Оценка инвестиционного проекта разными показателями

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И

УПРАВЛЕНИЯ - «НИНХ»

Наименование специальности: Финансы и кредит

Инвестиционные расчеты

Студент: Петрова Лариса Александровна

Задание № 1

Какова приведенная стоимость 3000 руб. которые будут получены через четыре года при ставке дисконтирования 6% годовых?

PV = FV ? (1+i)n = 3000 ? (1+ 0,06)4 = 2376,28 руб.

PV - приведенная стоимость;

FV - будущая стоимость;

i - ставка дисконтирования, в коэффициентах

n - число лет.

Ответ: приведенная стоимость составит 2376,28 рублей

Задание № 2

Предположим, вы положили в банк 5000 руб. сейчас, и еще 2000 руб. через год. Сколько денег у вас будет через три года, если процентная ставка равна 10% годовых?

Решение: Будущая стоимость I вклада:

FV = PV·(1+i)n = =5000·1,331 = 6655 руб.

Будущая стоимость II вклада:

FV= PV·(1+i)n = 2000·1,21 = 2420 руб.

Через три года на счете будет: 6655 + 2420 = 9075 рублей

Ответ: Через три года на счете будет 9075 рублей.

Задание № 3

У вас есть возможность купить недвижимость за 1 000 000 руб. Вы уверены, что через четыре года она будет стоить 3 000 000 руб. Если вы можете положить свои деньги в банк и получать 15% годовых, то стоит ли вкладывать их в недвижимость?

Решение: Определим сумму вклада через 4 года по формуле сложных процентов:

FV = PV · (1+i)n = 1 000 000 · (1+ 0,15)4 = 1749006,25 рублей

Покупка картины принесет большую сумму дохода через 4 года.

Можно решить задачу, найдя приведенную стоимость картины через 4 года.

PV = 3 000 000 ? (1+ 0,15)4 = 1715259,74 рублей

Таким образом, чтобы получить 3000000 рублей в банке через 4 года сегодня необходимо вложить 1715259,74 рублей, а не 1000000 как в покупку картины.

Ответ: Из вышеизложенного следует, что выгоднее вложить средства в покупку картины.

Задание № 4

Вам 65 лет, и вы подумываете о целесообразности покупки специального договора пожизненного страхования (он тоже называется аннуитет) у страховой компании. За 100 000 руб. страховая компания обязуется выплачивать вам по 10 000 руб. в год до конца вашей жизни. Если вы можете положить свои деньги на банковский счет под 6% годовых и надеетесь прожить до 90 лет, стоит ли покупать аннуитет? Каков размер процентной ставки, которую вам собирается платить страховая компания?

Решение: Проще всего определить целесообразность принятия этого решения об инвестировании на основе расчета приведенной стоимости выплат по договору пожизненного страхования (договор аннуитета) и сравнения полученной суммы со стоимостью аннуитета (100 000 руб.). Допустим, что это обычный аннуитет. Тогда ожидается 25 выплат по 10 000 руб. каждая, начиная с 66 года и заканчивая 90 годами. Приведенная стоимость этих 25 платежей при дисконтной ставке 6% годовых составляет: 127833,6 рубля. Значение коэффициента 12,78336 следует умножить на размер платежа 10000 рублей. Другими словами, для того, чтобы собрать те же самые 25 годовых платежей по 10000 рублей каждый, было бы достаточно положить 127833,6 рубля на банковский счет, который выплачивает 6% годовых. Следовательно, чистая приведенная стоимость, вложения в аннуитет, составляет:

NPV = 127833,6 - 100000 = 27833,6 рубля и покупать его выгодно.
Для того чтобы рассчитать предполагаемую процентную ставку по аннуитету, нам необходимо найти дисконтную ставку, благодаря которой NPV этого вклада становится равной нулю. Найдем значение коэффициента, которое будет искаться в таблице:100000/10000=10. Затем по строке 25 ищем значение процентной ставки, при которой значение коэффициента наиболее близко к искомому значению 10. В данном случае это значение 9%, коэффициент 9,82258. Находим искомую процентную ставку: i = 9·10?9,82258=9,16% годовых.

Ответ: Аннуитет покупать не стоит. Ставка, которую будет платить страховая компания 9,16% годовых.

