Инвестиционный анализ. Инвестиционная привлекательность

ОЦЕНКА ПРОЕКТА

Перед тем как вложить средства в тот или иной проект, инвесторы проводят его всесторонний анализ, обращая особое внимание на юридическую и экономическую стороны предложения.
Основными критериями при принятии решения об инвестировании являются прибыльность проекта и величина риска, ассоциируемого с этим проектом.
Прибыльность проекта оценивается инвестором по нескольким показателям. В первую очередь - это абсолютная величина дохода, который может принести данный проект, и величина доли инвестора в общем доходе.
Прибыльность зависит от того времени, через которое средства, инвестированные в проект, вернутся владельцу, а также от времени получения дохода.
Техническими инструментами для анализа описанных параметров является расчет текущих денежных потоков, приходящихся на долю инвестора, а также расчет экономических показателей, показывающих интенсивность денежного потока и учитывающих время получения дохода. В настоящее время в мировой практике чаще всего употребляются такие показатели, как чистая текущая стоимость (NPV - net present value) и внутренняя норма доходности (IRR - internal rate of return).
Важным фактором является время, которое занимает непосредственно строительство объекта, и момент получения первого и последующих доходов.
Можно выделить следующие крупные категории рисков, которые анализирует инвестор при принятии решения об инвестировании:

страновой - риск, связанный с общей ситуацией в стране и с отношением к ней со стороны мирового и внутреннего сообщества, в том числе местных и иностранных инвесторов;

экономический - риск, что проект по тем или иным причинам не будет принят рынком (например, из-за плохого позиционирования либо из-за изменившихся условий рынка) и инвестор не получит дохода, на который рассчитывал;

юридический - риск, возникающий, если юридическое оформление проекта совершено с ошибками, вследствие чего инвестор не может быть уверен в получении дохода и контроле над ситуацией;

строительный - риск, относящийся непосредственно к строящемуся объекту (например, объект по каким-либо причинам не будет завершен, а средства в него уже вложены).
Вознаграждением инвестору за вложенные средства и принятие рисков является доход, получаемый инвестором. Рассматривая вместе показатели доходности проекта и его риск, инвестор решает для себя, насколько доходы от проекта покрывают вложенные средства и риски данного проекта.
Критерием для принятия такого решения является сравнение вариантов инвестирования с безрисковыми вложениями. Наиболее распространенным является сравнение доходов от проекта с доходами от государственных ценных бумаг, которые считаются наименее рискованными. (К сожалению, это неверно для России, в которой практически никакое вложение средств не может считаться свободным от рисков. В таких условиях инвесторам приходится больше руководствоваться субъективными оценками рисков, чем полагаться на сравнения с финансовыми инструментами.)

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА

Однако необходимо отметить, что при достаточной однородности критериев, предъявляемых к проектам, инвесторы придают различный вес значениям этих критериев в зависимости от индивидуальных предпочтений. Так, например, один инвестор может быть заинтересован в быстром возврате вложенных средств и получении прибыли, готов взять на себя большой риск, после чего планирует выйти из проекта. Другой может согласиться на меньший доход, но придает особое значение стабильности и долговременности отношений. Таким образом, было бы неверно утверждать, что тот или иной сектор рынка недвижимости однозначно привлекателен для инвестирования, а другой - не привлекателен. Точнее, один и тот же проект может быть интересным для одного инвестора и абсолютно неприемлемым для другого.
Как было отмечено, одним из важных факторов при решении вопроса об инвестировании является правильное позиционирование проекта на рынке.
Для того чтобы объект пользовался спросом, необходимо его соответствие критериям, предъявляемым участниками рынка. Причем тем критериям, которые будут предъявляться в то время, когда проект выйдет на рынок.
Залогом успеха для реализации проекта являются всестороннее изучение положения на рынке и прогноз его изменения. Имея информацию о рынке, инвестор соотносит ее со своими предпочтениями по инвестированию.
Наиболее распространено мнение, что быстрая реализация объекта - самый лучший вариант для инвестора. Однако это не всегда так. Ожидая повышения спроса на объекты определенного рода, некоторые компании строят здания, которые, возможно, не будут пользоваться спросом непосредственно после окончания строительства, но зато будут первыми на рынке, когда такой спрос появится, и смогут принести владельцу высокую прибыль. Тем не менее такой вариант инвестирования требует особо глубокого изучения рынка и сопряжен с высоким риском.
Надо отметить, что в последнее время на рынке российской недвижимости стала заметной тенденция строительства объектов под определенного заказчика (пользователя), что обычно подразумевает предварительное заключение договоров с пользователями здания до начала или в процессе строительства объекта. Такая практика позволяет избежать рисков, связанных с изменением спроса, и гарантировать реализацию проекта на рынке.
Таким образом, для успешной реализации объекта на рынке необходимо разработать стратегию реализации:

провести прогнозирование параметров рыночного спроса, если объект предполагается реализовать в;

заключить заранее договор с определенным заказчиком;

сознательно ждать клиента, которому будет нужен объект с особыми, в данное время не пользующимися большим спросом, характеристиками.
Определить свою позицию в отношении предполагаемого варианта реализации объекта необходимо еще до начала строительства, поскольку после того как здание уже построено, его будет достаточно сложно подстроить под требования спроса, если окажется, что объект не вписывается в рынок. Правда, у владельца проекта остается возможность изменения параметров предложения - например, снижение цены на объект или существенная перестройка здания.

