Как сдавать в аренду жилое или нежилое помещение и не бояться налогов? Сдача нежилого помещения в аренду.

На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса. Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода.

ИП сдаёт в аренду нежилое помещение какие налоги он обязан уплатить?! Несмотря на то, что таким видом деятельности могут заниматься не только ИП, но и юридические и физические лица, ставка налога достаточно серьёзно варьируется. Какой же вариант налогообложения выгоднее для «арендного» бизнеса, и какие неприятности могут подстерегать ИП?

Договор аренды

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.)

Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.

Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП.

Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.

На общей системе налогообложения при сдаче недвижимости в аренду, ИП обязан оплачивать налог в размере 13%, вести КУДиР (книгу учёта доходов и расходов), а также предоставлять отчётность по форме 3 НДФЛ в установленные сроки.

Касаемо предпринимателей, работающих на УСН, то:

1. ИП на объекте «доходы» со ставкой 6%.
2. Предприниматели на «доходах, уменьшенных на расходы» применяют свою стандартную ставку 15%.

Бизнесмены на патенте берут в расчёт фиксированный налог в размере 6%.

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет.

Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год.

Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу.

Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

В договоре аренды указана сумма ежемесячного платежав размере 20000 руб. за месяц. Годовой доход от квартиры составит 240000 руб.

Предприниматель на «доходах» за отчётный год обязуется оплатить 6%, то есть 240000 х 6%= 14400 рублей.

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы».

Права и обязанности сторон

Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо. Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Основные нюансы при заключении сделки между индивидуальным предпринимателеми ООО:

1. Если со стороны юридического лица договор визирует генеральный директор, он должен подтвердить свои полномочия на такое действие документальным образом.
2. ИП, действия, которого основываются на свидетельстве о государственной регистрации, может подтвердить полномочия своим паспортом и свидетельством о регистрации в лице ИП (ЕГРИП).
3. Без доверительного документа подписывать договор аренды имеет право руководитель,наделённый правом действовать со стороны ООО (выписка ЕГРЮЛ).

Бизнесменможет визировать соглашение личной подписью, так как ИП законодательство РФ позволяет вести деятельность без печати.

Предприниматель может сдавать помещение в аренду физ. лицу. Законодательство не регулирует нормы, касающиеся ограничений по аренде. Следовательно, любое дееспособное лицо может участвовать в сделке по аренде нежилых помещений.

Сдача в аренду личного автомобиля со стороны ИП не запрещена законом. Сделка оформляется путём подписания соглашения между предпринимателем и физическим лицом или ООО. В пунктах договора чётко прописываются все нюансы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации автомобиля. Назначается сторона, которая несётрасходы, связанные с покупкой ГСМ, запчастей и денежной компенсации за износ.

ИП, имеющийправо собственности на транспортное средство, предусмотренное для оказания автотранспортных услуг может применять систему налогообложения ЕНВД. Данное правило регулируется Налоговым Кодексом статьёй 346.26.

Отличия налогообложения дохода от аренды

Некоторые считают, что сдавать в аренду недвижимость выгоднее в лице предпринимателя, работающего по ставке налогообложения 6%, в отличие от физического лица, которому придётся заплатить 13% от дохода со сделки. По факту, предприниматель платит ещё дополнительные отчисления в бюджет.

От арендной деятельности ИП обязан оплатить налоги:

• 6% с выручки от аренды;
• отчисления за себя в пенсионный фонд;
• отчисления на заработную плату наёмных сотрудников (подоходный, ПФР и фонд социального страхования).

Кроме этого предприниматель имеет достаточно много бумажной работы, связанной с ведением бухгалтерии. Если ИП берёт в аренду помещение, это напрямую отражается на его прибыли. Затраты относятся к внеоперационным и имеют косвенное влияние на результаты деятельности.

Сдача квартиры и нежилого помещения в аренду предусматривает получение денежных средств за пользование объектом. Но, нежилое помещение чаще всего облагается НДС, в отличие от жилого. Связано с тем, что нежилые помещения часто сдаются под коммерческую деятельность. И в основном такие площади интересуют крупные организации, зарегистрированные как юридическое лицо и заинтересованные в получении НДС. Предоставить налоговый вычет могут предприниматели, работающие на ОСНО, которые в результате такой сделки получают не только прибыль, но и налоговое обязательство в размере 18% от суммы, указанной в договоре аренды.

