Документы поставить нежилую объект недвижимость на учет. Какие объекты ставят на кадастровый учет, и как это сделать? Что делать в случае отказа

Систематизация сведений об объекте недвижимости в Едином государственном реестре называется (КУ). Сегодня, внесение в Единый реестр информации о здании, земельном участке или жилье стало намного быстрее, удобнее и, главное, проще. В настоящее время без этой процедуры было бы невозможно:

• оформить права на недвижимость;
• вести контроль над объектами и землей;
• планировать и организовывать землеустроительные и градостроительные мероприятия.

Необходимая документация для постановки здания (помещения)

Сталкиваясь с вопросом внесения объекта в кадастр, гражданин задается вопросом предоставления пакета документов. Сейчас озвучим пакет основных документов, который потребуется предоставить:

• удостоверение личности (если от имени собственника выступает представитель, то потребуется его удостоверение личности и заверенная у нотариуса доверенность);
• документы, подтверждающие право на имущество, участок земли;
• документ, подтверждающий категорийность земли;
• оформленное на специальном бланке заявление (непосредственно в регистрационном органе или на интернет-портале);
• геодезический план здания;

Понятно, что в каждом случае могут быть затребованы дополнительные бумаги, но представленный выше список считается базовым.

Поэтажные планы здания

Схематично составленный чертеж, в котором обозначены расположения помещений (квартир), представляет собой поэтажный план здания. Функциональность такого документа заключена:

На таком документе, который создается работником БТИ, должны быть четко обозначены:

• комнаты, балконы, лоджии и помещения хозназначения – со стенами и перегородками, различными перемычками;
• дверные проемы;
• инженерные коммуникации, оконные конструкции с особенностями их конфигурации.

Такой план должен нести информацию о габаритах лестничных клеток с проемами, указания на высоту помещений, о наличии и расположении мусоропроводных и лифтовых шахт и вентиляции.

Технический план объекта недвижимости

Как уже говорилось выше, любая сделка с недвижимостью предполагает ее постановку на государственный учет. В момент первичной постановки подготавливается технический план, который становится основанием для оформления технического паспорта. А уже на основании этого документа выдается кадастровый паспорт. В техническом паспорте объекта содержится полная информация характеризующая недвижимость:

• графический план – показывает план помещения с указанием расположения объекта, этажности. При необходимости указывается план этажей, площадь помещения с его контурами;
• текстовое описание – описывает характеристики и особенности объекта, включает в себя информацию об исполнителе, проводившего замеры и составление документа с указанием списка работ, использованных в работе и средства измерения, а также информация о самом заказчике.

СПРАВКА: Любое помещение обязательно к постановке на КУ, а значит, каждое из этих помещений обязано иметь технический план. Нередки случаи, когда объект существует без оформления официальных документов. Но такой объект нельзя назвать законным и, к тому же, без наличия соответствующих документов нет возможности совершать с ним сделок, так как нет возможности доказать право на собственность.

Правоустанавливающие документы

Для каждого собственника недвижимого объекта приобретение прав собственности совпадает с результатом совершенной сделки – мены или купли-продажа, дарения, вступление в наследство и так далее. Но в любом случае, в основании появления прав лежат определенные виды документов, которые так и называются правоустанавливающими.

К таким документам предъявляются следующие требования:

• соответствие действующему законодательству;
• наличие описания недвижимости, вид права на объект и правообладателя.

Рассмотрим некоторые виды правоустанавливающих документов, которые встречаются чаще всего:

• договора: купли-продажи (с рассрочкой или без нее), мены, дарения, пожизненного содержания (ренты);
• свидетельство о праве наследования;
• судебное решение;
• документы на возводимый заново объект;
• справка ЖСК о выплате пая.

Порядок при оформлении

После проведения всех законодательных норм объекту присваивается . Бывают случаи, когда здание не имеет кадастрового паспорта, но собственник может юридически подтвердить право собственности. И если в планах владельца не присутствует продажа имущества, то можно обойтись и без этого документа. Кадастровые номера являются уникальными и никогда не меняются. Поэтому, этот номер дает возможность определить объект и идентифицировать его.