СЕГМЕНТАЦИЯ МОСКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке московской недвижимости различают следующие крупные сегменты:

офисная недвижимость;

торговая недвижимость;

спортивная и развлекательная недвижимость;

гостиницы;

промышленная недвижимость;

жилье.
В каждом из этих сегментов действуют свои факторы, определяющие спрос, предложение, емкость рынка, его эластичность и способность приспосабливаться к изменениям рыночных факторов.

КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МОСКОВСКОГО РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке предлагаются офисные помещения разного качества (от высококлассных помещений, отвечающих международным стандартам, до практически не отремонтированных зданий бывших научных институтов). Обычно инвесторы обращают внимание на высококлассные офисы (класс), поскольку именно в этом секторе можно ожидать получения более высоких доходов.
В настоящее время, по данным различных рыночных исследований, здания, соответствующие международным стандартам, занимают около 15% в общем фонде офисных помещений, в то время как в развитых рынках это соотношение близко к 20%. Тем не менее около 20% офисных площадей все еще остаются незанятыми.
Основной проблемой рынка офисных помещений является достаточно большое количество зданий, которые относятся к классу, но не могут быть реализованы по различным причинам: неоправданно высокая цена, неудобная планировка, неквалифицированное управление, неудовлетворительные технические характеристики. Кроме того, помещения, предлагаемые на рынке, сильно и часто представляют собой разбросанные по зданию небольшие площади. Такие варианты также не пользуются спросом.

ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ

Предложение
В течение 2000 г. на рынке появилось около 100-150 тыс. кв. м офисных площадей класса, что является невысокой цифрой для такого крупного города, как Москва. Последние изменения, внесенные в российское налоговое законодательство, касающиеся возможности выделять и принимать к зачету НДС по строительным работам, произведенным после 2001 г., внесли некоторую неопределенность в строительный рынок. Некоторые строительные компании предпочли отложить выполнение работ до 2001 г., поэтому сдача в эксплуатацию многих объектов, первоначально планируемых к вводу в конце 2000 г., была отсрочена до начала 2001 г.
Тем не менее ситуация стала изменяться. В начале декабря открылась первая очередь многофункционального комплекса (общая площадь 83,5 тыс. кв. м) на Софийской набережной, напротив Кремля, в которой 3500 кв. м займет выставочный центр, а 6 тыс. кв. м - офисные помещения. Всего в предполагается построить около 25 тыс. кв. м офисных помещений.
Кроме в будущем году планируется сдача в эксплуатацию нескольких других крупных объектов. По оценке аналитиков рынка нежвижимости, эти здания увеличат общее предложение офисов в Москве на 17% - с 2,4 млн кв. м до 2,8 млн кв. м. Среди них, в частности, центры на Новинском бульваре, 31 (51 тыс. кв. м) ; Сретенке, 18 (35 тыс. кв. м); Дубининской улице, 33 (20 тыс. кв. м) ; Каланчевской, 13-15 (15 тыс. кв. м). Около 15 объектов крупные корпорации строят.
Спрос
По данным аналитиков, потенциальный спрос на офисы западного стандарта на московском рынке в 1999 г. оценивался в объеме 150-160 тыс. кв. м., в 2000 г. составлял около 1300 тыс. кв. м. Ожидается, что в 2001 г. спрос на офисы класса повысится и сравняется с предложением. Рост спроса ожидается со стороны новых предприятий сферы услуг, крупных российских финансово-промышленных групп, западных компаний, принявших решение расширить свою деятельность на российском рынке, а также спрос будет предъявляться компаниями, желающими улучшить свои условия.
Ставки аренды
Из-за дефицита качественных площадей цены на аренду офисов растут, хотя пока не очень стремительными темпами. За последнее время они увеличились в среднем на 5-10% по сравнению с ценами на конец 1999 г. и затем стабилизировались, но при сохранении тенденции к дальнейшему росту. По мнению риэлтерских компаний, тенденция повышения арендных ставок сохранится до середины 2001 г., когда на рынке появятся новые бизнес-центры. В сегменте дорогих офисов это подорожание не слишком заметно: с лета 2000 г. цены выросли только на 2-3%. На сегодняшний день стоимость аренды в офисах класса "A" составляет 500-650 долл. за 1 кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
Аренда офисов класса в зданиях (построенных или реконструированных два-три года назад в пределах Садового кольца) обычно обходится несколько дешевле. Такие офисы сдаются по 400-500 долл. за 1 кв. м. Помещения класса "B" осенью 2000 г. подорожали в среднем на 13% и теперь стоят 300-350 долл. за 1 кв. м в год. При этом собственники помещений стали менее сговорчивыми: в условиях нехватки хороших офисных помещений они отказываются от предоставления льготных условий новым арендаторам (например, некоторые компании стали требовать дополнительную оплату за отделку помещений, в то время как ранее она включалась в арендную плату).
В то же время ставки по подписанным ранее договорам остаются прежними. Зависимость арендных ставок от класса здания и его местоположения показана в таблице.