Конечно, бывают случаи, когда ООО соглашаются арендовать без налога на добавленную стоимость, но исключительно небольшие площади.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

И у предпринимателя, и у физического лица от услуг по аренде, есть как плюсы, так и минусы.

Ответственность при неуплате налога

Отсутствие у индивидуального предпринимателя договора аренды не относится к прямому нарушению, но отсутствие соглашения на передачу нежилого помещения во временное пользование (аренда) может привлечь внимание со стороны инспектора ФНС.

Налоговая служба расценивает такое действие, как преднамеренное снижение налоговой базы, что относится к вескому поводу для наложения штрафа на бизнесмена.

Отсутствие регистрации договора в Росреестре представляет серьёзные налоговые риски.

Напомним, если договор временной передачиимущества в пользование составляется между ИП и ООО, он подлежит обязательной регистрации. Во всех остальных случаях, в том числе аренда жилого помещения, соглашение, срок которого превышает 11 месяцев, также подлежит обязательному прохождению соответствующей процедуры.

Индивидуальный предприниматель является физическим лицом, поэтому одновременное привлечение к налоговой и уголовной ответственности невозможно.

Согласно Налоговому Кодексу (статья 76), в связи с несвоевременным предоставлением отчётности и просрочке по уплатеналога сотрудники ФНС вправе заблокировать расчётные счета в банке ИП.

Снять ограничения с безналичных операций можно сдачей отчётности и оплатой налога, соответственно, через кассу банка от имени предпринимателя, пока р/с временно «заморожен».

При несоблюдении правил ведения учёта расходов и затрат бизнесмен может быть оштрафован:

• 10000 рублей (нарушение зафиксировано в одном отчётном периоде);
• 30000 рублей (некорректные расчёты производились на протяжении времени более чем один налоговый период);
• 20 % от неуплаченной суммы налога и не менее 40000 рублей при умышленном занижении налоговой базы для расчёта.

Уголовная ответственность применяется к ИП при обнаружении факта фальсификации документов и предоставлении недостоверных сведений в налоговый орган.

При задолженности в очень крупном размере или сокрытии фактической выручки предприниматель будет должен платить штраф в размере до 500000 рублей или может попасть под заключение на срок до 3 лет.

Для индивидуальных предпринимателей система налогообложения УСН является самой выгодной для сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.

ИП, кроме взносов по страхованию, достаточно платить только 6% в год от суммы выручки не беспокоиться. Также предприниматели на УСН освобождены от оплаты налога на имущество.

Но и тут существуют свои особенности. Если доход бизнесмена превысит отметку в 1, 5 млн, потребуется регистрация в видеюридического лица. Нарушение преследуется согласно уголовному кодексу.

При неуплате налога, на уровне разрешённой законодательством выручки для ИП, административное взыскание составит от 500 до 2000 рублей.

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23 , касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года .

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ , гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

• 13% — если он не ИП;
• 6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Заключение

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.

Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.

Арендодателем может быть как , так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Арендодатель — физическое лицо

Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.

Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить . Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.

Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.

Вернуться к оглавлению

Арендодатель — индивидуальный предприниматель

С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности — поменять ОКВЭД.

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

• если арендодатель - резидент РФ - 13%;
• если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

• физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
• ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
• компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

• создание офиса;
• организация склада;
• формирование производственного предприятия;
• создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

• граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
• если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
• сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
• чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

• паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
• свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
• технический паспорт;
• иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

• обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
• если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
• за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
• непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

• свидетельство о регистрации и постановке на учет;
• паспорт гражданина;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

• компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
• с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
• организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

• справка из ЕГРЮЛ;
• учредительная документация предприятия;
• правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
• если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
• учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

• для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
• заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
• торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
• для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
• только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
• уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
• стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
• если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

• указывается место и дата его составления;
• прописываются стороны, участвующие в сделке;
• если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
• если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
• прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
• перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
• указывается срок и стоимость аренды;
• допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
• приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
• указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
• приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
• перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
• вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

• состояние напольных и настенных покрытий;
• наличие сантехнических приборов;
• места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

• УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
• Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
• ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
• ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.