Где проходит регистрация ДДУ: Росреестр, МФЦ, электронная регистрация через Сбербанк. Электронная регистрация ДДУ: важные нюансы и последовательность оформления

Как зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. Зачем это нужно и почему нельзя вносить деньги застройщику до регистрации

В чем польза от регистрации ДДУ

Регистрация ДДУ защищает вас юридически в спорах с застройщиком:

1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!

2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.

3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.

Не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:

1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.

2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.

Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.

Как понять, что ДДУ зарегистрирован

При регистрации на обороте договора ставят запись:

1. Штамп ведомства и печать регистратора.

2. Подпись специалиста.

3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.

Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.

Если решите проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра, то помните, что данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режимеonline» публикуются с опозданием. Поэтому не пугайтесь, если вашего ДДУ там не будет даже спустя пару месяцев после регистрации. Если на договоре есть регистрационный номер и в выписке ЕГРН вы указаны как собственник, значит -регистрация прошла, все в порядке. Заказать выписку ЕГРН можно на нашем сайте .

Какие документы потребуются

Бывает первичная регистрация, когда вы - первый дольщик со своего дома, который регистрирует договор. Для первичной регистрации застройщик должен предоставить весь пакет документов по своей деятельности:

Разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);

Уставная и учредительная документация;

Проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, допвключения) и заключение о соответствии проектной декларации;

Свидетельство о регистрации юрлица;

Договор поручительства по обязательствам застройщика;

План объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;

Договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.

Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.

Документы от застройщика брать не обязательно

Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа - всего за 2 рабочих дня.

Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр. И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).

Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.

Куда обращаться

Для регистрации нужно подать заявление в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как это сделать:

Прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;

Подать заявление через местный МФЦ;

Через юристов.

Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.

Этапы регистрации ДДУ вРосреестре

Какэто происходит:

1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.

2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы.Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.

3. Гос. орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.

4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.

Сам бланк заявления можно взять в МФЦ или отделе Росреестра. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.

Пошлина: сколько нужно заплатить

На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц - 350 рублей, для юрлиц - 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.

Важно:застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.

Сроки регистрации

С 2017 года срок регистрации ДДУ сокращен до 5 рабочих дней, но если подавать через МФЦ, то 7 рабочих дней. Однако если это первичный договор, то 18 дней, поскольку будут проверять и вносить в реестр данные застройщика.

И напоследок: если пришел отказ от регистрации, то в нем обязательно излагают причины. Нелегальность документов, банкротство застройщика, подделки - это все обнаруживается на этапе регистрации и может стать причиной отказа. Именно поэтому такая процедура защищает от мошенничества со стороны застройщика еще до внесения денег в долевое строительство.

Всё большую привлекательность в глазах населения получает покупка квартир в новых домах на стадии строительства по договору долевого участия. Чтобы обезопасить граждан от мошенничества, ФЗ-214 требует предусмотрительно регистрацию договоров. С развитием новых технологий доступна электронная регистрация ДДУ. Не выходя из дома или из офиса, можно зарегистрировать документ в специальном перечне недвижимости.

Как происходит оформление

Если договор регистрируется, подрядчик уже не сможет совершить двойную продажу жилья «по ошибке». По закону право требования на квартиру в этом случае полностью принадлежит дольщику, оформляющему договор.

У покупателя есть три возможности регистрации:

• запись к специалисту регистрационной палаты, длинные очереди с нервотрёпкой «Вас тут не стояло», и прочими прелестями совкового делопроизводства;
• приём документов через МФЦ – приятная альтернатива первой возможности регистрации, хотя бы упорядочившая очереди посетителей;
• электронная фиксация договоров долевого участия, без очередей и поездок в офисы госструктур, в специальной базе объектов.

Для людей занятых и желающих как можно скорее закончить бумажную волокиту, регистрация посредством передачи документов в МФЦ, означает увеличение процедуры на один день.