Арендная плата и операционные расходы обычно подлежат оплате поквартально авансовым платежом.

КАК ОПТИМАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ

С точки зрения большинства инвесторов, наиболее привлекательными в последнее время считаются прибыльные и ликвидные проекты в офисном и торговом секторах рынка недвижимости, а также сектор недорогих гостиниц. Однако, как уже отмечалось, невозможно однозначно определить, какой сектор недвижимости привлекателен, а какой - нет, поскольку рынок недвижимости достаточно сложен и зависит от сочетания различных факторов, а желания инвесторов отличаются разнообразием.
Невозможно также дать однозначные рекомендации, по каким стандартным критериям определяется инвестиционная привлекательность проекта. Конечно, было бы очень удобно рассчитать набор величин по формулам и сравнить их со параметрами. Однако инвестирование - это сложный и неоднозначный механизм, в котором для каждого инвестора существует индивидуальная шкала, по которой он оценивает проекты и решает, стоит ли вкладывать свои средства или нет. Нельзя также списывать со счетов субъективное отношение инвесторов к проектам, поскольку часто именно чутье помогает предугадать необычный поворот на рынке и воплотить особо успешный проект.

Как проводится оценка чувствительности инвестиционных проектов? По каким критериям оцениваются риски инвестиционных проектов? Какими методами оценивается экономическая эффективность проекта?

Приветствую читателей сайта «ХитёрБобёр». С вами снова Мария Даровская, и сегодня мы поговорим об оценке эффективности инвестиционных проектов.

У любых вложений есть разные аспекты: технические, коммерческие, социальные, экологические и другие. Но сегодня мы поговорим о финансовом аспекте оценки, как решающем факторе при принятии решений куда и как вкладывать деньги.

В конце статьи я поделюсь с вами советами, полезными для начинающих инвесторов. Итак, начнём!

1. Что такое оценка инвестиционных проектов и для чего она проводится?

Каждое предприятие решает, вкладывать ли деньги в тот или иной проект, чтобы получить прибыль.

Чтобы инвестировать эффективно, нужно тщательно проанализировать предстоящие траты и доходы при реализации проекта. Это и называется оценкой инвестиционных проектов. Инвестициями выступают денежные активы, банковские депозиты, акции, оборудование, техника, ценные бумаги, права собственности, кредиты, паи, интеллектуальные ценности.

Перед финансовым менеджером ставится задача: выбрать проект с максимальной приведенной стоимостью в сравнении с объемом вложений.

Приведенная стоимость - текущая стоимость ожидаемых в будущем поступлений средств.

Методов оценки существует множество, подробнее о каждом из них мы поговорим далее. Но важно понимать, что принцип, объединяющий все методы один - после реализации проекта капитал предприятия должен возрасти.

При оценочных работах анализируют финансовую ситуацию на предприятии, исследуют условия внешней среды с точки зрения пригодности для инвестирования, прогнозируют денежный поток, планируют стратегию развития, ставят цели, формируют инвестиционную политику предприятия, выбирают ставку дисконтирования, рассчитывают показатели эффективности.

Все это делается с учётом рисковых факторов. В процессе реализации проекта принятые инвестиционные решения постоянно пересматривают.

Давайте разберемся с термином денежного потока: его за эту статью вы увидите еще много раз.

Денежный поток - количество денег и их эквивалентов, а также платежей, которые поступят во время воплощения проекта в жизнь. Определяется на весь расчетный период.

Важно понимать, что инвестиционная деятельность всегда приводит к оттоку денег. Ответ на вопрос, стоит ли реализовывать проект, зависит от величин денежных потоков на каждом из этапов реализации.

Потоки бывают:

• ординарными - денежный поток всегда идет вслед за оттоком;
• неординарными - когда потоки чередуются с оттоками в свободной последовательности.

Дисконтирование - определение стоимости денежного потока с помощью приведения стоимости выплат к определенному времени. Используется для расчёта изменений стоимости денег из-за временного фактора.

Больше о дисконтировании денежных потоков вы узнаете в видео.

Выбирая критерии, чтобы оценить проект, нужно понимать, какие именно потоки предстоят.

2. По каким критериям оценивается эффективность инвестиционного проекта - 5 главных критериев

Практика такова, что вкладывают деньги ближе к концу года перед годом реализации проекта. Что касается притока, его ожидают в конце года реализации.

Оценки и прогнозы для расчета многообразны, то есть основные параметры и критерии варьируются. Критерии анализа разделяют на два типа - статические, в которых не учитывают временной параметр, и динамические, в которых время учитывают.

3. Какие методы используются при оценке инвестиционных проектов - 5 основных методов

Мы не будем углубляться в сложные экономические расчеты. Это работа экономистов и финансовых консультантов. Гораздо актуальнее и эффективнее методы, которые вы сможете применить самостоятельно при оценке проекта. Давайте разберем их подробнее.

