Как выбрать участок под застройку? Как правильно выбрать земельный участок.

Выбор земельного участка для строительства дома. Оформление необходимых документов и основные критерии при подборе территории для возведения объектов.
Делая выбор земельного участка под строительство нужно учитывать форму, размер, ландшафт. Существенное значение для возведения объекта имеет тщательное изучение характеристик: местности, грунта, коммуникаций. Занимаясь подбором, нужно получить ответы на многие вопросы.

От изучения параметров земельного надела будут зависеть цена строительства, срок службы и прочность здания.

Как правильно выбрать земельный участок под строительство дома: основные критерии

Чтобы выбрать хороший надел, нужно изучить критерии подбора территории.

Размер и межевание надела

Земельный кодекс РФ определяет всеобщие требования к землям, которые выделяются под ИЖС ы 2019 году. В каждом регионе разработаны нормы, которые устанавливают минимальный и максимальный размер надела. Цифра колеблется от 3-х до 30 соток.

Аэрофотосъемка участка под строительство

Габариты зависят от:

• всей площади региона;
• запросов на участки;
• количества жителей.

Эту информацию можно уточнить в администрации поселения.
Чтобы полноправно вступить во владение, т.е. закрепляют межевые знаки.

Процесс установки четких границ участка

Процедуру выполняют кадастровые инженеры. придёт на помощь при земельных спорах между соседями.

Для проведения процедуры собирают необходимую документацию и сдают в БТИ. Работы выполняют в течение 10-12 дней.

Образец акта о выборе земельного участка

По окончании межевания владельцы земли становятся её полноправными хозяевами и вправе , разводить цветы и совершать другие действия.

Тип грунта, подземные воды

У каждого дома есть основание. Одно из главных условий, влияющих на , - типа грунта и глубина залегания подземных вод. Углубляясь в землю, можно увидеть слой плодородной почвы, а затем пласт несущего грунта, на который опирается . Есть 4 вида грунтов:

Расположение земельного участка около водоема

• скальный;
• дисперсный;
• мёрзлый (ледяной);
• техногенный.

В России чаще встречается второй представитель. Дисперсный грунт бывает:

• глинистым;
• песчаным;
• илистым;
• заторфованным.

Для строительства жилых домов больше всего подходят песчаные и глинистые почвы. На остальных без специалистов лучше ничего не возводить. Кроме определения типа грунта, узнают уровень залегания подземных вод.

Порядок выбора и оформления покупателем земельного участка

Для этого проводят геологическую экспертизу. Если уровень воды высокий, в паводок может произойти затопление дома. В такой местности невозможно будет или .

Читайте также

Приватизация частного дома

Рельеф

Один из критериев выбора - рельеф владения:

На неровной поверхности сложнее возводить здания, чем на ровной. Оформляйте документы на покупку после скрупулезного исследования рельефа и геологических свойств.

Инженерные сети

Уровень жизни в будущем доме напрямую будет зависеть от обустройства его необходимыми коммуникациями:

Перед тем, как выбрать земельный участок под строительство , необходимо узнать: расположены ли рядом газовые трубы, канализация, водопровод. Если они магистрали расположены близко, то подключить к ним дом не составит труда.

Экология: наличие рек, лесов вблизи

Подбирая надел, руководствуются экологическими особенностями:

Хорошо, если вблизи не проходит магистраль, нет свалок вблизи.

Идеальный участок под строительство - как выбрать

В нынешнее время существуют технологии, с помощью которых работают на любых грунтах. Но чтобы подобрать хороший участок для строительства желательно изучить его характеристики:

Образец утвержденного акта о выборе участка под строительство

Изучив и приняв во внимание все эти моменты, вы сможете приобрести хороший надел.

Выбор участка под строительство: юридическая сторона

Можно на рынке недвижимости или по частному объявлению. Надел проверяют на «чистоту» документации. При покупке все бумаги необходимо грамотно оформить. Иногда обманщики стараются реализовать наделы для землепользования в элитном районе по низкой цене. Чтобы не попасть в такую ситуацию, стоит тщательно изучить все бумаги.
Какие документы нужно проверить:

Можно ещё посмотреть дополнительные бумаги:

Если продавец – физическое лицо, нужно:

• согласие супруга на продажу;
• разрешение из органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

Справка о том, что лицо дееспособно.
Смотрите в видео о том как выбрать участок для строительства дома.

Наш читатель из Москвы спрашивает:

Мы хотим покупать дачный участок, и в связи с этим хочется спросить — а как правильнее выбирать участок для дачи ? Какие «подводные камни» тут могут быть, на что надо обратить внимание, какие моменты нужно учесть, кроме цены на землю?

Конечно, стоимость участка – это фактор немаловажный, но есть и другие вещи, которые надо тщательно продумать заранее. Для каждого будущего садовода этот «набор критериев» может быть совершенно разным, но его надо достаточно четко для себя сформулировать! Вам нужно обстоятельно продумать, что для вас и вашей семьи при выборе участка будет главным, а что — второстепенным или совсем неважным.

Например: наличие вода и электричества, соседство соснового леса, южный уклон участка, соседи – только с одной стороны; возможность проезда зимой; южное/юго-западное направление (от города); ну, и допустим, какой-то водоем поблизости.

