Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)? Шаг #3. Обращение в Росреестр

В современных условиях рынка недвижимости популярны сделки с застройщиками. Приобретение жилья при помощи такого способа предполагает учесть некоторые особенности в процедуре оформления. Спецификой является обязательная регистрация ДДУ в Росреестре. Необходимо знать, какие документы подавать в ГосРеестр, куда обращаться и в каком порядке. После заключения сделки крайне важна проверка дду в Росреестре, проведена ли государственная регистрация ДДУ (договора долевого участия). Только так сделка будет признана легитимной, а все риски обмана со стороны застройщика юридически будут сведены к минимуму.

Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.

Основные причины для такого оформления:

1. Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
2. Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
3. Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
4. Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
5. Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.

Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:

1. Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
2. Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.

Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки. Чтобы документ набрал правовую силу, необходима электронная или реальная регистрация ДДУ, результатом которой служит специальная отметка.

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации — №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте интересны следующие статьи:

• ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
• ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
• ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
• ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
• ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.

Любые расчёты с застройщиком инвестору лучше всего производить только после регистрации контракта в соответствующем органе. И всё потому, что оплата ДДУ после регистрации даёт полные гарантии того, что квартира закреплена за дольщиком, и не будет продана кому-то еще.

Что обязательно должно содержать ДДУ как признак легитимности сделки согласно 214 ФЗ

В договоре обязательно должны быть освещены следующие детали:

1. Полные параметры и характеристики новостройки и приобретаемой квартиры.
2. Сроки завершения строительных работ и сдача в эксплуатацию объекта.
3. Цифры стоимости квартиры, механизмы погашения платежей.
4. Ответственности сторон и порядок исполнения условий.
5. Взаимные гарантии.
6. Информация о правовом статусе земли и документации на неё.

Когда происходит государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре согласно всем правилам, то сам документ будет свидетельствовать об этом специальными маркерами. Запись проставляется на обороте, где есть достаточно свободного места. В ней должно содержаться:

1. Штамп государственного ведомства.
2. Подпись уполномоченного специалиста.
3. Печать регистратора.
4. Регистрационный номер, свидетельствующей о занесении в базу данных и постановке на учет объекта недвижимости.

В случаях, когда осуществляется электронная регистрация такого документа, как ДДУ, отметку проставить все равно должны на бумажном носителе.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
• уставная документация;
• учредительные бумаги;
• проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
• свидетельство о регистрации как юридического лица;
• подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

• ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
• согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
• свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
• доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Несмотря на то, что в информации, которую предоставляет к прочтению гражданам и организациям Росреестр, не указано ничего про платежную квитанцию, о ней не стоит также забывать.

Куда обращаться за регистрацией

Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:

• явка в подразделение Реестра;
• подача заявления в МФЦ самостоятельно;
• электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
• действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.

Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.

Порядок регистрации по шагам

Пошагово регистрация права собственности по ДДУ представлена следующими этапами:

1. Сначала следует по всем правилам совершить сделку – заключить соглашение в письменной форме между застройщиком и инвестором.
2. Выбрать способ обращения за регистрацией – явка в учреждение, либо получение услуги в электронном виде.
3. Подается заявление вместе с прилагающимися документами-основаниями.
4. Взять расписку от операциониста-регистратора о том, что пакет бумаг принят к рассмотрению.
5. Ожидание некоторого времени – примерно 5 дней в рабочем порядке.
6. Явиться в учреждение за готовым документом – договором долевого участия с проставленной в нем отметкой.
7. Получение выписки о праве собственности (если необходимо).

На первом этапе заключения договора необходимо перед подписыванием тщательно проверить всю информацию, указанную в бланке документа. Когда нужно получить еще и выписку из ЕГРН, то это следует указать также и в заявлении.

Сдача документов и получение расписки

Чтобы посмотреть весь порядок процедуры в Росреестре, можно прочитать на сайте учреждения, как правильно приступать к регистрации.

Порядок сдачи документации:

1. Взять талончик на очередь, если обращаться через МФЦ или в Росреестре.
2. Заполнение бланка заявления (образец и форма есть на сайте, либо информационном стенде в самом учреждении).
3. Подача специалисту заполненной анкеты и подготовленных документов.
4. Получение расписки.

В расписке обязательно должно быть отражено:

• дата обращения;
• перечень бумаг, прилагающихся к заявлению;
• полное название государственного регистрационного органа;
• фамилия, имя должностного лица, принявшего бумаги;
• персональные данные и контакты лица, к которому следует обращаться за ответами по поводу готовности документации.

