Движимое и недвижимое имущество: виды и различия. Что такое движимое и недвижимое имущество

Сегодня объектами гражданских прав являются блага материальной и нематериальной природы, в отношении которых развиваются соответствующие правоотношения. Что же означает ? Какая существует классификация относительно данного вопроса? Есть ли сегодня проблемы, связанные с имущественными комплексами? На эти и иные вопросы можно найти ответы в процессе изучения данной статьи.

Понятие имущества в гражданском праве

Как выяснилось, имущество является объектом имущественных прав. Как же определяет данный термин гражданское законодательство? В соответствии со статьей 128 ГК РФ, основывается на некоторых видах гражданских прав: вещах, в том числе деньгах и ценных бумагах; иных имущественных комплексах, в том числе и имущественных правах; работах и услугах; информации (как интеллектуальной собственности); нематериальных благах.

Из указанного перечня следует то, что рассматриваемым термином в наиболее широком значении охватываются вещи, права имущественного типа и, конечно же, аналогичного рода обязанности. Почему так важно определять актуальный в статье термин грамотно в плане конкретных правоотношений? Дело в том, что носит собирательный характер, оно максимально разнородное в отношении своего состава.

Современная трактовка термина

Сегодня имущество может трактоваться как одна вещь, так и в качестве их совокупности. Таким образом, в статьях 301-303, а также 305 ГК РФ, которые предусматривают в первую очередь методы защиты в отношении права собственности и других прав вещной природы, приведены интересные факты. Понятие имущества приравнивается к вещи или определенному количеству вещей, которые выбыли из владения непосредственно собственника или индивида, наделенного правом на пожизненное владение в силу принятия наследства, ведения хозяйства или же управления, лишь в случае истребления данных имущественных комплексов из чужого владения.

В ином значении рассматриваемый в статье термин распространяется также на вещи и имущественные права. К примеру, в третьем пункте 63 статьи ГК РФ имущество подлежащего ликвидации юридического лица, которое реализуется в соответствии с правилами публичных торгов, включает и вещи, и имущественные права. Понятие имущества определяется аналогичным образом, когда говорится об ответственности субъекта хозяйствования по своим обязательствам перед кредиторами абсолютно всеми имущественными комплексами, которые ему принадлежат на правах вещной природы. Важно дополнить, что последний пример имеет прямое отношение к такой области гражданского законодательства, как право обязательственного характера.

Понятие недвижимости в гражданском праве

Правоприменительная практика говорит о том, что вопрос понятия недвижимости на сегодняшний день так или иначе испытывает нужду в серьезной проработке как в научном, так и в законодательном плане. В первую очередь подобная претензия связана непосредственно с исключение единства в отношении взглядов в теории, которые касаются признаков, складывающих основу термина, критериев отнесения какой-либо имущественной разновидности к недвижимому и так далее. Так, уже давным-давно фигурирует на страницах изданий научно-правовой тематики. Единого взгляда на трактовку данного понятия на сегодняшний день просто-напросто нет. На самом деле это не столь страшно. Ужасает то, что не совсем понятны критерии, определяющие непосредственно .

Определение понятия

Отечественные ученые определяют понятие недвижимости как совокупность объектов, операции по перемещению которых без видимого ущерба в плане их назначения исключаются, а также другие объекты, относимые к недвижимому имуществу посредством прямого указания законодательства. Так, в современности недвижимым имуществом признаются, к примеру, : участки земли, недр, сооружения и здания, а также суда воздушного и морского назначения. Исходя из вышесказанного следует отметить, что сегодня понимание недвижимости в гражданском праве - это важнейший аспект правовой науки в целом.

Актуальные вопросы деления имущества на движимое и недвижимое

В соответствии с российским гражданским правом, принято делить имущество на движимое и недвижимое. Вторым пунктом 130 статьи ГК РФ к движимым имущественным комплексам отнесены абсолютно все вещи, в том числе денежные средства и ценные бумаги, не являющиеся недвижимостью. В соответствии с общим правилом права непосредственно на движимое имущество не регистрируются, если иной порядок не предусматривается законодательством.

Законом же возможно установление регистрации, подтверждающей право на . Как правило, данная практика соотносится со сделками по отношению к определенным видам движимых вещей в соответствии с пунктом вторым статьей 164 ГК РФ. Ярким примером тому могут служить несколько ограниченные в плане оборота вещи. Лишь тогда регистрационный акт играет правоустанавливающую роль, а также влияет на реальность производимых с данными объектами сделок. Подобную регистрацию не стоит путать с технической, в соответствии с которой, например, регистрируется автотранспорт или же оружие для стрельбы. Она оказывает влияние исключительно на осуществление определенных прав гражданского характера, но не на их формирование, дополнение или же прекращение вовсе.

Классификация в отношении недвижимости

В соответствии со статьей 130 ГК РФ выделяются некоторые недвижимого характера:

• Объекты недвижимого имущества, являющиеся недвижимыми в соответствии с собственной природой. Сюда необходимо отнести, к примеру, земельные участки или же водные объекты в отдельности.
• Объекты, движимые по своей природе физики, но законно отнесенные к недвижимости. В число таковых можно включить, например, имущество гражданина : суда, космические механизмы и так далее.
• Объекты, прочным образом связанные с землей, перемещение которых влечет несоизмеримый с их назначение ущерб.

В чем вопрос?

Как выяснилось, последней категории ненадлежащим образом может вызвать неблагоприятные последствия. Практика показывает, что отнесение имущественных комплексов в первой и второй группировке недвижимости, как правило, больших затруднений не вызывает. Аналогичные же операции в отношении третьей группы на сегодняшний день проходят достаточно проблематично и порождают немалое количество вопросов. В соответствии со статьей 130 ГК РФ, качественным квалифицирующим признаком недвижимого имущества служит исключительно связь с землей, носящая прочный характер, а также невозможность изменения местоположения тех или иных объектов в связи с их назначением.

Почему же разграничиваются так сложно? Дело в том, что проблема прочности связи строения объекта с землей не решается принципиальным образом. Окончательное решение в первую очередь зависит от обстоятельств по отношению к каждому случаю в отдельности.

