Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Новостройка с гарантией: когда застройщик обязан сделать ремонт в доме

Каждый товар имеет свой гарантийный срок, и квартиры в новостройках не являются исключением. Даже после получения заветных ключей можно обнаружить, что дом или жилплощадь не так прекрасны, как казалось на первый взгляд.

Реалии рынка

Подавляющее число конфликтов между дольщиками и застройщиками происходит на этапе передачи готовой квартиры в новостройке в руки покупателя. Именно в момент осмотра квартиры и оценки ее качества может отчетливо проявиться желание девелопера быстрее заселить объект, сэкономив при этом на отделке квартир и общественных помещений. В новостройках Петербурга регулярно встречаются квартиры с дефектами, и в связи с этим дольщикам необходимо знать свои права на гарантийный ремонт от застройщика.

Видимость дефектов зависит от типа выполненной отделки. Так, например, неровности стен, трещины в стяжке или даже плесень заметны невооруженным взглядом при черновой отделке, в то время как при полной отделке те же недостатки будут скрыты за обоями и линолеумом. Поэтому предчувствие новоселья омрачается фактом, что за уплаченные деньги покупатель по вине застройщика получает некачественный продукт. К счастью, гарантии качества устанавливаются не строительными компаниями, а законодательством Российской Федерации.

Что говорит закон?

Абсолютно все работы, выполненные силами застройщика, обладают параметрами качества и гарантиями. В России новостройки возводятся по ГОСТам (государственным стандартам) и СНиПам (строительным нормам и правилам), в которых прописаны мельчайшие характеристики любого строящегося жилья. Но данные стандарты и нормы порой нарушаются при строительстве, а также во время ремонтно-отделочных работ, проводимых застройщиком в квартире в новостройке.

Дольщик, ознакомившийся с талмудом стандартов и норм, в состоянии самостоятельно обнаружить при первом же осмотре все недочеты, допущенные во время строительства и ремонта квартиры в новом доме, а главное, грамотно предъявить свои претензии застройщику. Заваленные стены, хлипкие окна, отсутствие гидроизоляции или нарушенная работа коммуникаций – вот только некоторые из многих поводов отказаться от подписания акта приема-передачи и потребовать устранения дефектов.

Квартира в новостройке, как и любой товар, подпадает под действие статьи № 29 закона РФ «О защите прав потребителей», которая гласит, что покупатель имеет право требовать безвозмездного устранения выявленных недостатков товара, уменьшения цены либо возмещения расходов. К тому же покупатель может и вовсе отказаться от выполнения своих обязанностей по договору и потребовать полного возвращения убытков, если его требования не будут исполнены.

Новостройки, квартиры в которых реализуются по договорам, регламентируемым ФЗ-214, обладают гарантией на качество сроком пять лет. Гарантия качества распространяется на стены, крышу, подвалы, стеклопакеты, места общего пользования и квартиры. На инженерное и технологическое оборудование, а именно на вентиляцию, лифты, отопление, водопровод, газовое и электроснабжение, гарантия действует три года. Выявить брак и добиться его исправления гораздо проще до подписания акта приема-передачи, но даже после этого застройщик на протяжении тех же трех или пяти лет несет ответственность за качество построенного объекта.

Государство строго охраняет право граждан на качество, и поэтому ДДУ без срока гарантии считается недействительным. Благодаря ФЗ-214 застройщик не имеет права перекладывать ответственность за качество вышеупомянутых помещений и оборудования на управляющую компанию. Несмотря на то что управляющая организация официально принимает дом, гарантия в любом случае действует, и по этой причине за внезапно лопнувшие трубы или протекающую кровлю обязаны платить не жильцы квартир в новостройке, а застройщик.

Новостройка: работа над ошибками

ДДУ и ФЗ-214 являются мерилом справедливости в отношениях между застройщиком и дольщиком. Случается, что для исправления недоделок отводится так называемый «разумный срок», прописанный в ДДУ. По закону разумным сроком считаются 30 рабочих или 45 календарных дней. После первичного осмотра квартиры в новостройке дольщик отдает застройщику лист с замечаниями и ждет исправления дефектов. Если же застройщик отказывается приводить «товар» в надлежащее состояние, или же на повторном осмотре обнаруживаются те же недоделки, дольщик должен составить дефектную ведомость, написать претензию на имя застройщика и все это отнести лично или отправить заказным письмом в офис компании. Дольщику по закону предлагаются три варианта возмещению ущерба: бесплатное устранение недостатков в разумные сроки, уменьшение стоимости договора на соразмерную сумму или возмещение расходов по устранению недостатков.