К слову, ваши финансовые консультанты работают с этими же методами в том числе, но учитывают больший массив информации. Самостоятельный просчет не даст таких точных результатов, но позволит увидеть общую картину. Станет ясно, углубляться ли в оценку проекта или его стоит отмести уже на стадии предварительного рассмотрения.

1) Метод условного выделения

Если проект изолирован от предприятия, то этот метод эффективен. Работает он так: представьте проект в качестве отдельного юрлица, владеющего активами и пассивами, получающего выручку, несущего затраты. А теперь оцените финансовую состоятельность этого лица, ответьте себе на вопрос, имели бы вы с ним дело.

Этот метод поможет оценить финансовую состоятельность проекта, но имеет погрешности. Ведь проект и самостоятельное юрлицо все же не тождественны. Но увидеть картину со стороны вы сможете.

2) Метод объединения

Для воплощения этого плана постройте финансовый план компании, реализующей проект. Спрогнозируйте прибыль, баланс, движение денежных средств в виде отчёта.

Чтобы сделать это, нужно хорошо понимать работу компании, обладать информацией. Если такая информация о компании в вашем распоряжении отсутствует и получить её в достоверном виде невозможно, этот метод вам не подходит.

3) Метод сравнения

Чтобы применить этот метод, нужно описать план бюджета предприятия, реализующего проект. После этого опишите действующее производство без учета проекта. Оцените, насколько финансово состоятельна фирма, занимающаяся этим проектом. Сравните доходы с проектом и без него.

4) Метод анализа изменения

Просчитайте приращения, который привнесет реализация проекта в деятельность компании. Вам предстоит сравнить прирост чистой выручки с объемом инвестиций, требуемых для увеличения прибыли. Преимущество метода - в простоте получения нужных данных.

5) Метод наложения

Изучите проект, определите его состоятельность. Затем подготовьте финансовый план компании, не учитывая инвестиционный проект. Как и предполагает название метода, наложите полученные результаты друг на друга. Результаты этого просчета покажут вам финансовую состоятельность компании с учетом реализации нового проекта.

4. Как оценить эффективность инвестиционного проекта - пошаговая инструкция для новичков

Для выяснения состоятельности проекта анализируют отчёты о движении денежных средств предприятия. Этот позволяет подробнее оценить экономический статус предприятия, определить, хватит ли средств для реализации проекта.

Если недостаточно, рассматривают варианты с кредитованием или привлечением дополнительного инвестора, оценивают, выгодно ли использование кредитных или партнерских средств для этого проекта с учетом существующей процентной ставки и процента рентабельности проекта.

Только после такого просчета приступают к оценке инвестиционной привлекательности.

Шаг 1. Прогнозируем возможный уровень дохода проекта

Основной показатель эффективности - уровень получаемой прибыли относительно вложенных средств . Под прибылью подразумевают не прирост капитала сам по себе. Важен прирост с учетом компенсации постоянного обесценивания денег в течение всего срока проекта.

То есть фактически надо предугадать, какие новые для вас товары или услуги будет поставлять предприятие, какие новые технологии будут внедряться благодаря инвестиционному проекту и что это даст в денежном эквиваленте с учетом инфляции.

Важно учитывать, что риск в инвестициях есть всегда. И он довольно велик. Инвестиционная работа практически всегда происходит в условиях частичной неопределенности: конъюнктура рынка постоянно меняется, нельзя знать наверняка, какова будет судьба того или иного проекта.

По этой причине решения об инвестировании часто принимаются интуитивно. Но это не отменяет необходимости экономического просчёта.

Пример

При инвестициях в сферу строительства, торговли или услуг предприятие вкладывает средства в выбранный проект, обладающий привлекательными перспективами и широким рынком сбыта.

Однако финансовый кризис резко снижает потребность рынка в такой продукции/услуге, что приводит к отрицательной рентабельности проекта. Или в результате девальвации национальной валюты импортные составляющие резко возрастают в цене, делая производство не рентабельным.

Учет объективных и субъективных рисков, выработка мер их упреждения, позволяют компании увеличить свои доходы. В свою очередь, непродуманный оптимизм в оценке рисков и возможностей может привести к банкротству.

Главная цель - понять, какую прибыль с учетом рисков и инфляции принесет проект предприятию при его реализации.

Шаг 2. Анализируем текущие затраты

При расчете притоков нельзя не учитывать оттоки средств. Ведь если затраты превысят поступления, проект окажется убыточным.

К текущим затратам относят заработные платы сотрудников, содержание помещений и производства, закупку товаров, материалов, оборудования и другие траты. Относят сюда и расходы, связанные с обеспечением активов.

Не стоит пренебрегать в расчетах эксплуатационным расходами. Тем более, что в силу специфики, рассчитать объем трат на них можно заранее.

Эксплуатационные расходы - регулярные (ежегодные) издержки на использование активов.

Пример

Капитальный ремонт - затраты на обеспечение активов. Потребность в нем нерегулярна и возникает с неопределённой периодичностью. Поэтому к эксплуатационным расходом он не относится.

Амортизационные издержки, напротив, регулярны и направлены на поддержание рабочего состояния оборудования, а потому относятся к эксплуатационным тратам.