Задание № 5

У вас есть возможность купить акции компании, которая известна тем, что выплачивает денежные дивиденды, размер которых возрастает на 2% в год. Следующие дивидендные выплаты составят 105 руб. на акцию и должны быть уплачены через год. Если необходимая для вас ставка доходности составляет 11% годовых, то какую цену вы готовы заплатить за акцию?

Решение: Ответ заключается в поиске величины PV ожидаемого будущего потока денежных выплат, дисконтированного под 11% годовых. Поток ожидаемых будущих денежных дивидендов как раз и является примером растущего аннуитета. Используем формулу для расчета растущего аннуитета: PV=105?(0,11-0,02)=1166,67руб.

Ответ: 1166,67 руб., плата за акцию.

Задание № 6

Вашей дочери 10 лет и вы планируете открыть счет в банке для того, чтобы обеспечить ей возможность получить образование в ВУЗе. Плата за год обучения в ВУЗе сейчас составляет 750000 руб. Вы хотите класть деньги на счет равными суммами (в реальном выражении) ежегодно на протяжении восьми последующих лет для того, чтобы накопить достаточно денег и через восемь лет заплатить за первый год обучения. Если вы полагаете, что на свои деньги вы можете получить реальную процентную ставку в размере 3%, то какую сумму вам нужно ежегодно откладывать? Сколько денег вы фактически будете класть на счет каждый год, если уровень инфляции поднимется до 6% в год?

Решение: Для того чтобы найти ежегодную реальную сумму вклада, мы сначала найдем значение РМТ, используя таблицу коэффициентов будущей стоимости аннуитета постнумерандо: R=750000 ? 8,8923 = 84342,63 руб.

Таким образом, сумма ежегодного вклада должна быть такой, чтобы соответствовать по сегодняшней покупательной способности 84342,63 руб. При уровне инфляции 6% в год фактическая сумма, которая будет каждый год класться на счет, показана в таблице:

Количество платежей	Реальный платеж	Коэффициент инфляции	Номинальный платеж

Задание № 7

Вы арендуете дом за 150000 руб. в год и имеете возможность купить его за 2500000 руб. Налоговая ставка равна 13%. (налог на недвижимость можно вычесть из общей суммы налогооблагаемого дохода). По вашим расчетам на содержание дома и на уплату налога на недвижимость вам необходимо компенсировать арендодателю такие суммы в год:

Налог на недвижимость 25000 руб.

Эти затраты в настоящее время включаются в арендную плату.

Стоит ли вам купить этот дом или продолжать арендовать его?

Решение: Поскольку расходы на уплату налога на недвижимость могут быть вычтены из общего налогооблагаемого дохода, то налог на недвижимость каждый год составляет 0,87 · 25000 = 21750 рублей.

Исходящий денежный поток в год t = 15000 + 21750 = 36750 рублей.

Если принять ставку дисконтирования до выплаты налогов за i, то приведенная стоимость владения домом будет равна:

PV затрат на владение домом = 2500000 + 36750 / 0,87i.

PV аренды дома = 150000 ? 0,87i.

Если РV аренды > РV владения, тогда лучше дом приобрести в собственность, чем арендовать его. Поскольку допустили, что расходы на содержание дома и налоги на недвижимость зафиксированы в реальном исчислении, то i должна быть реальной процентной ставкой. Предположим, что инфляции нет, и реальная и номинальная дисконтные процентные ставки до выплаты налогов равны 3% в год. Тогда реальная ставка после выплаты налогов будет 2,61% годовых (3% · 0,87).

Рассчитав приведенную стоимость расходов для каждого альтернативного варианта, найдем:

PV затрат на владение домом = 2500000 + 36750 ? 0,0261 = 3908045,98 руб. и

PV аренды дома = 150000 ? 0,0261 = 5747126,44 руб.

Таким образом, NPV= 5747126,44 - 3908045,98 = 1839080,46 руб.

Ответ: Следовательно, лучше было бы купить дом.

Задание № 8

Реализация инвестиционного проекта требует начальных вложений в размере 4 млн. руб. От реализации проекта ожидается получение ежегодных денежных поступлений (после уплаты налогов) в размере 900000 руб. на протяжении пяти лет. Инфляция 4%, а стоимость капитала 10% годовых. Интересен ли этот проект для инвестора?

