Правовые основы ипотеки устанавливает Федеральный закон 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это основной документ, закрепляющий права сторон сделки и описывающий ее процедуру. Рассмотрим ключевые аспекты законодательного акта, нововведения и пункты, на которые заемщикам следует обратить особое внимание.

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2020 год

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

Закон был принят в 1998 году, но за прошедшие годы претерпел множество изменений. В 2020 году были внесены очередные корректировки. Что нового в документе:

1. Стороны сделки могут оформлять закладную в электронном виде на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Такие поправки позволят упростить процедуру оформления бумаг, снизить материальные затраты заемщика и обеспечить сохранность документа.
2. Изменились требования к содержанию закладной. Помимо основной информации, касающейся данных сторон, суммы обязательств и сроков, в документе должны быть указаны расширенные сведения о должнике (СНИЛС и ИНН) и о недвижимости (кадастровый номер, характеристика объекта, рыночная стоимость).
3. Изменения коснулись содержания договора между кредитором и заемщиком. С 1.07.2018 года перечень основных условий определяется ФЗ №353 «О потребительском займе». Перечень обязательных пунктов договора значительно расширился, что снижает риск возникновения споров сторон.
4. Сумма возмещения задолженности и размер неустойки с 2020 года будет зависеть от процентной ставки Центрального банка.
5. Последняя поправка коснулась условий взыскания. В соответствии со ст. 61 закона в новой редакции, долг заемщика будет считаться закрытым, если цены на недвижимость упали настолько, что банку не удалось продать залог на публичных торгах.

В ближайшем будущем ожидается законопроект с изменениями: оптимизацией оформления ипотеки за счет внедрения цифровых технологий, введением запрета на выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте, возможностью реструктуризации валютных ипотечных займов.

Краткая характеристика разделов

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

1. Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
2. Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
3. Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
4. Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
5. Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
6. Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
7. Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
8. Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
9. Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
10. Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
11. Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
12. Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
13. Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Преимущества и недостатки закона

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

• учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
• при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
• возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи. Если заемщик купил квартиру на кредитные деньги, но потом расторгнул договор с продавцом, то запись об ипотеке в Росреестре останется действительной вплоть до погашения займа покупателем.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

1. Недвижимость, переданная в залог банку, будет находиться под обременением до момента погашения займа. Это значит, что заемщик не имеет права совершать сделки с этим объектом в течение всего срока выплаты без согласия кредитора. Если жилье было приобретено по военной ипотеке, то залогодержателями будут выступать и банк, и Министерство обороны.
2. При невозврате долга залог реализуется на торгах, а полученные деньги направляются банку в качестве компенсации за невыплаченные проценты, невыплату основного долга и на возмещение издержек в суде.
3. Если недвижимостью владеют несколько лиц, то для оформления залога требуется их согласие.
4. Если среди собственников жилья есть инвалиды или дети, то для оформления залога требуется согласие органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 77, органы могут дать согласие только в том случае, если передача жилья в залог не нарушает интересов несовершеннолетних или недееспособных собственников.
5. Предмет залога страхуется в обязательном порядке. Страхование от риска невыплаты кредита не является обязательным.
6. Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости.
7. Банк может потребовать досрочную выплату всей суммы при нарушении заемщиком условий договора и ФЗ №102.
8. Банк имеет право проверять заложенное имущество.
9. Взыскание на залог недопустимо, если остаток задолженности меньше 5% от всей суммы займа.
10. Если получатель кредита не может вернуть долг и дело дошло до суда, то у него есть право требовать отсрочку продажи залога на 1 год.
11. В соответствии со ст. 78 при взыскании жилья и его реализации заемщик теряет право пользования этой недвижимостью.

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Федеральный закон об ипотеке

Ипотека – это залог дорогостоящего крупного имущества с предоставлением права его обладания кредитору, одолжившего деньги. Должник подписывает договор ипотеки своего имущества и дает обещание кредитору о возврате долга деньгами или заложенным имуществом, если не сможет вернуть наличными. Закладывать и покупать можно жилье, землю, яхту, автомобиль и другое имущество. С момента покупки недвижимости по ипотеке, она стает собственностью заемщика. Распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит. Часто в залог идет покупаемое жилье, но можно предоставить имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдают банки. Условия кредитования у всех разные. Федеральный закон об ипотеке регулирует положения выдачи и пользования ипотекой в России.