Есть и положительная сторона этого варианта – приятнее и надёжнее отдать бумаги лично в руки специалисту, получив от него бумагу с перечнем сданных документов и назначенным сроком регистрации.

Но не всегда удобно оторваться от работы и приехать в МФЦ.

Плюсы и скрытые минусы регистрации ДДУ в электронном виде

Новая услуга получила одобрение от застройщиков. Возможность вести делопроизводство, не выходя из конторы увеличивает скорость подготовки документов и снижает убытки от лишних расходов.

Плюсы регистрации договора долевого участия в электронном виде:

• процедура регистрации занимает пять дней, что на три дня меньше, чем при другом способе регистрации;
• снижение госпошлины, так как целое звено было исключено из процесса – затраты на доставку документов с курьерами;
• до минимума сводится влияние человеческого фактора, документы не возвращаются назад только из-за некомпетентности специалистов.

Какая выгода покупателю от того, что он получает оригинал электронного зарегистрированного ДДУ? К сожалению, только одна – время. Принести все документы в офис застройщика и отдать их для получения регистрации.

Каковы же минусы и есть ли они в этом совершенном способе фиксации документов без ошибок?

Совершенной неожиданностью для физических лиц стала стоимость услуги получения электронной подписи. О её цене можно узнать, зайдя на портал Яндекса.

Для каждого города установлена своя планка: в Москве стоимость самая высокая. Электронная подпись обойдётся в 5000 руб., а в маленьких провинциальных городках может снизиться до 950 руб. или быть совершенно бесплатной.

Типы электронных подписей разные, с разной степенью защиты, зависящей от важности документов. Регистрация документов на сайтах госструктур требует заверения усиленной электронной подписью.

Самая суть сбора необходимых документов остаётся неизменной. Необходимо документально подтверждать наступление права требования на объект недвижимости.

Какие документы для этого требуется предоставить:

• сам договор долевого участия;
• документацию по проекту – декларацию, в которой регистратор может ознакомиться с тем, какому застройщику доверяет свои денежные средства дольщик и на что;
• копия удостоверения личности покупателя – паспорта;
• не исключается также доверенность от супруга на покупку жилья в долевом строительстве, заверенное в нотариальной конторе.

Договор долевого участия Копия паспорта Согласие супруга

Алгоритм получения

• Необходимо зайти на сайт «Росреестр» — служба государственной регистрации, электронный адрес сайта: rosreestr.ru
• Выбрать раздел «Электронные услуги и сервисы».
• Следующий шаг «Государственная регистрация прав».
• В открывшемся листе «Подать заявление на государственную регистрацию прав» выбрать «Регистрация права собственности». В этом пункте поставить галочку в подпункте: право собственности, долевой или совместной.
• Нажать клавишу «Перейти к деталям запроса».
• Открывается «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
• Теперь по порядку заполнить пустые окошки. Кадастровый номер объекта можно взять в разделе ДДУ «Предмет договора».
• Выбрать вид объекта из представленных вариантов.
• Указать по порядку адрес объекта, занести в форму данные девелопера, то есть, застройщика.
• Поставить галочку, что нужна выписка из ЕГРН.
• Если покупатель желает получить выписку на руки, ему придётся посетить МФЦ.
• В противном случае, чтобы получить выписку, можно оставить адрес электронной почты, и самому распечатать документ.
• Следующим шагом будет прикрепление скан-копий всех необходимых документов.
• Завершающий этап – электронная подпись, права на которую приобретают ранее в Яндексе.

Есть неожиданный плюс в использовании новых технологий – величина госпошлины составит 70% от своей обычной стоимости.

При этом зачастую дольщики даже не подозревают, что обычному покупателю квартиры электронная подпись может понадобиться только один раз. Учитывая то, что покупается она сроком на один год, все преимущества электронного оформления договоров обнуляются.

Чтобы отправить документы в Росреестр из офиса застройщика, иногда достаточно десяти минут.

Теперь по новой схеме оформляют документы в течение одного дня.