Шаг 3. Учитываем инвестиции, которые могут понадобиться в будущем

Наиболее распространенная ошибка, ведущая к банкротству, - оптимистичное занижение будущих расходов при предварительной анализе проекта. Для объективной оценки необходимо учесть не только первоначальные капитальные расходы, но и все последующие системные и разовые расходы.

В том числе непредвиденные (в зависимости от сферы реализации проекта они могут составлять от 5% до 20%). Важно учесть расходы связанные с налогообложением, а также неоднозначные статьи расходов, которые всё же нельзя исключить.

В ходе реализации проекта часто нужны дополнительные инвестиции. Обычно они требуются на такие опции, как строительство, подводка коммуникаций, дополнительные вложения в оборотный капитал. Заранее продумайте, где будете брать эти деньги. Отсутствие средств на покрытие непредвиденных расходов сведёт на нет весь проект.

Шаг 4. Внимательно изучаем источники финансирования

Помните золотое правило инвесторов - долгосрочные инвестиции финансируют за счет долгосрочных финансов .

Вы должны знать откуда поступят деньги на реализацию проекта и быть уверены в источниках финансирования. Если один из источников финансирования отпадёт, реализация проекта остановится и не принесёт ничего, кроме убытков.

В таблице вы увидите упрощенную картину статей расходов и потенциальных выгод при производстве:

№	Выгоды	Затраты
1	Выручка от ликвидации старых фондов	Затраты на покупку новых фондов
2	Экономия издержек при замене старых фондов	Ежегодные издержки на обеспечение производства
3	Номинальные расходы, новые затраты на амортизацию,	Убытки от утраты амортизационных отчислений при реализации списанных фондов
4	Налоговые льготы	Налоги от продажи устаревших фондов и возрастание налогов при увеличении прибыльности
5	Дополнительные доходы от нового инвестиционного проекта	Утрата дохода от реализованных устаревших фондов
6	Стоимость от ликвидации новых фондов	Капремонт

Шаг 5. Обращаем внимание на учет основных налогов

При просчете эффективности проекта обязательно учитывайте объем налогов, которые придется отдать с прибыли. Заранее проконсультируйтесь с юристами и выясните, какие налоги и в каком объеме придется отдать с проекта в казну. Иногда выгодный на первый взгляд проект при просчете «чистыми» оказывается убыточным при просчете с уплатой налогов.

Консультация юриста не помешает и на предыдущих стадиях оценки. Не поленитесь обратиться к юристу заранее. Получить ответы на вопросы у профильного юриста можно даже не выходя из дома. Достаточно зайти на сайт Правовед.ру.

Ресурс обеспечивает клиентов профессиональной юридической помощью онлайн и по телефону. Доступны консультации (бесплатные и платные), заказы на оформление документов и даже представительство в суде.

Например, если доходность равна 50%, просадка не превышала 10%, соотношение прибыли к убытку впечатляющее, а опыт работы трейдера велик, то можно было бы сделать вывод, что управляющий будет интересен инвесторам. С другой стороны, возможно, управляющий торгует всего лишь одну неделю. Это означает, что еще недостаточно статистики, чтобы оценить результаты его работы. Вполне возможно, что эта неделя была просто удачной для него.

Комплексная оценка предложения способна исправить ситуацию в лучшую сторону, отбросив варианты, которые нас не устраивают. В этом случае инвестор будет замечать, что даже предложения, находящиеся в десятке лучших в рейтинге ПАММ – системы, вовсе не так привлекательны.

Рассмотрим более подробно факторы, влияющие на успешность счета.

Длительность торговли демонстрирует, как долго трейдер уже работает и зарабатывает. Чем продолжительнее история работы, чем большее количество сделок было совершено на депозите, тем выше вероятность, что результаты, полученные спекулянтом не случайны.

Доходность демонстрирует финансовый результат, изучая который, инвестор может понять, устраивает ли его такая прибыльность или нет. Как правило, чем выше доходность на счете, тем выше и уровень риска. Данный параметр может быть оценен индивидуально.
Размер просадки демонстрирует риски, а так же показывает, насколько вероятна потеря всего счета.

Естественно, что лучшим показателем в данном случае будет являться минимальная просадка в торговле . Если же максимальная просадка превышала 50% от депозита, то стоит задуматься в целесообразности инвестирования капитала в данный ПАММ – счет.

Соотношение суммарной прибыли к суммарному убытку в пунктах, как правило, демонстрируется в виде специального параметра, но может быть получено и в результате обыкновенного деления прибыли на убыток. Чем выше показатель, тем лучше, это означает, что торговая система управляющего гораздо чаще оказывается права, чем наоборот.

Субъективные факторы оценки трейдинга

Опыт управляющего это субъективная оценка, которая может быть основана на его рассказах о себе или демонстрации результатов работы на счетах до создания ПАММ. Если есть факты, подтверждающие его успешность, как трейдера, в прошлом, это может повысить доверие к управляющему.