Признаки оценки имущества как недвижимого

В ФЗ о имуществе говорится, что для описания заключающей группировки в контексте прочной связи непосредственно с землей и перемещения объектов с наступлением несоизмеримости ущерба их прямому назначение следует выделить некоторые совокупности признаков оценки имущественных комплексов как недвижимых:

• Юридическая группа исходит из связи земли и объекта недвижимого имущества, а также из квалификации этого объекта в отношении нормативно-правовых документов.
• Оценочная группа заключается в оценке стоимости объекта на различных стадиях в плане времени.
• Техническая группа связывает непосредственно объект с землей и характеризует его в техническом аспекте.

Критерии отнесения имущества к недвижимому

На сегодняшний день в законодательных актах не существует классификации объекта как недвижимости. Так, необходимо выделить некоторые критерии по поводу отнесения имущественных комплексов к недвижимым, среди которых основным является « землей (неразрывная связь между ними).

Так, в литературе юридического характера принято выделять два основных положения по этому поводу. Одно из них говорит о том, что вопрос недвижимого имущества является понятием юридическим, а не фактическим. Противоположное мнение высказывает Витрянский В.В.: для того, чтобы признать вещь недвижимой, необходима лишь прочная ее связь с неким земельным участком и исключение перемещения без несоизмеримого ущерба ее непосредственному назначению. Необходимо заметить, что данные положения о связи прочного характера не могут обуславливаться лишь фактором времени. ГК РФ, который регламентирует институт недвижимости, не включает в себя указание на временность прочной связи. Именно поэтому в отношении правоприменительной практики в процессе решения соответствующей проблемы превалируют нормативы публичной отрасли права, которые однозначным образом не желают признавать временно установленные сооружения объектами недвижимости вне зависимости от прочности их связи непосредственно с землей.

Какие объекты необходимо относить к недвижимости?

Помимо неразрывной связи между землей и объектом недвижимости, сегодня известны следующие критерии отнесения имущества к недвижимому:

• Возможность выполнения определенных функций данным объектом в прежнем порядке даже после изменения его положения в пространстве.
• Невозможность потребления вещи, индивидуальная определенность и абсолютная неделимость.
• Предназначение вещи в техническом плане.
• Отнесение объекта непосредственно к ряду капитальных строений (следует учесть: при возведении на определенный период времени объект не следует относить к недвижимому имуществу).
• Возможность подведения к объекту коммуникаций стационарной природы.
• Особенности материала изготовления объекта, в соответствии с чем сборно-разборное сооружение необходимо относить к недвижимости.

Примеры недвижимого имущества

Как выяснилось, недвижимое имущество занимает особую позицию в отношении гражданского оборота. В соответствии с нормами актуального законодательства Российской Федерации к недвижимости относятся следующие позиции:

• Участки земли.
• Недра.
• Водные объекты в обособленном аспекте.
• Лесные массивы.
• Насаждения многолетней природы.
• Различные здания и сооружения.
• Помещения нежилого типа.
• Дома, предназначенные для проживания.
• Некоторые части жилых помещений.
• Квартиры или же их части.
• Другие помещения жилого типа в определенных строениях, которые являются пригодными как для постоянного, так и для временного проживания.
• Гаражи и иные строения, носящие потребительский характер.
• Предприятия в роли имущественных комплексов и так далее.

Дикусар В.М., д.ю.н., профессор кафедры гражданско-правовых наук Российской академии адвокатуры и нотариата.

Храпова Е.В., соискатель Российской академии адвокатуры и нотариата.

Конституция РФ (ст. 34) устанавливает, что "каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности". Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом <1>. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие.

<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 32.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например , ГК РСФСР 1922 г. <2> с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома) <3>.

<2> См.: Хрестоматия по истории отечественного государства и права: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1994. С. 36.
<3> См.: Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 8.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых объектов; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны вещи или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.

Под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились те строения, фундамент которых укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например продажа на слом.

Таким образом, вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка <4>.

<4> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступительная статья Е.А. Суханова. М.: Фирма "СПАРК", 1995. С. 96 - 98.

Деление законодателем недвижимых вещей по природе на две категории нельзя назвать последовательным <5>. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты следовало бы отнести к той же категории, что и земля, по принципу прочной связи с землей. Кроме того, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства также следовало бы включить в эту категорию, поскольку они неразрывно связаны с землей. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению в литературе обоснованно относят к второстепенному.

<5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 33.

В данном случае можно лишь предположить, что законодатель при разработке данной статьи имел в виду следующее. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости <6>.

<6> См.: Там же. С. 34.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте. Поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме. Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

Круг объектов гражданского права чрезвычайно широк и многообразен. Согласно ст. 128 ГК РФ объекты гражданских прав подразделяются на: вещи (к числу которых относятся, в частности, деньги, валютные ценности, ценные бумаги) и права на вещи; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Вещами являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности - земля, полезные ископаемые, растения и т.д.

Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, недоступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми <7>.

<7> См.: Слугин О.В. Совершенствование методов и инструментария экономической оценки недвижимого имущества как основы управления им на муниципальном уровне: Дис. ... канд. экон. наук. Владивосток, 2002. С. 45.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства вещами являются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но и живые существа (например, дикие и домашние животные), сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.), различные виды подвластной человеку энергии (например, тепловой, электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (например, вода и газ в резервуарах, трубопроводах и т.п.). Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав <8>.

<8> См.: Дикусар В.М. Спорные вопросы, связанные с переходом права на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 5. С. 5 - 6.

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены такие понятия, как "главная вещь" и "принадлежность". Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Принадлежностью всегда является отдельный предмет <9>, например ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п.

<9> Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Такое деление, принятое практически всеми правовыми системами современности, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 1920-х гг. как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. В результате вплоть до 1990-х гг. в нормативных правовых актах термин "движимое и недвижимое имущество" вообще не встречался <10>.

<10> Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в Гражданском кодексе РФ, придающем первостепенное значение данному делению, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота <11>.

<11> См., напр.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 232 - 233.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <12>.

<12> Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статья 136 ГК РФ раскрывает, что поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ). Закон различает: а) "естественные плоды" - приплод животных, плоды фруктовых деревьев и т.п., создаваемые самой вещью, и доходы, которые вещь приносит, если она находится в гражданском обороте, например наемная плата, проценты, полученные по кредиту и т.п., а также б) продукцию, полученную в результате целенаправленного использования вещей в производственной деятельности <13>. В данном случае эта норма права является диспозитивной. "Законом, иными нормативными актами или договором может быть установлено, что плоды, продукция и доходы поступят в собственность не законного владельца, а другого лица. К примеру, на унитарных государственных и муниципальных предприятиях плоды, продукция и доходы, полученные от использования имущества, являются государственной собственностью и поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения" <14>.