Инвестиции при 4% ставки инфляции

Номинальная ставка = 4% + 10% = 14%

NPV=-3000000+936000?1,14+973440?1,142+1012378?1,43+1052873?1,44+1094988?1,45 = -2425152,09 руб.

Ответ: Поскольку NPV отрицательный, это проект принимать не стоит.

Задание № 9

Пусть инвестор имеет возможность вкладывать только в два вида акций - А и В.

Размер инвестиций 20000 руб. Если инвестор вложит 4000 руб. в акции А, а остальное -- в акции В, определите, ожидаемую доходность и стандартное отклонение его портфеля.

Решение: Рассчитаем ожидаемую доходность для каждого типа акции

rA=0,2·(-0,1)+0,6·0,1+0,2·0,6=0,16=16%

rB=0,2·0,1+0,6·0,3+0,2·0,5=0,3=30%

Вес акции типа А и В в портфеле составляет:

Тогда ожидаемая доходность портфеля составит:

Rp=0,2·16%+0,8·30%=27,2%

Рассчитаем доходность портфеля для каждого состояния экономики:

Тогда доходность портфеля составит:

Rp=0,2·0,06+0,6·0,26+0,2·0,52=0,38=38%

Рассмотрим риск портфеля, сначала найдя дисперсию:

2р=0,2·(0,06-0,2)2+0,6·(0,26-0,2)2+0,2·(0,52-0,2)2=0,2·(-0,14)2+0,6·(0,06)2+0,2·(0,32)2=0,00392+0,00216+0,02048=0,02656,

тогда стандартное отклонение есть корень квадратный из дисперсии:

Р=v0,02656 = 0,1630 =16,3%

Ответ: Ожидаемая доходность портфеля 38%, стандартный риск портфеля 16,3%

Задание № 10

дисконтирование инвестиционный финансовый страхование

Разработайте финансовый план, предусматривающий использование имеющихся у вас денежных ресурсов на инвестиционные и потребительские цели. Он должен охватывать время всей вашей предстоящей жизни (начиная с данного момента и до предполагаемой смерти). Или другими словами -- весь ваш жизненный цикл.

Исходные данные:

ваша заработная плата в течение первого трудового года;

длительность вашего жизненного цикла с разбивкой на период трудовой деятельности и период жизни на пенсии;

прогнозируемый вами уровень инфляции, реальной ставки доходности безрисковых активов, темпа роста реальной заработной платы;

действующая ставка подоходного налога, согласно НК РФ.

Исследуйте, как будет изменяться уровень ваших расходов на инвестиции и потребление в зависимости от ответа на следующие вопросы (т.е. от выбора вами альтернативных переменных). Услугами какого пенсионного фонда вы будете пользоваться: того, доходы которого облагаются налогом сразу или того, который предлагает отсрочку их уплаты? Каков ваш базовый уровень реального потребления (во время первого трудового года)? Каковы темпы роста реального потребления на протяжении всех трудовых лет? Сколько процентов составляет уровень реального потребления после ухода на пенсию по отношению к реальному потреблению в течение последнего трудового года? Какова средняя продолжительность жизни после выхода на пенсию (при условии, что вы доживаете до пенсионного возраста)?

Исходные данные:

Пусть я гражданин России. Моя заработная плата в течение первого трудового года составила 132000 рублей. На данный момент макроэкономические факторы (рыночные и налоговые) в расчете на год таковы: уровень инфляции составляет 11,00%; реальная ставка доходности безрисковых активов 10,00%; темп роста реальной заработной платы 2,00%; ставка подоходного налога - налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13,00%; ставка единого социального налога (ЕСН) 2,00%.

Решение: Была разработана модель электронной таблицы для планирования ежегодных расходов на инвестиции и потребление для всего жизненного цикла. Каждый год платится налог на налогооблагаемый доход. При этом предстоит принять решение, какую часть от своего чистого дохода выделить на потребление уже сегодня, а какую сберечь. Свои сбережения гражданин кладет на пенсионный счет, и они увеличиваются в соответствии с указанной в условиях задачи безрисковой ставкой. Предполагается, что после выхода на пенсию все собранные средства будут преобразованы в аннуитет с дифференцированным платежом с признаками страхования жизни.

Рис. 1 Электронная таблица для планирования жизненного цикла, где введены формулы согласно условию задачи.

Рис 2. Электронная таблица для вычислений показателей для периода трудоспособности, используемых в ходе финансового планирования жизненного цикла.

