, будет вынужден изрядно потратиться на нотариальные или адвокатские услуги, например.

Покупку можно совершать на основании сделки по приобретению и продаже, а такой договор также оформляется платно.

Нюансы процедуры

На этапе подготовки к осуществлению сделки производится сбор всей необходимой информации, т.е. различных справок.

Нужно убедиться, что продавец обладает документом, устанавливающим его право на владение данным имуществом, или тем, по которому он и получил такое право. Окончание регистрации происходит при оформлении всей процедуры в Росреестре.

Разновидности затрат при покупке квартиры

Продавец включает в стоимость жилья все возможные расходы на оформление процедуры, а вот при приобретении этого объекта затраты ложатся на плечи покупателя:

• оплата риэлторских услуг по подбору и проверке всех документов;
• оплата государственных пошлин за произведение регистрации;
• услуги нотариуса, заверившего соглашение о купле-продаже;
• оценка недвижимого объекта;
• оплата банковских услуг по оформлению и выдаче ипотечного займа;
• жизни заемщика и потери (либо порчи) самой недвижимости;
• взносы на погашение задолженности и ипотечных процентов, оплачивать которые нужно каждый месяц.

Важно! Помимо главных и сопутствующих расходов на покупку квартиры, покупатель может заняться оформлением имущественного вычета с компенсацией большей части затрат на данную операцию. Полученные после этого деньги можно направить на преждевременное погашение ипотечной задолженности.

Право приобретателя возместить основную часть суммы, истраченной на покупку жилья, фиксируется налоговым законодательством, а размер имущественного вычета на постройку или покупку недвижимого объекта сегодня равняется 260 тысячам рублей с кредитными процентами. Это существенная сумма, а если соотнести ее с затратами на покупку квартиры и подачу декларации, она становится очень интересной для тех, кто покупает себе жилье.

Читайте также Покупка квартиры на вторичном рынке: какие документы нужно смотреть

Основные расходы

Самое главное – это проверка наличия у продавца всех нужных документов и сбор недостающих бумаг.

Большие деньги расходуются на:

• составление соглашения;
• ячейки в банке;
• сбор технических документов.

Затраты, по факту, включают в себя оплату оценки жилья экспертами, если есть вероятность, что квартиры обладает некоторыми техническими недостатками.

Цена подготовки всей документации составляет приблизительно следующую сумму:

• заказ справок – от двух до пяти тысяч рублей;
• соглашения – от пятнадцати до тридцати тысяч рублей;
• заказ справок из кадастрового органа и Росреестра – от двухсот рублей за одну;
• работа риэлтора – от пятнадцати до сорока тысяч рублей.

Общая сумма зависит как от цены жилплощади, так и от объема работы, которую предстоит проделать.

Существуют действия, которые стороны сделки могут совершить без помощи специалистов, к примеру, заказать справку из Росреестра способен даже человек, который не силен в юридических тонкостях.

Оформление соглашения

Данное соглашение составляется согласно статьям 449-458 российского Гражданского кодекса. В этом документе должна быть прописана вся обязательная информация об участниках сделки, их адресах и т.д.

Пишутся все подробные сведения о недвижимом объекте: адрес, размеры (общие и жилые).

Покупатель обязан вовремя заплатить продавцу после совершения государственной регистрации передачи права владения квартирой или на прочих условиях, установленных участниками сделки.

Государственная пошлина

Пошлина за выдачу соответствующего свидетельства или государственную регистрацию ипотечного займа составляет тысячу рублей. Ее оплачивают в банковской организации или использую терминал. Квитанция об оплате пошлины обязательно должна прилагаться к бумагам, отправляемым на государственную регистрацию собственности.

Различные затраты при приобретении квартиры в ипотеку появляются во время оформления займа на созаемщиков.

Когда основного источника прибыли не хватает для того, чтобы ипотечная заявка была одобрена, к делу привлекаются супруг или родители заемщика, помогающие увеличить совокупную сумму. Официальный доход по рабочему месту свидетельствуется посредством справки по форме 2-НДФЛ.

На цену жилья значительно влияет район, в котором оно расположено, близость и качественность дорожной инфраструктуры, близко расположенные супермаркеты, больницы, детские сады, школы, парки и скверы. Развитость инфраструктуры рынка недвижимости с представленным на нем вторичным жильем привлекает, как правило, тех, кто берет жилплощадь в ипотеку. Потенциальные покупатели интересуются готовым жильем с произведенным в нем недавно ремонтом или же объектами, в которые не потребуется вкладывать большую сумму денег для скорейшего переезда из другого района и для увеличения жилищного пространства.

Если продавец и покупатель решили перед государственной регистрацией сделки обратиться к нотариусу, то нотариусу необходимо уплатить государственную пошлину в размере 1,5 процента от суммы договора, но не менее 10 ММОТ (ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»). При продаже квартиры близкому родственнику (детям, супругу(е), родителям) госпошлина составит всего 0,5 процента от суммы договора, но не менее 4 ММОТ.

