Договор мены жилыми помещениями между собственниками жилья. Договор обмена жилыми помещениями

Договоробменажилыхпомещений - это соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение, обязуется передать принадлежащее ему или занимаемое им жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен определенное жилое помещение. Обмен жилых помещений между их собственниками (гражданами или юридическими лицами) производится не по договору обмена жилыми помещениями, а по договору мены, хотя и с учетом специфики предмета обмена.

Нормы, регулирующие обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, содержатся в ст. 72-75ЖК. В качестве стороны в договоре обмена таких жилых помещений выступает только наниматель. Жилищные права проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, учитываются законодателем, предусматривающим обязательную дачу этими лицами согласия на обмен в письменной форме.

Проживающие совместноснанимателемчлеяь/егосемьивправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько нанимателей, т.е. договор обмена может бьпь и двусторонним, имногосторонним.

Обмениваемые жилые помещения могут находиться как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ст. 72ЖК).

В соответствии со ст. 74 ЖК договор об обмене жилыми помещени- ямжзаключаетсявписьменнойформещтемсоставлевияодногодокумен- ma, подписанного соответствующими нанимателями.

Указанный договор представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены дого- воры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление обмена. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения на обмен являются основанием расторжения ранее заключенных и одновременного заключения новых договоров социального найма.

Статья 73 ЖК предусматривает случаи, в которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Действующим законодательством не предусмотрен обмен жилыми помещениями между нанимателями и собственниками жилых помещений, между нанимателями жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма, между нанимателями жилых помещений по договорам коммерческого найма, а также прямо запрещен обменжилого помещения, занимаемого по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК), из чего следует, что все перечисленные виды обмена производиться не могут. К тому же обмен жилых помещений, занимаемых по договорам коммерческого найма, противоречил бы природе отношений, складывающихся при заключении таких договоров между нанимателем и наймодателем.

Еще по теме 4.2. Договор обмена жилыми помещениями:

1. 2.1.6. Дела о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным
2. 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным
3. ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ опризнании обмена жилыми помещениями недействительным в связи с его фиктивностью
4. 2.1. Дела о праве пользования жилыми помещениями по договору социального найма 2.1.1. Дела о признании права пользования жилыми помещениями

Бланк документа «Договор мены жилыми помещениями (образец)» относится к рубрике «Договор мены, обмена, бартера». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

мены жилыми помещениями

г. ______________ "___" ___________ 20__г.

именуем __________ в дальнейшем "Сторона А", проживающий по адресу:

________________________________________________________________________,

(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные)

именуем _____ в дальнейшем "Сторона Б", проживающий по адресу:

Заключили настоящий

договор о нижеследующем:

1. Стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности

равноценными, т.е. Сторона А передает свою квартиру, находящуюся по

адресу _________________________ в собственность Стороне Б, а Сторона Б

передает свою квартиру, находящуюся по адресу

В собственность Стороне А.

2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по

адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне А на

______________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"

20__ г. (Вариант 1)

20__ г., удостоверенным нотариусом ________________________

_________________________________________________________________ (Ф.И.О.

(Вариант 2)

документы).

Сведения о квартире:

Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________

Общая характеристика _______________________________

________________________________________________________________________.

Площадь ______________, в том числе жилая _________________________.

Другие параметры _________________________________________________

________________________________________________________________________.

Стоимость квартиры составляет _________________ (сумма цифрами и

прописью) рублей, что подтверждается справкой N ____________________ от

"___"____________ 20__ г., выданной БТИ ________________________________

________________________________________________________________________.

Стороны Б по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б.

3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по

адресу: ___________________________________, принадлежит Стороне Б на

праве собственности, что подтверждается:

свидетельством о праве собственности, N ______, выданным

________________________ (наименование органа). Дата выдачи - "___"

20__ г. (Вариант 1)

договором купли-продажи (дарения, мены) квартиры, заключенным "___"

20__ г., удостоверенным нотариусом _______________________

________________________________________________________________ (Ф.И.О.

нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,

номер реестра), зарегистрированным в ____________________________________

___________________________________________________________ (наименование

органа, зарегистрировавшего договор, дата регистрации, др. сведения)

(Вариант 2)

____________________________________________________________ (другие

документы).

Сведения о квартире:

Кадастровый номер _________________________________________________.

Местоположение (адресные ориентиры) ________________________________

________________________________________________________________________.

Наименование ______________________________________________________.

Назначение ________________________________________________________.

Общая характеристика _______________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________.

Площадь ______________, в том числе жилая __________________________.

Другие параметры ___________________________________________________.

Стоимость квартиры составляет ________________________ (сумма

цифрами и прописью) рублей, что подтверждается справкой N

От "___"_____________ 20__ г., выданной БТИ

________________________________________________________________________.

Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность

Стороны А по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А.

Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по

назначению, на момент осмотра не обнаружены.

4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в

пп.2 и 3, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением

(арестом) не состоят.

5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих

право пользования квартирами, указанными в пп.2 и 3, помимо

собственников, не имеется.

6. Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир,

указанных в пп.2 и 3, составляет __________________ (сумма цифрами и

прописью) рублей. Мена квартир производится без доплаты.

7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в

равных долях.

8. Переход прав собственности по настоящему договору совершается

после регистрации договора в ____________________ (наименование

уполномоченного органа).

Одновременно с переходом прав собственности к сторонам настоящего

договора переходят и соответствующие этим правам обязанности, в том числе

по уплате налогов на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и

9. Фактическая передача квартир и вступление во владение

осуществляются в следующем порядке:

Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает

квартиру, указанную в п.2 настоящего договора, не позднее ________ дней

с даты регистрации настоящего договора в ___________________

(наименование уполномоченного органа).

Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает

квартиру, указанную в п.3 настоящего договора, не позднее _______ дней с

даты регистрации настоящего договора в ____________________ (наименование

уполномоченного органа).

Передача и приемка квартир в соответствии с настоящим пунктом

удостоверяются путем подписания сторонами передаточного акта,

составленного в соответствии со ст.556 ГК РФ.

10. Стороны обязаны освободить принадлежавшие им до регистрации

настоящего договора квартиры от находящихся в них предметов и иного

имущества в срок не позднее ____________________________________________.

11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся

к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются

в суде _________________________________________________________________.

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться

сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.

13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному

удостоверению (по желанию сторон).

14. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной

регистрации.

15. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которых

хранится в делах нотариуса по адресу ___________, один - у Стороны А,

один - у Стороны Б.

Подписи сторон:

Сторона А ___________________________________ (подпись)

Сторона Б ____________________________________ (подпись)

Посмотреть документ в галерее:

В жизни нередко встречаются ситуации, когда появляется желание сменить место проживания, однако для приобретения нового жилого помещения не всегда хватает денежных средств и времени. В подобном случае необходимо обратить внимание на возможность заключения сделки, сущность которой заключается в обмене недвижимого имущества между собственниками. Для подтверждения передачи прав собственности на новое жилое помещение оформляется договор мены. В настоящей статье можно ознакомиться с правилами составления договора мены жилых помещений, особенностями сделки, а также нюансами регистрации и расторжения соглашения.

Особенности сделки

Договор мены жилых помещений относится к категории гражданско — правовых актов, поэтому сделки, подтверждаемые соответствующим соглашением, регулируются Гражданским кодексом РФ. Основываясь на данном нормативно — правовом акте необходимо определить сущность и специфику указанного соглашения. По договору мены собственники жилых помещений обязуются осуществить обмен недвижимостью согласно условиям, обозначенным в тексте соглашения.

Право собственности в отношении новой недвижимости появляется у каждой из сторон после выполнения обязательств по передаче жилья и регистрации соглашения в уполномоченном учреждении. Стоит помнить, что участники сделки должны совершить обмен жилыми помещениями одновременно или в соответствии с датой, указанной в содержании договора мены.

Важно знать...

При оформлении данного гражданско-правового соглашения, предполагается, что подлежащие обмену объекты недвижимого имущества равны по стоимости. Однако по причине того, что найти аналогичный по цене объект недвижимости крайне сложно, законодательством РФ допускается возможность заключения сделки в отношении неравноценных жилых помещений. В этом случае договор мены будет включать в себя пункт, в котором стороны обязаны прописать размер доплаты и способы компенсации разницы.

Если лица, принимающие участие в сделке, не указали этот нюанс, предметы договора мены считаются равноценными. Из этого следует, что владелец меньшей по стоимости недвижимости лишается права на взыскание доплаты.

В качестве сторон договоренности вправе выступать физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования. Главным условием считается необходимость подтверждения того, что участник является полноправным собственником жилого помещения. Обменять приватизированное жилье на неприватизированное невозможно, за исключением того случая, когда жилищные органы дают согласие на оформление прав собственности на второе жилье.

Важно обратить внимание на ситуации, при которых порядок передачи прав собственности на имущество, а также содержание договора мены жилых помещений будет несколько отличаться от стандартной процедуры. Речь идет о двух случаях:

• Наличие у жилого помещения более одного собственника обуславливает необходимость получения письменного согласия каждого из них на проведение сделки. При несогласии ранее упомянутых лиц с заключением гражданско — правового акта, инициатор обмена должен обратиться в суд;
• Если сделка, связанная с обменом недвижимости, затрагивает интересы лица, не достигшего совершеннолетия, надлежит обратиться в орган опеки и попечительства для согласования условий договора мены и получения письменного согласия.

Отличия соглашения о мене от договора обмена и купли — продажи:

• Договор мены считается двусторонней сделкой, поскольку каждый из участников договорных отношений одновременно продает и приобретает жилое помещение. Из этого следует, что в рамках одной сделки совершаются сразу две;
• В отличие от договора купли-продажи жилое помещение подлежит обмену только на предмет собственности, а не на денежные средства;
• Соглашение об обмене жилыми помещениями применяется только в отношении лиц, проживающих на основании договора социального найма;
• Участниками договора мены являются владельцы недвижимости, а сторонами соглашения об обмене выступают наниматели;
• Результатом сделки, оформленной по договору мены, станет переход прав собственности на имущественный объект. Обмен имуществом влечет за собой переход прав пользования жилым помещением.

Порядок составления договора мены

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, договор мены жилыми помещениями может быть оформлен в простой письменной форме или напечатан на чистом листе. Данный вариант составления соглашения применяется в том случае, если участвующие в сделке лица отказались от обращения в нотариальную контору. Кроме того, по новым правилам отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении договора мены. Достаточным будет правильное оформление документа и подтверждение написанного посредством подписей сторон.

Если лица, задействованные в обмене жилыми помещениями, договорились о составлении соглашения без участия нотариуса, целесообразно ознакомиться с ключевыми пунктами договора мены. Поскольку отсутствие важного условия или неверное оформление документа влечет за собой недействительность сделки.

Структура и содержание договора мены жилыми помещениями:

• Для начала отмечается наименование документа, число и место составления;
• Следом уточняются персональные и контактные сведения о сторонах. Если участником сделки является юридическое лицо или государственное учреждение, требуется указать название организации;
• Одним из существенных пунктов договора мены является раздел, в котором представлены характерные особенности каждого из жилых помещений. Если обмену подлежат аналогичные предметы недвижимости, уточняется: адрес, общая площадь, передаваемая вместе с жильем мебель и техника, недостатки. Если согласно договору мены владельцы обмениваются, например, движимым и недвижимым имуществом, тогда целесообразно подробно описать каждый из предметов;
• Помимо описания предметов соглашения, контрагенты должны обозначить стоимость каждого из обмениваемых жилых помещений. Кроме этой суммы требуется указать разницу в цене жилья, если такая имеется, а также дату, способы и порядок возмещения денежных средств. Отсутствие суммы доплаты в тексте соглашения свидетельствует о том, что объекты равноценные;
• Отмечается обязанность сторон, которая выражается в передаче прав собственности на жилое помещение согласно порядку и срокам, оговоренным и прописанным в договоре мены;
• Важно подтвердить, что обмениваемая недвижимость не находится в залоге, на нее не наложен арест, отсутствуют обременения или долги;
• В целях предупреждения случаев несоблюдения условий сделки, контрагенты имеют право внести в содержание соглашения пункт “Ответственность сторон” и описать меры наказания, которые будут применяться к нарушителю;
• Способы и порядок разрешения спорных ситуаций. Помимо этого можно предусмотреть обстоятельства, при наступлении которых участники сделки не будут привлекаться к ответственности (обстоятельства не зависящие от воли сторон);
• В конце документа дублируются личные сведения о сторонах сделки, а также ставятся их подписи и печати (если один из контрагентов юридическое лицо или государственное учреждение).

Представленные структура и содержание договора мены жилых помещений являются общепринятыми. В зависимости от особенностей и условий сделки в тексте документа могут быть отмечены дополнительные сведения, регулирующие процедуру передачи прав собственности на объект недвижимости. Важно также помнить, что в отдельных случаях в документе необходимо указать о том, что остальные собственники имущества или органы опеки и попечительства дали согласие на заключение договора мены жилого помещения.

Подлежит ли регистрации?

По закону, государственная регистрация договора мены жилых помещений должна проводиться в обязательном порядке. Также это правило распространяется и на соглашения, по условиям которых обмену подлежит не только недвижимое имущество, но и иные объекты собственности (транспортное средство, ценности).

Порядок регистрации договора мены жилых помещений:

• Основываясь на содержание гражданского законодательства, инициировать процедуру государственной регистрации соглашения, участвующие в процессе лица вправе после передачи каждому из контрагентов имущественных объектов. Данное действие подтверждается посредством соответствующего документа — акта приема-передачи;
• Подготовка требуемого списка документации, необходимой для передачи прав собственности на жилое помещение от одного владельца другому;
• Составление заявления и подача пакета документов в территориальное подразделение Росреестра по месту регистрации жилого помещения. Кроме того, лица, заинтересованные в оформлении прав собственности на имущество, имеют возможность обратиться в МФЦ для получения свидетельства;
• Оплата государственной пошлины. Применительно к физическим лицам действует ставка в размере 2 тысяч рублей. Юридические лица обязаны уплатить госпошлину равную 22 тысячам рублей;
• Работники уполномоченного учреждения производят проверку поданных документов на соответствие законодательным требованиям;
• В случае положительного результата проверки в течение 10 — 30 дней происходит регистрация договора мены. В обратной ситуации инициаторы процедуры получают письменный отказ, в котором указываются основания принятия такого решения;
• Результатом регистрации договора мены жилых помещений станет получение свидетельства о праве собственности на имущественный объект.

Чтобы не получить отказ в регистрации договора мены, требуется ответственно отнестись к сбору документов и составлению заявления. Поэтому при оформлении заявления надлежит помнить, что в его содержании обязательно указывается факт получения согласия от остальных собственников жилья и органов опеки и попечительства на подписание договора мены жилыми помещениями.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых обмену подлежат имущественные объекты, расположенные в разных регионах, округах. В этом случае для получения свидетельства о праве собственности, владельцы должны обратиться в разные филиалы Росреестра. В течение 5 дней после обращения лиц в Росреестр, представители государственного учреждения обязаны известить друг друга о получении документов.

После этого поступившие акты проверяются на соответствие законодательным требованиям и выносится решение о продолжении процесса регистрации договора мены или об отказе. В любом из случаев представители отдельных подразделений Росреестра обязаны уведомить друг друга о принятом решении. Если хотя бы один из участников сделки получил отказ в регистрации, процесс будет приостановлен до того момента, пока не будут исправлены недочеты.

Список документов

Для инициирования государственной регистрации договора мены жилых помещений, каждый из контрагентов должен подготовить пакет документов. Перечень документации зависит от того, какие имущественные объекты подлежат обмену.

Перечень документов:

• Каждая из сторон договора мены составляет заявление для инициирования процесса регистрации соглашения;
• Три копии договора мены;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• В зависимости от статуса заявителя подаются: паспорт (для физических лиц), учредительный документ, акт о постановке на учет в налоговой инстанции, выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
• Правоустанавливающая документация на жилое помещение;
• Кадастровый паспорт жилья;
• Передаточный акт, свидетельствующий об обмене недвижимым имуществом;
• Доверенность, если в процессе участвует поверенный в делах от имени одного из участников договорных отношений;
• Если у жилого помещения имеется несколько владельцев, к списку документов прилагается письменное разрешение каждого из них на заключение сделки;
• При участии в сделке несовершеннолетних детей, требуется получить и приложить к пакету документации согласие органов опеки и попечительства на оформление договора мены жилого помещения.

Платится ли налог по договору мены жилых помещений?

По общим правилам лица, которые выступают в качестве сторон договора мены жилых помещений, не освобождаются от уплаты налогового сбора. Это связано с тем, что сущность соответствующего вида сделок заключается в одновременной продаже и приобретении жилья, поэтому каждый из контрагентов является по закону и продавцом, и покупателем.

Особенности взыскания налога по договору мены жилых помещений:

• В отношении равноценных по стоимости жилых помещений не взимается налог;
• НДФЛ в размере 13 процентов взимается только от дохода лица, полученного в результате продажи меньшей по цене недвижимости (то есть с доплаты);
• Владельцы недвижимого имущества, чей имущественный объект находится у них в собственности меньше трех лет, обязаны выплатить налоговой сбор (вне зависимости от основания — договор дарения, наследство);
• Собственники, чье имущество принадлежало им более трех лет с момента приобретения прав собственности, при передаче жилого помещения по договору мены располагают правом отказаться от имущественного вычета и уплатить его в счет НДФЛ.

Сделки, объектами которых выступает недвижимость, подлежат особой проверке в государственных органах. Поэтому при указании стоимости объектов, передаваемых по договору мены, или размера доплаты важно обозначить достоверные данные. Сокрытие важной информации влечет за собой привлечение к ответственности.

Как расторгнуть договор мены жилых помещений?

В случае нарушения или ненадлежащего соблюдения условий договора мены жилых помещений одной из сторон, участник, чье интересы были затронуты, располагает возможностью расторгнуть соглашение. Для прекращения договорных отношений между контрагентами, инициатор аннулирования гражданско-правового договора должен обладать существенными основаниями, достоверность которых он может подтвердить.

Основаниями для расторжения договора мены жилых помещений могут быть :

• Несвоевременная передача недвижимого имущества от одного собственника другому;
• Сокрытие недостатков жилого помещения или важных сведений о недвижимости;
• Отказ в выплате дополнительных денежных средств (распространяется на те случаи, когда обмениваемые объекты неравноценные по стоимости);
• Нарушение или ненадлежащее соблюдение иных существенных условий сделки.

Вопрос расторжения договора мены жилых помещений может быть урегулирован в досудебном и судебном порядке. В первом случае порядок расторжения сделки будет следующим:

• Инициатор прекращения договорных отношений составляет письмо с указанием намерения расторгнуть гражданско-правовой акт и направляет документ второму контрагенту. При оформлении уведомления требуется учитывать необходимость внесения таких сведений, как: личные и контактные данные участников сделки, основание для расторжения договоренности, требования отправителя;
• Получатель уведомления обязан ознакомиться с содержанием письменного извещения и направить свой положительный ответ в течение десяти дней с момента получения документа;
• Заключительным этапом станет согласование условий расторжения договора мены жилых помещений и оформление соответствующего соглашения;
• Данный документ составляется и подписывается сторонами в знак подтверждения того, что оба контрагента готовы к мирному урегулированию спора. Обязательным пунктом соглашения должен стать пункт, в котором участники отмечают отсутствие или наличие взаимных претензий. Если остались нерешенные вопросы, рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования проблемы.

Если получатель письменного уведомления на согласен расторгать договор мены жилых помещений или игнорирует полученное извещение, инициатор прекращения договорных отношений должен обратиться в суд. Подобного рода вопросы входят в компетенцию арбитражного судебного учреждения.

Исковое заявление вместе с пакетом сопутствующей документации предоставляется в указанный орган власти. В содержании иска заявитель должен обозначить: персональные и контактные сведения обоих участников сделки, основания для обращения в суд, требования. Если представители суда после проверки документов и рассмотрения искового заявления о расторжении договора мены жилого помещения приняли иск, назначается судебное заседание.

Законодательная база

Для гражданина, который решит поменять занимаемое жилое помещение на другое, необходимо учитывать ряд нормативных актов. К их числу относятся:

Важно: Это лишь общий перечень законодательства. В конкретных случаях может потребоваться использование иных, региональных или ведомственных нормативных актов, регулирующих отдельные аспекты .

Первые шаги

Для того чтобы обменять жильё, сначала нужно найти подходящие варианты обмена. Это можно сделать следующими способами:

1. Посмотреть, что предлагается на городских и общероссийских сайтах бесплатных объявлений или же в соответствующих газетах.
2. Обратиться к знакомым, родственникам, друзьям.
3. Обратиться за помощью к риэлторам.

Альтернативы

Подобрав подходящий вариант, можно переходить непосредственно к обмену. Он может осуществляться следующими способами:

Мена

Сам по себе договор мены регламентируется главой 31 ГК РФ . Согласно этому договору, каждая из сторон обязуется передать в собственность контрагенту по сделке какое-то имущество, являющееся предметом договора (в нашем случае – жилое помещение).

ГК указывает, что к отношениям мены применяются правила, касающиеся купли-продажи, при этом каждая из сторон выступает одновременно в качестве продавца (по тому имуществу, которое ей раньше принадлежало) и покупателя (по тому, которое она получает в собственность).

С договором мены схож договор, по которому происходит обмен правами пользования жильём. Этот вариант используется только для квартир, находящихся в муниципальной собственности. Мены по ним быть не может, происходит только изменение состава лиц, заключивших договор социального найма.

Купля-продажа

С договором мены схож также предусмотренный ГК РФ договор купли-продажи. В нём одна из сторон (продавец) передаёт другой (покупателю) какое-то имущество, а другая в ответ обязуется уплатить заранее оговоренную денежную сумму.

Применительно к сделкам с жильём возможно использование как встречных договоров (когда продавец выступает затем покупателем по отношению к другой квартире, ранее принадлежавшей покупателю), так и целых «цепочек», когда деньги, вырученные от продажи одной квартиры используются для покупки другой, а сам покупатель затем выступает продавцом уже в следующей сделке.

Договор купли-продажи регулируется правилами, предусмотренными главой 30 ГК РФ . В тех случаях, когда речь идёт о покупке жилья у застройщика или иной коммерческой организации, а покупателем выступает обычный гражданин, кроме норм ГК РФ может применяться и Закон РФ «О защите прав потребителей» .

Плюсы и минусы

Каждый из вариантов договора имеет свои преимущества и недостатки.

• Преимуществами купли-продажи обычно является быстрота совершения: покупателю не нужно долго искать подходящий вариант для обмена, достаточно просто уплатить деньги – и можно, при желании, в тот же день подавать документы на госрегистрацию права.
• Минусом же является необходимость иметь на руках всю денежную сумму (кроме случаев, когда продавец допускает рассрочку или отсрочку платежа), а также возможные трудности с её передачей.

Что же касается договора мены, то главное его преимущество – бесплатность (кроме случаев, когда квартира меняется с доплатой).

Серьёзный же недостаток – необходимость подобрать для обмена жильё, по характеристикам сопоставимое с обмениваемым, а также возможные споры с другой стороной относительно стоимости передаваемой недвижимости.

Необходимые документы

Для того чтобы законно провести сделку, сторонам потребуется следующий пакет документов:

Важно: Этот перечень включает лишь основные документы. В конкретных ситуациях могут потребоваться и дополнительные бумаги.

Например, если квартира принадлежит супружеской паре, урегулировавших свои имущественные отношения по нотариальному брачному контракту, то этот контракт должен быть приложен к пакету документов.

Сделки между собственниками жилья

С доплатой

С доплатой может оформляться двумя способами:

Последнее обстоятельство крайне важно. Сам по себе договор мены не предполагает, что один из участников будет передавать другому не только имущество, но и деньги (ч. 1 ст. 568 ГК РФ). Поэтому если не указать этот момент в договоре, придётся судиться и добиваться расторжения сделки. Вероятность взыскать невыплаченные деньги крайне мала.

Статья 568 ГК РФ. Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Законный обмен с доплатой возможен только в отношении приватизированных или изначально частных квартир. Менять так муниципальное жильё нельзя.

Без дополнительных взносов

В том случае, когда собственники считают квартиры равноценными, договор мены осуществляется без доплаты. В этом случае сторонам нужно только правильно указать в договоре все существенные моменты и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Существенными моментами такого договора являются:

• Полные имена и адреса участников.
• Описание обмениваемого жилья: площадь, адрес, кадастровый номер, стоимость.
• Момент и порядок передачи жилья.
• Подписи сторон.

При необходимости в договоре фиксируются и дополнительные моменты – в частности, касающиеся прав и обязанностей участников сделки.

Внимание: Передача квартир должна осуществляться с помощью подписания передаточного акта. Он является неотъемлемой частью договора как в случае с меной, так и при купле-продаже.

Особенности соглашений о недвижимости между родственниками

Согласно ГК РФ, договор мены не предполагает каких-либо дополнительных условий, если участниками сделки являются родственники. Однако свои нюансы вносит налоговое законодательство. Согласно ст. 217 НК РФ , при сделках, касающихся недвижимости, платится налог в размере 13% от стоимости жилья. Однако сделки по дарению, заключаемые между близкими родственниками, от такого налога освобождены.

Именно поэтому если участниками обмена являются родные друг другу лица, то имеет смысл вместо купли-продажи или договора мены использовать два договора дарения, по которым стороны дарят своё жильё друг другу. Такой вариант, конечно, требует высокого доверия между участниками обмена, однако существенная экономия налицо.

Государственная регистрация

Для того чтобы сделка с недвижимостью была законной, данные должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае, сделка, заключенная без государственной регистрации, признается недействительной.

Нюансы процедуры

В ЕГРН регистрируется не сам договор купли-продажи или мены, а права собственности на жильё. Однако, поскольку основанием для изменения объёма прав и круга лиц, которым они принадлежат, являются именно договора, они должны быть предоставлены в Росреестр.

Процедура в целом выглядит таким образом:

• Сторона, регистрирующая право, оплачивает пошлину и подаёт в регистрирующий орган заявление и прилагающиеся к нему документы.
• Орган вносит запись в ЕГРН о новых правах на недвижимость.
• Сторона получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую её права.

Куда обращаться?

Подать документы на регистрацию можно следующими способами:

Какие нужны документы?

Для регистрации права собственности потребуется:

• Заявление.
• Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами, с прилагающимся передаточным актом.
• Паспорт заявителя.
• Квитанция об оплате госпошлины.

При необходимости регистрирующий орган может затребовать и дополнительные документы.

Сроки и стоимость

Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , данные в ЕГРН должны быть зарегистрированы не позднее 7 дней с момента подачи заявления (если не было оснований для приостановления регистрации).

Однако если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается ещё на 2 рабочих дня, требующихся на передачу документов в Росреестр и обратно. Стоимость регистрации установлена НК РФ. По состоянию на 2018 год она равна 2000 рублей.

Расходы

При участник понесёт следующие расходы:

• Оплата услуг посредника, если он обращается к риэлторам.
• Оплата нотариальных услуг, если требуется согласие от супруга на сделку.
• Налог согласно ст. 217 НК РФ .
• Госпошлина на регистрацию.

В целом, если обменивается дорогостоящее жильё, расходы могут достигнуть десятков тысяч рублей. Точный размер надо считать в каждом случае отдельно. Процедура обмена жилья может осуществляться разными способами. Главное при этом – соблюдение норм законодательства и внимание на каждом этапе сделки.

Понятие договора мены жилыми помещениями дано в Гражданском Кодексе РФ, в частности в статье 567, смысл которого состоит в том, что договор мены - это такое соглашение, при котором каждая сторона дает обязательство передать в собственность другой стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество. Предполагается, что обмен имуществом несет равноценный характер, если иное не оговорено в договоре. В таком договоре каждая из сторон выступает одновременно продавцом имущества, в связи с чем несет определенные обязательства перед контрагентом по его передаче и покупателем другого имущества, которое обязуется принять взамен.

Договор мены жилыми помещениями наиболее приближен к договорам купли-продажи, при этом это самостоятельный гражданско-правовой договор. Отличительной особенностью договора мены является то, что в отличие от договора купли-продажи, имущество по договору мены переходит в собственность не за деньги, а за получение другого имущества в обмен. Право собственности у контрагентов договора возникает одновременно, после выполнения обязательств друг перед другом, если речь касается любого имущества, кроме недвижимости. Что касается недвижимости, то переход права собственности на получаемую недвижимость требует государственной регистрации. И только с момента государственной регистрации у контрагентов возникает право собственности на новый объект недвижимости. То есть в момент фактического исполнения своих обязательств по договору мены право собственности на новую недвижимость еще не переходит к контрагентам.

В том случае, если по договору мены квартиры одна сторона передает имущество другой стороне по неравнозначной цене, то в договоре прописываются условия доплаты за полученное имущество, оцененное в большую сторону. Процедура доплаты в случае обмена неравноценным имуществом прописана также в Гражданском Кодексе, а конкретно в статье 658, пункт 2. Сторона, которая передала в собственность другой стороне имущество по более низкой стоимости, должна оплатить разницу до или после того, как имущество передано, если в договоре не предусмотрено иное.

При оформлении договора мены стоит различать понятие обмена жилыми помещениями. Договора обмена жилыми помещениями могут происходить между нанимателями, проживающими по договорам социального найма в этих жилых помещениях, при согласованности с наймодателями. В результате, после обмена жилыми помещениями, с нанимателями оформляются новые договора социального найма по новому месту жительства. Право осуществлять обмен занимаемого жилья в соответствии с договором социального найма, предоставляется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьей 72, пунктом 1, которая гласит о том, что наниматели, проживающие в жилом помещении согласно договору соц.найма имеют право обмениваться с такими же нанимателями, также проживающими на других жилплощадях по договорам соц.найма, при условии согласования с наймодателем.

Как отличать договора мены квартиры от договоров обмена жилых помещений:

• Обмен жилыми помещениями предусмотрен только для нанимателей, проживающих по договорам социального найма и регламентируется Жилищным Кодексом РФ, в частности статьями 72-74. Договор мены может быть заключен между любыми сторонами и регламентируется такой договор Гражданским Кодексом, в частности главой 31.
• Сторонами в договоре мены выступают собственники жилых помещений. В договорах обмена жилыми помещениями, в которых проживают по договорам социального найма, сторонами являются наниматели.
• При оформлении договора мены имеет место переход права собственности на новые помещения, а при договоре на обмен происходит лишь переход права пользования жилыми помещениями

Поэтому, когда вы ищите образец договора мены квартир, обращайте внимание на правильную формулировку договора, поскольку мена и обмен жилыми помещениями с юридической точки зрения совершенно разные сделки, которые регулируются двумя различными самостоятельными видами договорных отношений.

Комментарий эксперта

Игорь Воропаев - ведущий юрист "Проспер-Консалтинг"
Консультант портала PropertyExperts

Гражданско-правовой договор мены (который также может называться бартерный обмен, либо бартер) был изобретен еще нашими древними предшественниками вместе с институтом торговли, использовался во времена римской империи и продолжает применяться и в настоящее время. Когда валютных операций и общих денег еще не существовало, он составлялся не в письменном виде, а просто вслух.

Главный признак такой сделки - хозяйственных целях товар менялся на предмет, близкий в ряду по стоимости (земельный участок на участок, дом на дом и т.д.). В настоящее же время существует положение о типовой форме составления правового договора мены, а основная суть указанной сделки остается той же самой. Данный консенсуальный договор вполне возможно правильно составить самостоятельно, имея возможность скачать его онлайн, заполнить прописью, и направить в ведомство. Росреестр Москвы достаточно часто не имеет претензий к таким договорам.

Однако, в заключение, повторюсь - относиться к этому вопросу стоит серьезно. Если Вы не уверены, что сможете грамотно составить договор (даже если вторая сторона Ваш родственник), обратитесь к специалисту. Иначе меняя, например, автомобиль, можно остаться и без замены, и без денег.