Главное, постарайтесь по возможности четко ответить на вопрос: ? Как вы собираетесь его использовать, я?

При выборе участка очень важно точно знать — зачем он вам, и в соответствии с этим смотреть на место расположения, коммуникации, обеспеченность водой и электричеством. А уж как вы его обустроите – это будет зависеть от вас.

Правило 1: когда лучше всего выбирать участок?

Никогда не следует ехать смотреть участок, когда еще лежит снег . Снег скроет от вас все недостатки участка! Зато если вы приедете ранней весной, то увидите, когда именно сходит снег, и каков уровень грунтовых вод – стоит ли на участке вода? И сразу определите возможность добираться до участка на машине в межсезонье. Ведь не везде положен асфальт прямо до ворот, кому-то приходится с основного шоссе несколько километров еще ехать по грунтовке. Качество дороги — фактор очень важный, ведь еще завозить многое придется (в том числе, и для ). Дороги должны быть проезжими не только летом, но и в сырость, и в межсезонье!

Удаленность от вашего основного места проживания – плюс или минус?

Если участок находится далеко, то это скорее недостаток – ведь если вы работаете, то нереально жить на даче летом и каждый день добираться на работу. Проблема больших городов — летом на дачу и с дачи приходится ездить по ночам, поскольку дневные пробки выматывают.

Также подумайте насчет возможности добираться до участка общественным транспортом, почему-то об этом владельцы машин часто забывают… Но представьте, что по каким-то причинам у вас не оказалось личного транспорта (в ремонте, например)? И в этом случае на дачу (и с дачи) добираться намного приятнее, если не нужно идти далеко пешком по лесу или по полю… Иногда бывает и небезопасно в одиночку идти пешком от станции до участков….

Правило 2: п роверить наличие (либо возможность подведения) всех основных коммуникаций (электричество, вода, газ).

Когда вы покупаете участок в давно освоенном районе, то с коммуникациями обычно проблем нет. Выясните заранее, на какой глубине доступна питьевая вода (если вам хочется иметь свое, автономное водоснабжение). Часто оказывается так, что на высоких местах вода для индивидуального пользования недоступна. Тогда уточните наличие общественной скважины с достаточной глубиной, иначе вы рискуете оказаться с дефицитом воды.

Если же садоводство или дачный кооператив недавнего освоения, то свет, газ и другие полезности могут быть не всегда. Как правило, они уже запроектированы. Но если при покупке вам говорят, что «газ и свет имеются по границе участка», то этот вопрос стоит дополнительно уточнить, так как подключение иногда стоит дороже, чем сам участок!

Земельные участки под ИЖС с хорошим месторасположением, проведенными электросетями, водо- и газоснабжением, а также с построенными дорогами предлагает компания «Удачная земля ».

Что касается электроснабжения, то сразу узнайте насчет возможности подключения трехфазной сети, особенно в том случае, если вы хотели бы в доме подключить электронагреватели, стиральную машину и так далее. Неплохо заранее выяснить также, не бывает ли в этом поселке частых отключений, а также существенных падений напряжения? Если напряжение нестабильное или низкое, то не вся ваша техника, особенно современная, сможет нормально работать.

Правило 3

Если вы хотите серьезно заниматься садоводством – то обязательно проверьте качество почвы и высоту грунтовых вод (бывают ли весенние подтопления?). Стоит ли весной вода на участке, и если стоит — то насколько высоко и как долго? В этом случае обратите внимание на более высокие участки (если есть выбор!).

Для того, чтобы определить, какая почва на участке — песок, торф, глина – тут придется, если нет поблизости «открытой» земли, выкопать небольшую яму. Если это целина (неразработанная земля), то надо по сторонам,что растет. Как правило, степень плодородности почвы можно определить по растениям, растущим на участке. Например, если есть крапива, то участок плодородный. А вот если осока – то ничего путного, скорее всего, у вас на участке не вырастет, или потребуются значительные вложения и дополнительные работы.

Заросли ольхи, ивы, осоки, тростника и так далее говорят о том, что участок переувлажнен. В этом случае вам может потребоваться его осушение или подъем уровня — а это требует немалых вложений и времени! Бывшие торфяники — не самый лучший вариант, лучше поищите что-то посуше, да и почвы там очень кислые. Зато бывшие поля – уже неплохой вариант!

Если поблизости от понравившегося вам участка есть уже освоенные сады, то посмотрите, что Если есть много плодовых деревьев – то, вероятнее всего, место для садоводства неплохое. Для плодовых и декоративных деревьев в целом лучше выбирать более высокие места. Если довольно высоко стоят грунтовые воды либо весной разливается река - то плодовым деревьям будет не очень хорошо, зато вполне нормально — огороду.

Если вы хотите всерьез заниматься садоводством или огородничеством, то скорее всего, шести соток вам будет маловато. Если вокруг уже есть соседи, то и к ним надо присмотреться внимательнее. Не зря же говорят, что «покупая участок, покупаешь и соседей вместе с ним».

Подумайте, подходит ли вам садоводческое товарищество (СНТ) - там часто имеются дополнительные ограничения в плане освоения участков. Если это вам это не подходит, то лучше покупать участок в деревне или в дачном кооперативе.