Если инвестор уже разобрался в тонкостях трейдинга настолько, что сможет понять общий принцип торговли трейдера, то получит дополнительный критерий отбора. Например, можно понять, глядя на кривую доходности ПАММ – счета, использует ли управляющий усреднение и мартингейл. Возможно, трейдер сам расскажет, чем пользуется в своей работе, а что не применяет. Исходя из этого, инвестор может решать, хочет ли он вложить свои средства в ту или иную торговлю.

Грамотная оценка ПАММ – счетов позволит выбрать лучшие варианты, что обязательно отразится на доходной части. Напротив, игнорируя параметры торговли управляющих, инвестор может не эффективно распорядиться своим капиталом или же потерять его в полном объеме.

Оценка инвестиций - это процесс, проведение которого требует от исполнителя определенных навыков и грамотного подхода. Дело в том, что инвестор является заинтересованным в том, чтобы получить максимальную прибыль, имея при этом минимальную степень риска потери вложений. Многие из предпринимателей вкладывают деньги постепенно, оценивая при этом степень надежности и уровень прибыльности. Если сделать опрометчивый шаг, можно просто потерять все деньги.

Оценка инвестиций считается одним из способов управления финансами. Суть ее состоит в том, что специалисты проводят анализ рентабельности данного проекта и его степени риска, а также В рамках проведения анализа учитываются экономические, политические и социальные факторы, а также проверка достоверности составленного бизнес-плана. Данная процедура позволяет достаточно точно определить основные показатели и выявить уровень их эффективности.

Как правило, оценка инвестиций необходима для определения самых выгодных условий кредитования или вложения капитала, а также для поиска инвестора, который поможет реализовать тот или иной проект.

Результатом проведения данной процедуры является составление развернутого отчета, который содержит исчерпывающие ответы по вопросам о степени эффективности вкладываемых средств, а также об уровне рентабельности и прибыльности проекта в целом. Исходя из этих данных, заказчик может решить, имеет ли смысл вообще что-то вкладывать в данный проект, каковы возможные варианты его улучшения и переработки.

В целом, вложения подразделяются на долгосрочные и краткосрочные. Подобная классификация учитывает сроки спонсорской поддержки. Оценка долгосрочных инвестиций занимает продолжительное время, потому что предприниматель должен провести тщательный анализ и диагностирование на начальных этапах зарождения и развития проекта. Подобная процедура поможет просчитать возможные перспективы на ближайшие несколько лет. Если этого не делать, то, скорее всего, инвестор просто откажется оказывать потому что не будет знать плана развития организации.

Существует такое понятие, как оценка эффективности инвестиций. Это система определенных принципов, которые призваны определять эффективность выбора для воплощения в жизнь определенных инвестиционных целей. Существует несколько принципов проведения данной процедуры:

1. Оценка, которая проводится, исходя из показателей чистого денежного потока.
2. Приведение к настоящей стоимости суммы и объема вкладываемого капитала.
3. Выбор дисконтной ставки, который осуществляется во время выполнения 2 пункта.

Дело в том, что если оценка инвестиций проводится грамотно, это является залогом уверенности в том, что решение о денежном вложении принято правильно, а перспективы оценены с максимальной точностью.

Существует несколько методов проведения оценки инвестирования, которые используются специалистами:

1. Дисконтирование.
2. Расчет того срока, за который данная инвестиция может окупиться.
3. Вычисление той которую предполагается получить на весь капитал
4. Определение эффективности затрат, которые пошли на производство.
5. Разница между суммами дохода и издержками.
6. Сравнительный анализ прибыли от вложения денежного капитала.

Точность оценки инвестиции напрямую зависит от степени сложности проекта.

Метод, связанный с дисконтированием, учитывает эффективность инвестиции в конкретный промежуток времени, который должен быть определен заранее. Как правило, данный способ применим для долгосрочных вложений сроком более пяти лет.

Под инвестициями вообще, согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», принято понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Частным случаем вложения инвестиций являются инвестиции в объекты недвижимости. В свою очередь объекты недвижимости также могут быть классифицированы в применении к возможности вложения в них средств. Классификация объектов недвижимости представлена на Рисунке №1:

Рис.

В соответствии с данной классификацией, инвестиции в объекты недвижимости также могут быть разделены по типу недвижимости. Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

В случае совершения типичной сделки купли-продажи без перспективных намерений покупателя относительно дальнейшего извлечения дохода из объекта недвижимости - определяется рыночная стоимость объективная с точки зрения стандартных подходов к оценке. Рыночная стоимость отражает объективную рыночную ситуацию, она формируется путем взаимоотношения объемов спроса и предложения, то есть конечный покупатель не может повлиять на изменение рыночной стоимости объекта, так как она продиктована рынком.

В то же время, когда покупатель целенаправленно приобретает недвижимость с целью реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть вложения дополнительных средств в объект недвижимости и дальнейшее извлечение дополнительных доходов из реконструированного или переоборудованного объекта -- в данном случае речь идет о субъективной инвестиционной стоимости объекта недвижимости для данного покупателя. То есть в данном случае инвестиционная стоимость - есть величина полезности данного объекта недвижимости для данного конкретного покупателя (инвестора).