В 2017 году таким образом можно было зарегистрировать вторичное жильё, теперь доступна регистрация и в новостройке. С помощью электронной регистрации экономится время клиента, а служба Росреестра укрепляет свои позиции на рынке банковских услуг.

Как проверить регистрацию

В любом деле возможны недоработки, поэтому получив выписку из ЕГРН, требуется проверить регистрацию документа. Снова зайти на сайт Госреестра, затем в раздел «Электронные услуги».

По кадастровому номеру документа в «Справочной информации по объектам недвижимости» и по известным другим данным заполнить пустые окошечки. Выбрав «поиск», получить список зафиксированных договоров, в котором найти подтверждение регистрации по кадастровому номеру.

Если же в списке не окажется документа, подождать ещё неделю, а затем повторить процедуру.

Регистрация ипотечного договора через «Сбербанк» плюсы и минусы

Если ипотечное кредитование оформляется в сбербанке – электронная регистрация документов проходит быстро. Это доказывает хорошее взаимодействие двух важных структур.

Какие плюсы вправе ожидать заёмщик:

• ДДУ составляется строительной фирмой по форме сбербанка. Покупатель получает уже проверенный кредитной организацией договор и подписывает его.
• Процедура регистрации не дольше 5-7 дней.
• Если заёмщик не состоит в браке, ему остаётся только подыскать квартиру, ознакомить застройщика о своём решении на покупку по ипотеке и прийти банк, чтобы оформить договор.
• Ещё один бонус от сбербанка – снижение ставки кредитования, если заёмщик регистрирует договор в электронном виде.

Однако есть и отрицательные стороны. Электронную подпись заёмщик арендует у банка по достаточно высокой цене – 7 тыс. руб. Госпошлина уже учитывается в этой сумме.

Зато покупатель, посетив банк, может забыть о проблеме оформления документов – всё сделает менеджер сбербанка. Через неделю выписку из ЕГРН можно получить на свою электронную почту.

Электронная регистрация ДДУ: да или нет

Делаем вывод из вышеизложенного. Использование электронной регистрации выгодно дольщикам, которые оформляют договор по ипотеке в Сбербанке. Для остальных покупателей, кроме сомнительного плюса в уменьшении бюрократических проволочек, особых преимуществ нет.

Тем не менее этот вид регистрации не опасен для покупателя и имеет право на существование. Тем более что этот вид услуг ещё развивается и совершенствуется.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. В статье разберем, как осуществляется регистрация договора долевого участия в Росреестре, каковы этапы регистрации, какие документы необходимо подготовить участнику договора, каков размер госпошлины при регистрации договора участия в Росреестре.

В целях государственного контроля деятельности застройщиков договора участия в долевом строительстве подлежат обязательной регистрации в органах Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Ниже рассмотрим пошаговую инструкцию госрегистрации договора долевого участия (ДДУ).

Шаг #1. Подготовка документов

Регистрация договора является равным обязательством застройщика и участника долевого строительства. В связи с этим сторонам необходимо подготовить заявление о регистрации ДДУ.

Вместе с заявлением участнику договора необходимо подготовить следующие документы:

1. Договор участия в долевом строительстве со всеми имеющимися приложениями и дополнениями. Договор подается в 3-х оригинальных экземплярах (с «мокрой» печатью и подписями сторон): по одному экземпляру для застройщика, участника и Росреестра.
2. Удостоверение личности . Если в Росреестр обращается непосредственно участник договора, то ему достаточно предъявить паспорт. Если обращение в Росреестр осуществляется через представителя, то вместе с паспортом заявитель подает документ, подтверждающий право на представление интересов:

• при обращении родителя от лица ребенка до 14-ти лет – свидетельство о рождении ребенка;
• при представлении интересов недееспособного лица – судебное решение об опекунстве;
• в иных случаях – доверенность, заверенная нотариально.

1. Описание объекта . Заявитель подает в Росреестр документ с описание объекта долевого строительства, в котором указано местоположение квартиры в пределах общего объекта. Документ должен содержать подписи участника и застройщика.

