Здравствуйте. В основном, я помогаю своим клиентам в покупке квартир. Это мое главное направление в работе. После того как клиенты найдут себе вариант, я провожу задаток между ними и продавцами. Опишу полный порядок действий — какие документы нужны и как его провести.

Перед тем как дать задаток, настоятельно советую прочитать статью — как проверить квартиру перед покупкой . Если вы сомневаетесь в чистоте сделки, лучше проконсультироваться у юриста — онлайн консультант внизу экрана.

Теория

Задаток – это деньги, которые покупатели передают продавцам квартиры до сделки. Он служит гарантом и доказательством, что покупатели потом купят именно квартиру продавцов, а продавцы продадут ее только им. То есть заключат договор купли-продажи между собой — п. 1 ст. 380 ГК РФ .

После проведения задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если же покупатели по своей вине не купят квартиру, то задаток останется у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ .

Какой размер задатка

Размер определяют сами покупатели и продавцы, законом это не регулируется. Хоть 100 рублей, хоть миллион. На практике обычно 50 - 100 тысяч рублей. Задаток обязательно потом идет в счет стоимости квартиры - п. 1. ст. 380 ГК РФ.

Переходим к практике – как правильно проводится задаток

Этап №1 – переговоры

Чтобы продуктивнее обсудить задаток и будущую сделку на переговорах должны присутствовать все покупатели и продавцы, их риэлторы/юристы, если они есть. За несовершеннолетних переговоры ведут их родители (опекуны/попечители).

Если я провожу задаток, то обычно обсуждаю такие моменты:

• Размер задатка. Как и писала выше, о сумме должны договориться сами покупатели и продавцы. Обычно в районе 50 - 100 тыс.руб.
• В каком виде будет передан задаток – наличным или безналичным способом.
• Ответственность сторон после передачи задатка.

  Обычно договариваемся так: если продавцы откажутся продать квартиру, задаток возвращают покупателям в двойном размере + срок возврата. Если покупатели, то задаток остается у продавцов.

  Очень важно: Заранее обговорите причины и форс-мажоры, по которым наступает или не наступает ответственность. Например, если продавец не сможет выйти на сделку из-за внезапной болезни, то он может вернуть сумму задатка, но не в двойном размере. Или когда покупатели с ипотекой - будет ли у них ответственность, если им банк откажет в ипотеке. Остается ли задаток у продавца в этом случае или нет.

• Дополнительные моменты.

  Кроме самого задатка, можно обсудить различные моменты. Например, это может быть список документов, которые продавцы обязаны предоставить покупателям. Или условие, что продавцы должны выписаться из квартиры до сделки купли-продажи. И так далее.

Важно все заранее обсудить, потому что все моменты нужно перечислить в документах ниже.

Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы

Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно оформляйте 2 документа - предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.

Если оформить только один из этих документов, то на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка - при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.

В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.

Если вы не уверены, что сможете самостоятельно провести задаток, советую обратиться к юристу за услугой. За подробностям напишите нашему онлайн юрист-консультанту. У него также можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в

Когда он используется и чем он отличается от аванса и залога, какую ответственность несут стороны за неисполнение обязательств, а также вопрос возврата задатка при этом. Чаще всего понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются при заключении сделок купли-продажи. Задаток возвращается или нет? Разберемся.

Определение

В текущем виде закон определяет задаток как денежные средства, выданные одной из сторон сделки с целью обеспечения заключения договора и исполнения обязательств по нему. Чаще всего задаток ошибочно называют залогом. Но это абсолютно разные с юридической точки зрения вещи. Залог также обеспечивает обязательства по заключаемому договору, но по нему залогодержатель может при неисполнении прописанных в договоре обязанностей удержать в свою пользу залоговое имущество. Наиболее часто залог используется при выдаче займов, особенно при оформлении кредита в банке.

Не менее часто задаток путают с авансом. Как и в случае с залогом, эти понятия очень сильно отличаются в юридическом плане. Оба эти явления представляют собой частичную (или полную) предоплату товара или услуги. Но что возвращается: аванс или задаток?