Про документацию на землю говорить не будем — каждому ясно, что тут надо все не раз перепроверить и не доверять туманным обещаниям и подозрительным вариантам.

Если участок находится в дачном кооператив, то выясните, живут ли там люди зимой или хотя бы есть сторож. Это вопрос безопасности в плане краж. С этой точки зрения, наверное, спокойнее жить в деревне. В плане состояния дорог в деревне обычно дело также обстоит лучше, поскольку люди живут постоянно и хоть как-то дороги чистятся. Кстати, для постоянного проживания и для дачи, куда вы хотите регулярно ездить зимой, также выбирайте место, где в это время чистят дороги. Кроме того, как правило, воду в СНТ зимой перекрывают…

Подумайте, собираетесь ли вы жить на участке зимой? В этом случае требования будут другие. Добавится еще наличие аптеки, магазинов — например, магазина стиральных машин — и так далее, причем желательно, не очень далеко. Наличие медпункта, какого-нибудь банкомата для будущего постоянного проживания тоже очень желательно.

Что есть рядом?

Кому-то важно, чтобы местность вокруг была живописная, а кто-то практически за калитку не выходит, и тогда это неважно. Например, для кого-то нужно, чтобы рядом была «хоть какая-то цивилизация» — возможности для развлечения и места для прогулок.

Важно ли вам соседство водоема, где можно купаться?

Если или речкой – это преимущество, но лучше, если и то, и другое не расположено вплотную к вашему забору. Река может быть чревата не только подтоплением, но и мелкими животными, а лес, к сожалению, еще и повышенным количеством насекомых (комаров и клещей).

Если СНТ окружено лесом со всех сторон? Надо внимательно присмотреться к расположению конкретного места, которое вам понравилось, потому что возможен, например, такой вариант: участки у леса с восточной стороны не имеют утреннего солнца чуть не до полудня, а прижатые к северной стене леса — попадают в тень за пару часов до заката. А участок в углу, где лес с двух сторон, будет иметь оба «минуса» сразу.

Правило 5

Постарайтесь немного поездить по окрестностям , чтобы осмотреться, и поспрашивать людей, что рядом с участками расположено, чтобы избежать соседства, например, мусорного полигона либо другого не очень «приятного» производства. Аэропорт рядом — тоже недостаток! Близкое загруженное или даже далекое (за 1-2 км) шоссе, не закрытое лесом или рельефом – постоянный источник шума, особенно ночью.

Попробуйте также разузнать про перспективное развитие данногорайона… Это можно выяснить у местных властей или поискать информацию в Интернете… А то живешь, наслаждаешься речкой и лесом, а потом вдруг раз! — получите в двух шагах мусорный полигон (официальное название – «сортировочный комплекс») или новую дорогу…..

Или местные власти вдруг объявляют районной зоной отдыха ближайшее озеро!

Правило 6: н екоторые плюсы, которые могут превратиться в минусы…

И даже если поначалу все у вас с участком складывается удачно, к сожалению, возможен вариант, когда ситуация вдруг через несколько лет изменяется к худшему (неприятные сюрпризы). Поэтому смотрите внимательно не только на то, что есть сегодня, но и на то, что может быстро поменяться.

Обязательно поговорите со старожилами – они могут вам сообщить некоторые «местные» обстоятельства или подробности, которые вы сами не сможете узнать или просто не заметите.

Как уже отмечали эксперты на страницах «Полезной Площади», с наступлением кризиса многие стали покупать землю под строительство, руководствуясь одним соображением - где дешевле.
Между тем, специалисты считают такой подход не совсем верным. Зачастую дешевизна участка может обернуться значительным удорожанием самого строительства. И тогда выгодное, казалось бы, приобретение, окажется на самом деле не таким привлекательным.
О том, какие факторы стоит учитывать при подборе участка под строительство дома - наш сегодняшний эксперт, Дмитрий Безруков, генеральный директор строительной компании «Домбай».

Я бы разделил данный вопрос на две составляющие. Первая - это так называемая документальная часть. Независимо от того, как приобретается участок - самостоятельно или через специалиста, документы должны быть правильно оформлены. Это само собой разумеется.
Более подробно я бы хотел остановиться на другом моменте - потребительских свойствах земельного участка. Именно здесь начинаются те нюансы, которые не все покупатели учитывают, о которых не все продавцы знают.