Если происходит электронная регистрация ДДУ, тогда заявку следует заполнить в электронном виде. Расписка в этом случае также выдается в цифровом варианте.

С 2017 года действует . О том, что такое электронная регистрация ДДУ вы можете узнаете из нашего прошлого поста.

Стоимость регистрации

Стоимость регистрации ДДУ представлена в форме государственной пошлины, которая вносится в местный бюджет в обязательном порядке. Эту сумму между собой стороны могут разделить пополам. Но могут договориться, что оплатит кто-нибудь один из участников соглашения.

Обязательная госпошлина за регистрацию ДДУ в 2019 году взимается в фиксированном размере. Если подается заявление не застройщиком, а гражданином, то услуга дешевле, чем, если застройщик обратится в Реестр. Госпошлина представлена за операцию по одному объекту недвижимости. Когда производится электронная регистрация документа ДДУ, то размер в 3000 руб. является приблизительным и максимальным.

Срок регистрации ДДУ

Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.

Чтобы получить готовые документы необходимо:

1. Прийти снова в учреждение Росреестра, если пакет сдавался путем личной явки.
2. Найти письмо из Росреестра, пришедшее на электронную почту, если порядок подачи бумаг был выполнен этим способом.
3. Специалисту подать расписку и свой паспорт (для физ. лица).

Договор выдается вместе с выпиской из ЕГРН в том случае, если о ней было заявлено ранее, при заполнении анкеты.

Как и где проверить регистрацию ДДУ

Некоторые граждане хотят узнать, прошел ли регистрацию их договор, только не знают, как лучше это сделать. Специалисты юридической помощи предлагают две основных способа, как можно проверить регистрацию ДДУ:

1. Портал Росреестра.
2. Путем подачи запроса в МФЦ.
3. Личное обращение в подразделение Росреестра с заявлением.

Сейчас сайты местных регистрационных инстанций готовы предоставить краткую информацию о статусе недвижимости. Воспользоваться таким сервисом онлайн можно также и на сайте Росреестра общего для России значения. Запросы делаются с просьбой выдать выписку из органа – ЕГРН (Единого государственного Реестра Недвижимости).

К заявлению обычно прикладываются следующие бумаги:

• удостоверение гражданина (гражданки);
• копия и оригинал соглашения.

Краткая форма выписки содержит следующие сведения:

• наименование владельца;
• указание совладельцев (если есть);
• адрес расположения недвижимости;
• номер и дата заключения других ДДУ по другим дольщикам;
• наличие (или отсутствие) каких-либо обременений по объекту (напр., залог или арест).

Предоставляемая через интернет или в реальности услуга не бесплатная – необходимо оплатить госпошлину за обработку и анализ данных в базе. Потому ответ всегда даётся в форме выписки из ЕГРН.

Причины отказа в регистрации и что делать

Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.

Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:

1. Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
2. Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
3. Найдены ошибки в заявлении.
4. В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
5. Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
6. Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
7. Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.

По правилам заявления подают только следующие лица:

• дольщики;
• застройщики;
• представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.

В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.

Порядок регистрации допсоглашения к ДДУ и переуступки

Иногда может понадобиться регистрация дополнительного соглашения к договору ДУ, которая проводится в точно таком же порядке, что и основное соглашение. В основном такая необходимость может возникнуть тогда, когда случается уступка, переуступки прав по договору долевого участия, вносятся иные изменения в условия контракта. Для этого требуется сдавать также и сам договор. После того, как будет произведена регистрация договора участия в долевом строительстве в Росреестре, дополнительное соглашение прикрепляется к основному документу и служит обязательным его приложением.

Любые сделки с недвижимостью предполагают проведение необходимой по закону процедуры – регистрации в Едином российском Реестре недвижимого имущества. Это касается также и сделок, которые заключаются между застройщиками и долевыми участниками. Чтобы проверка уже оформленного документа ДДУ в Росреестре гарантированно состоялась, необходимо знать, где лучше проверить регистрацию договора (ДДУ). Это легко сделать через сайт Росреестра, а можно обратиться за помощью к юристу.

Регистрация права собственности по ДДУ происходит после завершения строительства и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика. О том, как происходит , вы узнаете из следующего поста.

Всегда на связи наш юрист, который окажет вам консультацию. Запись в специальной форме.