Довольно часто стороны договора, стремясь уменьшить сумму государственной пошлины, указывают в договоре стоимость продаваемой квартиры либо совпадающую с балансовой стоимостью, указанной в справке БТИ, либо лишь слегка превышающую ее, тогда как истинная цена в несколько раз больше. Надо сказать, что это довольно рискованный путь для покупателя: в случае признания договора купли-продажи недействительным по решению суда покупателю может быть возвращена только сумма, указанная в договоре, несмотря на то что фактически была уплачена гораздо большая сумма.

Размер платы за государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры

Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует, однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленный законом ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26. 02. 98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).

Налог на недивижимость

При покупке квартиры необходимо помнить, что собственники недвижимости уплачивают специальный налог на недвижимость. До июля 1999 г. ставка на объекты недвижимости была единой и составляла 0,1 % от стоимости жилого помещения. Но в июле 1999 г. были приняты изменения и дополнения к действующему Закону РФ «О налогах на имущество физических лиц», касающиеся прежде всего ставки налога.

В настоящее время действуют следующие ставки налога на недвижимость:

0,1 %, если стоимость имущества не превышает 300 тысяч рублей;

От 0,1 до 0,3 %, если стоимость имущества составляет от 300 тысяч до 500 тысяч рублей;

От 0,3 до 2,0 %, если стоимость имущества превышает 500 тысяч рублей.

Таким образом, ставка налога дифференцирована в зависимости от стоимости имущества. При этом для каждой из трех категорий имущества установлен свой диапазон. Например, для дорогостоящих квартир ставка может быть увеличена в 20 раз (ставка 2 %) и в 3 раза (ставка 0,3 %).

По дешевому жилью стоимостью до 300 тысяч рублей, ставка налога, как и раньше, не может превышать 0,1 %. Это значит, что налог на такие квартиры может оказаться даже меньше, чем ранее.

Походный налог при купле-продажи квартиры

Продавец квартиры должен уплатить еще и подоходный налог. Под этот налог подпадает лишь сумма, превышающая 5000-кратный установленный законом размер ММОТ (Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц»).

Таким образом, если указанная в договоре купли-продажи цена квартиры превышает 5000-кратный размер ММОТ, размер подоходного налога зависит от суммы превышения. Подоходный налог прогрессивно возрастает в зависимости от облагаемой суммы.

По своему желанию гражданин может также вместо этой льготы воспользоваться правом вычета из полученных доходов документально подтвержденных расходов.

Необходимость подачи налоговой декларации при продаже квартиры следует из текста письма Госналог-службы России от 20. 01. 97 г. «Практическое пособие по заполнению декларации о совокупном годовом доходе». Помимо полученных доходов в декларации необходимо указать суммы, подлежащие льготированию.

В том случае, если квартира продается менее чем за 5000 ММОТ, соответственно, облагаемого по сделке дохода не возникает, то и декларацию подавать не следует.

Размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, если полученная в наследство квартира стоимостью 800 тыс. рублей была продана за 900 тыс. рублей

Физическое лицо имеет право по своему выбору на получение льготы либо на вычет в сумме, не превышающей 5000-кратный установленный законом размер ММОТ, но в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.

Поскольку физическое лицо получило квартиру по наследству, то есть фактически бесплатно, документально подтвержденные расходы (если они вообще производились), связанные с продажей квартиры, вряд ли превышают 5000-кратный установленный законом размер ММОТ. Поэтому в этом случае целесообразно заявлять о желании заменить вычет 5000-кратного установленного законом размера ММОТ на уменьшение дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его получением. Физическому лицу должен быть предоставлен вычет в сумме, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

Таким образом, размер льготы, предоставляемой при обложении подоходным налогом суммы, вырученной от продажи квартиры, в данном случае составит 417,45 рублей (83,49 рубля х 5000).

Момент образование дохода при продаже квартиры

С одной стороны, в законе говорится о «полученных суммах», с которых удерживается доход, то есть моментом возникновения дохода предлагается считать непосредственное получение денежных средств. С другой стороны, большинство налоговых отношений строится по принципу начисления, то есть отправной точкой является момент образования дохода, а не его фактического получения. Например, налогообложение заработной платы подоходным налогом производится в момент ее начисления. Эти же нормы гражданского законодательства распространяются на понятие «переход права собственности».

Неоднозначная ситуация возникает, когда физическое лицо продает квартиру в рассрочку. Если отражать доход по полученным суммам, то получается, .что облагаемый доход по сделкам формируется в течение ряда лет, а льготируется доход на 5000 ММОТ (или вычитаются расходы) в год перехода права собственности. Иначе говоря, отражение дохода «по полученным суммам» при продаже квартиры в рассрочку является максимально выгодным для налогоплательщика.

В этом случае предлагается следовать логике инструкции и включать в доход при продаже квартиры суммы по моменту их получения. В оправдание целесообразности такой позиции можно привести такой пример. Гражданин продал квартиру (право собственности перешло), а покупатель затягивает с платежами или вообще отказывается платить. До момента окончания судебного разбирательства и получения денег с плательщика в пользу продавца у гражданина просто нс будет средств на уплату налога в бюджет.