Кроме вышеприведенного базового пакета документов заявителю может потребоваться:

• письменное согласие супруга на совершение сделки (если квартира является частью общей собственности супругов);
• договор залога права требования (если квартира приобретена с использованием заемных средств).

Шаг #2. Оплата госпошлины

Регистрация договора долевого участия в Росреестре сопровождается оплатой госпошлины, размер которой составляет:

• 350 руб. – для физлиц;
• 6000 руб. – для юрлиц.

Реквизиты для оплаты госпошлины можно получить при непосредственном обращении в Росреестр. Квитанцию об оплате госпошлины необходимо обязательно сохранить, так как она является одним из документов, обязательных при регистрации ДДУ.

Шаг #3. Обращение в Росреестр

Участник ДДУ может обратиться в Росреестр для регистрации договора в любое время после уплаты госпошлины и подготовки прочих документов. Однако отметим, что затягивать с регистрацией ДДУ не стоит, так как только после внесения договора в ЕГРН (Едины госреестр недвижимости) документ считается действительным и вступает в силу.

Для регистрации ДДУ участник может обратиться в территориальный орган Росреестра либо в МФЦ (многофункциональный центр оказания административных услуг).

Способы обращения следующие:

• личное посещение заявителем Росреестра или МФЦ с необходимыми документами;
• передача документов через законного представителя;
• отправка пакета документов письмом через отделение Почты России (письмо объявленной ценности с уведомлением и описью вложений);
• оформление электронной заявки на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru).

Орган Россреестра информирует заявителя о ходе обработки обращения путем отправки сообщений на мобильный телефон или электронную почту, адрес которой указан в заявлении.

Шаг #4. Получение регистрационных документов

На основании обращения заявителя сотрудники Росреестра регистрируют договор долевого участия в ЕГРН.

Согласно регламенту, срок регистрации ДДУ не должен превышать 7 рабочих дней (при обращении в Росреестр) или 9 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ) со дня обращения заявителя.

Спустя установленный срок, заявитель обращается в Росреестр/МФЦ для получения зарегистрированного экземпляра ДДУ (со специальной надписью и отметкой о регистрации).

Срок обращения определяется в следующем порядке:

Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью вступления в ЖСК или заключения договора долевого участия. Причем согласно законодательству, регистрация в Росреестре обязательна. Без проведения этой процедуры покупка-продажа квартиры будет считаться нелегитимной, и дольщик может остаться без денег. Рассказываем подробнее о процессе регистрации и подводных камнях этой процедуры.

Почему необходима регистрация договора

Покупка квартиры в новостройке в России регулируется федеральным законом №214 «О долевом участии в строительство многоквартирных домов…». В статье №4 этого ФЗ ясно указано, что договор заключается в письменном виде и подлежит регистрации в государственных органах.

Теперь проще. Даже если вы заключили договор с застройщиком, это еще ничего не значит. Такая бумага не имеет юридической силы, так как к договору предъявляются определенные требования. И раз единой формы договора закон не предполагает, нужно убедиться в том, что он легитимен. Это и делается во время государственной регистрации бумаги в Росреестре.

Основные признаки легитимности

Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 к содержанию договора. Что нужно обязательно указать в договоре?

И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2017 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.

Законодательные акты

Для полноценного понимания процесса регистрации дду в Росреестре необходимо учитывать не только 214-ФЗ, но и 218-ФЗ : «Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости». В частности, нас интересует несколько глав оттуда:

• Во второй главе дано объяснение терминов кадастра и реестра прав на недвижимость, также в ст. 12 указаны подробности о кадастровых картах. Это может помочь во время поиска жилья и проверке прав на него.
• Ст. 13 регулирует внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
• Ст. 16 объясняет сроки и даты осуществления как кадастрового учета, так и регистрации прав.
• В ст. 17 есть информация о государственной пошлине за осуществление регистрации прав.
• В ст. 25-27 есть информация о вариантах отказа в регистрации права или вариантах возврата документов.