Порядок внесения сведений в реестр осуществляется на основании технического паспорта, который заказывается в БТИ. Для получения документа потребуется предоставить:

• заявление;
• подтверждение прав собственности;
• подтверждение уплаты услуг;
• паспорт.

Как поставить на учет часть нежилого помещения?

Часть объекта подлежит кадастровому учету параллельно с регистрацией прав в случае, когда регистрация таких прав необходима.

Такая необходимость обусловлена договором аренды, в котором предусматривается волеизъявление сторон.

Подавая документы для регистрации, арендодатель или сам арендатор должны оформить заявление. Если раньше подавая документы на КУ части помещения было достаточно иметь проект договора аренды, то уже в настоящем, 2018 году предлагается оформить копию подписанного договора, в который «вшивается» технический план.

Это позволит избежать ряда лишних вопросов со стороны регистраторов, так как будет отчетливо прослеживаться идентификация документа ставшего основанием постановки на КУ.

Также будут затребованы:

• полномочия собственника-подписанта;
• доверенность (заверенная нотариатом) на представителя интересов;
• договор аренды, мены, наследования и т.д. (3 экземпляра);
• подтверждение уплаты госпошлины;
• учредительные документы (копии) юрлица;
• правоустанавливающая информация на объект, часть которого передается в аренду.

Оформление для аренды

Основанием подготовки договора аренды может стать , подтверждающая корректность зарегистрированного здания (помещения) в кадастре.

В тексте договора должна быть четко прописана информация об объекте аренды:

• конфигурация;
• местоположение (на плане здания или поэтажном);
• передавая в аренду площадь.

Вся фиксированная информация в договоре должна соответствовать информации указанной в ЕГРН об объекте. Договор аренды становится основанием для составления техплана.

Для регистрации потребуются и такие документы:

• заявление (подписанное правообладателем или представителем);
• паспорт собственника, для представителя – паспорт с доверенностью, для юрлица – правоустанавливающие документы;
• подтверждение прав собственности – выписка ЕГРН;
• договор аренды с передаточным актом;
• техплан с отображение границ арендуемой части помещения;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Внесенные права арендатора в сведениях ЕГРН сохраняются в течение срока действия договора.

Срок внесения изменений

Изменения, вносимые в госреестр кадастровой недвижимости, должны быть предоставлены на бумажных носителях с отображением сути произошедших изменений.

Данные действия регламентируются действующим с 2007 года Федеральным законом № 221-ФЗ .

В зависимости от изменений, затрагивающих уникальные характеристики объекта или внесение дополнительных сведений заполняются соответствующие разделы государственного кадастра:

• Исправление ошибок;
• Проведение работ по ;
• Совершение сделок и так далее.

Законом определен конкретный срок для внесения изменений в ГКН – 18 дней. В случае передачи документов через многофункциональные центры (МФЦ) срок увеличивается до 21 дня.

Могут ли отказать?

В действительности, причин для отказа очень много. В случае, если причины, ставшие препятствием в регистрации прав не были устранены в течение срока приостановления, то выставляется отказ по решению. Основанием для отказа могут стать:

• Отсутствие прав (полномочий) у правообладателя, указанного в заявлении, на распоряжение объектом;
• При наличии противоречий между заявленными и зарегистрированными правами;
• Наличие ограничений или обременений;
• Не представлен полный пакет документов;
• Отсутствие подлинных документов или содержащаяся в них информация недостоверна.

ВНИМАНИЕ: С полным списком причин для приостановления (отказа) в регистрации можно ознакомиться в статье 26. «Основания и сроки приостановления осуществления» действующего федерального закона.

Реестровая стоимость

Определение реестровой стоимости лежит в обязанностях Федеральной кадастровой палаты – специальном органе КУ.

Оценщиками используется способ «массовой оценки», которая связана с установлением кадастровой стоимости всех объектов недвижимого имущества без уведомления собственников.