Прежде чем приступать к оценке инвестиционной стоимости и прогнозировать будущие данные любого объекта недвижимости, необходимо провести анализ рынка, на основании данных по которому и будет производиться оценка.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере, две процедуры:

• 1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
• 2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. В рамках обоснования инвестиционных решений необходимо проводить исследование рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот направления, в которых необходимо проводить исследования.

Таким образом, основной и единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.

На основании мониторинга рынка недвижимости инвестор, для которого определяется инвестиционная стоимость, формирует основные требования к объекту недвижимости.

Инвестор составляет предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы:

• · описание будущего объекта;
• · описание производимых товаров и услуг;
• · анализ рынка и план маркетинга;
• · план производства;
• · организационный план;
• · оценка рисков;
• · финансовый план;

Бизнес-план инвестиционного проекта, по сути, представляет наиболее эффективное использование объекта недвижимости, основанное на индивидуальных требованиях инвестора, то есть это такой вариант использования объекта недвижимости, который дает максимальную инвестиционную стоимость для инвестора с учетом всех его пожеланий.

На основании такого бизнес-плана инвестиционного проекта, а именно характера предполагаемого объекта, его специфики, параметров и эксплуатационных характеристик, формулируются требования к объекту недвижимости, необходимому для реализации инвестиционного проекта. По строительной недвижимости это могут быть требуемые площади объекта, высота, размеры, количество и качество помещений, наличие дополнительного оборудования (например, лифтов в зданиях) и т.п. Именно эти требования и составляют основу будущей инвестиционной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования. Индивидуальные требования инвестора формируются, как правило, из-за:

• · Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
• · Различия в определении уровня риска и факторов риска;
• · Требуемой ставки доходности;
• · Различия в степени прогнозируемости;
• · Различия в уровне финансовых издержек;
• · Различия в налоговом статусе;
• · Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

Такие отличия в используемой информации обусловлены тем, что оценка инвестиционной стоимости предполагает использование достоверной инсайдерской информации, включающей прогнозы изменения элементов денежного потока.

Кроме основных индивидуальных требований инвестора при определении инвестиционной стоимости особое внимание следует уделить факторам, которые оказывают непосредственное влияние на оценку инвестиционной стоимости.

Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии, которые значимы при определении инвестиционной стоимости недвижимости для потенциального покупателя, можно выделить на основе классификации, представленной на Рисунке №2:

Внесение инвестиционных критериев в финансовую модель расчетов может осуществляться следующим образом, представленным на Рис. №3.

Сформулированные на основе бизнес-плана и проектной и технической документации требования к оцениваемому объекту недвижимости сопоставляются с фактически имеющимися характеристиками данного объекта, в результате чего выявляется соответствие либо несоответствие оцениваемого объекта вышеуказанным требованиям.

В случае, если требования инвестора совпадают с основными характеристиками объекта недвижимости, оценке подлежит рыночная стоимость, которая будет равна инвестиционная стоимости. Эти стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Рис. №3 Формирование инвестиционной стоимости

При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи: определить стоимость недвижимости при текущем использовании, так как именно эта стоимость должна учитываться при заключении договора залога; а также определить ее стоимость после проведения строительных работ (после вложения инвестиций), чтобы оценить, являются ли целесообразными избранный вид инвестирования и размер инвестиций.

Может быть так (и этого очень часто инвесторы не учитывают), что после проведения строительных работ стоимость недвижимости оказывается ниже, чем ее стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс размер инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности или о нерациональной стратегии инвестирования. Поэтому, оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение.

В случае несоответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям к нему со стороны инвестиционного проекта, выясняется возможность доработок соответствующих характеристик объекта до требуемого уровня. Если вышеуказанные доработки по тем или иным причинам невозможны, то оценщиком делается вывод о непригодности оцениваемого объекта для рассматриваемого инвестиционного проекта и, как следствие этого, о нулевой инвестиционной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках данного инвестиционного проекта.

В случае, если подобные доработки возможны и физически осуществимы, оценщику необходимо провести предварительную оценку финансовых и временных затрат по их осуществлению.

Основываясь на данных по дополнительным финансовым и временным затратам по приведению характеристик оцениваемого объекта недвижимости в соответствие требованиям инвестиционного проекта, а также на результатах сопоставления этих данных с общим сроком реализации проекта и возможными внешними по отношению к проекту ограничениями (например, правового характера), производится выбор варианта (вариантов) оцениваемого набора прав участников проекта по отношению к объекту недвижимости. В случае выявления на втором этапе данного алгоритма соответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям инвестиционного проекта указанный выбор производится сразу же.

С учетом выбранного варианта оцениваемого набора прав инвесторов по отношению к объекту недвижимости производится разработка корректировок к бизнес-плану инвестиционного проекта при условии использования в инвестиционном проекте именно данной недвижимости, рассчитываются величины дополнительных материальных и прочих затрат, возникающих вследствие использования именно данного объекта с данным набором прав на него и не учтенных в первичном бизнес-плане. Это могут быть и дополнительные транспортные издержки, связанные с не совсем удобным месторасположением недвижимости, и дополнительные эксплуатационные затраты, обусловленные, например, излишними размерами объекта недвижимости, и другие подобные затраты. Здесь же учитывается возможное появление, так называемых, возвратных сумм, связанных, например, с доходами от реализации после демонтажа ранее находившегося в здании оборудования и т.п.