1. Подбор земельного участка. Часто участок выбирают по принципу «нравится - не нравится», то есть в первую очередь учитывается красота окружающего пейзажа, наличие рядом леса или водоема. При этом многие участки с «хорошим видом», «открывающейся перспективой» расположены на склонах холмов, имеют уклон. Приобретать их, конечно же, можно. Но следует понимать, что если вы рассчитываете на бюджетный вариант, ограничены в средствах, то можете строительство здесь и не потянуть.
Если уклон небольшой (в пределах 20-30 см на длину дома), то он нивелируется небольшим поднятием цоколя. Стоимость строительных работ возрастет, но ненамного.
А вот при более значительном уклоне, от 1 метра, удорожание будет существенным. При этом смысла просто поднимать цоколь уже нет (затраты на его возведение большие, а площадь дома при этом не увеличивается). Проще сделать полноценный цокольный этаж. И если, например, был запланирован двухэтажный дом площадью 200 квадратных метров, то с цоколем его площадь увеличится до 300.
Это даст дому дополнительную площадь, но за квадратный метр цоколя придется заплатить столько же, сколько за квадрат первого этажа. Ведь при строительстве стен коробки дома применяются те же материалы, что и при строительстве других этажей.
Это противоречит представлениям многих заказчиков о том, что цокольный этаж должен стоить дешевле, так как предназначен в основном для помещений хозяйственного назначения - кладовки, санузел, котельная, сауна и т.д., и не требует особой отделки.
Также не стоит забывать про дополнительные затраты, связанные с выравниванием самого участка, т.к. эксплуатировать его с достаточно большим уклоном (перепад высот по участку более 1 метра на длину 10 метров) очень неудобно.
Как правило, участок выравнивают либо полностью, либо уменьшают уклон. Для этого используют подпорные стенки. Их количество и конфигурация напрямую зависят от идеи, заложенной в ландшафтном дизайне. Конечно, такого рода уклоны профессиональные ландшафтники превращают в отличные места для отдыха и созерцания, порой намного более красивые, чем окружающие природные красоты (ради которого и был выбран данный участок). Но, это опять далеко не бюджетный вариант, т.к. затраты на приведение данного участка в такое (идеальное) состояние стоит нередко столько же, сколько стоит строительство и отделка самого дома.
Теперь рассмотрим другое, наиболее распространенное желание потенциальных покупателей - приобретение участка на берегу реки или озера. В этом случае, помимо бурения скважины для исследования несущей способности грунта для расчёта фундамента, необходимо также выяснить насколько глубоко проходят грунтовые воды, и не заливает ли участок в весеннее половодье. Если такая вероятность существует, то цоколь придется делать со специальной гидроизоляцией (как в бассейнах). А если учесть, что любая изоляция не вечна, рано или поздно появится щель, и придется вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт, то это вариант для весьма состоятельных людей.
Отсюда и совет. Если хотите уложиться скромно, «по минимуму», не гонитесь за шикарными видами, не селитесь рядом с озерами и реками.
Эконом-класс - это ровные участки без подтоплений, как правило, бывшие поля. Но здесь могут быть проблемы с коммуникациями. Да и жить в голом поле, в прямом смысле этого слова, не для каждого. Пока вырастут посаженные деревья, пройдет лет 10-15.
Поэтому самый надежный, проверенный вариант - уже существующие деревни. В этом случае участок либо прирезается к поселению, либо строительство осуществляется на месте, например, брошенного дома. Дорога, коммуникации, инфраструктура - все уже есть.

2. Немаловажный фактор - ширина и длина участка. Как правило, в деревнях они узкие и длинные, потому что неважно, на поле с какой геометрией сажать картошку. А вот при строительстве дома ширина участка имеет огромное значение. Как правило, проблема с шириной возникает у людей, желающих построить дом с пристроенным гаражом. Кроме того, необходимо, чтобы дом не вплотную подходил к земельным границам, а имел отступ, хотя бы метра три.
Так что при выборе земельного участка обязательно обращайте внимание на его геометрические размеры, а не только на количество предлагаемых соток. Желательно также заранее знать габариты будущего дома.
В настоящее время встречаются в продаже участки с шириной и 6 м, и даже 3,5 метра. И для строительства «нормального дома» (например, 200 м/2, 10 на 10метров, в два этажа), их необходимо приобретать несколько, что не всегда возможно. Будьте внимательны!

3.О коммуникациях. Если выбирается участок не в деревне, а в новой «нарезке» (например, в коттеджном поселке), то их стоимость, как правило, значительна, т.к. они проводятся вновь и на средства владельцев участков.
Причём, стоимость подключения к коммуникациям в различных коттеджных посёлках не одинакова. Она напрямую зависит от перечня подводимых коммуникаций (только электричество и газ или ещё вода и канализация), а также от престижности (раскрученности) самого посёлка (но данный пункт в период кризиса мало актуален).
В любом случае, где бы вы ни покупали землю, перед приобретением проверьте, есть коммуникации или нет, можно ли к ним подключиться, и, самое главное, сколько это будет стоить.
Если к участку не подведены вода и канализация, это не страшно. Можно пробурить скважину и сделать выгребную яму. А вот если нет газа, то следует серьёзно призадуматься, так как дом придётся отапливать с помощью электроэнергии, а это дорого. К тому же надо чётко знать, сколько квт/час электрической энергии выделят на конкретный дом. Если 3-5 квт/час, то дом вы, скорее всего, не протопите. Если 10-15 квт/час, то шанс сделать это есть.
Конечно, если планируется возведение дачи для летнего проживания, то смело можно приобретать участок с выделенными 3-5 квт/час электроэнергии. На бытовые нужды (плита, чайник, водяной насос, микроволновка и т.д.) ее хватит.
Самый сложный случай - выбор земельного участка, на котором в момент приобретения нет электричества (ни столбов, ни кабеля). Надо быть максимально осторожным, т.к. существует вероятность, что электроэнергию к данному участку подвести нельзя (либо нет мощностей, либо проведение очень дорого). И полагаться на заверения продавца о том, что электричество проведут «в ближайшем будущем», по меньшей мере, наивно. Следует перед покупкой уточнить во всех инстанциях о планах и возможностях электрификации, сроках подключения, выделяемых мощностях, а также о стоимости данных работ. И только если все устраивает, участок можно брать.