Но для каждого из них доступно получение информации о текущей стоимости своего объекта в любое время. Для этого можно воспользоваться одним из нижеуказанных способом:

• Получение выписки из ГКН;
• По кадастровому плану объекта;
• По размещенной на портале Росреестра кадастровой карты;
• Почтовое обращение в кадастр.

Проверка постановки

• Физический адрес;
• Статус объекта;
• Уточненная площадь;
• Кадастровая стоимость;
• Форма собственности;
• Дата постановки на КУ;
• Характеризующие особенности объекта.

Действующий Федеральный закон № 221-ФЗ диктует о необходимости кадастрового учета любого объекта недвижимости. Это касается не только жилого имущества, но также и нежилых объектов, земельных участков. Регламентированная законом постановка на КУ может быть пройдена самостоятельно, но можно поручить эту работу аккредитованным специалистам кадастрового центра.

Каждый девелопер после окончания строительства сталкивается с необходимостью постановки новостройки на кадастровый учет. Подробно о данной процедуре и трудностях, с которыми приходится сталкиваться застройщикам, мы совместно с нашими экспертами и поговорим сегодня.

Дадим определение

В первую очередь разберемся с понятиями и ответим вопросы: что же такое государственный кадастровый учет (ГКУ) и зачем он нужен. Итак, после того как стройка подошла к концу и новый дом введен в эксплуатацию, нужно его зарегистрировать и внести данные в государственный кадастр недвижимости, где новостройке будет присвоен уникальный номер, который записывается в базу данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). После чего государство юридически признает новый объект с зафиксированными границами и определенной площадью.

Процедура ГКУ является обязательной и дает застройщику возможность зарегистрировать свои права на построенную недвижимость, стать ее полноправным владельцем и осуществлять с ней любые сделки, в частности, он получает возможность продавать квартиры новым жильцам.

Прежде чем поставить возведенный дом на учет, девелоперу необходимо получить разрешение на ввод его в эксплуатацию. Оно, в свою очередь, оформляется только по завершению всех строительных работ и подтверждения соответствия параметров объекта, заявленных в проектной документации, реальной картине.

В теории постановка на кадастровый учет выглядит очень просто, отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». После ввода дома в эксплуатацию застройщик приглашает кадастрового инженера, который делает обмеры каждого помещения, устанавливает общую площадь здания, а также жилую и нежилую площадь помещений. На основании собственных замеров он составляет технический план и записывает его на диск со своей электронной подписью. Затем информация подается в государственный реестр недвижимости (Росреестр) и остается ждать, когда новый объект будет поставлен на учет. Причем Росреестр объединил работу ранее двух взаимосвязанных, но отдельных структур - Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Проблема в том, что из-за наличия фактически двух дублирующих друг друга структур, информация о кадастре задваивалась, что часто приводило к неразберихе и усложнению процедуры постановки на учет. После выполнения всех необходимых процедур застройщику выдается паспорт, который содержит полную и подробную информацию о новом доме.

Сколько ждать

В процессе постановки нового объекта на кадастровый учет Олег Куринной, заместитель генерального директора по девелопменту «МД Групп» выделяет два этапа: работа кадастрового инженера и присвоение номера в государственных органах. Первую часть работы, в которую включены обмеры помещений, геодезическая съемка, прорисовка планов этажей и подготовка технического плана для дома на 100-150 квартир опытная компания обычно выполняет за месяц-полтора.

На втором этапе после проверки техплана государственный регистратор в Росреестре принимает решение ставить новый объект на ГКУ или нет. Однако, перед тем как технический план попадет в Росреестр застройщик направляет его в орган, осуществляющий ввод объекта в эксплуатацию. В Москве эту функцию осуществляет Мосгосстройнадзор, который изучает техплан и дает разрешение на ввод. Далее документы попадают в Росреестр, где их должны рассмотреть в течение нескольких дней и вынести решение о проведении или приостановке кадастрового учета. При положительном решении зданию присваивается номер и выдается паспорт. В противном случае технический план должен быть доработан кадастровым инженером.