Неисполнение обязательств продавцом

Многие не знают, что делать в случае, когда продавец, взяв аванс или задаток, не исполняет свои обязательства. Если речь здесь идет об авансе, то он должен возвращаться владельцу с прекращением юридических отношений между сторонами (продавцом и покупателем). Однако если речь идет о задатке, то ситуация представляется более сложно разрешимой.

А задаток возвращается или нет? Как было сказано выше, задаток - не просто предоплата услуг или товара, но также и обеспечение выполнения обязательств по заключенному договору. Поэтому ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств будет другой.

Где чаще всего используется задаток?

В каких случаях возвращается задаток? Об этом далее.

Понятие задатка, его функции и особенности регулируются в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Задаток является одной из наиболее популярных форм обеспечения взятых обязательств. Чаще всего его используют при заключении сделок с недвижимым имуществом, при покупке автомобиля или при оказании услуг. В силу наличия рисков и нестабильности, в предпринимательской деятельности чаще прибегают к использованию аванса. Если не было заключено отдельное соглашение о задатке в письменной форме, любая предоплата будет автоматически считаться авансом. Оформленный в устной форме задаток юридической силы не имеет.

Особенности задатка

В Гражданском Кодексе прописаны характерные особенности данного понятия, как вида обеспечения исполнения обязательств. Когда задаток возвращается или нет в ГК также указано.

1. Задатком могут быть исключительно денежные средства. Имущество, предметы, вещи выступать в качестве задатка не могут.

2. Денежные средства передаются от одной стороны сделки другой и являются частью общей суммы, необходимой для оплаты предмета договора. То есть данный вид отношений на основе задатка существует только на договорной основе.

3. Задаток - это платеж по определенному договору, он является доказательством того, что между сторонами имеются договорные отношения.

Функции задатка

Исходя из характеристик, данных выше, можно выделить несколько функций, которые выполняет задаток, а именно:

1. Обеспечение исполнения прописанных в договоре обязательств.

2. Непосредственное подтверждение самого факта наличия обязательств.

3. Платежная функция.

Вне зависимости от величины суммы задатка, должно быть составлено соглашение, иначе внесенные денежные средства задатком являться не будут. Ответственность сторон за неисполнение возложенных на них обязательств отличаются (у должника и кредитора).

Что из них не возвращается: залог или задаток? Это очень частый вопрос.

Оформление

В обязательном нотариальном заверении соглашение о задатке не нуждается. Однако если соблюсти юридические тонкости при оформлении данного вида соглашения, взыскать денежные средства при невыполнении условий сделки несколько проще и быстрее. Такого рода долг можно получить, основываясь на судебном приказе, избегая продолжительного и хлопотного искового делопроизводства.

Но даже и оформление задатка в виде обычного письменного договора также будет достаточно. В идеале его составление должно происходить в присутствии двух свидетелей с их подписями в документе. Но это необязательно и чаще всего достаточно подписей сторон. Главное, чтобы соглашение удовлетворяло обе стороны сделки.

Форс-мажор и невыполнение условий договора

Суть внесения задатка в том, что он дополнительно обеспечивает и гарантирует выполнение обязательств. Задаток не возвращается в случае, если давший его не выполняет условия договора. Если условия нарушены со стороны получившего задаток лица, задаток должен возвращаться в двойном объеме. Нарушившая условия договора сторона должна возместить все убытки (помимо задатка), если в соглашении не прописаны иные условия. Вышеперечисленные правила предусмотрены законом и могут быть не прописаны в соглашении, но обязательны к исполнению. Только в этом случае задаток возвращается в двойном размере.

Если до вступления в силу сделки стороны решают отказаться от заключения договора, либо ее условия невозможно исполнить в силу обстоятельств, задаток возвращается. Для неисполнения условий договора должны быть веские причины, прописанные в пункте «форс-мажор».

Как уже было сказано, задаток используется очень часто при заключении сделок купли-продажи, особенно в сфере недвижимого имущества. Однако, если стороны выражают абсолютное доверие друг другу, задаток не является обязательным. В силу тотального недоверия граждан устные обещания теряют свою силу и актуальность в современных реалиях. Покупатель хочет гарантий того, что понравившаяся ему квартира или автомобиль не уйдет к другому клиенту. Продавец ищет подкрепления намерениям потенциального покупателя. Поэтому задаток используется повсеместно.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки? Да, возвращается.