4. Роза ветров (векторная диаграмма, характеризующая режим ветра в данном месте по многолетним наблюдениям). Этот фактор не влияет на стоимость самого строительства, но на качество дальнейшей жизни в загородном доме - значительно. Особенно если он используется для постоянного проживания.
Если рядом находится промышленное производство (животноводческий комплекс, свалка и т.д.), а ветер дует в сторону вашего дома, не случится ли так, что, хотя жить номинально вы будете «на природе», на самом деле - в доме с плотно закрытыми окнами, а на участок будете выходить только при сильной надобности?
Взять, к примеру, пользующееся спросом Кстовское направление. Оно насыщено разного рода предприятиями и перерабатывающими комплексами. Помните - выбирать участок возле промзоны - чревато и требует особо тщательной проработки данного вопроса. И лучше такие участки не брать!

5. Близость от города. Допустим, приобретается участок в 2-3 км от города. Удобно - и на природе, и недалеко от работы и благ цивилизации. Но вполне может случиться, что через пару лет рядом вырастет многоэтажка, жители которой будут ежедневно наблюдать за всеми вашими действиями и перемещениями. Это вам надо? Лучше заранее изучить градостроительный план - имеет ли смысл брать данный участок с учетом перспектив городского строительства? Может, лучше подобрать вариант подальше?
В моей практике были случаи, когда владельцы продавали свои дома, со временем вошедшие в черту города, и строили новые, километрах в 10-15 от Нижнего. У них были хорошие дома, устоявшийся жизненный уклад, но жить на виду у многоэтажек - не всем нравится. Тем более что придется пережить еще этап строительства многоквартирного дома.
Так что надо точно знать, как будет происходить застройка территорий около выбранного вами участка, хотя бы на ближайшие 10 лет.

6. Если вам приглянулся участок в коттеджном поселке, то следует внимательно изучить, как он развивается на сегодняшний день. Допустим, поселок рассчитан на 100 домов, а участки приобрели и начали строиться лишь пятеро за последние два-три года.
Имейте в виду - все расходы (охрана, расчистка дорог после каждого снегопада и пр.) ляжет именно на эти пять семей. Вы хотите войти в их число?

7. Привязывайте представления о своем будущем загородном проживании к реальности. Бывает так, что люди хотят приобрести по максимуму (уединенность, близость от города, красивый вид), заплатив по минимуму. А это, как правило, нереально.
Лучше сразу определить для себя, что имеет первостепенное значение, а чем можно и поступиться.

Не торопитесь покупать земельный участок, не изучив все нюансы. Помните, что конечная ваша цель - это получать удовольствие от проживания в своём вновь построенном доме, а не жить сначала в вечной стройке, а потом в вечном ремонте!
Если вы не чувствуете уверенности в том что сможете правильно подобрать земельный участок, не рискуйте деньгами, обратитесь к специалистам в профильные компании. Они грамотно помогут вам подобрать лучший вариант с учётом всех ваших пожеланий и возможностей!

Записала Наталья Чернышева

P.S. Если у вас остались вопросы по приобретению земельного участка под строительство, присылайте их на электронную почту Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript .
Наши эксперты на них обязательно ответят!

Выбор и покупка земельного участка для строительства
Выбор земельного участка - главная задача в начале сложного пути по организации загородного жилья.
Как правило, земельный участок, который устраивает по всем параметрам найти не удаётся, поэтому выбор места для будущего дома сопряжен с некоторым количеством компромиссов.

1. Определитесь с бюджетом. ​

Стоимость участка оптимальна в диапазоне от 20 до 50% процентов от всех запланированных затрат на загородное жилье. Например если вы планируете потратить на организацию загородной жизни в совокупности - 15 млн. руб., то стоимость участка может быть от 3 до 7,5 млн. руб. Потратить меньше означает купить слишком маленький участок. Возникает вопрос, а зачем вам такой дорогой дом на таком дешевом участке? Если потратить больше, то возникает вопрос: зачем вам сарай на таком дорогом элитном участке? Может стоит чуть удалиться в область или поискать другое направление?

2. Определитесь с площадью участка. ​

Площадь земли для нормального строительства должна быть от 8 соток. В крайнем случае можно построить дом и на 6-и сотках. Однако это связано с целым рядом проблем. Для удобства строительства и дальнейшей жизни, лучше выбирать участок площадью от 10 соток. Для больших домов площадью от 350 кв. м. не стоит выбирать участок меньше 12-и соток.

3. Определитесь с категорией земли и с видом разрешенного использования земли. ​

Для строительства частного дома подходят земли населенных пунктов (земли поселений). В некоторых случаях можно построить дом и на земле сельхозназначения, однако этого лучше не делать. Для строительства частного дома лучше всего подходит земля ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Дом можно построить и в СНТ (садовое некоммерческое партнерство) и в ДНП (дачное некоммерческое партнерство), но нужно приготовиться к регулярным членским взносам и денежными вливаниями на нужды поселка, трудностям с подключением коммуникаций, особенно газа и больших сложностей с пропиской.