Закон об ипотеке с последними изменениями: нововведения в 2019

В 2019 году президентом Российской Федерации были внесены изменения в федеральный закон 102 об ипотеке. Согласно новым данным, появились следующие пункты:

1. Образовалась возможность оформления в качестве ипотеки машиномест. При этом обязательные регистрации ипотеки отменяются. Данная функция внедряется только при необходимости.
2. Произошла отмена регистрационного регламента, его сроков и возможности приостановления. Данные вопросы с нынешнего года регламентирует другой закон Федерального уровня №218 от 2015 г.

Кроме того, по новому законодательству об ипотеке, потеряли собственную силу действия несколько пунктов. Например, пункт 1 статьи номер 22, а также пункт 3 статьи номер 25. Также было утеряно значение статей 27 и 28 полностью. Они касались регламентирующих моментов в процессе оспаривания регистрации кредита по ипотеке. Последними изменениями стало законное снижение базовых процентов по займам, выдаваемых с поддержкой государства. Начиная с 1 января 2019 года, их размер составляет от 9 до 11,4%. Для этого были внесены существенные правки касаемо взыскания денег с должников. Теперь сумма возмещения задолженности напрямую зависит от размера процентной ставки Центрального банка.

Также изменения в законе по ипотеке в 2019 году коснулись моратория на досрочное погашение ипотечных займов, но до данного момента, это правка не одобрена властями. В нынешний момент они разрешают заемщикам выполнять оплату по своим должностным обязательствам раньше, чем указанный срок, не предъявляя никаких штрафных мероприятий.

Также ипотечным должникам смягчили штрафы и размеры неустойки, которые ранее составляли около 20% в год. Теперь данную неустойку необходимо будет оплачивать в зависимости от того, какая базовая ставка от Центробанка.

Особенности сроков для оформления процесса, указанные в новом законе

Закон об ипотечном кредитовании рассматривает этот процесс, в зависимости от того, какой тип недвижимости покупается, что является залогом. От этих пунктов и зависят отличия процедуры. На жилую недвижимость даётся до 5 суток, нежилой фонд, включающий земельные территории здания, коммерческую и производственную недвижимость, получает срок до 15 дней. По остальным объектам период составляет до 30 дней. При нотариальном подтверждении договора о залоге, всю процедуру удастся уменьшить до 5 суток, но не более того.

Поручение Путина о снижении ставки по ипотечному кредиту ниже 8%

Президент Российской Федерации ввел поручения о доведении ставки по ипотечным кредитам до уровня, составляющего менее 8%. Такое решение должно быть приведено в действие до 2024 года, его еще рассматривают как новый закон Путина об ипотеке.

Именно об этом идет речь в указе главы страны, под названием «Национальные технические задачи развития на срок до 2024 года». Этот закон был опубликован на официальном ресурсе Кремля.

Правительство Российской Федерации поручило к 2024 году обеспечить доступным жильем многие семьи, достаток которых равен среднему. Именно поэтому процентные ставки не должны превышать 8% в год. Также было отмечено, что за текущие полгода нужно выйти на уровень, позволяющий минимум 5 млн. российских семей с каждым годом улучшать собственные условия жительства. Ранее главой Сбербанка было заявлено, что его банк уже готов снижать ставки по ипотеке до 7% на протяжении 2 лет, он будет стараться сделать это пораньше. По прогнозам экспертов, снижение ставок произойдет до 6,2% к концу текущего года.

Путин подписал закон об ипотеке, но чтобы он начал действовать, клиенту необходимо первоначально оформить страховку, а после передачи в банковское учреждение договора о личном страховании – подписать согласие на страхование жилья. Также отметим, что субсидирование может предлагаться страной только тогда, когда заемщик полностью выполнил все требования, а клиенты по оформленному кредиту вносят платежи в четко указанные строки. Данный подход со стороны Российской Федерации станет стимулом для граждан повышать уровень рождаемости в стране.