Обязанности сторон

Лицу, дающему задаток, нужно помнить, что ему выгоднее оформление задатка, чем аванса, так как перспектива вернуть деньги заставит вторую сторону более ответственно отнестись к своим обязательствам. Денежные средства в виде задатка не могут передаваться через третье стороннее лицо (только собственнику имущества, а не агенту, родственникам и т. д.). Если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение о задатке. Если у третьего лица имеется доверенность от собственника (обязательно нотариально заверенная), то ему могут быть переданы денежные средства, представляющие собой задаток. Возвращается или нет он? ГК РФ поможет в этом разобраться.

Согласие супруга или супруги продавца при передаче задатка также довольно важный момент, так как без него сделка может не состояться. Если лицо, получившие задаток, отказывается от выполнения своих обязательств, прописанных в договоре, получить двойную сумму задатка будет довольно сложно. Продавец, вероятнее всего, будет в суде ссылаться на независящие от него обстоятельства, из-за которых он не смог выполнить условия договора. Поэтому если вы не понесли большие потери от невыполнения договора и вам предлагают вернуть задаток в первоначальном объеме, имеет смысл рассмотреть это предложение в досудебном порядке.

Если вы сторона, получающая задаток, то не забывайте о следующих моментах. Для вас в некоторых случаях более выгодно получить аванс, а не задаток. Особенно это актуально, если нет уверенности в том, что сделка будет заключена. Хотя в этом случае можно обойтись даже и без аванса.

Выплата задатка также требует согласия супруга или супруги, потому как наиболее часто речь идет о совместном бюджете.

Для работы с задатком, необходимо знать основные правовые моменты, связанные с его оформлением, ответственностью сторон, последствиями неисполнения обязательств. Поэтому от получения или выдачи задатка лучше воздержаться до консультации юриста. Что не возвращается - залог или задаток? Мы разобрались в этом вопросе.

Риски

Юридически некорректное оформление договора о задатке или и вовсе выдача денежных средств под расписку могут стать причиной того, что при судебном делопроизводстве сама сделка будет признана недействительной.

Возвращается задаток или нет? Это интересно многим.

При наиболее благоприятном исходе у вас получится переквалифицировать выданные продавцу деньги в аванс и получить их назад. При наиболее худшем варианте вы потеряете внесенные в качестве задатка деньги.

Если в соглашении не прописана полная стоимость предмета договора, продавец вправе изменить цену по своему желанию, ссылаясь на объективные или необъективные причины.

Обязательно нужно прописать в соглашении срок, когда будет заключена основная сделка. Если этого не сделать, продавец может пролонгировать и затягивать ее заключение, а главное, у покупателя не будет оснований говорить о неисполнении обязательств по срокам.

Важным моментом является также и определение валюты, в которой исполняется сделка. Законодательство предписывает заключать сделки исключительно в национальной валюте. Поэтому и все суммы при заключении сделки должны фигурировать в рублях.

Задаток возвращается или нет? Мы ответили на данный вопрос.

Как вернуть задаток за квартиру, если передумал её покупать?

Вопрос:

Хотел купить квартиру, составили соглашение о задатке, внёс деньги, окончательного договора купли-продажи ещё не было. По личным обстоятельствам я вынужден отказаться от приобретения этой недвижимости. В бумаге, которую мы подписали, указано, что если по вине покупателя купля-продажа не состоится, то предварительно переданный задаток не возвращается.

Могу я вернуть задаток? Работает ли в данной ситуации статья 1102 ГК РФ - необоснованное обогащение?

Ответ юриста:

Задаток, согласно нормам гражданского законодательства является обеспечительной мерой гарантирующей исполнение обязательства по приобретению и оплате материальных ценностей через определенный промежуток времени (ст. 380 п. 1 Гражданского кодекса РФ). При отказе от совершения сделки лицо выдавшее задаток, полностью его лишается. Исключением являются случаи, когда иное оговорено в соглашении. В этом разница между задатком и авансом. Вернуть задаток возможно на следующих основаниях:

• документ о задатке оформлен с нарушением норм закона;
• при отказе продавца от продажи;
• по соглашению сторон, то есть при добровольном волеизъявлении собственника квартиры и потенциального покупателя;
• неисполнение вами обязательства вызвано независящими от вас причинами (например: внезапная тяжелая травма или болезнь, какие-либо форс-мажоры - землетрясение, наводнение и т. п.).