На что нужно обратить внимание при выборе земельного участка: ​

1. Месторасположение
2. Подъездные пути.
3. Форма и уклон участка.
4. Коммуникации.
5. Наличие деревьев и построек на участке.
6. Соседи.
7. Уровень грунтовых вод и тип грунта.
8. Документы.
9. Топосъемка.

1. Месторасположение. ​

Месторасположение участка играет важную роль при его выборе. Подумайте сколько времени вы будете добираться до работы, как возить ребенка в школу или детский сад. Обратите внимание на транспортную доступность различными видами транспорта. Есть ли поблизости магазин, аптека, сколько будет ехать скорая помощь, есть ли почтальон, как работает мобильная связь различных сотовых операторов, есть ли поблизости вредные производства, аэропорт, железнодорожные пути, шумные автомобильные трассы.

2. Подъездные пути. ​

При выборе будущего места жительства важно обратить внимание на подъездные пути к участку. Какая подъездная дорога к участку? Кто её чистит в зимнее время? Выясните сможет ли подъехать фура-длинномер к участку? Сможет ли она остановиться не создавая препятствий для проезда соседей? Если длинномер не проедет, то строительство возможно, но будет связано с дополнительными расходами на перегрузку материалов. Если нет хорошей подъездной дороги, поинтересуйтесь у специалистов, сколько будет стоить организовать подъездные пути.

3. Форма и уклон участка. ​

Оптимальна форма земельного участка в виде прямоугольника с отношением сторон 1:2. Вы можете выбрать участок любой формы, но надо четко представить на нём месторасположение будущего дома и других построек, с учетом существующих норм и требований. Ваш будущий дом должен быть расположен на расстоянии в 3 метра от границы с соседями и лучше в 5-и метрах от проезжей части. Гараж должен быть расположен в 1 метре от границы участка, лучше не строить его по границе. Уклон участка должен быть маленький или отсутствовать. Талые воды с соседних участков не должны проходить через ваш будущий участок.

4. Коммуникации. ​

Для полноценной загородной жизни необходимы, как минимум, электроэнергия и вода. Если рядом с участком проходят столбы с протянутыми проводами, а у соседей есть свет, то проблем с подключением электроэнергии в будущем у вас не возникнет. Вам смогут выделить 10-15 кВт, чего обычно хватает на дом площадью до 300 м2. Если вам необходима более высокая мощность, то следует предварительно, перед покупкой участка выяснить в электроснабжающей организации, стоимость подведения к вашему участку более высокой мощности. Поинтересуйтесь у соседей, откуда они берут воду. Скважина на песок, скважина на известняк, колодец, их глубины. Выясните возможность подключения к газу. Если в соседних домах есть газ, то проблем с подключением вашего дома быть не должно. Если газа нет, то нужно выяснить возможность его подведения, стоимость вопроса. Стоимость отопления зимой газом в 10 раз ниже чем электроэнергийей, в 4 раза меньше чем дровами, в 7 раз меньше чем из газгольдера. При большой площади дома и отсутствии газа, зимой будут довольно ощутимые затраты. От участка без газа лучше отказаться. Слова риэлторов и собственника участка о том, что скоро должны подвести, могут остаться лишь словами. Так же необходимо выяснить возможность подключения к высокоскоростному интернету. В современном доме проще обойтись без канализации, чем без подключения к глобальной сети.

5. Наличие деревьев и построек на участке. ​

Деревья и постройки на участке могут составлять серьезную проблему и большие затраты для будущего строительства. Демонтаж построек и рубка деревьев - работа не дешевая. Кроме того вырубка деревьев без получения порубочного билета, может вылиться в большой штраф.

6. Соседи. ​

Обратите внимание на соседей. В каких домах они живут, чем занимаются, на каких автомобилях передвигаются. Один плохой сосед может потрепать много нервов и довести до продажи дома. Посмотрите разводят ли соседи скот, запах от которого может развеиваться на десятки метров.

7. Уровень грунтовых вод и тип грунта. ​

Определить тип грунта и уровень грунтовых вод (УГВ) также важно как и выяснить возможность подключения коммуникаций. Если УГВ выше чем 2 метра, то цокольный этаж лучше не пытаться делать. Его строительство, если и будет возможно, то будет сопряжено с огромными затратами. Если УГВ выше 3 или ниже 25 метров, то можно забыть про колодец с чистой водой. Выясните, что за грунт на участке. Это потребуется при строительстве фундамента. Если грунт насыпной или торфяной, то лучше от участка отказаться. ​

8. Документы. ​

Обратитесь в свое серьезное и опытное риэлторское агентство для сопровождения сделки по покупке участка. Они выяснят что с документами, какие возможны риски при покупке. Если есть сомнения, а участок очень понравился, оформите в крупной страховой компании титульное страхование при покупке участка.

9. Топосъемка. ​

До окончания оформления сделки лучше заказать топосъёмку участка и согласовать её в необходимых инстанциях. Только так вы сможете застраховать себя от покупки участка с невозможностью строительства на нём из-за прохождения скрытых коммуникаций. Кроме того она вам понадобиться в дальнейшем при подключении коммуникаций.