Необходимые документы для регистрации ДДУ в Росреестре

Документы для регистрации ДДУ в Росреестре собираются как самим будущим дольщиком, так и другой заинтересованной стороной процесса – застройщиком.

Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:

• Разрешение на строительство именно вашего объекта недвижимости. Здесь нужно быть внимательнее – сейчас девелоперы часто получают разрешение на комплексное строительство, например, целого квартала. Это совсем другой документ, вам же нужно разрешение именно на ваш объект.
• Учредительные документы, в том числе реквизиты и уставные документы.
• Проектная декларация со всеми дополнительными изменениями под подписью гендиректора организации.
• Подтверждения госрегистрации юридического лица.
• Документ о внесении средств в компенсационный фонд долевой недвижимости.

Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг. Так, обязательными являются:

• Заявление дольщика о регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
• Заявление застройщика о согласии регистрации ДДУ.
• Сам договор со всеми приложениями к нему – проектная декларация, план новостройки, план будущей квартиры и прочее.
• Дополнительные соглашения с застройщиком, если таковые имеются.
• Копии паспорта дольщика.

Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен:

• Если происходит регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой, то нужно подать в Росреестр бумагу от банка и договор о получении ипотечного займа.
• Если у покупателя есть супруг или супруга, придется получить нотариально заверенное согласие партнера на покупку объекта недвижимости.
• Покупаете через доверенное лицо? Нужно заверить доверенность у нотариуса.
• Покупаете квартиру в том числе и своему ребенку? Придется подать еще и свидетельство о рождении, если ему нет 14-ти лет, или паспорт, если ребенок уже получил его.

Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой.

Куда обращаться за регистрацией ДДУ

Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.

Порядок регистрации ДДУ

Порядок регистрации ДДУ в Росреестре достаточно простой:

1. Заключаем договор с застройщиком в его офисе, проверяем всю информацию и ставим подписи.
2. Выбираем, где будет проходить регистрация.
3. Подаем документы.
4. Получаем расписку о принятии документов.
5. Ждем время на проверку.
6. Получаем выписку о собственности.

Получение расписки

Когда вы отдаете документы специалисту в управлении Росреестра или в многофункциональном центре оказания государственных услуг населению, то в обмен вы должны получить расписку о принятии. В ней должны быть указаны:

• полный список документов, которые вы предоставили в государственные органы;
• дата подачи документов;
• наименование субъекта органа государственной власти, куда вы предоставили документы;
• ФИО сотрудника, который принял документы;
• ФИО сотрудника, к которому можно обратиться за информацией о процессе регистрации, и его контактные данные.

Стоимость регистрации

Сколько стоит регистрация ДДУ в Росреестре? Если регистрируем через МФЦ или Росреестр оффлайн – то придется платить за пошлину. Точную стоимость лучше уточнять на момент запроса. Размер пошлины устанавливается ст. 333 НК РФ. На момент написания статьи размер пошлины для физического лица – 350 рублей. Для юридического лица – 6000 рублей. Если регистрировать ДДУ через электронную регистрацию – то выходит дороже, примерно на 3 тыс. рублей. Сумма зависит от банка и услуг, которые дополнительно входят в пакет электронной регистрации.

Если вам нужна юридическая помощь при заключении договора долевого участия, то стоимость будет варьироваться в зависимости от региона вашего проживания и компании, куда вы обратитесь. В среднем консультация юриста стоит от 2 тыс. рублей, полное сопровождение регистрации будет стоить в среднем от 8 тыс. рублей.

Срок рассмотрения

Срок регистрации ДДУ в Росреестре варьируется в зависимости от номера договора. Если это самый первый ДДУ, то срок увеличивается. Также срок зависит от органа, куда вы подали документы. Срок регистрации первого договора ДДУ в Росреестре будет проходить около 18 суток. Если вы не первый дольщик, то он сокращается до 7 дней.