Рис. 3. Электронная таблица для вычисления показателей оставшегося периода трудоспособности и для пенсионного периода.

Рис 4. Диалоговое окно Solver (Поиск решения).

Рис. 5. График зависимости уровня реального потребления на протяжении жизненного цикла от состояния налоговых платежей.

Из рис. 5 видно, что выбор налогового статуса оказывает очень большое влияние на уровень реального потребления на протяжении жизни. Так, при прогнозировании реального потребления в пенсионный период при условии выбора пенсионного плана за счет инвестирования доходов, с которых не уплачены налоги и доходов от прироста капитала с отсрочкой налогообложения, мы получаем показатель ежегодного дохода в 56140,4 руб., в то время как если инвестировать доходы после уплаты налогов и доходы от прироста капитала, с которых уплачены налоги - всего 46300,9 руб. (то есть на 17,5% меньше).

Существует две основные причины для предпочтения первого способа.

Во-первых, инвестирование в пенсионный фонд средств после уплаты налогов означает, что вы уплатите большую сумму налогов, чем при инвестировании средств до выплаты налогов, следовательно, меньше средств останется для вашего текущего потребления.

Во-вторых, выбор варианта с налогами, выплата которых отсрочена на будущее, означает, что вы можете обеспечить себе положительную ставку доходности на инвестированный капитал, который в противном случае придется уплатить сборщику налогов немедленно.

Иными словами, при уплате налогов в будущем вы платите меньше в показателях приведенной стоимости, чем если выплачиваете такую же сумму налогов сегодня. Разницу между двумя вариантами уплаты налогов можно продемонстрировать и другим способом: взглянем на показатель приведенной стоимости трудового дохода на протяжении жизни (за вычетом налогов), указанный в ячейке B23. При инвестировании в пенсионный фонд денег до уплаты налогов и при отсроченных налоговых платежах на доходы от прироста капитала этот показатель составляет 2 978 802,3 руб.; в то же время, если инвестиции были сделаны из чистых доходов, остающихся после уплаты налогов плюс доходы от прироста капитала, с которых уплачены налоги, то приведенная стоимость доходов на протяжении жизни будет только 2 456 716,8 руб. Таким образом, мы видим, что просто воспользовавшись более выгодными условиями налогообложения, вы увеличиваете приведенную стоимость доходов на целых 522 085,5 руб.

Тестовое задание

Выберите правильный ответ (их может быть не больше двух) на заданный вопрос.

1. Денежный поток вида: -100, 30, 40, 60, является

В. инвестированием

2. Главной сферой применения инвестиционных расчетов является фаза

В. оценки

3. Ставки процента по кредитам и депозитам обычно устанавливаются в виде ставки

А. эффективной

4. Продолжите утверждение: «Выбирайте вариант инвестирования с

периодом окупаемости вложений

Б. наименьшим

5. Привилегированная акция, по которой дивиденды выплачиваются по итогам каждого периода является примером аннуитета

А. постнумерандо

6. Составьте верное утверждение: «Реальная будущая стоимость

А. прямо пропорциональна номинальной будущей стоимости

7. Приведенная стоимость аренды дома зависит от

В. реальной процентной ставки

8. Проект принимается, если IRR, рассчитанная на основе реальных денежных потоков

А. больше реальной стоимости капитала

9. К приемам управления риском не относится

Г. предотвращение ущерба

10. Риск портфеля не зависит от

Д. показателя корреляции

Список литературы

1. Ендовицкий Д.А., Коробейников Л.С., Сысоева Е.Ф. Практикум по инвестиционному анализу. - М.: Финансы и статистика, 2010.

2. Инвестиции. Учебник / Под ред. В.В. Ковалева. - М.: Проспект, 2008.

3. Ковалёв В.В., Иванов В.В., Лялин В.А. Инвестиции. - М.: Проспект, 2009.

4. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты. - СПб: Питер, 2011.

5. Крушвиц Л., Шефер Д., Шваке М. Финансирование и инвестиции: Сб. задач и решений. - СПб.: Питер, 2009.

6. Сергеев И.С., Веретенина И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2009.

7. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции. - М.: «Инфра-М», 2007.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Экономическая эффективность реализации инвестиционного проекта, расчет чистого дисконтированного дохода и индекса рентабельности инвестиций при заданной проектной дисконтной ставке. Графически и расчетным путем определение точки безубыточности проекта.