<13> См.: Дикусар В.М. Проблемы правового регулирования охраны окружающей среды в Российской Федерации // Ученые труды Российской академии адвокатуры: Научно-практический журнал. 2007. N 1(6). С. 12 - 14.
<14> См.: Дукашев К.В. Правовой режим недвижимого имущества в целях налогообложения юридических лиц: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 88.

К недвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

Участки недр. Здесь необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости правовых режимов на земле- и недропользование, который проявляется в двух основных положениях. Во-первых, согласно ЗК РСФСР (ст. 52), собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды. Во-вторых, как это следует из норм того же ЗК РСФСР (ст. 83), предоставление земельных участков для пользования недрами проводится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных площадей. Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности <15>.

<15> Так, Закон РФ "О недрах" признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр России и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах Государственных границ Российской Федерации (ст. 2 Закона РФ "О недрах"). Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование <16>.

<16> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 290.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 130) к недвижимому имуществу отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Согласно ст. 4 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, вступившего в силу 1 января 2007 г., участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в лесных отношениях участвуют соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, установленных нормативными правовыми актами. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе. Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством (ст. 8 Лесного кодекса РФ).

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. В этой связи необходимо раскрыть содержание ст. 552, 553, 652 и 653 ГК РФ. Установлено общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок <17>.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Н.В. Карловой, Л.Ю. Михеевой "Приобретательная давность и правила ее применения" включена в информационный банк.

<17> См., напр.: Галиновская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения права собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики. Вып. 5. М., 1999; Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие. М.: Издательство "Палеотип", 2002.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. Определение недвижимых вещей, сформулированное в ст. 130 ГК РФ, говорит о том, что законодатель рассматривает понятия "недвижимые вещи", "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов. Однако некоторые специалисты дают совершенно иное толкование формулировке законодателя в отношении ст. 130 ГК РФ и предлагают классифицировать недвижимые вещи по другому критерию, в отличие от рассмотренных выше.

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал. К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения. Категорию "недвижимость" Г.В. Чубуков предлагает классифицировать пообъектно на земельную, водную, горную и др. <18>.

<18> См.: Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 12 - 13.

Однако представляется, что данная классификация объектов по критерию природы их происхождения не находит практического применения. Во-первых, такие природные объекты, как леса и многолетние насаждения, могут быть перемещены с несоразмерным ущербом их назначению и являться объектами, в которые вложен труд человека. Во-вторых, с позиции теории гражданского права и гражданского законодательства некорректным является применение в данной ситуации к недвижимым вещам такого экономического понятия, как имущественная природа (сущность), поскольку объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ, являются вещами, а согласно ст. 128 ГК РФ вещи являются видами имущества, но не наоборот, как предлагает Г.В. Чубуков.

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно (недвижимость в силу назначения). Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. В США <19>, Франции, Мексике и Бразилии такие вещи рассматриваются как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью или прикрепления к недвижимости признается при пользовании им недвижимым имуществом <20>. Таким образом, зарубежный и дореволюционный отечественный опыт в отношении подобных объектов не был учтен при разработке российского Гражданского кодекса РФ <21>.

<19> См.: Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 45.
<20> См.: Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. N 4. С. 18.
<21> См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 11.

Следует отметить, что в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.

Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <22> регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описания объекта незавершенного строительства.

<22> См.: СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.

Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного строительства давал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <23> гласит, что "по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими" <24>. Эта же позиция, связанная с действием договора строительного подряда, была отражена в п. 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" <25>.

<23> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 10.
<24> См.: Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 47.
<25> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 3.

Согласно п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <26> содержится указание на то, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Критерий, по которому объект незавершенного строительства был отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

<26> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

В отношении объектов незавершенного строительства законодательство никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим (например, заложен только фундамент или уже возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо, руководствоваться вышеприведенными разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, то есть принимать во внимание такие признаки, как неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного для него ущерба <27>.

<27> См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. N 7 - 9.

В литературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников <28>, С.Ф. Савкин <29>, И. Гумаров <30>. При этом они считали, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должны применяться нормы, относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

<28> См.: Доклад П.В. Крашенинникова на семинаре-совещании "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Юрист. 1998. N 6.
<29> См.: Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3.
<30> См.: Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10.

Например , Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить с ним сделку. "Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости" <31>.

<31> См.: Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). С. 83.

Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства, о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимым? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной стороны, у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны, дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет.

С 1 апреля 2005 г. договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанный Закон также регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Приведенный выше анализ правовых проблем отнесения отдельных объектов к недвижимости позволяет сделать вывод о том, что единственным классическим объектом недвижимости может быть признан земельный участок, являющийся недвижимым по природе. Не каждый объект недвижимости, являющийся таковым согласно российскому законодательству, обладает признаками, которые считаются объективно необходимыми и характеризуют его как недвижимость.

Анализируя понятие недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, можно выделить несколько оснований включения в перечень, и, следовательно, несколько групп объектов, которые включены в это понятие по различным основаниям:

Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им особенностей существования в объективной форме.

Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.).

Недвижимость в силу указания закона - объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав -- предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество -- это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Давая характеристику приведенной выше классификации объектов недвижимости, необходимо указать на тот факт, что третья группа недвижимых вещей является искусственно включенной в понятие недвижимости. Основой для включения третьей группы объектов в понятие недвижимости является мнение законодателя о необходимости распространения правового режима недвижимости на данные объекты. На практике же правовое регулирование оборота объектов данной группы действительно наделяется рядом особенностей, но они имеют мало общего с правовым режимом объектов первой и второй из выделенных групп недвижимых вещей.

Помимо классификации приведенной выше, недвижимость можно также разграничивать по своему происхождению:

• - созданные природой без участия человека;
• - являющиеся результатом труда человека;
• - объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

• - земельные участки (ст.130 Гражданского Кодекса РФ, ст. 6 Земельного Кодекса РФ, ст.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• - участки недр;
• - обособленные водные объекты;
• - леса, многолетние насаждения;
• - здания (ст.130 ГК РФ), части зданий (ст.5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»);
• - сооружения (ст.130 ГК РФ), в том числе сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона «Об основах градостроительства в Российской Федерации»); сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики);
• - нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Закона о государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);
• - жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), а также жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
• - квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);
• - комнаты (ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• - жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
• - кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», ст.1 Закона о государственной регистрации прав);
• - объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);
• - предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);
• - другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.