Необходимо учитывать, что срок в семь дней – это срок с момента поступления договора и прочих документов в управление Росреестра. Т.е. если документы подаются через МФЦ, то придется взять еще пару дней на доставку документов. Сотрудник управления может отказать в регистрации на основании ошибки в договоре или отсутствия тех или иных пунктов. Тогда срок регистрации может увеличиться еще на месяц.

Как посмотреть регистрацию ДДУ в Росреестре?

Как узнать, прошел ли ДДУ регистрацию в Росреестре? Все просто.

• Можно воспользоваться контактным телефоном специалиста, указанным на расписке, которую вы получите после подачи документов.
• Можно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о том, что документ зарегистрирован. Запрос подается как сразу в органы Росреестра при очном присутствии, так и через сайт управления или при физическом присутствии в МФЦ.

Стоить выписка будет (на момент написания статьи) 200 рублей. Для ее получения нужны только Ваш паспорт и номер договора ДДУ. На всякий случай можно взять с собой сам ДДУ.

Если вы проверяете регистрацию ДДУ онлайн, то нужно сначала оставить заявку на сайте управления Росреестра. Запрос находится в каталоге электронных услуг:

• Ищем раздел со справочной информацией по недвижимости.
• Вносим кадастровый номер в соответствующую форму ввода. Номер можно узнать в вашем договоре долевого участия.
• После отправки данных должно появиться окно, в котором будет полная информация по объекту.
• В графе «Права и ограничения» (или «Список зарегистрированных договоров») откроется перечень зарегистрированных ДДУ. Ищем свой номер. Если находится, значит, все в порядке.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

В последнее время приобретение жилья в строящихся объектах стало очень популярным. А всё потому, что стоимость квартир в таких домах почти на 30% дешевле. Да и при заключении договора об ипотеке процентные ставки на порядок ниже тех, что предлагаются на рынке вторичного жилья.

Основной документ, с которым сталкиваются покупатели таких квартир – это договор долевого участия (ДДУ).

Что за документ ДДУ?

Договор долевого участия заключается между застройщиком (как правило, это строительная организация, которая возводит дом) и дольщиком – лицом, приобретающим квартиру в строящемся доме. Суть этого договора состоит в следующем: дольщик вносит денежные средства, на которые в дальнейшем и осуществляется строительство жилого объекта, а застройщик обязуется построить этот объект в обещанные сроки.

Договор долевого участия имеет право на заключение лишь при соблюдении застройщиком следующих условий:

1. комитетом строительства и архитектуры выдано разрешение на строительство,;
2. в Росреестре зарегистрирована собственность на земельный участок, где будет возведен дом;
3. документы эти имеются в наличии у застройщика и в любой момент могут быть предъявлены для ознакомления дольщику.

Договор этот не имеет строго регламентированной формы, но должен обязательно быть составлен в письменном виде, так как требует обязательной регистрации в соответствующих органах. В любом ДДУ должны быть прописаны обязательно следующие моменты:

• подробное описание строительного объекта согласно проектной документации, с указанием площади, этажа, планировки и т.д.;
• сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию строительного объекта (лучше, чтобы была указана конкретная дата, а не квартал такого-то года);
• стоимость строящейся квартиры, которая высчитывается путем умножения метража квартиры на цену за 1 кв.м.;
• гарантийный срок (для жилого многоквартирного дома это 5 лет);
• ответственность за невыполнение обязательств сторонами.

Как правильно зарегистрировать ДДУ

Договор долевого участия не будет иметь никакой юридической силы, пока не пройдет процедуру регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, попросту – Росреестре.

Чаще всего регистрация ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя. Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы:

• уставной документ строительной организации;
• план строящегося объекта;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения;
• заявление о регистрации ДДУ.

Это пакет документов, необходимых для регистрации первого заключенного с дольщиком договора. При заключении остальных ДДУ застройщику достаточно будет предоставить в Росреестр:

• договор страхования гражданской ответственности, предусмотренной за неисполнение или ненадлежащее качество исполнения обязательств по передаче жилого объекта.