контрольная работа , добавлен 09.07.2009


Расчет средневзвешенной стоимости инвестиционных ресурсов. Определение доходности инвестиционного проекта. Оценка эффективности участия в проекте предприятия-проектоустроителя. Анализ ликвидности, платежеспособности и безубыточности капитальных вложений.

курсовая работа , добавлен 01.05.2015


Разработка плана движения денежных средств по реализации инвестиционного проекта по расширению производства. Определение динамических показателей экономической эффективности совокупных инвестиционных затрат проекта. Расчет справедливой стоимости акции.

контрольная работа , добавлен 07.04.2015


Учет начальных капитальных вложений, выгоды от проекта, ставки дисконтирования при выборе инвестиционного проекта. Создание фонда инвестирования, получение прибыли как движущий мотив и цель капиталовложений, соотношение прямых и косвенных инвестиций.

контрольная работа , добавлен 12.05.2010


Понятие, принципы оценки, классификация, этапы разработки и реализации инвестиционного проекта. Метод расчета чистой приведенной стоимости. Анализ ликвидности баланса. Организационные и финансовые аспекты инвестиционного проектирования в ООО "Гермес".

дипломная работа , добавлен 31.05.2015


Оценка возможности риска при привлечении средств для реализации инвестиционного проекта строительного комплекса зданий ОАО "ИПСП". Определение ожидаемого дохода от реализации проекта. Расчет экономической эффективности капитальных вложений в проект.

дипломная работа , добавлен 06.07.2010


Основные положения методики оценки инвестиций, понятия и классификация. Экономическая сущность стоимости капитала. Показатели оценки эффективности вложений, инвестиционные риски. Разработка и обоснование эффективности инвестиционного проекта предприятия.

дипломная работа , добавлен 18.07.2011


Разработка плана движения денежных потоков и оценка экономической эффективности проекта. Расчет чистой приведенной стоимости исследуемых проектов. Критерии выбора оптимального проекта среди предлагаемых, методика построения соответствующих расчетов.

контрольная работа , добавлен 20.12.2010


Расчет средневзвешенной стоимости капитала предприятия до и после предоставления ему государственной поддержки. Определение приведенной и чистой приведенной стоимости проекта, рентабельности и ее коэффициентов. Анализ изменений данных показателей.

контрольная работа , добавлен 29.01.2010


Определение единовременных затрат и обоснование экономической эффективности инвестиционных вложений в освоение нового производства. Расчет себестоимости продукции и оценка целесообразности её реализации. Окупаемость и индекс рентабельности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, сточки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

1. Метод связанных инвестиций

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат.

Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости

Тогда доля собственного капитала составляет:

Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.).

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:

Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала

2. Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)

Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),

где R - общая ставка капитализации;

Rс - ставка дохода на собственный капитал;

Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);

С - ипотечный коэффициент;

Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;

арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;

SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs,

где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;

Ps - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:

1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:

а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).

Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.

Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему.

Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.

г) Типичный период владения (горизонт расчета).

Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.

д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения.

Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).

е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц:

Прогнозируемый срок амортизации (погашения);

Прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту;

Прогнозируемый период владения.

ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе таблицы С). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег.

з) Расчет общей ставки капитализации:

R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)

3. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

1. Стоимость капитала не меняется.

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

4. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

5. Возврат капитала по фонду возмещения ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда)

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.

Прогнозируется повышение стоимости капитала

Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

В основе метода сравнения альте6рнативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.

Доходный подход используется при определении как рыночной стоимости, так и инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

Решения об инвестициях принадлежат к числу труднейших из тех, что стоят перед руководством и менеджерами предприятий. Для того чтобы избежать ошибочных решений, необходимо хорошо организованное инвестиционное планирование, скоординированное с другими видами планирования на предприятии.

Инвестиционное планирование зависит в первую очередь от сбытового, производственного и финансового планов. Прежде чем утвердить план инвестиций, необходимо проверить возможность необходимого финансирования отдельных инвестиций.

При помощи инвестиционных расчетов проверяют предложения. об инвестировании. Для систематического принятия инвестиционных решений необходимо учитывать все количественные и качественные факторы, такие, как улучшение качества, повышение гибкости и готовности к поставкам Инвестиционные расчеты являются, однако, лишь вспомогательным средством при принятии решений, служащим для оценки и отбора инвестиционных альтернатив.