Закон об ипотеке действующей редакции 2019: причина разработки программы

ФЗ об ипотечном кредитовании был введен в действие, поскольку в 2018 году стало понятно, что работа строительных компаний и застройщиков происходит по четко слаженной схеме, при этом за ориентиры берутся во внимание их собственные предпочтения. Покупателем остаётся решать, приобретать квартиры или нет, исключительно из собственных возможностей. В итоге в Российской Федерации возникла ситуация, когда застройщики не имеют возможности реализовать многоквартирные новостройки, а покупатели – стать их владельцами по причине высокой стоимости. Это привело к проигрышной ситуации для обеих сторон, застройщики становились банкротами, банки не возвращали деньги, инвестированные в стройку, а гражданам не было где жить, поскольку процентные ставки банков не позволяли оформить ипотеку семьям, у которых есть маленькие дети. Именно поэтому в 2019 году был принят новый закон об ипотеке. По мнению правящих веток государства, такое решение будет:

• повышать уровень рождаемости в стране;
• снижать ключевой размер процентной ставки Центрального банка Российской Федерации, что сделает предложение по ипотеке максимально доступным для населения;
• оживлять рынок недвижимости, зарегистрирует достроенные объекты, многоквартирные здания, которые находятся ещё в процессе стройки;
• возвращать банковским учреждениям материальные средства, которыми велось финансирование проектов;
• помогать семьям в приобретении собственного жилья, в основном это коснётся эконом-класса, такое решение произойдет благодаря уменьшению процентов, которые необходимо уплачивать в банк;
• возвращать банковским компаниям разницу в процентах в виде субсидий, которые они могут потерять на займах, выданных гражданам Российской Федерации.

Кроме того, будет обеспечена защита вкладов граждан при приобретении нового жилья по ДДУ.

Чтобы реализовать все поставленные цели, президент, министерство финансов и Центральный банк издают соответствующие указы, занимаются пересмотром законодательства. Для Президента РФ приоритетным вопросом стала регулировка деятельности банковских систем. Поэтому он занялся проблемой снижения ключевой ставки при оформлении ипотеки. Ипотечный закон гарантирует, что в ближайший год ипотека, а также другие кредитные продукты станут более доступными для среднестатистических граждан Российской Федерации.

Ипотека «в силу закона» или «в силу договора»

Закон об ипотеке недвижимостипредусматривает заключение таких ипотечных договоров:

• «В силу закона» – это покупка, строительство, продажа в кредит недвижимости и рента. Покупая жилье, человек использует свои деньги или взятые в кредит. На занятую сумму составляется договор кредита или займа. Ипотеку в силу закона регистрируют во время составления договора купли-продажи. Собственник недвижимости изменяется автоматически. Дополнительное заявление обеих сторон не нужно.
• «В силу договора» – договор залога оформляется с помощью заявления обеих сторон в Регистрационную палату. Для ремонта жилья, на открытие бизнеса, образование или другое мероприятие, люди могут заложить собственное имущество.

указывает, что каждый случай нужно регистрировать в Едином Государственном Реестре, иначе договор считается недействительным. В обоих случаях недвижимость закреплена за тем, чье имя записано в Свидетельстве права собственности. Владелец может использовать и проживать в ипотечном жилье и должен его беречь. Нельзя продавать или предоставлять залоговое имущество для иных займов, если это не прописано в договоре ипотеки. Свободно распоряжаться имуществом можно после полного возврата займа.

Если должник не в состоянии погасить заем, то закон об ипотеке недвижимостикредитора «первым ставит в очередь», чтобы получить деньги от заемщика. Это дает ему преимущество перед остальными кредиторами (если такие есть), желающими получить деньги от должника. Согласно закона, заложенную квартиру продадут на публичных торгах. Вырученная сумма должна покрыть долг по ипотеке и убытки кредитора (проценты по кредиту, затраты на торги, неустойка, затраты на содержание квартиры). Бывает, что полученной суммы недостаточно, чтобы погасить все затраты. В таком случае федеральный закон об ипотекеопределяет, чтобы заемщик все равно выполнил обязательства по ипотеке. Заложенное имущество продано, значит, договор ипотеки реализован. Оставшийся долг кредитор списывает и не имеет права требовать его у заемщика.