На сегодняшний день функцию проверки планов передали от специалистов кадастровой палаты юристам-регистраторам в Росреестр. По словам Олега Куринного, это отрицательно сказывается на работе, так как некоторые регистраторы пока не вполне разобрались с техническими тонкостями и приостанавливают заявления по необоснованным причинам.

В связи с последними изменениями, внесенными в актуальное законодательство, срок рассмотрения документов при постановке на ГКУ не должен превышать 10 дней, поясняет Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP. Несущественно увеличивается время при работе с МФЦ - всего на 2 дня. Несмотря на это, в связи с большим количеством заявок девелоперы постоянно сталкиваются с задержками и увеличением срока рассмотрения документов.

Александр Зубец сообщает, что в районе Новые Ватутинки на постановку корпуса на кадастровый учет уходит в среднем три месяца. Самый большой срок, который был зафиксирован - восемь месяцев. По его же словам, с 1 января 2017 года в столице в постановке на ГКУ начал принимать участие Мосстройнадзор, который стал связующим звеном между девелопером и Росреестром, после чего застройщики потеряли право напрямую общаться с ЕГРН, что сильно усложнило работу. В общем и целом главное препятствие на пути постановки на учет - это бюрократические проволочки, с которым сталкивается, наверное, каждый девелопер.

Придомовая территория - ставить или нет

Некоторых дольщиков волнует вопрос, нужно ли, после того как дом построен и квартиры переданы в их пользование, ставить на учет придомовую территорию или это забота застройщика. Под придомовой территорией в данном случае понимается участок, который относится к новостройке со всеми объектами благоустройства - стоянками, пешеходными дорожками, детскими и физкультурыми площадками и т.д. По словам Олега Куринного, необходимости новоселам заниматься подобной процедурой нет, потому что кадастровый номер присваивается участку при получении разрешения на строительство. Это касается территорий, сформированных после 2005 года, именно тогда начал действовать Жилищный кодекс РФ. Таким образом, по закону территория, расположенная под домом становится общей собственностью новых жильцов автоматически и бесплатно. Никакие документы, подтверждающие это, не требуются.

В том случае, когда придомовой участок был сформирован до начала действия кодекса, есть смысл ставить его на ГКУ, если в дальнейшем планируется оформление его в собственность. Александр Зубец считает, что данный вопрос стал особенно актуален с начала действия программы сноса пятиэтажек. Ведь собственники «хрущевок» при расселении имеют право выбрать денежную компенсацию, которая учитывает не только рыночную стоимость квартиры, но и долю в праве на земельный участок придомовой территории (только в том случае, когда она оформлена в собственность). Поэтому, если вас как-то касается данный вопрос, то лучше не затягивать с постановкой объекта на учет. Тем более, что сделать это достаточно просто: после положительного решения на общем собрании владельцев жилья, необходимо подать заявление на ГКУ. Далее органы власти сформируют земельный участок и поставят его на государственный учет.

Основные изменения 2017 года

С начала года вместо устаревшего закона от 1997 года вступил в силу Федеральный закон от 2015 года (№ 218), в который вошел ряд существенных изменений. Важным нововведением стала возможность единовременно поставить новостройку на учет и оформить госрегистрацию права собственности. Благодаря сведению этих процедур в одну стало проще оформлять документы, сократились и временные затраты. Таким образом, владелец получает выписку из единого реестра недвижимости и подтверждение прав собственности единовременно.

Как самостоятельный вид имущества, наконец, признали машиноместа, которые по новому закону также должны учитываться в кадастре и регистрироваться. Это облегчит процедуру купли-продажи, в которой до настоящего времени отсутствовали законные основания.

Также теперь разрешено подавать документы и заявления, не привязываясь к территориальному местонахождению новостройки. Другими словами, девелопер может обратиться в то отделение Росреестра или МФЦ, в которое ему наиболее удобно.

Изменения коснулись и сроков постановки нового дома на учет, что должно существенно облегчить жизнь как гражданам, так и застройщикам. Кроме того, Росреестр и госрегистратор несет персональную ответственность за свои действия или бездействие при проведении кадастрового учета.