Покупка земельного участка — дело непростое и хлопотное. Из-за сложностей оценки и оформления прав такие сделки входят в категорию повышенного риска, но всё равно остаются одними из наиболее популярных на рынке. Мечты о собственном наделе вдохновляют многих. Землю приобретают для частных и коммерческих целей (под постройку жилья, для деловых или промышленных объектов, сельского хозяйства и пр). Но чаще всего участки покупаются для строительства дома. Существует множество нюансов, которые важно учитывать при выборе конкретного объекта. Среди них можно выделить ключевые показатели, от которых обычно зависит цена: размер и расположение, наличие коммуникаций и строений, состояние земли и грунта, экология. В каждом случае есть свои нюансы.

Действия:

Действие 1

Формулируем свои требования к участку

Прежде всего важно понять, какой именно участок вам нужен. Рынок обширен, и чёткий образ искомого объекта существенно сократит перечень вариантов.Оценить возможности в пределах установленной суммы помогут:

• — аналитические статьи
• — мониторинги рынка и цен
• — тематические форумы, где люди делятся собственным опытом.

Оттолкнитесь от базовых критериев (максимальная цена, размер, расположение и назначение) и выделите несколько параметров, принципиальных лично для вас (юг или север, близость к водоёму, наличие или отсутствие коммуникаций).

Когда требования сформулированы, можно начинать поиск. К вашим услугам профессиональные риелторы и специализированные источники: онлайн-базы, сайты агентств, печатные справочники и их электронные версии, социальные сети и доски объявлений.

Если вы решили действовать самостоятельно, лучше всего выбрать удобный поиск по параметрам объекта и возможность сравнивать характеристики и цены. Такой сервис доступен на портале недвижимости ГдеЭтотДом.РУ.

Лучше приступать к просмотру, имея на руках список конкретных участков. Это поможет лучше спланировать маршрут и облегчит муки выбора. На следующем этапе вам пригодятся все новые знания, полученные в период виртуального поиска.

Действие 2

Изучаем типы участков

Будущему землевладельцу важно знать, что не каждый участок подходит для строительства. Надел должен соответствовать целевому назначению, только в этом случае там можно без опасений возвести дом или коттедж.

По российскому законодательству жильё можно строить на трёх типах участков:

• — земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),
• — участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ),
• — земли дачного или садоводческого товарищества

В каждом случае существуют дополнительные нюансы. Земли могут относиться к одной категории, но при этом иметь разное разрешенное использование. К примеру, не все участки ЛПХ подходят под строительство — только те, что находятся в границах населённых пунктов и считаются приусадебными. А на землях ИЖС разрешено возводить дома не выше трёх этажей.

Действие 3

Оцениваем размер и расположение

• — Соотношение размера участка и будущего дома

  Приступая к поиску, покупатель, как правило, отталкивается от предполагаемого размера территории. Если вы собираетесь построить на участке жилой коттедж, лучше заранее представлять себе площадь фундамента, продумать место для парковки и минимально комфортную придомовую территорию. Пусть вы не планируете ставить теплицы с помидорами и гектарами высаживать картошку, но окно спальни, выходящее прямо на забор или грядку соседа,— удовольствие сомнительное.

  Считается, что оптимальная пропорция размеров участка и дома — один к десяти. При этом площадь жилья измеряется в квадратных метрах, а участка — в сотках. Для просторного коттеджа площадью 200 квадратов нужен участок в 20 соток.

• — Географическое расположение участка

  Важнейший критерий земельного надела — видовые характеристики и близость к населённым пунктам. Выше всего ценятся участки неподалёку от городов и районных центров, которые позволят одновременно жить на природе и пользоваться развитой инфраструктурой: магазинами, больницами и проч. Однако в конечном итоге всё зависит от того, как вы планируете использовать землю: каждый день ездить из загородного дома на работу в офис или приезжать раз в год на рыбалку.

При оценке местоположения учтите несколько базовых моментов:

1. 1 Участок не должен нарушать водоохранную зону — то есть, располагаться не ближе 20-150 метров (в зависимости от водоема)
2. 2 Участки на холмах, с которых открывается живописный вид на окрестности, бывают неудобны для строительства — почва «сползает» вниз вместе с фундаментом дома
3. 3 Открытое пространство и полное отсутствие соседей — такой же минус, как и слишком плотная застройка. В случае неприятностей некому будет прийти на помощь.

Действие 4

Оцениваем логистику

Реальное расположение участка нужно оценивать не по расстоянию на карте, а по времени, которое уходит на дорогу. Поэтому логистика — один из основных критериев при выборе земли,ведь вам придётся как-то добираться до своего надела. В это понятие входит наличие и качество дорог, которые ведут к участку. А также перспектива пробок в этом направлении.

Заранее оцените подъездные пути к вашей будущей стройке. Проедет ли здесь грузовик со стройматериалами? В каком состоянии эта просёлочная дорога будет осенью и весной? Практически у каждого россиянина есть семейное предание о родственниках, на своих плечах таскавших кирпичи и мебель для будущей дачи. Но готовы ли вы при случае повторить этот бессмертный подвиг?