Перейдем к анализу каждого вида недвижимости. Как и в дореволюционной России, лишь земельный участок рассматривается современными юристами как безусловный объект недвижимости. Земельный участок - это часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в соответствующем порядке. Земельный участок, принадлежащий, например, на праве собственности отдельному физическому или юридическому лицу, имеет определенное целевое назначение (использование для садоводства, индивидуального жилищного строительства и др.), которое закреплено в правоустанавливающем документе и не может быть произвольно изменено частным пользователем участка.

Недвижимостью является не земля, а земельный участок, поскольку невозможно принять, какие бы то ни было, гражданско-правовые правила, которые бы определяли правовой режим земной поверхности (земли), как невозможен и ее оборот. Поэтому недвижимостью должен признаваться земельный участок как индивидуально-определенный объект, имеющий юридически значимые признаки (местоположение, размер (площадь), границы, качество и т.п.), и именно в отношении него может быть введен специальный правовой режим. Индивидуализация земельных участков осуществляется при проведении государственного кадастрового учета, в результате которого каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его экономическую и качественную оценку, а также путем переноса землеустроительного проекта на натуру с обозначением границ землепользования межевыми знаками. Все сведения о существующих земельных участках содержаться в Едином государственном реестре земель, в частности, кадастровый номер, данные о местоположении, площади, категории, разрешенном использовании земельных участков, общие сведения о субъектах прав на участки, о наличии на земельном участке объектов недвижимости и т.д.

К другим природным объектам относятся: водные объекты, лес, недра, понятия которых содержаться в специальных нормативных актах (ст. 1 Водного Кодекса РФ), преамбула Лесного Кодекса РФ, ст. 1 Закона РФ от 21.02.1992 г. «О недрах». Воды, леса, недра изъяты из гражданского оборота и находятся в исключительной собственности государства. С точки зрения характеристики правового режима недвижимого имущества наибольший интерес представляют природные объекты, которые хотя и ограниченно, но все же включены в гражданский оборот. Отдельные виды сделок (по передаче в ограниченное пользование гражданам и юридическим лицам) допускаются в отношении участков недр (ст. 1-2, 7 Закона РФ «О недрах»), участков лесного фонда и лесов, не входящих в лесной фонд (ст. 12 Лесного Кодекса РФ). Обособленные водные объекты (ст. 22,34 Водного Кодекса РФ), древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности отдельным гражданам и юридическим лицам (ст. 20 Лесного Кодекса РФ), могут находиться в частной собственности, и их оборот регулируется гражданским и специальным (водным, лесным, земельным) законодательством.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Соответственно под участком недр следует понимать часть недр, которая имеет определенную глубину и пространственные границы, фиксируемые на плане, являющемся необходимым документом при пользовании недрами. Участки недр могут предоставляться в пользование для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, образования особо охраняемых геологических объектов путем выделения так называемого горного отвода (геометризованного блока недр - ст. 7 Закона РФ «О недрах»). Участки недр следует отграничивать от природных ресурсов, извлеченных из окружающей природной среды (например, полезных ископаемых), поскольку последние являются движимым имуществом с момента прекращения естественной связи с недрами.

В соответствии с нормой п. 1 ст. 130 ГК РФ, к объектам недвижимости относится лес. Согласно положениям Лесного Кодекса РФ, лес - это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющая важное экологическое, экономическое и социальное значение. Применительно к объектам гражданских прав речь должна идти скорее о лесной растительности, причем разумно предположить, что лес (точнее - лесная растительность) является объектом недвижимости только в связи с земельным участком, поэтому сделки с этим объектом подчиняются правовому режиму недвижимости только тогда, когда решается вопрос о правах на участок. Последнее замечание в полной мере применимо и к многолетним насаждениям, которые также отнесены к объектам недвижимости.

В связи с рассматриваемым вопросом интересно заметить, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним распространялись лишь на три вида недвижимого имущества: земельные участки, здания, сооружения и их составляющие (п. 24). Относительную ясность в вопрос о лесе как объекте недвижимости внесло Постановление Правительства РФ от 23.12.1999 г. «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав», согласно которому в Единый государственный реестр подлежат внесению соответствующие данные и об участках лесного фонда (леса). К участкам лесного фонда относятся участки леса, участки земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления, а также земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства и иные земли, расположенные в границах лесного фонда (ст. 8,9 Лесного Кодекса РФ).

В ст.1 Водного Кодекса РФ дается определение обособленного водного объекта как небольшого по площади и непроточного искусственного водоема, не имеющего гидравлической связи с другими поверхностями водных объектов. Обособленный водный объект включает поверхностные воды, дно, берега и является составной частью земельного участка (ст. 9,11 Водного Кодекса РФ). В регулировании отношений по поводу обособленных водных объектов приоритетное значение перед нормами водного законодательства имеют положения Гражданского Кодекса РФ. К сожалению, как подчеркивает большинство цивилистов, Водный Кодекс не отвечает на вопрос, что означает «небольшой по площади водоем» и кто может определять, имеет ли конкретный водный объект небольшую площадь. По-видимому, этот вопрос будет решен в нормативных актах субъектов РФ, поскольку земельное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

К объектам, которые не могут быть перемещены без ущерба своему назначению, относятся здания и сооружения. В ряде законодательных актов употребляется термин «строение». Этот термин был принят в послереволюционном законодательстве и обозначал «обособленный объект на выделенном земельном участке под отдельным номером на улице». Российский законодатель вместо термина «строение» обычно использует видовые категории «здание» и «сооружение». Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий «здание» и «сооружение» и эти термины обычно приводятся совместно (например, §4 гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений»). недвижимый имущество гражданский правовой

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». В.В.Витрянский выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно».

В то же время А.А.Иванов разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.).

Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (далее по тексту - Закон о товариществах собственников жилья) под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов».

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости. Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения правового режима здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение - проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья».

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Правовой режим недвижимого имущества распространяется и на части недвижимости, которые могут принадлежать на праве собственности отдельным лицам. При этом под частью недвижимости следует понимать обособленные элементы (например, здания), которые могут быть использованы по своему назначению, независимо от использования других частей объекта.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права -- указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).