Дольщик одновременно должен будет представить такие документы:

1. договор долевого участия в строительстве;
2. заявление о регистрации этого договора;
3. паспорт/другой документ, удостоверяющий личность дольщика; если в его интересах действует представитель – составленную у нотариуса доверенность;
4. нотариально завизированное согласие одного из супругов на участие второго в долевом строительстве;
5. договор залога права требования, если денежные средства для долевого строительства получены в ипотеку;
6. подробный проект приобретаемой квартиры в строящемся доме, с указанием планировки, расположения, метража и т.д., составленный застройщиком по согласованию с дольщиком;
7. квитанция об уплате госпошлины.

Сколько ждать регистрации ДДУ

После проверки предоставленного пакета документов государственным регистратором выдается расписка о их получении с указанием полного перечня, а также даты их принятия.

Срок проверки и регистрации первого договора долевого участия составляет не более 10 рабочих дней, последующих – не более 5 суток.

Получить его может любая из сторон, если предъявит удостоверяющий личность документ и вышеуказанную расписку.

Зарегистрированный по всем правилам в Росреестре договор долевого участия считается заключенным.

Долевая ипотека с помощью ДДУ

Долевая ипотека приятна заемщику тем, что при покупке строящегося жилья процентная ставка по кредиту на порядок ниже той, что предлагается банками при покупке вторичного жилья.

А также заемщик застрахован от материальных потерь. Ведь если застройщик не выполняет свои обязанности, указанные в договоре долевого участия, то дольщик имеет право его расторгнуть. Но самое приятное то, что банк, в котором взят ипотечный кредит на покупку строящегося жилья, возвратит заемщику все уплаченные им в счет погашения кредита денежные средства, а также еще и проценты. И процедуры по взысканию полученных застройщиком ипотечных денежных средств по ДДУ банк также берет на себя.

Какова же при этом выгода для банка? Оказывается, она есть. Во-первых, такая ипотечная схема защищает кредитора от высоких темпов инфляции. Во-вторых, она помогает снизить ставку процентов по кредиту на приобретение первичного жилья. Это, в свою очередь, снижает риск невыполнения своих кредитных обязательств заемщиками.

Чтобы решиться купить квартиру в строящемся доме в ипотеку, для начала нужно проанализировать свое финансовое положение, убедиться, что кредитная организация даст свое согласие на предоставление ипотечного займа.

После этого можно заключить договор долевого строительства с застройщиком, но предварительно хорошо с ним ознакомиться, проверить наличие всех указанных выше пунктов.

Заключенный и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия нужно предоставить в кредитное учреждение. Прописанная в ДДУ стоимость приобретаемой по долевой ипотеке квартиры будет перечислена на расчетный счет компании-застройщика.

Дольщику лишь остается своевременно вносить платежи в счет погашения ипотеки и ждать введения дома в эксплуатацию.

Обязательным условием ипотеки будет являться то, что квартира, приобретаемая на полученные в кредит деньги, будет находиться в обременении у организации, предоставившей ипотечный кредит. Вплоть до того момента, пока этот ипотечный кредит не будет целиком погашен.

Еще одним обязательным условием долевой ипотеки является страхование. Заемщик обязан страховать свою жизнь на протяжении всего срока ипотеки, внося каждый год взносы в страховую компанию. После окончания строительства страховать нужно будет также и жилое помещение, приобретенное в ипотеку.

Как аннулировать ДДУ

Договор долевого участия нельзя расторгнуть по одному только желанию дольщика или застройщика прекратить свои обязательства в отношении друг друга. Для этого нужны веские основания.

1. Нарушенные сроки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта. Такой срок обязательно прописывается в ДДУ. И если по истечение двух месяцев после его окончания дом так и не сдан, то дольщик имеет право расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
2. Дольщика не устраивает качество выполненных работ. Технические характеристики строительного объекта подробно расписываются в ДДУ. Если при приеме жилья дольщик обнаруживает какие-то недостатки, то имеет право потребовать устранить их в разумные сроки, или же снизить стоимость квартиры. При невыполнении застройщиком этих требований дольщик может расторгнуть ДДУ.