В идеале должны быть разные варианты логистики. Автобусное или железнодорожное сообщение в относительной близости от участка — несомненный плюс. Даже если вы планируете ездить туда исключительно на личном автомобиле, нельзя исключать форс-мажорные обстоятельства.

Наконец, непосредственное расстояние от города и приличные дороги — ещё не гарантия того, что вы сможете без проблем добираться до своего надела. Не поленитесь, оцените дорожную обстановку в этом направлении в разное время суток в зависимости от сезона. Возможно, хитрый продавец повёз вас смотреть землю в самое удачное время, а обычно там километровые заторы.

Действие 5

Оцениваем наличие коммуникаций

Очаровавшись видом на реку или шумом соснового бора, не забудьте выяснить у продавца все подробности о коммуникациях, доступных на участке. Именно они подчас определяют основную стоимость земли.

Конечно, есть соблазн дёшево купить землю и самостоятельно организовать все необходимые моменты по благоустройству. Но риск переплатить втридорога и ввязаться в бесконечный долгострой очень велик. Заранее оцените свои силы! Приобретая участок без коммуникаций, лучше иметь на руках чёткую смету по стоимости и срокам будущих работ.

В первую очередь вас должно интересовать:

• — Газоснабжение

  Газовая труба поблизости — это гарантия того, что у вас будет надёжный источник отопления. Регулярно привозить газ в баллонах достаточно утомительно, а прокладывать дополнительный участок газопровода своими силами — очень дорого.

• — Электричество

  Норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м — около 30 кВт. Прежде чем затевать строительство дома, нужно выяснить, реально ли обеспечить участок необходимой энергетической мощностью. Если это будет невозможно, затраты на собственный генератор могут оказаться слишком существенными.

• — Вода

  Вода может поступать в дом от коллективного водопровода (городского, поселкового и т.д) или из индивидуальной скважины. Заранее решите, готовы ли вы проводить геодезическую разведку и копать колодецсвоими силами, или предпочтёте переплатить за участок с готовым водоснабжением.

• — Канализация

  Городской комфорт в загородном доме будет возможен в том случае, если поблизости от участка существуют коммунальные канализационные сети, к которым можно будет подсоединить ваш коттедж. В противном случае придётся задуматься об индивидуальных системах, особенно если неподалёку есть водоёмы. Иначе можно получить штрафы от местных СЭС.

Будьте особенно внимательны, если участок с хорошим расположением и видовыми характеристиками продаётся по подозрительно низкой цене. В этом случае существенные трудности и подводные камни с коммуникациями практически гарантированы.

Действие 6

Оцениваем качество грунта и экологию

Кроме площади, формы и ландшафта участка важно обратить внимание на состояние земли и грунта. Не стоит думать, что качество почвы должно интересовать только садоводов — это также чрезвычайно важно при строительстве. Если вы не слишком подкованы в этой области, лучше проконсультироваться с профессионалом. Всегда есть риск построить дом на болоте или песке.

Ландшафт также имеет значение. Участки в низине или на холме могут преподнести новым владельцам массу неприятных сюрпризов. Старайтесь спрогнозировать, как будет выглядеть эта местность в разное время года. Угрожают ли вам весенние паводки или зимние бураны?

На бытовом уровне можно проверить уровень грунтовых вод на участке, выкопав несколько углублений по всему периметру. Если в течение часа в них соберётся вода, есть опасность затопления. Это значит, со строительством подземного гаража, погреба или подвала возникнут проблемы.

Не пренебрегайте экологической обстановкой в окрестностях вашего будущего участка. Не верьте продавцу на слово, постарайтесь сами разобраться, нет ли по соседству маленькой птицефабрики, сливающей отходы в реку,животноводческой фермы, полигона для стрельбы или многолетней свалки.

Действие 7

Проверяем документы на землю

Поиск участка — сложная и кропотливая работа, но это только верхушка айсберга. Когда выбор сделан, встаёт вопрос дальнейших действий.Если на этапе просмотра вариантов покупатель может обойтись своими силами, для оформления документов лучше привлечь профессионала: юриста или риелтора, который проведёт сделку с наименьшими рисками для клиента. Перед тем, как подписывать бумаги, необходимо тщательно изучить документы на землю. К этому стоит отнестись так же внимательно, как к осмотру участка.

Владелец земли должен предоставить вам:

1. 1 Свидетельство о праве собственности на землю
2. 2 Документы о переходе права собственности этого участка к продавцу (договор купли-продажи, дарения и проч.)
3. 3 Копию паспорта владельца участка
4. 4 Кадастровый план земельного участка
5. 5 Ситуационный план земельного участка (расположение относительно окружающих объектов)
6. 6 Выписку из ЕГРП об отсутствии обременения
7. 7 Справку из городского управления инвентаризации и оценки недвижимости об отсутствии строений или о характеристики коттеджа
8. 8 Справку о том, к какой категории относится выбранный участок
9. 9 Справку об отсутствии задолженности по уплате земельного налога
10. 10 Письменное согласие супруга продавца на сделку

При малейших сомнениях в стоимости объекта стоит обратиться к профессиональному оценщику. Впрочем, экспертиза будет не лишней, даже если вы полностью уверены в своём выборе.