Что такое залог и обеспечение? Пример и формулы расчета. Срок действия договора

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Залогодержатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Залогодатель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).

1.2. Предметом залога является:

1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью кв.м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации от «» года, составленной по состоянию на «» года, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1). Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации от «» года, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).

1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей кв.м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3).

1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в п.1.2.1 настоящего Договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от года № серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации № (реестровый номер объекта).

1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды земельного участка № от «» года, заключенным с на срок до года и учтенным в реестре под № от «» года.

1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в п.1.2.1 объекта недвижимости составляет рубля, что подтверждается справкой № от «» года, выданной Территориальным БТИ .

1.6. Нормативная цена земельного участка, указанного в п.1.2.2 настоящего Договора, в соответствии с составляет на день подписания Договора рублей, исходя из ставки земельного налога рублей за гектар.

1.7. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в рублей.

1.8. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается.

1.9. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ

2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств , (далее – «Заемщик») перед по договору о предоставлении кредита № от «» года (далее по тексту – «Кредитный договор»), который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему, обязательств перед по договору поручительства № от «» года В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.

2.2. предоставляет Заемщику кредит на сумму рублей на года. Сумма кредита выдается в течение банковских дней с момента регистрации настоящего Договора и договора залога № от «» года в .

2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.

2.4. Повышенная процентная ставка составляет % годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

2.5. Цель кредитования: .

2.6. Кредит предоставляется единым траншем.

3. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ

3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

3.1.1. Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.

3.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается информацией из Единого государственного реестра прав № от «» года, выданной .

3.1.3. Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны не имеется, что подтверждается .

3.1.4. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Залогодатель обязан:

4.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости заложенного имущества.

4.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

4.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.

4.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

4.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

4.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

4.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

4.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

4.2. Залогодатель вправе:

4.2.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

4.3. Залогодержатель вправе:

4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.

4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.

5. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.

5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.3. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Заемщиком, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

• на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
• на уплату штрафов и неустоек;
• на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
• на уплату срочных процентов;
• на погашение просроченной задолженности по кредиту;
• на погашение срочной задолженности по кредиту.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации.

6.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.

6.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.

6.4. Расходы по оформлению, нотариальному удостоверению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

7.2. В случае нарушения Залогодателем п.1.8 или п.4.1.6 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере % от стоимости Предмета залога, указанной в п.1.7 Договора. Штраф уплачивается Залогодателем в течение рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в Арбитражном суде г. в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

9.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в статье 10 настоящего Договора.

9.4. Настоящий Договор является неотъемлемой частью Кредитного договора № от «» года и договора поручительства № от «» года.

9.5. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в делах нотариуса.

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Залогодатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Тысячи граждан предпочитают решать свои финансовые трудности путем займов денежных средств. Возникают моменты, когда срочно требуется приличная сумма денег, но по каким-либо причинам (плохая кредитная история, отсутствие официального дохода) с банками договориться не получается. В этом случае есть вариант получить займ у физического лица.

Следует понимать, что передача крупной суммы в долг повышает риски кредитора. Поэтому оптимальным решением, удовлетворяющим обе стороны может стать займ под залог недвижимого имущества.

Что это такое

Договор займа под залог недвижимости — это договор по которому одна из сторон (кредитор) передает другой стороне (заемщику) определенную сумму денег на условии ее возвратности с учетом начисленных за пользование процентов и залога недвижимости. На практике обычно оформляется два договора: договор займа денежных средств и в качестве обеспечения обязательств по сделке – договор залога.

Под недвижимым имуществом понимают объекты, связанные с прикреплением к земле, свободное перемещение которых невозможно:

• квартиры, дома
• гаражи, земельные участки;
• объекты незавершенного строительства.
• иное имущество (например. воздушные и морские суда)

Заложить можно только ту собственность, право собственности на которую подтверждается документально. Основное требование к недвижимости – объект залога должен быть ликвидным.

Обременение в виде залога подлежит обязательной регистрации. После этого, до исполнения обязательств по договору займа должник не имеет право осуществлять с заложенным имуществом какие-либо юридические действия: продавать, закладывать повторно, дарить и т.д.

Договор залога позволяет займодавцу обеспечить возврат долга за счет его реализации в тех случаях, когда заемщик грубо нарушает условия договора. Пользование заложенной недвижимостью в период действия залога должнику разрешается.