При различающейся производительности объектов инвестирования и ограниченном физическом объеме сбыта продукции необходимо рассчитывать производственные затраты на данный объем сбыта. Для сравнительного расчета важно разделить совокупные производственные затраты на переменные и постоянные. Переменные затраты изменяются обычно пропорционально загрузке мощностей Постоянные затраты в расчете на единицу продукции (изделие), наоборот, снижаются с ростом объема производства. Если переменные и постоянные затраты известны, можно рассчитать и совокупные затраты по обоим объектам инвестирования для запланированного объема производства. Тогда только сравнение обеих альтернатив корректно. На графике линии затрат обеих альтернатив пересекаются в точке равной загрузки мощностей, называемой точкой критической загрузки. Когда загрузка становится ниже критической, более выгодна с точки зрения издержек одна альтернатива, при увеличении загрузки выше критической -другая альтернатива

Если мы хотим использовать метод расчета внутренней нормы рентабельности, то должны задать ставку калькуляционного процента и затем сравнить ее с рассчитанной внутренней нормой рентабельности. Инвестиция эффективна, если внутренняя норма рентабельности превышает заданную ставку калькуляционного процента или равна ей. В нашем примере инвестиция эффективна, поскольку внутренняя норма рентабельности превышает ставку калькуляционного процента, равную 10.

Если сравнивается несколько инвестиционных объектов, то наиболее предпочтительным будет проект с наивысшей внутренней нормой рентабельности

19.Расчет производственного результата на краткосрочный период.

Расчет производственного результата (прибыли) на краткосрочный период является важным инструментом управления для руководства предприятия и менеджеров. Поэтому такой расчет следует делать ежемесячно и в кумулятивном виде. Наиболее существенные данные, необходимые для принятия решений в течение года, можно взять из этих расчетов

Расчет результата показывает сильные и слабые стороны предприятия, поэтому он не должен исчезать в письменном столе начальства, не пройдя обработку. Подготовленные данные должны стать базой для ежемесячных совещаний руководства предприятия и менеджеров

Метод расчета производственного результата на базе общих затрат может быть использован как в системе учете по полным затратам, так и в системе учета по суммам покрытия. При этом методе делается акцент на общем объеме выпуска в стоимостном выражении. Рыночный успех здесь учитывается в меньшей степени. При расчете на базе общих затрат общей выручке от реализации противопоставляются общие затраты рассматриваемого периода. Выручке от реализации соответствует объем проданной продукции. Затратам, напротив, соответствует объем произведенной продукции. Производственный результат только в том случае правилен, когда объемы производства и продаж в натуральном выражении равны. Если производство и реализация не синхронизированы, необходимо дополнительно учитывать изменение запасов готовой продукции и незавершенного производства.

Метод расчета результата на базе общих затрат при использовании системы учета по полным затратам в упрощенной форме выглядит следующим образом:

Запасы готовой продукции и незавершенное производство (или объем услуг) на конец периода

Запасы готовой продукции и незавершенное производство

(или объем услуг) на начало периода

Активируемые собственные работы

Общие затраты за период

Производственный результат за период

Выручка от реализации возрастает на величину прироста запасов готовой продукции и незавершенного производства. Соответственно, чтобы получить общий выпуск за период в стоимостном выражении, необходимо еще вычесть из выручки от реализации величину снижения запасов готовой продукции и незавершенного производства. Из объема выпуска в стоимостном выражении вычитаются переменные затраты. Эта разница представляет собой сумму покрытия. После вычитания из суммы покрытия постоянных затрат получаем производственный результат. Таким образом, описанная схема расчета может быть представлена в виде:

выручка от реализации за период

Увеличение запасов готовой продукции и незавершенного производства

Уменьшение запасов готовой продукции и незавершенного

производства

Общий выпуск за период в стоимостном выражении

Переменные затраты этого периода

Сумма покрытия этого периода

Постоянные затраты этого периода

Производственный результат этого периода

Вся произведенная в течение хозяйственного года продукция может быть продана в том же периоде. Другие возможности: может быть произведено больше продукции, чем продано, или больше продано, чем произведено. На практике так чаще всего и бывает.

а) Производство равно реализации.