Подоходный налог с покупателя квартиры

Сумма доходов покупателя квартиры, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение квартиры, но не свыше 5000-кратного размера ММОТ. Этой льготой можно воспользоваться только один раз в течение 3 календарных лет.

При рассмотрении права на льготу и определении ее суммы учитывается совокупная сумма доходов за все 3 года подряд (данная норма действует с 1 января 1997 г.). При этом в составе совокупного дохода учитываются сумма коэффициентов и суммы надбавок за стаж работы, начисляемые к заработной плате и выплачиваемые в соответствии с законодательством за работу в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, высокогорных, безводных, пустынных районах и других местностях с тяжелыми климатическими условиями.

ВОПРОС-ОТВЕТ: Пенсионер получил квартиру в наследство от умершего сына. Имеет ли он право на льготы при налогообложении суммы, полученной от реализации этой квартиры? Каковы отличия в порядке налогообложения в сравнении с ситуацией, когда квартира приобретена по договору купли-продажи?

Как уже говорилось выше, в совокупный годовой доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, жилых домов и т. п., принадлежащих гражданам на праве собственности, в части, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера ММОТ.

При этом право на получение вычета не ставится в зависимость от того, каким образом имущество перешло в собственность физического лица. А фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с получением доходов (к которым относится и документально подтвержденная стоимость приобретения имущества), могут учитываться при исчислении подоходного налога вместо вычета, не превышающего 5000-кратного установленного законом размера ММОТ, только по желанию налогоплательщика.

Предприятие предоставило сотруднику-дольщику в строительстве жилого дома значительные льготы. Будет ли при оформлении квартиры в собственность облагаться налогом сумма предоставленных льгот, если с момента подписания дольшиком договора не прошло 3 лет и сумма льгот не превышает 5000-кратный размер ММОТ?

Если гражданин заключил договор на долевое участие в строительстве жилого дома и уплатил в связи с этим денежные средства в установленном договором размере, то уплаченные им средства могут быть освобождены от обложения подоходным налогом в указанном выше порядке. При этом не имеет значения, когда конкретно был заключен договор на долевое участие в строительстве.

Подпадают ли под данную льготу суммы, на которые были куплены жилищные сертификаты?

Напомним, что жилищным сертификатом признается особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в установленном законом порядке (Указ Президента РФ от 10. Об. 94 г.).

Данная льгота не предоставляется физическим лицам, заключившим с юридическими лицами договоры на покупку жилищных сертификатов, так как в данном случае они приобретают не жилье, а ценные бумаги. Право на льготу у данной категории граждан возникает с момента заключения с эмитентами (продавцами) жилищных сертификатов договора купли-продажи квартиры (Письмо ГНИ по г. Москве от 30. 05. 96 г.). Согласно Письму ГНИ по г. Москве от 15. 08. 96 г. рассматриваемая льгота на суммы, направленные гражданами на приобретение жилищных облигаций, не распространяется, поскольку владельцы облигаций еще не являются застройщиками и имеют право продать их любому лицу. Эта льгота распространяется на владельца облигаций жилищного займа с момента возникновения у граждан права собственности на квартиру (жилой дом, дачу или садовый домик).

В 1998 г. физическим лицом была приобретена 1/2 часть однокомнатной квартиры, что было оформлено соответствующими документами. При сдаче декларации за 1998 г. льгота была учтена. В 1999 г. тем же лииом была приобретена 1/4 часть той же однокомнатной квартиры, что было также оформлено соответствующими документами купли-продажи. При сдаче декларации за 1999 г. налоговые органы льготу не учли на том основании, что она предоставляется только один раз. Но ведь в данном случае были куплены части одной и той же квартиры, а поскольку рассчитаться полностью за один раз не было возможности, покупатель решил выкупить ее в течение 3 лет. Правы ли налоговые органы?

Как уже говорилось выше, при покупке физическим лицом квартиры или жилого дома исключение расходов производится только по одному объекту в течение 3 календарных лет, начиная с того года, в котором подано заявление об этом. Повторное предоставление такого вычета не допускается. При определении сумм, подлежащих исключению из совокупного дохода, облагаемого налогом в связи с покупкой названных объектов, следует иметь в виду, что к ним относится стоимость приобретенного объекта, указанная в договоре купли-продажи.

В данной ситуации приобретение частей квартиры было оформлено разными договорами купли-продажи и, хотя речь идет о приобретении частей одной и той же квартиры, они не могут рассматриваться в качестве одного и того же объекта. Поэтому предоставление вычета в 1999 г. при покупке еще 1/4 квартиры явилось бы повторным, что противоречит закону. Физическое лицо имело бы право на льготу при приобретении жилого помещения частями в том случае, если бы данная операция была оформлена одним договором купли-продажи с соответствующими условиями.

Куда подаются сведения о приобретении недвижимости?

Сведения о приобретении недвижимости подаются покупателями в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по основному месту работы. По желанию налогоплательщика эти сведения могут подаваться и непосредственно в налоговый орган по месту своего постоянного жительства.

В какие сроки должны быть представлены вышеуказанные документы?