Некоторым дольщикам могут предложить подписать акт здесь и сейчас в обмен на ключи от квартиры в новостройке и гарантийное письмо, а все дефекты пообещать исправить потом. Обычно такое происходит, если выдача ключей происходит позже зафиксированного в договоре срока, ведь тогда за каждый день просрочки дольщики вправе требовать неустойку. Нужно понимать, что после подписания акта добиться от строителей чего-либо гораздо сложнее, ведь с юридической точки зрения квартира дольщика устраивает.

С ключами на руках

После ввода дома в эксплуатацию и раздачи ключей , также как МОПы и различное оборудование, могут со временем показать все ошибки, допущенные во время строительства. При обнаружении дефектов и неисправностей жильцам следует вызвать на место представителя управляющей компании и, если компания определит, что имеет место быть гарантийный случай, то в офис застройщика заказным письмом направляется претензия. Если управляющая компания отказывается оформлять гарантийный ремонт, то впору пригласить независимого эксперта либо обратиться в Роспотребнадзор. Жильцам понадобится иметь на руках результат строительно-технической экспертизы, стоимость которой варьируется от 30 до 50 тыс. рублей, а по времени занимает около двух месяцев. К сожалению, без экспертизы установить причину дефекта не получится, но, если удастся доказать вину застройщика, то ремонт не заставит себя долго ждать. Застройщик практически всегда исправляет свои огрехи, не желая доводить дело до суда.

Некоторые поломки или дефекты не являются гарантийными случаями. К таким относятся заливание водой по вине соседей, прорыв труб по вине ремонтников-любителей, поломка лифта из-за превышения грузоподъемности или разбитое хулиганами окно. Особенно сложно доказать, что дефект в квартире в новостройке возник по вине застройщика, если собственник уже сделал ремонт – тогда даже экспертиза может вынести решение не в пользу жильца.

В конечном итоге пользоваться своим правом на гарантийный ремонт лучше в том случае, когда обнаруживаются действительно серьезные дефекты, а мелкие недочеты по-прежнему быстрее и спокойнее исправлять собственными силами.

Покупая квартиру в новостройке необходимо сначала изучить гарантийные обязательства застройщика. Это позволит в будущем избавиться от проблем и получить квартиру надлежащего качества.

Покупатели жилья имеют право требовать выполнения всех обязательств у застройщика, но для того чтобы это сделать необходимо знать правила и сроки их исполнения.

Что такое гарантийные обязательства застройщика?

Гарантийные обязательства - это согласие одной стороны на возмещение потерь другой, путем денежных выплат или устранения недостатков.

В договоре о покупке недвижимости обязательно должен присутствовать пункт, в котором будут описаны гарантии от застройщика жилья. Протечки, строительные дефекты и неработающий лифт - это лишь малая часть проблем, с которыми вам возможно придется столкнуться.

По законодательству Российской Федерации застройщик несет полную ответственность за сданный объект недвижимости в течение пяти лет со сдачи дома в эксплуатацию. В договоре очень большое внимание уделено информации об этом, потому что дефекты в любом случае будут, от некачественных строительных материалов или человеческого фактора никто не застрахован.

По этим причинам необходимо знать, что гарантии от застройщика обязательны и должны строго выполняться. Покупатель не должен устранять брак за свой счет, если, конечно, вовремя и правильно подал претензию.

Условия выполнения:

• Дом сдан в эксплуатацию
• В дефектах виноват застройщик
• Не прошел гарантийный срок
• Отсутствие форс-мажорной ситуации

Как правильно писать претензию застройщику?

В течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию, покупатель имеет право предъявить претензию застройщику по состоянию жилых помещений или общего имущества дома. Претензия оформляется в письменном виде. В первую очередь необходимо указать, какие именно дефекты проявились и сроки в которые они должны быть устранены. Если полностью их устранить невозможно, покупатель вправе требовать компенсацию. Претензия пишется в двух экземпляров, один из которых передается застройщику под подпись. Только в этом случае будет подтвержден факт отправки претензии.

Естественно, что подобные претензии тщательно проверяются. Есть вероятность, что ответственность понесет не застройщик, а управляющая компания, поэтому лучше сразу и туда отправить претензию.

Обязательные реквизиты:

• Адрес застройщика и объекта
• Номер и дата регистрации
• Факт нарушения и подробное описание
• Требования
• Сроки, когда должны быть выполниться требования
• Банковские реквизиты (для неустойки)
• Приложения
• Дата составления претензии

Чтобы избежать неправильного оформления претензии, обязательно пользуйтесь образцом.

Сколько времени необходимо застройщику для выполнения гарантийных обязательств?

Если вы выявили проблему, застройщик согласился, что она возникла по его вине и согласен исправить недостатки, он должен сделать это в разумный срок. Законодательство Российской Федерации не установило время, дающееся на устранение дефектов, каждый случай индивидуален. Обычно - это один-два месяца, но может быть и гораздо больше.