Требования к сторонам

Участниками соглашения по договору займа могут являться совершеннолетние дееспособные граждане. Заемщик, предоставляющий залоговое обеспечение по ссудному договору должен иметь правоустанавливающие документы на объект залога, т.е. быть его собственником.

Если должник является совладельцем недвижимого имущества требуется нотариально заверенное согласие третьего лица на осуществление регистрации залога. Не возбраняется использовать имущество третьих лиц. Закон не запрещает иностранным гражданам или лицам без гражданства выступать сторонами сделки.

Необходимые документы

Для оформления договора займа между физическими лицами требуется паспорт. Чтобы подготовить и оформить регистрацию по залогу недвижимости необходимо подготовить портфель документов.

В частности, потребуется:

• подготовить заявление от обеих сторон сделки;
• уплатить госпошлину и предоставить квитанцию о ее уплате;
• распечатать договор залога в трех экземплярах (один – передается нотариусу на хранение);
• предоставить устанавливающий право собственности документ (договор о приватизации, купле-продажи, наследования и др.);
• приложить к документации справку из БТИ;
• в случае проведения перепланировки необходимо добавить оригинал распоряжения и акт о перепланировке;
• заверить у нотариуса супружеское согласие на заключение договора залога с копией свидетельства о браке и приложить к основным документам;
• иметь на руках основной договор займа, так как в договоре залога также прописываются обеспечиваемые требования.

Сбор документов по залогу недвижимости – длительный процесс, требующий много времени и сил. Проще всего, поручить это дело, оформив нотариальную доверенность представлять ваши интересы, профессиональному юристу.

Как оформить договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости, образец

Как уже было отмечено для совершения сделки по займу с залогом следует оформить два договора: основной – кредитный и дополнительный, обеспечивающий исполнение первого.

Порядок составления договора займа регулирует глава 42 ГК РФ (ст. 807-818).

Договор займа состоит из следующих основных частей:

• вводной части;
• основного содержания;
• заключительных (дополнительных) положений;
• реквизитов сторон.

Вводная часть включает в себя информацию о месте и дате составления документа, участниках соглашения и их паспортных данных.

Основная часть соглашения будет посвящена предмету договора, т.е. обязанностью одной из сторон передать денежные средства, а другой – вернуть займодавцу в установленные в договоре сроки деньги с начисленными процентами. Здесь указывается сумма передаваемых денег, планируемый срок их возврата и способы уплаты долга.

Обычная практика по возврату займа заключается в оформлении приложения к договору в виде графика платежей. В тексте документа также прописывается сумма процентов, которую кредитор планирует получить в качестве вознаграждения. Обязательно необходимо упомянуть о штрафных санкциях (пени) в случае недобросовестного исполнения обязательств заемщиком.

Дополнительные пункты соглашения содержат вопросы урегулирования спорных ситуаций, отражают конфиденциальность заключаемой сделки и предусматривают действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.

В договор займа обязательно вписывается фраза о том, что в целях обеспечения исполнения обязательства заемщик предоставляет в залог имущество и пишется, что конкретно имеется в виду. Далее указываем что обеспечивающий договор залога является приложением к договору займа.

В заключительной части договора обязательно указываются реквизиты и скрепление соглашения происходит собственноручным подписанием соглашения участниками.

На закладываемое имущество дополнительно составляется договор залога. Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке. Залоговый договор является дополнительным обязательством, цель которого – добиться осуществления исполнения договора займа. В этой связи недействительность основного договора влечет за собой последствия в виде недействительности договора залогового обеспечения.

Как правильно оформить договор залога недвижимого имущества?

Договор залога имущества заключается письменно. В текст договора включаем сведения о сторонах, месте и дате его составления. Основное внимание уделяем информации об основном обязательстве. Даем точную характеристику предмета залога: тип недвижимого имущества, основные характеристики.

В дополнительных условиях отмечаем у кого остается предмет залога, может ли должник распоряжаться имуществом в период действия соглашения, а также возможна ли замена залога с одобрения займодавца. Стоит отметить в каком объеме залог обеспечивает обязательства заемщика.