Документы, подтверждающие вышеуказанные расходы, должны быть представлены гражданами в бухгалтерию по месту основной работы не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь истекшего календарного года, а при исключении этих расходов налоговым органом - не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным.

Гражданин, приобретя квартиру за 30 тыс. рублей, подал в бухгалтерию предприятия договор купли-продажи от 2 августа 1998 г. и заявление с просьбой не удерживать с него подоходный налог. С какого времени предприятие не должно удерживать подоходный налог?

Сведения о предоставлении данного вычета сообщаются предприятиями, учреждениями, организациями и иными работодателями до 1 марта года, следующего за отчетным, в налоговый орган по месту их нахождения.

Следовательно, в данном случае предоставление льготы в связи с приобретением квартиры по месту основной работы было возможно начиная с календарного 1998 г. в пределах 5000-кратного размера установленного законом ММОТ, учитываемого за 3-летний период, по сумме средств, затраченных на приобретение квартиры.

Предоставляется ли льгота по подоходному налогу отдельно по каждому субъекту (квартира, жилой дом, дача, садовый домик), если они будут приобретаться поочередно, или ею можно воспользоваться только один раз в жизни по одному из указанных объектов?

При строительстве или покупке названных объектов, а также при погашении полученных на эти цели кредитов и процентов по ним, исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение 3 календарных лет начиная с того года, в котором подано заявление с просьбой об их исключении из совокупного дохода.

Таким образом, можно последовательно приобрести указанные объекты, используя льготу по подоходному налогу, соблюдая лишь трехгодичный интервал между приобретениями.

Работник предприятия купил квартиру за 26 тыс. рублей. Ему была предоставлена льгота по подоходному налогу, которая была использована не полностью. Затем он покупает 2-комнатную квартиру, более дорогую, и просит льготу по подоходному налогу переоформить на вновь купленную квартиру. Насколько правомерна его просьба?

Действующее налоговое законодательство не предусматривает переоформление льготы по подоходному налогу на вновь купленную квартиру.

Как уже было сказано выше, исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение 3 календарных лет начиная с того года, в котором подано заявление об их исключении из совокупного дохода.

Таким образом, если в течение 3 календарных лет было приобретено две квартиры, исключение расходов производится только по первому объекту независимо от того, использована льгота полностью или нет.

Как производится расчет при приобретении гражданами квартиры на праве обшедолевой собственности?

В данном случае речь идет о ситуации, когда собственниками становятся не одно, а несколько лиц, то есть возникает общедолевая собственность. При этом у каждого покупателя из совокупного дохода исключается сумма фактических расходов, приходящихся на его долю собственности. При покупке квартиры на праве общем совместной собственности льгота предоставляется по заявлению покупателей (по их желанию - всем собственникам либо одному из них) в пределах общей суммы затрат.

В период брака супругами на обшие средства была куплена квартира, но покупателем был оформлен только один из них. Как в данном случае предоставляется льгота по подоходному налогу: обоим супругам или только тому, на которого оформлен договор?

Если в договоре купли-продажи квартиры в документе, подтверждающем статус физического лица в качестве покупателя (договор купли-продажи квартиры), названо только одно физическое лицо, то, несмотря на возникновение у второго супруга права совместной собственности на объект покупки, льгота по подоходному налогу ему не предоставляется.

Аналогичный порядок применяется и в том случае, когда в покупка квартиры участвуют члены семьи физического лица - покупателя.

Оптимизация налогов при оформлении сделки с жилыми помещениями

Налоговые органы стремятся на законном уровне обеспечить наиболее полное и максимальное поступление в бюджет налогов от сделок по отчуждению недвижимости. Со своей стороны граждане стараются провести это отчуждение с наименьшими финансовыми потерями для себя.

Вообще, все сделки по отчуждению недвижимого имущества (квартир, дач, жилых домов) делятся на две группы:

Безвозмездные - дарение и наследование;

Возмездные - купля-продажа и мена.

Следует заметить, что это совсем не означает, что первые обходятся дешевле. Всем, кто раздумывает на тему, как лучше произвести отчуждение квартиры, нелишне будет учесть следующее.

Граждане, заключая сделки дарения, довольно часто маскируют их под различные возмездные сделки, в том числе и купли-продажи. Связано это как раз с тем, что в соответствии с Законом РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» при получении в дар имущества одариваемый, за исключением супругов и лиц, проживающих совместно с дарителем, обязан уплатить налог. Например, 1-комнатная квартира в Москве оценивается органами БТИ примерно в 200- 300 тысяч рублей (то есть около 3000 ММОТ). Согласно п. 2 ст. 3 указанного Закона в этом случае налог будет составлять от 15 до 43 тысяч рублей. В связи с этим для одариваемого довольно привлекательно вместо договора дарения оформить сделку купли-продажи указанного имущества. При заключении такого договора какой-либо налог законом не предусмотрен. Кроме того, договор не требует нотариального удостоверения (это тоже расходы - 1,5 % от стоимости отчуждаемого имущества).