Ипотека по новому законодательству 2019 отличается несколькими параметрами. Рассмотрим главные отличия. По законному виду ипотеки предметом залога является покупаемая квартира, та, что ее решил приобрести заемщик. Предметом договорной ипотеки может быть любой другой вид недвижимого имущества, которое имеется у покупателя.

Регистрация ипотечного кредита осуществляется параллельно с регистрационными правами на жилую недвижимость, а договорного – после того, как будет оформлен документ о купли-продаже. Регистрация законной ипотеки не предусматривает взимание государственной пошлины, в отличие от той, что вступает в силу договора.

Благодаря новому законодательству РФ, ипотека станет еще более доступной для граждан страны.

Порядок регистрации ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекерегламентирует регистрацию ипотеки. Если ее основанием стал договор, то чтобы провести государственную регистрацию нужно подать заявления двух сторон договора. Заемщику необходимо предъявить список документов:

• подписанный ипотечный договор;
• сопутствующие договор документы;
• квитанция уплаты госпошлины.

Закон об ипотеке недвижимоститакже определяет сроки проведения регистрации. Нормы законодательства ограничивают их одним месяцем. Чтобы ипотеку зарегистрировать в Едином реестре, нужно занести в него определенную запись, которая засвидетельствует право заемщика на получение по ипотеке имущества. Зафиксированная дата считается датой регистрации. Без этой процедуры сделка считается незавершенной и не дает прав заемщику на жилье.

Договор ипотеки должен содержать:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость;
• размер и срок выплаты кредита;
• право (собственность, аренда и др.), на основании которого объект ипотеки находится у заемщика с указанием государственного органа, где было зарегистрировано его право на недвижимое имущество.

Условия предоставления ипотеки

Федеральный закон об ипотекеопределяет, что объектами ипотеки могут выступать одна недвижимость или несколько ее видов на основании следующих условий выдачи ипотечного кредита:

• если недвижимость в собственности у кредитора или на праве хозяйственного владения;
• если право собственности на недвижимость зарегистрировано как на отдельный объект;
• прочая недвижимость (может выступать также недвижимость незавершенного строительства), которая после заключения ипотечного договора станет собственностью залогодателя;
• недвижимость, которая является объектом государственного или коммунального предприятия на правах хозяйственного владения;
• долевая часть объекта недвижимости.

Недвижимость отдается в залог со всеми неотъемлемыми принадлежностями. Если в залог передается земельный участок, ипотека охватывает размещенные на нем постройки. Условия предоставления ипотеки предусматривают, что стоимость залоговой недвижимости определяется согласием обеих сторон с помощью независимой оценки эксперта объекта ипотеки.

Закон об ипотеке недвижимостиоговаривает условия получения ипотечного кредита:

• Годовая процентная ставка.
• Сумма кредитования. Она может составлять 70 или 80% от всей стоимости покупаемого жилья. Остальную часть считают как первоначальный взнос, который заемщик вносит при получении кредита. Увеличить сумму по кредиту заемщик сможет с помощью созаемщиков. Это может быть муж или жена, родственники или другие физические лица. Рассчитывая сумму ипотечного кредита, банк будет учитывать их степень родства и соотношение доходов. Ответственность созаемщика регулирует ипотечный договор.
• Расчет платежей. От него зависит остаточная сумма, которую отдаст заемщик кредитору. Валюту кредита он вправе выбирать сам.
• Подтверждение доходов заемщика. Перечень доходов и форма подтверждения у банков разная. Многие требуют определенный трудовой стаж на одной работе.
• Наличие поручителей.
• Дополнительные расходы по получению кредита в основном составляют 10% от суммы первоначального взноса. К этому заемщик должен быть готов.
• Срок кредита.

Как получить ипотеку под 6% по новому законодательству

Федеральный закон об ипотеке гласит, что если выплаты по ипотеке уже идут, то потребуется просто предоставить свидетельство о появлении детей на свет. Затем необходимо составить заявление-прошение на год. В таком случае банк проведет реструктуризацию выплаты, которая осталась. Если ипотека только планируется, тогда необходимо собрать стандартный пакет документов, чтобы получить кредит. К таковым относят:

• заполненное заявление об оформлении ипотеки;
• паспорт, а также его отсканированную версию;
• ксерокопию трудовой книжки;
• уведомление об уровнях дохода, составленное по форме 2НДФЛ;
• если ИП – копию гос. регистрации и налоговой декларации;
• отсканированные варианты свидетельства о рождении детей;
• договора купли-продажи или документа об участии в долевом строительстве.