Для выяснения сроков, в которые должен быть устранен дефект, проводится сравнительный анализ подобных услуг. Также ориентируются на средний срок в течение которого другие компании исправляют подобные браки.

Несмотря на то, что покупатель недвижимости имеет право требовать выполнения всех обязательств у застройщика это распространяется не на все проблемы.

После сдачи жилья многие претензии переходят под ответственность управляющей компании, например:

• Амортизация здания
• Форс-мажорные ситуации
• Повреждение оборудования
• Невыполнение правил установки сантехники
• Чрезвычайные ситуации

Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.

Таковыми являются:

• Стоимость приобретаемого жилья.
• Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
• Площадь и иные характеристики объекта.
• Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.

Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации.
• Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
• ФЗ № 214 от 30/12/2004.

Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.

По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:

• Принятый технический регламент.
• Установленные градостроительные акты.
• Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.

Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст. 7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.

Права дольщиков

Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:

1. Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
2. Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.

В первом случае имеется ввиду следующий перечень:

• Система вентиляции.
• Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
• Общедомовая отопительная система.
• Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по устранению неполадок этой категории актуальны в течение 3-х лет. Обратите внимание: обычно ответственность строительной компании касается только внутридомовых систем. Иное может быть оговорено дополнительно и предусмотрено к исправлению условиями договора.

• Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
• Появление подтеков и трещин на стенах.
• Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
• Явные строительные ошибки.
• И пр.

Если указанные недочеты имеют место быть, застройщик должен поставить свою подпись на акте несоответствия данного объекта необходимым нормам. Об этом гласит ФЗ № 214 (ст. 8). При этом подписывать акт приема-передачи дольщику не следует до устранения всех недоделок.

Обратите внимание: если владелец жилья в многоэтажном доме самостоятельно произвел замену какого-либо элемента (например, установил новые окна), гарантия застройщика на них не распространяется.

Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет. Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.

Нарушение, допущенное при строительстве, может быть выявлено покупателем не только в момент приема жилья у застройщика. Иногда спустя годы начинает течь крыша или появляется грибок на стенах. Поводом для претензий служат многие факторы, игнорировать которые также не стоит.

Причины отказа

Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин. Вот они:

• Естественный износ помещений и оборудования.
• Ухудшение состояния дома в результате аварийной ситуации, которая была спровоцирована жильцами.
• Порча общедомового имущества либо использование его не по назначению.
• Установка бытовой техники и сантехнических приборов без учета необходимых правил.

Если возникшие дефекты имеют прямое отношение к вышеназванным пунктам, обращаться следует в управляющую компанию. При остальных ситуациях следует обратиться с претензией к застройщику.

Сроки исполнения

Конкретное время, которое по закону дается строительной компании для ликвидации выявленных дефектов, не регламентировано. Об этом гласит п.2 ст.7 ФЗ № 214. Установленная формулировка – «разумные сроки».

Причем каждый из случаев требует индивидуального подхода в рассмотрении. Для этого экспертная комиссия изучает аналогичные действующие предложения на рынке. Исходя из полученных данных, определяется среднее время, в течение которого посторонние компании выполняют соответствующие работы.

Обычно недоделки удается устранить в течение 30-ти дневного срока.

Как составить претензию

Не стоит бояться разговора с представителем девелопера касаемо выявленных дефектов. Обратиться с претензией на строительные работы может как один собственник, так и группа жильцов. Последним следует составить коллективное требование. При подаче заявления в суд действует аналогичный порядок.

Порядок обращения к застройщику с соответствующей жалобой таков:

1. Зафиксировать выявленные недостатки посредством фото- или видеосъемки.
2. Подготовить претензию в письменной форме. В тексте перечислить имеющиеся дефекты и способ их обнаружения.
3. Предоставить ссылки на нормативные акты, положения ГК РФ и пр. документы, подтверждающие обоснованность требований.

Составленную бумагу следует передать застройщику. Сделать это можно при личной встрече либо посредством отправки заказного письма.

Важно: подготовьте копию своего обращения. Представитель строительной компании должен проставить на ней отметку о получении им оригинала бумаги с указанием даты. В течение 10 рабочих дней девелопер предоставит ответ.

Опираясь на положения ГК РФ, застройщик может попросить более длительный период для проведения необходимых проверок. Чтобы этого избежать, подкрепите свою претензию бумагой из УК. В последней следует обозначить, в чью зону ответственности попадают выявленные дефекты.Как вернуть деньги за электронный билет РЖД – пошаговая инструкция
Куда и как жаловаться на почту России: образец заявления и порядок действий

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ . Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите . И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать , даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности ().

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.