Самое главное изменение, которое должно было вступить в силу с 1 января 2017 года - это возможность одновременной подачи заявки на ввод в эксплуатацию и постановки на ГКУ, считает Александр Зубец. Это должно значительно ускорить процедуру получения кадастрового паспорта, поскольку теперь необязательно дожидаться сдачи дома. Однако, к сожалению, пока все данные новшества действуют только в теории. Дело в том, что нельзя в один момент кардинальным образом изменить всю систему получения кадастрового номера и паспорта. Сейчас активно идет переходный период по налаживанию новой схемы взаимодействия через Мосстройнадзор. Несмотря на то что прошло уже полгода с момента вступления в силу поправок, девелоперы фактически вынуждены жить по старым правилам, ожидая, когда все заработает в штатном режиме и без накладок. Вероятнее всего, застройщики действительно смогут ставить дом на кадастр быстро и без прохождения многочисленных бюрократических процедур только к концу 2017 года.

Специально для портала "Все Новостройки

Сделки с нежилыми помещениями осуществляются ежедневно. Физические лица и компании продают офисы, торговые точки, гаражи и прочие объекты, которые не предназначены для проживания. Но для проведения таких сделок требуется регистрация объектов в Росреестре (кадастровом органе). Вопрос в том, как поставить на кадастровый учет нежилое здание, какие бумаги для этого подготовить, и какой из способов выбрать для передачи заявления. Эти и ряд других вопросов рассмотрим ниже.

В 2018 году кадастровый паспорт не выдается, а вместо него предоставляется выписка с полной информацией об объекте недвижимости. В техническом документе содержатся сведения о кадастровом номере сооружения и дате его получения, адресе, прошлых номеров кадастра, этажности, площади, а также назначении и виде объекта. Кроме того, в выписке можно найти кадастровую цену, владельцев, план и прочие параметры. Для получения выписки можно обратиться в МФЦ, Росреестр лично или через Интернет. Кроме того, доступны и другие варианты, которые рассмотрим ниже.

Когда необходимо поставить нежилое здание на кадастровый учет?

Потребность в регистрации нежилого здания или объекта незавершенного строительства объясняется многими причинами. Так, по действующему законодательству объект должен быть учтен в кадастре при наличии обособленности (отгороженности) от другого сооружения. Если помещение относится к нежилым, для него отсутствует требование, касающееся отдельного входа (как в случае с жилыми сооружениями).

На практике нежилой объект может возникнуть по причине выделения из уже существующего здания, в случае объединения группы объектов, их реконструкции и выполнения иных действий. При этом в выписке прописывается кадастровый номер недвижимости, из которой произошло выделение (преобразование) объекта. В случае изменения статуса сооружения (к примеру, при его переводе в нежилой статус) меняется ряд параметров объекта - вид и назначение.

Кроме того, в большинстве случаев перевод подразумевает восстановительные работы. Вот почему нежилой объект часто приходится ставить на кадастровый учет. Такие мероприятия обязательны в случае перепланировки. Если человек выполнил такую работу, но не зарегистрировал ее с учетом законодательства, возможен отказ в регистрации. При этом хозяина могут заставить вернуть объект к первоначальному виду.

Как поставить на кадастровый учет нежилое здание?

Регистрация нежилого сооружения или иного объекта (к примеру, недостроя) производится в несколько шагов.

Документы

Первый этап оформления подразумевает сбор необходимого пакета бумаг. В него входят:

• Паспорт заявителя.
• Заявление с просьбой поставить объект незавершенного строительства или нежилое здание на кадастровый учет. Подача заявления доступна любому человеку. Это может быть владелец или иное лицо, на которого оформлена нотариальная доверенность. Заявка составляется на специальном бланке, который можно найти на официальном ресурсе Росреестра, взять в МФЦ или кадастре.
• Технический план объекта. Это может быть незавершенка, нежилая постройка (помещение) или иное сооружение. Чтобы оформить техплан, требуется прийти в кадастровый орган и оформить соглашение с инженером. При выборе специалиста важно удостовериться в наличии у него соответствующего аттестата. Получить перечень аттестованных специалистов можно на ресурсе Росреестра.