При расчете производственного результата общие затраты периода противопоставляют общей выручке от реализации этого периода. Затраты соотносят с объемом произведенной продукции, а выручку от реализации - с объемом проданной продукции. Такой расчет только в том случае дает правильный производственный результат, когда вся произведенная в течение рассматриваемого периода продукция продана в течение того же периода. Таким образом, объемы производства и продаж в течение определенного периода должны быть равны.

б) Производство не равно реализации.

Если нет синхронности в производстве и продажах, расчет на базе общих затрат только тогда дает правильный производственный результат, когда учтены изменения запасов готовой продукции и незавершенного производства. Это означает, что запасы на конец периода могут быть больше или меньше запасов на начало периода.

Метод расчета на базе затрат реализации может быть применен как в системе учета по полным затратам, так и в системе учета по суммам покрытия. Как и для метода расчета на базе общих затрат, будем различать бухгалтерскую и статистическую формы представления. При расчете производственного результата на базе затрат реализации выручке от реализации, дифференцированной по продуктам или услугам, противопоставляются соответствующим образом сгруппированные затраты на реализованные продукты или услуги. Таким образом, мы можем судить о доходности отдельных продуктов или услуг. Расчет на базе затрат реализации выявляет рыночный результат деятельности предприятия. Поэтому данный метод хорошо подходит для целей управления предприятием, ориентированного на рынок.

Если критически оценить метод расчета производственного результата на базе затрат реализации, то можно сделать следующие выводы:

1)в расчете на базе затрат реализации по схеме полных затрат с отдельными продуктами или продуктовыми группами соотносят также определенные доли постоянных затрат, поэтому возникают проблемы в управлении предприятием

2) поскольку расчеты по этой схеме часто приводят к ошибочным решениям в управлении прибылью, расчет результатов на краткосрочный период должен проводиться на предприятии на основе сумм покрытия

3) если расчет делается на базе затрат реализации по схеме полных затрат, то анализ результатов возможен только в ограниченном объеме Включение доли постоянных затрат в себестоимость продукции противоречит принципу причинности их возникновения

4) в связи с более высоким уровнем информативности должен применяться расчет на базе затрат реализации в комбинации с расчетом сумм покрытия. Кроме того, необходимо обратить внимание на то, что краткосрочный расчет результатов дифференцируется по продуктовым группам, областям продажи и группам клиентов.

20. Оптимизация размеров партий продукции.

Цель оптимизации размера партии состоит в минимизации складских затрат, процентов на капитал и затрат на переналадку. Таким образом, речь идет о том, чтобы разбить заданный годовой объем производства продукции, соответствующий спросу, на отдельные партии и обеспечить при этом наименьший уровень затрат для предприятия.

Продукты, сравнимые по типу производства или виду используемых сырья и материалов, могут производиться серийно. Для изготовления отдельных продуктов применяется одно и то же оборудование. Через определенные промежутки времени необходимо делать переналадку, чтобы перейти от производства одного продукта к производству другого. На рис 30 видно, что продукты А, В и С должны выпускаться один за другим, поскольку для их изготовления используется одна установка.

Размером партии мы называем то количество единиц продукции, которые изготавливаются одна за другой без прерывания или переключения производственного процесса.

Предприниматель имеет возможность удовлетворить годовой объем спроса несколькими путями.

а) Одна партия деталей, удовлетворяющая годовой спрос.

Если годовой спрос на какой-то продукт удовлетворяется сразу при производстве одной партии, то возрастают складские затраты и проценты на капитал. Однако затраты на переналадку возникают в таком случае только один раз. Кроме того, появляется опасность, что спрос на другие продукты не будет удовлетворен.

При уменьшении частоты замены серий до минимума или при увеличении размера партии постоянные серийные затраты на единицу изготавливаемой продукции поддерживаются на возможно низком уровне. Однако большие размеры партий влекут за собой высокие складские запасы и, как следствие, значительные складские затраты и проценты на капитал. Мы называем эти возрастающие затраты пропорциональными серийными затратами.

б) Несколько партий деталей, удовлетворяющих годовой спрос.

Распределение годового объема производства, удовлетворяющего спрос на несколько серий, ведет к возрастанию затрат на переналадку, поскольку оборудование нужно чаще перестраивать. Однако складские затраты и проценты на капитал уменьшаются. Таким образом, проблема заключается в определении оптимального размера партии, т.е. такого количества изготавливаемых деталей, при котором с учетом постоянных и пропорциональных серийных затрат затраты на единицу минимальны.