Для определения инвестиционной стоимости особую роль играет данные финансовой и бухгалтерской отчетности инвесторов - участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них. На основе данных по предполагаемым инвесторам проекта оценщиком производится расчет средневзвешенной цены капитала, инвестированного в проект.

Итак, исходя из планируемой величины потока доходов от инвестиционного проекта оценщиком с учетом цены капитала, инвестированного в проект и влияния фактора времени, производится расчет инвестиционной стоимости оцениваемого набора прав по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости.

Таким образом, для определения инвестиционной стоимости оценщику необходимо проанализировать следующую информацию:

• · предварительный бизнес-план инвестиционного проекта;
• · проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости;
• · финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов - участников проекта.

На основании рассмотренной методики определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости, можно сделать вывод, что основное направление практического применения видится в определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости в виде инвестиционного проекта по его строительству. При определении инвестиционной стоимости проект рассматривается как генератор потоков будущих доходов от использования объекта. Поэтому для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов положим в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости. Под «текущей стоимостью будущих доходов» понимается стоимость «чистых» доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость именно подобного рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые, в свою очередь, характеризуются показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в объект оценки будут рентабельны. В рамках доходного подхода для инвестора имеет смысл производить расчеты методом дисконтирования денежных потоков. Это наилучшим образом отражает тот принцип ожидания, а значит и инвестиционные критерии потенциального покупателя (Инвестора). Самым чувствительным параметром при проведении расчетов методом дисконтирования денежных потоков является ставки дисконта и ставка капитализации. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения позволит учесть особенности конкретного инвестора, а значит, и получить инвестиционную стоимость.

Использование сравнительного подхода к оценке для расчета инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в нынешних российских экономических условиях, неправомерно, в первую очередь, по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни текущим его собственником. Эта ситуация ведет к значительному занижению стоимости в случае определения ее в данном случае на основе сравнительного подхода.

При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматривается не типовой, а конкретный инвестор и конкретный инвестиционный проект. Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительном подходе.

Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости также неправомерно, ибо для инвестора, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта, главное, чтобы объект обладал необходимой для инвестора полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта.

Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов. Принятие решений об инвестировании в проект строится на системе критериев, позволяющих оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта. Для инвесторов основой для принятия таких решений служат показатели коммерческой эффективности инвестиционных проектов, в алгоритме расчета которых реализованы принципы экономической оценки эффективности инвестиций. Одной из главных составляющих процесса анализа инвестиционных проектов является расчет их коммерческой эффективности. До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с «производственной» точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами:

• · во-первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактор времени, имеющий принципиальное значение для финансового инвестора;
• · во-вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т.е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, финансовая эффективность которых отходила при этом на второй план.

Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.

Методы оценки инвестиционных проектов можно подразделить на две группы.

• · динамические методы, основанные на принципе ДДП - дисконтированного денежного потока, то есть учитывающие различную ценность денег во времени;
• · статические методы, не учитывающие разную ценность денег во времени.

Наиболее прогрессивными являются методы первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков).

Оценка инвестиционной привлекательности проекта с учетом временного фактора основана на использовании группы показателей, из которых наиболее часто применяются следующие:

• · чистая текущая стоимость (net present value) - NPV ;
• · индекс рентабельности инвестиции (profitability index) - PI ;
• · внутренняя ставка доходности (internal rate of return) - IRR ;
• · дисконтированный срок окупаемости инвестиции (discounted payback period) - DPP .

К статическим методам относятся: простой срок окупаемости PBP (payback period); простая ставка дохода ARR (accounting rate of return).

Основным недостатком критериев второй группы является игнорирование различной стоимости денег во времени. Учитывая, что практически все инвестиционные проекты в строительстве рассчитаны на несколько лет, целесообразно использовать критерии первой группы. Основными характеристиками доходной недвижимости как инвестиционного товара являются предназначение для формирования дохода и фиксированное местоположение. Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В то же время необходимость рационального использования ограниченного и ценнейшего ресурса - земли определяет необходимость максимизации ее стоимости. В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта (NPV ). Доходность недвижимости зависит от вида функционального использования и характеристик объекта, а каждому использованию соответствует строго определенная чистая текущая стоимость. Поэтому представляется целесообразным ввести понятие «чистая текущая стоимость в использовании» объекта. Близким понятиями являются инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного инвестора) и стоимость в использовании (стоимость для фиксированного использования). Данные стоимости отличаются от введенного понятия чистой текущей стоимости в использовании тем, что для их расчета применяются также затратный подход и подход сравнительного анализа продаж.

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач:

• 1. Выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;
• 2. Определение степени их влияния на объект недвижимости;
• 3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании;
• 4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);
• 5. Определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;
• 6. Определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);
• 7. Проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости.

Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем использовании позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.