В заключительных положениях прописываем ответственность сторон и сроки действия договора (они, как правило, совпадают со сроками действия основного договора – займа).

В конце договора заполняем реквизиты и подписываем соглашение.

Образец договора можно скачать

Регистрация

Регистрация договора залога осуществляется в федеральной регистрационной службе (ФРС).

Регистрация договора происходит в 5 этапов:

• оценка стоимости квартиры при помощи специализированной оценочной копании;
• сбор пакета необходимых документов для регистрации;
• заверение у нотариуса;
• оплата госпошлины;
• регистрация в ФРС.

После рассмотрения заявления делается запись в ЕГРП и на руки через 5 рабочих дней выдается свидетельство, подтверждающее регистрацию залога. Для нежилых помещений и земельных участков – сроки регистрации иные – время получения свидетельства может доходить до 15 дней, что следует учесть при планировании процедуры оформления сделки.

Важно: без государственной регистрации договор считается незаключенным.

Взыскание заложенного недвижимого имущества

Залогодержатель по закону может использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенную недвижимость в случае:

• при грубом невыполнении условий договора займа;
• при имеющемся обременении залога в пользу третьих лиц;
• при возникшем риске утери предмета залога по вине залогодателя;
• при нарушении правил пользования заемщиком недвижимостью.

Внесудебный способ взыскания возможен только в случае, если это было предусмотрено условиями договора при нотариальном заключении договора займа и возможности осуществить взыскание по нотариальной подписи, а не по решению суда.

Для получения судебного решения дело можно направить в районный суд по месту нахождения имущества заемщика. Суд, принимая решение по сути дела имеет право предоставить должнику отсрочку в размере не более одного года для погашения долга.

Причинами для отказа обращению займодавца на взыскание залога могут быть два условия:

• сумма просроченного долга составляет менее 5% стоимости недвижимости;
• небольшая длительность просрочки — не более 3-х месяцев.

Если при реализации недвижимости вырученная сумма будет превышать сумму долга, излишек возвращается заемщику, а обязательство считается исполненным.

Договор займа между физическими лицами под залог недвижимости –сложная юридическая процедура, требующая внимания ко многим деталям.

Заемщику стоит внимательно оценить свои финансовые возможности, чтобы обеспечить своевременное исполнение обязательств по возврату долга. Для того, чтобы наиболее полно защитить свои интересы обеим сторонам соглашения следует прибегнуть к помощи специалистов.

Видео: Оформления займа под залог недвижимости

Шаг 1. Предварительно запросите у банка стандартный договор залога или проект договора залога, который был подготовлен в отношении получаемого кредита .

Шаг 2. Проверьте, есть ли в нем обязательные условия, требуемые для действительности договора залога .

К обязательным условиям российское законодательство относит предмет залога (описание заложенного имущества) и его оценку, существо, размер и срок исполнения кредитного договора, обеспечиваемого залогом (ст. 339 ГК РФ).

Когда залогодателем является должник по кредитному договору, условия о существе, размере и сроках исполнения кредитного договора признаются согласованными, если в договоре залога есть отсылка к кредитному договору, содержащему соответствующие условия (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

В договоре залога должно также содержаться указание на то, у какой из сторон - залогодателя или залогодержателя находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Как правило, заложенное имущество должно оставаться у залогодателя.

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит.

Описание заложенного имущества должно быть максимально полным. Например, если в залог передается движимое имущество, нужно указать, что представляет собой имущество, какого оно цвета, в каком количестве передается, какие марка и номер (если имеется). Если передается автомобиль, указывают марку, модель автомобиля, регистрационный номер, идентификационный номер, год изготовления, номер двигателя, номер шасси, номер кузова.

Шаг 3. Проверьте остальные условия договора залога, чтобы они не ущемляли ваши права .

Такими условиями могут быть:

• ваше (залогодателя) согласие отвечать за заемщика по кредитному договору в случае увеличения суммы кредита или увеличения срока кредита;
• условие о том, что заложенное имущество или документы, подтверждающие его наличие (например, ПТС при залоге автомобиля), передаются банку.

В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон. В частности, банк имеет право:

• проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога (ст. 36 Закона от 29.05.1992 N 2872-1);
• требовать замены заложенного имущества в случае его уменьшения или повреждения;
• требовать страхования заложенного имущества;
• обращать взыскание на предмет залога в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору.

Залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом, если заложенное имущество находится у залогодателя (ст. 37 Закона от 29.05.1992 N 2872-1).

Банк и залогодатель должны действовать добросовестно и не нарушать условия договора залога.

Шаг 4. Сообщите банку информацию о заложенном имуществе, представьте при необходимости копии правоустанавливающих документов на имущество .

Если предлагаемое банку в залог имущество уже заложено, сообщите об этом банку. Иначе:

• банк может досрочно потребовать (ст. 351 ГК РФ);
• вы будете нести ответственность за убытки банка, которые могут возникнуть в результате обращения взыскания на имущество при недостаточности вырученных денег для удовлетворения требований банка (ст. 342 ГК РФ).

Шаг 5. Подпишите договор залога с банком .

Желательно, чтобы договор залога был сшит или завизирован вами и банком на каждой странице. Один экземпляр договора залога должен остаться у вас.

Иногда требуется совершить несколько дополнительных шагов после заключения договора залога, а именно:

• нотариально удостоверить договор, например, когда банк хочет иметь возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество;
• провести государственную регистрацию. Это обязательно при залоге недвижимого имущества.

Взять небольшую ссуду на несколько лет для решения текущих финансовых проблем предлагают многие кредитные учреждения Москвы. Если же нужна крупная сумма денег, но вы не хотите посвящать банк в свои планы, придется предоставить заимодателю обеспечение. Потребительский кредит под залог недвижимости – оптимальный вариант для физических лиц получить деньги наличными или на карту, где гарантией возврата кредита выступает квартира либо другое недвижимое имущество.

Что такое потребительский кредит под залог недвижимости

Ссуда под залог недвижимости с юридической точки зрения является не чем иным, как ипотечным кредитованием, которое часто связывают лишь с покупкой недвижимости. На деле же понятия «залог имущества» и «ипотека» – это слова-синонимы. Такого рода займы могут быть целевыми и нецелевыми. Различие заключается лишь в том, что в первом случае нужно будет обязательно отчитаться перед банком за потраченные средства. Кредиторы выдают займы под залог жилой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков, причем сам объект подлежит страхованию.

Чем выгоден

Есть несколько преимуществ потребительского кредита, но самым главным из них является то, что банк может предложить заемщику крупную сумму денег, которая периодами достигает 80% от оценочной стоимости заложенного имущества. Банк идет на такие уступки, потому что он всегда может реализовать объект, если клиент нарушит условия кредитного договора и перестанет исполнять обязанности по возврату долга.

Потребительские ипотечные программы кредитования выгодны и с точки зрения годовых процентных ставок. Они значительно меньше, нежели у стандартных займов на потребительские нужды. Если же ссуда является еще и целевой, то клиенты иногда могут рассчитывать на дополнительное снижение размера ставки (порядка 1–2%) хотя это полностью зависит от кредитующей организации.

Куда можно использовать

Заем под залог недвижимого объекта берется на разные цели. Использовать полученные деньги можно на отдых, ремонт или покупку каких-то вещей. Ссуженную сумму можно потратить и на приобретение автомобиля или даже квартиры либо загородной недвижимости. Многие люди прибегают к таким займам, если нужны деньги на открытие собственного дела, поскольку в таком случае нет необходимости предоставлять кредитору бизнес-план. Кроме этого, потребительскую ссуду под заложенную­ ­собственность можно взять и на рефинансирование ранее выданных займов.

Где взять кредит под залог недвижимости

Если вы решили взять кредит наличными под залог недвижимости, рекомендуется тщательно взвесить свои возможности. Связано это с тем, что хоть кредиты предоставляются на продолжительное время и под сравнительно небольшую процентную ставку, общая сумма задолженности у них большая. Найти же организацию, которая сможет удовлетворить ваши финансовые запросы в обмен на залоговое имущество нетяжело, причем можно выбирать как государственные учреждения, таки и коммерческие компании. В некоторых случаях имеется возможность даже прибегнуть к услугам частных лиц.

Выбирая кредитора, нужно обратить особое внимание на несколько факторов. Во-первых, это время работы организации на рынке кредитования. Преимущество стоит отдавать тем, у которых за спиной не один год успешной практики. Во-вторых, не поленитесь разузнать больше информации от реальных заемщиков, их отзывы о работе ссудодателя, его подход к обслуживанию клиентов. Еще можно уделить внимание международным рейтингам компании и показателям ее финансовой деятельности.