В производстве возникают затраты, которые необходимо исследовать более точно.

а) Складские затраты.

Хранение на складе сырья, основных и вспомогательных материалов, а также полуфабрикатов и готовых изделий обусловливает возникновение складских затрат. Наряду с ними появляются калькуляционные проценты.

К складским затратам относятся затраты на персонал, содержание складских сооружений и помещений Связанный на складе капитал обусловливает калькуляционные проценты. Рост размера партий влечет за собой и увеличение процентов.

Оба эти элемента затрат могут быть уменьшены путем целенаправленного снижения складских запасов. Нижним пределом должен оставаться страховой запас.

Экономии складских затрат и калькуляционных процентов противостоят возрастающие затраты на переналадку. Кроме того, возникает риск несвоевременного удовлетворения спроса. Эти проблемы разрешимы при помощи оптимизации размера партий.

б) Затраты на переналадку.

Когда заканчивается изготовление серии продукта А, необходимо переналадить оборудование для производства продукта В. Затраты на переналадку зависят от продолжительности этого процесса и включают расходы на соответствующие инструмент и оснастку.

Затраты на переналадку в принципе не зависят от объема заказа. Они возникают каждый раз при появлении производственного заказа. Таким образом, затраты на переналадку обусловлены деятельностью по подготовке производства нового заказа

Затраты на переналадку включают заработную плату и стоимость вспомогательных средств, требуемых для перестройки оборудования, например, от производства продукта А к производству продукта В. Необходимо также учитывать дополнительные затраты, возникающие на начальной и конечной стадиях процесса изготовления, когда появляются, например, пробные детали или брак

В соответствии с этим серийные затраты включают затраты на наладку оборудования с учетом затрат простоя вплоть до запуска в производство новой серии. Эти затраты постоянны для любого размера партии. В расчете на единицу продукции затраты на переналадку тем меньше, чем больше размер партии.

В течение года продается определенное количество продукции (М), удовлетворяющее годовой спрос. Без прерывания или переключения производственного процесса может быть изготовлено определенное количество (т), которое мы называем партией. Число партий (п) за год рассчитывается следующим образом.

Для того чтобы определить оптимальный размер партии, необходимо проделать следующие операции. Постоянные серийные затраты для одной партии обозначим Kf; общие постоянные затраты на замену всех серий – Кг.

При ставке складских затрат и калькуляционных процентов К, в рас-чете на единицу продукции за период получается следующая величи¬на суммарных складских затрат (склад и проценты) за период (KL)

Эти складские затраты за период возрастают линейно с ростом размера партии.

Предполагается, что прочие производственные затраты выпуска продукции ведут себя прямо пропорционально. В связи с этим при определении оптимального размера партии ими пренебрегают.

Затраты за период, имеющие значение для принятия решения, будут составлять

Эти затраты должны быть минимизированы. Целевая функция принимает вид:

Оптимальный размер партии (т) получается, если записать уравнение в дифференциальной форме:

Затем ставится условие dk/dm = 0. Уравнение решается от-носительно т, и оптимальный размер партии равен

Формула для расчета оптимального размера партии получена при следующих допущениях:

1) скорость производственного процесса бесконечна (на практике, однако, заполнение склада происходит последовательно в соответствии с производством);

2) скорость сбыта постоянна (однако на практике обычно возникают колебания объемов продаж);

3) в модели не учтены складские потери (на некоторых предприятиях необходимо регулярно рассчитывать эту величину);

4) постоянные серийные затраты не изменяются с течением времени;

5) прочие производственные затраты изменяются прямо пропорционально;

6) не учитывается ограниченность складских мощностей

Эти предположения снижают точность расчетов по данной простой модели. Однако некоторые слабые места приведенной формулы устранимы при помощи дополнительных условий Расчеты при этом станут сложнее. На практике достаточно использовать результаты, полученные посредством простой формулы, для целей снижения затрат в производстве и на складе.

Посредством оптимизации размера партии можно снизить средние запасы готовой продукции и незавершенного производства. Это обеспечивает существенное снижение калькуляционных процентов. Оптимальный размер партии следует рассчитывать для всех А-продуктов и по возможности для всех В-продуктов. При вычислениях нужно применять ПК, в том числе на малых и средних предприятиях