Кроме упомянутых бумаг, потребуются и иные документы для постановки здания на кадастровый учет - документы, подтверждающие право на владение объектом, а также доверенность (для представителя).

Подача документов

Как только все бумаги собраны, требуется передать их в уполномоченный орган для прохождения процедуры регистрации. Заявление и рассмотренная выше документация передается следующим образом:

• Через официальный ресурс Росреестра. Это наиболее удобный вариант, позволяющий решить поставленную задачу через Интернет. Все, что требуется - перейти на ресурс организации и выбрать соответствующий пункт в разделе электронных услуг.
• МФЦ. При наличии возле места проживания многофункционального центра можно обратиться в него и получить необходимую услугу. Чтобы избежать очередей, рекомендуется заранее записаться на прием. При этом оформление заявления осуществляется с помощью сотрудника организации. В этом случае можно минимизировать число ошибок. Чтобы избежать временных затрат, рекомендуется сразу уточнить о возможности предоставления опции.
• Кадастровая палата. Люди, которые являются консерваторами по натуре, обращаются в кадастровый орган лично. Чтобы не стоять в очередях, стоит заранее записаться на прием. Это можно сделать двумя путями - набрать номер телефона центра Росреестра или перейти в раздел «Офисы и приемные» на официальном ресурсе.
• По почте. Еще один способ подразумевает пересылку заявления и документации почтой. При выборе такого метода нужно быть готовым, что сроки оформления будут продлены. Отправка осуществляется после заверки документов нотариальным органом, а также проведения описи бумаг.

В любом из рассмотренных выше способов заявителю доступен контроль проверки статуса заявления через проверку статуса запроса. Сделать это можно через официальную площадку Росреестра. При этом способ подачи документации не имеет особого значения.

Готовые документы, подтверждающие факт постановки на кадастровый учет нежилого здания или сооружения незавершенного строительства, отправляются несколькими способами. Доступные варианты - на указанный при оформлении почтовый ящик, передаются лично заявителю или его представителю. Услуга предоставляется бесплатно в срок до 18 дней.

Приостановка рассмотрения заявки или отказ в регистрации

На этапе передачи заявления и документации уполномоченный орган рассматривает пакет и принимает решение о возможности его принятия для дальнейшего изучения. В определенных случаях работники регистрационного органа приостанавливают рассмотрение заявления. Это возможно в следующих случаях:

• Данные об объекте, которые переданы заявителем, и информация в реестре не совпадают. Исключением являются ситуации, когда регистрация проводится после внесения правок в документацию.
• Адрес нежилого здания, которое подлежит регистрации, частично или в полном объеме совпадает с расположением иного объекта. Исключением являются ситуации, когда иное здание преобразуется в нежилое.
• Заявка или передаваемые бумаги не соответствуют нормам законодательства. Кроме того, отказ вероятен в случае предоставлении неполного пакета бумаг.

Во всех рассмотренных случаях заявитель может исправить ситуацию и поставить нежилое здание на кадастровый учет после устранения замечаний.

В некоторых случаях уполномоченный орган и вовсе отказывает в регистрации. Такая ситуация возможна при таких обстоятельствах:

• Здание преобразуется из одного или группы сооружений, по отношению к которым невозможно выделение или разделение доли.
• Сооружение, которое планируется поставить на кадастровый учет, не относится к объектам недвижимости.
• В техплане стоит подпись лица, которые не имеет полномочий для решения такой задачи.
• Сооружение, на регистрацию которого подано заявление, сформировано из объекта, который внесет в кадастр. При этом сведения о нем имеют временный характер.
• Объект не изолирован и не обособлен от других объектов.

Итоги

Зная, как поставить на кадастровый учет нежилое здание или зарегистрировать объект незавершенного строительства, можно сэкономить время и деньги. После проведения упомянутых процедур объект можно менять, продавать, сдавать в аренду, закладывать или выполнять иные действия. При этом сама процедура проходит в несколько шагов - подготовка необходимого пакета бумаг и его передача одним из доступных способов. Результат - постановка объекта на учет и возможность проводить с ним различные операции.