Закон о регистрации недвижимости включает в перечень объектов недвижимости кондоминиум. Существующие комментарии к Закону о регистрации недвижимости при анализе объектов недвижимости ограничиваются легальным определением кондоминиума. В силу ст. 1 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные части находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцы) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. В настоящее время ведутся обширные дискуссии относительно того, что с позиций науки гражданского права кондоминиум вряд ли может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав, а, следовательно, и как объект недвижимости. Так как, кондоминиум в целом не может принадлежать одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья, следовательно он не может быть отнесен к объектам гражданских прав.

Такой объект гражданских прав как вещь может одновременно находиться только на одном праве собственности. В.М.Хвостов подчеркивает: «Исключительное право собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь противоречит самому понятию о собственности». Г.Ф.Шершеневич выделял два признака комплексного объекта гражданских прав: а) объединение общим собирательным именем и б) выступление в юридических отношениях как целое. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ст. 1 Закона о регистрации не вполне корректно включает кондоминиум в состав объектов недвижимости. Объектами недвижимости являются составляющие кондоминиум земельный участок, сооружения, здание и помещения в нем.

Если говорить о жилых домах, то в приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права.

Гражданский кодекс РФ относит предприятие к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в ГК РФ используется в двух смыслах; как субъект права (унитарное предприятие) и как объект права. В соответствии со ст. 132 ГК РФ под предприятием как объектом права понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие как объект гражданских прав обладает специфическими признаками. Во-первых, может быть единым либо состоять из несколько полностью ли относительно самостоятельных частей - имущественных комплексов. Во-вторых, предприятие - это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности. И, в-третьих, совершение сделок с предприятием не влечет ни прекращения функционирования имущественного комплекса, ни ликвидацию юридического лица - владельца предприятия.

Учитывая, что недвижимостью по природе предприятие не является, на предприятие распространяется правовой режим недвижимости. Это, в частности, означает, что возникновение, ограничение, переход и прекращение прав на предприятие подлежит государственной регистрации. Так, в силу п. 1 ст. § 64 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. В случаях, предусмотренных законом, сделки с недвижимостью, в том числе и с предприятием, подлежат государственной регистрации, например, договор аренды предприятия. Важно отметить, что помимо применения общих норм о недвижимости Гражданский кодекс РФ содержит специальные правила, касающиеся предприятия. Гражданский кодекс РФ выделяет продажу и аренду предприятия в отдельные виды договоров купли-продажи продажи и аренды. Общие нормы о купле-продаже недвижимости применяются к продаже предприятия в качестве субсидиарного источника. Статьи 72, 73 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержат специальные нормы об ипотеке предприятия.

Однако на практике государственная регистрация прав и сделок с предприятием является чрезвычайно затруднительной. Причина проблемы видится в том, что, с одной стороны, субъекты гражданских прав заинтересованы в укреплении прав на предприятие. Наиболее удобной формой такого укрепления является фиксирование возникновения, изменения и прекращения прав на предприятие. С другой стороны, нормы, устанавливающие правовой режим недвижимости, основаны на неподвижности и относительной стабильности объекта и неприменимы к предприятию, которое способно к перемещению и постоянно изменяется в своем составе. Юридическая конструкция предприятия, призванная обеспечить легкость передачи «бизнеса», сталкивается с чрезвычайно сложной процедурой государственной регистрации предприятия как объекта недвижимости. Учитывая вышеизложенное, на взгляд многих ученых-цивилистов, предприятие следует исключить из сферы действия закона о государственной регистрации и разработать особые правила регистрации прав и сделок с предприятием. Указанные правила должны основываться на постоянной динамике состава предприятия.

В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При буквальном толковании п. 2 ст. 132 ГК РФ часть предприятия относится к объектам права собственности и, по всей видимости, к недвижимости. По признаку единого (то есть цельного, обособленного от других) имущественного комплекса предприятие не может состоять из «субпредприятий». В этом случае следует говорить о наличии нескольких предприятий. Представляется, что норма абзаца 1 ч. 2 ст. 132 ГК РФ о возможности совершения сделок с предприятием в целом или его частью имеет целью подчеркнуть допустимость раздельного оборота имущества, входящего в состав предприятия.

К недвижимому имуществу ГК РФ относит также объекты, не отвечающие названному в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ признаку, но подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), - недвижимость «в силу закона» или «юридически недвижимое имущество». Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Такое имущество недвижимостью чисто условно, фиктивно, в связи с необходимостью соответствующего правового регулирования. Аналогичная позиция уже высказана в юридической литературе М.И.Брагинским, Б.M.Гонгало, Т.Л.Левшиной, Е.А.Сухановым.

Важно различать и не смешивать государственную регистрацию самих судов и космических объектов и государственную регистрацию прав и сделок с ними. Государственная регистрация судов и космических объектов определяет состав недвижимости в силу закона, а государственная регистрация прав и сделок устанавливает принадлежность указанной недвижимости определенному субъекту. Перечень судов, подлежащих государственной регистрации, определяется транспортными уставами и кодексами (ст. 23, 33 Кодекса торгового мореплавания; ст. 33 Воздушного кодекса).

недвижимость имущество гражданское право

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301. к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Использование деления на движимость (движимое имущество) и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Г.Ф. Шершеневич указывал, что “собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые” Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. С. 98.. Таким образом, можно констатировать, что термин “имущество”, используемый в ст. 130 ГК РФ, должен пониматься в более узком смысле. Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является. Предприятие в целом не имеет материально-предметной формы.

В качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке).

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости) Гришаев. С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 39..

В чем же особенность вещей недвижимых? При первом же рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя внимание признак прочной связи с землей, которая понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Он пользовался еще в римском частном праве. Часто признак прочной связи с землей именуют “естественным”, а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - “недвижимостью по природе”.

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Земельный участок переместить в пространстве невозможно. Здание, в случае попытки перемещения или погибнет, или перемещение связано с несоразмерным ущербом его назначению. Поэтому по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимости. Скамейка и в процессе перемещения остается той же самой вещью. По признаку отсутствия прочной связи с землей скамейка не относится к недвижимости, а является движимой вещью.

Вместе с тем, на практике признак прочной связи с землей далеко не всегда возможно сразу установить. Так, представляет интерес судебное дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу.