Если пост вам был полезен, то просьба оценить его и поставить лайк.

Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Такой порядок прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нашей статье мы разберемся, как происходит процесс госрегистрации и укажем на наиболее важные аспекты, которые следует иметь в виду на каждом этапе данного процесса.
На всякий случай, отметим, что информация по государственной регистрации актуальна для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено девять лет назад и позже, то есть после 1 апреля 2005 года. До этого регистрировать договоры по «долевке» было не обязательно.

Кто регистрирует договор долевого участия?

Государственной регистрацией занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространенное название службы – Росреестр.

Деятельность данной госструктуры регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами:

Информация, содержащаяся в этих документах, поможет ознакомиться с положениями, касающимися работы Росреестра.

Также получить необходимые сведения о ведомстве можно на его официальном сайте – www.rosreestr .ru .

Готовим документы на регистрацию

Для регистрации договора долевого участия в строительстве участникам и застройщикам следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством. Так как мы не сомневаемся в компетенции юридических служб и специалистов компаний-застройщиков , остановимся на пакете, который обязана предоставить традиционно менее осведомленная сторона – физическое лицо, являющееся участником долевого строительства.

Итак, в указанный перечень документов входит:

· документы с детальным описанием объекта долевого строительства (чаще всего – квартиры), которые составляются застройщиком по предварительному согласованию с участником;

Обратите внимание: в документах обязательно указывается конкретное местоположение объекта долевого строительства. Например, если речь идет о квартире, то указываются подъезд, этаж, место (секция) на этаже и т.п. Более того, необходим план многоквартирного жилого дома, где будет четко обозначено расположение жилплощади. Помимо этого, планируемая площадь объекта долевого строительства также должна быть определена.

· документ об уплате госпошлины за регистрационные действия (желательно).

Обратите внимание: формально, представление платежки по государственной пошлине – процедура на сегодняшний день необязательная. Но мы все же рекомендуем приложить этот документ. В противном случае, если «сигнал» об оплате не поступит в соответствующие информационные системы в течение 18 дней (что на практике случается довольно часто), то уже поданный пакет документов вернут обратно. Такой порядок предусмотрен пунктом 4 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Размер государственной пошлины на сегодняшний день составляет 200 рублей (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Заметим, что для организаций аналогичный платеж составляет 4 тыс. руб.

Описанный комплект документов предоставляется в территориальный орган Росреестра по месту нахождения многоквартирного дома или другого объекта долевого строительства (ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В обмен на документы служащие Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии должны предоставить расписку об их получении. В ней обязательно указываются (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ):

· дата представления;

· перечень документов;

· Ф.И.О. и подпись специалиста, который принял документы;

· Ф.И.О. и телефон специалиста, на которого возложены функции по информированию заявителей о состоянии дел по рассмотрению документов и сроках завершения такого рассмотрения.

Получение документов из Росреестра

Сроки регистрации договора долевого участия в строительстве определены пунктом 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ . Они составляют:

· при регистрации договора с первым участником ДДУ (т.н. первичного договора) – не более 18 календарных дней с момента приема пакета документов;

· при регистрации последующих договоров – не более 5 рабочих дней.

После завершения процедуры государственной регистрации документы можно будет забрать. Для этого необходимо предъявить паспорт (либо соответствующую доверенность) и расписку о приеме документов.

В завершении следует обязательно осмотреть экземпляр договора – на нем должна быть специальная регистрационная надпись, которая удостоверяет, что соответствующая процедура была проведена. На это указывают пункт 1 статьи 14 , а также пункты 5 и 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Резюме:

1. Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).
2. Для госрегистрации договора следует обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта долевого строительства.
3. Требование об обязательном предоставлении документа об оплате госпошлины исключено из действующего законодательства. Но мы советуем предоставлять платежку. Размер госпошлины – 200 рублей.
4. Сроки регистрации договоров долевого участия могут различаться: не более 18 календарных дней (при регистрации первого ДДУ по объекту) или не более 5 рабочих дней (при регистрации последующих договоров).

В последнее время приобретение жилья в строящихся объектах стало очень популярным. А всё потому, что стоимость квартир в таких домах почти на 30% дешевле. Да и при заключении договора об ипотеке процентные ставки на порядок ниже тех, что предлагаются на рынке вторичного жилья.

Основной документ, с которым сталкиваются покупатели таких квартир – это договор долевого участия (ДДУ).

Что за документ ДДУ?