По данным проблемам застройщик и дольщик всегда могут попробовать договориться. Но если этого не получается, то дольщик, решивший расторгнуть ДДУ, должен уведомить об этом застройщика в письменном виде. Спустя двадцать дней после получения такого уведомления застройщик обязан вернуть дольщику вложенные в строительство денежные средства, а также предусмотренную законом неустойку.

Если при расторжении ДДУ возникают какие-то сложности, то решить их можно путем обращения в суд.

Нюансы при заключении ДДУ

При заключении договора долевого участия нужно обязательно прочитать, кто числится в нем в качестве застройщика. Важно, чтобы это была именно та строительная организация, которая возводит жилой объект согласно всей документации. Иногда в договоре указывается организация-посредник, тогда нужно потребовать от представителя документ о передаче этому посреднику прав на заключение ДДУ. В идеале договор подписывается генеральным директором организации-застройщика.

И лучше выбирать годами и домами проверенную компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на строительном рынке.

Не стоит соглашаться на заключение предварительного договора долевого участия: его заключение предусматривает внесение дольщиком денежных средств, а вот регистрации он не подлежит. Будет ли впоследствии заключен настоящий договор, еще не известно, а денежки уже уплачены.

Иногда при сдаче объекта в эксплуатацию может быть обнаружено уменьшение или увеличение площади жилого помещения. При заключении ДДУ застройщик пытается обойти этот пункт, но в Законе, защищающем права потребителей, четко прописано: если площадь жилья после сдачи оказывается меньше той, что указана в договоре, то застройщик должен вернуть дольщику излишне уплаченные деньги; а если она оказывается больше, то дольщик застройщику ничего выплачивать не должен.

Важно, чтобы в ДДУ была прописана как можно более конкретизированная предполагаемая дата сдачи дома в эксплуатацию, не второй квартал 2015 года, к примеру. Иначе в случае расторжения договора из-за упущенных сроков дольщику придется ждать до окончания квартала, а после еще два месяца.

Застройщик также может схитрить, указав в ДДУ пункт, в котором будет предусмотрена ответственность за срыв сроков сдачи дома только по его непосредственной вине, а остальные обстоятельства (погодные условия, неисполнение сроков подрядчиками и т.д.) отнести к форс-мажору.

Еще одна хитрость: внесение застройщиком пункта о том, что разрешение ввода дома в эксплуатацию уже является гарантией его качества. Тогда трудно будет спорить о том, что в квартире неаккуратно поклеены обои или отстает плитка: градостроительный комитет его принял, значит всё в порядке.

Стоимость жилого объекта в ДДУ должна быть прописана в рублевом выражении. Если же она будет указана в иностранной валюте, то должен быть уточнен ее курс по отношению к рублю. Иначе дольщик рискует понести значительные финансовые потери.

Это не все тонкости ДДУ, но самые важные из них. Нередко юристы советуют дольщикам не особо придираться к непонятным пунктам в договоре. Недосказанность всегда легче обернуть в суде в свою пользу.

Документы для заключения ДДУ

Перед заключением договора долевого строительства застройщик должен собрать довольно внушительный пакет документации. В него входят:

1. Разрешение на строительство (выдается комитетом строительства и архитектуры)
2. Публикация в СМИ проектной декларации (в ней содержится информация о застройщике и запланированном строительном объекте, регистрируется в Росреестре)
3. Документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности на участок земли, где будет строиться объект

Дольщику достаточно будет иметь при себе паспорт.

После заключения ДДУ застройщику следует подготовить следующую документацию:

1. Уступка прав требований по договору (регистрируется в Регпалате)
2. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (получается в комитете строительства и архитектуры)
3. Акт приема-передачи квартиры (подписывается застройщиком и дольщиком, если последнего всё в получаемой квартире устраивает)

Когда акт приема-передачи жилья подписан, дольщик обязан зарегистрировать свои права на него в регистрационной палате и получить свидетельство.