Наличие таких событий дает вам право вернуть задаток, но, скорее всего, только по решению суда, так как просто так вам его вряд ли отдадут. Кстати, тогда и сможете подать еще один иск «За неосновательное обогащение» (ст. 1102 ГК РФ). Приготовьтесь понести дополнительные затраты на юридическую помощь, т. к. самому очень сложно разработать грамотную стратегию и представить выигрышную позицию в процессе судебных заседаний.

Некоторые покупатели, желающие вернуть задаток и не имеющие на это законных причин, используют такой способ: прежде, чем сообщить продавцу о намерении отказаться от заключения договора купли-продажи, просят своего знакомого рассмотреть то же самое жилье и выявить желание приобрести его за большую цену. Когда появляется более выгодное предложение, есть вероятность, что продавец возвратит задаток при первом же обращении.

Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости» :

Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?

У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику...

Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м...

Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая... Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?

ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу...

Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?

Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет...

Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь...

Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа...

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Другие темы вопросов и ответов:

Задаток представляет собой обеспечительный платеж, то есть такой платеж, который давал бы сторонам договора уверенность, что каждый из них выполнит свои обязательства по заключению в будущем договора или исполнению условий действующего договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации :

Если продавец продолжает удерживать задаток после прекращения действия предварительного договора, то реализацию получают нормы о необоснованном обогащении . Попутно начисляются проценты за пользование чужими средствами .

Стоит обратиться с исковым заявлением в суд , чтобы вернуть деньги. По иску будет принято, скорее всего, положительное решение. К иску прилагаются все документы, подтверждающие факт, что деньги были переданы и получены по обоюдному согласию. Например, предварительный договор купли-продажи с подписью продавца .

Задаток представляет собой денежную сумму, которая вносится в счет предстоящих платежей по договору . Однако он имеет существенное отличие от аванса, поскольку в случае неисполнения договора виновная сторона лишается суммы задатка. То есть если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В отличие от этого, аванс не несет подобной «карательной» функции. Поэтому в случае неисполнения договора виновная сторона не лишается суммы аванса.

Таким образом, будучи внешне схожими, аванс и задаток влекут различные правовые последствия.

Схема задатка используется очень часто, когда лицо, поставляющее товары или оказывающее услуги, желает обезопасить себя от того, что другая сторона по договору впоследствии откажется от соответствующих товаров или услуг. Но если хочется и отказаться от договора и вернуть сумму задатка, возможно ли это? Да, деньги, переданные в качестве задатка можно вернуть при определенных обстоятельствах.

Во-первых, в соответствии с п.1 ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен если договор прекращается по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения. Это правило следует понимать более широко: задаток должен быть возвращен если договор прекращается по обстоятельствам, за которые не отвечает ни одна из сторон.

Во-вторых, очень часто стороны не соблюдают юридические требования к оформлению задатка. Ошибки здесь могут быть разные. Остановимся на двух наиболее распространенных.

Заключая договор или оформляя расписку о передаче денег, стороны часто указывают, что денежные средства передаются не в качестве задатка, а в качестве залога. Это неправильно, так как деньги не могут быть предметом залога. В результате этой ошибки переданная сумма не может быть охарактеризована ни как залог, поскольку это противоречит сущности залога, ни как задаток, поскольку отсутствует прямое указание на то, что переданная сумма является задатком.

Вторая распространенная ошибка заключается в том, что, подразумевая задаток, стороны, тем не менее, в договоре называют переданную сумму авансом или предварительной оплатой. Вследствие этого правила о задатке также не будут применяться.

Таким образом, в этих случаях переданные деньги можно будет вернуть. Кроме того, могут быть и иные обстоятельства, дающие основания для возврата переданных средств, но описать их все невозможно.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.