Договор долевого участия заключается между застройщиком (как правило, это строительная организация, которая возводит дом) и дольщиком – лицом, приобретающим квартиру в строящемся доме. Суть этого договора состоит в следующем: дольщик вносит денежные средства, на которые в дальнейшем и осуществляется строительство жилого объекта, а застройщик обязуется построить этот объект в обещанные сроки.

Договор долевого участия имеет право на заключение лишь при соблюдении застройщиком следующих условий:

1. комитетом строительства и архитектуры выдано разрешение на строительство,;
2. в Росреестре зарегистрирована собственность на земельный участок, где будет возведен дом;
3. документы эти имеются в наличии у застройщика и в любой момент могут быть предъявлены для ознакомления дольщику.

Договор этот не имеет строго регламентированной формы, но должен обязательно быть составлен в письменном виде, так как требует обязательной регистрации в соответствующих органах. В любом ДДУ должны быть прописаны обязательно следующие моменты:

• подробное описание строительного объекта согласно проектной документации, с указанием площади, этажа, планировки и т.д.;
• сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию строительного объекта (лучше, чтобы была указана конкретная дата, а не квартал такого-то года);
• стоимость строящейся квартиры, которая высчитывается путем умножения метража квартиры на цену за 1 кв.м.;
• гарантийный срок (для жилого многоквартирного дома это 5 лет);
• ответственность за невыполнение обязательств сторонами.

Как правильно зарегистрировать ДДУ

Договор долевого участия не будет иметь никакой юридической силы, пока не пройдет процедуру регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, попросту – Росреестре.

Чаще всего регистрация ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя. Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы:

• уставной документ строительной организации;
• план строящегося объекта;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения;
• заявление о регистрации ДДУ.

Это пакет документов, необходимых для регистрации первого заключенного с дольщиком договора. При заключении остальных ДДУ застройщику достаточно будет предоставить в Росреестр:

• договор страхования гражданской ответственности, предусмотренной за неисполнение или ненадлежащее качество исполнения обязательств по передаче жилого объекта.

Дольщик одновременно должен будет представить такие документы:

1. договор долевого участия в строительстве;
2. заявление о регистрации этого договора;
3. паспорт/другой документ, удостоверяющий личность дольщика; если в его интересах действует представитель – составленную у нотариуса доверенность;
4. нотариально завизированное согласие одного из супругов на участие второго в долевом строительстве;
5. договор залога права требования, если денежные средства для долевого строительства получены в ипотеку;
6. подробный проект приобретаемой квартиры в строящемся доме, с указанием планировки, расположения, метража и т.д., составленный застройщиком по согласованию с дольщиком;
7. квитанция об уплате госпошлины.

Сколько ждать регистрации ДДУ

После проверки предоставленного пакета документов государственным регистратором выдается расписка о их получении с указанием полного перечня, а также даты их принятия.

Срок проверки и регистрации первого договора долевого участия составляет не более 10 рабочих дней, последующих – не более 5 суток.

Получить его может любая из сторон, если предъявит удостоверяющий личность документ и вышеуказанную расписку.

Зарегистрированный по всем правилам в Росреестре договор долевого участия считается заключенным.

Долевая ипотека с помощью ДДУ

Долевая ипотека приятна заемщику тем, что при покупке строящегося жилья процентная ставка по кредиту на порядок ниже той, что предлагается банками при покупке вторичного жилья.

А также заемщик застрахован от материальных потерь. Ведь если застройщик не выполняет свои обязанности, указанные в договоре долевого участия, то дольщик имеет право его расторгнуть. Но самое приятное то, что банк, в котором взят ипотечный кредит на покупку строящегося жилья, возвратит заемщику все уплаченные им в счет погашения кредита денежные средства, а также еще и проценты. И процедуры по взысканию полученных застройщиком ипотечных денежных средств по ДДУ банк также берет на себя.

Какова же при этом выгода для банка? Оказывается, она есть. Во-первых, такая ипотечная схема защищает кредитора от высоких темпов инфляции. Во-вторых, она помогает снизить ставку процентов по кредиту на приобретение первичного жилья. Это, в свою очередь, снижает риск невыполнения своих кредитных обязательств заемщиками.

Чтобы решиться купить квартиру в строящемся доме в ипотеку, для начала нужно проанализировать свое финансовое положение, убедиться, что кредитная организация даст свое согласие на предоставление ипотечного займа.