Таким образом, при заключении вместо договора дарения договора купли-продажи стороны могут ограничиться лишь затратами на государственную регистрацию сделки, которая является обязательной процедурой (как, впрочем, и для договора дарения). Плата за государственную регистрацию сделки несопоставимо меньше.

Однако такая экономия имеет обратную сторону, о которой стоит задуматься.

Во-первых, противоположная сторона в сделке может потребовать уплаты денежной суммы, указанной в договоре купли-продажи, хотя изначально была согласна на безвозмездную сделку.

Во-вторых, указанные сделки могут быть впоследствии признаны недействительными по ряду оснований. Так, являются ничтожными, то есть недействительными со дня совершения, мнимые и притворные сделки. Мнимой является сделка, которая совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворными являются сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ). Признание сделки мнимой предполагает возврат сторонами всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ). Что касается притворной сделки, то для нее предусмотрены специальные последствия: к такой сделке применяются правила, регламентирующие заключение и порядок исполнения той сделки, которую стороны в действительности имели в виду при заключении договора (ст. 170 ГК РФ).

Налоговый контроль за крупными расходами граждан на покупку недвижимости

Некоторое время назад немало шуму наделал Федеральный закон «О контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам», который должен был заработать с 24 января следующего года.

Он обязывал граждан отчитываться перед налоговиками за каждую покупку свыше ЮООММОТ. Однако в середине августа вступил в силу закон, вносящий ряд изменений и дополнений в первую часть Налогового кодекса РФ, автоматически отменяющий вышеописанные правила и вводящий не менее жесткие требования к покупателям (глава 14 НК РФ).

Налоговому контролю подлежат расходы физического лица, приобретающего в собственность не любое имущество, а только то, которое специально указано в законе, в том числе и объекты недвижимости (независимо от их стоимости).

Откуда в налоговые органы поступает информация о совершенной гражданином сделке купли-продажи квартиры?

Органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, обязаны не позднее 15 дней с момента их совершения уведомить налоговые органы по месту своего нахождения (ст. 86-2 НК РФ).

Применительно к сделкам купли-продажи недвижимости к таким органам относится орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (в Москве, например, Комитет муниципального жилья и его подразделения).

Если указанные лица или органы не предоставят эту информацию в налоговый орган, им грозит наложение штрафа в размере от 50 до 5000 рублей (ст. 126 НК РФ).

Эти положения распространяются на всех без исключения физических лиц, включая иностранных граждан, независимо от времени их проживания на территории Российской Федерации, приобретающих на территории Российской Федерации указанное имущество. Общие правила распространяются на пенсионеров, военнослужащих, сотрудников МВД и другие категории граждан, которые являются плательщиками подоходного налога, но освобождены от его уплаты в соответствии с действующими льготами. Однако следует сказать, что фактически государственным контролем будут затронуты обеспеченные слои населения.

Что понимается под «приобретением» применительно к контролю над расходами?

Под приобретением понимается купля, обмен, новое строительство или реконструкция недвижимого имущества. Например, в случае строительства физическим лицом коттеджа объект государственного контроля возникает при государственной регистрации и оформлении права собственности на коттедж в регистрационной палате или ином органе Министерства юстиции РФ. В понятие «приобретение» не включено дарение, так как одариваемый не несет затрат при получении подарка.

Подлежит ли государственному контролю приобретение гражданами Российской Федерации объектов недвижимости за рубежом?

Налоговые органы имеют право осуществлять государственный контроль за соответствием крупных расходов доходам физических лиц, имеющих постоянное место жительства в Российской Федерации, и по недвижимому имуществу, приобретенному за рубежом, в случае поступления в налоговый орган документов, свидетельствующих о приобретении недвижимости и о ее стоимости. Источником получения сведений о приобретении недвижимости за рубежом может являться оперативная информация соответствующих служб.

Каковы действия налоговых органов при получении информации?

Указанной информацией занимаются налоговые органы. При обнаружении несоответствия (произведенные расходы превышают заявленные доходы либо вообще отсутствует информация о доходах гражданина) налоговые органы составляют специальный акт. В течение месяца физическому лицу, к которому имеются претензии, направляется в письменной форме требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества.

Каковы действия собственника квартиры после получения требования из налоговой инспекции?

Налогоплательщик в течение 60 дней с момента получения требования должен представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа. К декларации могут прилагаться надлежаще заверенные копии документов, подтверждающих указанные в декларации сведения.

По требованию налоговых органов составитель специальной декларации или его представитель должен представить для ознакомления и подлинники документов, копии которых были приложены к указанной декларации (ст. 86-3 НК РФ).

Что следует иметь в виду, чтобы не оказаться под «налоговым колпаком»?

Введение в действие этого положения создаст ряд сложностей для тех, кто решит приобрести квартиру. Понятно, что фактические доходы граждан очень редко совпадают с «формальными», то есть теми, которые указываются в ведомости. Суммы, заработанные за прошлые годы, очень трудно подтвердить документально. Однако есть и несколько обнадеживающих моментов.