Банки

Большинство претендентов на потребительский кредит под залог недвижимости выбирают в качестве заимодателя банковские учреждения, причем предпочтение отдается крупным игрокам финансового рынка. Однако всегда можно приглядеться и к небольшим финансовым организациям, ведь в борьбе за каждого клиента они могут предложить весьма выгодные условия кредитования. Вот лишь несколько ссудодателей, в кредитной линейке которых есть займы под залог жилой недвижимости:

МФО и частные кредиторы

Предоставляя потребительские кредиты под залог недвижимости, банки предъявляют ряд требований, неисполнение которых влечет отказ в выдаче ссуды. Существуют и другие варианты – обратиться к микрофинансовым компаниями или же частным лицам. Сразу стоит заметить, что не все организации имеют лицензию на осуществления такого рода операций. Ниже приведен список организаций, пользующихся особой популярностью у соотечественников:

• Столичная залоговая компания;
• Инвест-групп;
• Доходный дом;
• Евро-кредит;
• Центр Займов.

Условия получения ссуды­

Оформить потребительскую ссуду под залог собственности можно при выполнении определенных условий, которые в зависимости от выбранной компании могут быть разными. Кроме этого, не вся недвижимость подлежит передаче в залог. Для банка важным является ее ликвидность, т. е. вероятность того, что реализовать залоговые объекты в случае форс-мажора можно будет в кратчайшие сроки по выгодной цене. По этой причине 1–2-комнатные квартиры в спальном районе Москвы будут более привлекательными с этой точки зрения, нежели особняк в Подмосковье или большие апартаменты в центре столицы.

Требования к заемщику

Особых требований банки к претендентам не предъявляют – они стандартны. Первое, на что обращают внимание, – это возраст заемщика и наличие у него постоянного места работы. Проситель должен быть гражданином РФ и иметь регистрации в регионе, где он запрашивает заем. Обязательно и то, что претендент должен быть собственником недвижимости, передаваемой в залог. Шансы на получение потребительской ссуды возрастают, если у ссудополучателя хорошая кредитная история и отсутствуют просрочки, связанные с выплатами по ранее выданным кредитам.

Процентные ставки

За пользование потребительским займом под залог квартиры банку придется уплатить определенную сумму, расчет которой зависит от ставки, действующей по договору. Номинальное ее значение можно всегда увидеть на сайте кредитной организации либо в рекламных буклетах. Стоит понимать, что в большинстве случаев итоговая переплата по ссуде будет большей, ведь при расчете реальной процентной ставки будут учитываться дополнительные комиссии, которые взимает банк, например, за обслуживание, предоставление или досрочное погашение займа.

Для того чтобы не быть голословным, можно привести конкретный пример. В Совкомбанке под залог недвижимого имущества предлагается кредитный продукт с номинальной ставкой 18,9% на срок до 20 лет. Если клиент желает подключить опцию «Финансовая защита», он должен будет уплатить дополнительно банку от 2 до 9,9% в зависимости от суммы задолженности. По итогу реальная ставка по такому займу будет больше, нежели указанная в предложении.

Под минимальную ставку залоговый потребительский кредит оформляют в Газпромбанке. В зависимости от условий она стартует со значения 11,9%, а вот Московский индустриальный банк предлагает аналогичный заем, где годовая ставка составляет минимум 20%. По этой причине, прежде чем выбирать конкретный продукт, стоит просчитать сумму ежемесячных платежей при помощи кредитного калькулятора, который можно найти на сайте практически любого банка.

Сумма и срок кредитования

Потребительский заем под залог недвижимости отличается от обычных предложений сроком предоставления и максимальной суммой. Если стандартный срочный кредит предлагаются ссудодателями на период от 3 месяцев до 5 максимум 7 лет, то в данном случае можно занять деньги со сроком погашения 10–20 лет. Суммы займов могут быть разными – от нескольких тысяч до десятков миллионов рублей и зависят от оценочной стоимости залогового объекта и финансового дохода заемщика.