Учебно - опытное хозяйство Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Батыр" о признании недействительным договора мены от 06.02.98 с приведением сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований положены следующие мотивы.

Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по названному договору отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Решением от 24.09.98 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.11.98 решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 26.02.99 отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.99 по делу No. А72-2212/98-Кд136/1 Арбитражного суда Ульяновской области отменил.

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.98 по тому же делу оставил в силе.

Президиум посчитал, что суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт No. 2 сдачи - приемки работ по договору от 27.05.91 No. 0214/СВ, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1. С. 25. .

Проблема состоит в том, что используемые критерии прочности и связи объекта с землей носят оценочный характер. Развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью.

По мнению Е.Ю. Петрова, ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т.п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к движимому имуществу. Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 342..

Представляется целесообразным ввести в ст. 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3. В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.».

Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. В юридической литературе высказывалась точка зрения, по которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но все же возможно, хотя и требует значительных расходов. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 89. Высказывалась также точка зрения, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой: в 3 т. (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2007. Т. 1. С. 334. Представляется, что этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - прочной связи с землей.

Для зданий и сооружений как разновидностей недвижимого имущества можно также выделить такие дополнительные признаки, как получение необходимых разрешений на строительство на земельном участке, предназначенном для этих целей, и соблюдение необходимых норм и строительных правил. В противном случае согласно ст. 222 ГК РФ право собственности на возведенное строение может не возникнуть. Соответственно, хотя в физическом смысле недвижимость возникла, в юридическом смысле - нет, поскольку зарегистрировать право на такой объект нельзя.

Иногда выделяют такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость. Недвижимость, действительно, обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

К.И. Скловский выделяет и такой признак недвижимого имущества, как его "видимость", что дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010. С. 225..

Представляется, что, высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Такое явление, как недвижимость, надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Электронный ресурс]. М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2006..

Признак «ограниченности», указывает на физические характеристики конкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

На признаке индивидуальной определенности недвижимости необходимо остановится подробнее.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских права, относится к числу индивидуально - определенных вещей. Ряд ученых цивилистов, такие как Левшина Т.Л., Лесницкая Л.Ф и другие, указывают на то, что индивидуально - определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. Вещи данной категории являются незаменимыми и непотребляемыми Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2009. N 2. С. 40..

При этом недвижимость является, прежде всего, вещью, под которыми понимаются - материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи присущи два юридических признака: доступность обладания, и, материальность. Некоторые ученые указывают еще один признак вещи: ценность вещи. А между тем, этот признак субъективно оценочен, изменчив в силу объективных временных и иных обстоятельств, а посему, не может считаться эффективным критерием выделения данного признака Белов В.А. Имущественные комплексы: очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. М.: Центр ЮрИнфор, 2004. С. 154..

Рассмотрим еще один признак недвижимости. А именно признак публичности. Многие ученые склонны считать, что публичность не относится к признакам недвижимости. Так, Тужилова-Орданская Е.М. считает, что государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством. Тужилова - Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Журнал российского права. 2004. № 6. С. 77.

Но публичность - это органически присущий недвижимости признак, что подтверждается п.1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость), в которой говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы (например, самовольная постройка, не может быть объектом гражданского оборота, т.к. не является объектом недвижимости в юридическом смысле).

Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (в настоящее время - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации. Еще, великий дореволюционный цивилист Шершеневич Г.Ф. подчеркивал, что особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 58..

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании ст.131 ГК РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость.

А такие объекты недвижимости, как водные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальной регистрации в другие реестры.

Таким образом, признак публичности - это акт государственной регистрации (особый юридический факт). Осуществление регистрации государством не означает, что переход прав на недвижимое имущество относится к сфере публичного права. Административные по своей природе отношения, складывающиеся между регистрирующим органом и заявителем, носят вспомогательный, служебный характер. Государственная регистрация (и в этом ее цель, причина появления, смысл) порождает гражданско - правовые отношения. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Цивилист. 2007. N 2. С. 41.

Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости Куцина С. Движимая недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. N 45. С. 4..

Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом:

"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей".

Исключить абз. 2 п. 1, где указано отношение к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Соотношение терминов, определяющих недвижимость