1. Налоговым кодексом не предусмотрена специальная ответственность за непредставление декларации или представление декларации, содержащей ложные сведения. Обязательность подачи декларации предусмотрена ст. 86-3 НК РФ, ответственность за непредставление налоговой декларации установлена ст. 119 НК РФ, а ответственность за непредставление налоговому органу сведений, необходимых для осуществления налогового контроля (в том числе и контроля за крупными расходами граждан), предусмотрена ст. 126 НК РФ. Поэтому у налоговых органов возникнут сложности по привлечению физических лиц к ответственности.

Если вы собираетесь купить квартиру, то лучше выплату за нее разбить на два временных отрезка - в конце года и в начале следующего. Например, приобрести квартиру в рассрочку, чтобы каждая из сумм «укладывалась» в доходы за предыдущие годы.

При совершении сделки купли-продажи квартиры стороны по взаимному соглашению могут существенно занизить ее сумму. Самый распространенный вариант, широко практикующийся в настоящее время, - продажа недвижимости не по рыночной стоимости, а по стоимости согласно справке БТИ. При этом налоговые органы фактически ничего не могут сделать, хотя у них и есть право самостоятельно определить цену сделки (ст. 40 НК РФ). Это связано с тем, что такое право они могут реализовать только в случаях:

Заключения сделок между взаимозависимыми лицами;

Заключения сделок по товарообменным (бартерным) операциям;

Совершения внешнеторговых сделок;

Отклонения заявленных цен более чем на 20 % в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Как видим, ни один из приведенных пунктов в данном случае «не работает».

Нормы о налоговом контроле за крупными расходами распространяются только на лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. Напомним, что к налоговым резидентам Российской Федерации относятся физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Таким образом, лицо, желающее приобрести квартиру, может просто выехать за пределы Российской Федерации (не обязательно в дальнее, можно и в ближнее зарубежье), через полгода вернуться обратно и оставшуюся часть года приобретать любое имущество в любых количествах и на любую сумму, не подпадая под налоговый контроль, так как в соответствующем календарном году указанный гражданин не будет являться налоговым резидентом для целей налогообложения.

Можно создать юридическое лицо, не имеющее никакого имущества и не занимающееся никакой деятельностью, и на него оформлять указанное имущество. Гражданин, владея всем уставным капиталом (минимальная стоимость уставного капитала общества с ограниченной ответственностью составляет 100 минимальных месячных размеров оплаты труда), полностью контролирует указанную организацию и по своему усмотрению пользуется имуществом. Такой «простой» выход из положения практически не дает возможности налоговым органам как-то «подкопаться» к физическому лицу. Единственной формальностью, которую следует соблюдать, в этом случае является периодическое представление в налоговую инспекцию справки об отсутствии ведения хозяйственной деятельности, «нулевых балансов» и уплата налогов на имущество предприятия. Таким образом, фактические владельцы домов и квартир смогут не платить и налог с имущества.

Если предыдущие варианты вам по какой-то причине не подходят, то можно при разговоре с налоговым инспектором использовать тактику «не помню, где заработал». Правда, здесь важно не наделать глупостей. Налоговый инспектор может потребовать указать побочный доход, ссылаясь на то, что у него имеются сведения о нем. Поверив в это, вы действительно начнете рассказывать о своих заработках или даже выдумывать мнимые, в результате чего можете оказаться в настоящей налоговой ловушке. Могут выясниться случаи, когда при заработках в нескольких местах, допустим, свыше 30 тыс. рублей, вы не подали декларацию, хотя обязаны были это сделать. Или не задекларировали такие доходы, налоги с которых составляют более 200 ММОТ, что грозит привлечением к уголовной ответственности.

Наконец, можно просто стоять на том, что вы копили деньги и меняли их на доллары задолго до 1991 г., в котором были введены налоговые декларации. Никакой особой ответственности за то, что вы не можете объяснить, откуда у вас появились деньги на покупку, пока не предусмотрено.

Возможные трудности при сделке купли-продажи квартиры

Вопросы регистрации (прописки), возникающие при совершении сделки купли-продажи квартиры

Как выписать бывшего собственника и членов его семьи из проданной им квартиры?

Главный вопрос, связанный с регистрацией (пропиской): как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной квартиры? В принципе при покупке квартиры потенциальные покупатели всегда интересуются наличием прописанных в ней людей («свободные» квартиры ценятся гораздо выше). Но бывают и ситуации, когда после продажи квартиры бывший собственник должен сначала на эти деньги купить новое жилье и только потом выписаться из проданной квартиры. В этом случае всегда есть риск, что квартира так и останется с «начинкой». Иногда случается и такое: продавец, получив деньги, вообще отбывает в неизвестном направлении, а покупатель лишается возможности осуществить свое право собственности на приобретенную квартиру. В этом случае покупатель вынужден предъявить в суд иск о выселении недобросовестного продавца. В данной ситуации можно посоветовать следующее.

В случае сомнений в дальнейших действиях продавца по поводу его выписки еще до покупки квартиры следует оформить доверенность на его выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту регистрации продавца.