Как получить нецелевой кредит­

Перед тем как воспользоваться услугами конкретного банка с целью получить нецелевой потребительский кредит под залог недвижимости, нужно досконально изучить предложения кредиторов. Для этого можно обратиться непосредственно к самому заимодателю либо сравнить предложения на специальных сайтах. Кроме этого, стоит узнать, походит ли ваша недвижимость для передачи ее в качестве гарантии возврата долга, ведь многие организации выдвигают к собственности определенные требования. Если эти вопросы решены, можно подавать кредитную заявку.

Заявка на получение займа

Срок рассмотрения заявки и принятия решения банком

После того как заявка будет передана на рассмотрение, начинается период ожидания. Процесс долгий и занимает минимум неделю, а иногда и вовсе месяц. Связано это с тем, что банку необходимо тщательно проверить все предоставленные данные и документы. В МФО процесс одобрения происходит быстрее, и в некоторых случаях спустя несколько минут можно получить ответ.

Подписание кредитного договора

Если на прошение будет получен положительный ответ, с претендентом связывается сотрудник банка и приглашает его в отделение для оформления документов и заключения сделки. Соглашение подписывается в двух экземплярах – для каждой из сторон. В МФО процедура подписания происходит несколько другим способом. На телефон, указанный в заявке, поступает код, который необходимо ввести в специальное поле. Таким способом клиент соглашается на условия, предоставленные кредитором.

Получение кредитных денежных средств

После подписания договора и передачи недвижимости в залог, наступает время получения денежных средств. Клиент в праве сам выбирать, каким способом ему удобно получить средства:

• на карту;
• наличными;
• на банковский счет;
• денежным переводом.

Кроме этого, необходимо уточнить у специалиста в отделении банка, не взимает ли кредитная организации дополнительную плату за выдачу денег из кассы или банкомата, нужно ли платить за выпуск карточки или можно воспользоваться имеющейся в наличии.

Как оформить потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости

Для получения кредита под залог недвижимости необходимо обязательно произвести оценку имеющейся собственности. Для этого нужно обратиться к независимому оценщику или компании. Как правило, каждый банк имеет список организаций или частников, имеющих аккредитацию на исполнение таких работ. Эту бумагу впоследствии необходимо подать со всеми другими документами.

Какие документы нужны

Если большинство банков оформят кредит на потребительские нужды без предоставления справок и других многочисленных документов, то в случае с ссудой под залог недвижимости нужно подготовиться тщательнее. В зависимости от учреждения наличие тех или иных бумаг не всегда бывает обязательным. Вот что преимущественно запрашивает ссудодатель:

• паспорт;
• подтверждение дохода;
• копия трудовой книжки;
• второй документ (свидетельство ИНН, СНИЛС, водительское удостоверение и пр.);
• военный билет (мужчинам до 27 лет);
• документ об оценочной стоимости жилья;
• правоустанавливающие документы на недвижимость.

Преимущества и недостатки залогового кредитования

Однако нельзя не подчеркнуть такие плюсы банковского кредитования физических лиц, как пониженная процентная ставка по сравнению со стандартными предложениями, крупная сумма и возможность использования заемных средств на любые цели. В отдельных случаях можно предоставить поручителей для получения потребительской ссуды. Среди минусов однозначно следует указать то, что всегда существует риск лишиться собственного жилья.

Кроме этого, оформление договора занимает продолжительное время и требует предоставления дополнительных документов, что бывает очень затратно и невыгодно. Является ли заем под залог недвижимости оптимальным, каждый решает в своей ситуации лично. Если вы не уверены в своих силах по поводу погашения долга, эксперты рекомендуют либо не брать такой вид кредита, либо закладывать любую недвижимость, но только не ту, в которой вы проживаете.

Видео

Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.

В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».

Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.

Сходство и различие залога и обеспечения

Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.

Обеспечение кредита залогом

Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Документальная составляющая

После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.

Что будет если не заплатить Банку?

В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества. Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.

Расчет обеспечения по залогу и обязательств

Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:

сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту

Пример расчета

Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:

Пример 1.

Вы взяли кредит:

В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:

5 000 000 рублей * 11% * 5 лет = 7 750 000 рублей.

Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.

Пример 2.

Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.

Цель — покупка квартиры

При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет:

14 000 000 * 10% * 10 лет = 28 000 000 рублей!

Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.