Если возникнут спорные ситуации или банки захотят подтверждения той, или иной информации, могут потребоваться ещё дополнительные документы. Они выдаются по запросу менеджера финансовой организации.

Рефинансирование ипотечного кредита после рождения ребенка

Закон об ипотеке по действующей редакции гласит, что если заем был оформлен после 2018 года, а затем на протяжении периода до 2022 года включительно, у семьи появился второй или третий ребёнок, им предоставляется возможность рефинансирования ипотеки. Принявшим участие в программе субсидирования, с момента рождения второго ребёнка, тоже предлагается действие льготной ипотеки, но при появлении на свет третьего.

Какие требования предъявляются к кредиту

Путинский закон об ипотеке в 2019 будет актуальным для граждан, чьи кредитные договоры соответствуют нескольким параметрам:

• оформление кредита происходит исключительно в рублях и не ранее 1 января 2018 года;
• размер кредита не должен превышать 3 000 000 руб. для регионов Российской Федерации и не превышает 8 млн. руб. для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга;
• размер первоначального взноса должен составлять минимум 20% от общей стоимости квартиры;
• процентная ставка составит 6% на момент субсидирования;
• обязательное условие – это наличие страховки жизни заемщика и объекта с момента завершения его строительства.

Также учитывайте и то, что погашение ипотеки по 102 ФЗ проводится аннуитетными платежами.

Изменения коэффициентов риска по ипотеке, начиная с 2019 года

Многие Граждане Российской Федерации мечтают получить собственное жилье, но в большинстве случаев не имеют достаточной суммы финансовых средств, чтобы купить его, поэтому вынуждены оформлять ипотеку. Взяв ипотечный кредит, в качестве залога выставляется приобретаемая недвижимость. Новый закон об ипотеке 2019 год, как и действующий ранее, гласит, что при невозможности погасить собственную задолженность по ипотечному кредиту, клиент лишается приобретённого жилья. Данный исход не выгоден ни для банков, ни для заемщиков. Но предоставляя ипотечный кредит, банки всё равно хотят оценить свои возможные финансовые риски. Для этого проводится определенный анализ и отчёты. Кроме того, потребуется оценить материальное состояние непосредственно клиента, который хочет оформить ссуду, а также проанализировать определённые условия, гарантирующие финансовому учреждению под страховку и стабильности.

Недавно были внесены изменения в законодательство об ипотеке, касаемо коэффициента риска по ипотечному кредиту с небольшим первоначальным взносом. Начиная с 1 января 2019 года, он повышается с 150 до 200%. Данное решение было актуализировано, чтобы обеспечить финансовую стабильность. Это изменение касается кредитов, которые будут выдаваться с 1 января текущего года. Также центральным банком было озвучено, что данный сегмент кредитования выступает как самый рисковый. Поэтому повышение коэффициента – это вполне обоснованные решения, учитывая, что данные займы в последнее время начинают расти в количественном числе.

Безусловно, банковскими компаниями оценивается уровень платежеспособности собственных заемщиков, перед тем как они предоставляют заем. При этом обязательно рассматривается уровень доходов клиента за месяц, наличие поручителей, какой состав семьи и так далее. В любом случае, чтобы получить ипотеку, финансовое учреждение потребует предоставления многих фактов, которые будут документально подтверждать уровень его доходов.

Разумеется, что многие семьи требуют возможности воспользоваться ипотечным кредитованием, чтобы получить поддержку государства в данном вопросе. Исходя из особенностей современного рынка, собрать сразу необходимое количество финансовых средств на покупку жилья нереально. Поэтому последняя редакция ФЗ 102 об ипотеке сделает такой вид ссуды еще более востребованным вариантом среди остальных.

В Российской Федерации в ипотечном кредитовании очень активно работает банк ВТБ 24 и Сбербанк. Также существует много финансовых организаций, которые сотрудничают непосредственно с ипотечными кредитами, например, Банк жилищного финансирования. Также выгодные предложения могут предоставить UniCredit, Альфа. Закон об ипотеке 102 ФЗ предполагает, что выбирать решение о сотрудничестве должен непосредственно клиент после изучения всех предложений.