После этого можно заключить договор долевого строительства с застройщиком, но предварительно хорошо с ним ознакомиться, проверить наличие всех указанных выше пунктов.

Заключенный и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия нужно предоставить в кредитное учреждение. Прописанная в ДДУ стоимость приобретаемой по долевой ипотеке квартиры будет перечислена на расчетный счет компании-застройщика.

Дольщику лишь остается своевременно вносить платежи в счет погашения ипотеки и ждать введения дома в эксплуатацию.

Обязательным условием ипотеки будет являться то, что квартира, приобретаемая на полученные в кредит деньги, будет находиться в обременении у организации, предоставившей ипотечный кредит. Вплоть до того момента, пока этот ипотечный кредит не будет целиком погашен.

Еще одним обязательным условием долевой ипотеки является страхование. Заемщик обязан страховать свою жизнь на протяжении всего срока ипотеки, внося каждый год взносы в страховую компанию. После окончания строительства страховать нужно будет также и жилое помещение, приобретенное в ипотеку.

Как аннулировать ДДУ

Договор долевого участия нельзя расторгнуть по одному только желанию дольщика или застройщика прекратить свои обязательства в отношении друг друга. Для этого нужны веские основания.

1. Нарушенные сроки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта. Такой срок обязательно прописывается в ДДУ. И если по истечение двух месяцев после его окончания дом так и не сдан, то дольщик имеет право расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
2. Дольщика не устраивает качество выполненных работ. Технические характеристики строительного объекта подробно расписываются в ДДУ. Если при приеме жилья дольщик обнаруживает какие-то недостатки, то имеет право потребовать устранить их в разумные сроки, или же снизить стоимость квартиры. При невыполнении застройщиком этих требований дольщик может расторгнуть ДДУ.

По данным проблемам застройщик и дольщик всегда могут попробовать договориться. Но если этого не получается, то дольщик, решивший расторгнуть ДДУ, должен уведомить об этом застройщика в письменном виде. Спустя двадцать дней после получения такого уведомления застройщик обязан вернуть дольщику вложенные в строительство денежные средства, а также предусмотренную законом неустойку.

Если при расторжении ДДУ возникают какие-то сложности, то решить их можно путем обращения в суд.

Нюансы при заключении ДДУ

При заключении договора долевого участия нужно обязательно прочитать, кто числится в нем в качестве застройщика. Важно, чтобы это была именно та строительная организация, которая возводит жилой объект согласно всей документации. Иногда в договоре указывается организация-посредник, тогда нужно потребовать от представителя документ о передаче этому посреднику прав на заключение ДДУ. В идеале договор подписывается генеральным директором организации-застройщика.

И лучше выбирать годами и домами проверенную компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на строительном рынке.

Не стоит соглашаться на заключение предварительного договора долевого участия: его заключение предусматривает внесение дольщиком денежных средств, а вот регистрации он не подлежит. Будет ли впоследствии заключен настоящий договор, еще не известно, а денежки уже уплачены.

Иногда при сдаче объекта в эксплуатацию может быть обнаружено уменьшение или увеличение площади жилого помещения. При заключении ДДУ застройщик пытается обойти этот пункт, но в Законе, защищающем права потребителей, четко прописано: если площадь жилья после сдачи оказывается меньше той, что указана в договоре, то застройщик должен вернуть дольщику излишне уплаченные деньги; а если она оказывается больше, то дольщик застройщику ничего выплачивать не должен.

Важно, чтобы в ДДУ была прописана как можно более конкретизированная предполагаемая дата сдачи дома в эксплуатацию, не второй квартал 2015 года, к примеру. Иначе в случае расторжения договора из-за упущенных сроков дольщику придется ждать до окончания квартала, а после еще два месяца.

Застройщик также может схитрить, указав в ДДУ пункт, в котором будет предусмотрена ответственность за срыв сроков сдачи дома только по его непосредственной вине, а остальные обстоятельства (погодные условия, неисполнение сроков подрядчиками и т.д.) отнести к форс-мажору.

Еще одна хитрость: внесение застройщиком пункта о том, что разрешение ввода дома в эксплуатацию уже является гарантией его качества. Тогда трудно будет спорить о том, что в квартире неаккуратно поклеены обои или отстает плитка: градостроительный комитет его принял, значит всё в порядке.

Стоимость жилого объекта в ДДУ должна быть прописана в рублевом выражении. Если же она будет указана в иностранной валюте, то должен быть уточнен ее курс по отношению к рублю. Иначе дольщик рискует понести значительные финансовые потери.

Это не все тонкости ДДУ, но самые важные из них. Нередко юристы советуют дольщикам не особо придираться к непонятным пунктам в договоре. Недосказанность всегда легче обернуть в суде в свою пользу.

Документы для заключения ДДУ

Перед заключением договора долевого строительства застройщик должен собрать довольно внушительный пакет документации. В него входят:

1. Разрешение на строительство (выдается комитетом строительства и архитектуры)
2. Публикация в СМИ проектной декларации (в ней содержится информация о застройщике и запланированном строительном объекте, регистрируется в Росреестре)
3. Документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности на участок земли, где будет строиться объект

Дольщику достаточно будет иметь при себе паспорт.

После заключения ДДУ застройщику следует подготовить следующую документацию:

1. Уступка прав требований по договору (регистрируется в Регпалате)
2. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (получается в комитете строительства и архитектуры)
3. Акт приема-передачи квартиры (подписывается застройщиком и дольщиком, если последнего всё в получаемой квартире устраивает)

Когда акт приема-передачи жилья подписан, дольщик обязан зарегистрировать свои права на него в регистрационной палате и получить свидетельство.

Всё большую привлекательность в глазах населения получает покупка квартир в новых домах на стадии строительства по договору долевого участия. Чтобы обезопасить граждан от мошенничества, ФЗ-214 требует предусмотрительно регистрацию договоров. С развитием новых технологий доступна электронная регистрация ДДУ. Не выходя из дома или из офиса, можно зарегистрировать документ в специальном перечне недвижимости.

Как происходит оформление

Если договор регистрируется, подрядчик уже не сможет совершить двойную продажу жилья «по ошибке». По закону право требования на квартиру в этом случае полностью принадлежит дольщику, оформляющему договор.

У покупателя есть три возможности регистрации:

• запись к специалисту регистрационной палаты, длинные очереди с нервотрёпкой «Вас тут не стояло», и прочими прелестями совкового делопроизводства;
• приём документов через МФЦ – приятная альтернатива первой возможности регистрации, хотя бы упорядочившая очереди посетителей;
• электронная фиксация договоров долевого участия, без очередей и поездок в офисы госструктур, в специальной базе объектов.

Для людей занятых и желающих как можно скорее закончить бумажную волокиту, регистрация посредством передачи документов в МФЦ, означает увеличение процедуры на один день.

Есть и положительная сторона этого варианта – приятнее и надёжнее отдать бумаги лично в руки специалисту, получив от него бумагу с перечнем сданных документов и назначенным сроком регистрации.

Но не всегда удобно оторваться от работы и приехать в МФЦ.

Плюсы и скрытые минусы регистрации ДДУ в электронном виде

Новая услуга получила одобрение от застройщиков. Возможность вести делопроизводство, не выходя из конторы увеличивает скорость подготовки документов и снижает убытки от лишних расходов.

Плюсы регистрации договора долевого участия в электронном виде:

• процедура регистрации занимает пять дней, что на три дня меньше, чем при другом способе регистрации;
• снижение госпошлины, так как целое звено было исключено из процесса – затраты на доставку документов с курьерами;
• до минимума сводится влияние человеческого фактора, документы не возвращаются назад только из-за некомпетентности специалистов.

Какая выгода покупателю от того, что он получает оригинал электронного зарегистрированного ДДУ? К сожалению, только одна – время. Принести все документы в офис застройщика и отдать их для получения регистрации.

Каковы же минусы и есть ли они в этом совершенном способе фиксации документов без ошибок?

Совершенной неожиданностью для физических лиц стала стоимость услуги получения электронной подписи. О её цене можно узнать, зайдя на портал Яндекса.

Для каждого города установлена своя планка: в Москве стоимость самая высокая. Электронная подпись обойдётся в 5000 руб., а в маленьких провинциальных городках может снизиться до 950 руб. или быть совершенно бесплатной.

Типы электронных подписей разные, с разной степенью защиты, зависящей от важности документов. Регистрация документов на сайтах госструктур требует заверения усиленной электронной подписью.

Самая суть сбора необходимых документов остаётся неизменной. Необходимо документально подтверждать наступление права требования на объект недвижимости.