Одной из наиболее известных классификаций имущества является его деление на недвижимое и движимое. В данный момент речь пойдет о проблемах определения объектов недвижимого имущества, их характерных признаках (отличающих их от объектов движимого имущества) и вопросах, возникающих на практике при применении данного понятия. Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, качественно отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих включение в анализируемое понятие ряда составляющих, и заканчивается созданием его определения, дефиниции. В первую очередь хотелось бы остановиться на соотношении терминов, определяющих недвижимость. Так, в законодательстве упоминаются различные понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «объект недвижимого имущества», причем зачастую указанные понятия признаются тождественными по значению. Здесь стоит отметить некоторую терминологическую особенность: Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не использует понятие «объект недвижимого имущества», однако его употребление характерно для большинства законодательных и подзаконных актов, а также для судебной практики. Различие же вышеупомянутых понятий заключается в следующем. Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» — это наиболее общее понятие, которое может заключать в себе как юридическое значение, так и не юридическое (то есть недвижимость не в гражданско-правовом смысле — об этом далее). Кроме этого, «недвижимость» — это качество самого имущества, его определяющая. «Объект недвижимого имущества» — понятие более конкретное, индивидуализирующее и помогающее придать свойство количественности и сравнимости. Рассматривая вопросы формирования понятия недвижимости и выделения системных признаков объекта недвижимого имущества, хотелось бы отметить следующее. При формулировании определения недвижимого имущества во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Так, еще Свод законов Российской империи относил к недвижимости корабли (т. Х, ч. 1, ст. 384—400). Д. И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно». Однако на протяжении длительного времени юристами предпринимались и предпринимаются попытки выявить признаки и дать определение «объекта недвижимого имущества», «недвижимого имущества», однако такие определения оказывались либо слишком громоздкими и нелаконичными, либо неполными и несколько ограниченными. Наиболее важной причиной тому является сложность самой юридической конструкции понятия недвижимого имущества. Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства. Обратим внимание на основные системные признаки объектов недвижимого имущества, то есть на те особенности, которые не только качественно отличают их от других правовых категорий, но и указывают на существующую объективную взаимозависимость таких объектов. Отмечу, что первый в приведенном автором списке признак сложно назвать отличительной чертой объектов недвижимого имущества, однако исходя из особенностей правового регулирования вопросов недвижимости российским законодательством следует обратить на него внимание и сделать следующий вывод. 1. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЯВЛЯЕТСЯ ВЕЩЬЮ. В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Таким образом, российский законодатель установил жесткое ограничение: недвижимое имущество в гражданском обороте может выступать исключительно в качестве вещи. Здесь необходимо обратить внимание на то, что в данной статье Кодекса понятие «имущество» употреблено в более узком смысле по сравнению с указанным в статье 128 ГК РФ, причем, как отмечает О. М. Козырь, российский законодатель «использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами». Тем не менее уравнивание понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимой вещи не вполне понятно, ведь, действительно, недвижимая вещь — наиболее узкое понятие, и еще в дореволюционной России ученые-цивилисты указывали, что недвижимость и недвижимое имущество являются между собой равнозначными, а по отношению к недвижимой вещи — комплексными, более широкими понятиями. Действительно, недвижимое имущество возможно представить не только в виде недвижимой вещи. Так, в законодательстве некоторых зарубежных стран (Франции, Германии, Италии и других) к недвижимости могут быть отнесены иные виды имущества, включая имущественные права. Российский законодатель же, уравняв термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», исключил возможность включения в понятие «недвижимое имущество» иных объектов гражданских прав. По мнению автора, это сделано в силу того, что в течение более 60 лет понятие недвижимости не употреблялось, усложненная конструкция (с включением иных, кром е вещей, объектов в понятие недвижимости) вызвала бы еще большие проблемы при практическом применении данной нормы. (Примечание авт. Стоит отметить, что, несмотря на то что в советское время начиная с 1922 г. в гражданском законодательстве деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, сохранялись (характерные именно для недвижимости) особенности правового регулирования оборота некоторых объектов, относимых к недвижимости. Например, это касается оборота сооружений, жилых домов и т. д. В связи с этим нельзя сказать, что недвижимость как правовая категория отсутствовала в гражданском праве того времени. ) Следовательно, в соответствии со статьей 130 ГК РФ недвижимое имущество может быть только вещью. Однако буквально через пару статей Кодекса мы встречаемся с явлением, которое можно считать исключением из указанного выше правила. В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие как имущественный комплекс стоит неким особняком по отношению к иным объектам, отнесенным к недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Некоторые ученые относят предприятие к сложной недвижимой вещи, что неверно, так как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ должна состоять только из вещей, в предприятие же могут входить согласно абзацу второму пункта 2 статьи 132 ГК РФ все виды имущества, права требования, долги, а также права на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права. Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого имущества является вещью, за исключением предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и не подпадает под вышеуказанные признаки. 2. ОСОБЫЕ НАЗНАЧЕНИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ТРЕБУЮЩИЕ ПОВЫШЕННОГО ПУБЛИЧНОГО ВНИМАНИЯ. На сегодняшний день среди ученых-правоведов наиболее распространена точка зрения, согласно которой к объектам недвижимого имущества можно отнести лишь те, которые недвижимы в силу природных свойств, то есть объекты, указанные в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Однако в таком случае ряд объектов недвижимого имущества остается вне правового регулирования, и при формулировании нового юридического понятия объекта недвижимости остается вопрос: к чему отнести не подпадающие под данное определение объекты? Кроме этого, зачастую указывается на отсутствие в нашем законодательстве «системы объектов недвижимости», поскольку не выработан единый классификационный признак. Однако не стоит забывать, что понятия «объект недвижимого имущества», «недвижимость» и т. п. в первую очередь являются специальными юридическими понятиями и не соответствуют по своему содержанию фактическому понятию недвижимости. Хотя физические признаки всех видов имущества, отнесенных законом к недвижимости, строго говоря, не образуют единое целое, в совокупности они все же представляют собой достаточно «жесткую структурированную конструкцию». Сложно не согласиться с высказанной С. А. Степановым мыслью, что недвижимость представляет собой систему «условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных объектов недвижимости», причем это обусловлено несколькими факторами, в том числе постоянным, связующим, разнохарактерным присутствием «единой публичной составляющей» и юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве и меньше — в частном. Таким образом, объясняется некая разрозненность объектов, объединенных в единое понятие «недвижимость». Стоит отметить, что решение законодателя создать такую конструкцию кажется на первый взгляд спонтанным и непроработанным. Тем не менее подобное определение является распространенным и известно законодательству многих стран. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния предусматривает возможность отнесения к недвижимому имуществу имущества в силу закона. Более того, в законодательстве зарубежных стран имеется более сложная — троичная — конструкция объектов недвижимости. Так, в соответствии с гражданским законодательством Франции, Бразилии и некоторых других стран наряду с недвижимостью «в силу природных свойств» и «в силу закона» существует «недвижимость в силу назначения», к которой относятся предметы, помещенные на земельном участке для его обслуживания и эксплуатации, или движимое имущество, навсегда присоединенное к недвижимости. В анализируемом признаке объектов недвижимого имущества заключается их юридическая особенность. К объектам недвижимого имущества отнесено лишь то, которое обладает наибольшей публичной, общественной ценностью, требует особой правовой регламентации и государственной защиты. Необходимость прохождения государственной регистрации (о чем речь пойдет далее) продиктована не экономической стоимостью объектов, а именно их общественной, публичной значимостью. Таким образом, объекты недвижимого имущества можно выстроить в систему, образуемую двумя основными группами: 1. Объекты недвижимости в силу природных, физических свойств (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ); 2. Объекты недвижимости в силу закона (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие). Стоит отметить, что ряд авторов при рассмотрении данного вопроса выделяет в отдельную группу предприятия, либо предприятия, кондоминиумы, домовладения, участки недр (объединяемые в единую группу — «комплексные объекты недвижимости»), либо помещения. Однако данная позиция представляется спорной, так как исходя из смысла статьи 130 ГК РФ можно выделить лишь две группы, причем ко второй относится все недвижимое имущество, которому законом придан статус недвижимости. Как верно подметил О. М. Козырь, предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества. Следовательно, наиболее правильно относить предприятие к объектам недвижимого имущества в силу закона. Известным подтверждением этому является то, что понятие «предприятие» регулируется отдельной статьей 132 ГК РФ. Особую проблему создает отнесение к недвижимости морских и воздушных судов, а также космических объектов, так как зачастую в нормативных актах забывают о том, что и эти объекты относятся к недвижимому имуществу (например, во-первых, ГК РФ при аренде недвижимого имущества к недвижимости относит только недвижимость в силу природных свойств, хотя нигде не указано, что к ней не относятся иные объекты недвижимости; во-вторых, в Приказе Минюста РФ от 06.08.04 № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» указано, что данный акт действует в отношении всего имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений, что дает возможность предположить, что данный акт регулирует также вопросы аренды судов. Однако систематическое толкование этого акта подтверждает, что он относится только к недвижимости в силу природных свойств). В связи с этим у некоторых ученых вызывает критику отнесение к недвижимости данных объектов, и при характеристике объектов недвижимого имущества правоведы ограничиваются лишь анализом данной категории недвижимости. На наш взгляд, проблема состоит не в том, что указанные объекты отнесены к недвижимости, а в невнимательности законодателя при создании диспозиции какой-либо нормы права и/или установлении пределов регулирования определенного акта. 3. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ. Сразу необходимо отметить, что данный термин понимается цивилистами по-разному. Некоторые считают, что индивидуально-определенная вещь обладает уникальными, только ей присущими чертами, качествами. Другие же указывают, что индивидуально-определенные вещи не обязательно должны быть единственными в своем роде, к ним относятся любые вещи, которые представляется возможным выделить из других подобных объектов. Однако следует признать, что в силу установленных законодательством особенностей правового регулирования недвижимости каждый объект недвижимого имущества признается индивидуально-определенным. Стоит отметить, что, несмотря на то что в статье 130 ГК РФ указанный признак не содержится и нигде прямо не упомянут, все же исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его как черту, присущую любому объекту недвижимости. Так, например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать его, в противном же случае договор купли-продажи не будет считаться заключенным. 4. НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДЫ, СФЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЕЗ НАНЕСЕНИЯ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ЛИБО БЕЗ СОХРАНЕНИЯ СТАТУСА ТАКОВОГО. Традиционно юристы выделяют в качестве признака недвижимого имущества прочную связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого имущества. Однако на практике возникают проблемы, связанные с применением недвижимости. Во-первых, как верно подметил Е. Ю. Петров, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, обычно считающихся недвижимостью, и применение такого оценочного критерия, как прочная связь с землей, становится все более затруднительным, так как доказать наличие прочной связи с землей не всегда представляется возможным. Во-вторых, не всегда указанный признак можно распространить на все возможные случаи, возникающие в современном гражданском обороте. Это может быть проиллюстрировано на простом примере, приводимом в литературе. Так, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, является недвижимым имуществом, но в случае, если самолет приобретает частное лицо и использует его для своих личных целей, данный объект становится уже движимым имуществом. По мнению автора, предложенный признак является более широким по сравнению с указанным и отражает сущность современного понимания недвижимости. 5. ВОЗМОЖНОСТЬ СТАТЬ ОБЪЕКТОМ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ. В науке гражданского права уже длительное время ведется дискуссия о сущности объекта гражданских прав по отношению к недвижимому имуществу. Существуют две основные позиции. По мнению ряда ученых16, для признания чего-либо объектом недвижимого имущества необходимо лишь доказать наличие свойств, указанных в статье 130 ГК РФ: прочную связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба либо прямое отнесение конкретного объекта к недвижимости в силу закона. Таким образом, для того, чтобы признать объект недвижимостью, нет необходимости совершать какие-либо специальные действия для придания ему такового статуса (то есть осуществлять государственную регистрацию). Вторая точка зрения, согласно которой недвижимостью может быть признано имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до момента такой государственной регистрации объекта недвижимого имущества юридически не существует. Так, К. И. Скловский указывает: «Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не может». Развивая эту идею, О. М. Козырь пишет следующее: «Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав… Интересно, что гражданское законодательство Нидерландов... признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией - регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты». Это означает, что в качестве недвижимого имущества должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Наиболее верной и соответствующей действующему законодательству представляется последняя позиция, так как, для того чтобы стать оборотоспособным, любое имущество должно признаваться объектом гражданских прав. Непосредственно недвижимое имущество становится объектом недвижимого имущества (и, соответственно, одним из видов объектов гражданских прав) только после регистрации первичного права на него. Неслучайно законодатель употребляет понятие «объект гражданского права», концентрируя внимание на том, что существование в гражданско-правовом понимании любого объекта зависит от возможности распространения на него гражданского права. Некоторые авторы выделяют также еще один признак объекта недвижимого имущества: неделимость и непотребляемость . Однако такая позиция вызывает критику, основанную на следующем. Включение признака непотребляемости неприемлемо по следующим основаниям. Во-первых, он не отражает особенности, характерные только для объекта недвижимого имущества. Это объясняется следующим. Термин «непотребляемость» используется законодателем в ГК РФ лишь в главе об аренде; причем, исходя из смысла статьи 607 ГК РФ, можно сделать вывод, что непотребляемыми вещами являются любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, при этом:

1. вещи могут быть как недвижимыми, так и движимыми;
2. непотребляемыми признаются вещи, которые в принципе могут потерять свои натуральные свойства, но по истечении достаточно длительного времени. Это подтверждено судебной практикой (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.03.02 по делу № А19-8204/01-14-Ф02-201/02-С2; решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.03 по делу № А63-1266/2003_С4).

Таким образом, свойство непотребляемости присуще любому объекту недвижимости, но все же это хоть и не лишний, но не обязательный признак. Во-вторых, анализируемое понятие является оценочным. Действующее законодательство переполнено оценочными категориями, и это порождает многочисленные проблемы на практике. Следует признать, что в некоторых случаях они необходимы и неизбежны. Но все же при разработке рекомендаций по улучшению законодательства следует стремиться формулировать более четкие дефиниции. Хотелось бы еще раз отметить, что, несмотря на то что вопрос об определении недвижимого имущества, недвижимости, объекта недвижимого имущества интересует ученых-цивилистов на протяжении нескольких веков, до сих пор не выработано его единое понятие; предложенное автором определение также не претендует на роль истинного и бесспорного. По мнению автора, вышеизложенные признаки являются существенными для анализируемой в настоящей работе правовой категории, что позволяет представить следующую дефиницию. Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания. Е. Демидкова, юрист юридической компании Legas, Москва Материал опубликован в журнале "Арбитражные споры" (официальный вестник ФАС СЗО).