Можно обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. В соответствии со ст. 558 ГК РФ «...существенным условием договора купли-продажи объектов недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользовавшие продаваемым жилым помещением...». То есть, если покупатель не знал об указанных правах, нарушено существенное условие договора и он может быть признан недействительным. Правда, в этом случае с недобросовестного продавца удастся взыскать только ту сумму, которая указана в договоре, а она, как правило, определяется не реальной рыночной стоимостью квартиры, а данными о ее размере, указанными в справке БТИ.

Наконец, самый главный совет: не покупайте квартиру с прописанными в ней людьми, дождитесь, пока она станет «свободной», или подыщите другой вариант.

Кстати, в Москве эта проблема решена следующим образом. Регистрация сделок по отчуждению жилья граждан должна производиться только после их выписки (перерегистрации) с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако указанное положение распространяется лишь на лиц, отнесенных к так называемой группе риска. Напомним, что согласно распоряжению мэра г. Москвы от 26. 04. 94 г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» к ней относятся:

Одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста (женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет);

Инвалиды 1-й и 2-й групп;

Несовершеннолетние;

Лица, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.

Вопрос оплаты расходов при заключении сделки купли-продажи квартиры является актуальным.

Распределение затрат стороны производят по обоюдной договоренности. В данном случае практикуются следующие варианты:

• все берет на себя покупатель (именно такой подход практикуется в большинстве сделок);
• стороны распределяют расходы в равных долях;
• каждая из сторон берет на себя расходы в той части, в которой она больше заинтересована (например, в части затрат на нотариальные услуги обычно больше заинтересован продавец, тогда как в аренде банковской ячейки – покупатель).

Затраты продавца

На подготовительном этапе от продавца потребуется оплатить расходы на рекламу и продвижение о продаже квартиры. Хотя данный пункт затрат не обязателен, и сегодня есть множество способов для бесплатного размещения информации о продаваемой квартире.

Иногда продавец по своей инициативе заказывает отчет об оценке для того, чтобы определить оптимальную цену продажи.

Такой документ у сертифицированного оценщика будет стоить 5-10 тыс.р. Но ориентировочную стоимость своей квартиры продавец может получить бесплатно с помощью специализированных онлайн-сервисов или проконсультировавшись по данному вопросу с риэлторами.

Расходы по подготовке документов для заключения договора купли-продажи обычно берет на себя продавец.

Таблица Стоимость подготовки документов для сделки купли-продажи

Остальные документы продавец должен иметь на руках (такие как свидетельство о собственности или прежний ), а другая часть подготавливается по запросу бесплатно (например, выписка из финансово-лицевого счета или из домовой книги).

Перед выходом на сделку продавец обязан погасить задолженность по . По счетам ЖКХ продавец обязан платить вплоть до переоформления прав собственности в пользу покупателя.

Плата за подготовку договора купли-продажи

За составление договора купли-продажи платить не обязательно, этот документ продавец и покупатель могут составить самостоятельно. Но если стороны хотят обезопасить себя от правовых рисков, они вправе заказать подготовку договора в юридической компании. Стоимость подготовки предварительного договора может стоить 10-15 тыс.р., основного – 30 тыс.р.

Как использовать передаточный и какова сила этого документа при совершении сделки купли-продажи недвижимости? Ответ в на нашем сайте.

Затраты покупателя

Стандартным является подход, при котором покупатель берет на себя все дополнительные расходы по сделке:

• плату за риэлторские услуги: в среднем это 5% от стоимости квартиры (минимально 15-40 тыс.р.);
• оплату банковских услуг (для снижения рисков при передаче денег по сделке): аренды или услуг при передаче денег в рамках сделки купли-продажи – от 2-5 тыс.р., зависит от длительности аренды, размера ячейки, тарифов банковского и суммы сделки (при аккредитиве);
• посреднические услуги по комплексному сопровождению сделки – от анализа на до представительства в Росреестре при перерегистрации прав собственности – 10-15 тыс.р.

Указанные выше услуги не входят в число обязательных статей затрат. Но есть те траты, без которых не обойтись. В частности, не обойтись при покупке квартиры без затрат на госпошлину.

За переоформление прав собственности в Росреестре предусмотрена госпошлина в размере 2000 руб.

Ее оплату может взять на себя продавец или покупатель. Но практически всегда данные расходы оплачиваются покупателем, который получает права на жилое помещение.

Стоит отметить, что часть затрат на сделку купли-продажи покупатель сможет компенсировать через имущественный вычет. Он полагается всем покупателям при приобретении своего жилья в пределах 2 млн.р. Его размер может достигать 260 тыс.р.

Приобретение недвижимости требует значительных расходов от обеих сторон сделки. В законодательстве нет чёткого указания на то, кто должен оплачивать дополнительные расходы, ведь помимо нужны средства для оформления процедуры купли-продажи, поэтому покупатель и продавец могут самостоятельно обговаривать этот вопрос. Однако на рынке сложились определённые правила, разграничивающие обязанности сторон.

При оформлении сделок с недвижимостью действует одно негласное правило: оплату производит та сторона, которой необходимы эти документы. К примеру, обязательные документы для готовит продавец, однако, если покупателю требуется, чтобы они были оформлены быстрее, то расходы берёт на себя именно он.