Какие документы для этого требуется предоставить:

• сам договор долевого участия;
• документацию по проекту – декларацию, в которой регистратор может ознакомиться с тем, какому застройщику доверяет свои денежные средства дольщик и на что;
• копия удостоверения личности покупателя – паспорта;
• не исключается также доверенность от супруга на покупку жилья в долевом строительстве, заверенное в нотариальной конторе.

Договор долевого участия Копия паспорта Согласие супруга

Алгоритм получения

• Необходимо зайти на сайт «Росреестр» — служба государственной регистрации, электронный адрес сайта: rosreestr.ru
• Выбрать раздел «Электронные услуги и сервисы».
• Следующий шаг «Государственная регистрация прав».
• В открывшемся листе «Подать заявление на государственную регистрацию прав» выбрать «Регистрация права собственности». В этом пункте поставить галочку в подпункте: право собственности, долевой или совместной.
• Нажать клавишу «Перейти к деталям запроса».
• Открывается «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
• Теперь по порядку заполнить пустые окошки. Кадастровый номер объекта можно взять в разделе ДДУ «Предмет договора».
• Выбрать вид объекта из представленных вариантов.
• Указать по порядку адрес объекта, занести в форму данные девелопера, то есть, застройщика.
• Поставить галочку, что нужна выписка из ЕГРН.
• Если покупатель желает получить выписку на руки, ему придётся посетить МФЦ.
• В противном случае, чтобы получить выписку, можно оставить адрес электронной почты, и самому распечатать документ.
• Следующим шагом будет прикрепление скан-копий всех необходимых документов.
• Завершающий этап – электронная подпись, права на которую приобретают ранее в Яндексе.

Есть неожиданный плюс в использовании новых технологий – величина госпошлины составит 70% от своей обычной стоимости.

При этом зачастую дольщики даже не подозревают, что обычному покупателю квартиры электронная подпись может понадобиться только один раз. Учитывая то, что покупается она сроком на один год, все преимущества электронного оформления договоров обнуляются.

Чтобы отправить документы в Росреестр из офиса застройщика, иногда достаточно десяти минут.

Теперь по новой схеме оформляют документы в течение одного дня.

В 2017 году таким образом можно было зарегистрировать вторичное жильё, теперь доступна регистрация и в новостройке. С помощью электронной регистрации экономится время клиента, а служба Росреестра укрепляет свои позиции на рынке банковских услуг.

Как проверить регистрацию

В любом деле возможны недоработки, поэтому получив выписку из ЕГРН, требуется проверить регистрацию документа. Снова зайти на сайт Госреестра, затем в раздел «Электронные услуги».

По кадастровому номеру документа в «Справочной информации по объектам недвижимости» и по известным другим данным заполнить пустые окошечки. Выбрав «поиск», получить список зафиксированных договоров, в котором найти подтверждение регистрации по кадастровому номеру.

Если же в списке не окажется документа, подождать ещё неделю, а затем повторить процедуру.

Регистрация ипотечного договора через «Сбербанк» плюсы и минусы

Если ипотечное кредитование оформляется в сбербанке – электронная регистрация документов проходит быстро. Это доказывает хорошее взаимодействие двух важных структур.

Какие плюсы вправе ожидать заёмщик:

• ДДУ составляется строительной фирмой по форме сбербанка. Покупатель получает уже проверенный кредитной организацией договор и подписывает его.
• Процедура регистрации не дольше 5-7 дней.
• Если заёмщик не состоит в браке, ему остаётся только подыскать квартиру, ознакомить застройщика о своём решении на покупку по ипотеке и прийти банк, чтобы оформить договор.
• Ещё один бонус от сбербанка – снижение ставки кредитования, если заёмщик регистрирует договор в электронном виде.

Однако есть и отрицательные стороны. Электронную подпись заёмщик арендует у банка по достаточно высокой цене – 7 тыс. руб. Госпошлина уже учитывается в этой сумме.

Зато покупатель, посетив банк, может забыть о проблеме оформления документов – всё сделает менеджер сбербанка. Через неделю выписку из ЕГРН можно получить на свою электронную почту.

Электронная регистрация ДДУ: да или нет

Делаем вывод из вышеизложенного. Использование электронной регистрации выгодно дольщикам, которые оформляют договор по ипотеке в Сбербанке. Для остальных покупателей, кроме сомнительного плюса в уменьшении бюрократических проволочек, особых преимуществ нет.

Тем не менее этот вид регистрации не опасен для покупателя и имеет право на существование. Тем более что этот вид услуг ещё развивается и совершенствуется.