Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)

Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической же точки зрения, ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый и наиболее распространенный можно условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд - «профессиональный». Он рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик - кредитор» к схеме «заемщик - конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком - воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса .

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

предприятия как единые имущественные комплексы, используемее в предпринимательской деятельности;

здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;

жилые дома, квартиры или их части;

гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

незавершенные строительные объекты недвижимости в совокупности с материалами и оборудованием;

участки недр, обособленные водные объекты;

леса, многолетние насаждения;

земельные участки, находящиеся в собственности граждан и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

Объектом ипотеки в свою очередь не могут быть следующие объекты:

часть имущества, разделение которого фактически невозможно без изменения его назначения;

имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация вообще запрещена;

государственное имущество. Сюда можно отнести: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные или муниципальные индивидуальные или многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера выплат, и который также предназначен для различного целевого назначения и разрешенного использования;

Немного больше об экономике сегодня

Инфраструктура рынка в развитых странах и Республике Беларусь
С переходом к новым экономическим условиям, а именно к рыночному хозяйствованию, возникает необходимость создания рыночной инфраструктуры, которая обеспечила бы свободное движение товаров и услуг на рынке. Кроме того, важно создать такую инфраструктуру, которая соответствовала бы в полной мере рыночным условиям. ...

Кадры организации и производительность труда
В условиях стремительного прогресса, рыночных отношений и конкурентной экономики своевременное и правильное решение стратегических и тактических задач определяет жизнеспособность организации. Кадры - это совокупность работников различных профессионально-квалифицированных групп, занятых на предприятии и входящих...

Под ипотекой согласно п.2 ст.334 ГКРФ в гражданском праве п.2 ст.334 ГКРФ понимают: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

В ст.42, ФЗ 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге», ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

• - Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
• - Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

• - земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
• - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
• - жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
• - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
• - В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
• - В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается государственной регистрацией. Сейчас отменили нотариальное удостоверение.
• - В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• - И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

• 1) гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• 2) специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• 3) достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• 4) старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• 5) бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• 6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, ещё в 15 веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объект залога - недвижимое имущество (жилое помещение - дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства заёмщика.

Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. Эта сторона вопроса должна регулироваться Законом “ Об оценочной деятельности в РФ”. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными актами.

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. При этом залогодатель предоставляет недвижимое имущество в залог, а залогодержатель принимает это имущество в залог.

Стоит отметить, что в роли залогодержателя может выступать только сам кредитор , а вот залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо ). При этом третье лицо заключает от собственного имени, а не от имени должника, а отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными.

То есть эти отношения могут регулироваться отдельным договором , в котором может предусматриваться право третьего лица (залогодателя) на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Если такой договор между последними лицами отсутствует, то третье лицо (залогодатель) в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков , руководствуясь правилами о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя .

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по другим договорам. Наиболее распространенными из них являются кредитный договор и договор займа. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обязательства . Это означает, что не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т. д.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

Требования, обеспечиваемые ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы , причитающиеся залогодержателю. Под дополнительными суммами в данном случае понимаются причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемные средства).

Также договором об ипотеке обычно предусматривается неустойка — денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Предмет ипотеки

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество . К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей.

Так, законодатель определяет следующее недвижимое имущество, которое может быть заложено по договору об ипотеке:

«- земельные участки, за исключением участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также часть земельного участка, площадь которого меньше установленного нормативными актами минимального размера;
— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты».

Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Право общей собственности — это право собственности на одну и ту же вещь нескольких лиц, каждый из которых является собственником, а совместно они именуются сособственниками . Общая собственность бывает как с определением долей и называется долевая собственность , так и без определения долей — совместная собственность участников.

Соответственно, различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности .

Общая собственность именуется долевой в том случае, когда каждый из ее участников обладает определенной долей, выраженной в виде арифметической дроби (например, ½).

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Действующее законодательство позволяет заключать на имущество, находящееся как в общей совместной, так и в общей долевой собственности.

При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников. А вот участник общей совместной собственности, может заложить имущество только при наличии письменного согласия на это всех собственников.

Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.

Что говорит законодательство?

Вопросы ипотечного кредитования сегодня законодательно регламентируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» . Сегодня законодатель установил равенство между ипотекой и залоговой недвижимостью, что отражено в полном названии данного закона.

Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины . Общепринятой трактовкой считается следующее:

• предмет ипотеки - это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
• под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.

В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.

Что может выступать в качестве предмета ипотеки?

Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:

• частные дома;
• квартиры в многоэтажных объектах;
• определенная доля в помещении;
• объекты на стадии возведения;
• право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.

Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа - индивидуальные строения и многоквартирные строения . При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.

К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.

Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:

• гостиницу;
• дачу;
• садовые дома;
• помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.

Особые нюансы

В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:

• земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
• производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
• многокомнатные жилые помещения;
• конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
• воздушные средства, плавательные средства;
• машинные места.

Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.

В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.

При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.

Ипотека каких объектов не допускается?

Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.

Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:

• находящееся в государственной собственности;
• являющееся муниципальной собственностью;
• помещения, относящиеся к категории служебных;
• жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.

Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.

Все ли объекты жилого имущества могут выступать в качестве предмета ипотеки?

Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.

Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:

• соответствие года постройки правилам кредитной организации;
• удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
• отсутствие незарегистрированных перепланировок;
• достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
• требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
• отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.

Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.

Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.

Заключение

Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.

Согласно действующему законодательству ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В данном случае залогодатель и залогодержатель обращаются с заявлением о регистрации ипотеки как на объект - здание или сооружение, так и на земельный участок. При ипотеке в силу договора в предмет договора должны быть включены и здание (сооружение), и земельный участок.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений считается заложенным право аренды земельного участка, т.е. ипотека возникает в силу закона .

В такой ситуации описание права аренды в предмете договора может отсутствовать, однако заявление о регистрации ипотеки права аренды на земельный участок должно быть представлено либо залогодателем, либо залогодержателем. Соответственно, ипотека будет зарегистрирована как на здание, так и на право аренды земельного участка. Непредставление указанного заявления влечет отказ в государственной регистрации.

Следует отметить, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации . Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя, либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Кроме того, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на здание или сооружение залогодателя, которые находятся (строятся) на земельном участке.

Следовательно, если предметом договора ипотеки является одно из расположенных на земельном участке зданий (сооружений), на иные здания (сооружения), находящиеся на таком земельном участке и не включенные в предмет договора об ипотеке, возникает ипотека в силу закона. Это означает, что, помимо иных необходимых для регистрации документов, требуются заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении других зданий (сооружений), находящихся на таком земельном участке, но не включенных в предмет договора об ипотеке. Непредставление таких заявлений служит основанием для отказа в государственной регистрации.

Управление Росреестра по Алтайскому краю обращает внимание на то, что земельный участок, либо право аренды на земельный участок закладывается вместе с расположенным на нем зданием в том случае, если они принадлежат собственнику здания или сооружения. Если у собственника отсутствуют какие-либо права на земельный участок, на котором находится закладываемый объект, предметом залога может быть только здание (сооружение).

Кроме того, не подлежит государственной регистрации ипотека права аренды (субаренды), срок аренды по которой менее 1 года, а также по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, так как договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Вместе с тем, при включении указанных прав в предмет договора ипотеки, требование об одновременном залоге имеющихся прав на земельный участок при ипотеке здания (сооружения) будет считаться соблюденным.

Краевое Управление Росреестра напоминает заявителям, что законодательством установлены запреты на ипотеку определенных категорий земельных участков. В частности, не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и т.д.

Помимо этого, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Предметом ипотеки не может быть и право бессрочного пользования.