Рассмотрим примерные цены на оформление пакета документов, которые получает продавец:

1. и экспликация делается в отделении БТИ. В среднем цены варьируются от 2 до 3 тыс. руб.
2. из ЕГРН выдают в Кадастровой палате, а также в МФЦ. Её стоимость 750 руб.
3. Справку о в квартире лиц можно получить в ЖЕКе или в управляющей компании. Она делается бесплатно.

Кроме того, по просьбе покупателя продавцу могут потребоваться следующие необязательные документы:

• документы, подтверждающие отсутствие долгов по платежам за . Они получаются бесплатно в управляющей компании или в ЖЕКе;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов перед налоговым органом. Её также можно получить бесплатно в отделении ИФНС или МФЦ.

Обязательные расходы

Оплата государственной пошлины – это обязательный платёж, который в большинстве случаев ложится на плечи покупателя:

• для граждан стоимость госпошлины – 2 тыс. руб.;
• для компаний – 22 тыс. руб.

Необязательные расходы

Договор

Первый необязательный расход – подготовка . По закону стороны могут самостоятельно подготовить этот документ, так как ранее действовавшее правило о необходимости теперь упразднено. Однако из-за того, что сумма сделки велика, большинство людей предпочитают обращаться к юристу, нотариусу или риелтору. И этот расход вновь ложится на плечи покупателя. Стоимость составления договора для граждан варьируется от 2 до 5 тыс. руб. Однако в некоторых случаях может увеличиваться до 15 тыс. руб. из-за сложности .

Важно! Если покупатель пользуется услугами риелторов, то стоимость составления договора в большинстве случаев входит в пакет услуг.

Банковские услуги

Оплата услуг банка – это второй необязательный расход. Для того, чтобы гарантировать сохранность средств, можно арендовать или открыть . Первая удобна при передаче , а вторая при безналичном расчёте. В обоих случаях составляется договор, по которому банк отвечает за сохранность средств.

Покупатель передаёт средства на хранение в банк, а банк сохраняет их до момента их передачи продавцу при соблюдении определённых условий. Однако эти условия могут меняться по договорённости между сторонами.

1. Стоимость аренды зависит от её размера. Если арендуется ячейка среднего размера, то стоимость от 100 руб. за сутки хранения*. Кроме того, потребуются залоговые средства – от 2 тыс. руб., которые гарантируют сохранность ключа и возвращаются покупателю, если он не был утрачен или испорчен.
2. Стоимость при обеспечении сделок с недвижимостью – 2 тыс. руб.*

*Стоимость указана по ценам Сбербанка России. При заказе услуг в других банках цены могут быть иными.

Услуги риелтора

Услугами риелтора могут пользоваться обе стороны сделки или только одна из них. В большинстве случаев их нанимают продавцы, но вот оплата может взиматься не только с продавца, но и с покупателя, а в некоторых случаях только с покупателя. Это условие зависит от агентства. Стоимость их услуг непредсказуема и сложно прогнозируема. Она зависит от опытности риелторов, срока существования фирмы и множества других показателей.

Важно! Низкий процент или маленькая фиксированная сумма должна насторожить участников . Лучше обращаться к опытным солидным фирмам. В таком случае вы гарантированно получите качественную услугу и максимально обезопасите себя от .

Сумма может быть фиксированной или устанавливаться в виде процента от суммы сделки. В первом случае такая форма оплаты устанавливается при документальном сопровождении или при больших суммах сделки. Она может начинаться от 5 тыс. руб. и достигать нескольких миллионов. Во втором варианте (он более распространён) агентство взимает процент от суммы сделки. В основном от 1 до 7% от суммы сделки.

Услуги нотариуса

Несмотря на отмену закона о необходимости нотариальной заверки договора купли-продажи, очень многие покупатели до сих пор обращаются к нотариусам, чтобы максимально обезопасить себя. В среднем стоимость их услуг варьируется от 1 до 1,5% от стоимости квартиры.

Расходы по ипотеке

Если покупатель прибегает к услугам банка для приобретения квартиры, то нотариальная заверка договора купли-продажи становится обязательным условием. Это правило установлено в большинстве банков, работающих в нашей стране.

Но этот расход не единственный, если покупатель берёт квартиру в . При такой покупке ему потребуется прибегнуть к услугам лицензированных независимых оценщиков. Стоимость их услуг в среднем около 3 тыс. руб., но она может весомо увеличиваться из-за большой площади объекта покупаемой недвижимости.

Следующий документ может быть затребован у семейных пар – это нотариально заверенное согласие на приобретение недвижимости в ипотеку. В среднем такой документ стоит от 1 до 2 тыс. руб. Кроме того, большинство банков обязательно требуют жизнь заёмщика. Сумма расходов зависит от стоимости квартиры и варьируется от 0,5 до 1,5 %.

Важно! При отказе в выполнении хотя бы одного из условий банка в большинстве случаев в выдаче ипотеки отказывают.

Нет похожих статей.