Предложение банков в условиях последней редакции ФЗ об ипотеке

Сохранность объекта ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекеобязывает заемщика собственными средствами поддерживать объект ипотеки в надлежащем виде. При необходимости он должен за свой счет проводить текущий ремонт, восстанавливать незначительные повреждения. Заемщик должен ставить в известность кредитора, если состояние ипотечной недвижимости ухудшилось или утрачено. При оформлении ипотеки кредитор имеет право документально и натурально проверить состояние объекта ипотеки. Это право закон ему дает на время действия ипотечного договора.

Подводные камни

Закон об ипотеке недвижимости допускает, что квартиру заложить может третье лицо, которого нет в кредитном договоре. Если его не станет, человек, для которого брались в кредит деньги, получит право собственности на это жилье, с переносом на него обязанностей по ипотеке в силу договора. Продать эту квартиру невозможно без согласия кредитовавшего банка. Если недвижимость покупал муж или жена, будучи в браке, то в случае развода федеральный закон об ипотекедает право супругам разделить залоговую квартиру, даже если они не погасили задолженность. На кого бы ни была оформлена квартира, второй может потребовать 50% жилья, даже если он в дальнейшем не собирается выплачивать банку кредит. Чтобы предотвратить подобную ситуацию, супруги заключают брачный договор на стадии оформления ипотеки. В нем указывают единоличного собственника недвижимости, на которого оформляется кредит.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главное преимущество ипотеки – вместо того, чтобы многие годы копить необходимую сумму для покупки жилья, федеральный закон об ипотекепозволяет уже сейчас заселиться в новую квартиру или дом. При этом ипотечное жилье становится собственностью заемщика. В новой квартире можно зарегистрировать членов семьи заемщика. В целях безопасности страхуются риски потери права собственности на квартиру и ее повреждение, а также потери трудоспособности заемщика. Кроме этого, ипотека еще имеет ряд «плюсов»:

• Заемщику дается имущественный налоговый вычет. Он снижает процентную ставку за счет того, что ему не нужно выплачивать подоходный налог с потраченной суммы на покупку квартиры и с процентов.
• Долгий срок кредита делает ежемесячные платежи небольшими, значит, они не слишком обременяют.
• Для конкретных категорий людей может стать сюрпризом существование социальной ипотеки в их регионе.

Недостаток ипотеки в «переплате» за квартиру. Она может достигнуть 100%. Ипотечная «переплата» включает в себя ежегодные расходы на обязательное страхование и проценты по кредиту. Еще один минус – много требований банков к заемщикам: регистрация, российское гражданство, подтверждение доходов, стаж работы на одном месте, поручители и т.д.

Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, важно найти компромисс между положительными и отрицательными сторонами ипотеки и подобрать достойного себе партнера (банка).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)

Принят

Государственной Думой

Одобрен

Советом Федерации

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

1. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

2. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе.

(абзац дополнен с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. *6.2)

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

(пункт дополнительно включен с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

ГЛАВА II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац исключен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года № 143-ФЗ

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

(абзац дополнительно включен с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года № 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

(пункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке.

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

(статья в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Абзац утратил силу с 1 января 2005 года - Федеральный закон от 2 ноября 2004 года № 127-ФЗ.

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

(статья в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

ГЛАВА III. ЗАКЛАДНАЯ

Статья 13. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(абзац дополнительно включен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

(пункт в редакции, введенной в действие с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ)

3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

Предприятие как имущественный комплекс;

(абзац утратил силу с 10 февраля 2004 года - Федеральный закон от 5 февраля 2004 года № 1-ФЗ(

Леса;

Право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

(абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные ими условия закладной.

7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

Либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;

Либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

(пункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

Статья 14. Содержание закладной

1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

(абзац дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ);

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 13 ноября 2001 года Федеральным законом от 9 ноября 2001 года №143-ФЗ)

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

(подпункт в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ)

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

(подпункт дополнен с 14 февраля 2002 года Федеральным законом от 11 февраля 2

Все об ипотеке Афонина Алла Владимировна

1.2. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

1.2. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице.