Договор дарения денег на закрытие ипотеки. Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру — как подарить родственнику

Не так часто, но все-таки бывают случаи, когда возникают ситуации вынуждающие задуматься о том, можно ли подарить квартиру по ипотеке? С этим вопросом обращаются в банки, поскольку много зависит именно от них.

Очевидно, что заемщику желательно еще до покупки недвижимости посредством ипотечного кредитования, разобраться какие у него есть варианты использования недвижимого имущества, находящегося под банковским залогом и тогда принимать решения станет намного проще. В этой статье уделим немного внимания тому, можно ли оформить дарственную на квартиру, приобретенную в ипотеку.

Что говорит закон о дарении квартиры находящейся у банка?

Стоит принять во внимание мысли из статьи 37 закона «Об ипотеке», где ясно указано, что недвижимость, находящаяся в залоге по ипотечному кредиту, подлежит отчуждению согласно решению залогодателя и сделано это может быть несколькими способами: путем выставления его на продажу, посредством дарения, обменной операции и некоторыми другими способами.

Внимание : Отдельно выделим, что если у владельца кредитного жилья возникает желание поступить иначе, тогда обязательно нужно получить согласие кредитора.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру: что говорят банки?

Как правило, банки включают в договоры ипотечного кредитования отдельный пункт, запрещающий дарить недвижимость. И даже если договор не содержит подобного ограничения, кредиторы лишь в исключительных случаях могут пойти на компромисс с залогодателем, потому как, совершая подобные операции, они идут на очень серьезный риск. В чем же это выражается?

Не секрет, что банковская недвижимость служит залоговым обеспечением по кредитному договору. Ситуация может коренным образом измениться, если право владения заложенным жильем будет передано кому-то другому, например, путем дарения. Подобная сделка лишает банки прежних прав и возможностей в отношении находящегося в залоге недвижимого имущества. И здесь даже можно говорить об очень высокой степени вероятности полной утраты банком залогового обеспечения в виде квартиры. Никто из кредиторов подобного допустить не может.

Важная деталь : Некоторые владельцы ипотечного жилья могут пытаться осуществить операции с недвижимостью тайно. Если такому владельцу на каком-то этапе удалось оформить дарственную на недвижимость и каким-то другим способом добиться отчуждения имущества, кредитор вправе принять соответствующие ответные меры.

У банков в этом случае есть несколько вариантов разрешения ситуации:

• требование признания недействительности совершенной сделки по отчуждению имущества;
• долгосрочное выполнение кредитных обязательств и обращение взыскания на находящуюся в залоге квартиру, несмотря на то, кто на данный момент является её владельцем.

Правоведы подчеркивают, что прописанные в упомянутой выше статье 37 Федерального закона «Об ипотеке» условия предоставления ипотечного кредита являются диспозитивными. Что это означает на практике? Дающей в залог стороне, как и залогодержателю, ничего не препятствует вносить в существующий договор коррективы в отношении порядка отчуждения переданного под залог имущества.

Подводя итог сказанному о том, можно ли подарить заложенную квартиру подчеркнем, что если у клиента, согласившегося на оформление недвижимости согласно условиям кредита, позже появляется желание передать жилье в дар какому-то другому лицу, ему нужно приложить особые усилия, чтобы договориться с банком о включении в договор по ипотеке нового условия, предполагающего, что недвижимое имущество может быть отчуждено третьему лицу без согласования с залогодержателем. Шансов добиться положительного результата хоть и немного, но они остаются. В конце статьи мы предоставляем образец договора дарения ипотечной квартиры.

Также не будем забывать, что проведение подобной сделки влечет за собой появление новых вопросов. Например, совершая дарение кредитного жилья или ее доли, придется всерьез подумать о налогообложении, что может стать абсолютно новой страницей вашей имущественной истории.

Образец документа

Видео по теме

Ипотечные программы кредитования позволяют гражданам купить недвижимость в кредит.

Затратив небольшую сумму денег, человек приобретает возможность находиться в собственной квартире, выплачивая взятые взаймы средства на протяжении десятков лет. Механизм выдачи и погашения ипотечных займов отлажен и дает сбои только в случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств.

Однако предусмотреть все форс-мажорные ситуации, которые могут возникнуть в течение выполнения кредитных договоренностей. У владельца ипотечной недвижимости может появиться необходимость продать или подарить свою собственность, но наличие обременения на жилплощади не позволяет прибегнуть к таким вариантам. Но это не означает, что заключить договор дарения невозможно, при согласии кредитора процедура может быть выполнена.

Цены на недвижимость неуклонно поднимаются, а доходы большинства граждан, к сожалению, не дают им шанса на покупку собственной квартиры. Для преимущественной массы населения именно ипотечные программы являются единственным вариантом для приобретения собственных квадратных метров. О минусах такого вида кредитования можно говорить долго. Ипотека затягивает заемщика в долговую воронку на десятки лет, привязывая его к месту работы и не позволяя расслабиться до полного погашения займа. Но все отрицательные стороны перевешиваются радостью обладания жилплощадью, в которую вселиться можно сразу после покупки или после завершения долевого строительства.

Оформление ипотеки – это сложный многоступенчатый процесс. Будущий владелец должен соответствовать немалому количеству требований и походить по ряду условий кредитной организации, только тогда она согласится с ним сотрудничать и одолжить ему денежные средства на длительный срок.

Но проверка благонадежности клиента не дает стопроцентной гарантии о том, что в его жизни не наступят тяжелые времена, когда он не сможет оплачивать кредит. Банк не может позволить себе так рисковать, поэтому защищает себя дополнительными мерами. Выдавая ипотеку, кредитор берет в залог приобретаемое имущество. Таким образом, фактический владелец оказывается ограничен в своих правах и может распоряжаться имуществом только с согласия кредитного учреждения.

Права собственника

Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:

1. Заключил договор купли-продажи с продавцом.
2. Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
3. Зарегистрировал право собственности в Росреестре.

При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.

Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:

1. Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
2. Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
3. Делать косметический ремонт.
4. Обустраивать помещение по личному усмотрению.

Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:

1. Продажа недвижимости.
2. Оформление дарственной.
3. Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
4. Проведение перепланировки.
5. Сдача помещения в длительную аренду.

Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.

Правовые основы

Ипотека – это государственная программа, которая имеет строго установленные правила и условия для применения.

Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.

ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр

оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:

• залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
• залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.

На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.

Получение согласия банка

Оформлять дарственную на другого человека может любой собственник. Владея имуществом единолично, он не должен спрашивать у кого-то разрешения и имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Но ипотечная жилплощадь не может быть отчуждена по дарственной, если кредитор не дал на это своего согласия. Поэтому при возникновении необходимости подарить квартиру другому человеку надо, прежде всего, обсудить этот вопрос с залогодержателем.

Дарственная на квартиру в ипотеке предполагает переход прав собственности от дарителя к одариваемому. Вместе с правами ему передаются и обязанности. При дарении ипотечной жилплощади необходимость погашения ежемесячных взносов по кредиту переходит к новому собственнику. Фактически банк должен оценить нового заемщика, и если он ему подойдет по всем требованиям и условиям, то вопрос может быть решен положительно.

Одариваемый должен иметь стабильный доход, который позволит вносить регулярные платежи по ипотеке. К тому же важен его возраст, трудоспособность и хорошая кредитная история. Согласие банка можно получить в том случае, если он посчитает для себя проведение такой процедуры выгодной.

Кому можно подарить?

Прежде чем продумывать процедуру дарения, следует кое-что сделать, а именно: изучить условия заключенного с банком договора. Некоторые кредитные учреждения прописывают пункт о запрете дарения ипотечной недвижимости. Если он присутствует в закладной, то рассчитывать на согласие кредитора не стоит. При отсутствии такого запрета следует соблюсти еще несколько обязательных условий:

1. Одаряемый должен быть оповещен о статусе жилого помещения.
2. Получатель недвижимости готов выполнять все обязательства по займу.
3. Кредитор имеет интерес в подписании дарственной. Чаще всего банки неохотно идут на такие шаги, но если собственник не имеет более финансовой возможности оплачивать заём, то кредитору будет выгодно переложить ответственность на другого человека и получить свои денежные средства вместе с процентами назад.

Наиболее просто оформить дарственную на созаемщика. Таковым зачастую выступает супруг(а) заемщика, если ипотека оформлена в браке. А вот подарить невыплаченную полностью ипотечную жилплощадь несовершеннолетним не получится. Дети не несут материальной ответственности, а потому не могут быть преемниками залогового имущества.

При наличии запрета на дарение произвести данную процедуру можно будет только после того, как обременение снимется с квартиры, после погашения долговых обязательств в полном объеме.

Заключение договора дарения

После улаживания предварительных нюансов и получения от банка согласия на проведение процедуры собственник помещения должен заключить договор дарения. Для этого:

1. Пишется заявление в банковскую организацию.
2. Получается письменное согласие от банка.
3. Кредитор проверяет платежеспособность и надежность одариваемого.

И только после этого заключается дарственная. Этот документ не имеет специального унифицированного бланка, но требует соблюдения определенных норм. Он составляется как стандартное соглашение, но учитывает дополнительные условия перехода обязанностей по оплате ипотеки.

Договор дарения имеет три стороны взаимоотношений – даритель, одариваемый и кредитор. После его подписания заключается новый договор о кредитовании и закладная, уже на имя нового владельца.

Условия договора

Договор дарения составляется в трех экземплярах и содержит в себе следующие обязательные пункты:

1. Место и дату составления.
2. Наименование документа.
3. Данные сторон участия – паспортные сведения о дарителе и одариваемом, а также юридические реквизиты банковского учреждения.
4. Согласие кредитора на проведение процедуры.
5. Подробное описание даримого объекта – адрес, квадратура, иные технические характеристики.
6. Уточнение о том, что имущество передается безвозвратно и безвозмездно.
7. Отдельными пунктами прописываются права сторон и их обязанности.
8. Заверения одариваемого в том, что он проинформирован о статусе недвижимости и готов взять на себя обязательства.
9. Информация о переходе права владения к другому собственнику.
10. Адреса сторон.
11. Подписи участников соглашения.
12. Дата заключения договора дарения.

После того как три стороны проставляют свои подписи, документ вступает в силу и наступает следующий этап оформления – регистрация права собственности.

Регистрация права собственности

Уладив все вопросы с кредитной организацией, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. Для этого собирается новый обязательный пакет документов, который состоит из:

1. Удостоверений личности обеих сторон сделки.
2. Заявки на регистрацию.
3. Правоустанавливающих бумаг на имущество.
4. Техпаспорта помещения.
5. Выписки из домовой книжки.
6. При наличии у дарителя супруги(а) заверенного у нотариуса согласия на дарение собственности.

Кроме вышеперечисленного, придется оплатить государственную пошлину за переоформление имущества по договору дарения.

Сроки

Вся процедура дарения производится в строго установленные сроки, следить за этим будет кредитная организация, поэтому затягивать с подачей документации не стоит. Банковское учреждение рассматривает свою часть документации как минимум три рабочих дня, а как максимум пять. В Росреестре процесс переоформления права собственности также займет не больше пяти рабочих дней. Если говорить о продолжительности процедуры от начала до конца, то она занимает около четырех недель времени.

Особенности дарения доли

При оформлении ипотеки сразу на нескольких созаемщиков, каждый из них имеет свою долю в квартире. Дарственную можно написать и на свою часть имущества, но при заключении этого договора необходимо учесть некоторые особенности данного процесса. Вся процедура производится стандартным путем, но для ее проведения потребуется заверение в нотариальной конторе.

Образцы документов

Вам это будет интересно

Ипотечный кредит – это обязательства перед банком на довольно большой срок, порой до 30 лет. За это время в жизни заемщиков могут происходить различные изменения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Иногда возникает необходимость распорядиться купленной на кредитные деньги квартирой. Например, подарить ее выросшим детям.

Однако, прежде чем оформлять договор дарения, стоит задуматься, а можно ли подарить квартиру если она в ипотеке?

Ведь банк, выдавший кредит, тоже имеет на нее определенные права. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Кредит на жилье

Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.

Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).

С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.

Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.

Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.

Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.

Законодательство

Отношения, возникающие между гражданином-заемщиков и банком-кредитором по поводу приобретенного на заемные средства жилья, регулируются несколькими нормативными актами:

1. устанавливает права и обязанности конкретных лиц: банка и заемщика.
2. Общие нормы, касающиеся права собственности на квартиру, залога, отношений займа и кредитного договора содержит Гражданский кодекс.
3. Передачу жилья в залог банку регулирует .
4. Все, что касается регистрации прав и обременений изложено в «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».

Гражданское законодательство отличает то, что помимо норм закона, многие правила устанавливаются договором. И если они не нарушают прав заключивших его сторон или требований закона, то именно они будут определять характер отношений.

При возникновении спорных ситуаций, суд будет изучать прежде всего договор.

Залог

Если должник свои обязанности не исполняет, то есть не погашает долг, то его кредитор может воспользоваться предметом залога, чтобы свои средства возвратить ().

Ипотека – это частный случай залога, когда в качестве его предмета выступает недвижимость: дом, комната, квартира и т. д.

В случае с ипотечным кредитом при возникновении просрочки более определенной в договоре суммы, банк имеет полное право заложенное жилье продать, выселив из него должника и его семью.

Для продажи используется специальный аукцион. Полученная на нем сумма идет на погашение долга и процентов по нему. Если после этого что-то еще осталось, то этот остаток передается бездомному заемщику.

Права заемщика

О правах заемщика стоит поговорить отдельно:

1. С одной стороны, он является собственником, то есть имеет право, данное ему законом, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, так как сочтет нужным (). Например, может передать его банку в залог. Но в той же статье есть и ограничение власти собственника: его действия не должны наносить ущерб правам других.
2. Закон об ипотеке также говорит о том, что владеть и пользоваться заложенным имуществом его владелец может. И банк не может устанавливать ему в этом ограничения до тех пор, пока помещение используется по назначению и охраняется от разрушения ().

Что же касается распоряжения, и в частности дарения, то оно возможно только согласия кредитора-залогодержателя, то есть банка ().

Впрочем, в договоре может быть указан и другой порядок. Если только условия договора не нарушат прав одной из его сторон.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Таким образом, получается, что ответ на вопрос – можно ли подарить квартиру в ипотеке, в целом положителен. Закон это допускает.

Но вот возможность реализовать это на практике зависит от позиции банка, которому такая ситуация может быть невыгодна.

Невыплаченной

После окончательного расчета с банком и в виде залога, владелец волен поступать со своей квартирой как хочет: дарить, продавать, завещать и т. д.

Но до тех пор, пока она находится в ипотеке, придется считаться с правами и интересами банка. В частности, получать его согласие на сделку.

Банк, как залогодержатель, также имеет ряд прав на квартиру, купленную на его средства. Главным из них является возможность получить за счет заложенного имущества назад выданные заемщику средства.

Поэтому любые изменения, касающиеся передачи права собственности, воспринимаются им скорее негативно.

Условия договора

Возможность или невозможность дарения квартиры до момента выплаты кредита прописывается в договоре.

При этом банк может реализовать свое право и прямо запретить дарение, то есть заранее дать отрицательный ответ на запрос его согласия. Эту возможность ему дает закон.

Но тот же закон разрешает ему дать и положительный ответ. Или же прописать в условиях договора необязательность получения согласия банка при дарении заложенной квартиры.

Поэтому, при заключении договора, если есть намерение в дальнейшем квартиру подарить, этот момент лучше оговорить заранее.

Разрешение банка

Необходимость получения согласия банка связана с тем, что обязанности должника в этом случае переходят к новому владельцу ().

А такая смена должника в отношениях займа возможна исключительно с согласия кредитора, который далеко не всегда такое согласие дает.

Как уже упоминалось, предмет ипотеки, то есть квартира (дом, дача и т. д.), это средство обеспечить своевременное погашение долга.

Поэтому перед заключением договора, банк тщательно изучит:

• платежеспособность;
• благонадежность заемщика.

И только после этого примет решение о выдаче займа.

Нового же должника банк так тщательно не изучил, поэтому будет исходить из того, что риск не вернуть свои средства вовремя у него повышаются. Даже несмотря на имеющееся обеспечение, такое как залог.

Нарушения

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам осуществить мечту о собственном современном жилье, воспользовавшись заемными средствами банка. Подписывая договор по ипотеке, заемщик оформляет свои отношения с банком и берет на себя определенные обязательства. Так как ипотечная квартира является залоговым обеспечением банка на протяжении всего срока кредитования, возникает ряд ограничений на распоряжение данным недвижимым имуществом. При предоставлении займа банк изначально оценивает риски и тщательно проверять платежные способности физического лица, однако в случае передачи прав другому человеку, возврат займа банку не может быть гарантирован.

Одним из вопросов, интересующих граждан-заемщиков, является вопрос, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке. Сам по себе факт дарения подразумевает возможность дарителя распорядиться своею собственностью. Однако в случае с ипотекой, его права ограничены условиями подписанного ипотечного контракта.

Пути оформления дарственной

Ответ, можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру, зависит от того, какие условия прописаны в договоре и готов ли банк пойти навстречу заемщику. Так как каждая кредитная организация отличается условиями работы с физлицами и предоставляемым спектром услуг, разъяснить ситуацию можно только при обращении в банк. При принятии решения о дарении, заемщик должен официально обратиться в банк за согласованием сделки.

Альтернативой дарения ипотечной квартиры является полное погашение кредитных обязательств и регистрация полных прав на квартиру с последующим оформлением дарственной. Данный вариант не всегда реализуем ввиду следующих причин:

• Потребность в срочном оформлении дара, когда нет возможности ждать полного погашения и переоформления права на собственность
• Отсутствие финансовых возможностей, когда быстро погасить ипотечный займ досрочно не получается ввиду стесненных денежных обстоятельств.

Написать договор дарения не представляет особого труда, т.к. дарственная на ипотечное жилье не отличается по своей сути от обычного процесса оформления в дар, за исключением следующих нюансов: дарственная становится легитимной только в случае наличия разрешительного документа от банка и при его готовности перевода прав собственника на третье лицо.

Читайте также Оплата налога с продажи квартиры, полученной по дарственной (договору дарения): нужно ли оплачивать

Ипотечная квартира в дар: на каких условиях?

Условия для дарения

Несмотря на то, что заемщик обладает правом подарить квартиру, реализация такого права зачастую ограничена кредитной организацией. Оптимальным решением вопроса является наличие в договоре пункта о возможности оформления дарственной. Поэтому, если даритель берет недвижимость в ипотеку на долгий срок, имеет смысл добиться включения данного пункта в ипотечное соглашение.

При рассмотрении обращения заемщика с просьбой переоформления прав собственника на третье лицо, банк обращает серьезное внимание на платежеспособность предполагаемого будущего собственника.

Обязательными условиями для согласования дарственной на квартиру в ипотеке с банком являются:

• Предоставление согласия одаряемого исправно погашать кредитную задолженность;
• Доказательство способности одаряемого вносить требуемые ежемесячные платежи.

Оптимальным станет решение о досрочном погашении кредита, что позволит банку на конечном этапе погашения дать согласие на дарение и избежать ненужной в данном случае процедуры перерегистрации квартиры на дарителя.

Чаще всего, при составлении ипотечного контракта включается отдельный пункт с запретом на дарение, что делает процесс передачи прав третьей стороне трудно осуществимым.

Ипотека – один из наиболее доступных способов стать обладателем собственного жилья. Это можно сделать, не имея больших накоплений, благодаря тому, что недвижимость будет оплачена банком, а заемщику нужно только вернуть ему деньги, внося ежемесячно определенную сумму денег. Но, учитывая срок ипотечного кредита (до 30 лет), нередко возникает необходимость совершения определенных юридических действий с имуществом. При этом важно знать, какие права есть у заемщика, например, можно ли подарить квартиру в ипотеке. Учитывая специфику кредитной недвижимости, данный вопрос имеет некоторые нюансы, которые нужно тщательно изучить.

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Смена заемщика является лишним риском, который не нужен финансовой организации, поэтому они относятся отрицательно к любому изменению условий кредитного договора.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Таким образом, составление дарственной в отношении ребенка не является целесообразным.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

• если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
• если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Если финансовая организация примет положительное решение по данному вопросу, процедура дарения супругами между собой будет законной.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Согласие банка

Согласие кредитора является определяющим в вопросе, можно ли подарить квартиру в залоге. Если банк согласен на смену заемщика, проблем с составлением дарственной не будет. Поэтому его получение является определяющим фактором в возможности передачи ипотечной недвижимости в дар.

Как получить

Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка. Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар.

Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.

Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку. А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений. При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа.

Список документов

Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

• личные паспорта участников сделки;
• ходатайство о регистрации договора;
• правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
• техпаспорт недвижимости;
• согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
• выписка из похозяйственной книги;
• согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
• согласие банка.

Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

• подача заявления в банк;
• получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
• оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
• регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
• передача недвижимости одариваемому.

Образец договора дарения

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:

• сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
• указание получения согласия от кредитора;
• описание и техническая характеристика недвижимости;
• условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
• права и обязанности участников соглашения;
• информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
• дата и подписи сторон.

Можно ли подарить без согласия банка

Проведение сделки дарения без согласия кредитора является незаконным. Поэтому следует учитывать вероятность ответных действий банка. Финансовая организация может:

• обратиться в суд с иском о признании дарственной недействительной (вероятность исхода процесса в пользу кредитора высокая);
• выставить требование о досрочном погашении долга;
• продать недвижимость, независимо от того, кто является ее собственником (в случае невыполнения требования о досрочном возврате долга).

Ни один из вариантов не предполагает благополучный исход для заемщика и это важно учитывать, при принятии решения пойти на подобную хитрость.

Что делать, если банк не дает разрешение, а подарить нужно

Если составление дарственной необходимо, а банк не согласен на подобный шаг, остается единственный выход – снять с жилплощади обременение. После этого права собственника не будут ничем ограничены.

Сделать это можно двумя способами:

• выплатить оставшийся долг;
• провести рефинансирование (это довольно популярный способ решения проблемы, который предлагают многие кредиторы).

Например, если квартира в залоге в Сбербанке можно сделать рефинансирование в другой финансовой организации. Но здесь нужно учитывать, что для одобрения заявки по проведению рефинансирования, необходимо полное отсутствие просрочек по выплате долга. Поэтому стоит заранее позаботиться о добросовестном исполнении своих обязательства.

Важные нюансы дарения ипотечной квартиры

Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.

Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.

В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).

О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.